关于划拨土地使用权及其价值评估,和抵押解读
划拨土地使用权及其价值评估
摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。
关键词：划拨土地使用权、价值、评估
在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。
近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使
用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。
一、划拨土地使用权的概念及其特点
1、划拨土地使用权的概念
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用或者支付任何经济上的代价。
2、划拨土地使用权的特点
（1）国家未获收益性。不管是历史还是以上述何种方式取得的划拨土地使用权，国家作为土地所有权人均未从中获取经济利益，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的最显著区别；（2）取得的法定性。即取得划拨土地使用权必须符合法律规定，并经有关部门依法批准；（3）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意处分其拥有的划拨土地使用权。
二、划拨土地使用权价值内涵
土地价值是指在正常市场条件下一定年限的土地使用权未来纯收益的现值之和。虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此划拨土地使用权价值是土地价值的特殊形式。对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，因此，要想客观、合理地评估其价值，首先须对划拨土地使用权价值内涵作作出明确的界定。界定划拨土地使用权的价值内涵，最主要是要清楚地界定其价值构成和使用年限。
根据国土资源部国土资发[2001]44号文规定：“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价值，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”根据该文件规定，划拨土地使用权价值有两个基本的组成部分，一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，
如土地补偿费、安置补助费或拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整及通路、通电、通水等改善土地利用条件的合理费用，除此之外在国家层面上对划拨土地使用权价值构成未有更为明确的规定。但笔者认为，仅把划拨土地使用权价值界定为平均取得和开发成本是否科学、合理，却值得商榷。首先，土地作为一种特殊的商品，作为一种不可或缺的主要生产要素，土地使用者取得土地及以后对其进行开发所花费的土地取得费和开
发费是购买土地这种特殊商品的费用，根据经济学理论，花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。其次，划拨土地使用权人在长期使用土地过程中不可能对土地没有投入，那么划拨土地使用权人的这部分费用就将凝结在土地所有权这一无形资产的
价值之中，按照“权利与收益相对应”和“谁投资，谁拥有”的原则，由土地使用者投资而得到的土地增值部分即土地人工增值，应归土地使用者所有。
划拨土地使用权价值评估作为特殊类型的宗地评估，也需要对委估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价值评估中的使用年限的界定有两种观念：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限应设定为无限年限；二是根据评估宗地的用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。笔者更倾向于后一种意见。因为无论是出于何种目的对划拨土地使用权价值进行评估，都是委托方的一种经济行为，诸如抵押贷款、企业改制、作价入股等等。根据我国现行法律规定，我国的土地市场主要可分为一级市场和二级市场，土地一级
市场是指政府通过划拨、出让、作价入股或授权经营等形式第一次将土地使用权配置给不同的使用者的市场。是政府与土地使用权人签订的合同，政府处置土地资源。二级市场是土地使用者将土地使用权再次让渡给他人的市场。是土地使用权人通过转让、租赁、抵押等方式将取得的土地使用权转让或拟转让给他人，土地使用权人处置土地资源。土地一级市场由政府垄断，进入二级市场的土地最终结果都将变成以有偿方式取得，即出让土地使用权。因此，划拨土地如果由于某种经营需要进入二级土地市场，最终都要转为出让土地使用权，而无论何种用途的出让土地使用权均有使用年限限制。为与出让土地使用权一定年限的价值相协调，划拨土地使用权价值评估中应设定有限使用年限，一般其使用年限设定为同类用途的法定最高出让年限。
综上所述，划拨土地使用权价值构成应包括土地取得成本、开发成本、投资利息、利润和相应的增值，其使用年限设定为该类用途用地的法定最高出让年限，从估价时点算起。
三、划拨土地使用权价值的评估方法
《房地产估价规范》第6．4．4条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理： 1、首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设
定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。2、用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为
出让土地使用权应缴纳的款额。”上述规定，给出了划拨土地使用权价值评估的两种思路，即直接法和间接法。
直接法是以“平均取得和开发成本”为基础进行评估测算。依据成本法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和增值收益来确定土地价格的估价方法。即土地价格是由重置土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润、增值收益累加而成，类似于商品价格的构成，非常清楚明确，易于被社会各界理解、认可。其中，增值收益分为两部分，一部分源于“增值地租”，另一部分源于“人工增值”，“增值地租”应当归土地所有者--国家所有。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润和“人工增值”之和。
间接法是先采用收益法、市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法等常用宗地价格评估方法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格，这个价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三大部分，再扣除土地出让金，倒算出划拨土地使用权价格。
综上所述，可以得出如下计算公式：
直接法：划拨土地使用权价值=土地取得成本+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+相应的增值收益
间接法：划拨土地使用权价值=出让土地使用权价值-土地使用权出让金
从上述公式中不难看出，两种测算方法得出的划拨土地使用权价值内涵是不一致的。直接法是无限年期的价格，间接法是有限年期的价格，这在理论上是很难讲得通的。那么对于这种情况应该如何处理呢？
笔者认为，无论何种目的的划拨土地使用权价值评估，我们评估得出的划拨土地使用权市场价值是准出让土地使用权的市场价值（除未缴纳了土地出让金外，其它条件均已具备），都是为了使划拨土地使用权进入二级市场，其终极目的是为了变划拨土地使用权为出让土地使用权，而一旦进入二级市场，该地块再也不能无期限使用下去了，必须缴纳出让金，变为有限使用年限，而我们评估的就是用于这样的划拔土地使用权价值。从这个意义上讲，规范所说的划拨地价和出让地价价值内函是一致的，因此直接法测算结果应进行土地使用权年期修正，其年期修正公式为：
K=1-1/（1+r）n。
式中：K为年期修正系数；r为土地资本化率；n为宗地用途的法定最高使用年限。
上述估价结论的成立依据了如下假设，该划拨土地使用权可以自由转让，并可获得政府批准，且批准的使用期限从估价时点起计为该类用途的法定最高出让年限。其内涵为公开市场价值标准，该价值未扣除处置估价对象所需费用，也未考虑由划拨使用权改变为出让使用权应缴纳的相关规费。上述内容也需在报告中予以披露。
四、常见估价目的中划拨土地使用权价值评估时应注意的问题
1、划拨土地使用权抵押价值评估
划拨土地使用权抵押价值评估是比较常见的一种日常评估业务。划拨土地一般证载面积较大，且没有使用年限限制，部分土地由于城市开发建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制，使该类型用地的评估比较复杂，测算难度也较大。
（1）、正确理解抵押贷款评估的目的
抵押贷款评估的目的是假设当债务人不能履行债务，要以处置抵押的房地产变现所得的价款优先受尝进而保障债权的实现。很明显需要我们评估的是抵押物的变现能力，而在我们估价实践中，许多估价人员潜意识中都把企业的偿还能力评估和抵押物变现能力评估两个概念混在了一起。例如在房地产抵押评估报告中往往会有这样一个技术路线，即假设企业能够持续经营，保持房地产的最高最佳使用，并参照它的经营状况和收入通过收益还原或通过成本法得到评估值。稍
一推敲就会发现这一假设前提和评估目的存在逻辑上的自相矛盾，因为我们贷款评估的真正目的就是在假设企业不能持续经营，不能偿还贷款的隐含前提下，最有可能实现的变现价值。所以我们在抵押贷款评估时真正关注的不是银行非常关心的企业是否能够持续经营，而是房地产的通用性如何、变现能力如何。在估价实践中，常常会有这样的情况，某企业经营状况良好，贷款偿还能力较强，但因房地产抵押物位置偏僻且通用性较差，导致其变现能力较差；还有一种是，企业处在停产和破产的边缘，但其地理位置优越，房地产抵押物变现能力较强，那么哪一种抵押评估价值更高些呢？显然是后一种。因此对企业目前的经营状况和还款能力的评估应该不属于我们评估技术路线
讨论的范畴，所以房地产低押评估实质就是房地产变现难易性的评估。
（3）、认真界定委估土地用途
设定划拨土地使用权抵押的单位大部分是城镇国有企事业单位，而且获得划拨土地的时间基本上在我国土地使用制度改革之前。随着城市规划的调整和城市建设的逐步铺开，许多原来的划拨土地用途发生了变化，有的因为道路建设带来商机而转变成商业用地，有的因为住宅开发建设而转变为住宅用地。目前这类土地大部分未到土地管理部门办理土地用途变更手续，造成实际用途、规划用途和证载用途的不一致，因此，评估时要参照规划资料，土地分等定级资料，在遵循合法原则的前提下，根据最高最佳使用原则，认真界定委估宗地用途，并要求委托方委托有测绘资质的部门先行测量确定各类用途土地面
积，然后按照不同用途分类测算土地价值，做到既遵循抵押估价的谨慎原则，又避免评估结果失实。
2、企业破产清算房地产价值评估中，国有划拨土地使用权的处理
一直以来，在企业破产清算房地产价值估价实践中，对以出让方式取得的土地使用权应作为破产财产，可以作为估价对象，是没有争议的，但对以划拨方式取得的土地使用权应否作为破产财产，可否作为估价对象却存在严重的分歧。一种观点认为以划拨方式取得的土地使用权不能作为估价对象。理由是根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”；“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿”。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条规定“破产企业的划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置，纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法保留的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理”。并认为如果将划拨土地使用权归入破产财产范围内用于清偿债务，不仅不符合现行的有关土地法律法规规定，而且势必造成国有资产的流失。另一种观点认为，破产企业以划拨方式取得的土地使用权也是依
法履行一定手续后合法取得的，应列入估价对象。其理由是：划拨土地使用权并非完全“无偿”取得，况且，破产企业在长期使用土地过程中投入了开发费用，根据“谁投资，谁拥有”的原则，破产企业作为土地使用权人对凝固在土地所有权中的这部分价值应该享有所有权。如果政府无偿收回土地，实质上等于没收了企业的这部分投资，这必然会导致企业资产的减少，一定程度上必然会侵害破产企业债权人的利益，政府则构成不当得利。那么，作为估价专业人员在企业破产清算房地产价值评估中，对国有划拨土地使用权应作如何处理呢？
首先，作为房地产估价的专业人员，评估的主要依据是《房地产估价规范》，根据该规范规定，评估过程中应首先遵循合法原则，既然《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条和最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条对此做出了禁止性规定，我们就应该按此规定进行，即不应将国有划拨土地使用权作为估价对象。
其次，国有划拨土地使用权是除出让土地使用权外，依法取得土地使用权的各种方式中，划拨是一种最重要的方式，且为原始取得。由于国家作为土地所有权人并未从中获得收益，企业使用该土地时也并没有支付对价，因此企业行使的是国家依行政行为赋予的对土地占有、使用的权利，而没有收益、处分的权利。企业破产后，原划拨使用者不复存在，那么国家当初划拨土地的依据和理由亦不复存在，国
家也就应当依照有关规定、程序收回该土地，并依法处置。国有划拨土地使用权自然不能列入破产财产，当然也就不能作为估价对象。
划拨土地使用权价值评估作为一种特殊的估价客体，由于其价值究竟如何评估，国家并未出台统一的规范格式，各地估价行业同仁都在摸索之中。在此，笔者就划拨土地使用权价值评估的相关问题谈了点粗浅的看法，供大家探讨、指正。
参考文献
1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。中国建筑出版社，1999
2、《房地产估价理论与方法》。中国建筑出版社，2007
3、《土地估价理论与方法》。地质出版社，2006
国有土地使用权出让合同书范文
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载国有土地使用权出让合同书范文 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
出让方甲方_____________________________地址 ____________________________________邮码_______________电话 _______________法定代表人____________职务____________受让方乙方 ___________________________地址____________________________________邮码_______________电话_______________法定代表人____________职务 ____________第一部分 协议书第一条根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同，共同遵守。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第四条甲方出让给乙方的地块位于____，面积为____平方米。 其位置与四至范围如本合同附图所示。 附图已经甲、乙双方签字确认。 第五条本合同项下的土地使用权出让年限为____年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第六条本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设____项目。 在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。 第七条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 乙方同意按《土地使用条件》使用土地。
关于划拨土地使用权及其价值评估,和抵押解读
划拨土地使用权及其价值评估 摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。 关键词：划拨土地使用权、价值、评估 在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。 近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使
用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。 一、划拨土地使用权的概念及其特点 1、划拨土地使用权的概念 划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用或者支付任何经济上的代价。 2、划拨土地使用权的特点
划拨土地抵押评估案例分析
山东XXX集团有限责任公司 抵押贷款所涉及的土地使用权价格评估案例分析 XXX XXXX房地产评估有限公司邮政编码：256602 摘要：本案例分析报告就国有划拨土地使用权抵押价格评估过程中的估价项目背景以及遇到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法和项目总结启示。 关键词：抵押价格、评估技术路线、土地评估方法、土地取得费、期日修正、土地出让金 正文： 第一部分评估项目的背景 一、估价目的 估价目的是为委托估价方以土地使用权作为抵押担保向金融机构申请贷款，提供客观、公正、合理的价格依据。 二、委托估价方 委托估价方为山东XXX集团有限责任公司，注册地为XX市XX区XX路524号。 三、宗地概况 根据委托方提供资料，待估宗地位于XX市东城区，XX路以东、XX路以北，用地性质为划拨，用途为工业用地，用地面积为17518.00平方米。待估宗地 的实际开发程度为宗地“六通一平”（包括通路、供水、排水、供电、通讯、供热、土地平整）。 四、地价定义 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二○○八年十月十八日,评估设定宗地已达到红线外“六通”（通路、供水、排水、供电、通讯、供热）和宗地红线内场地平整的开发程度，设定按工业用途法定最高年期补办出让的工业用地划拨土地使用权抵押价格。 第二部分评估项目采用的估价方法 一、估价方法的确定 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照地价评估规则，根据当地地产市场发育状况，并结合估价对象的具体特点（用地性质）及估价目的等，选择适当的估价方法。 估价对象为国有划拨工业用地，位于XX路以东、XX路以北，处于XX市城区基准地价覆盖范围，由于待估宗地同一供需圈内无二级市场的工业用地交易实例，无法采用市场比较法，又因该区域地产市场发育不完善，无法取得收益还原法和假设开发法所需的资料，故选择采用基准地价系数修正法和成本逼近法分别
2019年国有土地使用权出让合同(划拨土地使用权出让)
2019年国有土地使用权出让合同(划拨土地使用权出让) 出让方(甲方):____________________________________ 地址:____________ 邮码:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 职务:____________ 受让方(乙方):____________________________________ 地址:____________ 邮码:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 职务:____________ 第一条 根据《中华人民共和国土地法》之规定,原以划拨方式取得的土地使用权发生转让(出租;抵押),须签订土地使用权出让合同。乙方因出售(出租;抵押)房产(或部分房产),其使用范围内(或相应比例)的土地使用权随之转让(出租、抵押)。双方本着自愿、平等、有偿的原则,经过协商,订立本合同。 第二条____ 房产使用土地位于____,总用地面积为____.其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。 乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证(或批准文件),具有合法的土地使用权。第三条乙方出售(出租;抵押)____整栋房产;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积,即____平方米。 ____或:____乙方出售(出租;抵押)____整栋房产;甲方出让土地的面积为____平方米,为____房产总建筑面积的____%;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积的____%;即____平方米。 本合同项下出让的土地使用权与____房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体,系公有的、不可分割的,相邻各方必须相互合作,并根据需要为对方提供便利条件。 第四条土使用权出让的年限为____年,自____起算。 第五条____ 房产使用范围内的土地,按原批准文件为____用地,乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。 乙方如改变土地用途,必须征得甲方同意,重新调整土地使用权出让金,签订土地使用权出让合同,并办理变更登记手续。 第六条乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费(税)。 第七条本合同项下的土地使用权出让金为每平方米____元人民币,总额为____人民币。 本合同经双方签字后____日内,乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额____%共计____元人民币作为履行合同的定金。 合同签字后____日内(或乙方出售房产后____日内)乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求违约赔偿。 (或:乙方出租____房产,每年应以租金的____%抵交出让金,至抵交完全部出让金为止。或:乙方抵押____房产后____日内,以抵押所获收益抵交付定金)后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求违约赔偿。) 第八条乙方在支付全部土地使用权出让金后____日内,办理土地使用权变更登记,换取土地使用证,取得土地使用权。 第九条乙方同意从____年开始按规定逐年缴纳土地使用费,缴纳的时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币。 第十条 除合同另有规定外,乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前,将合同要求支付的一切费用
如何理解国有划拨土地使用权的转让
如何理解国有划拨土地使用权的转让 一、国有划拨土地使用权的概念、特点 1、划拨土地使用权的概念：国务院1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定，"划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权"；1992年3月8日国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第2条规定，"划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权"。综合上述两项规定，划拨土地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。 2、划拨土地使用权的特点：（1）取得的法定性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权①。 二、国有划拨土地使用权的取得、转让及审批 1、划拨土地使用权的取得：除出让土地使用权外，依法无偿取得土地使用权的各种方式中，划拨是一种最重要的方式，且为原始取得方式。根据《城市房地产管理法》第22条第1款的规定，"土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为"。随着我国土地政策的调整，该种方式将从严，2007
年3月16日通过的《物权法》第137条第3款规定，"严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。" 2、划拨土地使用权的转让审批：土地使用权包括使用和收益两项权能。划拨土地使用权作为一项土地使用权，自然应包括使用和收益两项权能。划拨土地使用权人对划拨土地使用权的处分受有很大限制，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定，"划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得任意转让、出租、抵押"。此规定属于国家法律法规的强制性规定。《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条也规定，划拨土地"未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。"可见，未经转化为出让土地使用权并符合其他条件的划拨土地，不得转让、出租、抵押土地使用权。而如果划拨土地由土地使用者与政府主管部门签订土地使用权出让合同，并缴纳土地使用权出让金，就转让为出让土地使用权，此外再处分的已是出让土地使用权，而非划拨土地使用权。因而可以认为，划拨土地使用权不包括对该权利进行转让、出租、抵押的权能，即该项权利的处分权能，这正是划拨土地使用权与出让土地使用权的重要区别之一②。 从上述的规定及分析可以得出结论，划拨土地使用权是不得任意转让的，这是国家法律、行政法规的强制性规定，不得违反；否则，按照《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。
协议出让国有土地使用权规范
协议出让国有土地使用权规 前言 为完善国有土地使用权出让制度，规国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民国土地管理法》、《中华人民国城市房地产管理法》、《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规。 本规的附录A、附录B为协议出让活动中所需文本示格式。 本规由国土资源部提出并归口。 本规起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，省国土资源厅，省国土资源厅，省国土资源厅。 本规主要起草人员：谬永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松钇、林立淼、申亮、梅英、周旭、飞、昉。 本规参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳言、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、显祺、祥元、瑞平、朱育德、闫洪溪、严政、吴永高、吴海洋、万中、英奇、延宋、晓娟、晓斌、束克欣、玉芳、江正、肖建军、永真、国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、水龙、钱友根、梁红、黄文波、建国、洪伟、靳薇、洪嵩、成、莉华。
本规由国土资源部负责解释。 1 适用围 在中华人民国境以协议方式出让国有土地使用权，适用本规；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规执行。 2 引用的标准和文件 下列标准和文件所包含的条文，通过在本规中引用而构成本规的条文。本规颁布时，所示版本均为有效。使用本规的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。 GB/T 18508-2001 《城镇土地估价规程》 国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示文本》 国土资发〔2001〕255号《全国土地分类》 国土资发〔2004〕232号《工业建设项目用地控制指标》 3 依据 （1）《中华人民国土地管理法》 （2）《中华人民国城市房地产管理法》 （3）《中华人民国城市规划法》 （4）《中华人民国行政许可法》 （5）《中华人民国合同法》 （6）《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号）
从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题
从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题 旷小明 广东伟伦律师事务所合伙人，2002年开始执业，擅长于刑事辩护、不动产等商事争议处理。 按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十五条之规定，在符合相应条件情况下，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让。划拨土地使用权转让之审批属政府土地管理部门的行政职责，标题中提出的批准认定问题，大部分法律人士可能会想当然地哑然失笑，认为不具备研究价值，但司法实务中对此问题却往往存在争论，一些经验丰富的法官、律师相互之间对此类法律事实往往有着截然不同的看法。笔者在此就最高人民法院（以下简称最高院）（2016)最高法民再121号案例予以简析。 案情精简版 案情简介难免冗长，或许对大部分读者没有吸引力，笔者在此先以对话版予以精简： 阳光壹佰公司：法官大人，我在2003年8月8日签协议买二建公司的划拨土地，付了1879万元，但二建公司没将土地给我，所以要退钱、付利息。 二建公司：法官大人，冤枉啊!我是收了钱，但我房屋拆掉了，土地交回给了政府，政府在2011年又将土地卖给阳光壹佰公司了，所以我不退钱。 济南市国土资源局：法官大人，我没批准二建公司将划拨土地转让给阳光壹佰公司。我在2007年收回了二建公司土地，付了5万多元，还有1879万元补偿款没付，但，正准备付。 济南中院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。 山东高院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。 最高院：国土局说谎，你批准了。合同有效，二建公司不退钱。 阳光壹佰公司：我摘牌时又付了钱啊，政府还要付1879万给二建公司呢。 二建公司：国土局，快付我那1879万元补偿款。
划拨土地转让三种情形的处理方式解析
划拨土地转让三种情形的处理方式解析 划拨土地使用权是我国特有之概念。在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。而最近最高人民法院颁布的法释(2005)5号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《解释》”)则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。 一、划拨土地使用权的含义及特点。 那么，何谓“划拨土地使用权”呢?根据《条例》、1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)等规定，划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：(1)取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。(2)取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。(3)使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。 二、划拨土地使用权转让方式的历史嬗变。
国有建设用地使用权出让合同2018最新版
国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通 知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。
各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。
划拨土地使用权补办出让合同(完整版)
合同编号：YT-FS-2489-68 划拨土地使用权补办出让 合同(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
划拨土地使用权补办出让合同(完整 版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 第一条本合同双方当事人： 出让方：中华人民共和国_____省（自治区、直辖市）_____市（县）土地管理局（以下简称甲方）法定地址：_____ 邮政编码：_____ 法定代表人姓名：_____ 职务：_____ 受让方：_____（以下简称乙方） 法定地址：_____ 邮政编码：_____ 法定代表人姓名：_____ 职务：_____
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）_____房产（或_____部分房产）， 其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。 第二条_____房产（地上建筑物、其他附着物）使用土地位于_____，总用地面积为_____。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。 乙方领有该房产使用范围内土地的《中华人民共和国国有土地使用证》（或批准文件），具有合法的土地使用权及房产所有权。 第三条乙方出售（出租；抵押）_____整栋房产；甲方出让相应土地的面积为_____房产总用地面积，即_____平方米。
国有划拨土地使用权的强制执行问题、
浅谈国有划拨土地使用权的强制执行问题、 摘要：对于国有划拨土地使用权的强制执行问题各管理部门一直存有争议，法律、法规及其司法解释对此规定也比较原则，而且法规与解释之间也存在个别矛盾之处，导致执行实践面临诸多困境。本文在现有法律、法规及相关司法解释的框架内，围绕国有划拨土地使用权能否强制执行及强制执行国有划拨土地使用权的执行程 序这两个基本问题进行探讨，认为国有划拨土地使用权在符合法定条件下可以强制执行，并就执行程序问题提出了一些较具可操作性的执行途径，以期对执行实践工作有所裨益。 关键词：划拨土地使用权强制执行执行程序 一、序言 国有划拨土地使用权的执行问题，在目前不动产的强制执行中，存在诸多争议。但总结起来有两个基本问题：一是国有划拨土地使用权能否成为强制执行的标的，能否作为被执行人的一项财产权益进行强制拍卖、变卖或低偿债权。二是强制执行国有划拨土地使用权的执行程序，人民法院如何与相关部门进行沟通，达成一致意见，使相关部门的协助执行工作能够顺利开展。其中，第一个问题的回答是解决第二个问题的前提。 二、国有划拨土地使用权在符合法定条件的情况下可以强制执行目前在执行实践中，涉及国有划拨土地使用权的强制执行问题时，大致有三种不同的情况，一是有些人民法院的执行工作人员认为国
有划拨土地使用权不能成为执行标的，对国有划拨土地使用权一律不予执行。二是国有划拨土地使用权没有设定抵押，人民法院查封之后进行拍卖、变卖，要求国土资源部门予以协助执行，国土资源部门以没有经过其审批或者被执行人对国有划拨土地使用权没有 处分权为由拒绝协助执行；三是债务人以国有划拨土地使用权设定了抵押，土地管理部门进行了抵押登记。人民法院依据国土资源部发布的《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2004]9号）规定[1]强制执行国有划拨土地使用权，国土资源部门予以协助执行。不同的执行做法使债权人的利益不仅不能得到平等的保护，而且损害了司法的统一性和权威性。 在我国，国有土地使用权根据取得方式的不同大致分为两种形式，划拨土地使用权和出让土地使用权。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称暂行条例）第四十三条的规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权，但应当依照《城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。出让土地使用权是指国家一次性收取一定时间内土地使用权价款后将土地使用权交给土地使用人，由使用人取得的土地使用权。出让土地使用权有偿、有期、可以流转；划拨土地使用权无偿、无期、通过补办手续后方可进行流转。一方面，国有划拨土地使用权的可流转性为人民法院强制执行国有划拨土地 使用权提供了可能；另一方面，国有划拨土地使用权的限制流通性
划拨土地使用权补办出让合同(完整版)_2
合同编号：YT-FS-1244-12 划拨土地使用权补办出让合同（完整版） clarify Each Clause Under The Cooperation Framework. And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. Mutual Benefit And Common Prosperity
互惠互利共同繁荣
划拨土地使用权补办出让合同（完整 版） 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明 确各 方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 法定地址: 邮政编码: 法定代表人姓名: 职务: 法定地址: 邮政编码: 法定代表人姓名: 职务: 市） 第一条 出让方: 本合同双方当事人: 中华人民共和国 省（自治区、直辖 （县）土地管理局（以下简称甲方） 受让方: （以下简称乙方）
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的上地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押） 房产（或_______部分房产）, 其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之 转让（出租抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则, 经过协商，订立本合同。 第二条房产（地上建筑物、其他附着物） 使用土地位于，总用地面积为。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。 乙方领有该房产使用范围内上地的《中华人民共 和国国有土地使用证》（或批准文件），具有合法的土地使用权及房产所有权。 第三条乙方出售（出租;抵押）________ 整栋房产; 甲方出让相应土地的面积为_________ 房产总用地面积，即 平方米。
划拨土地使用权及其价值评估-孙甫杰、石培振
划拨土地使用权及其价值评估 河南宇达房地产评估有限公司孙甫杰石培振 摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。 关键词：划拨土地使用权、价值、评估 在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。
近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。 一、划拨土地使用权的概念及其特点 1、划拨土地使用权的概念 划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是 级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用
2017年国有划拨土地管理办法
2017年最新国有划拨土地管理办法 第一条为了贯彻实施《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》(以下简称《条例》,加强对划拨土地使用权的管理,特制定本办法。 第二条划拨土地使用权,就是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其她各种方式依法取得的国有土地使用权。 第三条划拨土地使用权(以下简称“土地使用权”)的转让、出租、抵押活动,适用本办法。 第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理与监督检查。 第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。 第六条符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其土地使用权可以转让、出租、抵押: (一)土地使用者为公司、企业、其她经济组织与个人; (二)领有国有土地使用证; (三)具有合法的地上建筑物、其她附着物产权证明; (四)依照《条例》与本办法规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
第七条土地使用权转让,就是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其她附着物转移给她人的行为,原拥有土地使用权的一方称为转让人,接受土地使用权的一方称为受让人。 第八条土地使用权转让的方式包括出售、交换与赠与等出售就是指转让人以土地使用权作为交易条件,取得一定收益的行为,交换就是指土地使用者之间互相转移土地使用权的?行为,赠与就是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。 第九条土地使用权出租,就是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其她附着物租赁给她人使用,由她人向其支付租金的行为,原拥有土地使用权的一方称为出租人,承租土地使用权的一方称为承租人。 第十条土地使用权抵押,就是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为,原拥有土地使用权的一方称为抵押人,抵押债权人称为抵押权人。 第十一条转让、抵押土地使用权,其地上建筑物、其她附着物所有权随之转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其她附着物所有权,其使有范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其她附着物作为动产转让的除外,出租土地使用权、其地上建筑物、其她附着物使用权随之出租;出租地上建筑物、其她附着物使用权,其使用范围内的土地使用权随之出租。 第十二条土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的,必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其她附着物产权证明等合法证件,向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。 第十三条市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。
国有划拨土地使用权出让合同
国有土地使用权出让合同 ［划拨土地使用权出让］ 出让方（甲方）：地址：邮码： 电话：法定代表人：职务：受让方（乙方）：地址：邮码： 电话：法定代表人：职务：
第一部分协议书 第一条根据《中华人民共和国土地法》之规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）房产（或部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（岀租、抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。 第二条—房产使用土地位于—，总用地面积为—O其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。 乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证（或批准文件），具有合法的土地使用权。 第三条乙方出售（出机；抵押）—整栋房产；甲方出让土地的面积为—房产总用地面积，即— 平方米。 —或：—乙方岀售（出租；抵押）—整栋房产；甲方出让土地的面积为—平方米，为—房产总建筑面积的—%; 甲方出让土地的面积为—房产总用地面积的—%;即—平方米。 本合同项下出让的土地使用权与—房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的、不可分割的，相 邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利条件。 第四条土使用权出让的年限为—年，a—起算。 第五条—房产使用范围内的土地，按原批准文件为—用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。 乙方如改变十.地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。 第六条乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费（税）。 第七条木合同项下的土地使用权出让金为每平方米—元人民币，总额为—人民币。 本合同经双方签字后—H内，乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额—%共计—元人民币作为履行合同的定金。 合同签字后—日内（或乙方出售房产后—H内）乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的，甲方冇权解除合同，并可请求违约赔偿。 （或：乙方出租—房产，每年应以租金的—%抵交出让金，至抵交完全部出让金为止。或：乙方抵押—房产后—FI 内，以抵押所获收益抵交付定金）后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可?请求违约赔偿。） 第八条乙方在支付全部土地使用权出让金后日内，办理土地使用权变更登记，换取上地使用 证，取得土地使用权。 第九条乙方同意从年开始按规定逐年缴纳土地使用费，缴纳的时间为当年月日。上地使用 费每年每平方米为—元人民币。 第十条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的一切费用汇入甲
国有土地使用权出让合同范本(完整版)
合同编号：YT-FS-8782-73 国有土地使用权出让合同 范本(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
国有土地使用权出让合同范本(完整 版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 出让方：_____（以下简称甲方）； 受让方：_____（以下简称乙方）。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家及地方有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。 第一条甲方根据本合同出让土地使用权，所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权出让范围。 第二条甲方以现状（或几通一平，注：根据具
体情况定）出让给乙方的宗地位于_____，宗地编号_____，面积为_____平方米。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签确认。 第三条本合同项下的土地使用权出让年限为_____年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四条本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设_____项目。（注：根据具体项目、用途情况定） 在出让期限内如需改变本合同规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。 第五条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第六条乙方同意按合同规定向甲方支付土地使
划拨土地使用权价格及其评估方法
浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法
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土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。尽管在国土资源部国土资发[2001]44号文件中明确了划拨土地使用权价格“可以依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但具体如何评估划拨土地使用权价格，国家并没有制订规范的格式，本文力图结合评估实践，对划拨土地使用权价格评估进行一些探讨。 一、划拨土地使用权价格内涵 说明划拨土地使用权的价格内涵，最主要是清楚地界定其价格构成和使用年限。 划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完
成后，与其他生产要素相结合才能从事生产经营活动从而取得利润。而土地作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。 划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种情况：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限设定为无限年期；二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年期。笔者在实际工作中更倾向于后一种做法。事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是委托方（企业）的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据我国法律规定，土地一级市场由政府控制，进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得的才能转让。因此，划拨土地如果由于经营需要进入二级土地市场，必须要转为有偿使用，包括出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种方式中占绝对比例，而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相协调，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般的，其年限设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。
国有土地使用权矿权出让管理制度
国有土地使用权（矿权）出让管理制度 出让受理工作制度 一、接收资料。接收资料包括： （一）崇州市国土局关于挂牌出让国有建设用地（矿权）使用权的请示； （二）崇州市人民政府关于同意挂牌出让国有建设用地（矿权）使用权的批复； （三）工业用地出让情况明细表； （四）崇州经开区和经信局关于同意出让工业用地的函（附合格企业名单）； （五）地籍调查表（土地红线图、宗地草图、界址点成果表、地籍调查法人代表身份证明书）； （六）情况说明； （七）技术规定。 二、要件查验。 三、复核查验内容。对土地（矿权）资料初步检验后的内容进行交叉复核，重点复核资料涉及的数据，为拟制公告做好准备。 四、受理（或退件）。 （一）土地（矿权）资料查验复核无误后，进行科室内部审核，内部审核无误后将有关资料要件移交至土地公告拟制岗。 （二）对资料不齐全、不完整或不符合要求的，将不合格的
土地（矿权）资料以及应补充、更正信息及时反馈至接件受理岗，由接件受理岗及时通知委托人补充完善资料。 公告发布制度 一、拟制公告。由专人负责拟制公告，公告拟制完成后交复核人员复核检查。 二、复核公告。复核《公告》中的数据、竞买条件、出让时间、提示内容等，确保零差错。 三、公告报批。公告复核无误后，将经过复核的《公告》逐级上报领导审签。 四、公告发布。将领导签发后的《公告》提交至网络信息发布岗和媒体信息发布岗发布，同时提交至接件受理岗，做好接受报名、场地预约和抽选拍卖（挂牌）主持人准备。 五、资料移交。将土地（矿权）上市报件全套资料、已发布的公告及宗地位置示意图移交给文件拟制岗。
出让文件编制管理制度 一、拟制出让文件。由专人拟制出让文件，文件拟制完成后交复核人员复核检查。 二、复核出让文件。交叉复核土地（矿权）出让文件，重点审核文件中的数据、竞买条件、项目建设要求、时间等，确保零差错。 三、文件报批。将已经过复核的土地（矿权）出让文件逐级上报领导审签。 四、印制成册。将完成审批的出让文件规范印制并装订成册交接件受理岗发售。