商业、办公家具项目可行性报告
商业、办公家具项目可行性研究报告
泓域咨询/规划项目
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第一章商业、办公家具项目绪论 (1)
第二章建设背景及行业分析 (8)
第三章商业、办公家具项目选址科学性分析 (12)
第四章工程设计总体方案 (18)
第五章工艺技术设计及设备选型方案 (21)
第六章商业、办公家具项目实施进度计划 (25)
第七章项目环境保护分析 (27)
第八章节能分析 (35)
第九章投资估算与资金筹措 (37)
第十章经济评价 (49)
第十一章商业、办公家具项目综合评价结 (65)
第一章商业、办公家具项目绪论
一、项目提出的理由
商业、办公家具项目——
组织实施《中国制造2025》是一项庞大的系统工程，牵一发而动全身，需要中央、地方、企业、科研院所、大专院校、金融机构等多方广泛参与、共同努力。当前和今后一个时期，要动员社会各方力量、充分汇集社会各方资源，扎扎实实把《中国制造2025》组织实施好，加快把战略规划转变为年度计划，把年度计划落到实际行动，把实际行动转化为实在的发展成果。
二、商业、办公家具项目名称及承办企业
（一）项目名称
商业、办公家具项目
（二）项目建设性质
本期工程项目属于制造业新建项目，主要从事商业、办公家具项目投资运营。
（三）项目承办单位
xxx有限公司
（四）报告说明
《项目可行性研究报告》通过对项目科学深入的市场需求和供给分析、未来价格预测、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、节能减排、投资估算、资金筹措、盈利能力等方面的科学研究，从市场、技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供了公正的、可靠的、科学性的投资咨询意见。。
三、商业、办公家具项目投资方案及预期经济效益
（一）项目投资规模及资金构成
1、根据谨慎财务测算，项目总投资19833.73 万元，其中：固定资产投资15420.41 万元，占项目总投资的77.75 %；流动资金4413.32 万元，占项目总投资的22.25 %；在固定资产投资中，建设投资15289.56 万元，占项目总投资的77.09 %。建设期固定资产借款利息130.85 万元，占项目总投资的0.66 %。
2、本期工程项目建设投资15289.56 万元，其中：工程建设费用14184.24 万元，占项目总投资的71.52 %，包括：建筑工程
投资7165.42 万元，占项目总投资的36.13 %；设备购置费6814.39 万元，占项目总投资的34.36 %；安装工程费204.43 万元，占项目总投资的1.03 %。工程建设其他费用879.37 万元，占项目总投资的4.43 %（其中：土地使用权费538.24 万元，占项目总投资的2.71 %）；预备费225.95 万元，占项目总投资的1.14 %。
（二）资金筹措方案
1、项目总投资19833.73 万元，根据资金筹措方案，xxx有限公司计划自筹资金（资本金）12095.61 万元，占项目总投资的60.99 %。
2、根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额5579.27 万元，占项目总投资的28.13 %，其中：项目建设期申请银行固定资产借款4255.27 万元，占项目总投资的21.45 %；本期工程项目正常经营期拟申请银行流动资金借款1324.00 万元，占项目总投资的6.68 %。
3、本期工程项目采取其他方式筹措资金2158.85 万元，占项目总投资的10.88 %（其中：申请国家专项资金1233.63 万元，占项目总投资的 6.22 %；其他融资925.22 万元，占项目总投资的
4.66 %）。
（三）项目达纲年预期经济效益规划目标
1、项目达纲年预期营业收入（SP）：41635.11 万元（含税）。
2、年总成本费用（TC）：27440.98 万元。
3、税金及附加：325.50 万元。
4、达纲年利税总额：17199.59 万元。
5、项目达纲年利润总额（PFO）：13868.63 万元。
6、项目达纲年净利润（NP）：10401.47 万元。
7、项目达纲年纳税总额：6798.12 万元。
8、达纲年投资利润率：69.92 %。
9、达纲年投资利税率：86.72 %。
10、达纲年投资回报率：52.44 %。
11、达纲年总投资收益率：71.27 %。
12、达纲年资本金净利润率：114.66 %。
13、全部投资回收期（所得税后）（Pt）：3.75 年（含建设期12个月）。
14、全部投资财务内部收益率：26.18 %（达纲年）。
15、固定资产投资回收期：2.92 年（含建设期12个月）。
16、项目经营盈亏平衡点（BEP）：31.88 %（达纲年）。
四、项目评价
1、立足当前，我国在一些重大领域和项目上已达到国际领先水平。展望未来，我国的装备制造还需整体向高端攀升制造业的智能制造需要更广泛、更深入地全面推进；尽快在全国形成中国制造业由大变强的战略指引、全民推动、成果示范的良好社会氛围。从制造大国迈向制造强国是我国制造业发展的必然要求，中国的发展也必将给世界带来更多机遇。竞争力，依托“互联网+”推动智能制造，已成普遍共识。在《中国制造2025》战略指引下，一系列相关政策措施密集出台，支持力度之强大、指导方向之明确、任务目标之具体，前所未有。全社会凝神聚力，共同加快制造业转型升级的氛围已然形成。
2、根据谨慎财务测算，本期工程项目达纲年投资利润率69.92 %，投资利税率86.72 %，全部投资回报率52.44 %，项目全部投资所得税后财务内部收益率26.18 %，达纲年财务净现值36500.09 万元，总投资收益率71.27 %，资本金净利润率114.66 %，
全部投资回收期3.75 年（含建设期12个月），固定资产投资回收期2.92 年（含建设期12个月），项目盈亏平衡点31.88 %，因此，本期工程项目经营非常安全，说明项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。
五、项目主要经济指标
第二章建设背景及行业分析
一、商业、办公家具项目建设背景分析
1、战略性新兴产业是新兴科技和新兴产业的深度融合，是以重大技术突破和重大发展需求为基础的产业。一方面，科技进步是战略性新兴产业的灵魂，没有科技进步，战略性新兴产业也就无从谈起。因此，国务院在《决定》中，选择具有取得重大技术突破，或具有重大技术突破潜力的领域作为近期培育和发展的重点，对于难以体现科技进步特征的产业，尽管当前有一定的市场需求，仍没有选择为近期培育和发展的重点。另一方面，科技进步成果还需要通过市场的检验，满足市场需求是战略性新兴产业发展的决定性因素。科技的发展史上曾经有很多好的科技成果，但由于产品价格、消费者习惯、营销模式等种种原因而没有被市场所选择。因此，我们在培育发展战略性新兴产业过程中，一定要把技术路线交由市场来选择。当然，这并不意味着政府在战略性新兴产业的市场拓展方面无所作为。我们可以通过应用示范的方法来引发市场的兴趣，从而试探市场的反应，但最终的决定权还是在市场。只有市场选择的产品，才是有长久生命力的产品。
除了以上这些问题，对于战略性新兴产业应该大力发展大企业，还是大力发展中小企业等问题，还存在一些不同看法。在战略性新兴产业发展的初期，有这样一些讨论是正常的，也是可以理解的。只有经过不断的探讨、摸索，在实践中总结，在发展中完善，才能更好地找到适合我国特色的新兴产业发展之路。只要我们坚定信心，科学引导生产要素和政策资源向战略性新兴产业倾斜，就一定会圆满实现国务院《决定》确定的目标和任务，将战略性新兴产业尽快培育成为我国的支柱产业，推动经济结构调整、经济发展方式转变取得实实在在的进展。
2、“十三五”时期，应关注我国要素条件变化的现实情况，更多利用市场化的政策手段，引导产业优化升级。近年来，随着经济发展阶段的转化和国内外经济条件的变化，我国优势要素价格逐步上升，要素结构出现了新的变化。主要表现为劳动力数量开始下降但人力资本素质不断提高、资本数量积累增速放慢但资本存量质量优势逐步发挥、可用土地数量不断减少但土地利用效率将会提升、技术引进效应进一步衰减且技术创新能力有待提高、资源供应趋于紧张且环境成本逐步提升，等等。随之产业比较优
势也发生了显著转变，推动了产业结构的调整。
二、项目可行性分析
今年经济形势，总的特点是缓中趋稳、稳中向好，经济发展出现更多积极变化。稳，体现在经济运行保持在合理区间，增长稳定性增强，质量和效益不断提高。稳，更体现在稳中有进，经济结构持续优化，创新对发展的支撑作用日益增强，服务业占比上升，消费对增长的贡献提高。稳，还体现在改革开放取得新突破，主要领域“四梁八柱”性改革基本出台，“一带一路”建设进展快速。稳，也体现在人民生活持续改善，贫困人口预计减少1000万以上，生态环境有所好转，绿色发展初见成效。在世界经济持续低迷和国内“三期叠加”的大环境下，取得这样的成绩来之不易。这充分说明，以习近平同志为核心的党中央作出的经济发展进入新常态的重大判断，形成的以新发展理念为指导、以供给侧结构性改革为主线的政策框架，贯彻的稳中求进工作总基调，是符合实际、完全正确的。商业、办公家具制造名列其中，覆盖拟建项目投产后的产品，因此，本期工程项目属于当前国家重点鼓励发展的产业；综上所述，本期工程项目符合国家及地方相关
行业的准入规定。
三、产业发展分析
贯彻稳中求进工作总基调，根本点在于稳定大局、不断进取。稳，首先是宏观政策要稳，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；稳，关键是市场预期要稳，预期稳，市场才能稳，大局才能稳，才能增强企业家信心、提高政府公信力。正所谓“明者远见于未萌而智者避危于无形”，稳中求进同样意味着更加积极主动地防范风险，坚决守住金融风险、社会民生、生态环境等底线，真正做到防患未然、未雨绸缪。
第三章商业、办公家具项目选址科学性分析
一、项目用地总体要求
1、“商业、办公家具项目”均按照xxx建设用地规划许可证及建设用地规划设计要求进行设计，同时，严格按照xxx建设规划部门与国土资源管理部门提供的界址点坐标及用地方案图布置场区总平面图。
2、建设项目平面布置符合商业、办公家具行业、重点产品的厂房建设和单位面积产能设计规定标准，达到《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）文件规定的具体要求。
3、根据测算，本期工程项目固定资产投资强度3706.83 万元/公顷，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的商业、办公家具行业固定资产投资强度≥1259.00 万元/公顷的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“固定资产投资强度≥3000.00 万元/公顷”的具体要求。
4、根据测算，本期工程项目建筑容积率0.99 ，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】
24号）中规定的商业、办公家具行业建筑容积率≥0.80 的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“建筑容积率≥1.00 ”的具体要求。
5、根据测算，本期工程项目建筑系数72.25 %，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的商业、办公家具行业建筑系数≥30.00 %的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“建筑系数≥35.00 %”的具体要求。
6、根据测算，本期工程项目办公及生活用地所占比重4.80 %，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的商业、办公家具行业办公及生活用地所占比重≤7.00 %的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“办公及生活用地所占比重≤7.00 %”的具体要求。
7、根据测算，本期工程项目绿化覆盖率6.86 %，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的商业、办公家具行业绿化覆盖率≤20.00 %的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“绿化覆盖率≤20.00 %”的具
体要求。
8、根据测算，本期工程项目占地产出收益率10008.44 万元/公顷，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的商业、办公家具行业占地产出收益率≥5000.00 万元/公顷的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“占地产出收益率≥6000.00 万元/公顷”的具体要求。
9、根据测算，本期工程项目占地税收产出率1634.16 万元/公顷，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的商业、办公家具行业占地税收产出率≥350.00 万元/公顷的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“占地税收产出率≥450.00 万元/公顷”的具体要求。
10、根据测算，本期工程项目办公及生活建面所占比重8.62 %，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的商业、办公家具行业办公及生活建面所占比重≤15.00 %的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“办公及生活建面所占比重≤10.00 %”的具体要求。
11、根据测算，本期工程项目土地综合利用率100.00 %，完
全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的商业、办公家具行业土地综合利用率≥90.00 %的规定；同时，满足xxx经济开发区确定的“土地综合利用率≥95.00 %”的具体要求。
二、项目建设地概况
自2015年以来，中央多次提出推进“供给侧结构性改革”，促进经济持续健康发展。为了推动宿迁供给侧结构性改革，进一步解决当前我市产业层次不高、集聚度偏低、竞争力不强等问题，发挥我市食品饮料、机电装备、纺织服装、智能家电、绿色建材和功能材料六大产业的优势，加快建设在全省或全国具有较强影响力的特色先进制造业基地，力争在“十三五”期间打造食品饮料、机电装备、纺织服装三大千亿级产业和智能家电、绿色建材、功能材料三大500亿级产业，宿迁近日研究制定并出台了《关于着力优化投资结构全力打造特色先进制造业基地的意见》（以下简称《意见》）。我市始终坚持“工业兴市”、“产业强市”发展战略，特别是近年来，通过推进重点产业集聚发展，我市重点产业实现了快速发展。2015年，全市食品饮料、机电装备、纺织
服装三大特色产业实现产值1805亿元，同比增长14.1%，智能家电、绿色建材、功能材料三大新兴产业实现产值340亿元，同比增长12%，三大特色产业和三大新兴产业产值占全市工业总产值的56.2%。《意见》明确，我市围绕打造特色先进制造业基地，提出全市要提升发展食品饮料、机电装备、纺织服装三大特色产业，大力发展智能家电、绿色建材、功能材料三大新兴产业；同时，明确了六大产业的发展重点、发展目标，并将发展目标分解到相关县区。“目前各地均围绕产业定位制定了‘2+1’产业规划，出台了相关政策意见，并持续加大产业招商和项目建设力度，我们相信，到2020年，《意见》中确立的发展目标完全能够实现。”为推动《意见》有效贯彻落实，市发改委从建立推进机制、强化要素保障、明确时间节点三个方面完善了保障措施。“针对特色先进制造业基地的建设需要，市、县（区）分别制定完善专项支持政策，在土地、财政、人才、金融、对上争取等方面重点向六大产业倾斜，为推动供给侧结构性改革，打造特色先进制造业基地提供全要素保障。根据时间节点安排，到2016年7月底前，市各牵头部门及各县区要完成推进方案和政策措施制定；2018年底
前，各项工作将取得明显进展；2020年底前，确保各项目标任务圆满完成。”
三、商业、办公家具项目选址综合评价
综上所述，项目选址位在xxx经济开发区工业项目占地规划区，该区域地势平坦开阔，四周无污染源、自然景观及保护文物；供电、供水可靠，给、排水方便，而且，交通便利、通讯便捷、远离居民区；所以，从场址周围环境概况、资源和能源的利用情况以及对周围环境的影响分析，拟建工程的场址选择是科学合理的。
第四章工程设计总体方案
一、建筑规划方案
（一）建筑设计规范和标准
1、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）。
2、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）。
3、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）。
4、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）。
5、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）。
7、《钢结构设计规范》（GB50017-2003）。
8、《冷弯薄壁型钢结构技术规范》（GB50018-2002）。
10、《建筑地面设计规范》（GB50037-1996）。
11、《动力机器基础设计规范》（GB50040-96）。
（二）建筑工程设计总体要求
1、土建工程是在满足商业、办公家具生产工艺专业所提条件的前提下，使其满足国家的有关规范规定，还结合xxx的自然条件、施工能力，力求建筑的美观大方，经济实用，并使场区各建构筑物协调一致。