房地产评估执业质量控制制度

A省xx房地产估价事务所

执业质量控制制度

第一条为严格质量管理，保证业务质量，规避执业风险，根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、GB／T18508-2001《城镇土地估价规程》，结合我所具体情况，制定本制度。

第二条本所严格执行GB/T50291-1999《房地产估价规范》（以下简称规范），执业人员必须按规范要求的估价原则、估价方法、估价程序和报告书内容及格式进行估价操作。

第三条接收估价业务时，首先应与委托方洽谈。洽谈时除明确委估基本事项外，应了解委托方评估的意图，有无高估或低估的要求，原因何在。应向委托方宣传独立、客观、公正和合法原则，对于以下情况，应拒绝接收委托：

1、估价目的违背国家有关法律、法规的；

2、要求高估或低估以达到某些不合法目的，经解释委托方仍坚持的；

3、权益证件不齐备或权属关系不明确、有争议的。

第四条在洽谈业务基础上，确认可以接收的业务，应及时与委托方签《房地产估价协议书》，并由委托方出具《房地产估价委托书》和《房地产估价委托方承诺函》。估价收费原则上应按国家计委、国家建设部计页眉内容

价格（1995）971号文件规定的收费标准执行。低于此标准须经总经理同意。

第五条合同签订后，由洽谈人将合同交办公室登记存档。并由所在评估部部门经理提出项目组名单，报总经理批准，指定项目负责人。

项目负责人必须是注册房地产估价师。

第六条项目负责人按本所《房地产操作规程》，拟定评估方案，填写《估价方案和作业计划表》，经该评估部部门经理签字后按此执行，并交办公室存档。

第七条估价方法和估价技术路线的确定是确保估价质量的前提。

估价人员应根据例外的估价目的、例外的物业用途、掌握资料的情况，选择恰当的估价方法，根据物业的具体情况确定科学可行的估价技术路线。

第八条项目组进入现场查勘调查时，应持本所《执业人员守则》及回执，接受委托方对其职业道德的监督。返回时应由委托方在回执上填写意见并签章。

第九条实地查勘、搜集资料和市场调查应按本所《房地产价格评估规程》的要求进行。作好原始记录并填写《现场查勘记录表》、《建筑物成新率评定表》。

第十条有条件选择市场比较法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。估价人员应搜集大量确凿的交易实例，掌握正常市场价格行情。

要求每名估价师每月向所里提供至少5个交易实例，所里在条件成熟时应设专职信息员，逐步建立和充实信息库。

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第十一条采用市场比较法估价的，应选择三个以上的可比实例，可比实例应是估价对象的类似房地产，成交时间大凡不超过一年，成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的单项修正率不得超过20%，综合调整不得超过30%。

第十二条具有独立收益性的房地产，应选用收益法作为一种估价方法。收益法中净收益的求取，应根据物业性质（出租型、商业经营型、生产型或尚未使用及自用的房地产）确定计算项目。若与正常客观情况不符，应按社会客观水平加以修正。资本化率的确定，应优先采用市场提取法。若采用安全利率加风险调整值法，风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

获得收益年限的确定，以选择房屋耐用年限和土地使用权剩余年限二者中较短者。净收益中是否扣除房屋折旧和土地使用权摊销，应严格按《规范》规定执行。

第十三条具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为一种估价方法。预测开发完成后的房地产估价宜采用市场比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势。开发利润的基数可取未开发房地产价值与开发成本之和，或取预测的开发完成后的房地产价值，利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平衡利润率。估价计算中必须考虑资金的时间价值。

第十四条在上述三种方法的市场依据不充分时，可采用成本法作为主要估价方法。重置价格应包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等项。重置价格的求取采用成本加和、

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市场比较、政府公布的房屋重置价加以修正及工程造价估算等方法。成新率的求取可通过技术鉴定或计算或两种方法同时应用得来，计算中的耐用年限应为经济耐用年限。

第十五条土地的估价采用基准地价系数修正法，成本逼近法或假设开发法。估价的技术要求可参照《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001（中华人民共和国国家标准）。

第十六条估价报告和工作底稿。估价报告的内容应具有全面性、公正性和客观性、确凿性、概括性。估价报告应包括《规范》中要求的八部分，其中技术报告只供存档和上级主管部门查阅，不装入报告发出。

估价报告应记载规范要求的十七项事项，并按《规范》要求的规范格式书写。归档的工作底稿应包括估价委托书、估价方案和估价作业计划、现场查勘表、成新率计算表、估算计算过程的文字和表格资料、估价报告书全文、包括产权证复印件在内的全部附件等。

第十七条本所实行三级复审制度。估价报告由项目负责人汇总、撰写完备后，由参加项目的其他估价师校对、初审，再由部门经理复审，最后由总经理终审签发。

审核的内容包括：

1、委托房地产权属是否清晰、合法；

2、现场查勘结果能否客观反映委估对象现状；

3、计算过程是否有误，基础数据是否确凿，参数选择是否合理，公式选用是否恰当，是否符合估价原则，选用的估价方法是否合适估价对象和估价目的，估价结果是否符合市场规律；

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4、估价报告书是否符合规范要求。

第十八条本所实行估价业务过程跟踪制度。从接收业务、确定项目负责人、项目编号、打印、校对、审核归档、收费、发文均要求责任人签字。

第十九条本所为加强执业人员培训，除全体估价师必须参加协会组织的后续教育培训外，原则上每月定期组织一次所内的培训，针对估价中发现的技术问题进行业务学习。

第二十条本所鼓励估价人员开展学术研究。凡在《中国房地产估价师》期刊上发表文章的，每次奖励1000～3000元。

第二十一条本所实行执业人员风险保证金暂扣制度。凡本所执业人员，由每月酬金中预扣100～400元，两年内未出现质量事故如数并加利息返还。若出现质量事故，按事故造成的损失和个人的责任份额扣交罚金或赔偿金。

A省xx房地产估价事务所有限责任公司

二○○三年一月五日

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