2017-2021年青岛房地产市场调研及前景分析报告
2017-2021年青岛房地产市场市场
调研及前景分析报告
▄核心内容提要
产业链（Industry Chain）
狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节；
广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延
伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。
市场规模（Market Size）
市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。
消费结构（consumption structure）
消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。
市场份额（Market shares）
市场份额，又称市场占有率，指一个企业的销售量（或销售额）在市场同类产品中所占的比重。市场份额是企业判断自身市场地位的重要指标之一，也是无数大中型企业讨论和制定市场战略的重要依据。对市场份额的研究，又分为总体市场市场份额和目标市场市场份额，本告以中国市场为研究对象，中国市场即为总体市场，而某些特定的省、市则为目标市场。
市场集中度（Market Concentration Rate）
市场集中度（Market Concentration Rate）是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，是决定市场结构最基本、最重要的因素，集中体现了市场的竞争和垄断程度，经常使用的集中度计量指标有：行业集中率（CRn）、赫尔芬达尔—赫希曼指数（Herfindahl-HirschmanIndex，缩写：HHI，以下简称赫希曼指数）、洛仑兹曲线、基尼系数、逆指数和熵指数等，其中集中率（CRn）与赫希曼指数（HHI ）两个指标被经常运用在反垄断经济分析之中。本报告对市场集中度的研究采用的计量指标是行业集中率（CRn），CRn指该行业的指定市场内前n家最大的企业所占市场份额的总和，例如，CR4是指该行业四家最大的企业的市场份额之和。CRn的值越大，表明该行业的垄断程度越高，大多数客户都集中到有数的几家企业去了。
行业竞争结构
行业竞争结构是指行业内企业的数量和规模的分布。理论上，可以分为完全竞争、寡头垄断、双头垄断、完全垄断四种，从市场集中程度、进入和退出障碍、产品差异和信息完全程度方面有不同的特征。
影响行业竞争结构的基本要素有：行业内部竞争力量、顾客议价能力、供货厂商议价能力、[潜在竞争对手]的威胁与替代产品的压力。这五种因素作用的时间、方向和强度往往并不一致，不同时期各有侧重。如某个企业所在的行业自我保护能力很强，进入行业的障碍很大，新的竞争者不易进入，难以构成威胁，然而价廉物美的替代品的出现却直接威胁到行业内现有企业的生存。
▄报告目录
第一章房地产行业相关概述
第一节、房地产概念阐释
一、房地产的定义
二、房地产的特征
三、房地产的自然形态
四、房地产的类别
第二节、房地产行业概述
一、房地产行业的定义
二、房地产行业的主要领域
三、房地产行业的特点
四、房地产行业的地位
第三节、房地产市场分析的内容和特点
一、房地产市场分析的层次
二、房地产市场分析的内容
三、房产地市场分析的特点
四、提高房地产市场分析有效性的途径
第二章2014-2016年中国房地产市场的发展第一节、中国房地产行业发展综述
一、发展状况回顾
二、呈现短周期化特征
三、行业整体利润率超过30%
四、行业泡沫浅析
第二节、2014年中国房地产行业的发展
一、开发状况
二、行业运行
三、发展特征
四、热点回顾
第三节、2015年中国房地产行业的发展
一、开发状况
二、行业运行
三、发展特征
四、热点回顾
第四节、2016年中国房地产行业的发展
一、开发状况
二、行业运行
三、发展特征
四、热点分析
第五节、中国房地产行业面临的问题及考验
一、当前需注意的问题
二、行业面临的危机
三、市场供需结构明显失衡
四、回升过快或将带来不利影响
第六节、中国房地产行业的对策及建议
一、主要对策分析
二、市场调控应走法制化道路
三、制度改革和市场发展的对策
四、规范税收管理的对策
第三章2014-2016年青岛房地产行业的发展环境分析第一节、中国房地产周期性波动的取决因素
一、国民经济运行态势
二、体制因素
三、政策因素
四、城市化进程
第二节、青岛市宏观环境现状
一、地理环境
二、行政区划
三、交通运输
四、经济结构
第三节、青岛市经济社会现状
一、经济增长
二、居民收入
三、物价水平
四、对外贸易
第四节、青岛市城市建设及规划
一、青岛城市建设发展现状概述
二、青岛积极推进城乡一体化的生态城市建设
三、青岛城市建设发展的建议和借鉴
四、青岛市城市总体规划（2006-2020）解析第四章2014-2016年青岛房地产行业的发展现状第一节、2014-2016年青岛房地产市场发展现状概述
一、青岛房地产市场快速发展
二、市场加速分化导致各板块重新定位
三、商业多中心发展格局日趋成熟
四、办公市场单中心模式不断强化
第二节、2014年青岛房地产市场回顾
一、整体概述
二、运行状况
三、发展特点
四、热点分析
第三节、2015年青岛房地产市场的发展
一、运行分析
二、供需分析
三、发展特点
四、发展动态
第四节、2016年青岛房地产市场的发展
一、运行概况
二、发展特点
三、价格走势
四、市场动态
第五节、2014-2016年青岛房地产六大地域板块分析
一、青岛房地产市场的六大板块概述
二、市区南部板块
三、市区北部板块
四、西海岸板块
五、东海岸板块
六、青岛北部板块
七、胶州湾北部板块
第五章2014-2016年青岛土地市场分析
第一节、土地利用机制与城镇化发展分析
一、城镇化的涵义
二、约束中国城镇化进程的土地问题
三、城镇化土地问题的解决措施
第二节、青岛土地市场的发展综述
一、制度先行规范运作
二、企业用地
三、旧城改造
四、城中村征地
五、不断完善土地招拍挂出让制度
第三节、2014-2016年青岛土地市场的发展
一、供应状况
二、成交状况
三、区域分布
四、用地性质
第四节、节约集约用地对房地产业的影响
一、国家发布《关于促进节约集约用地的通知》
二、土地闲置成本加大囤地空间缩小
三、小地块的出让和开发将成为主流
四、强化用地合同管理有利于建立公平的土地拍卖竞争制度第六章2014-2016年青岛住宅市场分析
第一节、住宅产业的相关概述
一、住宅产业的定义
二、住宅产业的特点
三、住宅产业的分类
第二节、2014-2015年青岛住宅市场回顾
一、整体概述
二、供应状况
三、成交分析
四、价格走势
第三节、2016年青岛住宅市场发展分析
一、整体概述
二、供应状况
三、成交分析
四、价格走势
第四节、青岛住宅细分市场的发展
一、青岛大力推进节能住宅建设与发展
二、青岛高端住宅市场步履缓慢
三、青岛豪华住宅市场发展动态
四、青岛全装修住宅的发展现状概述
第七章2014-2016年青岛别墅市场分析
第一节、别墅的相关概述
一、别墅的定义
二、别墅的分类
三、别墅的特点
四、影响别墅品质的因素分析
第二节、别墅市场需求特征分析
一、别墅认知分析
二、调查对象背景情况分析
三、需求特征小结
第三节、2014-2016年青岛别墅市场的发展概况
一、青岛别墅发展现状
二、青岛别墅的区域分布
三、青岛别墅市场的发展动态
四、青岛老城别墅成二手市场“新宠”
第四节、青岛老别墅的发展概况
一、青岛早期城市别墅区的划分及成型
二、青岛别墅的特点及特色别墅介绍
三、老别墅的现状与保护
第五节、青岛南区旧城改造与老别墅区域保护及规划分析
一、旧城改造与老别墅区保护的矛盾凸显
二、规划保护与开发利用之间的有机结合
三、实现新老别墅融合相继的可持续发展
第八章2014-2016年青岛商业地产市场分析
第一节、商业地产的相关概述
一、商业地产的定义
二、商业地产的分类
三、商业地产发展规模分级
第二节、2014-2016年中国商业地产的发展
一、开发模式
二、运行综述
三、发展特征
四、市场动态
第三节、2014-2016年青岛商业地产的发展综述
一、青岛商业地产积极探索新发展模式
二、青岛商业地产业态逐渐调整转变
三、青岛开发区商业地产快速繁荣发展
四、新时期青岛商业地产市场的发展形势
第四节、2014-2016年青岛商业地产市场的发展
一、青岛商业地产市场发展迎来春天
二、青岛商业地产发展驶入快车道
三、青岛商业地产进入新发展时期
四、青岛商业地产市场发展动态
五、青岛商业地产呈现百花齐放景象
第九章2014-2016年青岛写字楼市场分析
第一节、2014-2016年中国写字楼市场分析
一、整体概述
二、供应状况
三、成交分析
四、价格走势
第二节、2014-2016年青岛写字楼市场发展综述
一、青岛写字楼市场现状分析
二、青岛写字楼市场快速稳步发展
三、四大板块形成差异化竞争
四、高档甲级写字楼集中入市
第三节、2014-2016年青岛写字楼市场板块分析
一、香港路——山东半岛的CBD
二、山东路——规划中的中央商务区
三、海尔路——重点发展总部经济
四、西海岸——写字楼新兴聚集区
五、城阳区——“潜力板块”的思考
第四节、青岛写字楼市场的未来发展展望
一、青岛写字楼市场有望迎来新一轮发展契机
二、青岛写字楼市场即将进入成熟发展阶段
三、青岛写字楼市场未来发展仍面临挑战
第五节、投资写字楼的风险及建议
一、投资写字楼的三大风险
二、经济下滑背景下中国写字楼市场投资存在风险
三、投资写字楼需注意的问题
四、个人投资写字楼的八个要点
第十章2014-2016年青岛二手房市场分析
第一节、二手房的相关概述
一、二手房的概念及种类
二、二手房专有名词的概念
三、分析二手房升值的特点
第二节、2014-2016年中国二手房市场综述
一、整体概述
二、供应情况
三、成交分析
四、市场动态
第三节、2014-2015年青岛二手房市场回顾
一、发展概况
二、成交情况
三、交易价格
四、市场特点
第四节、2016年青岛二手房市场分析
一、发展概况
二、成交情况
三、交易价格
四、市场特点
第十一章2014-2016年青岛房地产重点企业发展分析第一节、青岛海信房地产股份有限公司
一、公司简介
二、海信地产发展的精品之路
三、海信地产逆势而上实现不断发展
四、海信地产的发展战略解析
第二节、海尔房地产开发投资有限公司
一、公司简介
二、海尔地产整体战略规划启动
三、海尔地产的的国际视野和运作理念
四、海尔地产面临的危机和挑战
第三节、青岛百通城市建设集团股份有限公司
一、公司简介
二、青岛百通城建加快上市步伐
三、百通集团跻身中国服务业500强
四、百通城建服务于民实现快速发展
第四节、青岛银盛泰集团有限公司
一、公司简介
二、青岛银盛泰集团的发展概况
三、青岛银盛泰集团的成功发展经验
四、银盛泰集团创新发展“新移民地产”概念
第十二章2014-2016年青岛房地产市场营销分析第一节、2014-2016年中国房地产营销概况
一、中国房地产营销已进入第三轮变革时代
二、中国房地产行业危中有机的销售转型之途
三、中国房地产营销存在的问题
四、中国房地产营销的方向及趋势
第二节、2014-2016年青岛房地产市场的营销现状分析
一、青岛房地产市场已进入营销时代
二、青岛房地产市场“促销战”升级
三、青岛房地产营销精彩纷呈
四、青岛房地产市场营销新模式纷上阵
第三节、青岛房地产营销策划发展的影响因素分析
一、宏观环境影响
二、微观影响环境
三、青岛房地产营销策划的发展方向
第四节、房地产行业的营销策略探讨
一、房地产企业的绿色营销分析
二、房地产市场营销价格策略分析
三、房地产企业网络营销的策略选择
四、新形势下房地产的服务式营销
五、房地产低成本营销策略分析
六、房地产项目的小众营销模式分析
第十三章2014-2016年青岛房地产市场投资分析第一节、2014-2016年中国房地产行业投资现状
一、投资市场规模
二、投资增速较快
三、投资吸引力
四、投资特点
第二节、2014-2016年青岛房地产市场投资现状及机遇
一、青岛高端住宅市场增值潜力较大
二、青岛写字楼市场需求旺盛
三、青岛商业地产市场未来发展空间大
四、青岛工业地产市场大有可为
五、青岛酒店市场具有市场先机
第三节、房地产投资风险分析
一、利率风险
二、购买力风险
三、资金变现风险
四、中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势第十四章2014-2016年房地产市场融资分析
第一节、2014-2016年中国房地产融资分析
一、融资状况
二、主要特点
三、融资渠道
四、融资趋势
第二节、房地产上市企业资本市场融资方式比较
一、资本市场融资方式比较
二、资本市场融资结构分析
三、比较之后得出的结论分析
第三节、中国房地产融资存在的问题及对策
一、中国房地产企业融资存在的问题
二、中国房地产信托存在的主要问题
三、中国房地产企业融资对策分析
四、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
第四节、房地产企业提升融资能力的对策建议
一、提高房地产企业内源融资能力
二、提高房地产企业权益融资能力
三、提高房地产企业合作融资能力
四、提高房地产企业负债融资能力
第十五章2014-2016年青岛房地产行业的政策背景分析第一节、2014年中国房地产行业政策分析
一、中央调控注重稳定
二、限购政策基本放开
三、长效机制突破前行
四、相关财税政策分析
第二节、2015年中国房地产行业政策分析
一、确立政策利好基调
二、不动产登记工作推进
三、相关财税政策分析
第三节、2016中国房地产行业政策分析
一、公积金贷款利率调整
二、完善税费优惠政策
三、贷款首付进一步降低
第四节、2014-2016年青岛房地产市场的政策环境
一、政策环境综述
二、住房限购政策
三、重要政策解读
四、相关政策概述
第五节、中国房地产行业相关法律法规介绍
一、中华人民共和国土地管理法
二、中华人民共和国城市房地产管理法
三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定
四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法
五、中华人民共和国物权法
五、中华人民共和国建筑法
七、物业管理条例
第六节、青岛房地产行业政策法规介绍
一、青岛市限价商品住房管理办法
二、青岛市经济适用住房管理办法
三、青岛市廉租住房保障办法
四、青岛市城市房地产开发经营管理条例
五、青岛市城市房屋拆迁管理条例
六、青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法
第十六章青岛房地产行业的前景趋势分析
第一节、中国房地产行业的发展前景及趋势
一、中国房地产市场将逐渐步入理性发展
二、未来中国房地产行业或将转型
三、中国房地产业发展趋势预测
四、中长期中国房地产市场发展展望
第二节、青岛房地产市场的发展前景及趋势
一、未来青岛房地产市场态势分析
二、青岛房地产市场未来发展趋势预测
三、居住郊区化是青岛房地产市场的发展趋势
四、青岛房地产市场价格未来分析
▄公司简介
中宏经略是一家专业的产业经济研究与产业战略咨询机构。成立多年来，我们一直聚焦在“产业研究”领域，是一家既有深厚的产业研究背景，又只专注于
产业咨询的专业公司。我们针对企业单位、政府组织和金融机构，提供产业研究、产业规划、投资分析、项目可行性评估、商业计划书、市场调研、IPO咨询、商业数据等咨询类产品与服务，累计服务过近10000家国内外知名企业；并成为数十家世界500强企业长期的信息咨询产品供应商。
公司致力于为各行业提供最全最新的深度研究报告，提供客观、理性、简便的决策参考，提供降低投资风险，提高投资收益的有效工具，也是一个帮助咨询行业人员交流成果、交流报告、交流观点、交流经验的平台。依托于各行业协会、
政府机构独特的资源优势，致力于发展中国机械电子、电力家电、能源矿产、钢铁冶金、嵌入式软件纺织、食品烟酒、医药保健、石油化工、建筑房产、建材家具、轻工纸业、出版传媒、交通物流、IT通讯、零售服务等行业信息咨询、市场研究的专业服务机构。经过中宏经略咨询团队不懈的努力，已形成了完整的数据采集、研究、加工、编辑、咨询服务体系。能够为客户提供工业领域各行业信息咨询及市场研究、用户调查、数据采集等多项服务。同时可以根据企业用户提出的要求进行专项定制课题服务。服务对象涵盖机械、汽车、纺织、化工、轻工、冶金、建筑、建材、电力、医药等几十个行业。
我们的优势
强大的数据资源：中宏经略依托国家发展改革委和国家信息中心系统丰富的数据资源，建成了独具特色和覆盖全面的产业监测体系。经十年构建完成完整的产业经济数据库系统（含30类大行业，1000多类子行业，5000多细分产品），我们的优势来自于持续多年对细分产业市场的监测与跟踪以及全面的实地调研能力。
行业覆盖范围广：入选行业普遍具有市场前景好、行业竞争激烈和企业重组频繁等特征。我们在对行业进行综合分析的同时，还对其中重要的细分行业或产品进行单独分析。其信息量大，实用性强是任何同类产品难以企及的。
内容全面、数据直观：报告以本年度最新数据的实证描述为基础，全面、深入、细致地分析各行业的市场供求、进出口形势、投资状况、发展趋势和政策取向以及主要企业的运营状况，提出富有见地的判断和投资建议；在形式上，报告以丰富的数据和图表为主，突出文章的可读性和可视性。报告附加了与行业相关的数据、政策法规目录、主要企业信息及行业的大事记等，为业界人士提供了一
幅生动的行业全景图。
深入的洞察力和预见力：我们不仅研究国内市场，对国际市场也一直在进行职业的观察和分析，因此我们更能洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。我们有多位专家的智慧宝库为您提供决策的洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。
有创造力和建设意义的对策建议：我们不仅研究国内市场，对国际市场也一
直在进行职业的观察和分析，因此我们更能洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。我们行业专家的智慧宝库为您提供决策的洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。
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2016年青岛房地产市场分析
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
青岛十大房地产公司
青岛海信房地产股份有限公司5H~@^!7t 青岛海信房地产股份有限公司成立于1995年，秉承“有爱·建筑也动情”的核心理念，坚持以人为本，以“超前的眼光、精心的设计、科学的管理、真诚的服务”，向社会奉献精品工程、放心工程。至今，公司开发建设了“海信·北苑风景”、“海信·慧园”、“海信·燕岛国际公寓”等三十余个项目，开发类型涉及住宅、公寓、别墅、高级写字楼以及大型工业园区，年开发面积逾百万平方米，在不同区域为消费者提供了该地段高品质的居住空间。'Iacj!`(H 公司致力于打造“令人尊敬的企业”，2005年以年度纳税1.7亿元入选“山东省纳税百强排行榜”，成为全省房地产行业的纳税龙头企业；2006年年度纳税首次突破2亿元。cx 5l,T4Jv 经过十年的发展，海信地产已成长为一个以“技术型、专业化”的强大核心竞争力著称的品牌房地产企业。随着公司实力的日益壮大，海信地产已在济南、东营、烟台、潍坊等地设立了开发机构，全面推进海信地产的集团化发展。>|i Q{^ m /xpH"(,) 天泰集团8<> Sp * 天泰集团成立于1994年，以房地产开发与经营为主要业务，涉及物业管理、置业顾问、建筑设计、旅游休闲、生物食品、文化教育等多个产业的企业集团。/ 5 vn qq& 天泰集团是中国较早实施品牌战略的房地产企业，注册了中国第一个建筑商标，天泰也是较早通过ISO9000和ISO14001体系认证的企业，同时“天泰”还是青岛和山东的第一个著名建筑商标，2003年天泰集团入选中国住交会“中国房地产品牌企业”。同年，天泰集团董事长王若雄当选中国房地产“十大风云人物”。2005年天泰集团入选“中国服务业企业500强”，2006年当选中城联盟轮值主席。在管理层面上，天泰集团还创造性地总结出了“三线一圆”管理理论，并率先在房地产行业中提出和实施了房地产精细化管理模式；天泰集团又探索性地在企业中实施以“团队CEO”为内容的“三会”管理模式。从创立伊始，天泰集团就提出并逐渐形成了以“兴业报国”为核心的文化体系，每年集团都要拿出大量的资金用于社会公益事业，目前已在中国海洋大学捐资200万元设立”天泰奖学金”和“天泰跨世纪人才奖”，同时还赞助盲校、经常性赞助各项体育文化事业等。天泰集团出资1200万元支持青岛“奥运争光计划”和体育事业发展。天泰集团已先后在贵州贫困地区捐建了民建天泰长田希望小学、民建天泰文化希望小学，又捐建了西藏聂日雄乡嘉庆孜天泰希望小学、宁夏太阳山镇天泰柳泉小学，并计划今后每年将向西部贫困地区捐建1-2所希望小学，而且针对每所学校都制定了一套长期的持续帮扶计划。i|v.]] @zQ 青岛百通城市建设集团股份有限公司732 W/AqJ 青岛百通城市建设集团股份有限公司位于青岛市李沧区青山路601号，公司成立于1998年10月，是按照现代企业制度模式联合组建的以房地产开发为主的股份有限公司，公司注册资本2.297亿元，开发资质为二级。CD8 ["x@1 百通公司先后开发了百通花园、百通·杭州花园项目，现在正在建设的项目有百通·兴隆家园、百通馨苑、百通·海纳尊邸等，2005年度又拿到了崂山水库北侧的低密度住宅项目，以及夏庄路、虎山路地块，同时承建李村监狱的搬迁工程。2006年，与绿城集团合作，共同投资80亿，建设青岛市最大的休闲居住区。公司在开发建设中，本着“规模经营，联合发展”的经营理念，认真贯彻“以人为本，创造精品，回报社会”的质量方针，建立了较为完善的质量管理体系，对开发建设的工程项目实行内外结合的质量监督措施。5_h3v" 此外，我公司还积极参与政府民心工程，作为政府民心工程的具体实施者，百通公司对李村河、大村河等进行治理和改造，百通人求真务实，注重服务意识，公司一切业务的开展都以顾客为中心，在百通人眼里，顾客的需要就是我们工作的全部，因此在众多的客户群中，赢得了很高的声誉和知名度。3Rw GZ"T", 百通近年来发展迅速，综合实力不断增强，分别在2003、2005、2006年度进入青岛市房地产十强，成为区域行业“第一军团”的代表企业。百通一直走在不断前进的路上，并将不断积蓄新能量，使百通发展为更具实力的企业。 \ELg- pg
2017-2021年青岛房地产市场调研及前景分析报告
2017-2021年青岛房地产市场市场 调研及前景分析报告
▄核心内容提要 产业链（Industry Chain） 狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节； 广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延 伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。 市场规模（Market Size） 市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。 消费结构（consumption structure） 消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。
青岛市房地产市场分析报告(doc 41页)
青岛市房地产市场分析月报 （2007-11） 11月国内重要房产类新闻 ●国土资源部拟定4条办法限制开发商囤地 一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。 二是控制单宗土地出让规模。强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。 三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。 四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关
企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。 ●国家发改委与商务部限制外资涉足房地产行业投资 经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。 今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)对外资公司结汇进行
青岛商业地产市场研究
1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述 数据来源：国家统计局 对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。 从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。
数据来源：国家统计局 从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。
青岛市房地产市场分析报告
2004年青岛市房地产市场分析报告 一、青岛市的地理环境和人口 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日
数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。 二、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心
青岛市房地产市场交易情况分
青岛市市内四区2005年房地产市场 交易情况分析 一、增量房地产市场情况 （一）商品房、商品住宅批准预售情况。 2005年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为221.56万平方M，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积为178.31万平方M,同比增长18.77%。 2005年，批准预售的商品住宅户型结构以每套80-100平方M的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的29.84%，其次是每套100-120平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的28.29%。 2005年，批准预售的商品住宅价位结构以6000-7000元/平方M的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的22.39%，其次是4000-5000元/平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的17.74%。 （二）商品房交易情况 2005年，商品房销售13546起，同比减少0.21%；面积141.36万平方M，同比减少10.97%；成交金额74.36亿元，同比减少5.80%；平均价格为5260元/平方M，同比增长6.48%。
（三）商品住房交易情况 2005年,商品住房销售13248套，同比增长2.91%；面积137.39万平方M,同比减少2.12%；金额714624.57万元，同比增长6.42%，平均价格5201元/平方M,同比增长8.73%。 2005年，商品住宅的户型结构以每套80-100平方M成交套数最多，占总成交套数的43.66%，其次是每套100-120平方M，占总量的23.95%。 2005年，商品住宅的价位结构以3000-4000元/平方M(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，其次是4000-5000元/平方M，占总量的20.52%，再次是5000-6000元/平方M，占总量的18.99%。 2005年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的92.32%。
胶州房地产项目区域宏观市场分析(doc 35页)
青岛胶州商业市场调研报告 前言 华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析
一、胶州房地产市场发展概况 1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮 近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。 胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。 同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。 据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地
青岛市房地产买卖合同完整版
青岛市房地产买卖合同完 整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
青岛市房地产买卖合同完整版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 合同编号：____ 立房地产买卖合同人 出卖人（甲方）：______ 买受人（乙方）：______ 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲乙双方【未通过经纪机构居间介绍】【通过____公司居间介绍（房地产执业经纪人：____，经纪人执
青岛房地产市场调研报告
2010年1月青岛房地产市场 郑州项目组 2010-1-18
目录 一、市场环境和市场研究 1．青岛房产发展简介 (3) 2市场宏观背景 (4) 3．区域规划与未来走势 (6) 4．经济因素 (7) 二、2009年6—12月全市及各区住宅成交、价格情况 1．全市住宅成交及价格情况 (10) 2．市南区住宅成交及价格情况 (11) 3．市北区住宅成交及价格情况 (11) 4．四方区住宅成交及价格情况 (12) 5．李沧区住宅成交及价格情况 (13) 6．崂山区住宅成交及价格情况 (13) 7．城阳区住宅成交及价格情况 (14) 8．黄岛区住宅成交及价格情况 (15) 三、全市住宅存量、供需比 1．全市住宅存量情况 (16) 2．全市住宅供应量与销售量情况 (17) 四、青岛房地产发展总结 附件：部分新楼盘房价及在售项目 (19)
2010年1月青岛房地产市场 一、市场环境和市场研究 1．青岛房产发展简介： 青岛是山东半岛最具特色的海滨城市。海洋作为城市最宝贵的资源，已经融入到青岛的城市建设、城市生活和城市精神当中，城市的三大特色经济——港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋。海洋也直接影响到房地产市场，例如对住宅来讲，海景作为难以替代的资源成为决定住宅档次的关键因素。2007年以来，新政府逐渐将城市建设重点由前海向后海（胶州湾）转移，房地产市场面临新的重大变化和发展机遇。 2007年，青岛市房地产市场发展主调是稳健。2007年房地产投资增速继续减缓，延缓开发现象严重。2007年1-10月，全市共完成房地产开发施工面积2,959.1万平方米，同比增长18.2%；竣工面积341.1万平方米，同比减少 3.9%。施工面积与竣工面积之间的差距呈现越来越大的趋势，延缓开发现象严重。市场需求相对旺盛、供应呈现区域性结构失衡、“地王”的促动效应、外地开发商助推房价上涨、外来购买需求加剧房价上涨压力，五项因素对于2007年的青岛住宅市场供求状况及价格走势有明显影响。 进入2008年，青岛房地产市场资金紧张、产品滞销、行业分化现象明显等等，这些都是其在低迷形势下的真实表现。2008年1-11月，青岛市实现商品房销售面积626.65万平方米，同比下降4.31%，增幅较1-10月提高 1.3个百分点。销售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效果，整体 市场观望气氛浓厚。2008年1-11月，青岛市完成商品房销售额326.19亿元，同比下降了4.06%，增幅较1-10月下降了0.49个百分点。2008年1-11月，青岛市完成房地产开发投资335.11亿元，较2007年同期上涨14.94%，增幅较1-10个月下降了2.95个百分点。 2009年，对于青岛房地产市场来说，从春节前的“跌”声一片，到春节后的骤然火爆，青岛房地产市场在一片争议声中演绎着神奇。2009年上半年，青岛市房地产开发投资累计完成187亿元，增长18.5%，投资回升较快，较一季度回升29.2个百分点，较1-5月份回升10个百分点。全市商品
青岛房地产市场终回顾与年预测
2008青岛房地产市场年终回顾与2009年预测 中国指数研究院中国房地产指数系统搜房网 一、宏观经济环境分析 2008年以来，在中国经历了年初雪灾、汶川地震、金融危机等的考验，在面对国内外复杂多变的形势下，青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济继续保持平稳、协调的发展态势。 2000-2007年青岛实现了GDP年均15.7%的增长幅度，其中2003～2005年增幅均超过了16%，分别为16.3%，16.7%，16.9%，2007年GDP增幅达到了16.0%。2008年前三季度全市实现生产总值(GDP)3246.5亿元，增长14.5%，增幅同比回落1.7个百分点。其中，第一产业增加值156.2亿元，下降1.4%；第二产业增加值1729.6亿元，增长13%，回落3.5个百分点；第三产业增加值1360.7亿元，增长18.2%，加快0.4个百分点。三次产业比例关系由上年同期的4.7：54.1：41.2调整为4.8：53.3：41.9。 图1：青岛市历年GDP变化情况图 数据来源：青岛市统计局青岛城市人均可支配收入近年保持良好增长态势，近十年来人均可支配收入保持年均12.62%的上涨速度（考虑价格指数影响）。2008年前三季度，青岛市城市居民家庭人均可支配收入为15254.83元，比去年同期增加2084.05元，同比增长15.8%，扣除价格因素实际增长9.9%。城市居民家庭人均消费性支出11103.22元，比去年同期增加1061.55元，同比增长10.6%，扣除价格因素实际增长4.9%。前三季度城镇失业人员就业14.02万人，同比增长13.9%；9月末城镇登记失业率2.91%，同比下降0.07个百分点。 图2：青岛市历年城镇人均收入变化情况图 数据来源：青岛市统计局2000年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度保持在20%以上，其中2003-2005年达到40%以上，受宏观调控影响，于2006年一度下降到5.87%，之后又开始缓慢增长。2000-2007青岛规模以上固定资产投资占GDP的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出
试谈青岛房地产市场分析
青岛房地产市场分析 一、青岛市居住格局及类型分布 ?至解放前夕,青岛市的主要居住区大致分为以下三类:一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区,这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区,主要是平民区,建筑较为简陋,亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整,但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展,在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区,该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展,该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区,崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。? 二、重点投资与建设区域
城区投资热点的市南区是青岛市的政治、经济、商务和文化中心，具有优美的环境资源,集中了青岛市大部分的写字楼和商务中心,其竣工面积、新开工面积、销售量及销售价格目前都是青岛市最高的地方。当前该区大部分地区已开发完毕,土地供应量将很少,只有部分旧城改造项目可供开发,土地资源十分稀缺。?崂山区是青岛市高科技园区和旅游度假区,近十年为实施市中心东移的战略，该区已成为全市商务、经济和文化体育的重点区域。2002年该区受市场供应量减少的影响和市场对住宅物业自然环境景观资源的重视程度增大，市场销售非常热烈，价格飞涨,商品房平均售价达至499０元/平方米，涨幅达34．8％，商品房空置率较上年下降了４4％。?三、办公写字楼市场状况 20０２年中国加入世贸,青岛市作为沿海开放城市,在吸引外资、促进投资方面具有较大的优势,许多跨国公司如电信、金融、保险业等行业加入,对写字楼特别是高档写字楼的需求越来越旺盛，办公楼的销售面积加大,空置面积大幅减少。 受中国加入ＷTO和北京申奥成功的影响,商家对办公楼的投资持积极态度，2002年全市办公楼开发投资为5.4６亿元,增长８8.93%；新开工面积也大幅上升,全市共20.１9万平方米，增长了72.7%。从青岛市办公楼指标数据分析图看出，受国际经济低迷的影响，城市写字楼竣工量和销售量呈逐年下降的趋势。国内商家对办公楼的需求主要表现在租赁方面,２0０2年全市办公楼出租面积达7．21万
青岛房地产市场分析报告
2010年7月青岛房地产市场分析报告 内容提要： 七月份，商品房成交逆转，成交7389套，同上月相比，增加1806套，环比上涨32.35%，同比下滑30.49%；成交面积738569.12平方米，较上月增加189460.12平方米，环比涨幅为34.5%，同比下降29.97%。 其中，住宅成交6923套，环比上涨31.52%，成交面积67.56万平方米，环比涨幅达34.99%；占与去年七月份相比，减少2444套，同比下降26.09%。 本月，6000-8000元价格段住宅成交体量最大，增加一倍多。 本月，黄岛区、胶南市、崂山区住宅成交位居前三。 由青岛房地产TOP10研究组经过调查、分析，得出2010年7月青岛客户满意度最佳企业TOP10、青岛商品房最佳性价比TOP10： 一、商品房交易分析 1、供应分析 本月，商品房市场存量达到今年最高值，商品房可售面积突破八百万平。 本月，岛城商品房市场存量有较大幅度增长，尤其是郊区楼市集中放量，整体拉高商品房市场储量；商品房市场可售面积为822.6万平方米，同上月相比，增加83.6万平方米，环比上涨11.31%；商品房可售套数为72598套，较上月增加7035
套，环比涨幅为10.73%。 本月，岛城各物业类型市场供应量均呈上升趋势。 本月，岛城各物业类型市场可售量均呈上升趋势。其中，住宅市场可售量为55648套，较上月增加6246套，环比上涨12.64%。办公用房市场可供应量为3878套，同上月相比，增加69套，环比上涨1.81%。商业用房市场可供应量为10311套，较上月增加702套，环比涨幅为7.31%；占到商品房可售总量的14.2%。车库及其他物业类型市场可售套数为2761套，比上月增加18套，环比上涨0.66%。 2、成交分析 本月，商品房市场活跃度增强，成交转而上行，涨幅超过三成。 七月份，岛城商品房市场出现松动，上月下降颓势有所逆转，成交转而上行。本月商品房成交7389套，同上月相比，增加1806套，环比上涨32.35%；与去年七月份相比，减少3242套，同比下滑30.49%；成交面积738569.12平方米，较上月增加189460.12平方米，环比涨幅为34.5%；与去年同期相比，减少316073.88平方米，同比下降29.97%。 如果，单从市场成交量上来看，市场活跃度确实增强；不管是成交套数，还是成交面积都有三成多的增幅。但从整个宏观市场上来看，市场上仍存在较强观望，开发商延期开盘依旧普遍，预计开盘的近二十家楼盘直至月底才有不到十家总算开盘；市内四区更是仅有李沧有开盘项目，李沧宝龙城市广场、和达和城、伟东幸福之城等项目无不选择低价出击策略，开盘价均低于预计房价，落差高达千元，从而成为七月份城市焦点；尤其是该区域新开盘项目均价已回到年前大涨时水
青岛房地产市场分析综述
关键词：青岛房地产市场综述 土地市场分析 青岛市是推行土地招拍挂制度较早的城市，经过了去年崂山区土地事件及城阳区土地暂时封存后，20 04年青岛的土地市场相对较平稳，招拍挂进行的井然有序，特别是8.31大限之后，具有资金实力的大企业纷纷拿地蓄积力量。 一、供应分析 整体来说，2004年青岛市含市内四区及崂山区、城阳区共放量土地19宗计27.56万平方米，成交金额约9亿多元。下面对成交土地进行详细分析： 1. 从成交日期来看 从上表来看，4月份、5月份及7月份是土地供应的高潮，分别有116041.3平米、123370.5平米及1 64300.4平米的土地投放市场。分别占全年土地投放量的17.5%、18.6%和24.75%。 2. 从土地用途来看 在所有放量土地中，无论从成交的面积还是从成交的金额，住宅用地占有相当大的比例。放量住宅用地215024.9平米占所有放量土地的78%，住宅作为土地的主要用途，居住需求仍然是最大需求，商业与办公只能作为住宅的配套。 3. 分区域来讲 从土地成交区域来看，放量土地宗数最多的是四方区，今年共放量6宗土地，而面积最多的却是市北区，放量土地三宗，由于市北区辽阳西路南放量一块大面积土地，69279.9平方米，而使整个区域的土地放量增大，该块大面积土地被青岛海信房地产股份有限公司拍得。虽然李沧区今年只有一宗土地放量，但是其面积却为所有放量土地中面积最大者，为78869.8平米，该块土地亦被青岛海信房地产股份有限公司拍得。市南区今年放量3宗土地，土地面积相对较平均；崂山区仅放量两宗办公用地；而城阳区在经历了去年的市场沉睡阶段后，刚刚复苏，今年没有新的放量。
2019年青岛房地产市场回顾及2020年展望
青岛2019年，青岛写字楼市场共有近22万平方米新增供应入市。随着宏观经济环境不确定因素的增加，多数企业搬迁且扩张意愿较为谨慎。全年净吸纳量同比下降17%，但仍超历史平均，体现市场需求的韧性，主要是多个甲级写字楼租金下调，市北商务区亦日趋成熟并提供充裕而高性价比的可租空间，使得租户在升级办公条件的同时仍可节省租金成本，搬迁租赁需求因而得到释放。从行业需求看，金融行业整体需求下降和细分领域分化，以保险行业为代表的传统金融需求上升和非传统金融需求下降并行；传统主力需求贸易和物流保持平稳；TMT和以律师会计师事务所为代表的专业服务需求表现积极；联合办公的扩张意愿亦有提升。空置率推升至28.2%，全市平均租金同样本比同比下降2.5%，特别是高租金报价的甲级写字楼和散售型写字楼租金下调最为明显。2020年，全市预计有近18万平方米的新增供应入市。随着核心商务区供应放缓，业主对于未来租金预期趋于理性，更加关注租户对硬件设施、绿色健康和可持续性需求，租户将获得更多对升级、搬迁和整合的机会，优质写字楼租赁需求保持韧性。 优质写字楼市场 写字楼新增供应与净吸纳量表现 22.011.1 2019 2018 2017 2016 2015 万平方米新增供给净吸纳量
2019年青岛优质零售物业市场共录得两个新增项目，新增零售面积合计25.2万平方米，均位于城阳区、西海岸新区等非集中商圈。另有一个存量项目改造重新入市。最近几年青岛市区传统核心商圈新增供应有限，加之以小体量的裙楼商业为主，制约了零售商租户的选择。另一方面，便捷的地铁接驳推动了青岛城市外延扩大，人口和产业的导入加速郊区成熟，更多的地铁上盖零售物业涌现，并以接近满租状态开业运营。需求方面，以MUJI INFILL为代表的家居品牌、以小米、华为为代表的3C体验馆、以喜茶为代表的茶饮类积极扩张；以GAP、优衣库为代表的快时尚品牌亦有扩张但速度放缓；传统超市受到消费升级及线上线下融合等多因素的冲击，而具有便利性和时效性的精品超市和新零售加速布局；以儿童教育为代表的教育类品牌受到众多购物中心的欢迎，扩张意愿明显。在整体市场格局的变化下，购物中心首层平均租金同样本比同比下降1.4%，其中传统商圈受影响相对较大。2020年，全市仅有一个体量为6.5万平方米的新项目在核心商圈开业，随着青岛轨道交通进一步向郊区延伸，郊区商业获得众多业主和品牌的青睐，去中心化趋势明显。青岛传统核心商圈将继续推行存量改造升级。市场租赁需求强度分析 25.229.4 零售新增供应与净吸纳量表现 2019 2018 2017 2016 2015 万平方米新增供给净吸纳量 零售物业市场
【各城市房地产】青岛市商业地产供求状况及特点
青岛市商业地产供求状况及特点 （一）写字楼市场 1.整体供求状况 青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，在青岛的贸易、物流企业以及为其服务的金融业客户构成写字楼的核心需求，此外，青岛在山东半岛的经济中心地位，也吸引了国际、国内企业来此设立办事机构。因此，写字楼市场需求量大，具有较好的发展前景。但与此同时，市场的供应量也显著上升。 从2005年开始，办公物业面积持续快速增长，在建项目规模不断增大。09年青岛市新增写字楼供应量11658平方米，甲级写字楼市场的总存量增至455283平方米，市场消化压力增加。2010年上半年，青岛优质写字楼市场存量扩大至942,869平方米，环比增长10.6%，并且未来供应量仍会大幅增长。据权威部门预测，青岛市优质写字楼市场的新增供应在2010年下半年及2011年将分别达到200,000平方米和145,000平方米左右。 2.分布 目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布：香港路核心CBD区域、崂山海尔路区域、延安三路、山东路、福州路及周边、
中山路、团岛及周边、辽宁路及周边以及尚待市场培育未来有一定发展潜力的市北中央商务区、西部经济开发区和北部城阳区等新兴区域。其中：香港路核心区域由于靠近政府办公区，集中了物流、贸易、金融等行业，是不容置疑的城市商务中心区，地位不断强化。目前写字楼、商务楼超过100栋、面积400万平方米，租售价格和出租率较高，平均出租率为85%以上。 山东路两侧也是最成“气候”的写字楼聚集区，从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列的写字楼有TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等，该区域的写字楼价格和出租率也属于较高区域。 崂山海尔路区域为总部经济区，该区域的产业基地多、规模大、产值高，是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因，“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点，目前商业氛围正逐步培养。由于该区域物业大多为新建，配套设施较好，不少写字楼配有较多停车位，交通方便，随着颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共项目的建设，优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力，使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。。