政治经济学中关于地租理论的认识

关于地租理论的认识和再认识

———针对国内房地产现状的思考

以前提到“地租”，我总会想到《白毛女》中的经典桥段：年近岁末，杨白劳的苦苦哀求，黄世仁的咄咄逼人，喜儿的身不由己，深刻揭露了封建社会下土地所有者依靠土地所有权极尽压榨农户以获得重租厚利，或借此达到罪恶目的的丑陋本质。最近系统的学习了地租理论，使我对“地租”也有了更全面、更深刻的认识。

伴随着土地所有权的出现，地租应运而生。地租简单的说就是我们所说的土地使用权的价格。地租最早产生于奴隶社会，在封建社会和资本主义社会的土地私有制制度下最为明显，而现阶段，在社会主义社会仍然存在地租。西方经济学中关于地租的理论有古典政治经济学的早期地租理论，亚当·斯密和大卫·李嘉图等人的地租理论，庸俗政治经济学的地租理论进和现代西方经济学的地租理论，而马克思主义的地租理论是批判地继承和改造资产阶级早期地租理论的基础创立和发展起来的，具有现实性和广泛性。学习马克思主义地租理论对我国城镇建设，土地资源合理配置，处理人与土地之间的关系具有现实的指导意义。

由于在城市中成长，生活，求学，因而我对地租理论中关于城市建筑地段地租理论产生浓烈的兴趣，并有相对深刻的理解。城市建筑地段地租有一下三个特点：（1）土地位置对级差地租的决定性影响；（2）建筑地段地租表现形式主要是级差地租Ⅱ即由于对同一块土地连续追加等量投资而具有不同生产率所产生的地租；（3）建筑地段地租最终由建筑物使用者支付；（4）由于城市工商业的发展和人口数量的增加，建筑地段地租中垄断地租较为突出。以上特点使我自然地想到了近几年快速发展的中国房地产业。

房地产业被认为是世界上最大的买卖，在经济领域扮演着着重要的角色。房地产业在二战后的经济复苏中扮演着救星的角色。2009年中国经济逐渐走出世界金融危机的阴霾，其中房地产业的经济拉动也功不可没。但所有事物都有两面性，房地产业并不是例外。近30年来全球或区域经济金融危机，包括上世纪90年代初日本房地产崩盘，1997年香港楼市崩盘，最近的美国次贷危机以及迪拜债务危机均以房地产泡沫破裂为导火索，并产生深远的影响。而上海房地产业的泡沫化已经在今年的世界经济现象排行榜中名列前茅。

在当前经济快速发展的情况下我们不难看出，有限的土地供给已经不能满足我们对土地的巨大需求，表现在“地租”上就是不断上涨的土地价格。以迪士尼的落户上海为其房地产业带来的影响为例。11月5日，上海市政府宣布迪士尼项目正式获批不到两个小时，被称为“5年来上海首块迪士尼宅地”的浦东新区川沙新市镇A08-03 住宅地块，以11.9 亿元人民币成交，楼板价高达每平方米14024 元，溢价264%。这块并不在迪斯尼主题公园规划用地周边的“迪士尼宅地”的使用价格已经远远完全出乎人们的意料。在此事例中，土地位置对地租的影响以及垄断地租的表现是显而易见的。迪士尼主题公园的承建为此地区带来多元化的发展方向，级差地租的表现也会愈加突出。高价售出的土地，政府获利的同时，开发商也必然会提高房价，从而实现资金回本和获得厚利，那么，高房价的最终的承担者就是购房者了！与此同时，上海整个房地产业的房价呈现怎样的情景，我们也就可想而知了。诚然，迪士尼主题公园必然会为旅游产业及相关经济带来巨大的拉动效应，但如此高的溢价表现出的盲目性和泡沫化也令人堪忧。

不仅仅是上海，全国范围内久涨不下的房价给居民的住房问题又大大增加了了难度。针对这一问题，温家宝总理在12月27号接受新华社记者的独家采访中提出令了抑制房价过快上涨的四项措施：第一，要加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造。第二，要鼓励居民购买自住房和改善性的用房，与此同时，要采取措施抑制投机。第三，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。第四，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。事实上，在我国现行的土地政策和房地产背景下，政府的政策和调控有很着非常重要的作用。若能够实现以上几点，相信我国的房地产业一定能够在健康的道路上发展。

房地产业与土地价格是紧密相连的，而土地价格又是资本化的地租。所以，系统的地租理论对房地产业的发展有很好的指导作用。在今后的学习中，我们应该结合西方经济学，微观、宏观经济学中的理论，并理论联系实际，以帮助我们解决现实生活中的问题。