世联地产策划人员专业发展通道世联
世联地产策划人员专业发展通道世联
晋级前提：1、在考核期无进展商投诉、无公司级别行政处分、无因个人能力问题而项目调换；
2、在考核期间月度考核在C以上，A或B达50%以上，同时具有现职称至少半年以上。
备注：关于表现优异的策划人员，公司可考虑破格擢升。
世联地产置业顾问岗位职责
世联地产置业顾问岗位职责 世联地产置业顾问岗位职责提要：熟悉本地房地产市场及周边楼盘情况，熟练掌握自己楼盘的情况，如配套、交通、户型、法规、质量，价格等 更多精品制度 世联地产置业顾问岗位职责 1.销售员应树立正确的工作态度，以公司的利益为重，敬业爱岗，遵守规章制度，努力做好售房工作； 2.对待客户热情主动，礼貌、亲切、周到，维护公司形象和声誉，但任何情况下避免和客户出现争吵； 3.熟悉本地房地产市场及周边楼盘情况，熟练掌握自己楼盘的情况，如配套、交通、户型、法规、质量，价格等，能流利的解答客户对价格、付款、合同按揭、法律、法规等问题，做到顾问式销售，不误导客户，实事求是，不夸大其词； 4.掌握楼盘的结构、功能、技术指标及工程造价，能给客户提出合理化建议，并能熟练地回答客户提出的问题； 5.善于辞令而不夸夸其谈，待人以诚，与客户保持良好关系； 6.认真完成、如实填写客户登记表（如来电量、来访人数、成交情况、认知途径），每月一交主管部门； 7.通过接待客户，了解客户需求，反馈相关售楼信息给主管或经理，提出销售合理化建议； 8.努力做好售后服务工作，及时回访客户，反馈楼盘质量信息； 9.认真填写认购书，带领客户交纳订金，负责提醒客户按时缴纳各期楼款、按揭款，按时签订房地产购销买卖合同及按揭合同； 10.爱护售楼部财务，以主人翁精神树立成本意识，不允许在售楼部常用热线电话聊天； 11.自觉的维护公司销售机密，不允许将公司销售的情况、价格策略泄露给竞争对手； 12.每月定期向销售主管提交各人工作总结； 13.努力学习知识，扩大知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高； 14.执行部门经理或销售主管安排的其他工作；
世联地产销售员基本素质[120120]
世联地产销售员基本素质[120120] 世联地产销售员基本素质 1、销售人员的素质要求 上进心洞察力忍耐性谦虚 敏捷性积极性诚实易于亲近 责任感充沛的体力良好的记忆力自信心 明朗的个性勤勉性具有爱心冷静 做事的干劲创造性参与的热忱不屈的精神 2、销售员素质与性格的关系 销售人员的任务 有关个人的素质和性格 确定未来客户需要 创造力、机智、想象力、见闻广博、分析技巧 说明楼盘如何配合未来顾客需要 语言能力、文字好、知识丰富、热情 获得未来顾客的合约 说服能力、机智、坚定、博识 处理异议 信心、知识、机智、体谅 激烈竞争情形之下推销 持久、进取精神、信心 每日清单、计划及催付余款之例行报告
有条理、诚实、精细 通过交谈与服务引起顾客的好感 对人友善、态度良好、乐于助人、彬彬有礼 3、销售员基本要求 (1)良好的形象仪表 销售人员必须五官端正、穿戴整洁、仪态端庄大方、礼貌待人。 (2)优质的服务态度 在接待来访客户是要做到三个主动，即主动与客户打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料给客户看。一切以客户为中心，在与客户的接触中，做到彬彬有礼，不允许有对客户不满的情况发生，要具有很强的亲和力。 (3)流畅的表达能力 在语言表达上，一定要达到流畅的程度，说理性强、逻辑思维慎密。 (4)良好的职业道德 不损公肥私、损人利己，不在背后说长道短，严守公司机密。不说公司坏话，善于团结同事、乐于助人，不打小报告、不打击报复，严守公司的规章制度，积极进取，努力学习业务知识。 (5)良好的专业素质 具有一定的专业知识，对营销和房地产有一定的了解，熟悉当地相关政策法规。 新手要求具有好学精神在很短时间里全面熟悉专业知识，提升自己的专业素质。 (6)良好的团队协作精神 善于处理同事之间、部门之间、上下级之间的关系，一切以公司整体利益为重，再在工作上相互协作，不拖后腿。 (7)较强的公关能力 销售于公关是一脉相承的、销售隶属于公关范畴，对客户要善于公关，变迁在客户为目标客户，努力达成交易。
世联地产销售联动手册
世联地产销售联动手册 【最新资料，WORD文档，可编辑】 世联地产销售联动手册 目录 一. 项目联动的规则 二. 联动操作流程步骤 三. 项目联动方案 四. 二三级市场联动操作办法 五. 二三级联动财务管理办法 六. 项目联动总结 附件： 附表1：项目联动申请表 附表2：项目关于“联动销售及奖励支付”的协议 附表3：二三级联动的财务结算流程 联动登记表A（二级转三级） 联动登记表B（三级转二级） 联动登记表C（二级转二级或职能部门联动转介） 联动成交表A（三级主成交） 联动成交表B（二级主成交）
联动成交表C（二级转二级或职能部门联动成交） 为了完善联动制度与流程，将所有联动相关制度重新汇总整理，制订《联动手册》，具体内容如下： 一、项目联动的规则 1、“联动手册”适用于二二级市场联动、二三级市场联动、事业部内部联动、职能部门联动； 2、所有参加联动的项目，必须在取得项目《预售许可证》后，填写《项目联动申请表》（见附表1），经代理部（世联行）领导书面批准后，方可参与联动。同时项目组需提交“联动申请表”与“项目联动方案”（书面及邮件形式）到联动部。同时，联动信息与指标由联动部统一发布与分配（指标分配以事业部为单位，按在售项目占总项目的比例相应分配）；联动部每月接受所有项目的总转介成交量指标50套（纳入考核），超过的需特批；独个项目联动成交指标超过20套/月，需要提前7工作日做好联动计划与申请。 二、联动操作流程步骤（附有流程图） 第一步联动工作准备 1.项目联动前，在联动平台上，阅读“联动手册”，联动根据项目需求做好联动前准备；同时，在联动平台上可以了解世联行的各分行最新情况； 2.填写“项目联动申请表”并办理相关手续；批准后，将申请表提交代理部联动部，联动部在收到邮件后的1个工作日，及时在公司公布联动项目信息； 第二步联动工作执行 一.执行开始 1.严格按照已审批的《项目联动申请表》制定“项目联动方案”以邮件形式发送代理部联动部； 2.对较大的联动指标项目，该项目需做好联动的人员安排，主要是：（1）联动转介/联动成交的数据统计人；（2）项目现场的联动接待、协调工作；（3）项目联动信息与联动部的对接人； 3.联动项目需向世联行市场部（总公司四楼）或直接向分行提交项目资料180份及36张光碟（根据分行数量分别布署，目前36家分行）。
碧桂园房地产营销管理手册
房地产营销管理手册 世联地产 2011年1月1日制定 目录 前言 不依规矩，难成方圆 1.《销售管理手册》是根据公司的规范管理要求，吸收企业文化之精髓，以公 司《员工手册》为基础，适应销售业务特点的管理规范，是销售公司员工工作的依据。 2.本方案宗旨在科学、规范地建立销售部稳定高效的操作系统，提高组织机构 整体动作能力。 3.《销售管理手册》包含销售公司人员分工，岗位职责要求，部门各种业务制 度，流程，现场管理制度及实施细则，驻外管理制度及实施细则，员工行为规范要求，监督措施，奖金提成规定等等。 4.《销售管理手册》既是销售公司的操作系统，又是销售公司的培训手册，销 售公司全体人员必须阅读此手册，如有任何意见和建议可以向销售公司总经理提出，所有人员必须按照相关条款遵照执行。
5.本手册是第一期版本，随着业务的发展，内容会不断充实和完善，陆续推出 新版本。 一、销售公司组建、职责分工和岗位职责 二、销售公司经理职责分工和岗位职责 2.1销售公司经理的个人素质要求 1.应了解企业广利的基本原理和知识； 2.掌握财务管理的基本知识及相关技能，了解相关财务制度和法规； 3.了解市场营销的基本知识，具有洞察市场、捕捉商机的能力； 4.了解人力资源管理的基本知识相关法律法规，掌握人力资源广利的基本程序和方法，善 于用人； 5.了解生产管理的基本过程和标准要求：能够很好地制定企业发展的目标，合理有序的组 织企业生产和经营活动； 6.善于协调和改善企业经营的外部环境；； 2.2销售公司经理专业素质要求 1.熟悉行业的相关政策法规，能利用政策法规为楼盘的销售制造声势； 2.熟悉全国及当地房地产市场行情、掌握市场动态、特点也趋势，能根据市场变化及时提 出销售策略，善于抓住机遇； 3.具有较强的分析能力、应变能力、商务谈判能力能够帮助下属解决销售难题； 4.有丰富的市场营销经验，对销售工作有全面的了解。熟悉经营策略了解竞争手段、价格 水平客户情况善于及时提出应变措施； 5.信息来源广泛、善于交际、接触面广，同客户有良好的人际关系，有处理难题的能力； 6.具有一定的组织领导能力，善于沟通快速调动下属的主动性、积极性，能及时唤起销售 人员的工作激情； 7.把企业放在第一位，具有较强的团队精神； 8.形象端庄，气质优雅，能为提高团队士气努力工作； 9.具有市场学和心理学知识； 10.销售公司经理文化素质要高； 11.熟悉当前主流文化倾向，文化信息资源丰富；
世联地产开盘方案 房地产策划文案
谨呈：深圳信德丰房地产有限公司 擎天华庭 开盘执行报告 世联地产顾问(深圳)有限公司 2002年10月14日
目录 一、开盘时机评估 二、正式开盘前提条件 三、开盘期总策略 四、各项方案汇总 五、费用预估
一、开盘时机评估 1、开盘时机选择考虑因素
一、开盘时机评估 2、开盘时机评估 市场竞争评估： 根据市场的竞争情况分析，项目未来市场的竞争会非常激烈，这迫切需要项目快速进入市场，迅速在
一、开盘时机评估 客户中建立起形象； 销售周期把握： 根据对房地产市场销售周期的分析，住交会必定会吸引广大众多客户的眼球，掀起一股销售高潮。因此，借住交会入市，有利于快速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用，同时有利于项目快速进入销售高潮。 工程展示： ?根据目前的工程进度，项目的样板房、观光电梯需要在10月中下旬才能得到展示。在样板房和观 光电梯得到展示条件下，需要一段时间消化前期积累的客户，为开盘热销奠定基础。 ?项目的园林和会所目前工程进度不是十分理想，园林只是局部动工，争取在 十一月下旬得到局部展示，营造出项目的超质感。 销售积累： 项目已具备预售的基本条件了，并于10月1日进场以内部认购形式开始发售进行价格测试、产品测试、客户测试。但完成客户积累和测试需要一段时间。 综合以上条件，我们建议项目在10月中下旬样板房得到充分展示、10月下旬媒体开始预热的前提条件下，项目于住交会期间正式公开发售。
正式开盘前提条件 1、销售前提条件 现场环境: ?销售中心的主入口广场重新布置完毕； ?从莲花路、香梅路、红荔西路等主要入口处设置清晰的进入项目销售现场的导示系统（路旗、 导示牌按新形象重新制作并于11月中旬安装到位）； ?六七楼的园林及会所部分展示；(11月20日前完成) ?楼体包装完毕(条幅公布项目公开发售的消息并打出项目主卖点) ?现场形象墙按新形象重新制作并安装到位； ?看楼通道、低楼层的样板房布置完成； 销售资料准备 ?楼书印制完成； ?影视广告的电子光碟制作完毕 ?新销控方案制定完毕； 其他： ?礼品制作完毕 ?相关工作人员到岗(11月15日确定人员名单、服装) ?领导、嘉宾、媒体记者的邀请(11月15日确定人员名单)
世联地产销售员基本素质[115951]
世联地产销售员基本素质[115951] 世联地产销售员基本素质 1、销售人员的素质要求 上进心洞察力忍耐性谦虚 敏捷性积极性诚实易于亲近 责任感充沛的体力良好的记忆力自信心 明朗的个性勤勉性具有爱心冷静 做事的干劲创造性参与的热忱不屈的精神 2、销售员素质与性格的关系 销售人员的任务 有关个人的素质和性格 确定未来客户需要 创造力、机智、想象力、见闻广博、分析技巧 说明楼盘如何配合未来顾客需要 语言能力、文字好、知识丰富、热情 获得未来顾客的合约 说服能力、机智、坚定、博识 处理异议 信心、知识、机智、体谅 激烈竞争情形之下推销 持久、进取精神、信心 每日清单、计划及催付余款之例行报告 有条理、诚实、精细 通过交谈与服务引起顾客的好感 对人友善、态度良好、乐于助人、彬彬有礼 3、销售员基本要求 （1）良好的形象仪表 销售人员必须五官端正、穿戴整洁、仪态端庄大方、礼貌待人。 （2）优质的服务态度 在接待来访客户是要做到三个主动，即主动与客户打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料给客户看。一切以客户为中心，在与客户的接触中，做到彬彬有礼，不允许有对客户不满的情况发生，要具有很强的亲和力。 （3）流畅的表达能力 在语言表达上，一定要达到流畅的程度，说理性强、逻辑思维慎密。 （4）良好的职业道德 不损公肥私、损人利己，不在背后说长道短，严守公司机密。不说公司坏话，善于团结同事、乐于助人，不打小报告、不打击报复，严守公司的规章制度，积极进取，努力学习业务知识。 （5）良好的专业素质 具有一定的专业知识，对营销和房地产有一定的了解，熟悉当地相关政策法规。 新手要求具有好学精神在很短时间里全面熟悉专业知识，提升自己的专业素质。 （6）良好的团队协作精神 善于处理同事之间、部门之间、上下级之间的关系，一切以公司整体利益为重，再在工
世联房地产最全的销售培训资料
说明：200问由双方按此纲要共同确定。 一、概况 1、小区名称、组团名称、以及各栋？ 东方花都；A组团：多层14栋、小高层2栋,B组团,12栋多层,2栋小高层 2、楼盘所在地理位置？ 花桥北、后湖片区、竹叶山钢材市场旁 3、周围主干道及离主干道距离？ 在带黄公路边。离花桥转盘500米 4、周围楼宇及建筑物： 周围有后湖生态花园、世纪花园、佳海华苑 二、开发、设计、施工等公司介绍 1、发展商名称？ 武汉新地置业发展有限公司。 2、公司所在地址？ 江岸区竹叶山东方恒星园1栋三楼。 3、开发过哪些楼盘？ 东方恒星园（一期） 4、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？ 暂未定 5、监理单位名称及监理项目？ 湖北南方监理公司 6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？ 深圳市同济人建筑设计有限公司。深圳龙岗、世纪山庄、深圳中海怡翠居住区、深圳香榭里居住小区等。 7、物业管理公司名称？物管费、服务项目？
武汉新地牧业管理有限公司。多层。元/平米. 8、环境设计由哪家公司设计？有何设计项目？ 深圳市同济人建筑设计有限公司。深圳龙岗、世纪山庄、深圳中海怡翠居住区、 9、售楼处电话：？前台处：合同签定处： 三、楼盘资料 （一）规划： 1、东方花都用地性质？批地时间？年限？ 居住区。1998年。70年。 2、占地面积？建筑面积？ 净用地：平米。平米 3、容积率？绿化率？建筑覆盖率？ 36% % 4、东方花都设计特点？规划：建筑布局---座北朝南. 间距较大. 带状绿化空间(景观、休闲、健身于一体。) 建筑：一梯二户、部分架空、么家花园、大厅小卧、“四明”、落地窗、在阳台。立面突出“现代建筑”和“绿地建筑”的风格造型轻盈、通透色彩丰富明快。 4、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？ 是。围墙。 5、小区有否监控系统? 有（电视监控系统） 6、东方花都楼与楼之间的楼间距为多少米？ 20米~58米 7、东方花都共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？几梯几户？（表 格形式）
销售说辞模板世联版
销售说辞 XXXX项目 _销售说辞 沟通目标 1.表现立信地产品牌及立信物管的价值，体现开发商的开发理念； 2.展现项目区位优势及发展前景； 3.展现项目品质，表现产品特征； 4.描绘区域及所在项目生活方式； 5.挖掘客户信息，掌握客户敏感点，关注点； 销售动线 阶段一：迎宾阶段 外展： （1）外展前台迎宾处（ 2）区域图讲解（ 3 ）项目图讲解（ 4 ）户型图讲解（ 5 ）洽谈区（ 6）客户登记 （7）欢送客户 售楼部： （1）售楼处门口前台迎宾处（2）区域沙盘（3 ）项目沙盘（4 ）户型模型讲解（5）工法展示区讲解（5 ）客户登记（ 6 ）样板房讲解（ 7 ）洽谈区（ 8 ）送客出门 步骤及重点说辞： A.步骤： 1.销售代表到售楼处门口迎接客户，其它销售代表微笑致意，带给客户良好的第一印象。 2.告知客户项目名称，自我介绍，了解客户称呼，做好客户登记。 3.引导客户进入沙盘区。 B.说辞： 您好（面带微笑）！欢迎参观XXXX ，我是这里的置业顾问XXX（递上名片），很高兴能为您服务。请 问您是第一次来我们项目吗？（回答是）那我先给您介绍一下我们的项目吧。您这边请。 （回答不是）请问接待过您的置业顾问是哪位？（XX 置业顾问），您稍等一下，我帮您叫一下XX 置业 顾问；交由原销售代表接待，如该销售代表不在则继续接待。
阶段二：宣传推介 A.步骤： 1.销售代表引导客户区域沙盘或区域展板处 2.告知客户项目背景，并加深客户对立信地产和立信物业的相关了解。 3.介绍项目的区域背景 B.说辞： 讲解：（提示点：全程用激光笔配合讲解，保持微笑，语速适中，声音洪亮保持高涨的情绪）（引导性语言）? 不知您是否了解本项目开发商以及项目周边的环境？让我先给您介绍下吧。 立信地产品牌（品牌介绍控制在一分钟） 江西立信房地产开发有限公司成立于2007 年，公司经营理念：立信恒久远。立信地产成立7 年来，相继开发了帝海观澜、帝景观澜以及即将入市的XXXX 项目，同时还有立信帝景郡等项目正在筹备中。 立信地产作为新余本土品牌，在成立之初即致力于开发中高端项目。帝海观澜是立信地产的首部作品， 从面市以来即成为新余房地产的标杆项目。在分宜开发的帝景观澜也取得了极大成功，其一年的成交量 是分宜当地所有在售楼盘的总和。而现在向你介绍的XXXX 是立信地产的第三个项目，也可以说是帝海观澜的升级版，项目紧临毓秀山，依山而建，是专为高端人士定制的稀有山居洋房。 立信物业 立信物业是立信地产自行成立的三级物管公司,目前管理的项目包括帝海观澜及帝景观澜两个高端小区..两个小区全部采用全封闭式管理并覆盖智能化安防系统,服务特色为”管家式”物业服务,每户配有专属物业管家为您进行一对一服务,服务更具人性化,且服务内容多样丰富,在新余树立了很好的物管口啤.曾多次获得“优秀服务单位”、“诚信单位” 、“先进单位” 。 区域说辞 我们的项目XXXX 位于毓秀大道北（市检察院旁），毓秀山下，竹山路与茶山路交汇处，分宜电厂生活 区对面。这里距离新的CBD 商务区仅 5 分钟的路程。 新 CBD 商务区是市政府22 年（ 2008-2030）规划总纲的商务新区，是聚行政、商务、研发、文化功
世联地产销售联动手册
世联地产销售联动手册公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
世联地产销售联动手册 【最新资料，WORD文档，可编辑】 世联地产销售联动手册 目录 一. 项目联动的规则 二. 联动操作流程步骤 三. 项目联动方案 四. 二三级市场联动操作办法 五. 二三级联动财务管理办法 六. 项目联动总结 附件： 附表1：项目联动申请表 附表2：项目关于“联动销售及奖励支付”的协议 附表3：二三级联动的财务结算流程 联动登记表A（二级转三级） 联动登记表B（三级转二级） 联动登记表C（二级转二级或职能部门联动转介） 联动成交表A（三级主成交） 联动成交表B（二级主成交）
联动成交表C（二级转二级或职能部门联动成交） 为了完善联动制度与流程，将所有联动相关制度重新汇总整理，制订《联动手册》，具体内容如下： 一、项目联动的规则 1、“联动手册”适用于二二级市场联动、二三级市场联动、事业部内部联动、职能部门联动； 2、所有参加联动的项目，必须在取得项目《预售许可证》后，填写《项目联动申请表》（见附表1），经代理部（世联行）领导书面批准后，方可参与联动。同时项目组需提交“联动申请表”与“项目联动方案”（书面及邮件形式）到联动部。同时，联动信息与指标由联动部统一发布与分配（指标分配以事业部为单位，按在售项目占总项目的比例相应分配）；联动部每月接受所有项目的总转介成交量指标50套（纳入考核），超过的需特批；独个项目联动成交指标超过20套/月，需要提前7工作日做好联动计划与申请。 二、联动操作流程步骤（附有流程图） 第一步联动工作准备 1.项目联动前，在联动平台上，阅读“联动手册”，联动根据项目需求做好联动前准备；同时，在联动平台上可以了解世联行的各分行最新情况； 2.填写“项目联动申请表”并办理相关手续；批准后，将申请表提交代理部联动部，联动部在收到邮件后的1个工作日，及时在公司公布联动项目信息； 第二步联动工作执行 一.执行开始 1.严格按照已审批的《项目联动申请表》制定“项目联动方案”以邮件形式发送代理部联动部； 2.对较大的联动指标项目，该项目需做好联动的人员安排，主要是：（1）联动转介/联动成交的数据统计人；（2）项目现场的联动接待、协调工作；（3）项目联动信息与联动部的对接人； 3.联动项目需向世联行市场部（总公司四楼）或直接向分行提交项目资料180份及36张光碟（根据分行数量分别布署，目前36家分行）。
世联地产销售员基本素质
世联地产销售员基本素质 世联地产销售员基本素质提要：优质的服务态度在接待来访客户是要做到三个主动，即主动与客户打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料给客户看 世联地产销售员基本素质 1、销售人员的素质要求 上进心洞察力忍耐性谦虚 敏捷性积极性诚实易于亲近 责任感充沛的体力良好的记忆力自信心 明朗的个性勤勉性具有爱心冷静 做事的干劲创造性参与的热忱不屈的精神 2、销售员素质与性格的关系 销售人员的任务 有关个人的素质和性格 确定未来客户需要 创造力、机智、想象力、见闻广博、分析技巧 说明楼盘如何配合未来顾客需要 语言能力、文字好、知识丰富、热情 获得未来顾客的合约 说服能力、机智、坚定、博识 处理异议 信心、知识、机智、体谅 激烈竞争情形之下推销 持久、进取精神、信心 每日清单、计划及催付余款之例行报告 有条理、诚实、精细 通过交谈与服务引起顾客的好感 对人友善、态度良好、乐于助人、彬彬有礼 3、销售员基本要求 （1）良好的形象仪表 销售人员必须五官端正、穿戴整洁、仪态端庄大方、礼貌待人。 （2）优质的服务态度 在接待来访客户是要做到三个主动，即主动与客户打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料给客户看。一切以客户为中心，在与客户的接触中，做到彬彬有礼，不允许有对客户不满的情况发生，要具有很强的亲和力。 （3）流畅的表达能力 在语言表达上，一定要达到流畅的程度，说理性强、逻辑思维慎密。 （4）良好的职业道德 不损公肥私、损人利己，不在背后说长道短，严守公司机密。不说公司坏话，善于团结同事、乐于助人，不打小报告、不打击报复，严守公司的规章制度，积极进取，努力学习业务知识。 （5）良好的专业素质 具有一定的专业知识，对营销和房地产有一定的了解，熟悉当地相关政策法规。 新手要求具有好学精神在很短时间里全面熟悉专业知识，提升自己的专业素质。
世联地产策划推广
世联地产策划推广 Prepared on 24 November 2020
区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构： 后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。） 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢； 交通条件一般，目前仅706路公交车经过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）
经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。销售状况： 销售期普遍较长，一般在年左右。 销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高， 户型分析： 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差
户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析： 对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析： 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划
后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。（武汉居住区中最好的） 控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势， 片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。 各片区主要楼盘列举：
世联地产武汉西北湖花园策划报告
世联地产武汉西北湖花园策划报告 地理位置及产业结构： 后湖位于汉口东部，属于以后汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。） 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢； 交通条件一样，目前仅706路公交车通过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 通过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况： 销售期普遍较长，一样在1.5-2.5年左右。 销售率一样未能达到理想水平，入伙时期一样楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高， 户型分析： 供应的户型要紧以三房、二房、复式为主 要紧销售户型与供应特性相吻合，要紧集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正有用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层
价格分析： 对后湖片区的楼盘来讲，集中在多层一般住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析： 要紧为车行半小时范畴内居住或工作中高收入者为要紧消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多要紧来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 都市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。（武汉居住区中最好的） 操纵都市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势， 1.5片区竞争格局
世联地产的过来人说
世联地产的过来人说 发信人:greenmoss(青苔), 信区: Work 有师弟跟我说他们很多人打算从事地产业，提议我写篇关于地产的文章，增进大家的对此行的了解。我便斗胆动笔，但其实入行不久，经验尚浅，略微概括，若能帮到师弟师妹，或抛砖引玉，促进大家就此交流，皆是幸甚。 声明：鉴于本人商科背景和从事市场类岗位，所述主要是针对非设计、建筑类岗位。 自我介绍：7月底入职行业领先的世联地产（中国）有限公司，在代理事业部从事营销策划工作。前一个月完成深圳特区内跑盘工作（走遍特区及登记在售楼盘主要信息）、取得跑盘考试第三名。后外派东莞，再完成莞城跑盘工作；再流放边远小镇企石镇，跟镇上唯一的商品房项目，在创办了发展商一份内部报刊后离职，重返深圳。 感想：跑盘是辛苦的，加班是劳累的，但只要你认为追求的目标有价值且获得个人成长， 这过程便充满乐趣和动力。 ——前路漫漫，我用脚步丈量！ 房地产市场划分： 一级市场指土地市场；二级市场指新物业市场；三级市场指二手和租赁市场。 房地产业的前景：自己估算下中国目前有多少人有自己的房子，尤其是大城市里。以及随 着经济发展的一路高歌，中国城市化的程度及速度。答案不言自明。 房地产是城市发展水平最具代表性的标志行业。因为其产品是城市的主体。未来50年内，中国房地产发展空间广阔。（另贴一篇万科对中国房地产经营环境的概括文章） 房地产的魅力所在： 1．涉及面广：房地产涉及到土地管理、城市运营、建筑、地理、环境、经济、文化、金融各个领域；一个楼盘则设计到规划、设计、施工、装修、广告、营销、园林景观、商业配套、公共配套等多方面，做房地产要求从业者知识面广，也有助于保持视野开阔，紧跟经济和社会的发展。 2．操作格局大：相对于其它行业而言，房地产的一个项目涉及的运作资金动辄以数亿计，跟其他行业一个项目几十万、几百万相比，不可同台而论。 由于操作楼盘的规模和资金额大、涉及相关公司较多、执行时间较长、风险较高，颇能锻 炼从业者的操作格局。可以更快的积累社会经验，以及提升个人的气度和视野。 3．对于中介顾问公司而言。必须在风云万变的市场中掌握第一手的信息，作出系统性分析和判断，把握市场动向和行业趋势，提出自己独到的见解。这要求从业人员深入一线，保持市场敏感度，并不断接收资讯、学习产品知识和市场理论，成为营销专家。这样才能为开发商提供专业而值得信赖的服务，有效解决市场问题。 作房地产咨询比较有意思的是，你会比做学生时更努力地去学习，而且学得更多，很好地
(完整版)世联地产-房地产项目经理常规工作-经典
深圳世联地产顾问股份有限公司 项目经理工作手册 二OO九年一月 目录 前言
第一章项目经理岗位说明书…………………………………………………………（04-04）第二章项目经理工作准则……………………………………………………………（05-05）第三章项目经理岗位职责……………………………………………………………（06-06）第四章项目销售总攻略表……………………………………………………………（07-08）第五章项目经理工作流程 第一节项目前期 一、解读代理合同…………………………………………………………………（09-09） 二、前期筹备工作…………………………………………………………………（09-09） 三、组建销售团队…………………………………………………………………（09-10） 四、组织销售执行…………………………………………………………………（11-11） 五、前期进场储客…………………………………………………………………（12-12） 六、项目正式开盘…………………………………………………………………（13-14）第二节销售中、后期 一、团队建设及销售管理…………………………………………………………（14-14） 二、销售难点攻关…………………………………………………………………（14-14） 三、项目中期总结及结案沉淀……………………………………………………（14-14） 四、协助项目入伙…………………………………………………………………（14-14） 五、公司联动工作…………………………………………………………………（15-15） 六、撤盘时的归档…………………………………………………………………（15-15）第六章开发商对接工作注意事项……………………………………………………（15-15）第七章认购书、房号、折扣的管理……………………………………………………（15-16）第八章深圳区域中心财务管理制度…………………………………………………（17-17）第九章项目经理考核管理……………………………………………………………（18-18）第十章客户危机防范与初步处理……………………………………………………（18-19）
世联策划报告模板
世联策划报告
1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部, 属于未来汉口三个综合组团之一。( 汉口地区包括江北核心区, 二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区, 古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万, 其中核心区15万, 中心片区58万, 综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差, 缺乏商业、医疗等设施; 煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般, 当前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带( 后湖乡) 经过两年房地产的开发, 部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 销售状况:
销售期普遍较长, 一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平, 入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右 媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合, 主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析: 对后湖片区的楼盘来说, 集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群, 房
地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸, 部分江汉, 少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一, 规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。( 武汉居住区中最好的) 控制城市噪声, 后湖地区为区域环境噪声一类区( 武汉居住区中最好的) 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘, 明年仍有城开项目和几个盘的后续开发, 供应量呈上涨趋势, 1.5片区竞争格局
世联地产顾问公司项目经理岗位工作职责
世联地产顾问公司项目经理岗位工作职责 职责类别主要任务具体内容 客户服务责任人 对发展商负责： 1)设定并完成项目周、月、季度销售目标； 2)编制项目周、月、季度销售总结； 3)收集和提供销售数据，提供营销活动效果反馈； 4)负责房号管理及销售折扣管理； 5)负责与开发商的日常沟通与工作汇报，关注所服务开发商的后续开发情况，协助公司维护工作。 对小业主负责： 1）处理客户问题、纠纷和投诉； 2）持续提高客户满意度。 衡量标准：客户（发展商、小业主）满意度、项目销售指标完成情况。 项目合约责任人 项目销售工作： 1）负责落实执行项目合同销售目标并致力于实施高的目标； 2)设定并完成项目周、月、季度销售目标； 3)编制项目周、月、季度销售总结； 4)收集和提供销售数据，提供营销活动效果反馈； 5)负责与开发商进行代理费结算； 6)制定本项目销售代表的人员计划，关注人均单产； 7)财务相关对接任务； 8)销售方面的平台沉淀； 9)监控渠道客户建立及经营（完成二、三级联动转介量：4个客户/月/人；完成二、二级联动公司级联动指标）。 配合策划工作： 1)参与提交给发展商的项目相关策划报告以及各项文件的编制； 2)提供相关策划方案报告的评审； 3)参与开盘策略、价格策略、广告策略、包装策略以及销售策略的制配合策划工作定和实施、调整 4)参与组织现场销售卖场的搭建； 5)根据公司要求，按时按质提供准确的客户信息，协助策划做好策划报告。 现场管理工作： 1)负责售楼处及现场形象和设施维护，维持现场秩序； 2)负责售楼处现场文档的管理及日常会议的组织； 3)经营沉淀、平台贡献的整理与完成； 4)负责销售代表创收统计； 5)认同公司企业文化并响应公司要求； 6)及时传达宣讲公司政策及制度。 衡量标准：项目销售指标完成情况、公司项目创收指标完成情况、销售人员单产能力的控制； 现场秩序的有序性、文件归档及时规范性；客户转介的数量；项目销售结案沉淀。
世联地产进场管理制度
关于华北区域分公司各项目文件提交销售管理部归档的要求 一、存档文件明细列表 请以下列要求进行文件归档管理，若因客观原因无法归档或需延迟归档文件，请填写好《项目资料延迟或免提交申请单》由项目所属经营单位总经理和生产线总经理签字批准。 项目提交销售管理部存档文件 提交时间提交内容提交要求提交人 进场时 进场通知单签字版项目经理项目销售前责任确认书签字版项目经理代理销售期限起算确认书盖章原件项目经理销售手册（含之后的补充说明）盖章原件项目经理 项目发售时 价格表（含过程中的调价）盖章原件项目经理付款方式及折扣（含过程中调整）盖章原件项目经理委托代理房号明细表（含过程中调整）盖章原件项目经理房地产买卖合同及附件（含过程中调整）盖章复印件项目经理土地使用权出让合同及补充协议盖章复印件项目经理投资/规划/施工/预售许可证盖章复印件项目经理发展商营业执照盖章复印件项目经理 工作交接时项目经理工作交接单（若涉及工作交接）签字版项目经理项目入伙时入伙通知单（若涉及入伙）签字版项目经理 撤盘时代理工作终止确认书盖章原件项目经理代理项目撤盘通知单签字版项目经理 二、提交文件要求详细说明： ●以下存档文件均需按照时间制作存档目录； ●以下存档文件有变动时项目经理或指定负责人务必在变动当日提交邮件至销售管理部确 认，邮件命名【2010-11-2_(XX项目)_XX存档资料变动说明】，并于每月末30日前提交资料变动汇总表（务必项目经理签字确认后）留存销售管理部； ●如项目经理未达到一项扣200元，作为销售管理部的即时处分。
（一）进场时： 1.进场通知单:进场通知书为项目进场时必须提交的文件，要求进场当天务必将进场通知单 提交财务及销售管理部。 2.销售前责任确认书：代表项目经理已明确知悉自己工作责任及义务并详细阅读过代理销售 合同、创收任务、前期策划报告、人均单产确认、销售管理系统使用指引等相关文件。（按照模板填写即可）。 3.代理销售期限起算确认书：本确认书的意义在于明确乙方项目销售工作正式开始的时间， 避免甲乙双方产生争议，以便计算销售率，从而计算代理费率。（按照模板填写即可）4.销售手册：包含说辞（包括区域、项目、沙盘、单体、竞品、样板间、景观等）及200问 两部分，需要开发商盖章或签字确认，存档时需将项目各时期产生的所有说辞及200问都整理留存，并标明使用时间，按照时间做存档目录。 （二）进场时： 1.价格表、付款方式及折扣：项目只要涉及价格调整，项目经理要在第一时间通知公司销售 管理部，需在一周内做出存档动作，在价格审批单上标明使用时间及使用人，由开发商盖章或签字确认，并要求按照时间做存档目录。 2.委托代理房号明细表：进场第一周项目经理务必根据代理合同向销售管理部及财务部提交 委托代理房号明细表，只要代理房号发生变动（或保留、或销控不再由我公司销售），项目经理要在第一时间通知公司销售管理部，并需在一周内做出存档动作，由开发商盖章或签字确认。按照时间做存档目录。 3.房地产买卖合同及附件：如房屋合同有改动（无论大小）都需单独存档留存，每套合同的 补充协议及附图务必每页有发展商签字确认。 4.土地使用权出让合同及补充协议、投资/规划/施工/预售许可证、发展商营业执照：“五 证”及发展商营业执照各项目要有相应留存（如果发展商分别取证，务必全部留存），并注意保留发展商最新年检后的证件。 （三）工作交接时： 项目经理工作交接单：在项目涉及到项目经理的工作交接时，由交接人和被交接人双方签署工作交接单，针对销售管理、明源系统、业绩分配、对接人联系方式及未尽事宜、财务类、物品移交、项目档案等各方面进行详细交接，并双方签字留存（按照模板填写即可）。（四）项目入伙时：
世联经典房地产全程策划理论体系
经典房地产全程策划理论体系 房地产全程策划理论体系 0. 项目概况 1. 项目市场策划 1.1 项目周边环境分析 ⑴项目土地性质调查 ★地理位置 ★地质地貌状况 ★土地面积及其红线图 ★七通一平现状 ⑵项目用地周边环境调查 ★地块周边的建筑物 ★绿化景观 ★自然景观 ★历史人文景观 ★环境污染状况 ⑶地块交通条件调查 ★地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划★项目对外水、陆、空交通状况 ★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状⑷周边市政配套设施调查 ★购物场所 ★文化教育 ★医疗卫生 ★金融服务 ★娱乐、餐饮、运动 ★生活服务 ★游乐休憩设施 ★周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★历史人文区位影响 1.2 区域市场现状及其趋势判断 ⑴宏观经济运作状况： ①国内生产总值 ★第一产业数量
★第二产业数量 ★第三产业数量 ★房地产所占比例及数量 ②中国房地产开发业景气指数 ③国家宏观金融政策 ★货币政策 ★利率 ★房地产按揭政策 ④固定资产投资总额 ★全国及项目所在地 ★其中房地产开发比重 ⑤社会消费品零售总额 ⑥商品零售价格指数 ★居民消费价格指数 ★商品住宅价格指数 ⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用 ⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ★项目所在地的居民住宅形态及比重 ★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ⑶项目所在地房地产市场总体供求现状 ⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 ⑹商品住宅客户构成及购买实态分析 ★各种档次商品住宅客户分析 ★商品住宅客户购买行为分析 1.3 土地ＳＷＯＴ分析 ⑴项目地块的优势 ⑵项目地块的劣势 ⑶项目地块的机会点 ⑷项目地块的威胁及困难点 1.4 项目价值分析 ⑴商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ①商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法 1）选择可类比项目
世联地产
世联地产:深圳2010年11月房地产市场分析报告 ——————二次调控下量跌态势显现成交均价结构性回落 https://www.360docs.net/doc/1610667493.html,搜房深圳二手房网 2010年 12月 17日来源：世联地产市场研究部 [提要] 据世联地产分析，2010年11月，是深圳进入严厉调控后的第二个月，限购令等的政策作用已经在市场上有所反应：一手房市场成交量环比出现较大幅回落，量跌态势开始显现。 二次调控下量跌态势显现成交均价结构性回落 市场走势 内容摘要： 宏观经济：10月份，居民消费价格同比上涨4.4%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点。经济总体运行态势良好，但通胀风险凸显。" "中央政策：中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为今年以来第四次上调。从11月29日起，中国人民银行年内第五次上调存款准备金率，上调0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18.0%，为历史最高。 "地方政策：11月18～19日，市建设科技促进中心组织7位评审专家对光明新区6个绿色建筑项目进行了认证。6个项目均达到国家绿色建筑一星级标准，总建筑面积46.22万平方米，包括1个公共建筑项目和5个居住建筑项目。5个居住建筑项目中的4个项目为保障性住房，总建筑面积40.64万平方米，约占认证项目建筑总面积的88%。4个保障性住房单位建筑面积平均增量成本34.3元/平方米，打破了人们将绿色建筑等同于高造价建筑的认
识误区。据了解，深圳所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建设，并安装太阳能热水系统和使用绿色再生建材产品。 市场运行：本月深圳一手房新增供应略大于需求。全市一手房市场呈现“量价齐跌”态势，成交均价出现结构性回落；二手房市场则呈现“量跌价涨”的态势。" …… 市场监测报告系列 周报、月报、季报、年报 一级市场：10年11月，深圳土地市场全月土地成交一共3宗，其中住宅用地成交1宗。 二级市场：10年11月，深圳一手房批售面积25.33万平米，环比减少10%，同比减少44.8 %；成交面积为23.32万平米，环比下降48.9%，同比下降50.1%；当月供销比为1.08：1。成交均价为18039元/平米，环比回落16.16%，同比回落5.9%。 三级市场：10年11月，深圳二手房成交面积为79.99万平米，环比下跌18.78%，同比下跌46%；成交均价为16223元/平米，环比上涨1.4%，同比上涨12%。 总的来讲：10年11月，深圳一手房新增供应略大于需求。全市一手房市场呈现“量价齐跌”态势，成交均价出现结构性回落；二手房市场则呈现“量跌价涨”的态势。 1. 宏观经济 据统计，今年10月新增人民币贷款5877亿元，同比增加3347亿元，同比速度高达132.0%。1至10月，居民消费价格同比上涨3.0%；10月，居民消费价格同比上涨4.4%，环比上涨0.7%。1至10月，社会消费品零售总额125313亿元，同比增长18.3%。1至10月，城镇固定资产投资187556亿元，同比增长24.4%。1至10月，规模以上工业增加值同比增长16.1%；10月，规模以上工业增加值同比增长13.1%。1至10月，工业品出厂价格上涨5.5%。1至10月，全国实际使用外资金额820亿美元，同比增长15.7%；10月，全国实际使用外资金额76.6亿美元，同比增长7.9%。总体上来看，国民经济总的运行态势良好，继续朝着宏观调控预期的方向发展。 2. 市场政策 2.1中央政府 " 11月2日，中国人民银行发布《三季度货币政策执行报告》指出，潜在的通胀压力须高度关注。下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。增强价格杠杆调控作用。报告称，下一阶段，中国人民银行将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。