宝新能源：关于与广州富力地产股份有限公司签署土地使用权转让协议的公告
证券代码：000690 证券简称：宝新能源公告编号：2013-024
广东宝丽华新能源股份有限公司
关于与广州富力地产股份有限公司签署土地使用权转让协议的公告
一、交易概述
1、2013年6月7日，为加快公司产业转型升级、做大做强新能源电力核心主业，广东宝丽华新能源股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）经与广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力地产”，香港联合交易所上市编号：2777）友好协商，双方就梅县山水城项目部分用地使用权转让签订了《梅县新城项目土地转让协议书》，本公司拟以89,496万元的价格将挂牌编号为GP2009-15用地中的662,942㎡的土地使用权转让给富力地产。
2、本交易不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。本交易标的不涉及债权债务转移，不存在抵押、担保、诉讼及权属问题。
3、根据深交所《股票上市规则》及公司《章程》相关规定，本交易已经第六届董事会第一次临时会议审议，尚需提交股东大会审议通过。
二、交易对方的基本情况
1、公司名称：广州富力地产股份有限公司；
企业性质：股份有限公司（中外合资、上市）；
注册地：中国广州珠江新城华夏路10号富力中心；
主要办公地：中国广州珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼；
法定代表人：李思廉；
注册资本：80,559.1836万元；
营业执照注册号：440101*********；
主营业务：房地产开发经营，房地产资讯服务。仓储服务。场地出租，生产、加工、批发：木门、铝合金窗、金属扣件、橱柜。（法律法规禁止的不得经营，涉及许可的凭许可证经营）。
2、对照深交所《股票上市规则》第十章第一节“关联交易及关联人”的有关规定，未发现富力地产与本公司存在关联关系。
3、富力地产最近一年主要财务数据
总资产：9,858,721万元；净资产：5,803,054万元；营业收入：3,036,506万元；利润总额：1,004,177 万元；净利润：565,935 万元。
（注：本节基本情况及数据由富力地产提供）
三、交易标的基本情况
1、交易标的为位于梅县新城梅花山公园西面、剑英大道西端北面的地块，由土地证编号为梅府国用(2012)第4900号、梅府国用(2012)第1336号、梅府国用(2012)第4902号、梅府国用(2012)第4905号、梅府国用(2012)第4906号、梅府国用(2012)第4908号（相应的自编号为A1、A
2、A
3、A
4、A
5、A7），共六宗用地组成，土地使用权面积共662,942㎡，土地性质为商住用地。
交易土地上无建筑物，资产权属清晰，无抵押、质押及其他限制转让的情况，也不涉及诉讼、仲裁或查封、冻结等司法措施。
2、交易土地账面原值为476,903,487.73元，已计提的折旧为0.00元，账面净值476,903,487.73元。
本公司委托具有从事证券、期货相关业务资格的北京国融兴华资产评估有限责任公司以2013年5月31日为评估基准日对本公司此次拟转让土地进行了评估。根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，综合该地块所处位置及实际情况，北京国融兴华资产评估有限责任公司采用了基准地价系数修正法和剩余法的评估方法：
1、基准地价系数修正法
计算方法:宗地楼面熟地价=（适用的基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×因素修正系数+土地开发程度修正）×年期修正系数。
（1）梅县基准地价成果及内涵介绍
根据《基准地价更新成果摘要》，梅县基准地价内涵为：
基准日：2009年6月30日；
土地年限：商业40年、居住70年、工业50年
开发程度：五通一平（宗地外通路、供电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整）
容积率：商业、住宅为2.0，工业为1.0
梅县基准地价表
（2）基准地价计算公式
宗地楼面熟地价=（适用的基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×因素修正系数+土地开发程度修正）×年期修正系数
（3）确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于梅县三丰村，属四级地。
（4）期日修正系数的确定
根据中国城市地价动态监测网上公布与梅县相邻地区的地价指数，并结合待估宗地区域居住用地上涨幅度，确定本次评估期日修正系数为1.01。
（5）年期修正系数的确定
待估宗地土地性质为出让，土地用途为商住，剩余土地使用年限67年，评估设定为住宅用途，基准地价内涵设定的居住用途土地使用年限为70年。
年期修正系数=[（1-1/1+6%）67]/[（1-1/1+6%）70]=0.9967
（6）容积率修正系数的确定
宗地容积率为3，参考容积率修正系数表确定容积率修正系数为0.845。
（7）确定各影响因素的修正系数（单位：％）
居住用地因素修正系数说明表
（8）开发程度修正
根据基准地价修正体系，城区场地平整费用约为25元/平方米。由于待估宗地与基准地价内涵不一致，故向下修正25元/平方米。
2、剩余法
计算方法:熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费。
（1）估算待估宗地开发完成后总价值
待估宗地土地面积为165510平方米，土地用途为商住，宗地容积率3，规划总建筑面积为496,530.00方米。
估价人员经过市场调查，待估宗地的区位状况及实物状况，确定待估宗地住宅可销售面积比例为总建筑面积的90%，即住宅可销售建筑面积为446,877.00平方米。
结合该区域房地产市场发展趋势，根据相关产品销售价格，确定项目开发产品的销售价格。待估宗地周边住宅小区销售均价为3400元/平方米。
（2）开发成本
建安成本包括建筑安装工程费、室外工程费、工程勘察设计和前期工程费、不可预见费，其中建筑安装工程费包括基础工程、结构工程、设备安装和装饰工程，室外工程费指基础设施建设费和公共配套设施建设费。
①建筑安装工程费
根据开发项目设定的建设标准及相关规划设计，并参考近几年梅县类似房屋的建造费用，并结合建筑材料的市场变化实际情况等因素综合考虑，确定平均建安费用为1500元/平方米。
②勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费包括报建手续费、咨询、可行性研究、勘察设计费、工程监理费等费用，勘察设计和前期工程费按照建安工程费的6%确定。
③室外工程费
室外工程费包括基础设施建设费和公共配套设施建设费。
基础设施建设费按照建安工程费的12%确定；公共配套设施建设费主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，本次评估根据实际情况取3%。
④其他工程费用
其他工程费包括工程监理费、竣工验收费等，一般为建筑安装工程费用的1%确定。
（3）管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为开发成本的2%。
（4）销售费用
销售费用是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员或者销售代理费等。一般为开发完成后的房地产价值的2%。
（5）投资利息：指取得土地及完成后续投资至销售完成期间2年，包括土地取
得成本及开发成本、管理费用、销售费用产生的利息。年贷款利率取一至三年期的贷款利率6.15%，土地取得费用假定一次投入，开发成本及管理费假设开发期内均匀投入。设土地价值为V，则：
投资利息=（V+取得税费）×[（1+6.15%）2-1]+（开发成本+管理费用+销售费用）×[（1+6.15%）1-1]
（6）销售税费
主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加。按开发完成后的房地产总价的5.5%确定。
（7）投资利润
根据梅县住宅房地产市场开发情况，结合项目所处位置、项目定位、工程进度综合确定。以土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用为基数。确定投资利润率住宅为15%。
投资利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×投资利润率
（8）估价结果
土地价值（V）=开发完成的价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售
税费-投资利润
基准地价系数修正法估值结果:428,194,237.80元。
剩余法估值结果:867,138,960.00元。
以上两种方法从不同角度反映了待估宗地的市场价值。由于当地基准地价基准日为2009年，距评估基准日时间较长，不能够真实的体现待估宗地市场价值，而剩余法售价和建造成本等参数均取自公开市场，更能体现待估宗地市场价值，故舍掉基准地价系数修正法评估结果，以剩余法评估结果作为评估结果，得出以下结论：
3、该交易不涉及债权债务转移。
四、交易协议的主要内容
1、协议成交金额：89,496万元；
2、支付方式：现金；
3、支付期限：分期支付
（1）第一期支付及移交
①协议生效后3个工作日内双方开设共管账户，共管账户设立后2个工作日内，富力地产向共管账户支付定金10,000万元，本公司开具相应收款收据。
②在定金支付至共管账户后5个工作日内，双方共同向政府部门入案申请办妥自编号为A1、A2、A3地块的土地使用权一次性协议转让给富力地产的所有手续，富力地产取得入案受理回执（届时凭回执由富力地产领取新《国有土地使用证》）。自编号A1、A2、A3地块面积共计495,415平方米，土地转让金共计66,879万元，其中的62,647.20万元由富力地产取得入案受理回执后5个工作日内向共管账户支付，账户内定金直接等额抵作第一期支付的土地转让金，富力地产实付52,647.20万元，本公司开具相应收款收据；其余4,231.80万元按协议约定第二期支付。
③在公司移交自编号A1、A2、A3地块及其相关资料，并开具有效发票给富力地产的同时，双方共同配合办妥将共管账户里的款项解付给本公司的手续。
（2）第二期支付及移交
①在2014年6月10日前，双方共同向政府部门入案申请办妥自编号为A4、A5、A7地块的土地使用权一次性协议转让给富力地产的所有手续，富力地产取得相应入案受理回执（届时凭回执由富力地产领取新《国有土地使用证》）。自编号A4、A5、A7地块面积总计为167,527平方米，土地转让金共计22,617万元。富力地产在取得入案受理回执后5个工作日内向共管账户支付自编号A4、A5、A7地块的土地转让金22,617万元和自编号A1、A2、A3地块剩余未付的土地转让金4,231.80万元，即共需向共管账户支付26,848.80万元，本公司开具相应的收款收据。
②在公司移交自编号A4、A5、A7地块及其相关资料，并开具有效发票给富力地产的同时，双方共同配合办妥将共管账户中的款项解付给本公司的手续。至此，土地转让金全部支付完毕。
4、协议的生效条件：本公司股东大会审议通过相关议案之日起生效。
5、交易定价依据：以评估价86,713.90万元为参考，结合本地未来发展趋势和土地升值潜力，经交易双方协商确定以89,496万元为成交金额。
6、交易对方履约能力说明：富力地产于1994年成立，2005年在香港联交所主板上市，业务集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等为一体，是中国综合实力最强的房地产企业之一，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，履约能力良好。
五、涉及本交易的其他安排
本交易不涉及人员安置、土地租赁等情况，不存在与关联人产生同业竞争的情况，不伴随上市公司股权转让或者高层人事变动计划。
六、交易目的和对公司的影响
1、本交易符合公司发展战略调整，有助于进一步优化公司资源配置，做大做强新能源电力核心主业，提升公司核心竞争力，有利于公司长远发展。
2、经初步估算，本交易完成后，对公司净利润的影响数约为17,000万元，公司将按照有关法律法规要求根据合同履行进度确认收入。
3、富力地产是国内知名的大型房地产公司，资信记录良好，公司董事会认为付款方支付能力良好，该等款项收回不存在或有风险。
4、根据深交所《股票上市规则》及公司《章程》相关规定，本交易尚需经股东大会审议通过。公司将按照分阶段披露原则，及时做好相关事项进展情况的披露工作。
七、备查文件
1、公司第六届董事会第一次临时会议决议；
2、公司独立董事关于处置公司资产的独立意见；
3、《梅县新城项目土地转让协议书》；
4、北京国融兴华资产评估有限责任公司出具的评估报告书（国融兴华评报字[2013]第4－012号）。
特此公告。
广东宝丽华新能源股份有限公司
董事会
二○一三年六月十五日
房地产组织管控模式
组织管控之剖析房地产企业集团“三种管控模式” 外部环境的变化、行业内部竞争的加剧正在改变房地产企业的生存状态。以前那种“粗放式”经营管理也能“数票子数到手酸”的日子一去不返了。面对日益严峻的生存环境，房地产企业纷纷开始强练内功，提升内部管理水平。其中，最重要的环节就是怎样对下属项目公司、区域公司进行管理控制？如何选择符合企业实际的、有效的管控模式？ 一、解析集团的管控模式 1、集团管控的三大内容 第一，管控模式如何选择。 根据城市公司的产权结构和集团发展战略，确定选择何种管控模式，这是对城市公司实旋管控的基础。 第二，组织结构如何调整。 企业在向异地发展时，从原来的单区域单项目(或多项目)管理开始向跨区域多项目管理转型，企业的组织结构如何进行调整，从而适应企业的不断发展? 第三，母子公司权责如何分工。 实际上就是总部和异地子公司权利划分的问题，什么权利应该由总部控制?什么权利该下放到子公司?如何在总部有效控制的同时又能保证企业运作效率? 集团管控模式就是在“集团一区域公司一城市公司一项目”四级主体之间，明确任意两个主体之间的权责关系。 2、三种集团组织结构 目前中国房地产企业存在三种典型的组织结构 A、职能型组织结构——项目公司
是一种比较集权的专业化组织结构，目前一般的房地产公司大多属于项目公司：即整个公司的部门职能都围绕一两个项目运转。 职能型组织结构的优缺点： 优点：缺点： ●有助于对项目经营进行直接控制，●通过职能部门下达关键业务指标，●集中人才技术优势参与项目开发：●扁平式管理效率高，管理成本低●只服从于上级，不对盈利承担责任：●只关心本部门，不太关心整体战略：●只关注专业化，限制了跨职能经验。 B、项目管理型组织结构——多项目公司 是 一种 把项 目运 作完全下移、公司只管人、财、物资源调配的组织结构。
富力地产公司战略管理分析
一、富力地产发展概况广州富力地产股份有限公司是中国综合实力最强的房地产企业之一，获得由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。2005 年7 月14 日，在香港成功上市。10 年后进入北京，迅速以北京富力城打开了京城房地产市场。富力地产不仅提出做“一体化地产运营商”的企业口号，还提出“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。 富力的产品已经涉及到住宅、商业、写字楼以及超五星级酒店等多种业态领域。目前拥有约70 个物业项目, 土地储备约2000 万平方米，在建面积约400 万平方米。在广州，富力地产率先拿下CBD 中心所在地珠江新城超过十个地块，约140 多万平方米建筑面积的商业楼宇，另外，富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团和凯悦酒店集团合作，共同打造两家超五星级酒店。 二、富力地产企业战略 1 ．富力地产企业总体战略目标住宅年营销总额110 亿元。 2 ．富力地产企业总体战略定位做一体化地产运营商，“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。集团化：地产开发各环节的专业化与规模化专业化：专注于地产开发，做大做精品牌化：品牌传播的系统化全国化：南拓北进，全国化布局 市场化：强势介入商业地产，商用、住宅、租赁等一体化国际化：资本国际化，香港上市 3 ．富力地产战略布局规划 （1 ）.总体布局模式：以广州为核心的华南区域及以北京为核心的华北区域，除广州和北京外，富力地产已向天津、西安、重庆等城市扩展， （2 ）.南北富力平分秋色富力地产目前已拥有46 个物业项目，其中已开发项目18 个，开发中及待开发项目28 个。富力地产现有土地储备约1000 万平方米，在建面积约300 万平方米。 ①南富力 2005 年，南富力管辖的广州取得的41 亿元销售额中，纯住宅销售总套数4400 套，销售总面积47 万平米，住宅销售金额32 亿元，住宅均价7000 元/ 平米。 ②北富力 北富力管辖的北京及天津地区，5 大项目分别是北京富力城、富力爱丁堡、富力信然庭、富力又一城及天津富力城，（3 ）.土地储备 富力共拥有总建筑面积约940 万平方米的土地储备，其中地上可售建筑面积约为780 万平方米。此外尚未取得土地使用权证的还有约300 万平方米。目前，总土地储备的建筑面积已达约1,400 万平方米。 4 ．阶段性发展战略模式富力地产，已经完成了从产品主导向品牌主导，从价格竞争到价值竞争，从普通地产商到一体化地产运营企业的转变。 （1 ）. 第一阶段：旧城改造 （2 ）. 第二阶段：全国扩张 （3 ）. 第三阶段：进军商业地产 （4 ）. 第四阶段：国际化进程 2006 年7 月14 日，富力地产在香港联合交易所主板成功上市，上市主编号2777 正式登陆国际资产市场，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高的公司之一，富力开始了国际
广州房屋买卖合同(合同示范文本)
(合同范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-008478 广州房屋买卖合同(合同示范文Guangzhou housing sales contract
广州房屋买卖合同(合同示范文本) 合同当事人： 甲方(卖方)______________________________________________ ; 注册地址：___________________________________________________ ; 营业执照号码：_______________ ;资质证书号码：_______________ ; 法定代表人：_________________ ;联系电话：___________________ ; 通讯地址：___________________________________________________ ; 邮编：_______________________________________________________ ; 委托代理机构：______________________________________________ ; 注册地址：___________________________________________________ ; 营业执照号码：_______________ ;资质证书号码：_______________ ; 法定代表人：_________________ ;联系电话：___________________ ; 通讯地址：___________________________________________________ ; 邮编：_______________________________________________________ . 乙方(买方)______________________________________________ ; 住所(址)_________________________________________________ ; 国籍：___________ ;性别：___________ ;出生年月：___________ ; 身份证/ 护照/ 营业执照号码：_______________________________ ; 通讯地址：___________________________________________________ ;
宝新能源：关于与广州富力地产股份有限公司签署土地使用权转让协议的公告
证券代码：000690 证券简称：宝新能源公告编号：2013-024 广东宝丽华新能源股份有限公司 关于与广州富力地产股份有限公司签署土地使用权转让协议的公告 一、交易概述 1、2013年6月7日，为加快公司产业转型升级、做大做强新能源电力核心主业，广东宝丽华新能源股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）经与广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力地产”，香港联合交易所上市编号：2777）友好协商，双方就梅县山水城项目部分用地使用权转让签订了《梅县新城项目土地转让协议书》，本公司拟以89,496万元的价格将挂牌编号为GP2009-15用地中的662,942㎡的土地使用权转让给富力地产。 2、本交易不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。本交易标的不涉及债权债务转移，不存在抵押、担保、诉讼及权属问题。 3、根据深交所《股票上市规则》及公司《章程》相关规定，本交易已经第六届董事会第一次临时会议审议，尚需提交股东大会审议通过。 二、交易对方的基本情况 1、公司名称：广州富力地产股份有限公司； 企业性质：股份有限公司（中外合资、上市）； 注册地：中国广州珠江新城华夏路10号富力中心； 主要办公地：中国广州珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼； 法定代表人：李思廉； 注册资本：80,559.1836万元； 营业执照注册号：440101*********； 主营业务：房地产开发经营，房地产资讯服务。仓储服务。场地出租，生产、加工、批发：木门、铝合金窗、金属扣件、橱柜。（法律法规禁止的不得经营，涉及许可的凭许可证经营）。
2、对照深交所《股票上市规则》第十章第一节“关联交易及关联人”的有关规定，未发现富力地产与本公司存在关联关系。 3、富力地产最近一年主要财务数据 总资产：9,858,721万元；净资产：5,803,054万元；营业收入：3,036,506万元；利润总额：1,004,177 万元；净利润：565,935 万元。 （注：本节基本情况及数据由富力地产提供） 三、交易标的基本情况 1、交易标的为位于梅县新城梅花山公园西面、剑英大道西端北面的地块，由土地证编号为梅府国用(2012)第4900号、梅府国用(2012)第1336号、梅府国用(2012)第4902号、梅府国用(2012)第4905号、梅府国用(2012)第4906号、梅府国用(2012)第4908号（相应的自编号为A1、A 2、A 3、A 4、A 5、A7），共六宗用地组成，土地使用权面积共662,942㎡，土地性质为商住用地。 交易土地上无建筑物，资产权属清晰，无抵押、质押及其他限制转让的情况，也不涉及诉讼、仲裁或查封、冻结等司法措施。 2、交易土地账面原值为476,903,487.73元，已计提的折旧为0.00元，账面净值476,903,487.73元。 本公司委托具有从事证券、期货相关业务资格的北京国融兴华资产评估有限责任公司以2013年5月31日为评估基准日对本公司此次拟转让土地进行了评估。根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，综合该地块所处位置及实际情况，北京国融兴华资产评估有限责任公司采用了基准地价系数修正法和剩余法的评估方法： 1、基准地价系数修正法 计算方法:宗地楼面熟地价=（适用的基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×因素修正系数+土地开发程度修正）×年期修正系数。 （1）梅县基准地价成果及内涵介绍 根据《基准地价更新成果摘要》，梅县基准地价内涵为： 基准日：2009年6月30日； 土地年限：商业40年、居住70年、工业50年 开发程度：五通一平（宗地外通路、供电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整） 容积率：商业、住宅为2.0，工业为1.0
集团管控案例
两个房地产企业集团管控案例的比较分析 近几年，受国内经济快速发展的驱动，地产行业蓬勃发展，而宏观调控措施的接连出台，更使得经历洗礼的房地产企业呈现出强者更强、优者更优的马太效应，不少具有资本与品牌优势的房地产开发公司的规模迅速扩大，从地区性公司转变成为跨区域甚至全国性集团公司，从单一的房地产开发公司转变成为集土地开发、住宅地产、商业地产甚至工业地产等在内的综合性房地产集团公司。伴随着公司规模的不断壮大，对不同业务、不同地域的分/子公司如何有效管控和激励的问题迅速浮出水面，成为摆在各房地产集团面前一道现实而紧迫的管理任务，从更深刻的意义上讲，集团管控问题是众多快速发展的房地产集团公司的一项前所未有的艰巨挑战。 集团公司管控模式是一个综合的体系，它不仅包括总部对下属企业的管控模式，而且包括公司治理结构的确定、总部及各下属公司的角色定位和职责划分、公司组织架构的具体形式选择、对集团重要资源的管控方式以及绩效管理体系的建立，还有诸多外界因素的考虑。如下表，集团公司对下属企业的管控模式一般可划分为“操作管控型”、“战略管控型”和“财务管控型”三种模式，前者偏重于集权而后者偏重于分权。
一、两个房地产集团公司的集团管控案例 M企业的背景：中型民营企业，住宅业务刚刚开始跨地域发展，有少量工业地产业务，基础管理较为薄弱，尚处于成长阶段的房地产集团公司 主要建议：总体上宜对住宅和工业地产两个业务板块以及物业管理业务采取操作管控模式，今后可随着集团管理水平的增强而适当放权，逐渐过渡到战略管控模式M企业是山东一家有8年历史的中型民营房地产开发企业，拥有各种资产15.71亿元，公司先后投资开发十多个普通住宅小区、两个别墅小区及一个工业园区等各类地产，累计开发面积达到72.49万平米，企业品牌在山东东部地区颇有影响力。公司所开发的各个小区绝大多数由集团下属的物业公司负责管理。2005年，公司开始对外扩张，先后在本省的另外两个地级市以及临近的河北省某市投资建设住宅项目4个。由于公司领导长期注重业务经营与拓展，对内部管理有所忽视，但伴随着公司业务规模的扩大，对外地项目公司的管控问题逐渐成为公司的一道管理难题。 经过现场的认真调研和分析我们发现，M企业的业务比较单一，基本以住宅业务为主，零星涉足工业地产，且公司总体上仍处于发展的初级阶段，跨地域发展刚刚开始，相应地，公司的各项基础管理较为薄弱，在集团管控上尚无丰富经验可循。基于如上分析，太和顾问对M企业的集团管控问题提出如下分析建议：首先，住宅业务是公司主业，且M企业在住宅业务上的经营管理经验丰富，但对外地住宅项目公司的管控经验相对缺乏，因此对总部所在地的项目公司可实行操作管控，对外地公司可实行总体偏操作管控、适当结合战略管控的管控模式，即大的战略方向由集团总部决策，具体项目运作主要受控于总部、部分下放于外地公司，以达到确保公司住宅主业稳健发展的目的，未来随着公司管控能力的不断增强和相关业务流程的标准化，再逐渐放权；其次，物业管理业务作为主业的配套，基本的战略定位是支持主业，并随主业发展而发展，且目前业务以管理自有物业为主，因此集团对该业务的管控宜采取操作管控的方式；至于工业地产等其它业务，待其形成一定规模后，可考虑采取偏战略管控的方式。 N企业的背景：大型国有企业，综合性房地产投资控股集团，以住宅、商业地产为主业，物业管理为配套，同时涉足酒店、服装和食品业等，管理水平较高，已发展到成熟阶段
(完整版)广州市存量房买卖合同-范本
合同编号：穗存量房合字号广州市存量房买卖合同 广州市国土资源和房屋管理局制定 广州市工商行政管理局监制
存量房买卖合同说明 1．本合同签订之前，各方当事人应当仔细阅读本合同全部条款，充分协商，对合同条款及用词理解不一致的，应当协商达成一致意见，必要时可在合同中对其进行明确约定。合同生效后，当事人因合同条款及用词理解不一致等发生纠纷，应通过协商解决；不能通过协商解决的，可以遵循合同约定的争议解决途径依法向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。 2．本合同为示范文本。为体现合同各方当事人的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供当事人自行约定或补充约定。当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为各方当事人同意的内容。 3．对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，各方当事人应当协商确定。 4．在签订合同前，有关当事人应当出示必须由其本人提供的有关证书和证明文件。 5．本合同所指“存量房买卖交易”是指已办理产权登记，取得房地产权属证明书的房屋权属人再行转让房屋。 6．本合同用于存量房买卖交易，一经签订，当事人或者其委托代理人应当及时持书面存量房买卖合同及有关资料到房地
产交易登记机构办理交易过户手续。 7．根据国家有关规定，房地产中介服务机构或者从业人员不得代收代管存量房交易资金。如有违反的，请向广州市房屋交易监管中心反映（电话：83346239）。 8．卖方当事人应当慎重选择付款方式交割房款，为保护存量房交易和资金安全，尽可能选择银行托管的方式交割房款，以减轻风险，避免引起纠纷。 9．根据物价部门有关规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。前述房屋买卖代理收费标准，是指向房屋买卖双方合计收取的费用标准。如发现中介机构超标收费的，可向物价部门反映（电话：12358）。 10．买方当事人如需委托按揭机构办理按揭贷款手续的，应当选择具备代办按揭资格的按揭机构，有关情况可登录广州市国土资源和房屋管理局网站（https://www.360docs.net/doc/108012610.html,）进行查询。 11．依法纳税是每个公民应尽的义务，买卖双方及房地产中介服务机构应当如实申报交易价格，不得以低报、瞒报、漏报等方式偷税漏税，否则应承担由此产生的法律责任。 12．本合同条款对各方当事人权利义务没有约定的，可另行协商约定。
富力地产标准化表单FL-kc-zy02-03 工程-fl地产保修协议书-fl地产
工程质量保修协议书 甲、乙双方根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》及国家、省、市有关规定，经协商一致，就双方已签定的编号为【】的《【】合同》（以下简称“施工合同”）之质量保修事宜，达成本《工程质量保修协议书》如下： 1.工程质量保修范围和内容 1.1 按照有关法律、法规规定和双方约定，乙方承担施工合同 约定的所有施工承包范围内工程质量保修责任。 1.2 凡属于乙方保修范围的质量问题造成业主的相关损失（如 房屋装修损失、业主租金损失等），均由乙方修复或赔偿。 1.3非乙方保修范围或超出乙方保修期限的维修项目，由乙方 负责有偿维修，维修费用参照施工合同约定的单价计算。 2.保修联系方式： 乙方委派下列人员为全权代表，全程负责本工程的维修工作。 保修负责人： 电话： 手机（须24小时保持畅通）： 联系地址： 如乙方更换保修负责人的，需书面通知甲方，并征得甲方同意。 3.保修期限 保修期自建设工程项目竣工验收合格日起计，各分项工程保修期限（适用的用“√”标注）如下，且不低于政府相关保修法规的要求： ?地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ?墙体开裂为2年 ?屋面防水工程为5年 ?有防水要求的卫生间为5年 ?房间和外墙面的防渗漏为5年
?地下室墙、板的防渗漏为5年 ?供热系统为2个采暖期 ?供冷系统为2个供冷期 ?电气系统为2年（光源为6个月） ?给排水管道为2年（管道堵塞为2个月） ?设备安装为2年 ?玻璃幕墙为3年（作为外墙、屋面等外围护部品时为5年）?门窗防渗漏为5年，框体、五金配件为2年，玻璃自爆为1年 ?智能化系统为2年 ?装饰工程为2年 ?卫生洁具为1年 ?门锁、花洒、水龙头等易损件为1年 ?室外环境工程为2年（园林绿化为6个月） ?室外健身器材、儿童娱乐设施为1年 4.保修服务 4.1 响应及时性： ?保修期起始3个月内，乙方保证安排足够的维修人员和管理人员（以符合现场需要和甲方要求为准）常驻现场， 负责维修工作，并在接到甲方通知后1小时内赶赴现场。 ?3个月后，乙方须在接到甲方通知24小时内赶到现场进行维修。 4.2 维修及时性： ?乙方承诺按照甲方保修管理人员要求的维修时限完成维修工作； ?保证达到甲方要求的90%的维修及时率（由甲方保修管理部门按季度进行统计，维修及时率=如期维修完成且验收合格的维修项数/应完成总维修项数），否则，愿意接受额度为保修款总额20%的违约金。 4.3 维修人员服务标准： ?乙方委派的维修人员（含维修管理人员）行为须遵守甲方的维修服务要求，
绿城房地产集团有限公司管理制度
绿城房地产集团有限公司管理制度 近年来，绿城房地产集团有限公司经营规模日益扩大，集团化步伐加快，因此，科学有序的管理显得尤为重要，建立一整套相互协调、整体优化的现代企业管理制度已是当务之急。 作为公司管理体系重要组成部分的综合管理，即通常含义上的行政办公事务管理，是公司各项管理工作的中枢和结合点，规范有序的综合管理制度体系在整个公司制度建设中举足轻重，对公司日常经营管理运作起着不可或缺的保障作用。 为使本公司以及分、子公司的综合管理工作有章可循，有据可依，本公司特集中抽调人员按照系统化、规范化、标准化的要求，对公司现行的综合管理制度分类进行修订、完善；并吸取成功企业管理经验，结合公司管理现状和发展需求，增编了部分管理制度。 综合管理制度共分六篇，分别为：会议管理、文秘档案管理、法律事务管理、资产物品管理、后勤总务管理、综合管理。共编制各类规章制度41项，基本涵盖了本公司综合管理活动的各个方面，构成了一个较为完整的综合管理制度体系。各项制度已经公司制度评审会议评审和公司领导审定，现作为试行稿印发公司各单位、部门。 由于编制时间紧，编制人员自身也有一个学习的过程，其中的不当之处、疏漏之处敬请指正。 绿城房地产集团有限公司二OO二年九月二十日目录第一篇会议管理一、股东会会议制度二、董事会会议制度三、监事会会议制度四、总经理办公会议制度五、员工大会管理办法六、评审会议管理制度七、项目公司工作会议制度八、会议室管理制度第二篇文秘档案管理一、公文处理办法二、文件格式规定三、专职秘书管理工作规定四、文印工作管理规定五、印信管理办法六、文书档案管理办法七、项目档案管理制度八、特种档案管理办法九、报刊资料管理规定第三篇法律事务管理一、规章制度制定程序管理规定二、合同审核管理规定三、工商登记事务管理规定四、商标事务管理办法.五、经济纠纷处理规定第四篇资产物品管理一、固定资产管理规定二、车辆管理规定三、通讯工具管理办法四、办公用品管理制度五、办公自动化设备使用维护管理办法第五篇后勤总务管理一、办公区域环境管理办法二、办公区域安全管理办法三、员工用餐管理办法四、员工宿舍管理办法五、总机话务工作管理办法六、邮件寄发管理办法七、内部通讯录管理规定第六篇综合管理一、投资管理办法二、出差管理制度三、接待工作管理办法四、业务招待管理办法五、信息管理制度六、保密管理制度股东会会议制度总则第一条为确保绿城房地产集团有限公司(以下简称公司)股东会会议(以下简称会议)的顺利进行，规范会议的组织和行为，提高会议议事效率，保障股东合法权益，保证股东会能够依法行使职权以及会议程序和决议有效、合法，根据《公司法》及公司《章程》，特制定本制度。 第二条本制度自生效之日起，即成为对股东会、股东、董事、监事、总经理和其他高级管理人员具有约束力的文件。 第三条董事会秘书具体负责会议组织和记录等有关方面的事宜。 第四条会议由全体股东参加，股东可委托代理人出席会议并明确授权范围。 非股东的董事、监事、总经理及其他高级管理人员可以列席会议。
广州市二手房买卖合同书(完整版)
合同编号：YT-FS-4369-67 广州市二手房买卖合同书 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
广州市二手房买卖合同书(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 广州市二手房买卖合同书 卖方： 姓名：______ 国籍/地区：_____ 身份证/护照号码：_____ 联系电话：_____ 通讯地址：____ 邮政编码：_____ 买方： 姓名：_______ 国籍/地区：_____ 身份证/护照号码：____ 邮政编码：_____ 通讯地址：_____ 联系电话：_____ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和 国城市房地产管理法》、《广州经济特区房地产转让条 例》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自 愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转 让事宜，达成如下协议：
第一条转让标的 卖方所转让房地产(下称该房地产)坐落于：______。 房地产证号为：____。房地产用途为：____。 登记建筑面积为：_____平方米。套内建筑面积为：____平方米。 该房地产土地使用权年限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。该房地产于____年_____月竣工。 目前该房地产物业管理公司为____，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币：__佰__拾__元__角__分(小写：____元)。 第二条房地产产权现状 该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。 第三条房地产租约现状 该房地产所附租约现状为： 1、该房地产没有租约;
富力地产集团 研发设计 标准化 设计合同管理作业指引-fl地产
设计合同管理作业指引编制日期 审核日期 批准日期
一、作业指引目的 规范公司设计合同管理，避免经济纠纷，减少法律风险，使合同的订立、履行有章可依。 二、适用范围 适用于公司下属所有项目设计外委合同管理工作。 三、职责 3.1设计管理部/总工室 3.1.1负责编制设计合同，并在过程中与设计单位（师） 进行洽谈； 3.1.2组织设计合同评审； 3.1.3组织设计合同的签订，并负责全过程跟踪； 3.1.4设计合同归档。 3.2相关部门 3.2.1参与设计合同评审； 3.2.2按《责权手册》审核设计请款。
四、关键活动描述 4.1标准化设计合同管理 4.1.1为规范及方便设计管理人员编制设计合同，由集团 总部牵头组织编制标准化设计合同，总工室/设计管理部配合并实施经审批后的设计合同范本。 4.1.2标准化合同范本一经确定不得随意更改，集团总部 定期组织相关业务部门对标准化设计合同进行审核并优化，优化程序需按照建立的审核审批程序进行。 4.2设计合同洽谈、签订与跟踪 4.2.1设计部门根据需要提交外委设计申请，经相关领导 批准后选择外部设计单位，具体操作要求及程序见《设计供方选择与管理作业指引》；确定中标单位之后，由设计部门发放中标通知书，并开始编制设计合同，编制过程中应与中标单位就相关条款进行洽谈。合同洽谈过程中需： 1)遵守专业设计招标文件、中标方投标文件、答疑会书 面记录及最终投标文件的内容； 2)明确设计范围、深度、数量和验收标准； 3)明确设计成果的完成时间（必要时，约定分阶段设计 文件的提交时间和甲方的审定时间等），原则上，应 满足工程项目的设计报建、审查和工程总进度计划；
房地产集团多项目管控模式
房地产集团多项目管控模式 由于近来在国家对房地产业进行连续调控的形势下，我国房地产业已形成多个大型房地产集团逐鹿的格局。房地产集团以雄厚资本为基础，利用资源、技术优势，充分运用强大的营销能力和渠道，对多个项目进行综合开发，以知名的品牌形象，实行连锁经营，提高市场占有率，增强企业市场竞争力，实现集团化规模增长。集团企业为了实现既定战略目标，需要同时建设多个不同的项目，不仅每个项目要实现投资、质量和进度等要求，而且所有项目完成后才能达到企业共同的目标。多项目将面临众多单一项目管理技术无法解决的各类难题，例如资源竞争、沟通信息量成倍增加、成本压力、市场目标快速变化等。因此，多项目管理纵向涵盖整个房地产价值链，横向涉及资源整合与规模效应，已成为房地产集团在激烈竞争中取胜的关键。 一、多项目管控的内涵项目管理论坛 房地产多项目管控是按企业发展为项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合项目资源，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。多项目管控是企业层面对多项目的管理，是企业战略的体现及细化。
项目多项目管控是一组项目的组合，即使其中的一些项目在生命周期中成功了，并在未来策略中担任一个轴心角色，但由于企业中的大多数任务都以项目形式并实行项目管理，企业层次的管理除需要适应单个项目实行项目管理的要求外，从企业总体战略目标出发，需要平衡企业中多个项目间的资源和利益，识别和评估项目管理的战略一致性问题。企业项目管理的制定与实施，就是要在企业多项目管理时考察各项目的战略一致性，充分发挥企业资源效用，组织对具体项目的综合管理，全面完成项目目标并为企业发展服务。房地产集团的所有项目都是围绕企业的愿景、使命及战略而展开的，多项目管控是高效地完成一系列房地产项目而使企业的愿景、使命及战略得以实现的基石。 二、多项目管控的特点 房地产多项目管控和单个项目管控相互联系，但又有所区别。两者最大的不同是，房地产多项目管理不仅仅注重计划和执行并提交最终产品，更侧重于具有竞争优势成果的积累和资源的整合，即着重于建立企业的项目管理环境，支持、帮助和监督企业所有的项目经理，充分利用企业资源管理好每一个项目，从而提升企业整体的运营管理能力。 房地产多项目管控的特点包括：
四川省房地产买卖合同详细版
四川省房地产买卖合同详细版 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-056117
四川省房地产买卖合同详细版 立合同人： 卖方： 法定代表： 委托代理人： 买方： 法定代表： 委托代理人： 买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守： 一、房地产座落于广州市区路街巷(里、坊)号房，《证》证号号，测量：图幅地号。 二、该房地产结构层，使用土地面积为平方米，出售部位为该屋楼(栋)单元(详见房地产证确权面积)，建筑面积为平方米，连同
室内附着设施。 三、买卖双方议定交易价为人民币元，(大写：仟佰拾万仟佰拾元整)签定本合同时，买方已按房地产交易价20%元，(大写：仟佰拾万仟佰拾元整)作为定金支付给卖方，余额元，(大写：仟佰拾万仟佰拾元整)，应在广州市房地产交易所(简称：交易所)办理房地产过户之日支付给卖方。 四、卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。 五、签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金;卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金。其中一方提出解除合同，由提出的一方按定金的20%缴纳解除合同登记费给交易所;双方提出解除合同的，解除合同登记费即定金中的20%由双方各负担一半。 六、本合同签订后，凡违反《广州市房地产交易管理办法》(简称：《交易管理办法》)第十二条、第十三条的，交易所将不予以办理，卖方应将定金退回买方。交易所将按照《交易管理办法》第四十一条、第四十二条规定处理。
中国房地产企业集团管控模式
1.中国房地产企业集团管控模式(母子公司)( 标杆研究－万科管控模式和顺驰管控模式介绍为什么在万科、复地等企业开始由操作型专业化集团总部向战略型总部转型的时候，顺驰却开始了大规模的集权和强化集团管控？ 为什么在万科等企业行之有效的矩阵制多项目管理模式在很多企业却举步为艰?房地产新政之后，越来越多的公司相信企业的竞争不是短跑，而是长跑，均好性才是企业长期制胜的根本。而组织内部的管理是做“强” 企业的基本前提。 地产企业怎样才能练好“企业内功”，从而赢得新一轮的增长空间和前进动力？万科和顺驰以它自身的经历告诉我们，管理也是核心竞争力的来源。房地产行业高速成长期中以特定资源为基础的竞争已经悄然转变为以能力为基础的竞争。卓越的管理可以克服资源不足带来的劣势，而拥有优秀能力和管理体系的企业在行业的逆流中同样可以取得良好的业绩。理性的战略思考和建立科学的集团管理模式与流程管理是大型地产集团必然的选择。 “战略性增长来自更加有利可图地利用现存的或扩张中的资源。如果要有效率地经营一个被扩大了的企业，新的战略就要求一个新的或至少是重新调整过的结构。……没有结构调整的增长只能导致无效率”。 ——艾尔弗雷德·D·钱德勒《战略与结构》 1962年，钱德勒（Alfred D·Chandler, Jr）的《战略与结构:美国工业企业史上的篇章》出版发行，该书研究的主题是美国大企业的成长以及它们的管理组织结构如何被重新塑造以适应这种成长。钱德勒通过对四个美国主要公司（杜邦、通用汽车、新泽西标准石油和西尔斯·洛帕克）的发展历史进行研究发现随着公司的成长、地理区域的扩大与多样化程度的增加，公司的组织结构实际上会被迫出现变化以适应公司战略的改变。 因此出现了通用汽车公司总裁阿尔福莱德·斯隆进行的变革：在中央集权控制下，进行分权化、部门化管理。从此“结构跟随战略”的“钱德勒命题诞生了”。 今天，中国地产集团的发展又一次的证明了“钱德勒命题”的正确性。美国企业集团发展的历史经验表明，扩张战略必须有相应的结构变化跟随。发展战略是决定企业集团组织机构、管控模式的先决要素。中国的地产行业有两个龙头老大：一个是“带头大哥”万科集团；一个是“后起之秀”顺驰中国，两个老大都以创新的发展模式著称，业界归为“万科模式”、“顺驰模式”。 “万科模式”说白了就是“要在工厂里生产房子”，核心是要颠覆整个中国房地产界长期以来粗放式的发展模式。万科希望像汽车制造工厂一样建房子，因为工厂化的生产方式能保证不同地域的产品达到统一的高品质标准。目前国内房地产市场的工厂化程度只有7%，万科约为15%。万科的发展战略要求公司从一家典型的多元化公司转型成为住宅的专业化地产公司建造标准化的住宅产品，通过提高技术含量、制定标准形成自身的核心竞争力、获取产业链上的话语权。我们可以看到，其实万科战略的内涵是标准化，有了标准就可以复制，能够复制和拷贝就可以迅速扩张，也
广州房屋买卖合同欠款纠纷
商品房买卖合同（范本）商品房买卖合同 合同当事人： 甲方（卖方）：； 注册地址：； 营业执照号码：；资质证书号码：； 法定代表人：；联系电话：； 通讯地址：；邮编：； 委托代理机构：； 注册地址：； 营业执照号码：；资质证书号码：； 法定代表人：；联系电话：；
通讯地址：；邮编： . 乙方（买方）：； 住所（址）：； 国籍：；性别：；出生年月：； 身份证/护照/营业执照号码：； 通讯地址：；邮编：；联系电话：。 委托代理人姓名：；国籍：； 住所（址）：； 身份证: ;通讯地址：；邮编：；联系电话：。 委托代理机构：；
注册地址：； 营业执照号码：；资质证书号码：； 法定代表人：；联系电话：； 通讯地址：； 邮编： . 第一条项目建设依据 甲方以方式取得位于 编号为的地块的土地使用权，面积 平方米，规划用途为，土地使用权年限自年月日至年月 日止。 甲方经批准，在该地块上投资建设商品房（填写《商品房预售许可证》记载的项目名称）。该项目的有关批文如下： 1.《建设工程规划许可证》 颁发机关：；编号：；
2. 《国有土地使用权证》 颁发机关：广州市国土资源和房屋管理局； 编号：； 3. 《建设工程施工许可证》 颁发机关：；编号：； 第二条商品房销售依据 乙方购买的商品房为【现房】【预售商品房】。 1.该商品房作为现房，已办理权属登记，登记机关为；并领取【房地产权属证明书】或【房地产权证】，编号为。 2. 该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为：；核发机关为广州市国土资源和房屋管理局。 第三条合同标的物基本情况 乙方所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第
万科房地产集团公司全套管理制度及流程
万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书
三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单
广州二手房买卖合同
广州二手房买卖合同 广州二手房买卖合同 广州二手房买卖合同心提示: 广州即二手房网签系统于本月15日试运行。该系统首先在成交量占全市30%的天河区和市房地产交易登记中心试运行。今后无论通过房地产中介促成的还是买卖双方自行达成的交易，都要通过网签系统。 广州二手房交易也将进入网签时代，记者日前获悉，广州市存量房网上交易系统于本月15日试运行。广州房屋交易监管中心主任史小明透露，该系统对网上放盘、签订房地产中介服务合同和二手房买卖合同、税费缴交、转移登记手续等全过程进行网上管理和监管，首先在成交量占全市30%的天河区和市房地产交易登记中心试运行。今后无论通过房地产中介促成的还是买卖双方自行达成的交易，都要通过网签系统。如果没有在网上备案，则无法完成转移登记等过程。广州房屋租赁网上系统也将在下半年开始研发。 变化一: 放盘信息更准确遏制中介吃差价 7月15日，广州市二手房网上交易系统进入实测阶段，与之前的试运行不同的是，这次有中原、满堂红、兴业、百富城金发四间中介公司参与试运行工作，主要是将天河、越秀两区的二手房交易纳入网签系统。等到正式运行时，广州十区二手房交易都要纳入网签系统。据今年初步统计，广州房地产中介公司数量已经增加到3000多家，比去年增多1000多家。 广州市国土房管局表示，今后正式实行二手房网上交易后，业主首先需提供房地产权证、身份证明等，并与房地产中介机构签订《房
地产中介服务合同》，确认放盘资料，系统将通过联网确认房源的真实性和确保放盘人是产权人，拟售房信息将通过阳光家缘网站对外公示。 今后就不像现在业主一个电话打过去说下情况，中介就接受放盘，不会出现假业主售卖他人房屋或一房两卖等情况，中介和买方都能更放心。市房屋交易监管中心有关负责人表示，二手房网签实行后，同一套房屋可在一家或者多家房地产中介机构放盘，市民可以通过系统查到自己购买的物业是独家放盘还是非独家放盘。非独家盘最高只可以收取 5%比例的佣金，中介吃差价的现象也可以得到一定的遏制。 变化二: 今后可上阳光家缘网选二手房 根据二手房新系统，已登记审核的房源将同时在网上公布，当然，网上不会透露业主姓名、电话及房源具体地址等核心信息。市民可通过阳光家缘网站或房地产中介协会网站查找房源。 以前市民上网发现二手房源，但一打电话过去对方就说没了;网下交易会存在隐瞒实际面积、产权及贷款不明等情况，陷阱较多。今后的二手房网上平台更可靠、可信，市民可以先上网查看房源情况，觉得合适再去看房。市房屋交易监管中心有关人士说。 除了房源信息网上公示，系统还可进行二手房房源信息、成交信息的查询与统计。以前二手房市场成交情况多掌握在中介手中，二手房网签实施后，市场状况就一目了然，市民可更好判断市场情况。 变化三: 与财税银行系统对接，打击报低价漏税 目前二手房交易中，很多市民都是选择报低价以减免税费。以一套总价150万元的房屋计算，可以按照80万元的价格报价递件，营业税需
房地产精细管理之集团管控与区域公司运营管理
【课程背景】 在大多跨区域房地产企业的发展过程中，跨区域管理体系的建立已经成为亟待解决的问题。房地产企业到底需不需要管理，怎样的管理体系与自身的发展相匹配，抑或说在区域化相对较强的房地产行业，跨区域发展的难点何在？ 其中尤以下述三个问题最为重要。首先，是专业化程度；其次是市场环境适应性；第三是管理团队的区域化。 【课程收益】 组织三级还是两级？什么时候设区域中心？集团总部该管多深？ 人才不足，公司规模膨胀的同时管理效率受到影响？ 房地产企业跨区域管理的核心应该在哪里？ 在管理模式上难以取舍，相对集权则项目公司自性不足，而集团总部过多的业务决策而导致管理不畅，反而成为管理效率的瓶颈 放权过多又不放心，管理监控体系不到位，一不留神就出乱子，总部又成了救火队员 结果体现到项目上就是工期延滞、成本失控、人员流动频繁，各部门扯皮增加，最终直接影响到公司的业绩 跨区域发展对于管理高层的能力要求主要有哪些？ 地区性的龙头老大到外地发展，管理团队是否能跟上？ …… 【课程特色】 实用性：三结合——段传斌老师以20多年的行业实操经验，从实际问题出发，结合国内行业发展现状、结合企业现状、结合具体专业，以落地实施为目的，为客户提供切实可行 的解决方案，避免企业管理中的理论空洞乏力，方案不能落地。 系统性：三协同——通过梳理企业的核心价值观体系、战略体系，并以此为据为客户构建一个和谐统一的执行系统，从而避免企业管理的各专业模块互不兼容，不能协同工作的症 结，走出内部各系统相互纠结的泥沼。 前瞻性：三兼顾——遵照行业发展的趋势，以客户现状为起点，以精细化管理为导向，兼顾企业的近期、中期和长期目标，避免企业管理目光短浅，过于迁就现状，走向企业发展
(完整版)富力地产企业发展战略研究
富力地产企业发展战略研究 广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金7.6亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,并荣登市值最高公司之一。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，终于赢得了客户的认同与赞赏。实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌,公司在二零零五年至二零零七年连续三年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名。2007年9月10日，荣获国家税务局计划统计司权威发布的中国纳税百强排行榜房地产行业第一名。 一、富力地产发展概况 1．富力地产企业概况 广州富力地产股份有限公司是中国综合实力最强的房地产企业之一，获得由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。2005年7月14日，富力地产在香港联合交易所主板成功上市。从广州起家的富力地产，经过近10年发展再进入北京后，迅速以北京富力城打开了京城房地产市场。富力地产不仅提出做“一体化地产运营商”
的企业口号，还提出“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。 富力的产品已经涉及到住宅、商业、写字楼以及超五星级酒店等多种业态领域。从广州大本营至北京、天津、西安、重庆，富力地产已成功布局五大核心城市，目前拥有约70个物业项目,土地储备约2000万平方米，在建面积约400万平方米。而单项建筑面积超过50万平方米的全国旗舰项目更是其中的扛鼎之作。它们是：北京富力城、富力又一城、广州富力城、富力桃园、富力金港城、天津富力城、西安富力城和重庆富力城。 富力地产在继续打造理想人居的同时，开始向商业地产领域进军，全力打造21世纪优尚的商务环境。在广州，富力地产率先拿下CBD中心所在地珠江新城超过十个地块，约140多万平方米建筑面积的商业楼宇，另外，富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团和凯悦酒店集团合作，共同打造两家超五星级酒店。展望未来，商用物业的投资、开发与管理将会为富力注入一股更值得期待的鲜活的生命力。在北京，富力地产也增加了商业楼宇的开发力度，商业地产的拓展，不仅能满足了企业长期投资收益的需要，更提高了国内现代化商业地产的顶级标准。 二、富力地产企业战略 1．富力地产企业总体战略目标 住宅年营销总额110亿元。 2．富力地产企业总体战略定位