房地产的供给与需求

摘要：房地产是构成整个社会财富的重要部分,它的发展是推动工业化和城镇化的重要力

量。房地产价格决定着社会和居民的财富,它的波动影响着金融体系的安危,也影响着宏观经济的稳定和发展。近几年来,房地产的快速发展一方面推动了我国国民生产总值的增长,改善了人们的居住环境,另一方面也暴露出一些问题,其中最主要的问题是房价的攀升。房价的攀升,既影响居民的生活质量,也影响着国民经济平稳发展。从商品交易角度出发,商品的供求决定着商品的均衡价格。因此，本文从房地产的供给与需求的角度来分析房地产的价格。

关键词：供给需求房地产价格

一、当前房地产市场的供给

当前房地产市场的供给主要呈现出两个特点：

（一）政府垄断土地供给

我国房地产市场的特殊性在于-一土地垄断供给制度,即房地产开发需要的土地由政府提供的,而政府控制土地的行为会影响房地产市场的预期,从而进一步推动城市房地产价格的上涨。由于地方政府垄断土地供给为房价提供上涨的引擎。于是,体制下,中国地产商就不再是简单的生产企业,而是土地银行,其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力,拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是,地方政府与开发商高度的利益同向,政府为了获得更高的财政收入,就会自觉地控制供给为开发商保值,这也就是现实中尽管出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”,因为现在“土地财政”成为地方财政收入的主要称谓。“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。2009年,全国土地出让金高达1.6万亿元,占当年地方财政收入的48.8%。最近,有学者研究发现,如果计入土地出让金收入,2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元,约占GOP的32%。2001年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年,该比例已上升为48.8%。期间有几年,该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入,是为“土地财政”。在“土地财政”上,一些地方政府最核心的做法是土地整理,就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番。所以,房地产商“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。从目前的土地供应格局来说,开发商的囤地行为是客观存在的。但以此说明高房价的原因却是舍本逐末,因为房价高企和开发商囤地其根本原因其实是地方政府垄断土地供应。

（二）房地产供给出现高速增长

首先是房地产业开发投资在不断增长。从国家统计局提供的数据分析来看,从1998年开始,我国固定资产投资额每年都在增加,同时房地产的投资开发额也在增加,1999一2004年,房地产开发的增长高于固定资产投资增长,2005一2009年中,除了在2007年房地产开发投资增长的速度高于固定资产投资增长的速度外,其余的年份房地产开发投资增长的速度均低于固定资产投资增长速度。另外,房地产开发投资占固定资产投资的比例1998一2004年一直

在稳步上升,2005~2009年几乎保持在18%的比例上。房地产投资增长率从2000年开始,基本上都在20%以上,远远高于国民生产总值的增长,房地产投资依然处于高速的发展阶段。

其次是房地产销售在全国也出现高速增长现象。1997年,房地产开发企业只有21286个,但到了2008年已经增至87562个,12年增长了3.11倍。而且开发企业中主要是内资企业,内资企业所占比重逐年提高,从1997年内资企业占所有房地产开发企业比重80.5%,一直增长到2008年的92.8%的比重。尽管近年来商品房价格飞速上涨,但是每年商品房的销售面积也在增长,而且不同用途的商品房销售情况不同。其中商品住房销售最好,经济适用房销售并不理想,在2001年己经超过了4000万平方米,但到了2008年销售面积仅仅3627.25万平方米。从数据中也可以看出,在2008年商品房屋销售面积较2007年大幅下降,这表明2008年房地产业在萎缩。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。2009年后,房地产市场开始反弹,房地产销售价格和销售面积有了大幅的增长。

二、当前房地产市场的需求

在房地产供给出现高速增长的情况下,当前房地产市场的需求也在高速增长,主要表现为两方面:

（一）商品房销售价格在连续上涨

根据微观经济学的理论,商品的价格是由供给和需求决定的。供大于求,最终均衡价格会下降,供等于求,均衡价格会稳定不变,而供小于求,则均衡价格会上升。从我国商品房的平均售价来看，全国商品房的销售价格是上升的,因此,尽管我国商品房的供给在增加,但是同时社会对商品房的需求也在增加,并且商品房的需求的增加要远远高于商品房供给的增加。

(二)投资性需求挤出消费性(自主性)需求

消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求,主要是住房房地产需求,其需求的主体是居民家庭。投资性需求是指人们购置房地产是作为一种价值形式储存,在合适的时候再出售或出租,以达到保值增值的目的。中国商品房销售价格一直上涨,与此同时,城镇居民收入也在上涨。但是房价的增幅远远超过了收入的增幅。这从近几年房价比的数据可以看出。“合理的住房价格”的房价收入比应该为3一6(世界银行专家的说法为4一6)。即房价的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3一6年的平均收入。全国2007年为7.44,2008年为6.78,而2009年则为8.03,上海、北京、深圳、杭州4个城市的房价收入比尤其惊人,均超过10,显示房价泡沫明显1。

在此环境下,近几年国家出台的政策,对居民购买二套住房的首付比例要求是越来越

高,20n年新春伊始,将首付比例提至了六成。这一方面说明居民购房的支付能力较强,另一方面也说明高首付比例的投资性需求占了很大比重,中国投资性购房需求确实巨大。这种巨大的需求与中国国民财富的大量积累、房地产作为财富载体的作用得到体现有关。如果房价上涨的幅度超过了居民收入的增长,则会造成居民购房能力的下降,带来部分购房需求无法转化为有效需求。在住房供给有限的情况下,由于投资性购房者一般经济实力较强,与消费性需求。从这一点上理解,似乎是由于投资性购房需求的存在,挤出了部分消费性的需求:在住房供相比,对房价的敏感度相对较低,能承受更高的房价和首付比例,在房价持续上涨的情况下,仍然有能力购房。因此,在房价上涨中的高首付比例的投资者在所有的购房者中所占的比例越来

1去年全国房价收入比再创新高.2010-5-21.京华时报.

越高,形成了投资需求挤出消费性需求的现象。2010年新“国十条”出台的目的,主要为了抑制投资性需求的增加有关。

三、当前房地产市场出现的突出的问题

(一)房价依然过高,房地产泡沫尚未得到有效挤压

房价过高、泡沫成分过大2依然是当前我国房地产市场存在的主要问题。房价持续上涨,并且高于居民收入增长的速度。据2008年统计,中等收入户的房价收入比为8.23,已经不具备购买房屋的能力。包括中等收入居民在内,中低收入的居民占全体居民的60%,加上每年需要向城镇转移的农民人口,85%的家庭没有购买住房的能力。房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化,已经到了不得不解决的地步了。

(二)供需结构失衡,供需错位明显

目前我国房地产市场供需结构出现了明显的失衡,供需错位的问题日益明显。房地产市场出现的供需错位问题主要是保障性住房供给较少,而商品房相对较多。房地产市场出现的供需错位问题在某种程度上说明我国保障性住房的建设滞后,保障性住房建设应该提上重要日程。3

(三)房地产业对金融依赖程度较高,蕴藏着较大的金融风险

我国的房地产对金融的依赖程度很高,远远超出发达国家对金融的依赖程度,积累了大量的金融风险。其中表现最突出的是房地产贷款的增加。包括房地产贷款和个人按揭贷款的增加。据中国银监会副主席王兆星2010年初表示,目前房地产行业开发贷款和个人住房按揭贷款已经占到贷款增量和整个贷款余额的20%左右。这也从侧面反映了房地产业对金融的依赖程度。

四、稳定房地产价格的政策建议

从长远来看,房价会一直上涨的,因为房价受需求和供给的共同影响,在供给增加相对需求增加不大的假设下,房价与国民经济增长、居民实际可支配收入、城镇化水平等需求因素正相关。在今后,为了稳定房价增长,使之保持在合理的范围内,需要注意以下方面。

（一）政府要继续加大限价房、保障房、廉租房建设

只要GDP增长,居民收入和财富增加，房价就会涨。在此经济形势下,增加保障房,廉租房,不会改变房价增长的趋势。但是增加保障房、廉租房建设可以减少居民的消费性需求,如果政府能够同时抑制住居民的投资性需求,房价的增长会保持在一个合理的范围内。

（二）政府要放松贷款政策,鼓励投资股票等其他的投资产品消费者信贷和利率水平因素对房地产价格影响不明显。因此通过制定相应的贷款利率政2房价下跌是大概率事件.2010-07-12.中国经济时报.

3王雷雷.专家:我国房地产市场供需结构出现明显失衡.2009一07一02.新华网.

策来稳定房价水平效果是不显著的。为了抑制房价的飞速增长,政府就收紧银根,提高存贷款利率与存款准备金率。利率及准备金率己调整多次,对抑制房价作用却不大,并且带来了一些负面效应。因此政府应将调控房地产的措施集中在其他的方面,通过降低贷款利率,降低融资门槛,鼓励消费者投资于其他投资产品。也可以制定一些税收方面的优惠政策来鼓励投资。

（三）政府要制定相应的政策鼓励房地产开发商增加对营业用房的开发

影响房地产价格的需求因素包括生产性需求、消费性需求和投资性需求,而且各自对房地产价格都产生了影响。要降低房价,就要降低居民的生产性需求、消费性需求和投资性需求。在前面的建议中,廉租房建设会降低居民对住房的消费性需求;而放松贷款政策,鼓励投资其他投资产品会降低居民对房地产的投资性需求。因此后面要做是降低居民的生产性需求。这类需求面向的对象是各类企事业单位和个体工商业者。他们需要办公楼和营业性的商品用房。由于办公楼的审批国家有专门的规定。因此要降低居民的生产性需求,就需要在商品房中调整开发的面积。另外，一方面政府要继续利用税收杠杆,抑制投机性需求,另一方面政府在一定年限内,继续推行限购令,限制投资房地产。

参考文献

[1]去年全国房价收入比再创新高.2010-5-21.京华时报.

[2]房价下跌是大概率事件.2010-07-12.中国经济时报.

[3]王雷雷.专家:我国房地产市场供需结构出现明显失衡.2009一07一02.新华网.

[4]朱丽夏,阮文彪.我国房价快速上涨的原因分析及走势预测.科技经济市场.2006.7.

[5]周京奎.金融支持过度与房地产泡沫.北京:北京大学出版社.2005.

[6]〕韩立英.房地产价格的特征和分类.中国资产评估.1996,2.

房地产市场供求关系分析

房地产市场供求关系分析 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达％以上，比去年同期增长％。办公楼市场供给有所增加 2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。商业用房的供求矛盾比较突出在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素：价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。二：具体数据分析第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

(完整版)房地产市场消费需求分析

房地产市场消费需求分析受国际金融危机影响,2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的回落。然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。一、房地产市场需求影响因素分析 1.人口因素中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2008年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。 20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本

世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。 2.城市化因素目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%,预计2020年会达到60%。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。 3.收入因素随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国

中国房地产市场需求变化的分析

中国房地产市场需求变化的分析工商1305 郝振亨学号:2013015145 房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。在多种因素的影响下,房地产业的需求量经常会发生较大的变动,具有很强的不确定性。本文围绕房地产这一主题,简要地分析了影响房地产业需求的因素。商品的价格会影响需求。一种商品价格上升,该商品的需求量往往会减少。房价的上升可能会造成需求量的减少。房价在一般情况下变动较大,会引起需求量的巨大变动。近年来,房价上涨较快,导致房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求。在这种情况下,可能会出现“买方市场”的局面,商品供不应求,卖家需要通过降价等途径来增加销量以促进房地产业的发展。消费者的收入水平会影响需求。房地产业的发展与消费者的收入水平密切相关,当居民收入增加时,房地产业的需求量会迅速增加;当国家经济衰退,居民收入水平下降时,需求量也会相应地减少。改革开放三十多年来,我国的经济迅速发展,经济的迅速发展带动了居民收入水平的提高。居民收入水平的提高带动消费水平的提高,由生存资料消费逐渐转向发展资料消费和享受资料消费,因此房地产业的需求量呈迅速增长态势,房地产业成为一个新的经济增长点,有力地推动了中国经济的发展。城市化的发展对房地产业的发展具有重要意义。城市化的发展必然导致大量的人口由农村进入城市,城市的规模不断扩大、数量不断增加。城市化不仅要进行大规模的城市基础设施建设,而最终会给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速,住宅小区大批营造、商业住房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建,这些无疑给房地产开发带来千载难逢之契机,会大大地增加城市住房的需求量。中国的城市化正处于中期迅速发展阶段,城市化的迅速发展带动经济的发展。城市经济的发展以及城市人口的增加将会带来办公楼、商业营业用房、工业用房、仓库等巨大需求,加上城市化引起的住宅需求,最终带来需求量的迅速增加。

种业市场状况与未来竞争趋势

中国种业市场状况与未来竞争趋势 “民以食为天”，粮食是人们赖以生存的基础。对于中国这样一个人口众多的传统农业大国而言，当国民的温饱还没有解决的时候、当社会尚处于商品短缺的时期，甚或在国家缺乏强大的经济实力并对世界的稳定格局怀有担忧的时候，粮食的生产和流通是要受到严格管制的。作为粮食产业链上游关键链条的种业，其市场更是一直被政府所重视。四、五年前的中国种业市场基本由各级当地政府所属的国有种业公司、农科所、良种场、农技站等控制，即由政府来承担种子的研发、试验示范、生产、销售及管理的功能，非国有性质的企业不允许进入该行业。整个行业是全封闭的，即生产的品种、数量、价格及销售的区域全由政府来定，基本不存在市场竞争。连续多年的粮食丰收，中国二十多年的改革开放取得的巨大经济成就使得国家抗风险的能力大大增强，再加上为了更好的融入全球经济大舞台而加入WTO，种业的对外开放也已在WTO保护期最后期限的脚步声下变得刻不容缓。为了抢在国外的种业大鳄入侵前提高国内种业企业的整体竞争力和加快行业的市场化发展水平，国家采取了先对内资企业全面开放的方略，并于2000年专门颁布实施了《种子法》，以规范和促进行业的发展。

一、种业市场现状： 1、中国种业市场规模目前为220亿元，年平均增长速度在5%左右。其中水稻约55亿元、玉米50亿元、棉花15亿元、瓜菜和花卉68亿元及其他品种30亿元。水稻和玉米种子的市场规模较大，品种数量相对有限，且已开始实施《植物新品种保护条例》；瓜菜和花卉市场总规模虽然较大，但行业进入壁垒很低，品种种类繁多且未能有效实施植物品种保护。从以上状况可看出，目前水稻和玉米种子的市场更适合产业化经营，即通过市场化的竞争，企业的市场份额集中度容易得到提高，企业可实行规模化经营。故本文仅针对水稻和玉米种子市场做相关分析。 2、种子法颁布实施几年来种业所发生的变化可谓是“沧海桑田”。当时行业的平均毛利率在30%以上，丰厚的利润引得各路资本纷纷杀入，国有的、集体的、民营的、外资的。2002年时国内约有2700家形态各异的种业公司，共同分割着这块蛋糕，平均每家销量不过800万元，行业集中度极低！经过近1～2年残酷的竞争和市场化的洗礼，目前真正存活的种业公司不过1600家左右，原先大部分的国有种业公司由于体制、资金实力等方方面面的问题，一旦失去了篱笆强的保护后已纷纷垮台和倒闭。而国外种业巨头迫于WTO尚剩下的一年多保护期的限制不能直接进入，但即便如此也早已虎视眈眈，提前做起了市场进入的准备。 3、随着市场的重新洗牌，一批具有战略眼光、有资金优势、拥

[房地产]房地产市场需求分析

房地产市场需求分析一、房地产销售价格近几年来，在第三产业中，XX市房地产业增加值比重日益增大，与餐饮、交通、金融、旅游等强势行业成鼎足之势，住房消费已成为当前国民经济的重要增长点。XX市房地产投资XX.97亿元，占全社会固定资产投资总额的XX.5%，实现增加值25.22亿元，占第三产业增加值的12.7%。从下半年开始，近五年内，2009到2014需求会受到一定的影响，房屋销售价格出现平稳回落。房地产市场需求分为生存需求、改善需求、投资需求和投机需求。生存需求和改善需求是刚性的，当前，可能有部分消费者预期房屋价格下跌，持币待购，但这部分需求是客观存在的，且数量巨大，必然要释放出来。据业内人士分析，全市综合经济环境客观力量推动，测算市城区房地产市场需求，近两年每年需增加住房建筑面积160万平方米。对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控作用下，近两年内这部分需求肯定会大幅度下降。如今后投资渠道不畅，至于这部分从房地产市场中撤出的资金仍有可能重新回归，将继续推高下一轮房地产市场行情。在目前情况下，供给状况近两年内难有大的改观，房地产开发投资规模存在过大，进一步加快房地产开发投资是不现实的。因此，供求双方的发展趋势表明，下半年及近两年内居民房屋巨大需求与供给短缺的矛盾会持续存在，房地产价格增长速度呈现回落态势，但回落幅度不会太大。以上分析可见，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房地产价格的下跌，总体希望近两年内房地产价格增长保持相对稳定状态。从近五年同期房地产供应总量来看，房地产用地呈现逐年趋稳的特征，其中2010年与2011年第1季度房地产用地供应量较大，2012年第1季度供应量出现下降，2013年与2014年第1季度回归平稳状态，2014年第1季度房地产供应量略低于近五年同期供应量平均值。就全年房地产用地均价水平来看，湖南房地产用地价格处于平稳变化的状态，随着国家“稳增长、抑投机”房地产调控政策执行以及国内经济形势平稳发展与金融政策的延续性，2014年，湖南房地产用地价格水平或将继续保持平稳发展态势。二、GDP和房地产投资 2013年全国GDP排行前百强衡阳75位超XX成湖南第3 [摘要]近日，2013年前三季度中国主要城市[地区生产总值(GDP)]排行榜新鲜出炉，全国100个主要城市上榜，排名前5位的城市分别为上海、北京、广州、天津、深圳。湖南省长沙、岳阳、衡阳、XX、株洲5个城市上榜 2013年前三季度中国主要城市[地区生产总值GDP]排行榜1-25名湖南省5个城市上榜，分别为：长沙、岳阳、衡阳、XX、株洲。其中以长沙排名最高，位居全国第15位，GDP总值5142.90亿元，实际增速11.80%，增速排全国第18位。湖南省

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

影响房地产市场需求因素

（二）决定房地产需求量的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：（1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。（2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。（3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。（4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。（5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价

房地产的供给与需求

房地产的供给与需求摘要：房地产是构成整个社会财富的重要部分,它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。房地产价格决定着社会和居民的财富,它的波动影响着金融体系的安危,也影响着宏观经济的稳定和发展。近几年来,房地产的快速发展一方面推动了我国国民生产总值的增长,改善了人们的居住环境,另一方面也暴露出一些问题,其中最主要的问题是房价的攀升。房价的攀升,既影响居民的生活质量,也影响着国民经济平稳发展。从商品交易角度出发,商品的供求决定着商品的均衡价格。因此，本文从房地产的供给与需求的角度来分析房地产的价格。关键词：供给需求房地产价格一、当前房地产市场的供给当前房地产市场的供给主要呈现出两个特点：（一）政府垄断土地供给我国房地产市场的特殊性在于-一土地垄断供给制度,即房地产开发需要的土地由政府提供的,而政府控制土地的行为会影响房地产市场的预期,从而进一步推动城市房地产价格的上涨。由于地方政府垄断土地供给为房价提供上涨的引擎。于是,体制下,中国地产商就不再是简单的生产企业,而是土地银行,其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力,拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是,地方政府与开发商高度的利益同向,政府为了获得更高的财政收入,就会自觉地控制供给为开发商保值,这也就是现实中尽管出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”,因为现在“土地财政”成为地方财政收入的主要称谓。“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。2009年,全国土地出让金高达1.6万亿元,占当年地方财政收入的48.8%。最近,有学者研究发现,如果计入土地出让金收入,2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元,约占GOP的32%。2001年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年,该比例已上升为48.8%。期间有几年,该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入,是为“土地财政”。在“土地财政”上,一些地方政府最核心的做法是土地整理,就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番。所以,房地产商“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。从目前的土地供应格局来说,开发商的囤地行为是客观存在的。但以此说明高房价的原因却是舍本逐末,因为房价高企和开发商囤地其根本原因其实是地方政府垄断土地供应。（二）房地产供给出现高速增长首先是房地产业开发投资在不断增长。从国家统计局提供的数据分析来看,从1998年开始,我国固定资产投资额每年都在增加,同时房地产的投资开发额也在增加,1999一2004年,房地产开发的增长高于固定资产投资增长,2005一2009年中,除了在2007年房地产开发投资增长的速度高于固定资产投资增长的速度外,其余的年份房地产开发投资增长的速度均低于固定资产投资增长速度。另外,房地产开发投资占固定资产投资的比例1998一2004年一直

种子产业发展现状

第1章建设回顾 “国以农为本，农以种为先”。农作物种子是重要的农业生产资料，是农业科技进步的重要载体，对于保障粮食安全和提高农业综合生产能力、农产品国际竞争力具有基础性和先导性作用。种子产业始终受到了党中央、国务院的高度重视。1996年以来，国家组织实施种子工程建设，推动了种子产业快速发展，有力地支撑了农业和农村经济的持续发展。 1.1 种子产业发展现状农业发展进入新阶段以来，《植物新品种保护条例》、《种子法》相继颁布实施，特别是2001年我国加入世界贸易组织，使种子产业发展的外部环境出现了新变化，产业自身也伴随着体制改革的不断深化，发生了重大而深刻的变化，步入了新的发展时期。主要表现在：（一）种子法律框架已经建立，产业发展纳入法制化《种子法》施行后，种子法律制度逐步健全。农业部先后出台了9个配套规章，各省（自治区、直辖市）也依据《种子法》制定了一系列的地方性法规，为种子产业发展提供了强有力的法制保障。2006年5月，国务院办公厅下发了《关于推进种子管理体制改革加强市场监管的意见》（国办发[2006]40号），已成为当前和今后一个时期内指导种子产业发展的纲领性文件。（二）产业基础设施得到加强，商品种子供给能力显著提升

通过种子工程引导，国家对种业公益性、基础性设施建设进行持续投入，相继建成一批国家种质资源库（圃）、农作物改良中心和分中心、农作物区域试验站、种子质量检测中心、分中心、救灾备荒种子储备库、种子加工中心、农作物（原）良种繁育基地（场）等。这些项目建设，促进了新品种的繁育和推广，完善了种子社会化服务和管理，提升了安全供种能力，有力地推动了粮食和农业生产发展。（三）种子商业价值不断增加，市场发展潜力巨大随着种子商品化程度的提高，我国种子市场的商业价值逐年增加，从2000年的250亿元增加到现在的350亿元左右，已成为仅次于美国的全球第二大种子市场。其中，玉米、水稻、蔬菜是种子市场的主要组成部分，约占到种子市场总容量的70%。目前，我国现代农业发展和结构调整进入了快车道，“十一五”乃至今后较长时期内，专用品种、非粮作物的需求将不断增加，对种业发展也提出了新的、更高的要求。（四）种子企业蓬勃发展，产业集中度有所提高通过近几年种子市场全面开放，种子生产经营呈现主体多元化的格局。全国各类持证种子企业有8500多家，其中70%左右为民营企业，外资企业也发展到80余家。实行育繁销一体化、经营区域覆盖全国的种子企业超过100家，前10家大型种子企业的市场占有率已接近15%。种子产业集中度逐步增加，种子企业的市场主体地位初步确立。（五）管理模式发生转变，市场监管逐步规范适应市场经济条件下种业发展需求，种子管理理念和方式正在发生转变，种子管理体制改革迈出新的步伐。在依法废除不利于种子市场开放的规章和规范性文件、地区封锁和行业垄断的同时，加强了种子品种质量管理，规范了市场竞争秩序。通过政企分开和国有种子企业改制，强化了政府公共服务职能。通过种质资源保护制度、品种审定制度、新品种保护制度、种子生产经营许可制度、种子标签管理制度、

重庆市房地产市场分析报告

重庆房地产市场分析报告战略投资部 2004年11月目录一、重庆市房地产行业发展特征二、行业外部环境分析三、重庆房地产行业的供应分析四、重庆市房地产市场需求分析五、重庆市房地产企业状况六、重庆市房地产市场发展趋势分析七、隆鑫地产发展建议一、重庆市房地产行业发展特征长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。

近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。二、行业外部环境分析（一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；

5.房地产的供给和需求

第四章房地产市场张永岳陈伯庚孙斌艺编著第一节房地产市场的供给和需求 ?一、房地产市场的内涵 ?房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所 ?房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和 ?既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系?房地产市场是房地产经济运行的载体 ?健全的房地产市场 ?房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提 ?房地产企业运行不可缺少的外部环境 ?完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证 ?房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分 ?二、房地产市场需求 ?（一）房地产需求的内涵和特点 ?1 、房地产需求的涵义 ?房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。 ?2、房地产需求的类型

?（1 ）生产性需求 ?指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者 ?（2 ）消费性需求 ?由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭 ?（3 ）投资性需求 ?指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的 ?（二）影响房地产需求的主要因素 ?1 、房地产价格 P108最后一段：对于房地产产品和服务而言，消费者对它的需求取决于多种因素，而最重要的可以说就是该产品的价格。经济学家所观察推论出的需求法则同样适用于房地产市场，即：在其他条件不变的情况下，某一房地产产品和服务的价格越低，消费者就对该产品和服务的需求量越大；而当该产品和服务价格越高时，消费者对该产品和服务的需求量则越小。依据需求法则，可以推断出房地产产品的需求曲线在通常情况下必然是一条从左上向右下倾斜的直线，斜率为负。以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的需求量(Q)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。 ?2、国民经济发展水平

房地产经济学-论述题--影响房地产市场需求因素

影响房地产市场需求的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平,③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下: (1该种房地产的价格水平。一般地说,某种房地产的价格如果上升了,对其需求就会减少;如果下降了,对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍,经济学家称之为需求规律。 (2消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要,所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会增加对该种商品的需求;相反,就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说,其需求量可能随着收入增长而下降,即当消费者的收入增加时,反倒会减少对该种商品的需求。 (3消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望,而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,则需求就会减少。例如,如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势,则对市区住宅的需求将会减少,而对郊区住宅的需求将会增加。但是,人们的消费偏好不是固定不变的,在某些因素的作用下会发生变化。 (4相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果下降,则消费者就会把需求转移到另一种房地产上,从而使另一种房地产的需求增加,该种房地产的需求减少。

市场供给与需求分析报告

第一章肥城市基本情况及总体社会经济发展概况一、肥城市概况肥城市隶属于泰安市，泰安市下辖两市（肥城市、新泰市）、两县（东平县、宁阳县）、两区（泰山区、岱岳区）。肥城市是一个经济发展较快、实力较强的县级市，它位于泰安市的西部，济宁市的北部。北邻济南长清区，西邻平阴县，南靠东平县与宁阳县。距省会济南约65公里，距泰安市中心约45公里。在肥城市区西南边界约45公里处有105国道南北穿过，向东约45公里处（泰安市中区西边界）有104国道南北走过，此处还有京福高速公路南北经过，经过市区的省道南北有济微路，东西有泰平路，铁路仅有泰肥铁路用于运输货物，无客运列车。目前市区占地面积13.49平方公里，人口13万人左右。从2001年3月开始至2001年11月底，新城开发新增面积4平方公里，修4.6公里的道路。2002年计划城市向东向西发展，新增7平方公里用地，修建城市道路17公里。至2004年城市总用地达25万平方公里，人口达25万。按照肥城市发展规划，2010年城市占地127.7平方公里，人口达96.02万，形成一城两镇（新城、王瓜店镇、老城镇）格局。肥城市作为一个新兴城市，现状规划建设较好。市区内道路平整宽阔、环境整洁，龙山坐落城中形成一处天然公园，龙山河东南、西北贯穿而过。二、肥城市社会及经济发展的历史成就自80年新城区搬迁以来，城市开发拉出了框架，基础设施建设实现了新的突破。国民经济呈现加速发展态势，综合实力进一步增强。

（一）、国民经济持续发展肥城市部分年份主要经济指标（二）、经济结构不断优化升级

肥城市在保持经济总量快速增长的同时，也在大力推进经济增长方式的根本转变和经济结构的优化升级，努力把肥城市建成一个以工、农业为主导，集科技、金融、旅游等为一体的现代化城市。1999年至2001年，肥城市三年间累计完成固定资产投资共44.58亿元（其中1999年10.5亿元，2000年13.88亿元，2001年20.20亿元）。同时培植了一大批新的经济增长点，与住肥企业共建区域经济共同体的思想全面展开，创造了地企联手融合发展的新格局。旅游资源开发进一步加快。（三）、对外开放水平不断提高，城市规划建设日益优化在肥城市市委、市政府的正确领导及决策下，招商引资工作取得显著成果。并坚定不移的把招商引资摆在各项工作之首，形成了大开放、大发展的良好氛围和崭新局面。仅2001年引到位的市外资金就达到10.98亿元，其中利用外资908.6万美元，自营出口创汇4560万美元，比上年增长15%。坚持把城镇开发和以道路为主的基础设施建设作为一大重点和具体项目运做实施，实现历史性跨越。运用经营城市的理念“以地生财”迈出大步子。完成了西扩4平方公里的开发框架工程，东区优化完善全面展开，泰西大街路面改造，“一线两翼”的开发建设格局，正在向纵深推进。（四）、肥城市2000年国民经济预期目标及城市建设任务目标。肥城市实施一系列扩大内需、刺激消费、优化产业结构等促进经济发展的政策措施，同时注重用市场化推进城市化，靠经营城市发展城市，尽快建立起适应城市经济发展要求的运营体制，实现城乡建设的健康快速发展，为促进全市扩大开放，招商引资，实现跨越发展，营造良好的环境。根据《肥城市政府2002年2月1日政府工作报告》提出的2002年政府工作的目标任务中可以看到国民经济预期目标为：国内生产总值增长14%，即

房地产网的需求分析报告

房地产信息网需求分析报告书 1.用户需求（1）总体需求 1 建立对房地产信息提供全面管理的信息系统 2 数据库结构能够满足对信息的输入、输出和查询。 3 对所有的买卖方及房地产信息提供全面的管理 4 买卖方可以进行基本的房屋交易信息查询 5 对买卖方信息进行保密 6 买卖方可以方便及时对房屋交易提出反馈意见 7 后台管理员能方便的查询和更新网站的基本信息 8 实现后台管理员对网站的管理，包括添加修改房屋交易信息，更改密码和用户权限 9 买卖方可以方便的查看个人信息以及交易情况，并给出相应的评价（2）功能需求 1．对房屋买卖方的信息提供全面和管理 2．方便实现后台管理员对买卖方信息的查询 3. 后台管理员可对所有信息进行管理 4．不同的管理员权限可以更加安全的进行管理 5．买卖方信息数据的高安全性，保密性 6. 后台管理员可以拥有不同的权限（3）非功能性需求 1．保证软件、硬件开发等方面费用少 2．使用稳定，操作灵活性高，操作方便易于掌握。 3. 系统的安全性强，中介公司房地产信息实现电子化管理，替代所有手工操作。 4．买卖方可以在前台通过网页浏览查询房地产信息。 5. 系统处理效率要比手工操作提高30%。 6. 系统界面设计友好操作方便灵活，具有安全检查机制非授权用户不能使用后台不能偷看系统信息要用密码才可以访问。 7. 具有高可靠性和容错能力。 2.约束人员：由于系统的工作量比较大，而我们开发人员相对比较缺乏。时间：一般系统的开发期至少需要半年，而我们开发小组只有10周左右的时间来完成。基础架构：我们所能用的资源较少，在基础架构方面也存在一些约束。技术：我们都是在校生，没做系统的经验，在技术方面还比较缺乏。 3.系统目标

论房地产需求和供给对市场价格的影响

论房地产需求和供给对市场价格的影响学院：***** 班级：***** 学号：****** 姓名：*****

论房地产需求和供给对市场价格的影响专业：工程管理1305班学号：130520109 姓名：常香宁摘要：当一件商品拥有巨大的需求时它的价格必定会上涨。由于房地产开发的周期性和长期性，所以在一定时期内总住房面积是稳定的。而且相对于几亿人的巨大需求来说房子总是短缺的。也就是处在所谓的买方市场，在此情况下定价权在卖方也就是房地产销售商一方。但是在现在这个需求虽大但却稳定的情况下房价持续高涨就有问题了。这就需要考虑另外一个影响价格的因素供给了。供给是决定商品价格的重要因素。供求价格下降，供大于求价格上涨。所以房价上涨肯定和供给有关系。以下我们将分别讨论需求和供给的影响以希望破解房价高涨的原因，并试着找出解决办法。关键词：房地产；供给；需求；价格；泡沫一．我国房地产市场发展的现状纵观房地产市场,在房价已经经过几十年稳步上涨行情之后,房价问题已经是大多数购房者不堪重负的话题。近几年来,尽管政府已经采取了多种措施来抑制过热的房地产市场,但效果总是不太理想。基于购房者“买涨不买跌”心理,进一步推动了住房价格上升。因此,如何使我国房地产市场平稳健康地发展,政府将采取什么样的对策措施,这是要慎重研究的问题二．需求对市场价格的影响由于中国人传统观念的影响，许多人认为有了一套房子就有了安全感，由于现在闹得沸沸扬扬的补交土地出让金的传言，经济发展也有了新的变化，人们的思想也有了新的变化，出现了一些新的需求因素。 1.城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。 2.部分从农村转移到城市。在我国的城市化过程中，将有二到三亿人口从农村转移出来。他们大多从事一些高劳动强度的工作，收入不高，居住条件差，保障水平低，户籍不明确，因而在城市中处于弱势地位。由于以上因素使得他们面临巨大的生存压力，虽然也希望买房但是大多数却不得不选择租房，而且不幸的是这几年房租价格也是逐年上涨。应该重点关注他们解决他们的生活问题。 3.中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4. 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。二、城市房地产有效需求分析判断一个国家、一个地区居民住房的有效需求, 要同时考虑两个条件: 一是居民家庭购房的实际承受力; 二是居民家庭购房的愿望。仅有购房的实际承受力而无意愿购房, 或有意愿购房而无购房实际承受能力,都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题, 住房的有效需求才能促进房地产的供给, 进而达到带动社会经济增长的作用

关于需求弹性和供给弹性

现在猪肉价格不稳定，究其根本原因是国家过分的干预农业，对母猪进行补贴，可以给猪入保险，这样大大提高里养殖户的积极性，但这种积极性是盲目的，结果造成里春节后猪肉价格一落千丈，现在国家又对猪肉进行里冻肉储备，带来的影响是猪肉的价格急剧上涨，但这种上涨时一种泡沫，现在猪肉仍然处于一种供过于求的状态。需求的价格弹性和供给的价格弹性是微观经济学的得意之作，因为这两者都可以有漂亮的、通俗易懂的数学模型作支撑，最容易给初学者留下“科学的经济学”的印象。什么是需求的价格弹性呢？最准确的还是用公式来表示：需求的价格弹性=需求量变动百分比∕价格变动的百分比有些物品价格有微小变动（例如上升1%），即引起需求量的较大变动（例如下降3%），这时候该物品的需求弹性即为3，一些非必需的、即兴型的消费品就可能如此，如夏天的西瓜；有些物品价格有较大波动（例如下降3%），却只引起需求量的较小变动（例如1%），则该物品的需求弹性为1/3，像面粉、大米一类的基本必需品就可能如此。一些物品价格变动幅度与需求变动幅度一致，则其需求弹性为1，例如猪肉就可能如此。微观经济学把第一种情形称作富有弹性，第二种情形称为缺乏弹性，第三种情形称作单位弹性。事实上，同一种物品，在不同价格点上的价格弹性不同，在不同价格点上的上升弹性与下降弹性也不同。例如，当大米价格较低，需求量较大时，其价格上升弹性较大，例如为0.5，即价格上升会引起需求量的较大下降；其价格下降弹性较小，例如为0.2，即价格下降会引起需求量的更较小下降。当大米价格较高，需求量本来就较小时，其上升弹性就比较小，例如为0.2，即价格进一步上升只能引起需求量的较小下降；而下降弹性则比较大，例如为0.5，即价格下降可引起需求量的较大上升。这一数量关系可以用供求曲线图来精确表达。懂得需求弹性有什么意义呢？“弹性的一个重要应用是它有助于弄清价格上涨对于收益的影响。对许多企业来讲，这是个关键问题。无论是航空公司，还是餐厅或杂志出版社，都需要决定是否值得提高价格，以及较高价格的收益是否能够弥补较低需求的损失。”（P52）例如，“对于美国航空公司来说，弄清乘客的需求弹性相当于每年可带来数十亿美元的收益。在理想的情况下，航空公司希