目标成本测算编制说明
目标成本测算编制说明
一、测算依据：根据报规图及现场部分施工图进行测算
二、价格依据：根据市场价及定额价进行测算
1、对总建筑面积进行了调整，新的报规图面积为172389.67㎡，二次上报目标成本测算按照新的面积进行测算
总建筑面积为172389.67平米，主体结构为全现浇剪力墙，断桥铝合金门窗，商业墙按玻璃幕墙考虑，外墙为暖色人造石。以下为建安成本的数据来源（按建筑面积算）
一、土地成本：新增加的地块为两地，1圣灯公园按1：1比例补
偿完我公司后还有约14亩需购买，2、另一块是敬老院地块有24亩需购买，按市场价200万/亩暂估土地款，共需7600万元。契税按土地款的3%计取，印花税按土地款的0.5‰计取
二、前期费用：
2.1.1可行性研究费含可行性研究报告费3万元，可研报告编制及评审费
3.64万元共计6.64万
2.1.5招投标代理费：原合同为28.5万（包括勘察设计场平监理和施工总
承包等）根据合同总每每增加一次增加5万，暂估增加2次10万元
共计38.5万元此项费用暂定为甲方支会，待签订总包合同后再确定
是否与总包共同承担。
2.1.6工程造价咨询费原合同为112.11万元，由于面积增加相应增加咨询
费用合每平米7.5元*172389.67㎡=129.29万元
2.1.7工程监理费合同价169万，原面积14.86万平米，合每平米11.38元
由于面积增加相应费用也增172389.67*11.38=196.055万元
2.1.9其他费用包括：公司开办费29.5万，（开立基本户，增资验资办理工
商注册登记、开发资质办理，税务登记变更等手续费）
2.2.1土地评估费暂估15万元
2.2.3环境评估费：环境评估报告费8.4万元
2.2.5消防性能化评估暂无
2.2.6节能评估按建筑面积每平米0.8元计算
2.2.7地震评估按建筑面积每平米0.8元计算
2.2.8地质灾害安全评估按每平米1.5元计算（常规是1.5-3元）
2.2.10其他费用（含新增地块的补充立项备案费）暂估5万元
2.3.1勘察费（含初勘12万，详勘合同75.9万，补勘暂估30万）
2.3.3测绘费（含地形测量合同3万，增加地块后加0.8万（0.32元/㎡），
增加地块后建设用地定桩费50万共计53.8万）
2.4.8主体施工图设计（含主体结构设计1174.1万元，弱电设计费40万元）2.4.12园林景观设计：含园林景观设计费299.34万元，景观护坡及挡土墙
结构设计费10万元，园区内市政道路设计36万，市政路灯设计费
23万，红线外护坡绿化，景观设计费50万元）共计418.34万元
2.4.13市政专项工程咨询（含市政咨询费30万，其他咨询费5万元）
2.4.15样板间精装修设计费：（LA-1）42万,（H）110万（L3）20万（S1）
户型60万共计232万
2.4.16会所及售楼处精装修设计，售楼处50.2万元，会所560万（参照之
前几个户型的精装修暂估每平米设计费1100元）
2.4.18其他费用：含单体方案建筑设计咨询费124万，建筑泛光照明设计
费25万共计149万
2.5.1.3规划手续费：按配套费每平米30元，总面积172389.67㎡
*30=5171690.1元
2.5.1.5 根据当地文件质量监督费为免费。
2.5.1.8招投标管理费为建安总价的0.2%计取
2.5.1.9档案管理费：根据当地档案管收费标准为每建筑平米0.1元
2.5.1.10散装水泥费用及新型墙体费用：新型墙体费用为8元/m2，考虑到
散装水泥费用，按10/m2计算，预计能够部分返还。
2.5.1.12人防异地建设费：4656万，（按当地文件规定，按现规划设计方案，
船舶目标成本-造船成本核算方法
??船舶包括驳船、散货船、集装箱船、油轮、军船等，其材质主要为钢材，小型船舶也有以水泥、木材、铝合金、玻璃钢为主要材料的。船舶吨位由几百公斤至几十万吨不等。大型船舶结构比较复杂，造价可达几亿美元，建造周期长达好几年。我国自1995年以来一直为世界造船业三强，随着市场经济的逐步推进，船舶运输企业各类改制、重组、上市等经济行为也日益增多，评估人员在工作中经常会接触各类船舶价值评估的业务。?? ??如果评估船舶采用重置成本法，则以普通钢质船为例，其重置全价包括材料费用、设备费用、人工费用、生产专用费、期间费用、利润及税金六大部分，其中材料费用、设备费用、人工费用为直接成本，构成船舶重置全价的主要部分。?????? ??一、材料费用?? ?? 船舶的材料包括钢材、焊接材料、涂装材料、电缆、辅料及其他材料。??? 1、钢材???? 1）钢材净重?? 钢材是船舶的主要材料，按船舶主尺度估算法进行估算：???? 钢材净重的估算：???? g=K1（L×B×H）?(1)?? 其中：g－船体耗用钢材净重（吨）??? K1－钢料耗用系数（见表1）???? L－船舶总长（米）??? B－型宽（米）???? H－型深（米）?? 表1钢材系数?K1的取值?? 2）钢材实际消耗量?? ?? 由于船舶零部件尺寸规格不统一和钢材供应的尺度问题，钢材不可能得到100%利用，在确定钢材实际消耗量时必须考虑钢材利用率。??? G=g/钢材利用率?（2）???? 其中：G－钢材总重（吨）??? g－船体钢材净重（吨）??
根据评估人员对有关船厂及金属结构制造厂的直接和间接调查，钢材的一次利用率在80~85%左右，二次利用率为3~7%，合计钢材利用率为85~90%。??? ?2、焊接材料?? ??焊接材料包括电焊条、焊丝、焊剂、钎料等，是构成船舶重置全价的重要内容。焊材的熔敷金属量以及在施焊过程中各种工艺性损耗是决定焊材消耗量的主要因素。焊接材料的选用必须与船舶所耗钢材的牌号相适应，全船焊接材料总消耗量的估算，主要依据全船钢材的总消耗量而定。?? ??焊接材料费用?=?G×K2×焊接材料单价?（3）???? 其中：K2—焊材消耗系数???? G—?钢材总重（吨）???? 焊材消耗系数K取值见下表???? 表2?船焊材消耗系数K2 我们可以发现，上表中船舶吨位越大或全船钢材消耗量越多，则焊材占钢材消耗量的比例就越小；反之则比例增大。???? 3、涂装材料?? ?? 1）涂装材料主要指油漆，其净消耗量由式（4）确定，???? Gy1?=?L×（B+H）×K3?（4）???? 其中：Gy1－油漆净重（吨）???? L－船舶总长???? B－型宽???? H－型深?? K3－每平方米油漆重量 2）油漆实际消耗量????Gy?=?Gy1×I/K4?（5）?? ??其中：Gy－油漆实际消耗量??? ? I－油漆稀释系数，取1.15-1.2? K4－油漆工艺消耗系数，取0.5-0.55??? ?4、电缆??
《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》
《新版目标成本测算表使用指引》 综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采 用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
地产成本岗工作经验分享-10目标成本(方案设计阶段)9.项目方案版目标成本编制说明
XXXX项目 方案阶段目标成本 编制说明 1、编制依据：设计部提供的旭辉朗香郡方案阶段平面图纸及经济技术指标（2014年1月14日市长会通过， 2014年3月25日内部方案调整完成）。 2、范围说明：本项目包含高层住宅（18F）、洋房（6、10F）、商业（含公建配套）、和地下车库四种物业 形态，总建筑面积为213922.85平米，总可售面积为165176.2平米，可售面积与总建筑面积相比为77.21%（旭辉澜悦湾为84.97%，嘉兴御府为74.5%），可售比偏低。 3、地下车库面积为47487.6平米，与总建筑面积相比为22.2%（旭辉澜悦湾为10.38%，嘉兴御府24.49%）； 地下单个车位的平均面积30.1m2/个，符合限额设计指标31m2/个。 4、本次测算按照住宅地上纯毛坯房计算，无批量精装修工程； 5、朗香郡项目总目标成本：可售面积单方造价为6470.9元/m2，包括土地成本、前期费用、建安费用、基础 设施费用、公建配套费用、开发间接费、期间费用，不包括营业税及附加、所得税等；包含前期费用、建安费用、基础设施费用、公建配套费用等四项费用可售面积单方造价为：4030.26元/m2 ，建筑面积单方造价：3111.88元/m2； 6、建安成本中，主体工程建筑安装费中价格及消耗量指标主要参考总包招标价格、集团战略价格、嘉兴御府 项目价格及嘉兴市场行情，方案版图纸计算的消耗量。 7、开发间接费按总货值的2.8%计取；其中开发间接费占70%；管理费占30%。 8、销售费用：2488.61万元，按总销总额138255.96万元的1.8%提取（营销部提供）。 9、开发间接费用中贷款费用1838.85万元（开发贷款2.3亿元，基准利率6.15%上浮30%使用1年。 10、土地成本：32115万元（按土地购置费、土地契税、土地登记费、土地滞纳金之和计算，其中土地滞 纳金205.59万元，招商引资返款350万元）。 11、四项建面成本费用主要说明： 1)前期建面费用：212.59元/m2，其中设计费为62.57元/m2（其中方案设计费21元/m2，施工图设计 费24元/m2），竣工办理费108.26元/ m2； 2)建安建面费用：2465.4元/ m2，其中18F高层建面成本为2033.21元/ m2；洋房建面成本为2315.44元 /m2；沿街商铺建面成本2779.14元/m2；地库建面成本3444.55元/m2；具体消耗量指标见关键指标表； 3)外立面说明如下： A.18F高层外立面考虑为平涂（暂估单价35元/平米）+局部线条及空调位普通平涂（暂估单价30 元/平米）；1-3F做真石漆（暂估单价85元/平米）；保温按照35厚外墙无机保温砂浆II型（暂估
项目责任成本测算办法
项目责任成本测算办法 1 范围 本办法适用于公司、分公司及项目部。 本办法主要包含工程项目标价分离的原则、工程项目成本分类、工程项目标价分离费用组成及计算方法、工程项目标价分离工作步骤、工程项目标价分离工作考核五部分内容。 2 定义 标价分离 是指工程项目的中标价或合同价与项目责任成本（价）的分开。 标 是指承包方向发包方承诺并获得认可的完成所承包内容需发包方支付的工程款。 价 是指在既定的施工环境和市场条件下，根据企业现有的生产力水平、管理特点，按企业费用支出标准计算，项目部为完成工程合同义务而支出的各项费用总和（或项目部为完成所签订的项目管理目标责任书的预计支出），即项目责任成本。它不包含企业经营效益、企业管理效益、政府规费及税金、企业管理成本、企业管理风险、市场风险和合同外的资金风险。 3 职责 公司 1) 成立标价分离管理领导小组指导分公司对项目目标成本进行测算和标价分离工作。 2) 考核项目施工期间责任成本执行情况和考核项目竣工后责任成本执行结果。 分公司 1) 组建目标成本测算小组进行项目目标成本测算和标价分离工作。 2) 新承揽项目标价分离率必须达到100%。 3) 在项目中标后28天内，完成标价分离方案和测算成本的编制，并报公司合约部门备案。特级项目或特殊项目的标价分离时间可酌情延长。 4) 按工程的形象进度节点或时间节点对项目部进行标价分离后的节点考核。 5) 工程竣工后，对项目进行责任成本的最终考核，按本“办法”规定的责任成本范围对项目责任成本进行整体核实后，特级项目上报公司合约部审批，其他项目报公司合约部门备案。 项目部 1) 施工期间的责任成本控制、核算与分析。
目标成本管理作业指引
第二章目标成本管理作业指引1.流程概况
工作程序 1.1.资料准备阶段 1.1.1.成本控制中心收集以下相关资料： 1)规划设计草案、建造标准及以前竣工的类似工程的数据指标。 2)收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准信息。 1.2.编制阶段 1.2.1.初步设计阶段的成本概算经评审确定后3日内，成本控制中心组织总工室、营销策划中 心、工程管理中心和财务管理中心召开成本分析会，提出各项成本测算要求。开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理中心负责提供数据，土地费用由集团投资管理中心提供，政府报建报批费用由项目开发中心提供数据，勘查设计费用由总工室负责提供数据，营销费用由营销策划中心提供，工程前期费用（拆造补偿、外围协调等）由工程管理中心提供数据，其他各项由成本控制中心负责按照类似工程的经验数据进行测算。 1.2.2.测算过程中遵从个下原则：量价分离、根据经验和通过计算确定工程量、根据经验或单 价分析确定单价、计算合价。 1.2.3.原则上初步设计审批完成后15天内目标成本必须定稿，成本控制中心编制完成后及时 报分管领导审批，报总经理审定，需要上报集团及时报集团确定。 1.2.4.目标成本测算完成后，按使用功能进行成本分摊。 1.2.5.成本控制中心汇总各项成本科目测算数据，编制《目标成本控制指导书》并交分管领导 审核，最终经总经理批准，作为项目实施阶段正式的成本控制目标。《项目初步设计阶段建安成本概算》审批完成后1月内，成本控制中心应完成《目标成本控制指导书》编制。 1.3.对比分析阶段 1.3.1.目标成本测算完成后，成本控制中心负责和类似的工程进行对比分析，找出成本差异， 进行成本分析。 1.4.确定目标成本应遵循的基本原则 1.4.1.标杆瞄准 1.4. 2.在项目选择和项目策划阶段，营销策划中心通过市场研究提供销售价格市场标杆，成本 控制中心应通过工程成本市场标杆以及非工程成本市场标杆确定目标成本。
目标成本测算表使用指引万科版
《新版目标成本测算表使用指引》综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用 的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。 对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。 二、跨期成本分摊 1、地价的分摊
目标成本测算编制说明
目标成本测算编制说明 一、测算依据：根据报规图及现场部分施工图进行测算 二、价格依据：根据市场价及定额价进行测算 1、对总建筑面积进行了调整，新的报规图面积为172389.67㎡，二次上报目标成本测算按照新的面积进行测算 总建筑面积为172389.67平米，主体结构为全现浇剪力墙，断桥铝合金门窗，商业墙按玻璃幕墙考虑，外墙为暖色人造石。以下为建安成本的数据来源（按建筑面积算） 一、土地成本：新增加的地块为两地，1圣灯公园按1：1比例补 偿完我公司后还有约14亩需购买，2、另一块是敬老院地块有24亩需购买，按市场价200万/亩暂估土地款，共需7600万元。契税按土地款的3%计取，印花税按土地款的0.5‰计取 二、前期费用： 2.1.1可行性研究费含可行性研究报告费3万元，可研报告编制及评审费 3.64万元共计6.64万 2.1.5招投标代理费：原合同为28.5万（包括勘察设计场平监理和施工总 承包等）根据合同总每每增加一次增加5万，暂估增加2次10万元 共计38.5万元此项费用暂定为甲方支会，待签订总包合同后再确定 是否与总包共同承担。 2.1.6工程造价咨询费原合同为112.11万元，由于面积增加相应增加咨询 费用合每平米7.5元*172389.67㎡=129.29万元 2.1.7工程监理费合同价169万，原面积14.86万平米，合每平米11.38元 由于面积增加相应费用也增172389.67*11.38=196.055万元 2.1.9其他费用包括：公司开办费29.5万，（开立基本户，增资验资办理工 商注册登记、开发资质办理，税务登记变更等手续费）
2.2.1土地评估费暂估15万元 2.2.3环境评估费：环境评估报告费8.4万元 2.2.5消防性能化评估暂无 2.2.6节能评估按建筑面积每平米0.8元计算 2.2.7地震评估按建筑面积每平米0.8元计算 2.2.8地质灾害安全评估按每平米1.5元计算（常规是1.5-3元） 2.2.10其他费用（含新增地块的补充立项备案费）暂估5万元 2.3.1勘察费（含初勘12万，详勘合同75.9万，补勘暂估30万） 2.3.3测绘费（含地形测量合同3万，增加地块后加0.8万（0.32元/㎡）， 增加地块后建设用地定桩费50万共计53.8万） 2.4.8主体施工图设计（含主体结构设计1174.1万元，弱电设计费40万元）2.4.12园林景观设计：含园林景观设计费299.34万元，景观护坡及挡土墙 结构设计费10万元，园区内市政道路设计36万，市政路灯设计费 23万，红线外护坡绿化，景观设计费50万元）共计418.34万元 2.4.13市政专项工程咨询（含市政咨询费30万，其他咨询费5万元） 2.4.15样板间精装修设计费：（LA-1）42万,（H）110万（L3）20万（S1） 户型60万共计232万 2.4.16会所及售楼处精装修设计，售楼处50.2万元，会所560万（参照之 前几个户型的精装修暂估每平米设计费1100元） 2.4.18其他费用：含单体方案建筑设计咨询费124万，建筑泛光照明设计 费25万共计149万 2.5.1.3规划手续费：按配套费每平米30元，总面积172389.67㎡ *30=5171690.1元 2.5.1.5 根据当地文件质量监督费为免费。 2.5.1.8招投标管理费为建安总价的0.2%计取 2.5.1.9档案管理费：根据当地档案管收费标准为每建筑平米0.1元 2.5.1.10散装水泥费用及新型墙体费用：新型墙体费用为8元/m2，考虑到 散装水泥费用，按10/m2计算，预计能够部分返还。 2.5.1.12人防异地建设费：4656万，（按当地文件规定，按现规划设计方案，
某地产股份有限公司目标成本管理作业指引(DOC 6页)
目标成本管理作业指引 编制日期 审核日期 批准日期
一、作业指引目的 提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，落实“可研版目标成本-规划方案版目标成本－施工图版目标成本－动态成本－结算成本”的全过程管理原则。 二、适用范围 适用于公司开发项目的目标成本编制与管理。 三、定义 3.1目标成本：是公司基于市场状况、项目定位规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标 利润进行、结合市场价格行情以及对未来风险的预估预先确定的，经过努力所要实现的成本指标，以管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出。 四、职责 4.1成本监控中心 4.1.1成本监控中心是区域成本管理的专业管控部门； 4.1.2审核核算中心编制的目标成本； 4.1.3监控动态成本控制，备案月度的动态成本报告； 4.1.4负责成本数据库的建立和维护工作。 4.2地区核算部 4.2.1地区核算部是地区公司项目成本管理的执行部门； 4.2.2负责编制地区公司的项目目标成本； 4.2.3负责地区公司项目的动态成本控制、编制月度的动态成本报告。 4.3工程、设计、开发等各专业职能部门 4.3.1按权限参与项目目标成本的评审； 4.3.2提供项目目标成本测算所需资料。
五、关键活动描述 5.1目标成本的组成和内容 5.1.1目标成本文件主要为：《目标成本测算文件》； 5.1.2《目标成本测算文件》包括：《目标成本测算表》、《目标成本测算及拆分指引》。 5.2目标成本管理原则：深化可研版原则、客户导向原则、事前控制原则。 5.3目标成本文件的编制：目标成本测算表的编制 5.3.1项目规划方案确定后，地区公司负责人应召集开发、设计、工程、销售、核算、财务等相 关部门，共同编制项目目标成本，由核算部门汇总、审核、修订后，作为目标成本录入的依据。随项目开发不断推进，当施工图确定，各项目应深化编制施工图版目标成本，以更有效指导目标成本管理工作。 5.3.2各地区公司应参考当地相关政策、收费文件、该项目的产品定位、当地类似工程的经验数 据，并考虑项目的自身特征与风险因素进行目标成本编制。 5.3.3编制依据： 1)可研版成本测算资料及地块地质等资料； 2)经政府审批的规划指标及规划设计方案； 3)各产品类型的建造标准、交楼标准； 4)政府对房地产相关的收费标准； 5)财务部提供的财务费用、各项税费等； 6)以往类似项目的造价指标和当地的市场价信息。 5.3.4编制要求： 1)目标成本应采用公司统一的《目标成本测算表》进行测算。 2)目标成本按项目开发期分期编制。 3)目标成本测算应做到量价分离、分摊合理、测算精细、依据充分。 4)目标阶段成本测算与可研阶段成本测算不一致之处应有充分的依据和说明，且应对差异 进行分析说明。 5)目标成本的制定应具备可追溯性，编制目标成本的各项资料应及时收集、整理、归档。 5.3.5注意事项： 1)目标成本的测算应充分考虑到各项风险因素，设置详细的风险费用项，以风险概率形式 体现项目成本的风险。
目标成本管理制度
目标成本管理制度 成本是反映一个企业工作质量的综合性指标，是衡量企业管理水平的标尺；为了提高成本控制及管理水平，建立行业先进合理的目标成本管理体系；制定成本管理办法为目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 目标成本：目标成本是企业综合市场及行业造价水平、考虑未来市场波动及结合本企业管理水平和历史经验制定的，在一定时期内经过努力索要实现的成本目标，是项目成本的控制线 动态成本：动态成本反映的事项目实施过程中的预期成本，动态管理是通过实时反映目标成本和动态成本的差异，从而在过程中及早预警，以便研究分析问题、制定对策，以期达到控制成本的目的。 阶段目标成本：按项目开发的不同，依据各阶段的规划指标、图纸等资料而编制的各个阶段性控制成本，分为投资测算阶段目标成本、方案阶段目标成本、主体施工图阶段目标成本。 一、职责 1、实施执行成本管理制度 2、及时、准确编制项目目标成本 3、及时对合同、设计变更、现场签证洽商变化进行统计，在目标成本及动态成 本中及时体现。 4、按时上报动态月报 目标成本管理 二、编制原则 1、各阶段目标成本应遵循后阶段小于前阶段的原则（即：投资测算成本>方案阶段目标成本>施工图阶段目标成本） 2、成本合约部负责建造成本的编制，包括前期开发费用（报建报批费用明细由投资部门提供）、主体建安工程、室外工程、配套工程、间接费（含工程管理、物业管理完善中的公用设施维修基金和物管用房装饰、其它间接费用，其它不含在建造成本中） 3、编制目标成本前，应先进行市场及行业调研，依据市场行情、国家政策及项目特征等因素进行调整而形成目标成本。 4、工程项目成本控制对象：以单位工程或分部、分项工程成本为控制对象。 5、成本核算对象一经确定不得擅自变动。 三、目标成本控制 直接成本的构成 1、人工费： 指直接从事建筑安装工程施工工人（包括施工现场制作构件人工，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的基本工资、生产工人辅助工资、奖金、津（补）贴、职工福利费、生产工人劳动保护费、工人个人缴纳的社保费。 2、材料费：
目标成本编制管理规定
目标成本编制管理规定文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
目标成本编制管理制度 一、适用范围 适用于各项目目标成本形成及审批执行。 二、职责 （一）成本部 1.组织编制成本管理相关标准模板、模型，并负责成本管理模板、模型的完善和维护。 2.协助发展部编制可研阶段的目标成本测算。 3.负责概念设计阶段多方案成本测算比较。 4.负责项目方案设计阶段成本测算，编制方案阶段目标成本，参与方案设计成果评审，提出成本优化意见。 5.负责项目扩初设计阶段成本测算，编制扩初阶段目标成本，参与评审扩初阶段设计成果，提出成本优化意见。 6.根据扩初阶段目标成本，协同各部门编制《项目合约规划》，会同扩初阶段目标成本上报审批，作为成本控制依据。 7.负责编制施工图阶段的目标成本，并将成果在ERP平台的动态成本中体现。 8.负责项目动态成本监控及反馈，填写项目动态成本月报，评估各项目的成本执行情况，在ERP平台上进行。 9.提出或审批其他部门上报的目标成本调整申请。 （二）采购部 1.配合成本部编制各阶段成本测算，提供材料设备市场价格。 2.在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。 （三）发展部 1.负责编制项目可行性分析报告。
2.根据需要组织设计部、营销部、成本控制中心、财务管理中心等相关部门人员对重要项目调研。 （四）设计部 1.负责提供概念阶段、方案阶段的设计资料。 2.负责提供概念阶段、方案阶段《项目用地技术经济指标》、《项目建造标准》。 3.负责提供方案阶段《项目材料设备部品清单》。 4在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。 5.负责提供施工图阶段设计资料。 （五）营销部 1.负责提供项目定位、产品定位资料。 2.负责提供概念阶段编制《产品深化建议书》。 3.在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。 （六）财务管理中心 1.负责概念阶段、方案阶段的投资分析。 2.结合税务策划编制确定跨期成本分摊和各期产品成本分摊原则。 3.在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。 （七）运营管理中心 1.负责提供概念阶段、方案阶段的项目关键节点计划（至少包括项目启动、开工、开盘、竣工、交付等节点时间）。 （八）前期部 1.在扩初阶段目标成本编制工作中，负责填写本部门合同的合约规划对应的目标成本金额。 三、工作程序 （一）目标成本的概念
万科地产目标成本管理实施细则(含项目成本测算表)
目标成本管理实施细则(参考） １. 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本 和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责 3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检 查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。 3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.１.1 目标成本是公司基于市场状况,并结合公司的经营计划,根据预期售价和目 标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经 济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理 宗旨。 ４.１.２目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。 4．１．３《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。 建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线,由各分项目标成本组成。各 分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 ４.1．4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段,需要注意的已完工程的失败教训。 ４.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况,分析原因，提出成本控制建议。 ４.2 目标成本管理原则 4．２.１市场导向原则:目标成本管理以市场为导向,确保目标利润的实现。 ４.２.２准确严谨原则：目标成本指标应科学准确,每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。 ４.2．3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先
万科地产目标成本管理实施细则 含项目成本测算表
目标成本管理实施细则（参考） 1. 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制 订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责 3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、 解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接 事宜。 3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期 售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成 行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责 任书》《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金 额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目 标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用 指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责 的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的 失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原 因，提出成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依 据，保证目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做 到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发 现问题，减少无效成本。 4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并 纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。 4.3 目标成本科目的分类：详附件《目标成本科目分类》 4.4 目标成本文件制订的步骤及时间要求 4.4.1 项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告， 以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项 目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定各项费用的计 划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负 责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计 部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日 内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、 措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实 施方案的造价控制。 4.4.2 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《项目成本测算 表》进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、 报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备 选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的 承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成 《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务指导书》的 一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。 4.4.3 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测 算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程 的经验和“责任成本体系”的要求，编制正式的《目标成本控制责 任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使 用与管理。
房地产公司目标成本审核指引
目标成本审核指引 编制日期 审核日期 审核日期 审批日期 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人审批人
1目的 规范目标成本审核工作，统一解决目标成本审核过程的疑问，提高目标成本评审环节的工作效率和质量。 2适用范围 适用于XX置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及XX集团孵化的地产开发项目目标成本审核。 3编制依据 依据《XX置地开发成本管理制度（2014年1月版）》及《XX置地目标成本编制及审核指引（2015年2月版）》编制。 4术语与定义 无。 5关键活动描述 5.1目标成本审核主体 各大区合约管理部负责审核城市公司提交的所有目标成本资料。 5.2目标成本审核要点 5.2.1目标成本审核要点包括合规性、专业性两类 合规性包括：资料齐全性、基础数据逻辑、成本核算对象、成本归集原则、限额指标对标口径。 专业性包括：前序阶段要点、单方成本指标、建安成本组成。 合规性保证指标口径统一、专业性保证指标合理。 5.2.2合规性审核 城市公司合约主责部门应将编制依据、图纸信息、目标成本编制表单及编制说明等完整资料报大区合约管理部审核。合约管理部需要对目标成本编制资料的完整性、数据的一致性、核算对象/成本分类及归集/限额指标成本归集/方案成果/限额指标对标口径的合规性进行全面审核。审核时限为5个工作日。 5.2.3专业性审核 1.对前序阶段置地总部审核意见的落实情况进行审核，确保前序阶段各项意见均已落实，如未落
实应说明原因； 2.成本指标审核：成本指标有限额指标按限额执行，无限额参照建议区间值： （1）开发成本范围的指标：持有物业GLA 单方、销售物业可售单方。 （2）建筑安装工程范围的指标，按以下业态部位展开给出相应指标值： 独立地下室（地下车库、地下后勤）； 购物中心（地下商业、裙楼商业）； 写字楼（塔楼）； 住宅（多层、小高层、高层、超高层）； 可售商业（底商、独立商业、商业街）。 （3）建筑安装工程分项明细主材价格指标：钢筋、混凝土安装单价。 目标成本编制时参照各项指标值，合约管理部在进行审核时应重点关注，原则上须满足各项指标值，不满足要求应做优化、调整，指标合理后报总部。 新报项目成本指标原则上应优于已评审项目成本指标。成本指标的确定应结合售价、利润率情况适当选配，若利润率情况不好时，应注重成本优化。 6目标成本审核参考体系 总部统一设置FTP 资源共享平台，将以往下发的制度文件、日常工作中的疑问案例库、成本数据库等知识性文件在大区间共享，以供大区在编制及审核目标成本过程中参考。合约管理部负责填写《共享平台需开通权限的人员清单填报模板》并报置地总部申请开通FTP共享平台权限。 6.1疑问案例库 总部定期汇总目标成本审核过程中及大区日常反馈的问题，分类形成疑问案例库，解决 目标成本编制过程中易出现的错误，对于共性问题由总部定期修订相关工具文件。 6.2成本数据库 总部将已审批目标成本项目的成本数据分析整理，形成成本数据库，供大区编制及审核目标成本参考使用。对于已竣工项目，由大区完成成本后评估，总部分析整理后评估成本数据，形成后评估案例库，在FTP 资料共享平台发布。 7支持性文件 下述文件如有更新则参照最新文件实施。 7.1《共享平台需开通权限的人员清单填报模板》
绿城地产集团 成本造价 -目标成本测算(可研版)编制指引
绿城集团 目标成本测算（可研版）编制指引 编制__________ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 审批__________ 日期__________ 修订记录
1目的： 1.1指导各项目可研阶段目标成本测算的制定，规范公司成本数据的归集和 积累； 1.2为获取土地提供参考依据，能够较为准确地测算项目收益情况。 2适用范围： 公司所有项目可研阶段目标成本的编制。 3术语及定义： 3.1目标成本测算（可研版）：在可研阶段进行的项目目标成本测算，为获取 土地提供参考依据。 4职责： 4.1造价咨询公司总部/片区或项目公司成本人员：收集相关数据和资料，进 行可研阶段工程成本测算，包括前期准备费用中的前期工程费、主体工 程、室外管网工程、室外环境工程、公共配套设施等目标成本测算； 4.2集团成本管理部：审核可研阶段目标成本； 4.3集团、项目公司财务部：收集相关数据和资料，进行可研阶段工程成本 之外的目标成本测算，包括土地费用、前期准备费用中的勘察设计费、 规费，工程间接费、工程不可预见费、酒店开办费、开发间接费、期间 费用等目标成本测算，汇集工程目标成本形成可研阶段目标成本测算； 4.4集团运营管理部、建筑规划公司总部、片区或项目公司：提供与相关的 成本信息和数据，如：土地信息、周边配套等，编制填写可研阶段《总
制作审核批准责任部门造价咨询公司体规划指标》； 5集团、片区或项目公司：工作程序： 5.1确定规划指标 测算前，首先填写“总体规划指标表”。可研阶段规划指标为项目总体规划指标。 由集团组织土地拓展时，集团或片区运营管理部提供土地基本信息，建筑规划公司填写总体规划指标表。 由片区或项目公司组织土地拓展时，片区或项目公司提供土地基本信息，并填写规划指标表。
项目目标成本编制作业指引1
项目目标成本编制 作业指引编号：ZGFZ-WI-PR016 版号：A/0 页码：第 1 页共 6 页 项目目标成本编制作业指引 编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
1. 目的 为明确项目目标成本的编制程序和编制方法，明确项目实施过程中的动态成本和责任成本体系控制，明确项目完成后的成本总结工作，达到目标成本指导实际工作的目的，特制定本文件。 2. 适用范围 适用于公司项目工程项目立项阶段到设计管理阶段过程中有关活动的管理 3. 术语和定义 3.1 目标成本：目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和 目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 3.2 《成本测算表》：是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标 成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 3.3《目标成本控制指导书》：是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内 容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 4.职责 4.1.研发部 4.1.1.负责准确提供各类规划指标，提供必要的装饰标准及工程做法(即建造标准)。 4.1.2.在项目进行的各个阶段与成控部门沟通规划指标、结构指标、部品等数据的变化情 况。 4.1.3.对设计图纸的出图时间及图纸质量负责。 4.1.4.负责按照成本指标组织园林建及绿化设计，确保低于成本指标。 4.2.成控管理部 4.2.1.负责收集充足的资料、足够的经验数据来支撑测算。 4.2.2.在立项阶段完成新项目的成本、财务指标分析。 4.2.3.根据其他部门提供的项目产品定位、规划指标和建造标准等基本信息进行成本测算； 并及时与相关部门进行信息沟通，根据实际情况的变化调整目标成本，主持确定目标成本。 4.2.4.负责在各项设计任务书编制前将成本测算指标反馈研发部。 4.2. 5.在施工图设计完成后，成控管理部与各部门共同制订阶段性目标成本，并通过公司
二期目标成本编制说明
二期目标成本编制说明 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
第一部分成本编制依据 一、成本编制依据 1.江苏省和南京市最新有关行政性收费项目的政策、法规、文件。 2.目前集团、浦东公司与各合作单位签订的合同、协议。 3.南京市民用建筑设计研究院有限公司2006年11月设计威尼斯水城二期第四街 区图纸。 4.江苏省现行的建设工程预算定额及收费标准。 5.2006年第10期南京市造价信息。 6.威尼斯水城一期小高层合同价和施工期间造价变更。 7.威尼斯水城二期第四街区投标费率。 8.设计部07年工作初步计划。 9.集团和公司部门职能划分规定。 10.集团和公司相关文件。 第二部分成本组成说明 一、土地费用 内容：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 二、前期工程费 规费 内容：指在取得土地开发权之后、项目开发期间，集团前期部和市政部为项目报建的规费和政府规定计入房地产成本的其他服务性收费。 市政基础设施配套费 （1）内容：指为城市道路、桥梁等城市市政公用基础设施配套建设而筹集的地方
财政性资金 （2）依据：计价格[2001]585号、苏政发[1998]48号、苏价费[1998]286号、苏财综[1998]135号、苏政发[2002]105号、苏价服[2006]225号、苏财 综[2006]42号；《南京市城市市政公用基础设施配套费征收管理办 法》2003年5月2日。浦口、六合两区所辖撤县并区前原县域范围和 江宁区，在市委、市政府确定的过渡期内继续适用县级体制。县城每 平方米75元，中等城市90元，大城市105元。经济适用房和安居房 免交。 （3）成本：小高层、高层、别墅和花园洋房，建筑面积106元/m2（含手续费）。人防易地建设费 （1）内容：城市及城市规划区内的新建民用建筑，必须依法同步建设防空地下室。确因地质条件限制不能修建防空地下室的项目，由人民防空主管 部门审核批准后，按规定交纳易地建设费。除国家规定的减免项目 外，任何部门和个人不得批准减免易地建设费。 （2）依据：中发[2001]9号、苏政办发[2001]140号、南京战区[2002]联字第1号、苏价房[1996]166号、苏防办字[1996]44号、苏防办字[2002]52 号、苏财综[2002]107号、苏价服[2002]294号、宁价房字[2003]240 号、宁财综[2003]528号、宁防办[2003]70号。新建10层（含）以上 或基础埋置深度3米（含）以上的民用建筑按照地面首层建筑面积修 建6级（含）以上防空地下室，应建而未建的项目缴纳：城区每平方 米2800元；新城区（江宁区、六合区、浦口区）每平方米2400元； 县（溧水县、高淳县）每平方米2200元。新建除以上规定以外的居民 住宅楼（包括危房翻建），按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下 室，应建而未建的项目缴纳：城区每平方米2100元；新城区（江宁
目标成本怎么编制
20位成本总分享，目标成本如何编制才合理 2015-06-0325万人在读 白银时代，一方面要找到终端的客户，一方面也要千方百计的节省开发成本，目标成本的管理显得至关重要。 目标成本到底应该由财务部还是成本部主导？成本科目设置的精细程度应管控到几级？设计限额及产品配置标准化程度不高的条件下，市场定位或规划方案版目标成本编制的依据和方法是什么？营销设施建造费是否应计入营销费用，营销费、管理费管控比例是多少？明源【地产成本圈】微信群对此进行了深入的讨论，现将讨论的精华部分整理如下，供各位fans借鉴。 谁来主导 由成本部主导便于成本策划 目前，目标成本成本部和财务部主导的都有，甚至有些公司是信息部主导。但最好还是由成本部、财务部主导比较好。 目标成本由成本部主导，有利于掌握全面成本以及目标的分解与细化。因为目标成本管理是一个体系，编制完了还涉及后面项目建设过程管控。由成本主导，在设计、营销、工程等方面的成本策划与优惠空间会更大一些，而财务主导的话，就没有这方面的优势。而且，成本主导能够体现公司对成本的重视程度，如果目标成本不是由成本部主导，那成本部的功能就被削弱了一半。但成本部无法对营销、行政、财务费用进行准确测算， 然而，目标成本管理需要协调成控、设计、营销、财务、工程等各部门的联动，有一些企业存在成本部协调其他部门不动的现象。财务部是财神爷，而且掌握着核心数据，在协调各部分时，威力更大一些。但财务部没有能力做数据测算工作，不会分析，更多的是做汇总的工作。而且即便是由财务部主导，建造成本肯定也是成控提供的。
目标成本一方面要对接为销售提供定价依据，一方面要为财务提供税务筹划所需的信息，还有一方面为工程管理提高标准。实际操作中，目标成本多由成本部主导，但是项目立项后分期及核算主体由财务税筹确定。 根据财务的结利分期、核算体分类确定后成控才能进行下一步工作。公司可以设置一个成本小组，里面包括财务、成本、工程、设计，由成本部牵头进行整体把控，营销和财务配合测算部分数据，设计部提供基本指标。目标确定后成本合约规划拆分、营销负责营销费用规划拆分、财务负责费用类数据拆分，所有费用支出需经成本把关，签约完成成本拆分数据与财务软件信息共享，所有合同编号与拆分均以成本统一口径。 当然，也有由财务部主导目标成本的，比如和记黄埔。财务部专门招聘成本人员，协同成本和财务，各自对成本负责。营销费用管理费用财务费用销售税金由财务负责，剩下的由成本部负责，部门各司其职。 小结：目标成本由成本部或财务主导都可以，成本主导比较专业，财务管控权力比较大，无论谁牵头运转起来都需要协调各部门。建造成本的管控，合约规划的分解，过程成本监控，都需要由成本主导；财务部主导时，可以招成本专业人员，弥补其功能的不足。 科目设置 3级科目最好管理 目前，开发商测算一般能够做到5、6级，过程管控能够达到4级神知道合约规划末级。但在实操中，管控到末级，实际操作起来难度较大，通常管控到三级，规划余量（风险费用）在三级科目中共享。因为编制目标成本时很多图纸都没出来，靠指标估算的精度是比较低的。 管控越细越不利于发挥成本人发挥想象力，真正好的控制是在既定总目标内完成最好的产品，如果目标成本内允许合理调拨，则能把成本放到刀刃上，这样成本管控才能做到有堵有疏，收放自如。