论文 商业银行房地产贷款风险防范

目录

中文摘要 (2)

英文摘要 (3)

文献综述 (4)

一、商业银行房地产贷款的现状 (5)

（一）、房价上涨过快，房地产市场存在着“泡沫” (5)

（二）、房地产融资的渠道比较单一 (6)

（三）、国家对房地产实行宏观调控 (6)

二、商业银行房地产贷款风险种类及其原因分析 (7)

（一）、市场风险 (7)

（二）、政策风险 (7)

（三）、抵押风险 (8)

（四）、银行内部风险 (9)

（五）、其他问题 (9)

三、国内外房地产贷款风险防范经验的借鉴 (10)

（一）、香港房地产贷款风险防范经验借鉴 (10)

（二）、美国房地产贷款风险防范的经验 (11)

四、提出防范商业银行房地产贷款风险的几点建议 (12)

（一）、加强银行内部管理，建立内部控制体系 (12)

1、提高人员素质，建立房地信贷激励约束机制 (12)

2、加强房地产贷款的管理和内部控制机制 (12)

（二）、建立房地产贷款风险分散管理体系，转移和防范房地产贷款风险 (13)

1、建立健全住房信贷担保制度 (13)

2、发行抵押银行券，大力推进住房抵押贷款证券化 (14)

3、拓宽房地产企业融资渠道，分散银行房地产贷款的风险 (14)

（三）、加强与政府部门协调和沟通，与地方政府联手防范房地产贷款风险 (15)

1、督促地方政府健全法律、法规 (15)

2、严格执法，依法办事 (15)

参考文献 (16)

致谢 (17)

内容摘要

房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一，房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心业务，对于促进房地产业发展，提高银行自身经营效益具有重要意义。

近几年来，随着房地产热的升温，房价步步上涨，各大商业银行发放的房地产贷款额度也越来越多，机遇往往伴随着挑战，商业银行房地产贷款的风险也日趋严重，逐渐会威胁到商业银行的生存和发展。

本文通过对近几年来商业银行房地产贷款的现状研究，提出了规避房地产贷款风险是个刻不容缓的问题。然后具体地分析了商业银行房地产贷款风险产生的原因，并介绍了香港和美国的商业银行成功地防范房地产贷款风险的经验和措施。并根据我国商业银行的实际情况结合自己的观点，提出了建立内部控制体系、建立房地产贷款风险分散管理体系、加强与政府部门协调沟通三个方面防范商业银行房贷风险的建议、措施，来增强商业银行的竞争力，维护国家金融安全、经济安全。

关键词：

房地产贷款、风险控制、规避风险

Abstract

Real Estate business is an important basic business in the national economy, it is also on e of the important ways to start up the domestic demand, to improve the economic growth and standard of living. Real Estate Loans business is also a core business of commercial bank, it plays a very important role of promoting the development of Real Estate and in creasing benefit of commercial band itself.

In recent years, the intensification that it is hot with the real estate, the room rate goes up step by step, amount is more and more too that the real estate that every large commercial bank grants grants the loan, the opportunity is often following the challenge, the risk of the loan of real estate of commercial bank is serious day by day too, will threaten the existence and development of the commercial bank gradually.

This text passes the current situation research of the loan of real estate of commercial bank in recent years correctly, the risk is a very urgent question after putting forward the real estate of evading and granting the loan. Then analysed the reason why the risk produces that the real estate of commercial bank grants the loan concretly, experience and measure of the risk that Hong Kong and commercial bank of U.S.A. succeed in taking precautions against the real estate to grant the loan that and has recommended. And combine one's own view according to the actual conditions of the commercial bank of our country, have proposed setting up inside and controlling the system, set up real estate grant the loan risk disperse management system , is it is it communicate with government department three respect take precautions against commercial bank suggestion , measure , housing loan of risk to coordinate to strengthen, to strengthen the competitiveness of the commercial bank , safeguard the national financial security , economic security.

Keyword: The loan of The Real Estate;risk are controlled;risk are Evaded

文献综述

本人在写论文的过程中参考了一些书籍和期刊，对论文的写作具有很大的帮助。其中楼江著的《房地产金融》、王欣杰《浅谈我国房地产金融现状及发展方向》对房地产金融的分类、房地产贷款、信托和房地产速效租赁等的概念在理论上作了仔细的描述，并介绍了我国房地产金融业的发展情况与操作程序，使文章在写作的过程中有了理论依据。

倪锦忠、张建友等著的《现代商业银行风险管理》、王义平著的《应密切关注房地产贷款的风险》、王森著的《住房信贷风险的形成及防范》、赵霞著的《浅谈房地产信贷风险及防范》对房地产贷款风险的种类和形成途径进行了深入的分析，并针对我国房地产发展的实际情况，提出了预防房地产贷款风险的防范机制和措施。

吴福明、赵路兴著的《房地产证券化》、李思辕、王妙英著的《国内商业银行房地产贷款风险管理比例研究》、叶瑛著的《香港房地产贷款风险防范经验借鉴》详细地阐述了国外一些国家和香港防范房地产贷款风险的丰富经验，并提出了房屋抵押贷款证券化的必然趋势及其运行所需的条件和环境，国内外一些成功的经值得我国借鉴和学习。

陈淮著的《房价，谁说了算》、童雪琼的《“透视”中国房地产》、散国红著的《房地产投资过热的金融风险及其规避》、高歌著的《房地产业的火爆与火山口的银行》具体分析了房地产发展的现状以及近期房地产市场的一些热点问题，并剖析了国家的宏观调控政策给房地产市场带来的影响。

商业银行房地产贷款的风险及其防范

房屋买卖、房价是目前人们最关心、最热门的话题，谈起房地产会让很多人感触万分，就拿上海--这座我们居住的城市来说，从99年下半年来，房屋价格节节高升，特别是2003年开始，房价一度大幅度上升,新建楼盘“到处开花”。

房地产行业的发展与金融机构的支持是分不开的，特别是商业银行发放的房地产贷款，对发展房地产业起到了极其重要的作用，随着房地产的越来越热，其中不乏存在着较高的“泡沫”，房地产贷款的额度也越来越高，商业银行所面临的贷款风险也在不断增加。

我，作为房地产行业中的一员，已经在这个行业中服务了九年，以下我将运用三年来所学习的金融知识和本人这几年来的工作实践，对近几年房地产贷款的现状，房地产贷款风险的种类及原因分析，国内外成功防范房地产贷款风险的经验以及如何防范商业银行房地产贷款风险这四个方面来谈谈我的一些看法和认识。

一、商业银行房地产贷款的现状

（一）、房价上涨过快，房地产市场存在着“泡沫”

2003年以来的房价给人一种“雾里看花”的感觉，一波高过一波，甚至在上海内环线外的城乡结合部的房价也从2002年的2000元左右一路窜到7000元左右，而且还供不应求，造成这种现象的原因主要有三个方面：

1、长期以来由于实行低利率的个人住房贷款，促成了房地产需求爆发式的释放

一套房子是一个几十万元的商品，以普通老百姓的收入，要一次性付清购房款项，是一件十分困难的事情。如果银行没有提供个人住房按揭贷款，或者个人住房按揭贷款的利率很高，即使老百姓有住房消费的需求，也难以转变为现实。1998年以来，我国启动了个人消费信贷业务，加上央行自1996年以来连续进行了8次降息，不仅帮助千千万万老百姓实现了买房的梦想，也把我国的个人住房贷款推上了一个快速增长的轨道。

2、人们对房地产的投资热情快速增加，导致了过度投机的增长

以前，老百姓有些闲钱，几乎都购买了股票和债券，有些人也确实因此获得了丰厚的回报。但是，近年来，随着股票市场的长期低迷，赚钱越来越难，严重地打击了人们对股票市场的信心。此时人们发现，与股票市场相比，房地产市场是一个更为理想的投资场所，其租金收入稳定，而且随着房地产价格的不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。正是由于这些过热的房地产需求，在房地产投资过程中出现了许多“炒房者”，他们并非真正意义上的居住者，因此购房后房屋仍然留在流通阶段，形成了大量的“空置房”。大量投机性购房会放大虚拟需求，传给人一种虚假的信息。而这些投机者的资金大多来自银行的贷款，这两年来房地产的高位放量增长，过度投资等现象使商业银行的贷款风险日益明显。

3、媒体的跟风炒作提高了人们的心理预期，刺激了房地产价格的上涨

一段时间以来，随着房地产价格的上涨，无论电视、电台，还是报刊、杂志，都不惜笔墨，对房地产市场的情况进行了连篇的报道，并对房地产未来的走势进行有板有眼的预测和

分析。一些专家、学者也纷纷发表言论，至于开发商，更是不遗余力地摇旗呐喊，为房地产价格的上涨制造声势。所有这些，都传递给消费者同样一个信息：房地产价格只会涨不会跌。这一信息提高了人们对房地产价格的心理预期，刺激了房地产价格的上涨。

（二）、房地产融资的渠道比较单一

目前，房地产的融资主要来自间接融资渠道，即银行的贷款。直接融资渠道不多。最主要的原因就是没有资金退出机制，股权融资和债券融资在我国房地产金融中占比较小。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，商业银行实际上直接或间接地承担了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险就将转变为银行的贷款风险，贷款风险就要由银行系统来承担了。

(三)、国家对房地产实行宏观调控

1、金融政策的影响

针对这两年的房产过热的情况，政府推出了一系列的金融政策。如：2003年6月推出的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》121号文件，从开发、土地、建筑和消费四个个对商业银行的房地产贷款提高了要求；2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险；紧接着央行在2004年10月上调了贷款利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下降①；在今年的3月17日为了抵制上涨过快的房价，人民银行进一步上调了个人的贷款利率，还规定在借款合同原有的罚息利率水平上可加收30%—50%；在3月26日，国务院办公厅还发布了《关于切实落实稳定住房价格的通知》。

这一系列的政策举措，对房地产业引起了很大的变化。

⑴、房价开始下跌。以上海为例：从今年第二季度开始，在短短的几个月里，房产交易量明显萎缩，房价下探。根据国家统计局、发改委公布的最新数据，今年8月份上海房价环比下跌1.8%，9月份环比下跌1.2%，10月份环比下跌1.2%，连续三个月领跌全国。一些在去年年底涨的比较凶的楼盘均出现了大幅度的下跌（见表1）。引起房价下跌有两个原因：一是由于政府宏观政策的出台，使许多房产投机炒作者顶不住压力开始争相抛售，而购买者却持币观望，使房产的卖方市场迅速扭转为买方市场；二是由于政府推出了以配套商品房为主的“两个1000万”住宅建设的政策，放大了上海市场的供应量，进一步压抑了房价。

⑵、激发了人们提前还款的欲望。虽然在2005年3月17日以前与银行签订贷款协议的其利率在2006年才调整，但贷款利率的增加，还是使一些人在利益权衡之后做出提前还款的决定。

⑶、房地产贷款的增幅继续回落。截止到2005年9月末，商业银行自营性房地产贷款余额为2.68万亿元，增幅比去年下降9.7%。在个人贷款方面，2005年9月的个人住房贷款余额为1.8万亿，比去年同期回落16.38%，已连续17个月下降。

①摘自陈淮、赵路兴著，《房价谁说了算》，2005年1月，第1版，南昌，江西人民出版社，75页。

表1：上海部分楼盘2004年12月与2005年10月价格对比表计量单位：元/平方

数据来源于上海房地产之窗网

2、房地产贷款风险日益明显

虽然房价下降了，但房地产不良贷款率却没有明显改善。因为对银行来讲，积极的风险规避应该重在事前预防而不是事后补救。从现状来看，目前很多银行在决定对房地产开发商是否发放贷款时，主要的评估对象是其所提供的抵押资产或担保资产，但是按照这种评估方式，一旦出现房产商大力归还贷款的情况时，银行只能采取没收抵押资产或担保资产等补救措施，是非常消极和被动的，所以规避房地产贷款风险这个问题是刻不容缓的。

二、商业银行房地产贷款风险种类及其原因分析

（一）、市场风险

1、我国房地产投资渠道主要还是靠银行贷款

据调查房地产开发企业项目投入资金中的约20%—30%是银行贷款，建筑公司往往要垫资总投入的30%—40%，而这部分资金也大多数是向银行贷款的；此外，消费者购房的房款除一部分动用个人储蓄外，至少一大半的购房者申请了个人住房贷款，由此可知，房地产项目中超过70%的资金来自于银行。当社会购买力不足或供过于求时，进而导致房产投资者收益减少，这样会形成风险，如果这一种房产商和购房者一旦出现风险，直接受损的那就是银行了。

2、泡沫经济引发房地产贷款风险

房地产贷款中最大的风险是来自于泡沫经济，因为泡沫经济往往会给银行传递错误的信息，在经济繁荣的时期，房地产价格节节上升，其中不乏大量抄房投资者的功劳，无形之中加剧了房地产泡沫的产生，看起来银行手中的抵押物也越来越值钱，可是一旦出现一些影响房价上涨的因素，如政府的宏观调控、利率的改变等，会使泡沫经济迸裂，房价急转直下，这样银行手中的抵押物的价值太不大如前，一路下跌，那些房地产开发企业因为房屋销售不良而造成资金困难，他的还贷能力也跟随着下降。对于个人住房贷款的借款人来说，房地产价格大幅度下降，可能会使借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房部分，而用应该偿还给商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，这种风险对银行的损害更大。

（二）、政策风险②

②所谓政策风险是指由于国家经济、金融政策发生变化和金融领域相关法律不健全，而使发放房地产贷款的

国家宏观经济政策对商业银行的房地产贷款的金额以及发放对象的选择会直接产生影响。政府有时通过提供法律保障的方式对商业银行房地产贷款业务进行干预，有时也直接通过拥有和管理住房金融体系来干预贷款的发放。

1、利率政策的影响

一个国家的利率政策在较大程序上影响着商业银行房地产贷款的情况。针对2003年以来的房地产投资热的情况，中国人民银行从2004年10月29日起上调了金融机构的存贷款基准利率。今年的3月17日人民银行再一次上调了个人的贷款利率。虽然房地产贷款的需求得到了一定的遏制，但银行也将随时面临由利率政策改变而引起的各种利率风险③。这些利率政策的调整，给商业银行带来了两个方面的影响。

⑴、房地产开发贷款潜在风险加大，由于加息会延缓房地产资金的回笼，增加了开发成本，从而增加开发商经营风险，加重了还款压力，有些房地产开发企业，为了加速资金的回笼，想方设法，甚至用“假按揭”来骗取银行贷款，这样会影响到银行的开发贷款安全性。

⑵、个人住房贷款违约风险和提前还贷风险增加

对于个人住房贷款违约大大增加，从上海市一份调查统计表④就可以了解到：由于今年3月17日央行调高了房贷利率后，有近40%的人准备或有意向提前还贷。仔细分析一下，如果银行一下子接受这么多的客户提前还贷，将会使大批的优质信贷户流失，因为这批客户信用良好，资金充裕，如果客户的贷款业务不结束的话银行方面还可能会因此有机会展开多方面的业务营销，但随着其贷款业务的结束，这部分业务的拓展机会也将随着流失。而且，随着利息的增加，加重了其还款压力，如果加息的程度超过了借款人的承受能力，就可以使他们产生违约行为，从而增加了商业银行的风险。

2、其他政策风险

⑴、个人信用评级制度尚未建全。

现在国内还没有权威的个人征信系统能为银行提供全面客观的了解个人信用的渠道，个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，使银行很难通过个人税单来准确了解人的真实收入状况，因此银行对借款人收入，还款意愿的真实性和信用记录的连续性、完整性等无法给予准备判断，会给银行在审查借款人的信用材料时带来误导。

⑵、各部间政策不配套、不协调。

如工商行政部门对房地产企业成立注册资本最低要求是500万元，500万元自有资金的房地产企业仅仅能开发2幢多层住宅而已，是属于那种小打小闹的企业，而这些与目前住宅已基本以小区开发为主的房地产开发现实情况难以协调。由此导致不是房地产企业成立的注册资本条件偏松，就是对房地产企业的贷款条件偏紧，增加了银行的贷款风险。

（三）、抵押风险

商业银行遭受损失的可能性。

③利率风险是指货币市场、资本市场上利率的变动，通过存款、贷款、拆借等业务影响银行经营成本和收益的可能性。

④摘自赵霞著，《浅谈房地产信贷风险及防范》，《广西农村金融研究》，2005年，第3期，第2页。

房地产贷款中的抵押物一般就是借款人所购的商品房，其抵押的依据是产权证，目前房屋产权作为抵押存在着一些问题：

1、产权归属不清晰

特别在个的住房贷款中，大多是以期房按揭为主，而期房拿不到产证，在建过程中只能由开发商提供反担保，但这种反担保，在出现“烂尾楼”时，银行实际上仍对这些房贷资金安全性无能为力，在这种情况下，发放个人住房贷款的银行风险极高。

2、价值不实

抵押人在对房产进行评估时弄虚作假，而且有些评估公司为了谋取较高的利益，与抵押人串通一气，虚估房价，其评估价值超过实际价值，使银行在执行抵押权时造成部分债权无法实现。

3、抵押物的处置难。

如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险，即使银行上诉成立，在执行起来还要受民事诉讼法有关条例的限制，难以达到变现目的，进一步增加了房地产住房的抵押风险。

（四）、银行内部风险

1、专业人才缺乏

近些年，由于商业银行内人才流动过快，尤其是商业银行大量业务骨干涌入股份制银行，造成人才缺失现象严重，有些业务人员甚至还没有拿到上岗证或刚刚从业就开始担任审批工作，他们对项目开发和贷款品种的了解还不够深入，加上自身业务素质或思想素质不高，容易为一些投机分子提供机会。

2、银行内部管理造成的风险

⑴、违规操作风险

由于房地产贷款是商业银行的一个重要金融产品，具有提高信贷资产质量，优化银行结构的特点，因此在激烈的市场竞争中，为争夺市场份额，一些银行违反中央银行的规定，放宽贷款条件，违规操作，对借款人提供的相关资料审查不严，高估了借款人的信用度。对贷款业务风险控制的意识差，为了吸引客户，过分看重住房贷款的赢利性，结果往往使自己面临客户可能违约的困境。

⑵、贷款风险管理意识不强

银行对贷款的风险管理应该是一种主动的、预防性的管理，在发放房地产贷款前，应采用各种有效方法从多个渠道收集有关借款人的各方面资料，在放贷后随时密切关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情，而实际上我国商业银行的贷款风险管理是比较被动，主要表现为发放房地产贷款前对借款人了解不够，放贷后对企业经营动向监管不到位，风险意识薄弱。

（五）、其他问题

除了上述风险，房产贷款业务办理过程中还存在着其他一些问题，如果不能及时纠正

或改进也容易引发贷款风险。

1、手续繁琐，管理手续落后

目前，办理个人房产贷款的客户要经过借款人资信审查、评估、抵押权登记、抵押物财产保险、第三方担保、贷款合同公证等等程序，手续十分繁琐。

2、贷款品种少，还款方式单一

近几年来，银行开发的住房贷款的产品基本上都是单一品种，即房产抵押加担保贷款，这一种贷款远远不能满足不同年龄层次的人的不同需求，这也阻碍了银行这类业务的开展。

由此可见，虽然住房贷款属于信贷资产的优良品种，但其风险遍及每一个环节。债权人、债务人、担保人这些市场上主要的参与主体如果没有有效的制约机制，都可能导致风险的发生。

三、国内外房地产贷款风险防范经验的借鉴

（一）、香港房地产贷款风险防范经验借鉴

90年代以来，香港商业银行贷款质量一直相对稳定，不良率保持在较低水平。特别是1997年到2003年香港的房价下跌了65%，但是银行的房地产贷款并未出现大量不良。我觉得香港的商业银行对房地产类贷款的风险控制措施值得我们学习和借鉴。

1、香港商业银行对房地产开发类贷款的风险防范主要从三个方面着手

⑴、发放贷款按照建筑进度分批拨付资金，有效控制信贷资金运用。具体的做法是银行在决定向开发商贷款后，会聘请一位中立者，通常是建筑师，通过实地勘察，确认工程实际进度，银行按照建筑师确认的完成进度具体划拨款项。

⑵、银行要求房地产开发企业将销售收入首先用于还贷。香港的商业银行向开发商发放贷款的前提条件之一是要求开发商将房屋的销售收入存入发放贷款的银行，销售收入首先用于还贷，保证了房地产贷款的及时回收。

⑶、各家银行制定严格的贷款比例界限，确保有资质开发商入围，降低贷款风险。如恒生银行规定：土地抵押贷款不能超过土地价值的40%，开发商最高贷款额不能超过物业估价的70%等。使进行房地产开发的都是实力雄厚的大财团，自有资金有保障，基本上没有“烂尾楼”出现。

2、香港商业银行对个人住房贷款的风险防范也从三个方面着手

⑴、香港的银行更加重视对借款人还款能力的考察，这是香港个人住房贷款风险防范的重要经验之一。在房价大幅下跌的情况下，如果依靠收回抵押物——房屋的方式回收贷款，银行必然会遭受严重的损失。而房价下跌，与借款人的收入水平并不产生直接关系，银行可以从客户的每月收入中收回按揭贷款的月供，是香港房地产贷款在97年以来房价下跌65%的情况下仍然没有产生太大风险的重要原因之一。

⑵、严格执行有关贷款政策，有效控制个人住房贷款风险。无论市场如何变化，香港商业银行在发放个人住房贷款时，始终严格执行有关信贷政策，如住房贷款的最高贷款额不能超过所抵押房产价值的70%，还款期加上房子盖成的年限不能超过40年，借款人每月还

款额不能超过其月收入的45%等，有效控制了个人住房贷款风险。

⑶、完善的催收系统。对一些即将到期而未归还的月供款，电脑系统会将这些帐户自动转到催收系统，专门的催收人员按照电脑打印出的当日催收名单，根据客户的不同情况，采取多种方式催收，未果则采取法律行为。

此外，金管局对各家银行每年的房地产贷款的增长预算要进行严格的审批，避免房地产信贷过快增长。而且香港各家公司的贷款情况、物业的抵押情况、抵押给谁，都可以在公司登记处和土地登记处查询，个人的资料，经过授权，也可以在中央资料库中查询。完善的征信系统和良好的法律环境，为房地产信贷的风险控制提供了强有力的支持。

（二）、美国房地产贷款风险防范的经验

从20世纪80年代，美国银行采取了一系列防范房地产贷款风险的措施，经过若干年的实际，有效地控制了贷款风险，总结其经验，主要是来自于三个方面：

1、政府积极的引导和严格管理相结合

当今，美国住房金融市场的繁荣发展，并不完全是市场经济的产物，也是政府多年的扶持和干预的结果，政府一方面制订详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面也为抵押贷款提供保险，发起设立了联邦住宅管理局、退伍军人管理局，来为低收入居民贷款买房提供担保。要求金融机构满足那些中低收入消费者的贷款需求，并将此作为银行检查的一项内容。

2、加强银行内部的防范机制

美国商业银行从贷款程序入手，从各个阶段入手，发现和预防贷款损失，主要从加强贷款过程的监控和控制贷款风险的选择两大方面着手。（如图1）其中，风险贷款的出售非常有利于贷款风险的及时转嫁，美国的一些的银行采用每季出售一定比例组合资产的方法，来保证银行本身掌握的资产的高质量。

图1 美国银行贷款风险管理的经验

3、房地产抵押证券化，是美国商业银行防范房地产贷款最成功的经验

为了降低银行面临的风险，美国先后成立了联邦国民抵押协会，政府国民抵押协会和联邦住宅抵押贷款公司三家机构。它们通过购买银行以及联邦住宅管理局和退伍军人管理局担保的住房抵押贷款，按期限和利率进行组合，再将部分出售给投资者，从而实现住宅抵押贷款证券化，有效地控制了房地产贷款的风险。

四、提出防范商业银行房地产贷款风险的几点建议

（一）、加强银行内部管理，建立内部控制体系

1、提高人员素质，建立房地信贷激励约束机制

要加强员工的培训力度，提高银行工作人员的业务素质和选拨一些素质高的住房贷款业务客户经理。必要时可以引进具有房地产专业知识的人才和法律专业的人才，并对其进行专门的培训，使之成为对银行信贷业务知识、房地产管理专业知识和法律知识兼备的复合型人才，提高房地产信贷人员的业务素质和管理水平，并建立房地产信贷激励、约束机制，制定权责利结合的信贷员的考核制度，让房地产贷款资金的额度和其收回的程序同银行信贷人员的工资、薪金直接挂钩，提高信贷人员的工作积极性和责任心。

2、加强房地产贷款的管理和内部控制机制

要防范房地产贷款的风险，商业银行要克服把房地产信贷片面地作为一种“优良资产”大力发展，在经营上急功近利的不良倾向，对房地产信贷风险及其危害性要加以高度重视。

⑴、严格贷款前调查

①、对开发商的信用进行评定。

商业银行对房地产公司的借款人申请，要先对房地产企业的开发资质、资金、信用及其报送的资料进行严格的调查和审核，按照国际通行的“四等十级”评级方法对企业进行信用评级，把房地产贷款总额中的80%以上的贷款发放给AA级以上的房地产企业，重点支持资金实力强、开发资质等级高、信誉良好的且项目审批手续完备，项目资本金足额到位，项目综合效益较好的房地产企业。对B级和C级房地产企业要严格禁止放款，特别是C级房地产企业及贷款风险度高的企业坚决不能放款。

②、建立和完善个人信用等级制度。

建立对个人信用进行调查和评估的专门机构，加强对借款人的借款动机和还款能力的审查。贷款风险管理是从接受借款人申请住房贷款开始，主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值评估、签订住房贷款合同、对担保单位的资信情况进行调查等。加强对借款人还款能力的审查，建立借款人资信管理动大态系统，掌握

借款人的年龄、收入情况、偿债记录、购房动机等。特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的可贷额度、期限。

⑵、贷款操作规范化。

建议对贷款企业在本银行内设置临时帐户，企业在项目开发过程中每笔业务所涉及到的资金都需通过本银行进行票据结算，从而使银行对企业的资金使用情况做到有效控制，防止出现企业挪用项目贷款现象。此外要与房产企业签订协议，将销售房屋取得的房款首先用于归还贷款，这样可以降低房地产贷款的风险。

⑶、加强发放贷款后管理，严格控制房贷风险。

对于房地产开发类贷款的要分笔、逐步发放。在发放第一笔开发贷款以后，要对开发企业的资金运作实施全程监控，在施工期间，负责该笔贷款的信贷责任人要定期到建筑工地察看工程进度，以及了解贷款资金的运用情况。按照其资金使用的实际情况及根据工程进度适时发放贷款，以防“烂尾楼”出现。加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。

对个人住房贷款要进行跟踪调查和分析，及时发现和预警贷款风险，一经发现风险要及时采取补救措施。一是对于无意违约的客户，要及时通知其偿还到期贷款；二是对长时间逾期但还款意愿较好的借款人，及时发送逾期催收通知书，并采取积极的办法进行催收；三是对于恶意违约者和已经出现严重风险预警信号的情况，应及时通知保证偿还债务或依法对其提起诉讼，及时处理抵押物收回贷款本息。

（二）、建立房地产贷款风险分散管理体系，转移和防范房地产贷款风险

1、建立健全住房信贷担保制度

目前，商业银行可以接受的有效担保有二种形式：一是来自保险公司的担保；二是政府担保机构的担保。这两种形式都可以有效的防范银行贷款的各类风险，包括道德风险。其区别在于保险公司的担保属于商业化运作，而政府的担保性质多属于政策补贴和扶持。这两种担保方式在市场投放上是有所侧重的。

⑴、保险公司担保

在商业银行运作中，往往仅要求客户投房屋财产险，但是真正导致不良贷款的原因不是由于房屋抵押物灭失，而是借款人由于种种原因导致的信用问题。如果保险公司推行一个综合保险，将保证保险、抵押风险等几种借款人违约情况都包括在内，那么商业银行的风险就可以控制在一个很小的范围之内。但由于这种保证的费用比较高，所以该保证保险贷款适用于高档商品房或别墅。

⑵、政府担保的贷款摸式

对于经济适用房和中低档住宅，一般由政府来担保，政府可以对信贷双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。在许多发达国家，政府极少直接提供贷款资金，而是为住房抵押贷款提供风险担保。政府承担住房抵押贷款风险，就能增强城镇居民的信贷能力，作为政府和

单位补贴职工住房的一种方式。

在政府担保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需缴纳较少的费用即可办理住房贷款。同时，用购买的房产作为反担保。一旦客户发生了违约行为，造成3个月以上的不还款行为，那么担保公司就会替客户还清所有的贷款本息，然后处置抵押物，回收资金。而且收费也相对比较低，容易被中低收入者所接受。

2、发行抵押银行券，大力推进住房抵押贷款证券化⑤

近年来，随着我国住房抵押贷款业务的迅速发展，商业银行已开始出现资金缺口，同时也面临着存贷期限结构资产流动性低、信贷风险增加等问题，对实行住房抵押贷款证券化提出了迫切的要求。实行住房抵押贷款证券化，既保证了商业银行可以不断地从资本市场募集资金，同时还将带来良性的连锁效应，对商业银行提高资产的流动性、分散和转移信贷风险、提高银行资本利用率都具有积极的意义。但是住房抵押贷款证券化需要一个成熟的抵押贷款市场和完善的金融体制以及健全地金融法律、法规作保障，而目前我国在这些方面的条件和时机还不是很成熟，只能在一些金融市场、法规较完善的大城市开始实行。在这个阶段，我认为可以发行抵押银行债券⑥，来分散和转移商业银行的风险，从而可以进一步推进住宅抵押贷款的证券化。

抵押银行债券作为住房金融市场上的主要资金融通方式之一，具有非常重要的作用。

⑴、抵押银行债券作为一种直接融资工具，它既能推动债券市场的发展，进而扩大和完善资本市场，同时又为投资者提供了一种优越的投资产品。因为抵押银行债券有抵押贷款作为担保，而抵押贷款又有抵押品作为担保，安全系数高，信用等级一般于政府债券一样，都是AAA级，利率却比政府债券高。

⑵、抵押银行债券这种一级证券化可以为抵押银行有效地分散和转移风险，提高流动性和获得长期稳定的资金来源。更优越的是，抵押银行的贷款风险通过抵押银行债券转移到了广大分散的投资者身上。房产抵押贷款的发放总额等于抵押债券的流通总额，抵押银行获得了长期稳定的住房贷款资金供给源，从而避免了金融机构的流动性危机。

⑶、抵押银行债券准备成本低，约束条件少，可行性高。现行税收政策、会计准则和监管主体完全适用，债券市场的发展现状也支持这种债券，所以就现有的制度条件和环境，完全可以支持抵押银行债券。因为第一，在业务操作上，抵押银行不存在证券化那样复杂且技术要求很高的操作，如：信用增级、风险评估、证券定价等。再加上它的抵押贷款审批和抵押物评估与一般金融机构发放住房抵押贷款的程序并没有多大区别。第二，从市场需求容量来看，抵押银行债券既适合机构投资者，同时由于对投资者的投资技术没有较高的要求，所以，也完全适合广大中小投资者。第三，从供给能力来说，抵押银行发放住房抵押贷款的多少，即居民住房抵押贷款需求的大小，决定了抵押银行债券的发行量。

⑤所谓住房抵押贷款证券化是指把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。

⑥抵押银行债券是由房产金融机构——抵押银行为了筹集住房贷款资金而向广大投资者发行并以房产抵押

贷款为担保的债券。

3、拓宽房地产企业融资渠道，分散银行房地产贷款的风险

⑴、大力发展房地产信托⑦业务，为房地产开发企业筹集资金。所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为⑧。而房地产融资信托，就是以房地产项目为融资对象的一种信托产品。与其他融资方式比较，信托业务在融资、投资方面的优势非常明显。从融资能力来说，信托投资公司不但可以运用自有资金，而且可以通过发行资金信托计划成本的方式集合丰富的民间资本，资金的来源非常广泛。从投资方式来说，信托投资公司不但可以通过贷款的方式运用资金，而且可以通过股权投资、融资租赁等多种方式单独或组合方式运用资金，投资方式非常灵活。

⑵、逐步建立房地产投资基金，通过发行基金份额的方式吸引社会游资，真正实现房地产投资的社会化、大众化，这也是我国房地产业发展的必然趋势。建立房地产投资基金，一方面，房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，可以拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，从而降低银行的经营风险，另一方面，房地产投资基金的投资机制，还能促进房地产投资的理性化发展，因为只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，在客观上可以促进房地产行业内部的结构调整，实现房地产企业和项目的优胜劣汰，实现资源的优化配置。

⑶、积极实行房地产融资租赁。融资租赁是一项极富潜力的好途径。我国的融资租赁发端于1987年的上海，具有可避税、无需担保等优势，租赁方可通过销售来回收标的物，我国的航空业就是依靠融资租赁而取得了重大发展。房地产项目以其不动产的特点最适宜于做融资租赁业务。

融资租赁可分为以下两种：

①、出租人的房地产。如果其开发商拥有一块土地，可根据某租户的要求开发建设房地产，并与其签订长期租赁合同。开发商可用每年将定期获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。只要开发商每年获得的租金收入大于他每年需偿付的抵押贷款本息，他就有利可图。而且，开发商在租赁期间仍保留出租物业的所有权，租赁期满后，可重新获得物业的占用权。此外，由于贷款利息是在税前支付的，开发商保留物业的所有权，物业的折旧计入成本，也在税前支付，开发商还能因此获得一定的免税额度。而对承租人来说。

②、承租人的房地产。是指开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，自己开发的房地产。由于开发商获得的是长期的、排他性的租赁权益，他就可以此作为抵押向银行申请长期抵押贷款。通常为了减轻贷款人的风险，贷款人总是要求土地的出租方承诺将获取土地租金的时间后于支付贷款本息。也就是开发商以租赁权益和土地租金为抵押申请长期抵押贷款，但只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土地租金，他就能够实现利润。由于租金在财务上是作为经营成本，可以在税前支付的，开发商也因此获得一定的免税额度。

⑦是指委托以投资者身份借助于信托机构作为中介，用土地、建筑物或资金直接参与对房地产联营企业的投资。

⑧摘自楼江著，《房地产金融》，1995年2月，第1版，上海，百家出版社，22页。

（三）、加强与政府部门协调和沟通，与地方政府联手防范房地产贷款风险

1、督促地方政府健全法律、法规

用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为，加强对开发企业的管理，提高房地产企业的资质要求和注册要求，规范其经营行为，及时清理多年无开发项目的房地产企业，为银行贷款减少后顾之忧。完善土地供应政策，严格控制房地产用地总量，规范房地产开发过程的各种收费行为，打击和遏制炒卖“楼花”的行为，以稳定地价和房价。

2、严格执法，依法办事

对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商和个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法律的手段，尽量的挽回损失，并追究当事人的法律责任。

除此以外，加强社会道德和信用建设，引导诚信贷款，也是非常重要的。虽然我国目前尚未健全个人信用制度，但作为与消费者有着紧密接触的商业银行，应主动承担起自己的责任和义务，引导消费者进行诚信消费和诚信贷款。还要好好地借鉴国外的一些成功经验，结合我们自己的实际情况，优化商业银行房地产贷款结构，来降低商业银行的房贷风险。

我想，经过这些有效的措施，不仅规范了开发商的行为，使其更具实力，提高自身信用，从而在房地产融资中变被动为主动，为老百姓造出质量更好、更经济实惠的房屋。对于银行来说也得益非浅，不仅可以获得丰厚的利益，而且的大大地控制了房贷的风险，更好地为大众服务。

参考文献

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[2]、吴福明、陈炎华，《房地产证券化》，企业管理出版社，2005年4月第1版

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[5]、童雪琼，《“透视”中国房地产》，《中国房地产金融》2005年第4期

[6]、王森，《住房信贷风险的形成及防范》，《经济问题》，2005年第6期

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[8]、王义平，《应密切关注房地产贷款的风险》，《南方金融》，2004年第2期

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[10]、王欣杰、李慧、李彩艳，《浅谈我国房地产金融现状及发展方向》，《金融与经济》，2004

年第10期

[11]、散国红，《房地产投资过热的金融风险及其规避》，《发展研究》，2005年第4期

[12]、高歌，《房地产业的火爆与火山口上的银行》，《检察风云》，2005年第6期

[13]、史燕平，《融资租赁及其宏观经济效应》，对外经济贸易大学出版社，2004年2月第1版

[14]、孙建林，《商业银行授信业务风险管理》，对外经济贸易大学出版社，2003年1月第1版

[15]、Philippe Jorion，《Value-at-Risk:The New Benchmark for Controlling Derivatives Risk》，ZhongXin Publishing House，2000，10（1）

致谢

本论文的写作，是在祝小兵教授的指导下完成的，祝小兵教授对我论文的选题、定稿，自始至终都给予了悉心的指导，在此表示我最衷心的感谢。同时，也允许我向各位老师表示深深的谢意,在整个金融本科课程学习期间，各位老师注渊博的知识和严谨的治学作风，给我留下了深刻的印象。

此外，在整个学习和论文写作期间，我的家人和单位同事也给了我莫大的支持和鼓励，使得我能够顺利地完成整个学业与毕业论文的写作。在此，我从内心深处向他们致以我最真诚的谢意。