酒店式商务公寓运营模式简要
南宁酒店式商务公寓运营模式简要一、桂林、南宁市已售部分“产权式”酒店项目情况表
项目名称地址
开发时
间及销
售情况
销售价
格（元
/m2）以
套内面
积计
操作手法业主收益
银行按
揭
客房数
（间）
装修标准及
酒店配套
房价（元/
天·间）
金色领地桂林中
山南路
2005年
开发，已
售罄
均价
4300
承诺客户收益，客户
与物业管理公司签订
10年的租赁合同，头
三年租金可一次性冲
抵首付款
租赁期内3年（年回报8%）
或10年（年回报7%，即1-3
年年回报8%，4-6年年回报
6%，7-10年7%）的返租销售
手法。
按揭六
成15年
170
简单装修、配
备家具、电
视、空调、电
热水器等；设
大堂
标间：120
彰泰青年国际桂林翠
竹路
2006年，
已售罄
均价约
5200，
含装修
费用
1000
酒店先经营后销售，
业主和开发商签订委
托6年经营协议，由
开发商再委托酒店公
司进场管理。
租赁期内每年回报为总房款
的6%（含税），每月有一定天
数免费入住权利（天数未定）
按揭六
成20
年，按住
宅利率
231
按三星级酒
店装修，配备
家具、空调、
电视、电热水
器；一楼有大
堂、餐厅
标间：120
桂林饭店桂林中
山路
2006年
11月11
日开盘，
当天售
罄
均价
8300，
含装修
费用
承诺客户收益，客户
与酒店管理公司（香
港邦辉酒店管理公
司）签订15年的租赁
合同；40年产权。
每年总房款7%的收益。每年
有15天免费入住权利；酒店
经营方先行为业主垫付20%
的首期款作为经营信誉保证
金，酒店经营一年内业主无
息返还给发展商。
按揭六
成20
年，按商
业利率
200多
全部按四星
级标准装修，
配备家具、空
调、电视、电
热水器等；
未经营
希尔顿国桂林中
山路
2006年
11月11
均价
5500
承诺客户收益，采取
最低保障和经营分红
酒店经营收入在扣除营业
税、、水电费后的盈余的65%
按揭七
成20
160多
全部按三星
级标准装修，
未经营
际日开盘，
当天销
售约60%
（同日
与桂林
饭店竞
争，处于
劣势，后
期看好）（建筑
面积）
形式；客户与酒店管
理公司（粤海酒店原
高管团队）签订5年
的托管合同；每年由
业主委员会聘请和指
定独立的会计事务所
对酒店财务进行审
计；50年产权。
由全体业主所有，并按照业
主投资比例进行分配，年回
报收入保证不低于总房款6%
的收益，上不封顶。每年有7
天免费入住权利；酒店经营
方出资30万元设立保证金账
户作为接受业主托管和保底
回报的押金。
年，按商
业利率
配备家具、空
调、电视、中
央热控供水
等；
圣展独立公社南宁金
湖路
2003年
底，当年
售罄
均价
6500
（建筑
面积）
承诺客户收益，客户
与酒店管理公司（东
方华泰）签订10年的
租赁合同
每年总房款8%的收益。每年
有15天免费入住权利；发展
商提供市值5000万物业作为
业主回报的担保，并写入购
房合同；免10年物业管理费。
按揭七
成20
年，按住
宅利率
216
全部按四星
级标准装修，
配备家具、空
调、电视、电
热水器等；
标间：
180；
商务房：
256
中鼎
万象东方·B 区南宁民
族大道
延长线
2006年7
月B区开
盘，销售
约95%，
还剩余
几套90
㎡左右
户型
均价
4600
（建筑
面积）
无任何保证承诺；可
以自行托管给酒店管
理公司（香港阳光国
际酒店公司）代出租、
经营管理，无规定委
托时限，亦无具体的
分红比例。
业主自负盈亏，酒店管理公
司不承诺回报，只提供最低
的租赁或经营价格，不保证
是否能租赁或经营，仅按照
实际租赁天数或经营收入返
还给业主，业主只需支付托
管酒店一定的中介或成本费
用。
按揭七
成20
年，按住
宅利率
180多
全部按四星
级标准装修，
配备家具、家
电、生活用品
等；
A区整体
交锦江之
星酒店管
理公司进
驻经营，
目前不对
外销售
二、本项目建议：
（一）全部按照酒店四星级装修，配家具、家电、生活用品。
（二）综合以上项目的优点，业主购买物业后，投资类型采取自用型、半自用型、全委托经营型结合的灵活方式（由业主自行选择）， 自用型：自己处置使用，不享受酒店提供的投资回报，自行交付管理费用以及自己物业发生的水电、电视、电话、宽带等费用。
●半自用型：根据需要自己处置使用；在闲置时期可以交给酒店管理公司进行经营，所得收入按照双方约定进行分配，业主所得税自负。
●全委托经营型：10年每年7%—8%回报（税金自负）+每年21天免费住宿+10年免物业管理费+（扣除相关回报业主的费用以及酒店税收、人工、
损耗等成本后收入的50%分红，根据全体委托方业主各自投资数额比例分配，税金自负）。该回报比圣展独立公社大，具有强吸引力。但考验酒店的经营能力。（蓝色字体部分可给可不给，建议给，具体分红比例再协商）
（三）业主、开发商、酒店管理公司三方关系
●业主与开发商之间仅仅是甲乙双方买卖住宅的关系，与酒店经营无任何瓜葛，按照正常的购房合同程序进行；其内容不涉及任何返租回报等违
反国家规定的事项；
●酒店管理公司是开发商聘请或指定的酒店物业管理方，其经营风险与开发商无关系（除非开发商自己经营，并聘请了该酒店管理公司作为顾问），
该酒店管理公司负责酒店的经营，并向其委托方——业主提供每年固定的投资回报或分红。酒店管理公司提供100万资金（也可由开发商间接出资进行形式担保）作为保障回报的押金（具体金额再确定；若开发商自己经营酒店，建议将自留的酒店物业换算成市值作为担保押金，增强业主投资信心，加快销售进度；当然，也可以不用押金担保[如桂林饭店和彰泰青年国际]，但在圣展独立公社有前提的情况下，可能会影响投资信心）。
●业主与酒店经营方签订托管协议（委托经营和代出租管理关系，非包租协议），在不影响酒店经营的前提下，业主可以灵活自行处置房产（可转
让、抵押、继承等，而包租情况下一般是不允许的），但需提前书面通知酒店经营方。在经营期间，业主与开发商没有任何的纠葛关系，与购房无关。若有分红，则需成立业主委员会对酒店经营收入进行监管。受托的酒店管理公司按照全委托经营型的方式按月支付给业主。
（四）关于本项目“产权式”酒店的实质
●因银行对所谓的“产权式”酒店禁止贷款，建议采用“酒店式商务公寓”的名称进行申报，产权类型还是住宅，拥有70年产权。
●实际推广操作时，购房归购房，没有任何的经营回报承诺，仅强调投资本项目的高收益性和安全性的文字内容，而不体现具体的投资回报数额；
但可巧妙间接地作投资本项目的收益对比。
●尽管操作仍然是“产权式酒店”的内容，但产权与经营权已经明确分离，业主与开发商、酒店经营方的关系是截然分开的，避免了政策上的约
束。
（五）托管期及托管后的主要处置条款
●托管期内，业主免费住宿时间需提前一周预约，若个人房间因已有主客等原因未能安排，则由酒店方安排到其它同类型房间；超过标准，则业
主付费。在黄金周期间和重大节庆、政府活动期间，业主未竟酒店经营方书面许可，不得使用个人免费用房指标。
●业主在非免费住宿时间住宿，享受股东优惠价，具体协商。
●业主在托管期内不得主张房屋的分配占有权、使用权。
●托管期内，业主不得干涉酒店正常经营管理和物业租价，物业租金标准由酒店方根据市场行情制定并予以执行，业主予以监督。
●业主为酒店介绍客源，可享受酒店管理公司给予的特别提成奖励。
●托管期内，酒店方对托管物业享有占有权、使用权、收益权、转租权、管理权等权利。
●托管期内，酒店方有权对委托楼层进行平面布局调整，但托管期满，酒店方应恢复原状交还业主。，
●酒店管理公司按月准时支付业主收益，每逾期一日按日万分之三付违约金。
●任何一方单方修改或解除合同视为违约，违约方需向守约方合同期内经济损失，并按每个房间一次性支付违约赔偿金十万元。守约方继续要求
履行合同的，应继续履行合同。
●若业主干预酒店正常管理活动，业主应赔偿由此给酒店管理方造成的经济损失，包括可获得利益损失。