小区开发建设项目申请报告

某小区开发建设项目申请报告

工程咨询资格证书：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

工咨丙

编制日期：二〇〇七年九月

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目录

第一章申报单位及项目概况--------------------------（4）

一、申报单位概况------------------------------------（5）

二、项目概况----------------------------------------（5）

三、建设工期----------------------------------------（9）

四、投资规模---------------------------------------（16）第二章发展规划、产业政策和行业准入分析-------------（19）第三章资源开发及综合利用分析-----------------------（21）

一、资源利用---------------------------------------（21）

二、能源耗用---------------------------------------（21）第四章节能方案分析-------------------------------（23）

一、节能设计标准-----------------------------------（23）

二、节能措施---------------------------------------（23）

三、节水-------------------------------------------（24）第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析-----------（25）

一、项目选址及用地方案-----------------------------（25）

二、土地利用合理性分析-----------------------------（26）

三、征地拆迁方案-----------------------------------（26）第六章生态和环境影响分析------------------------（27）

一、场址环境状况----------------------------------（27）

二、建设项目对生态环境的影响----------------------（27）

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三、生态环境保护措施------------------------------（27）第七章经济影响分析-------------------------------（30）

一、经济费用效益分析------------------------------（31）

二、行业影响分析----------------------------------（31）第八章社会影响分析-------------------------------（33）

一、项目对社会的影响分析--------------------------（33）

二、项目与所在地区互适性分析----------------------（33）

三、社会风险分析----------------------------------（33）

四、社会评价结论----------------------------------（34）

附图一：小区鸟瞰图

附图二：小区总平面图

附件一：房地产开发有限公司《企业法人营业执照》

附件二：保局审查意见

附件三：国土资源局土地使用证明

附件四：规划图

附件五：资金证明

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第一章申报单位及项目概况

（一）申报单位概况

1、项目申报单位：某某房地产开发有限公司

2、申报单位概况：

某某房地产开发有限公司是一家集房地产开发、销售、物业管理等多功能为一体的房地产开发经营企业。公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨。

某某房地产开发有限公司注册资金800万元，公司现有员工60余人，其中高级工程师4人，工程师15人，会计师和经济师各2人，初级职称25人，大专以上文化水平占80%以上，多年来，在具有现代经营、实力派企业家--------**董事长的带领下，经过全体员工的共同努力和社会各界领导及友人的鼎力相助，在**相继开发建设了

****小区、******小区及与之配套的一系列配套设施。

某某房地产开发有限公司在*****及周边地区是最具实力的开发公司。现即将开建“***小区”占地面积*******平方米，工期将在两年内完成。

某某房地产开发有限公司的物业管理为了大造人文地产品牌，提供亲情物业服务，把“诚心、信心、爱心、放心、舒心、开心”作为

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企业的文化内涵，充分正和***地区的人脉、地脉、文脉，不断打造精品社区和楼盘。

（项目概况）

2、建设地点：。

3.建设内容及规模：

该项目为***小区工程，占地面积****万平方米，总建筑面积

******万平方米。其主要建筑物为**栋，三栋为高层建筑，共约***套住宅，居住人口约*****人。并在小区内设置自行车棚、车库等设施共计*****平方米，建成一个封闭式小区，统一完备的物业管理、保安监控和便民通讯等硬件设施。

4.工程方案：

4.1工程方案设计指导思想

（1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。

（2）方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计。

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（3）方案设计符合?民用建筑节能设计标准实施细则?中关于采暖居住建筑的节能设计要求。所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。

（4）方案设计中注意了与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。（5）方案设计中综合考虑了**市的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。（6）方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。

4.2工程方案设计原则

（1）科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。

（2）经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。（3）超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。

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（4）坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。

5.总平面布局

5.1总体布置原则：居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则：

（1）方便居民生活，有利组织管理；

（2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；

（3）合理组织人流、车流、有利安全防卫；

（4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；

（5）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合安排；供电、电讯、路灯等管线地下埋设；

5.2总平面设计：该项目建设场地为长方形，长约203米，宽约163米，场地南临渤海大街，东侧为食品公司，西侧为鑫海小区。场址原为棚户区，现已将原有建筑物全部拆除。

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场地内沿长度方向布置**栋住宅楼（见总平面布置图），其中有*栋为一层车库，二层以上是带阁楼式住宅，*栋一层为商业网点，六层以上带阁楼式住宅，场地总用地面积****万平方米，总建筑面积为*****万平方，车库面积约****平方米，商业网点约****平方米，小区门卫用房建筑面积****平方米。

小区容积率为：2.69 绿地率为：30%

小区用地平衡指标：（A）住宅用地60%

（B）公建用地占20%

（C）道路用地10%

（D）公共绿地占10%

场地内建筑物均退建筑红线3米，住宅为南北向布置，为满足日照间距采用22.5～41.0米的超大楼间距以获得良好的采光和视线感觉。住宅山墙采用12米间距以满足防火要求。

小区内道路设置遵循经济合理、出行方便、内外联系畅通、满足地下工程管线埋设要求等原则进行。场地内主要道路宽6米，宅间小路宽4 米。小区内主要道路有2个出入口与外围道路相连，区内道路与城市道路相接角大于75度，出入口间距大于150米，小区道路环行设置以利于消防车和救护车等通行，道路采用黑色混凝土沥青铺

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设，人行路采用彩色道板铺设。小区内设置给水、污水、雨水和电力管线，同时考虑供热管线、煤气、通讯、电视电缆等管线的埋设。

小区景观设计由专业设计单位完成，绿化采用草坪与乔木、灌木相结合的形式。追求情景洋房的气质，诠释严谨与理性，以风景庭院演绎激情与浪漫。

6、单体设计及功能

6.1住宅1#楼：长46.0米×宽13.6米，层高2.9米，总高84.5米，总建筑面积16098.64平方米，一、二层为商业网点，三层以上为普通住宅。全楼共3个单元，每单元设有电梯，一梯两户，每层共6户，其中两户式90-100平方米120户，100-200平方米和越层式60户，全楼共计180户。

6.2住宅2#楼：长45.2米×宽13.6米，层高2.9米，总高84.5米，总建筑面积11398.8平方米，一、二层为商业网点，三层以上为普通住宅。全楼共3个单元，每单元设有电梯，一梯两户，每层共6户，其中80-100平方米120户，全楼共计120户。

6.3住宅3#楼：长46.0米×宽13.6米，层高2.9米，总高84.5米，总建筑面积11596.2平方米，一、二层为商业网点，三层以上为普通住宅。全楼共3个单元，每单元设有电梯，一梯两户，每层共6户，其中80-100平方米120户，全楼共计120户。

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6.4住宅4#楼：长4

7.7米×宽11.1米，层高2.9米，总高25.3米，总建筑面积5105.79平方米，底层为车库，二层以上为普通住宅。全楼共3个单元，每单元设有电梯，一梯两户，每层共6户，其中80-100平方米45户，100-200平方米越层式9户，全楼共计54户。

6.5住宅5#楼：长89.9米×宽12米，层高2.9米，总高31.9米，总建筑面积1245

7.61平方米，均为普通住宅。全楼共5个单元，每单元设有电梯，一梯两户，每层共10户，其中80-100平方米55户，100-200平方米越层式55户，全楼共计110户。

6.6住宅6#楼：长65.7米×宽10.5米，层高2.9米，总高16.8米，总建筑面积5232.43平方米，底层为车库，二层以上为普通住宅，七层为阁楼，全楼共4个单元，每单元设有电梯，一梯两户，每层共8户，其中80-100平方米42户，100-200平方米越层式14户，全楼共计56户。

6.7住宅7#楼：长66.5米×宽10.5米，层高2.9米，总高16.8米，总建筑面积5299.49平方米，底层为车库，二层以上为普通住宅，七层为阁楼，全楼共4个单元，每单元设有电梯，一梯两户，每层共8户，其中80-100平方米42户，100-200平方米越层式14户，全楼共计56户。

6.8住宅8#楼：长76.7米×宽12米，层高2.9米，总高19.1米，总建筑面积6224.61平方米，均为普通住宅，七层为阁楼，全楼共4

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个单元，一梯两户，每层共8户，其中80-100平方米40户，100-200平方米16户，全楼共计56户。

6.9住宅9#楼：长66.5米×宽10.5米，层高2.9米，总高16.8米，总建筑面积5299.49平方米，底层为车库，二层以上为普通住宅，七层为阁楼，全楼共4个单元，每单元设有电梯，一梯两户，每层共8户，其中80-100平方米42户，100-200平方米越层式14户，全楼共计56户。

6.10住宅10#楼：长65.9米×宽10.5米，层高2.9米，总高19.1米，总建筑面积5422.61平方米，底层为车库，二层以上为普通住宅，七层为阁楼，全楼共3个单元，一梯两户，每层共6户，其中80-100平方米45户，100-200平方米越层式9户，全楼共计54户

6.11住宅11#楼：长55.6米×宽11.1米，层高2.9米，总高14.3米，总建筑面积4320平方米，底层为车库，二层以上为普通住宅，六层为阁楼。全楼共4个单元，一梯两户，每层共8户，其中50-100平方米48户，全楼共计42户

6.12住宅12#楼：长58.3米×宽11.1米，层高2.9米，总高18.9米，总建筑面积4429平方米，二层以上为普通住宅，六层为阁楼，全楼共3个单元，一梯两户，每层共6户，其中50-100平方米36户，全楼共计42户

6.13门卫用房：二层，层高3.3米，建筑面积360平方米。

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6.14建筑结构

6.15结构形成：该项目7栋均为钢筋混凝土框架结构，钢筋混凝土柱下条形基础，3栋为框剪结构，预埋桩基础，2栋为砖混结构。

框架柱截面：350×350，框架梁截面250×250，现浇钢筋混凝土楼板110mm厚。

外墙采用孔洞大于50%空心砖，内墙材料采用200mm厚蒸压加气混凝土砌块。

基础宽度2米，埋深1.2米。室内外高差600mm-750mm。

6.16建筑物耐火等级为二级。

6.17抗震基本设防烈度：7度（地震加速度为0.15g），特征周期为0.45秒，土壤标准冻结深度为1.1米（场地自然地面以下）。

基本风压：0.6KN/㎡，基本雪压：0.4KN/㎡。

地面粗糙度类别C类。

6.18工程安全等级为二级。

***小区工程建设项目建筑物一览表

名称长×宽面积层数高度户数结构形式

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1# 46.0×13.6 16098.6 28 84.5 180 框剪结构2# 45.2×13.6 11398.8 20 84.5 120 框剪结构3# 46×13.6 11596 20 84.5 120 框剪结构4# 47.711.1 5105.7 9 25.3 54 框架结构5# 89.9×12 12457.5 11 31.9 110 框架结构6# 65.7×10.5 5232 7 16.8 56 框架结构7# 66.5×10.5 5299 7 16.8 56 框架结构8# 76.7×12 6244 7 19.1 56 框架结构9# 66.5×10.5 5299 7 16.8 56 框架结构10# 65.5×10.5 5422 7 19.1 42 框架结构11# 55.6×11.1 4320 6 14.3 42 砖混结构12# 58.3×11.1 4429 7 18.9 42 砖混结构门卫8×8 120 2 6.6 框架结构围墙500米铁艺围栏公用辅助工程

6.1供电：小区电源由某某房地产开发有限公司与市供电局协商解决。

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小区采用箱式变电站供电。共设8个箱式变电站。每个箱式变电站的变压器容量均为630KVA。变压器一次电压为10KV。10KV侧设有负荷开关。变压器二次电压为0.4/0.23KV，设低压配电柜及电容器无功功率补偿。箱式变电站设有计量电度表。箱式变电站的10KV手电采用电缆进线。箱式变的低压馈出采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。环形配电柜每二至三个单元设置一处，其电源引自相应的箱式变电站。在每单元入口处集中设置每户的电量计费电度表，并为每户的照明配电箱供电。各公共设施，根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑的负荷供电。小区内的供电网络为环式。每户住宅的设计用电负荷为6KW，每套住宅内设置电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线的开关电器。住宅套内的电源插座与照明分路配电。厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。配电系统采用可靠的接地式，并进行总等电位连接。

7、给排水

A生活给水系统：生活给水直接由市政府给水管网供给，生活用水与工业用水分别独立设置给水管网。生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管得给水压力不大于0.35Mpa。

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B消防给水系统：消防给水直接由市政府给水管网供给。消防设计按同时发生一次火灾考虑。室外消火栓水量25L/S。小区是外设地下式消火栓，室内消火栓沿道路设置，间距不大于120米，保护半径不大于150米，小区内建筑物根据《建筑灭火器配置设计规范》配置室内手提式灭火器。

C排水系统：卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政排水管网，屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。雨水排水暴雨强度取重现一年，地面集水时间5分钟。D管材：生活给水管道采用塑料给水管。室外给水管道采用经可靠防腐处理的钢管。

室外消火栓给水管道采用给水铸铁管。

室内消火栓给水管道采用焊接钢管。

室内排水管道采用排水塑料管。室外排水管道采用UPVC加筋排水管，但管径大于0.6米时采用钢筋混凝土管。

7、供热、燃气

小区采暖热负荷根据**地区气象资料及建筑耗热量确定。住宅内的厨房采暖计算温度为15度，其他房间采暖温度为18度。小区采暖热负荷总计约5500KW。

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该项目热网由市政热力管网供给，热媒采用热水，小区内设置换热站。管网采用地下直埋，聚氨酯保温。

燃气气源由市政区与管网介入供给。管网埋于冻结线以下，管道直径大于0.2米时采用直缝焊节钢管，否则采用PE管。住宅内管道燃气的供气压力小于0.2Mpa，套内的燃气设备设于厨房内，燃起设备和管道与电器设备和乡邻其他管道间距满足国家相应标准的要求。

（一）建设工期

该工程项目于今年**月份开工建设，**月份完成3栋高层桩基工程，****年完成主体及相关配套工程，*****年初除3栋高层为实现全面入住，1#、2#、3#高层*****年底可竣工入住。

（二）投资规模

1、本工程为***小区建设项目总建筑面积******平方米。项目包括：土建工程、采暖工程、给排水工程、电力工程及道路绿化工程等内容。

2、投资组成：工程总投资****万元。

投资费用构成

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费用工程投资（万元）占总投资比例建筑工程费3849 52%

其它费用3441 47%

预备费100 1%

合计7350

3、编制依据：工程量依据省市有关文件、设计图纸、说明及相关资料。定额依据建设部《全国市政工程投资估算指标》以及近期类似工程技术指标，费用标准按某某省取费标准以及省市有关文件规定计取。材料及设备价格均参照部分生产厂家的产品价，并加入运杂费后计入总价。工程建设其它费依据建设部《市政工程可行性研究办法投资估算编制办法》及国家有关的规定计取。

项目投资总和估算表

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估算价值

序号工程和费用名称

建筑工程其它费用1 工程费用3849

1.1 住宅及商业土建工程3636

1.2 物业及门卫土建工程45

1.3 道路及绿化工程35

1.4 钢围栏及钢大门工程8

1.5 管网工程15

1.6 采暖工程30

1.7 给排水工程25

1.8 煤气工程15

1.9 电气工程40

2 工程建设其它费用3401 2.1 建设单位管理费8 2.2 征地费3317 2.

3 工程监理费30 2.

4 招标费 2 2.

5 勘查测量费 4

2.6 设计费及科研费40

3 预备费100

合计7350 资金筹措：

该项目资金来源全部为某某房地产开发有限公司自由资金。

第二章发展规划、产业政业准入分析

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（一）发展规划分析

目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。2005年某某市人均地区生产总值已超过2000美元大关，“十一五”时期，人均地区生产总值预计可达4000美元到5000美元，这将使某某市的经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，国际化、市场化整体提升的新阶段，为我市在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。

党中央国务院关于?进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知?中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

某某市十一五规划中指出坚持“改造旧区，控制新区，完善功能，保持和谐”的原则，切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展普通商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人的全面发展。“十一五”期间，全市房地产开发投资达40亿元，其中住宅建设投资35亿元；住宅竣工面积达到245万平方米，人均住房达

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26平方米。2007,住宅竣工建筑面积达50万平方米，90平方米以下住房建筑面积达40万平方米，共5000套。2008年，住宅竣工建筑面积达40万平方米，90平方米以下住房建筑面积达30万平方米，共4000套。由此可见，商品房的开发建设符合国家和地方的近远期发展规划。

（二）产业政策分析

对棚户区进行拆改造，建设经济适用的商品房住宅，不但可以推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。该项目的建设符合?中华人民共和国房地产管理法?、?中华人民共和国土地管理法?、?中华人民共和国建筑法?、?城市房地产开发经营管理条例?、?城市房屋拆迁管理条例?等国家相关法律法规。房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求求。

（三）某某房地产开发有限公司是经工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业。***小区小区工程项目的建设已经规划部门、土地部门、消防部门、环保部门、工程建设质量管理部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。

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