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物业管理的起源和发展

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当时英国正值工业发展时期，大量农村人口涌入城市，造成了严重的房荒。有些开发商相继修建一些简易住宅，以低廉的租金租给工人家庭居住。由于环境恶劣，人为破坏时有发生，租金拖欠严重，业主的经济收益也得不到保障。当是，有一位名叫奥克维姬.希尔（Octavia HiII）的女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善了居住环境。自此以后，物业管理逐渐得到业主和政府有关部门的重视，被推广到世界各国。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。

此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。同年6月18日，深圳颁发了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。其后，北京、上海等城区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。

中国物业管理的发展历程

中国物业管理的发展历程姓名：那爱慈宁夏大学资源环境学院宁夏银川市 750021 摘要：我国物业管理经过23年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，这其中经历了很多难题，但是随着国家对物业管理的不断的改进,我国的物业管理已经逐步走向正轨，并涌现了一批大型物业管理企业，物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业管理服务水平也在逐步提高，并且成为房地产以及人们居住环境中不可或缺的一部分. 关键词：物业管理;发展历程；我国；法治;规范化；１９８１年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州,从南方到北方，物业管理公司大量出现。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式.从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向,并提供了法规依据。１９９８年８月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，１９９９年１０月制订了《前期物业管理服务协议》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计,全国物业管理企业已超过２万家,从业人员超过２０万家，一些城市实施物业管理的覆盖面已达到５０%以上。【2】 1 中华人民共和国成立前的物业管理 20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展,高楼林立。房地产业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司，形成了中国现代物业的雏形。 2 物业管理的起源 2.1 早期的物业管理起源于19世纪60年代的英国,工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。房地产开发上建造建议住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施的简陋, 环境极差,承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化,严重影响业主的经济效益。奥维克娅希尔女士为其名下出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好的效果，当地业主纷纷向其学习.这就是早期“物业管理”。1885年,英国政府颁发了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令《1885年工人阶级住宅法》.1868年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会,它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会. 2.2现代物业管理的形成【1】 19世纪末20世纪30年代美国先后出现了如下专业型物业管理机构和物业管理的行为组织:①1908年，芝加哥建筑理人员组织（Chicago Building Managers Organization,简称CBM); ②建筑物主组织（Building Owners Organization，简称BOO)；建筑物业主理人员协会（Building Owners and Managers Association，简称BOM)。19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮,加速了美国城市化和规模化进程,促进了美国高层建筑的发展。高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术有求大大超出传统物业管理要求。同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个,面临着不知该由谁来管理的难题，于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主要求,对楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。

物业的起源及物业管理案例

物业的起源及物业管理案例物业起源于19世纪60年代的英国。当时英国正值工业发展时期，大量的农村人口涌入城市，造成了严重的房荒。有些开发商相继修一些简易的住宅,以低廉的租金租给工人家庭居住。由于环境恶劣，人为破坏时有发生，租金拖欠严重，业主的经济收益也得不到保障。当时，有一位名叫奥克维姬.希尔（Octvia Hill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善居住环境。自此以后，物业管理逐渐得到了业主和政府有关部门的重视，被推广到世界各地。迄今为此，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。我国是一个有着漫长封建历史社会的国家，封建社会制度下的管家、佣人既便是现代物业管理和物业人员的前身。解放后，我国从半封建半殖民社会进入到社会主义建设时期，后勤服务作为一项社会公益福利事业成为一支不可忽视的力量。到20世纪80年代，伴随着我国改革开放，建设中国特色社会主义的进一步发展，市场经济体制的逐步完善，全国住宅小区兴建，现代物业管理从香港传入内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。1994年3月23日，原建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定基础。同年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》并于11月1日起施行。这是我国第一部地方性物业管理法规。其后，北京，上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。改革开放后新生企业的物业顺理成章进入现代物业管理，企业轻装奔市场，以强烈的优势迫使老的国企、央纷纷改制减负，就形成了目前这种后勤福利型、物业后勤过度型、现代物业管理型的局面。

国内外绩效考核起源与发展

国内外绩效考核起源与发展一、企业绩效考核的发展阶段从管理科学萌芽开始，管理科学家、学者、企业家就对如何激励员工干劲，挖掘员工潜力，从而提高企业效益，实现企业所有者利益最大化进行了不懈的努力与研究，纵观绩效考核的发展，分为以下四个阶段： 1、平均主义条件下的赏罚调剂。完全由企业主根据自身掌握的用人标准、判断标准和喜好对员工进行评价，对员工的赏罚金额相差不大，赏罚趋于平均，其主导思想在于报酬调剂。企业特点为：（1）企业主大权独揽；（2）企业处于初创期；（3）规模和人数较少；（4）基本上没有科学管理理念。 2、主观评价，也叫模糊评价，主导思想在于“辩优识劣”、“多劳多得”，实现报酬差异化，但没有形成量化统一的评价标准，企业主或经授权的管理层根据工作中平常掌握的情况对员工进行评价，从而确定获得报酬的多寡。企业特点为：（1）企业有一定的层级结构和一定的授权；（2）管理科学处于萌芽或导入阶段；（3）粗放式管理。 3、“德能勤绩”评价，也叫公务员式的评价。试图对一个人进行全面评价，在“勤”与“绩”方面引进了一些量化评价手段，具有一定的科学性与针对性，但指标旁杂，重点不突出。企业特点为：（1）科学管理的探索与发展阶段；（2）量化管理的萌芽阶段。 4、量化考核与目标考核（MBO）阶段。通过对员工工作内容的主要方面用数字进行量化，以数据收集和计算的形式进行考核评价，为员工树立了工作业绩标干，有效避免了评价过程中的“近因效应”、“放大与缩小效应”。但指标与指标之间缺乏紧密的内在联系，指标过多干扰了我们主要努力的方向。企业特点为：（1）精细化管理；（2）企业对科学管理需求较旺；（3）企业战略管理未形成体系。 5、基于KPI（Key Performance Indicator）的绩效考核。通过分析职位（岗位）说明书，研究员工的工作职责与内容找出能产生关键绩效的工作内容设计指标，建立KPI指标库，指标数一般不超过10个。再通过业务价值分析方法选取指标库中的考核指标并设置权重。指标设计精干、明析，重点突出，但职能部门之间的条块分割比较明显。企业特点：（1）较扎实的管理基础；（2）科学管理深入人心。 6、BSC（Balanced-Score Card）以战略为基础的绩效管理.90年代初，由美国哈佛大学商学院诺顿、卡普兰在观察、研究、分析美国众多大企业的基础上发展出来的一种战略管理工具。它是在战略假设的基础从财务层面、客户层面、内部流程层面和学习与成长层面进行层层推演，将战略（策略）目标最终落实到执行部门和个人。指标清析的传递整个组织的战略，指标与指标之间联系非常紧密。BSC是一种战略管理工具，因此更适合于团队绩效管理。企业特点：（1）具有先进的企业管理理念；（2）完整、系统的战略管理体系。绩效评价从诞生到现在，其方法与技术推陈出新，日新月异，上面介绍的是几种主要方法，除此之外还有利润（责任）中心、HU绩效考核等很多方法与技术，绩效评价也是人力资源管理与开发的重点与难点，相信随着管理学界的深入研究将会有更多、更科学的方法与技术出现。二、目前企业绩效评价存在的主要问题新的管理技术与方法总是伴随原有管理方法运用的过程中出现的管理问题而出现，绩效评价也不例外，目前企业绩效评价存在的最突出问题主要有以下几个方面： 1、未与企业战略实施连结。绩效指标未将战略目标层层分解到员工个，企业战略目标出现希释现象，员工出现与企业战略目标相违背的行为。 2、未与人力资源其它业务模块相连结。将其视为一种专门的技术没有与人力资源其它业务模块协同发挥作用。

1管理起源于工业时代

1管理起源于工业时代。错2现代社会的每个主要问题，分析到最后，总是一个管理的问题。3因为校长是学校的法人代表，所以学校一切事务都必须由校长决定。错4校园文化的构成，包括制度文化、精神文化、物质文化等部分。5学校公共关系工作的目标是塑造学校形象。6学校公共关系的行为主体是社会组织——学校。7以“个体需要模式”调动教师的积极性，就是要满足教师的需要。错8对教师实行“开发管理”，是学校育人功能的一种表现形式。9教师应该努力消除教学过程中存在许多不确定性因素。10学校德育管理的根本目的，就是通过建立和健全各项规章制度，以规范学生的行为。错11“惩罚也是一种教育”的观点是对的，因为通过“惩罚”的教育，可以让学生体验和学会承担造成过失的责任。12学校总务工作的主要任务和宗旨就是要管好学校的仪器设备。错13服务劳动同生产劳动一样，能够创造价值和使用价值。14、建立奖惩制度的目的是为了消除总务工作人员的消极怠工现象。错15学校管理的效益取决于投入量的大小，投入越大，效益越好。错1学校管理的实质就是规范学生的行为。错2管理目标，既是学校管理的起点，也是学校管理的归宿。3学校实行“年级组办公”，必然会影响教学管理从而影响教学质量。错4、校园环境建设，包括校园绿化、环境卫生和文化设施。错5、确立学校形象，主要依赖上级部门的赞许和推广。错6、教师是接受过专门训练的专业工作者。7、教师的心理特点是指教师在从事教育、教学工作和履行教师角色时所

表现出来的相对稳定的个性特征。8、学校的课程体系应该由国家规定性课程、地方规定性课程和学校自主性课程等三者共同构成。9、认知性目标、知识与技能是课堂教学关注的中心。错10、我国悠久的道德教育传统，是我们应该继承和发扬的民族文化精华。错11、在现代社会中，道德及其道德教育成为提升人的本质力量、促进人的自我完善、与科学理性互补的精神力量和重要手段。12、在德育管理中，我们也应该引进“科技是第一生产力”的理念，在科研促“管”中提高管理的质量和效益。1管理就是一种系统的优化。2在学校管理机制中，运行机制需要动力机制、制约机制的支撑，动力机制和制约机制必然依附并服务于运行机制。3学校特色，主要通过校训、校风、教风、学风表现出来。错4创建学校特色，首先需要有一位“管有特色”的校长。5学校形象一旦形成，就具有稳定性，不会因社会公众的印象和评价而改变。错6高知名度的学校，其美誉度也必然是高的。错7教师的流动，会导致学校发展处于一种不稳定状态。错8校园环境、师生行为、制度仪式等综合构成的教育影响系统也是其中一种学校课程。9考试的目的，就是为了检验学生掌握知识的程度、水平。错10学校健康教育的具体内容区分“显性课程”与“隐性课程”两类。11体育课的教学目标是要提高学生的体质和体能。错12性发育过程具有生命历程的不可逆转性。13资金的投放方向和投放方式具有经济杠杆的调剂作用和导向作用。14教育效益的“迟效性”决定着对学校管理效益进行评价时，不能持急功

物业管理的起源

博轩园供稿物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，对劳动力的需求很大，随着大量农村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及设施已远远满足不了人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。当时有一位名叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。从那之后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理已成为一个新型的服务行业。物业管理的性质物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。它要为业主、租住户以及居民提供高标准、高质量的服务。物业管理的性质主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。其经营方针是“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的，其经营对象是物业，其服务对象是物业产权人和物业使用人（含租住户）。物业管理是顺应房地产综合开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、保安、水电、绿化等，每个产权人或租住人只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。当然，随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业公司可将各种专业管理以经济合同方式交予各类专业经营服务企业。例如，环境卫生承包给专业清洁公司；环境绿化承包给专业绿化企业；机电设备维修承包给专业工程维修企业；向专业保安公司雇聘保安人员等。这里，物业公司充当“大管家”的角色，在“大管家”的管理下，业主或租住户只需根据物价部门批准的收费标准按时交付管理费或租金，就可以获得周到的服务，既方便产权人和租住人，也便于统一管理，充分发挥物业的各种效益。物业管理的特点物业管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。 1．物业管理的社会化。物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等等。每位业主只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和居住（工作）环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各个业主找到了一个“总管家”；而对政府职能部门来说，则犹如找到了一个“总经理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务。既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。

管理模式的起源

前言 1911年美国人F.W.泰罗及其追随者在这一年出版了《科学管理原理》一书，标志着企业从此由传统（经验）管理阶段进入科学管理阶段；在这一理论的指导下，西方经济飞速发展，同时，管理科学在经济发展的各个阶段、各个领域以及经济活动的各个环节中都有了与之相适宜的管理理论。进入21世纪，虽说全球经济一体化，但由于各区域的经济水平不一致和民族文化的差异就必然导致管理的阶段性、民族性和区域性。20世纪中期日本开始学美国式的管理模式，充分结合了阶段性、民族性和区域性这些因素通过不断地碰撞和交融，终于从二战的废墟中走出，到20世纪后期已形成了日本式管理模式，成为了一个经济强国。中国改革开放20多年来，已从“自给自足”的计划经济中走出，经济已迅猛发展，从模仿到创新，管理科学正处在不断碰撞和交融的过程之中。中国是一个民族文化底蕴极为深厚的国度，具有很强的包容性，几千年来的传统文化一直在延续中发展，为人类社会做出了巨大贡献。中国从计划经济到市场经济后，中国的企业才成了真正意义上的经济组织；企业管理的核心从“行政指令”到“生产管理”、“产品管理”、“经营管理”到“资本营运”到“以人为本”,这个核心不断转变的过程同时也是西方管理学和中国传统文化不断整合的一个过程。中国经济受历史背景的影响，企业呈现出不同的格局，在这样一种环境下，如何形成具有中国特色的中国式管理模式来服务于经济建设，就显得极为重要。假如将管理比作一个人，那么模式就是思维观念系统，管理技术就是躯体，企业文化就是灵魂。由于管理技术就当前来说已非常先进，而且作为技术都具有通用性；同时企业文化又是思维观念的一种凝聚和认可，因而均不在本文的内容范围。本文将以“思维观念”为主要内容。管理模式概述自有了人类，管理就一直伴随着我们，在它的推动下人类社会不断地发展和进步，同时也促进了管理上升到有意识地参与到了人类社会的方方面面，到了今天，管理已成为了一门科学。

物业管理的起源及在我国的发展

物业管理的起源及在我国的发展物业起源于19世纪60年代的英国。当时英国正值工业发展时期，大量的农村人口涌入城市，造成了严重的房荒。有些开发商相继修一些简易的住宅,以低廉的租金租给工人家庭居住。由于环境恶劣，人为破坏时有发生，租金拖欠严重，业主的经济收益也得不到保障。当时，有一位名叫奥克维姬.希尔（Octvia Hill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善居住环境。自此以后，物业管理逐渐得到了业主和政府有关部门的重视，被推广到世界各地。迄今为此，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。我国是一个有着漫长封建历史社会的国家，封建社会制度下的管家、佣人既便是现代物业管理和物业人员的前身。解放后，我国从半封建半殖民社会进入到社会主义建设时期，后勤服务作为一项社会公益福利事业成为一支不可忽视的力量。到20世纪80年代，伴随着我国改革开放，建设中国特色社会主义的进一步发展，市场经济体制的逐步完善，全国住宅小区兴建，现代物业管理从香港传入内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。1994年3月23日，原建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法

制化奠定基础。同年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》并于11月1日起施行。这是我国第一部地方性物业管理法规。其后，北京，上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。改革开放后新生企业的物业顺理成章进入现代物业管理，企业轻装奔市场，以强烈的优势迫使老的国企、央纷纷改制减负，就形成了目前这种后勤福利型、物业后勤过度型、现代物业管理型的局面。

风险管理的起源和发展

风险管理的起源和发展随着十八世纪工业革命的出现，社会生产力得到了空前发展。新技术、新工艺的诞生及运用，使生产规模不断扩大，社会财富大3：涌现，国际贸易规模不断扩大，新的风险损害也不断增加。尤其是随着社会化生产程度的提高，使得原来最为松散的社会联系变得十分紧密，这又进一步促进了人们安全生产怠识的提高。在现代企业中，安全管理怠识得到了普遍增强。风险管理最早起源于美国。1931年由美国管理协会保险部最先倡导风险管理。1932年美国纽约儿家大公司组织起纽约保险经纪人协会，该协会定期讨论有关风险管理的理论与实践问题，后逐渐发展为全美范围的风险研究所和美国保险及风险管理协会。该协会的成立标志着风险管理的兴起。风险管理的产生并非偶然，而有其深刻的背景和原因。

首先，由于社会化生产程度的提岛，国内、国际市场的不断扩火，使得风险损害的范唞扩大了。如20 世纪30年代出现的世界性经济危机，使整个世界的经济遭受了灾难性破坏；1973年一1976年的西方石油危机也给西方工业带来了巨大冲击；20世纪80年代末和90年代初期东欧、苏联解体，使得国际社会发生了动荡。所有这一切，都会带来工厂停产或倒闭、破产，使得亿万劳动大军失业，这就增加了人们的恐惧与忧虑，同时产生了许多社会问题。此外，随着科学技术突飞猛进地发展，高科技的广泛运用，也给人们带来了前所未有的风险，比如核辐射、核污染、航天飞机失事、海上石油钻井平台倾覆等等。其次是利润最大化冲动。从长期来看，一个企业是否能取得预期利润，是企业能否生存的根本标志。在商品经济条件下，企业经营的直接冲动在于获得最大利润。然而，无论是高风险还是高技术行

中国物业管理的起源及发展

xx物业管理的起源及发展物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。一、物业和物业管理物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。二、我国物业管理的由来

谈中国现代物业管理之“难” (2)

谈中国现代物业管理之“难” 在谈论现代物业的管理体系之前，我们首先要弄清楚物业公司的概念。物业公司并不是单纯是我们通常意义上所理解的“保安+修理工”，而是指专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司是房地产开发环节的延续和完善，也是为适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。标签：现代物业；管理；公司 1、物业的起源物业管理并不是从一开始就伴随城市房屋的产生而产生的，而是社会经济发展到一定阶段的必然产物。传统意义上的物业管理最初起源于19世纪60年代的英国。在英国工业革命爆发前，大概只有不到百分之十的欧洲人生活在城市里，其余大部分人口都基本上分布居住在乡村或者小城镇，并且大部分时间都在田间耕作。第一次工业革命在英国的突破式发展，开创了以机器代替手工劳动的工业发展新时代，使得大量农村人口开始迅速涌入城市成为产业工人，城市人口的快速增长自然催生了大量的房屋居住需求。而此时，城市原有的房屋和设施已经不能满足急剧增长的城市人口需要，居住矛盾空前紧张。于是，开始出现部分开发商修建簡易住宅并以低廉租金供贫民及工人家庭租住使用。也正是由于住宅设施极其简陋，设施不全，缺乏管理，而导致居住环境恶劣异常，不仅造成承租人拖欠租金现象严重，而且出现了人为破坏房屋设施的问题，导致业主的投资效益无法保障，并且造成了严重的社会问题。当时，一位名叫奥克维娅·希尔（Octavia Hill）的女士为在其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了很好的管理效果，不仅成功改善了居住环境，而且有效转变了业主与承租人之间原本紧张的对立关系，维护了双方利益，引得当地业主纷纷效仿，首开现代物业管理之先河，奥克维娅·希尔女士也因此被公认为现代物业管理创始人。从此，物业管理工作开始逐渐被业主和当地政府有关部门重视起来，并逐渐推广至世界各国日趋发展成熟。中国的物业管理起源于深圳。1981年3月10日，为满足深圳涉外商品房东湖丽苑业主（主要是香港业主）对于物业管理的消费需求，深圳市房地产管理局向深圳市编制委员会申请成立了全国第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着物业管理这一新兴行业诞生。深圳作为公认的中国现代物业管理的发源地，在我国物业管理发展的进程中，创造了无数的成功案例，时至今日，深圳的物业管理水平在国内仍然是高水准的，它的物业管理概念和实践经验也仍然值得同行学习推广。

物业管理模拟题和答案范文

一、单选题（每题1分，满分60分） 1、物业管理起源于19世纪60年代的（）。 A 德国 B 美国 C 英国 D 法国 2、（）是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。 A 物业管理 B 房地产 C 不动产 D 单元性地产 3、因为物业具有（），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。 A 稳定性 B 固定性 C 耐久性 D 多样性 4、物业管理是围绕着创造（）这一中心开展各项工作的企业行为。 A 经济效益 B 社会效益 C 安居乐业 D 保值增值 5、物业管理企业的根本任务和基本属性是（）。 A 维修 B 管理 C 经营 D 服务 6、物业管理的主要内容不包括（）。 A 财务管理 B 保洁管理 C 环境经营 D 车辆管理 7、房屋装修规划、设计由（）进行。 A 房地产开发商 B 房地产行政管理部门 C 业主和使用人 D 物业管理公司 8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（）原则。 A 产权“经营权分离 B 业主之上 C 专业高效 D 公平竞争 9、物业管理企业可以根据需要通过（）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。 A 承包 B 签订合同 C 双方协商 D 中介 10、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（）。 A 质价相符 B 能够接受 C 价格优惠 D 价格偏低 11、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（）为依据。 A 企业的规章制度 B 业主委员会章程 C 上级行政部门的指示 D 法律、法规 12、物业管理人员应具备的职业道德之一是（）。 A 仪表端庄，形象良好 B 忠于职守，尽职尽责 C 体魄健康，胸怀宽广 D 语言流畅，表达力强 13、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合（）的职业道德要求。 A 忠于职守，尽职尽责 B 实事求是，办事公道 C 谦虚谨慎，文明礼貌 D 遵守纪律，奉公守法 14、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了（）。 A 积极主动，讲求实效 B 谦虚谨慎，文明礼貌 C 刻苦学习，提高素质 D 仪表端庄，良好形象 15、讲求实效，要做到急修零活当时到现场；如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也（）。 A 必须马上修好 B 必须三天内解决 C 要力争当日给用户答复 D 要力争三天内给予答复 16、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及（）的现代化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。 A 场地 B 绿化带 C 道路 D 周围环境

民主管理的由来与发展

背景材料之一民主管理的由来与发展北京市总工会 2007年月日一、民主管理的由来民主一词有两种解释：一种解释为“人民的权利”。例如我国宪法总则第二条规定：“中华人民共和国的一切权力属于人民……人民依照法律规定，通过各种途径和形式，管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务。”宪法在这里虽然没有明确规定我国实行民主，但是己把民主的本意作了表述“一切权力属于人民”，人民依照法律规定，通过各种民主的途径和民主的形式，管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务。民主的另一种解释为“国家制度”，列宁说：民主说到底是一种国家制度。民主作为一种国家制度，其构成形式有两种：一种为“君主立宪制”，另一种为“民主共和制”。民主一词起源于公元前5世纪，最早见于古希腊历史学家希罗多德的《历史》。从词源上说，意指权力和统治。当时以古雅典等城邦国家实行的直接民主为国家民主制度的基本特征，但直接民主制导致了雅典的最终灭亡。西方资产阶级重提民主概念，是两千余年以后的资产阶级革命时期，国家民主制度的基本特征是实行间接民主，即我们所说的代议制民主制度。民主管理作为基层民主制度的一项内容，在西方国家普遍称

为“工人参与管理制度”，这一制度最早出现在19世纪末的英国，二战以来更发展成为一股势不可挡的世界性潮流。由于各国的历史文化背景、政治经济环境不同，西方各国工人主要通过劳资共决制（以德国、瑞典、法国为代表）、企业委员会（以德国、瑞典、法国、奥地利、丹麦、英国、日本为代表）、劳资集体谈判和工人自主管理（以美国、日本为代表）等形式参与企业民主管理。通过工人参与管理活动，培养工人与企业命运一体化的精神，激发工人的生产积极性；通过实行企业与工人的“共同管理”，促进社会生产力的发展，最终使企业管理的形态发生变化；国家通过完备的强有力的立法对工人参与加以规范，保证工人参与普遍、健康并持续发展。二、我国民主管理的沿革我国民主管理源远流长，先后经历了五个时期。一是土地革命时期。1930年党在江西瑞金创建了中央革命根据地之后，有了自己的公营工厂，在公营工厂中，建立了以党支部书记、厂长和工会主席为首的工厂领导体制，简称“三人团”，同时建立了最初的民主管理形式“工人大会制度”，实行政治民主、经济民主、生活民主，这三大民主成为当时实行工人大会制度的基本内容。二是抗日战争时期。1942年在延安整风运动中，根据毛泽东同志的指示精神，将当时公营工厂内的三人团领导体制改为以厂长为首的“工厂管理委员会”，同时也将民主管理的形式由工人大会制度改为“职工大会制度”，其内容继续沿用政治民主、经济民主、生活民主。

《精细化管理起源》(参考Word)

精细化管理起源被誉为科学管理之父的泰勒，早年做过学徒，后来不断从杂工、技工、技师、维修工长一路成长为总工程师。1881年，25岁的泰勒在钢铁工厂工作期间，通过对工人操作动作的研究和分析，消除不必要的动作，改正错误的动作，确定合理的操作方法，选定合适的工具……这些让泰勒总结出来一套合理的操作方法和工具培训工人，使大多数人都能达到超过定额。1911年，泰勒发表了《科学管理原理》一书，这是世界上第一本精细化管理著作。二次世界大战后，企业规模的扩大，生产技术日趋复杂，产品更新换代周期缩短，生产协作要求更高。在这种情况下，对企业经营者管理提出了更加精细化的要求。于是，包括决策理论、运筹学、系统工程在内的很多理论被引用入经济管理领域。这些理论和方法以决策过程为着眼点，特别注重定量分析与数学的应用，以及系统结构与整体协调，所以被称为管理科学。后来，日本的精益生产思想对精细化管理思想的形成都有相当的影响。有意思的是，管理的理论往往形成于美国，而在日本得到应用、普及开花和结果.....在质量管理方面也是如此。美国有管理两位大师，朱兰和戴明。他们的管理理论也是如此。什么是精细化管理

精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家（日本20世纪50年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它要求每一个管理者都要到位、尽职。第一次就把工作做到位，工作要日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及时处理等等。精细管理是整个企业运行的核心工程。企业要做强，需要有效运用文化精华、技术精华、智慧精华等来指导、促进企业的发展。只有深谙和运用管理精髓的企业家或企业管理者才能在企业成功发展中充分运用。它的精髓就在于：企业需要把握好产品质量精品的特性、处理好质量精品与零缺陷之间的关系，建立确保质量精品形成的体系，为企业形成核心竞争力和创建品牌奠定基础。它的精密也在于：企业内部凡有分工协作和前后工序关系的部门与环节，其配合与协作需要精密；与企业生存、发展的环境的适宜性需要精密，与企业相关联的机构、客户、消费者的关系需要精密。精细管理的本质意义就在于它是一种对战略和目标分解细化和落实的过程，是让企业的战略规划能有效贯彻到每个环节并发挥作用的过程，同时也是提升企业整体执行能力的一个重要途径。一个企业在确立了建设

5S管理起源

何谓5S/6S 5S/6S的起源与释义 5S/6S起源于日本，是指在现场对人员、机器、材料、方法、环境等生产要素进行有效的管理，是在日本企业广泛流行的一种管理方法。 1955年提出“2S”，即整理、整顿，“安全始于整理，终于整理整顿”，后来生产控制和品质的需要，逐步的提出了另外的3S，即“清扫、清洁、素养”。 1986年日本的5S/6S专著逐渐问世，从而对整个现场管理模式起到了冲击的作用，并掀起了5S/6S的热潮。现在，5S/6S不但在日本流行，而且已经成为世界企业学习与应用的一种潮流。为何5S/6S知易却行难？绝大多数公司在实施5S/6S管理之初，都充满了热情和信心，可是一段时间后，都是热情渐减，直到最后消失殆尽！这是为什么呢？难道5S/6S就不适合他们公司吗？典型案例：这5S/6S管理怎么就效果不佳？李大明是A公司生产经理，来A公司已经快2年了，近来公司面临越来越剧烈的市场竞争，连他这个生产经理都感受到了：经常因紧急订单的问题和销售部掐上，每次老总总要他顾全大局，最近公司决定大力改善生产管理，要全面推行5S/6S管理，他也觉得这是一个改善现场管理水平的良好的契机，积极配合，但在每次的例行检查中他发现了很多问题，推委会成员似乎都是老江湖，怕得罪人，相互打分都差不多，同时5S/6S也变成了突击行为，每周三检查时大家应付一下，平时现场还是挺乱的，工人也觉得这不是他们的工作，他们照常拿他们的计件工资，下面的班组长甚至也这么认为，李经理有点动摇了：5S/6S是不是不适合A公司啊？其实5S/6S管理作为被众多优秀企业使用的一种有效管理工具，已经被证明是一种成功、有效的管理方法，适合于任何企业，包括制造业、服务业，甚至政府等非赢利组织，很多企业在执行过程中出现了各种各样

6S管理起源

6S管理起源通常来说，6S管理是在5S管理的基础上增加1S（安全）活动的扩展，为了更好的了解6S 管理，必须先从5S管理活动谈起。 5S管理是指在生产现场中对人员、机器、材料、方法等生产要素进行有效的管理的一种管理活动，它提出的目标简单、明确，就是要为员工创造一个干净、整洁、舒适、科学合理的工作场所和空间环境，并通过5S管理有效的实施，最终提升人的品质，为企业造就一个高素质的优秀群体。5S管理最早起源于日本，因其简单、实用、效果显著，在日本企业中广泛推行，并被许多国家引进。5S管理活动的对象是现场的“环境”与“人”，它对生产现场环境全局进行综合考虑，并制订切实可行的计划与措施，从而达到规范化管理。5S管理活动的核心和精髓是人的品质，如果没有员工品质的相应提高，5S管理活动就难以开展和坚持下去。早在1955年日本就提出了“安全始于整理整顿，终于整理整顿”的宣传口号。当时他们只推行了前两个S，即“整理、整顿”，其目的仅为了确保作业空间和安全。后因生产和品质控制的需要而又逐步提出了后面的3S，也即清扫、清洁、素养，形成了今天的5S管理活动，从而使应用空间及适用范围进一步拓展。随着日本的5S管理的著作逐渐问世，对整个现场管理模式起到了冲击的作用，并由此掀起了5S管理的热潮。二战后许多日本企业导入5S 管理活动使得产品质量得以迅猛提升，丰田汽车公司正是5S管理的有效推行，奠定了精益生产方式的基础。随着管理的要求及水准的提升，后来有些企业又增加了其他S，如：安全（safety）成为6S管理。现在的企业正面对日趋复杂而极富变化的市场环境，随着多品种、低价格、高质量、短交期等的进一步发展，企业之间的竞争也变得越来越激烈。各企业间的竞争无论是价格、产品、服务，亦或是综合实力的竞争，归根结底都是管理技术的竞争、是企业文化的竞争。因此推行全面高效的管理系统，营造良好的企业文化氛围是现代企业的必由之路。企业的决策者们都想寻找一种易施行、见效快、能持久的管理方法来提高工作效率、改善产品质量、提升企业形象与竞争力，以避免被时代前进的步伐所淘汰。可究竟哪种管理方法才是企业真正需要且实用性强，能给企业带来切实改变呢？在以往的经历中，我们的企业管理者可谓用心良苦，花巨资导入各种管理体系并寄予厚望，但结果无论是ISO9000、ISO14001还是TQM、ERP、6σ等等这些风靡全球的管理体系和方法，在实际应用中都遇到了同样的困难，那就是文字性太强或者要求太高，忽略了国内企业中员工文化素质参差不齐的事实，理论知识多且深奥，无法全面实行，这些都是实际操作过程中切实存在的问题，这类管理体系让企业管理者们看到好的前景，却又找不到能有效推行的途径，可望而不可及，或者因为员工素质达不到要求、或者管理基础薄弱导致竹篮打水一场空，根本谈不上给企业带来真正的变革和可观的效益。究其缘由，那就是我们舍本逐末，忘记了事物发展的规律是从低到高循序渐进的，管理的提升是一个积累的过程，没有扎实的基础管理，许多管理定为空中楼阁。万丈高楼平地起，因此我们只有打牢了根基，才能发展壮大，只有找到适合企业的管理理念、体系、方法，才能达到事半功倍的效果。在企业前进的道路上，6S管理作为企业管理的基础无疑为国内企业指明了起步的方向。【案例】日本有个黄帽子公司。这个公司的老总上班的第一件事情是将公文包放在一个固定的位置，然后直奔洗手间，目标是检查马桶的卫生。这家公司的清洁员不是用抹布来打扫马桶的，而是用手。如果发现有5S核查人员来检查卫生的时候，他会伸出自己的舌头舔马桶给他们看，以证实马桶的清洁。在日本，清扫是扫心灵，扫一个员工的心灵，就像佛语中所说的平常之心。一个搞5S或6S 成功的企业，清洁工就应该下岗了。因为5S、6S规定每个人都有自己的责任区和公共的轮值区域。

“物业”与“物业管理”的含义及区别

“物业”与“物业管理”的含义及区别物业从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，或一幢单体建筑，或单体建筑中的一个单元;相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。物业的分类根据使用功能的不同，物业可分为以下4类： 1.居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 2.商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。 3.工业物业。包括工业厂房、仓库等。 4.其他用途物业。如车站、机场、医院、学校等。物业管理的含义及发展物业管理的含义物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业所有人，即产权人，亦称为业主。业主可以是个人、集体、国家。物业管理的起源及我国的发展阶段物业管理起源于19世纪60年代的英国，20世纪50年代传入香港，1981年广州在东湖新村实行物业管理，1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理；1994年3月，建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》；1996年2月，国家计委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。物业管理的基本内容常规性的公共服务这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的住用人提供的最基本的管理与服务。其目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活工作秩序和净化、美化生活工作环境。公共服务管理工作，是物业内所有住用人每天都能享受到的，其具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此，物业管理企业有义务按时按质提供这类服务;住用人在享受这些服务时不需要事先提出或者作出某种约定。公共服务主要有以下8项：(1)房屋建筑主体的管理: a房屋基本情况的掌握b房屋修缮及其管理c房屋装修管理 (2)房屋设备、设施的管理: a各类设备、设施基本情况的掌握b各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。 (3)环境卫生的管理。这是为了净化物业环境而进行的管理与服务工作。包括楼宇内物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。 (4)绿化管理。这是为了美化物业环境而进行的管理与服务工作。主要包括园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。 (5)治安管理。这是为维护物业正常的生活、工作秩序而进行的一项专门性的管理与服务工

运营管理的起源及发展作业

二、通过查阅相关资料和咨询同行专家，对你自己从事的专业或所属学科的发展历史做出系统全面的介绍（包括专业学科的起源、发展阶段和历史线索主要分支、代表性人物以及当前现状和未来趋势等）运营管理（operation management）是对制造产品或提供服务的过程或系统的管理。起源及发展阶段运营管理生产系统在古代就已经存在了。现代意义上的用于销售产品生产和现代工厂制度都是出现于工业革命时期。工业革命 18世纪70年代的英国开始工业革命，19世纪有扩展到欧美等国家。此前，产品是由手工艺人和他们的徒弟在作坊里生产出来，我们今天使用的机器当时还没发明出来。接着，许多发明创造从此改变了生产的面貌，机器代替了人力。蒸汽机的发明为工厂里机器的运转提供了动力。珍妮纺纱机和电动织布机使纺织业发生了革命，充足的煤和铁为发电和制造机器提供了原料。科学管理科学管理的创建给工厂管理带来了巨大的变化。效率工程师泰勒是其创始人，通常被称为科学管理之父。依据对工作方法的观测、分析和改进以及经济激励，通过对工作方法进行详细的研究来确定每一项工作的最佳方法，制定计划，认真挑选和培训工人，找出完成每一项工作的最佳方法，实现管理部门与工人的合作，以及将管理活动从工作活动中分离出来。佛兰克.吉尔布雷斯常被称为动作研究之父，提出了动作经济原理，该原理可应用于很小的一项工作。亨利.甘特认识到非货币报酬对激励工人的价值，推出了甘特图的进度安排法。哈利顿. 埃莫森将泰勒的观点应用于组织结构，并鼓励聘用专家以提高效率。亨利.福特在工厂采用了泰勒的科学管理，采用了移动装配线和零件的互换性，即是使零件标准化，从而使批量中的任意零件适合于装配线上的任意汽车。标准化的零件可以替换使用。福特使用的第二个概念是劳动分工，使得福特可以使用大量廉价的劳动力来极大地提高其工厂的生产率。人际关系学说的发展科学管理十分强调工作设计的技术方面，而人际关系学说在工作设计中人的因素的重要性。莉莲.吉尔布雷斯和她的丈夫20世纪20年代一起着重研究了工作中人的因素，20世纪30年代埃尔顿.梅奥的研究表明，除了工作的实物和技术条件外，工人动机对提高生产率是至关重要的。 20世纪40年代，马斯洛提出了激励理论，50年代赫兹伯格又使激励理论得到进一步发展。麦格雷戈于60年代提出X理论和Y理论，阐述了雇员如何看待工作的两个极端态度。到了70年代威廉.务奇提出了Z理论，集中了日本的诸如终身雇佣、关心雇员及协同一致的观点和西方的诸如短期雇佣、专门人才以及个人决策与职责的传统观点。决策模型与管理科学 F.W.哈里斯于1915年提出了第一个库存管理的数学模型。 20世纪30年代，贝尔电话实验工作室的三个同事道奇、罗米格和休哈特提出了抽样和质量控制的统计程序。 1935年，帝皮特进行的研究为统计抽样理论提供了基础工作。 20世纪六七十年代，管理科学方法受到高度重视，随着个人电脑和方便用户的软件在工作中广泛应用，管理科学方法不断发展。精益生产、准时制和全面质量管理