产品定位报告汇总

宜春《汇金广场》项目

产品定位报告

为了保证本次市场研究的科学性以及价值可参考性，针对本地块的具体情况，制定相应完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。

一、项目认知与理解

1、项目介绍

项目地块位于宜春市宜阳路与高士北路延伸段交汇处，与宜春市最大原始深林公园袁山公园面临，东临市区宜春宜阳新区行政区，南面向宜春市原始深林袁山公园；从高士北路直通市中心15分钟，穿过市中心东风大街至宜春火车仅需10分钟车程；北面向宜春中学高中部，东面行政中心、成熟大型小区（都市春天、丽景山庄、泊铭翰、翰林世家、丰硕华庭等）、建材市场；西邻汽车城、沪昆高速。

2、技术经济指标

项目占地41977平米，本地块分为两大部分，其中东面地块建设用地面积94322平方米，多层建筑面积30141.86平方米，高层建筑面积4581.27平方米，商铺建筑面积7007.22平方米，道路用地面积约6652.73平方米，绿化率30%，建筑密度为37.9%，容积率为2.01，由12栋多层、1栋11层小高层及底层为二层商铺组成。西面地块建设面积41730.35平方米，住宅建筑面积62249平方米，商业建筑面积32073平方米，绿化率35%，建筑密度为57.3%，容积率为4.44，由2栋32层高层、1栋17层小高层、二层裙楼及临街商铺组成。

道路红线距离：临高士北路东面多层退5米，21米小高层退5米；临高士北路西面高层退5米。

（后附：项目地块经济技术指标一览表）

3、开发背景

宜春市三陆康实业有限公司创始于2004年，是一家以房地产开发为核心，集教育产业、物业管理、建筑施工、实业投资于一体的综合性民营企业。旗下现有越飞房地产开发（宜春）公司、远程物业发展公司、乐居工贸公司、宜春市第八建筑工程公司、华侨理工学校等多个控股和参股企业，是宜春市综合实力较强的民营企业之一。开发的地产项目有月亮湾、御园、乐居名都、乐居名郡、御景东方和御景香江，投资建设的宜春市重点项目有明月立交桥工程、平安路工程等，具有一定的当地品牌和口碑知名度。

4、周边配套

医院：无

学校：宜春中学（高中）

银行：农村信用社

超市：无

商场：无

农贸市场：无

酒店：博能宾馆、一千零一夜宾馆

娱乐：君悦KTV（博能）

交通：17（内线）路、7路、11路、

公园：袁山公园（深林公园）

政府单位：国税局、消防中队、市公安局、城市展示馆、环保局、袁州区行政中心

服务机构：联通公司、邮政、

5、地块理解

①、经济指标：项目规模不大，由于项目地块分为两个地块，所以不具备大型规模

小区；

②、区位条件：本项目位于宜阳新区，是城市市政府重点发展区域；

③、配套条件：目前生活购物、休闲娱乐等配套设施匮乏，不能满足居民日常生活之需；

④、环境条件：景观资源优越，项目南面为宜春市原始深林袁山公园，以及袁山公园北大门广场，北面为宜春中学大门校区；

⑤、地块条件：地块形状基本规整，地块周边尚有未拆迁的民房；

⑥、交通条件：交通道路系统较为完善，但目前只有公交线路17路内线、11路、7路直达市区，居民出行不够便利；

6、SWTO分析

优势（S）：

▲区位优势明显，高士北路延伸段与宜阳路交汇处，区域前景良好；

▲教育、景观资源优势明显；

▲区域交通便利，交通通达性好；

发挥优势，抢占机会

充分诉求产品优势；利用袁山公园、宜春中学（高中部）、行政中心，热点诉求升值潜力；形象包装突出优势，弱化劣势，捕捉竞争间隙，进行项目快速销售；

充分利用项目自身景观和教育资源优势。

劣势（W）：

▲新城区，离目前的市中心较远；

▲生活配套设施比较缺乏；

▲公交系统欠完善；

▲整体地块中心横川马路，把整个地块划分开，不完整无法做到整体性；

▲地块不规则；

利用机会，克服劣势

充分利用袁山公园高档片区发展，借助机会，打造高端精品物业，提升项目价值；打造自身高价值特色产品，最大限度发挥项目的景观、产品优势。

威胁（T）：

▲片区开发中高档项目居多并已成型，竞争物业的市场挑战压力增强；

发挥优势，转化威胁

利用名称、包装等前期高端形象抢占市场制高点；借助竞争对手推广手段进行借势

营销；选择最佳上市时机。

机会（O）：

▲宜阳新区的稳定发展开发，区域楼市已成一定规模及档次；

▲发展势头良好，市场前景广阔；

▲居民对项目所在片区认可度逐步提高；

▲袁山公园及市政府市政建设宣传等规划为片区带来价值提升；

▲宜春市商品房住宅市场持续稳定发展，价格不断提升。

做好项目前期展示及包装，造成包装成熟且精致的市场印象，减小劣势，避免威胁。

7、定位的核心问题点

★如何利用项目现有的区位条件，营造项目优势：宜阳新区，目前区位整体环

境没有形成生活配套商业氛围，只有住家生活环境。

★如何弥补项目及周边生活配套不足给居民生活带来的不便：地块周边生活、

商业配套匮乏，市政配套有待完善。

★如何整合配套并打造差异化产品，发挥项目竞争优势：项目靠近名校、地块

内有市政、交通等公建规划。

★产品如何定位可使项目在市场中取得先机：项目周边有大量市政府机关单位、大型企业、成熟大型住宅小区、居住人口居多。

二、宏观环境综合审视

①、GDP总值突破700亿元，为房地产发展提供经济支撑市场消

费能力较强

★2005年—2009年期间，宜春市整体经济发展形式良好，至2009年内，GDP突破700亿大关，为房地产发展提供良好的经济支柱。

★宜春市历年来第二产业发展趋势：

★全市城镇居民人均可支配收入13006元，比上年增长8.9%，人均消费支出9922.54元，增长18.2%，居民消费能力进一步提升。

②、投资对区域经济发展拉动明显，投资环境利好

★宜春市历年来固定资产投资及发展趋势

在金融危机下，政府出台经济政策，加强基础设施建设，拉动内需促进经济增长，取得良好效果，基础设施的完善，改善了居住环境，有效的支撑起房地产市场的发展，为宜春房地产市场升级提供了良好的保障。

③、未来几年，宜阳新区将成为宜春城市重点规划发展中心

“山水渗透”是指以规划范围内自然优美的山体、秀江滨河生态景观带，构成新区重要的自然优美景观；使起伏优美的山体、清新隽丽的秀江景观溶入城市建设，有机渗透于规划范围内。规划通过山体绿化建设、秀江水系的综合整治等手段突出新区的山水文化特征，以建设山水景观优美独特的宜阳新区。

宜阳新区的规划目标是形成功能综合、绿色生态、现代与自然和谐发展、富有活力的城市宜人新区。

④、良好的宏观环境，为房地产市场迎来持续发展的契机

☆GDP

☆产业结构

☆城市消费能力

☆总人口

☆市区人口

☆城市化率

☆城市规划力度

▲经济上升势头良好，带动房地产行业快速发展；工业、农业、旅游业的快速发展，为房地产市场奠定良好的发展基础；城市化进程加快，城市规划逐步落实到位，对房地产市场需求具有积极的促进作用。

三、房地产市场发展现状与趋势

1、总体市场概况

2009年宜春市房地产市场总体增长迅猛，房地产用地出让量与上一年度有所增长，房地产开发投资大幅增加，开发规模不断增长；商品房销售状况良好，房地产销售价格持续上扬；房地产市场交易活跃，增长迅速，交易量大幅上升。

房地产市场呈现回暖势头。全年全市房地产开发投资42.9亿元，增长7.7%。全市商品房销售走出低谷，交易活跃旺盛。全年商品房销售面积231.03万平方米，增长50.6%；商品房销售额44.7亿元，增长71.7%。其中住宅销售面积218.55万平方米，增长55.8%；住宅房屋销售额41.24亿元，增长81%。

2、09年房地产开发投资总额超过40亿，投资力度加大

10203040502005年

2006年

2007年

2008年

2009年

◆政府城市规划发展的逐步实施，促使房地产开发投资额大幅增加，刺激了房地产市场的迅速发展；

◆ 投资额的增加充分反映出开发商对宜春房地产市场的信心，住宅市场预期持续升温。

3、09年商品房成交量走势

501001502002502005

2006

2007

2008

2009

◆ 09年成为宜春房地产市场经过金融危机后，市场消费量有所增长；

◆ 市场日益成熟，市场消费需求逐渐开始释放，这为项目入市提供了良好的市场契机。

4、09年商品住宅成交均价走势

2200

2400

2600

2800

3000

2010年1月

2010年3月2010年5月

2010年7月▲宜春市的商品房销售价格自2010年1月起迅速提升，虽然新政策出台，但并没有影响。房地产秩序的规范、开发商的实力成长、市场整体开发水平的提高、中高端产品的出现，以及土地、建安等开发成本的提高，加上城市化进程加快、居民生活水平的提高，都使房价一路看涨。

◆ 由于属于品质提升和需求拉动的自然上涨，在房地产市场理性的上涨区间范畴。

5、09年商品住宅交易总金额，成交形势大好

2005年

2007年

2009年 ◆ 销售金额的剧增除销售面积因素外，价格也是重要因素，商品住宅市场处于一个量价齐升的阶段，给本项目入市带来了良好的契机。

6、宜春市房地产发展情况总结及趋势预测

由于金融危机，宜春房地产市场受到影响及冲击，为了摆脱金融危机对房地产业影响，从2008年下半年开始，现阶段处于一个向真正商品房稳步发展阶段。但目前的整体市场环境对本项目的入市还是非常有利的，无论从土地供应情况、投资量、竣工和成交面积，还是

从销售成交量及销售总金额上都不难看出。对本项目而言，充分利用好项目资源，通过先进的开发模式、精准的产品定位和品牌包装，以专业销售模式，便可以在市场上占据有利地位，达到开发目标。

四、消费市场深度理解

1、市场调查：

▲调研方法：拦截客户、深度访谈；填写调查问卷，收集一手资料

▲调研时间：为期7天；

▲访谈对象：不同年龄段；不同职业；不同性别的人群

▲访谈数量：深访近30位客户；收回问卷，有效问卷

结论一：在户型的需求上，有50%的消费者选择三房二厅，其次是选择两房二厅；在面积的需求上，大部分消费者选择80-130平方米；消费者认为两房一厅或两房二厅的面积主要在80平方米左右，而三房一厅面积主要在110平方米左右，130平方米以上的适于三房两厅或大户型。

结论二：消费者认为项目所在的片区的楼盘毛坯房的单价应在3080- 3400元/平方米之间；一套房子总价在45-60万比较容易被消费者所接受，大多数消费者希望在60万以下能买到自己理想的房子。

结论三：计划购房者在购房时，考虑最多的是价格、房子质量和周围环境。对楼型的选择上大部分消费者认为小高层、高层住起来比较上档次，符合现代都市住宅的发展潮流和趋势，因此小高层、高层更受消费者青睐。

结论四：在绿化园林方面，消费者80%对目前在售楼盘要求较高，现有园林风格单一，已没有很明显的特色，对园林风格的预期希望更加多元化；

结论五：在小区配套设施的需求方面，消费者对大型超市、农贸市场、幼儿园、会所需求最大，绝大多数人希望配套设施完善；其次是篮球场、名校、儿童游乐场等。

2、置业动机

享受改善型置业：

◆二次置业以上型改善性自住客户

◆追求的是适合自己的生活方式和圈子文化及生活环境

◆对居住社区环境、小区创新设计及文化品味有较高的要求

◆关注居住社区的品牌地位

投资型置：

◆关注物业的保值及升值，宜阳新区的规划前景是打动其的关键;

◆同时他们也是最具有羊群效应消费者，最容易被热烈的气氛所感动，往往一个人带

动一个群；

◆关注项目的唯一性，关注项目的社会轰动效应

养老型置业：

◆多为中老年客户，为颐养天年而购买

◆注重环境的宁静、优雅和社区氛围

3、宜春市高端物业主力客户购房需求特征扫描

五、项目定位和物业发展建议

定位之前，我们先来研讨项目整体发展战略

项目整体发展战略——指导项目开发定位的指引性战略纲领

1、提升区域价值

①、项目开发价值规律：区域价值项目价值

②、项目属于宜春市宜阳新区，但同时也是新城区的发展规划心，同时利用两方面的资源来提升项目所在片区价值；

③、区域的提升价值符合客观事实也有基础支撑，未来必还有人继续，本项目借区域价值以提高自身影响力；

④、但同时，我们无法通过一个中小等规模的项目改变人们对本区域的已有看法，只能首先拉动区域内部及周边的客户对本区域置业的信心，通过区域和项目的逐步发展获得其他人对本区域价值的重新认识；

⑤、区域价值提升不能仅凭一己之力，需要联合区域内的其他开发商共同营造，或者借力于品牌大项目提升自身价值。

2、以高端形象赢得市场

①、定位高端形象，高调入市；

②、拔高形象，依托区域价值和优质产品实现形象落地；

③、高端形象并不是空中楼阁，只有在以优质产品为前提的条件下，才能最终实现形象落地；

3、以高性价比和创新产品打造项目核心竞争力

①、抓住竞争市场的产品空缺、创新空缺，以市场需求旺盛但供应量少的市场稀缺产品作为本项目的主打产品；

②、利用区位优势，抓住价值空缺，在项目前期一举立市；

③、本项目周边缺乏完备的配套优势，景观优势、高性价比、创新的产品就成为了项目尤其是项目前期的核心竞争力。

4、利用公司品牌加快项目销售，利用项目品质提成公司品牌

①、项目中后期的市场竞争不仅是产品层面的竞争，更将发展到项目品牌之间的竞争，客户的购买不仅会选择产品，也会选择品牌；

②、品牌塑造是促进整个项目销售和开发的关键，品牌塑造是项目营销的核心工作内容之一；

③、通过品牌塑造树立项目形象，逐步拓宽后续项目开发的客户路线和产品路线；

④、品牌建设最终目的是形成一股市场力量来促进项目销售；

⑤、品牌发展是虚实结合的，不仅是通过实实在在的产品，也需要社会资源的调动和营销的介入。

5、项目整体发展战略

▲片区先导者－造空间社区园林、营造社区生活理念、引领邵阳居住方向

▲高端形象者－拔高项目形象，以高端项目形象取胜市场

▲市场创新者－差异化创新产品、打造竞争力、树立邵阳标杆

（基于此，我们开始下一步的开发主题定位初判）

①、整体定位：

我们应该正视，本项目处于宜阳新区这个到目前为止正在发展中的区域，与生活直接相关的配套还相对匮乏；由于开发了一定时间，开发时市场供应向整个城市集中放量，同时区域的规模开发现已经成型并成熟。我们可能有理由让人们的目光往东、但又有什么理由让我们的地块对本区域或者邻近区域有一定的感召力？如何才能激发潜在客群的强烈购买欲望和置业激情？

我们要做的不仅是2010年区域需求的的正常消化，我们更要考虑2、3年周期内的绝对突围！

依托独特的景观区域优势，打造宜春人居NO.1：品质第一、价值第一、口碑第一！客户定位：

从项目周边的教育、自然景观、市政配套、人文景观等资源中去寻求我们的客户！

核心客户群：

◆私营企业主

◆政府机关公务员

◆教师、医生、律师等企事业单位人员

◆为子女寻求优质教育资源的客户群

◆周边县市高收入人群（工企业主等）

重点客户群：

◆向往城市生活，或者为子女寻求优质教育资源的客户

◆各大型企业派驻外地的管理人员

◆在宜春市有重要商业投资的外地人士

拓展客户群：

◆在外地务工、经商人士

◆其他城市隐性高收入者

②、物业类型——地块自身资源与经济技术指标表明适合开发多种组合的中高档物业

☆项目规划指标：

容积率：2.01、4.44

建筑密度：37.9%、57.3%

绿化率：30%、35%

占地面积：20725㎡、21252㎡

☆容积2.01—4.44的项目，物业类型大致包含以下几类：多层、小高层、高层、裙楼商铺等形式

物业类型——结合地块特征，从市场和客群中寻找适合本项目开发的物业

市场产品现状：

主流产品为小高层和高层，多层花园洋房产品在宜阳新区比较少

创新产品类型比较少见。

产品去化:

普通产品：在中心区域消化较快，尤其是园林景观和创新性产品比较到位的楼盘消费者价值取向：

接受以提高舒适度为目的的产品创新，如翰林世家，泊铭翰等愿意为创新溢价买单，注重景观、风水等。

6、户型配比——市场户型配比

上半年市区户型配比

市场：

▲两房集中在80-100平米；经济型三房110平米左右，舒适型三房120-140平米；四房140平米以上；

▲在片区供应90-140平方米的三房及两房占据主流。

7、市场典型户型分析：

①、《泊铭翰》43#B户型点评

优点：☆主卧落地窗承接1.8米宽阳台

☆次卧以小面宽直窗划定隐私空间

缺点：☆无动静分区

☆餐厅位置无法合理利用，浪费空间大

②、《泊铭翰》44#D户型点评

优点：☆凸窗设计

☆无过多浪费面积空间

缺点：☆无干湿分离，动静分区

☆书房在厨房附近，安排不合理

③、《翰林世家》B3户型点评

优点：☆功能合理分配

☆空间利用率高

缺点：☆客厅与餐厅无法做到真正的南北通风

项目产品定位报告作业指引

《项目产品定位报告》内容及写作要求一、项目定位结论的内容 1. 项目总体定位 [说明]本部分内容适用于含有两种及以上物业类型的项目，单一物业的项目可省略此部分。 1.1 市场定位 [要求]用清晰、简短的语句将项目的整体档次、形象、客户、功能和在市场中的位置描述清楚。在说明各类物业分别的市场定位后应描述不同物业类型市场定位之间的关系。可叙述定位依据，要求言简意赅，层次清晰。 1.2 物业构成 1．2．1物业形态的组成、各物业形态的规模； 1．2．2项目初步规划示意图 [要求]图示各物业类型分布位置。 1．2．3各物业之间的关系。 [要求]分析各物业类型之间在形象、产品、功能、客户、价格、销售进度等方面的相互影响。 1.3 开发策略 1.3.1经营方式； [要求]主要明确项目是销售还是持有经营、哪类物业进行销售，哪类物业持有经营，销售与持有的规模。 1.3.2分期方案 [要求]明确项目是否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业类型。必要时附分期开发示意图。 1.3.3各物业的开发周期、销售周期及其相互关系。 [要求]详细安排项目各物业形态开发的基本时间节点，包括开盘（开业）、销售完成50%，销售结案、开工、竣工时间。附销售计划、资金计划表描述各物业形态开发周期的相互影响。

可叙述开发周期确定的依据，要求言简意赅，层次清晰。 2．住宅定位 [说明]本部分内容适用于以各种用地性质和立项形式开发的散售型居住用途物业，包含公建立项目的公寓等。 2.1 市场形象/主题概念 [要求]对住宅的市场形象进行概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点。 2.2 客户定位 [要求] 可从年龄、社会身份、收入、置业目的、家庭结构、来源区域等多个角度界定客户群，选择多个客户群时应阐明不同客户群之间的影响，明确客户组合策略，清晰界定核心客户、重要客户、偶得客户。通过总结分析不同客户需求特点与本项目特征的吻合程度、客户量、客户可获取性等方面阐述客户定位的依据。 2.3 价格及其实现策略 [要求]住宅及配套商业等的价格，应注明价格是“毛坯”还是“精装”，包括开盘价、均价等。提出价格实现策略。 2.4 住宅具体产品建议 2.4.1产品开发总体策略 [要求] 提出产品开发总体思路，通常包括研发创新、复制公司已有产品线、以对标项目为原型进行微调等。 2.4.2建筑形式超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼）以及多种建筑形式的混搭或中间形态一梯几户是否带电梯 [要求] 通过以上几方面对建筑形式提出要求，如含有多种建筑形式，说明各种形式的建筑规模以及摆放位置建议。 2.4.3户型配比

房地产项目产品定位报告

产品建议书

目录第一章产品定位分析 (3) 一、影响产品定位的因素 (3) 二、产品市场定位描述 (3) 三、目标客户群体描述 (5) 第二章产品功能定位建议. (5) 一、整体规划建议 (5) 二、外观设计建议 (6) 三、户型设计建议 (6) 四、配套设施建议 (7) 五、装修标准建议 (9) 六、配套服务建议 (10) 七、物业管理建议 (11) 第三章价格策略 (11) 定价原则 (11) 定价方式 (11) 本产品定价建议 (11)

第一章产品定位分析一、影响产品定位的因素 1、土地价值分析 ●产品地块规则 ●利于充分利用 ●易于规划与设计 2、需求分析 ●总需求较乐观 ●高品质住宅需求大 ●需求面积逐渐变小 3、供给与竞争态势 ●区域内供给量较大 ●土地储备丰富，存在开发潜力 ●入市时机较为关键二、产品市场定位描述 1、本产品主要经济指标 ?总建筑面积： *****平方米 ?总占地： *****公顷 ?绿化率： **% ?容积率： *** ?地上建筑面积： *****平方米 ?商场： ******平方米 ?写字楼： *******平方米 ?其余为公寓： *******平方米 ?地下建筑面积： *******平方米 ?地下车位： *****辆 ?地上车位： ******辆 ?自行车： ******辆 2、整体功能布局

建议产品规划为：一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。 ●整个社区采用围合式建筑方案 ●公寓采用板式高层 ●围合社区中央空间 ●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。 ●社区设计两个出入口，实现人车分流。 ●商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为：劲松商圈地标性建筑。（具体规划情况见附图）

暴雪的目标市场定位分析报告

关于暴雪的目标市场定位分析报告暴雪娱乐是一家全球知名的计算机游戏公司，其目前已经推出20多款作品。其产品在电子游戏界享有极高的评价。其产品包括魔兽争霸系列，星际争霸系列以及暗黑破坏神系列，魔兽争霸及星际争霸均被多项知名电子竞技比赛列为主要比赛项目。暴雪出品的网络游戏《魔兽世界：燃烧的远征》登陆全球即获得好评，至今仍然是最风靡的网络游戏之一。暴雪娱乐的主要业务在于电脑游戏，其中单机游戏是他的主要业务。公司推出了多款单机游戏都大获成功，主要包含两大类别的游戏，即时战略与第三人称角色扮演。暴雪追求产品品质和体验的高要求，并没有以开发更多类型游戏，而是选择了继续开发已有业务。因此。从中国目前的单机游戏市场分析，角色扮演游戏是最受玩家关注的游戏类型。此外即时战略类游戏也占有一定的份额。暴雪公司的主打游戏类型是角色扮演和即时战略类游戏。一．市场细分 1.游戏平台分析就目前的游戏市场来看，网络游戏是普及率最高的游戏，因为简单易学容易操作，吸引了很多玩家，在中国游戏市场占有相当份额。单机游戏略微低于网络游戏，但是凭借其众多的题材，较高的可玩性，依旧牢牢占据了一大块市场。掌机，游戏机，手机等移动平台发布的游戏，在近两年呈现猛增趋势。虽然市场由于各方面原因规模有限，但是相信在未来将有广阔的发展空间。在暴雪的市场中，由于网游拥有绝对优势，因此在目前的竞争态势来说处在安全状态。单机游戏是公司主要业务，而且这一市场竞争激烈，必须全力确保这一部分的市场 2.性别结构就中国目前的游戏市场来说，男性玩家占绝大多数。女性玩家只占到约四分之一。但是女性玩家几年来呈现大幅增长的趋势，每年的增长速度超过了男性玩家的。女性已成为游戏市场中不可忽视的一个群体。 3.年龄结构与分布中国游戏市场的玩家大部分分布于三个年龄段，其中24—30岁玩家占大多数，其次为31—40岁的玩家，第三多的数量为19—23岁的玩家。 4.收入影响从个人收入方面来看，中国游戏市场玩家月收入大部分集中在1000元至5000元区间不等。高端与低端客户呈现少量分布的态势。而根据统计数据，月收入在2000至3000元区间的游戏玩家又是这些人群中最集中的群体。二．目标市场暴雪将市场分为高中低三个市场，高端市场规模1000万人中端市场规模5900万人低端市场规模3100万人.中部分高收入人群是次要市场，对游戏兴致高。习惯在游戏方面投资，享受高品质游戏。但是用于游戏的时间较少，低收入人群，游戏时间充裕，对价格敏感，不愿购买游戏。中低端是主要市场。中低端收入，对游戏兴致高，有一定的时间空余时间。追求游戏品质与可玩性，愿意消费。三.竞争形势分析

房地产项目定位报告书(00001)

前言房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况（1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。（2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

项目市场定位报告模版

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项目市场定位报告（格式）附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。第一部分：市场分析与客户定位一、项目概况及项目特点分析参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。二、房地产大势及本区域市场参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；

O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查（通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介；群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表征

产品定位报告汇总

宜春《汇金广场》项目产品定位报告为了保证本次市场研究的科学性以及价值可参考性，针对本地块的具体情况，制定相应完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。一、项目认知与理解 1、项目介绍项目地块位于宜春市宜阳路与高士北路延伸段交汇处，与宜春市最大原始深林公园袁山公园面临，东临市区宜春宜阳新区行政区，南面向宜春市原始深林袁山公园；从高士北路直通市中心15分钟，穿过市中心东风大街至宜春火车仅需10分钟车程；北面向宜春中学高中部，东面行政中心、成熟大型小区（都市春天、丽景山庄、泊铭翰、翰林世家、丰硕华庭等）、建材市场；西邻汽车城、沪昆高速。 2、技术经济指标项目占地41977平米，本地块分为两大部分，其中东面地块建设用地面积94322平方米，多层建筑面积30141.86平方米，高层建筑面积4581.27平方米，商铺建筑面积7007.22平方米，道路用地面积约6652.73平方米，绿化率30%，建筑密度为37.9%，容积率为2.01，由12栋多层、1栋11层小高层及底层为二层商铺组成。西面地块建设面积41730.35平方米，住宅建筑面积62249平方米，商业建筑面积32073平方米，绿化率35%，建筑密度为57.3%，容积率为4.44，由2栋32层高层、1栋17层小高层、二层裙楼及临街商铺组成。道路红线距离：临高士北路东面多层退5米，21米小高层退5米；临高士北路西面高层退5米。（后附：项目地块经济技术指标一览表）

3、开发背景宜春市三陆康实业有限公司创始于2004年，是一家以房地产开发为核心，集教育产业、物业管理、建筑施工、实业投资于一体的综合性民营企业。旗下现有越飞房地产开发（宜春）公司、远程物业发展公司、乐居工贸公司、宜春市第八建筑工程公司、华侨理工学校等多个控股和参股企业，是宜春市综合实力较强的民营企业之一。开发的地产项目有月亮湾、御园、乐居名都、乐居名郡、御景东方和御景香江，投资建设的宜春市重点项目有明月立交桥工程、平安路工程等，具有一定的当地品牌和口碑知名度。 4、周边配套医院：无学校：宜春中学（高中）银行：农村信用社超市：无商场：无农贸市场：无酒店：博能宾馆、一千零一夜宾馆娱乐：君悦KTV（博能）交通：17（内线）路、7路、11路、公园：袁山公园（深林公园）政府单位：国税局、消防中队、市公安局、城市展示馆、环保局、袁州区行政中心服务机构：联通公司、邮政、 5、地块理解 ①、经济指标：项目规模不大，由于项目地块分为两个地块，所以不具备大型规模

市场定位分析报告

松江新城西区市场定位报告第一部分市场研究产品定位的市场依据松江，是上海历史、文化的发祥地，有"上海之根"之誉，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海都市总体规划中，松江将建设成为上海辅城。一、区域环境地理位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江上游，南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，总面积604平方公里，是上海西南的重要门户，也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区30公里，距虹桥机场16公里，距浦东国际机场68公里。行政区划

松江区内辖有4个街道、11个镇，分不包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道；新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车墩镇、石湖荡镇、畲山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。人口状况松江区及松江老城区人口历史数据及以后预测图：

?2002年，松江区户籍人口达到50万。在过去3年，松江的年人口增长率约为0.77%，依此推算至2005年松江人口将达到52.35万人。 ?松江传统市区即老城区（沪杭高速公路以南部分）2002年人口为 16.09万人，依照松江区统计局过去的3年统计数据来看，松江老城区的常住人口增长率约为6.3%，可能05年区域人口将接近20万。 ?在上海市整体人口呈现负增长的背景下，松江人口持续增长，城区人口规模不断扩大，将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。交通状况松江交通便捷，区内现已形成６条要紧交通轴线，为进展区内各项产业提供了便利的交通条件。 ?主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间； ?沪杭公路、沉砖公路横贯松江的北部和东西，同时是上海中心城区至畲山国家级旅游度郊区的重要巡游路线；

中国保健酒的市场营销现状及对策分析以劲酒公司为例

湖北经济学院法商学院题目：中国保健酒企业市场营销现状及对策分析 ——以劲牌公司为例专业：系（部）： 1 1 2 2 2 3 3（二）浅谈劲牌公司营销战略规划7（三）劲酒市场营销出现的问题及其对策分析 (8) 三．消费者调查问卷分析及建议 (9) 参考文献 (10) 文章结构修改意见： 1.建议将“消费者调查问卷分析及建议”放到第一章 2.增加结论部分

论文摘要保健酒，顾名思义，获得国家卫生部“保健食品”认证通过的；就是指喝后对人体有营养价值并能起到保健作用的酒。保健酒在以前统称药酒，是传统药酒的分支，是普通白酒的延伸。现在所说保健酒，不是药酒，它是在药酒与白酒中独立出来的一种具有保健功能的“饮料酒”。随着生活水平的提高，人们对健康的需求也越来越高，追求健康的方式也越来越多。保健酒作为一个全新的名词，正逐步走进人们的生活。那么保健酒是怎样发展起来的呢？作为一种新型酒品它又会拥有怎样独特的营销模式呢？人们对保健酒的看法又是怎样的呢？带着这些问题，我从“酒类市场环境分析及保健酒市场所处环境分析”、“保健酒龙头企业劲牌有限公司的市场营销现状及对策分析”、“消费者调查问卷分析及建议”这三个方面对课题进行分析和研究。关键词：保健酒环境市场营销现状对策分析一．酒类市场环境分析及保健酒市场所处环境分析（一）2012年我国宏观经济概述及经济环境的影响 2012 年 1 月 17 日，国家统计局发布 2011 年宏观数据显示，初步测算，2011 年全年国内生产总值 471564 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.2%。总消费量方面：2011 年 1-12 月份，社会消费品零售总额 181226 亿元，同比名义增长17.1%(扣除价格因素实际增长 11.6%)?价格方面：烟酒及用品类价格同比上涨 3.9%?其中，烟草价格上涨 0.4%，酒类价格上涨 9.2%? 利润空间受到威胁。2、工资水平变化幅度不大，人们的实际购买力下降，但是对物价的接受能力不断增强，社会零售总额不断增长。3、未来经济宏观调控的首要任务是减小通货膨胀，随着经济政策的实施，人们购买行为将会受到影响。从以上数据可以看出我国酒类行业整体呈上升趋势，大众购买、接受能力不断提高。

西安高新区项目产品定位报告

西安高新区项目产品定位报告文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）

西安高新区项目产品定位报告高新枫林绿洲(二期) 社区规划： 3条步行街 1200米生态谷 5000平米会所 1公里林荫大道产品规划：二期由4栋碟式高层、2栋纯复式楼和1栋板式小高层组成销售情况：共分五期开发，当期开发二期，07年五期全部开发完工上市时间04．8，交房时间，去化量58套/月左右，去化速度85% 客源：以当地本市人购买为主,外地购房则以延安(陕北地区)居多；用以自主，投资较少；一般年龄在30-45岁购买者多营销思路：“生态谷纯水岸新街区生活”“生态运动教育阳光” 推广手段：一次性购房可享受98折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：优势：水景规划，迎合市场需求；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该项目的一大亮点劣势：产品高密度开发，影响居住的采光性；07年全部竣工，开发周期较长，势必给前期入住居民带来一定的不便；周遍同期开发楼盘多，其竞争压力大豪盛时代华城（三期）社区规划： 23000平方米江南山水园林 2000多平方米会所产品规划：共由9栋23楼高层组成，其中三期由3栋高层组成销售情况：共分三期开发，上市时间，交房时间05年底，去化量41套/月，去化速度89% 营销思路：“水岸名邸一切都是好宅标准除了价格” 推广手段：一次性购房可享受98折优惠，按揭享受99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：优势：产品整体品质较高，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好劣势：栋距小，低层户型采光不够；部分房型设计欠缺合理世家星城（三期）社区规划： 2000平方米健身俱乐部、商业产品规划：三期由10栋小高层、高层组成

产品分析报告

百度地图分析报告首先横向评估了主流互联网地图，对百度地图的功能进行简单分析。其次分析了手机地图的产品定位，功能对比以及盈利模式。最后对引入LBS进行讨论，对比不同模式，只有开发自身粘合度强的应用才是长期发展之道。一．互联网地图网站分析 1.整体布局页面主体为地图本身，上方一栏为搜索输入栏，并且可以选择搜索公交或者驾车路径。地图右侧为百度地图API，包含天气查询，地铁查询，房产查询，餐饮，酒店，超市，电影院，火车票代售点，银行，景点，学校，以及加油站等。整体简洁明了，功能清晰，易上手。 2.使用体验比较目前几款常用的地图网站（非移动终端版本）以分析用户体验。

表1：主流互联网地图功能对比可见目前市场上主流的电子地图网站提供的服务大致都很相近，这里主要对百度地图不支持的功能进行简单的分析： 1）切换版面布局百度地图，图吧地图采用右侧显示功能与信息；搜狗地图，soso地图则为左侧显示功能与信息。可以优化界面让用户有更多的选择。 2）地形地势／经纬度查询对于普通地图用户，地形地势／经纬度查询不会有太大用处，但对于徒步旅行者会有很大的帮助，因此可以与百度旅游结合，为驴友提供详细专业的地形地势／经纬度信息。 3）分享照片同样的，与百度旅游合作，用LBS技术让旅游随时随地分享照片与心情，当然还有游记。 4）街景成像街景成像可以说是这个城市的“预览”，对于旅游城市会更加有吸引力。（可以与当地政府合作）移动版会消耗大量流量，需要进一步分析（可引入离线下载模式）。二．中国手机地图客户端根据易观智库产业数据库《2011年第4季度中国手机地图客户端市场监测报告》显示，截止2011年12月31日，中国手机地图客户端累计账户数为1.35亿，环比增长34.6%。随着移动通信产业的发展，越来越多的用户选择使用更加方便的手机地图。在市场份额方面，高德地图、谷歌地图及百度地图分别以25.5%、25.3%及11.7%的比例占据中国手机地图客户端用户市场累计用户的前三位置。 1.产品定位分析谷歌地图：谷歌地图经过多年发展，已经成一个耳熟能详的地图产品。谷歌手机地图专为手机设计，可以像在台式机中使用谷歌地图一样，也可以使用谷歌手机地图中的地图图像和周边地理信息探索身边的世界。

XX保健产品定位报告

XX保健产品定位报告 1、产品特点分析 XX产品是一种无污染、绿色环保、多种功效的健康类型产品，计划参与健康领域打开销路和竞争对手展开竞争，前期要考虑的就是如何给产品定位。在消费者心目中如何产生品牌效应将直接影响到产品进入市场后的销量。如果是作为保健品，一定会影响到产品的生命周期，很可能企业刚刚收回前期的投资，消费者已经对产品产生了厌倦，产品的生命周期已经进入了衰退期；如果作为食品，在定价上难以保证高价位，同时其药品式的外观也难以得到消费者的认同；而作为药品，一方面它是食品企业生产，属于保健品，另一方面，在销售渠道的选择上也必将受限，在网络推广上也将是难上加难。 2、市场环境分析保健品作为一种特殊产品，虽对人体起着十分有益的作用，但总体而言，它的疗效没有药品显著，其价值又比食品昂贵，因此其生命周期一般都比较短暂。市场上做的较好的品牌，比如“红桃K”、“巨能钙”、“昂立一号”等，它们之所以可以在市场上立足，主要是因为它们有着十分鲜明的功能定位、特定的渠道选择和强大的宣传支持。 3、产品准确定位经过综合分析，我们认为应把XX产品形象定位于类似药品的高价位、功能性保健品。如此一来，虽不能使产品进入大众流通渠道，却可以保证产品较为持久的生命周期，同时还可以通过强调其组成成分稀有元素硒进行高价定位，保障企业的高额利润。为保证能成功地树立起产品形象以推动产品销售，应注意以下几点： 1、差异化功能定位。对XX产品进行差异化功能定位，功能上以“净化血液，消除人体自由基”统领，根据不同区域病例比重差异进行针对性诉求，如有的地域着重强调防治糖尿病，而有的地域强调防治高血脂、青春痘等。 2、突出XX产品所含稀有元素（硒）组成成分以支持高价位诉求，应更换产品名称如XX硒片等，这样可使产品成为一个以稀有元素硒为个性

房地产公司产品定位分析报告

v1.0 可编辑可修改产品定位报告

营销管理部年月第一章城市房地产宏观市场分析第一节经济环境对房地产市场的影响 1、宏观经济运行对房地产投资的影响； 2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响 1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定； 2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响； 3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测

c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前市场机会的初步结论第二章区域市场分析第一节区域环境概述 1、地理位置及交通交通状况； 2、区域配套设施状况； a)配套设施点位图 b)商业配套设施 c)生活配套设施 d)教育配套设施 e)医疗配套设施 3、区域自然及人文资源状况第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测

XX项目定位分析报告

昆泰集团劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月目录第一章北京房地产宏观市场分析…………………………5—10 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好二、宏观经济运行对房地产投资的影响三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策二、把握使百姓“买得起房”的有关政策三、把握使百姓“买放心房”的有关政策第三节 2002年北京房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析…………………………………11—18 第一节区域环境概述 (11)

一、地理位置与道路交通状况二、周边物业状况三、人文环境及配套设施状况第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述二、产品供应特点分析三、区域内竞争对手分析第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength（优势）二、Weakness（劣势）三、Opportunity（机会）四、Threat（威胁）第三章客户群体需求分析…………………………… 19—25 第一节主导客户群的定位分析…………………… 19—20 一、客户类别细分二、主导客户群定位第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23

一、购房时间、动机及关注因素二、主导客户群购房偏好第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24—25 一、单位价格需求二、贷款额度选择三、首期的承受能力第四章项目定位分析……………………………………26—29 一、响项目定位因素分析二、项目市场定位描述三、目标客户群体描述第五章产品功能定位……………………………………30—37 一、整体规划建议二、外观设计建议三、户型设计建议四、配套设施建议五、装修档次建议

3产品定位报告标准模板

产品定位报告目录一、前言 1.1定位意义 1.2定位原则二、宏观市场分析 2.1 XX市城市概况 2.2 XX市宏观经济形势分析 2.3 XX市城市发展研究 2.4 XX市房地产市场分析 2.5 XX市消费结构分析三、项目区域市场分析 3.1区域市场状况 3.2区域综合配套四、项目竞争力分析 4.1项目条件与资源分析 4.2项目SWOT分析 4.3竞争项目地产因子分析五、客户需求分析 5.1主导客户群的定位分析 5.2主导客户群购房动机分析

5.3主导客户群对价格的承受能力分析六、竞争态势分析 6.1板块市场竞争分析 6.2价格竞争分析 6.3市场细分缺口分析 6.4增值服务竞争分析七、产品总体定位 7.1开发商定位 7.2市场定位 7.3目标客户群定位 7.4主题定位八、产品功能定位 8.1建筑风格建议 8.2整体规划布局建议 8.3景观系统规划建议 8.4外观设计建议 8.5户型设计建议 8.6配套设施建议 8.7装修档次建议 8.8配套服务建议 8.9物业管理建议

九、价格定位 9.1定价原则 9.2可类比楼盘销售单价 9.3本项目市场销售单价建议 9.4定价分析 9.5项目价格提升潜力分析正文一、前言 1.1定位意义该定位报告对项目开发销售的重要意义，成败的关键 1.2定位原则该定位报告所严格遵循的七大原则：市场导向、市场威胁、市场创新、市场差异、市场风险、利润最大化、可操作性原则二、宏观市场分析 2.1 XX市城市概况地理位置、交通、人口、产业、历史人文、特产、名胜古迹、自然环境、气候等 2.2 XX市宏观经济形势分析 2.2.1上年度经济总量分析 GDP、人均GDP、可支配消费支出、城市居民储蓄状况、消费总量、投资总量等 2.2.2本年度或下年度地产投资总量分析

项目产品定位报告(模板)

项目产品定位报告（模板）目的：通过市场分析，地块分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为产品深化定位提供支持。 1、市场分析 1.1房地产市场分析参照《项目可行性研究报告》与《市场与地块分析报告》，两者如无太大变化可不体现。有变化则应说明变化点及原因等。对于大项目（含分期发展项目），需要分析发展趋势。 1.2项目竞争对手分析对有重要参考意义的竞争对手进行分析，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面风格及造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目优劣简析等。 2、项目情况分析 2.1项目概况项目概况参照《项目可行性研究报告》，有变化则应说明变化点及原因等。 2.2土地属性分析土地属性分析参照《市场与地块分析报告》。 3、客户定位（重点论述） 1)竞争项目客户群特征调查竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要去化户型及面积、购买该项目的原因。 2)结合客户细分进行项目SWOT分析 S、W：着重从自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； O、T：着重分析所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、潜在客户置业意向、发展时机等。 3)目标客户定位 a)通过客户分析，列出客户细分标准； b)通过土地属性评估和客户细分类型，进行匹配分析.

c)确定目标客户群，列出目标客户群购房特征。包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等； d)对于大项目（含分期开发项目），需分析和预测客户群可能的变化及趋势。 4、确定物业类型组合 1)初步物业类型建议根据《市场与地块分析报告》形成的结论，项目发展战略目标，各类物业市场接受程度，初步确定项目物业类型。 2)强排方案根据土地经济技术指标，提出物业类型配比方案并予以说明。 3)经济测算 a)根据强排方案对地块进行初步规划，确定各类物业建筑面积。同时，对各类物业的成本进行测算，销售价格进行预测。 b)提出分期开发建议，说明分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比例。 c)测算物业组合方案收益。 4)方案选择物业组合方案的选择，除考虑利润率、利润总额外，需参考项目发展战略目标，各类产品市场风险，营销难度，客户群对该类物业的接受程度等因素综合进行考虑。 a)满足土地技术指标； b)产品利润率； c)开发周期；

化妆品行业市场定位分析报告

一、行业状况分析化妆品背景行业：中国化妆品市场是一个充满活力的市场，跨国企业的大举进入，本土企业的崛起，使这个行业不断地变化发展。产品多彩多样，市场更加细分，营销也各有高招。在中国宏观经济快速发展的环境下，化妆品及美容行业在中国得到迅速发展，近年来一直保持着快速增长，化妆品市场备受青睐。美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的优势在于：以大学生为购买主体，价格处于中低档，而且是以护肤为目的的，产品适合在校大学生。美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的劣势在于：产品单一，没有受到消费者的关注。个人因素：消费者的经济状况、年龄、品牌爱好、个人价值观等等，对化妆品的需求层次不一致。特别是大学生在购买化妆品时受价格、包装、产品说明、使用功效，影响着大学生购买化妆品的欲望和行为起主导作用。社会文化因素：每个消费者都是来自不同的地区，有各自不同的风俗习惯、宗教信仰、语言文字和受教育水平的不同。在购买化妆品时受风俗习惯、语言文字的影响，比如东西方文化和南北方的差异，对化妆品需求品牌、价格、产品功效的不同，决定着消费者购买化妆品行

为。经济因素：消费者的个人收入水平的高低，沿海城市和内陆城市总体经济发展水平状况的不同。为消费者提供不同层次的化妆品需求。比如沿海城市经济水平高，对化妆品的品牌、知名度、价格、使用效果要求较高，为沿海地区的消费者提供品牌知名高、价位高、使用效果明显的化妆品，内陆城市没有沿海城市经济水平高，可以为内陆城市提供中低档化妆品。从而使化妆品销售在全国个各地区，提高化妆品的销售量。技术因素：化妆品需要不断的开发新产品、技术创新，为消费提供适合自己皮肤的产品。只有不断的技术创新，才能赢得消费者市场。自然环境因素：根据不同的地区、地理环境、气候、季节的不同，为消费者提供不同层次的化妆品，比如南方和北方的地理环境和气候的不同，北方比较冷，就要为北方的消费者提供保湿等功效的化妆品，南方比较温和，就要为消费者提供美白等功效的化妆品。从而适应消费者对化妆品的需求。政治法律因素：根据国家政策的颁布，提倡什么，反对什么，为消费者提供国家所提倡的产品及服务，从而满足消费者对化妆品的需求。

项目市场定位报告模版

1）、区域消费群体及特征调查（通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介；群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表

劲酒营销策划书

中国劲酒营销策划分析 1998年5月，湖北劲酒厂正式改制为湖北劲牌酒业有限公司，完成了由向现代公司制的转变。2001年3月，公司以1.04亿元的注册资本在国家工商局改注为劲牌有限公司，去掉了“湖北”二字。从湖北大冶的一个地方小企业，一个区域品牌，至今劲牌已经发展成为全国知名品牌、行业领导品牌。劲牌有限公司是目前国内保健酒最大的生产经营厂家之一。劲酒秉承了中国传统药补酒的一贯特色，以优质白酒为酒基，配以山药、枸杞子、淫羊霍、黄芪、当归等中药材，采用现代生物工程技术提取其有效活性成份技术精心酿制而成。属于保健酒，喝后对人体有保健作用的酒，是传统药酒的分支，是普通白酒的延伸。劲牌匀速度 2005年，销售额9.2亿元，上缴税金1.45亿元；2010年，销售额36.68亿元，上缴税金7.07亿元。“十一五”期间，劲牌公司用一组组数据再次证明了它的睿智和实力，实现了科学、稳健的发展：销售收入翻了4倍，上缴税金翻了近5倍。“十一五”期间，劲牌公司销售额顺次为12.06亿元、18.35亿元、24.51亿元、29.37亿元、36.68亿元，五年，劲牌用一种快而稳的方式跑出个“劲牌匀速度”。明确的战略定位及发展规划劲牌公司在“十一五”初期制定的发展规划是：“未来五年的战略定位是：劲牌公司继续专注于保健酒业务，抓住保健酒行业的发展机遇，不搞多元化，将其做精、做强、做大。”具体到每一年，劲牌公司发展目标也是明确的，“2010年的战略目标是：确立劲牌在中国保健酒行业中的领先地位，产品品质与技术水平第一，市场份额第一，效益第一；总体销售额达到15亿元人民币，力争达到18亿”……五年来，“十一五”规划中制定的思路、举措一一变成了现实，唯一发生变化的是，2010年最终完成的销售额却高达36.68亿元，比当年的规划额整整多出了一倍！高质量产品 “像做药一样酿酒”，“十一五”以来，劲牌公司运用中药现代化技术、大手

品牌管理作业——劲酒定位案例分析

品牌定位策略分析关于劲酒劲牌有限公司创立于1953年，历经五十余年稳定发展，已成为一家专业化的健康食品企业。产品从单一的白酒发展到以保健酒为主，以健康白酒、保健饮品为辅的健康产业结构。拥有面积 400亩的劲牌工业园和3个原酒制造基地，年生产保健酒的综合能力达6万吨。自1988年以来，公司各项经济指标年均递增30%以上，一直保持了健康、稳定、持续的发展速度。1998年改制为民营企业，2009年销售额达到29.37亿元人民币，上交税金5.1亿元人民币。展望未来，到2012年，劲牌将发展为营业额超过40亿元、主营产品“劲酒”成为中国保健酒第一品牌的国内一流健康食品企业。到2020年，劲牌将确立保健酒业务在中国的领先地位，主营品牌“劲酒”成为中国保健酒第一品牌；到2030年，劲牌将进一步拓展保健品及现代化中药业务，逐步走向专业化健康企业之路，发展成为拥有保健酒业、保健食品及现代化中药三大产业单元的国内一流健康食品企业。保健品不能像药品那样立竿见影的效果，质量也不能马上感知，其销售力来自消费者头脑中的想象和心理预期，成功主要来源于正确的定位；一种是从功能利益上入手，体现疗效、保健等；一种是从情感角度切入，脑白金打的就是‘礼品’概念。保健酒企业的成功与保健品有相似之处，成功的企业也是来自于市

场的准确定位：劲酒将其定位于酒而非保健品，渠道首先面向大众中小餐饮渠道，淡化药的概念，以温馨的提示‘可不要贪杯’，先入为主地成为放量型产品。相比于白酒的应酬功能，保健酒自身的定义就决定了其主流是一款休闲酒。既然是保健，没有谁傻到要依靠天天的过量进补来达到保健目的，如果那样也就失去了保健的根本目的。我们回头看看十年前的劲酒和椰岛，那个时候的保健酒行业刚刚起步，借助市场的不规范和椰岛压倒性的广告投放，以礼品和大瓶酒为主的椰岛成了行业领袖，那个时候的保健酒操作一切向椰岛看齐，椰岛也成了行业的黄埔军校，从椰岛出来的人才成了各个立志进军保健酒企业的抢手货。但市场的发展终归要回到其本来面目，历经保健品市场的回落，向保健品操作看齐的椰岛也逐步回归平静，符合保健酒自身定位的劲酒凭借125ml装的小支酒成了行业新的霸主，而且其发展步伐比之前的椰岛快了不止三、五倍，现在的保健酒行业如果没有劲酒发话，行业的声音很难被视为真理。劲酒广告语为：劲酒虽好，可不要贪杯哦。关于保健酒行业中国保健酒拥有非常广阔的发展前景。第一、中国保健酒的发展具备历史悠久的中医学和养生学理论支持；第二、中国具备资源丰富提供保健酒的原材料的条件；第三、国家政策支持保健酒的发展，即：高度酒向低度酒转移，蒸馏酒向发酵酒转移，

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告我们不但仅是在卖房子, 而是在推销一种时代现象,传播一种时代趋向。这是一种衔接时代与未来,处在经济与文化边界的时代现象,一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。本项目从规模来说是属于小楼盘性质,但我们要做到规模虽小,声音却不小的现象,即所谓”小楼盘要大声说话”,达到以小博大的市场效应,实现迅速销售的目的。目录第一部分项目概念设计一、项目目开发理念二、目标消费群生活形态分析三、项目的市场定位四、项目的核心竞争优势五、项目命名第二部分总体规划建议第三部分建筑设计建议第四部分园林设计建议

第五部分户型设计建议第六部分服务体系及配套设施建议第一部分项目概念设计一、项目目开发理念 (一)合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种”大开大合”式的风格,它追求一种大气的感觉,这就要求它有比较大的占地面积,才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘,而它们没有认识到这一点,导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品从房地产的发展趋势来看,住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃,由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品,而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现,是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品,占据当前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟,市场的产品更新换代也愈来愈快,每一个项目的卖点