房地产自销和代理利弊

房地产自销和代理利弊分析

------------房地产讲师何明

一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下:一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。

二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。

三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。

四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。

五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。

六、费用的对比

1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%-1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。

3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。

综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。自主销售成本控制好的话，相对代理销售来讲，营销费用相对节约，但对操盘人的专业和团队的要求较高，项目增值部份无法保证。委托代理销售重点在于代理公司的正确选择，选择到了适合的代理团队，不仅能节省企业管理精力，同时还能提高项目的价格增值空间，故代理公司的专业度和诚信度的考查尤为重要。

而作为专业的代理公司，具备了如下优势：

1.将传统的营销部扩张为一间专业的公司，分工更细，人员配备齐全，规模庞大。正规的房地产代理公司都设有专业的产品策划部门、市场调研部门、平面设计部门、销售执行部门以及后勤部门。

2.一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。

3.代理公司一般在项目前期就介入并实际开展工作，代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。

4.成熟的代理商长期直接面对市场，有经营中积累的丰富经验，对全流程代理楼盘销售的各个环节都比较熟悉，对市场把握、营销策划和推广有专到的眼光和判断，能弥补开发商的不足。

5. 有效的信息搜集、分析和运用能力。代理商通过自身的网络通常会组织定期的市场调查，也会做一些不定期的问卷调查。他们基本上悉知市场上主要竞争对手的情况，也了解购房群体的深层次诉求。利用和分析日积月累的信息库，便构成的市场需求的整体概貌。据此

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企业自销与代理销售的利弊分析

企业自销与代理销售的利弊分析房地产业的发展是一个循序渐进的过程，开发商的开发理念必须与区域经济发展水平相一致，纵观房地产业，自产自销与专业代理在今后一段时间里会同步存在与发展。但对每一个开发商而言，是自建队伍还是委托代理，自身必须有一个清醒的认识： 1）自己有没有实力进行销售，有没有必要自己组织队伍进行销售 2）如果要找代理商，找什么样的代理商自建营销队伍进行销售其实是可以的，我们可以去挖掘优秀的专业销售人才，可以组织加强专业的培训，必要时可以邀请专业成功人士进行讲课，提高业务专业水平和专业素质，打造属于自己的优秀销售团队。对于代理公司，我们应该更看重的是其公司的实力和信誉度，操盘的成功案例和实战水平，往往有些代理公司是挂羊头卖狗肉，几个人撮起来就是一个公司，没有实战的操盘经验，没有专业的能力水平。有实力的代理公司一般有广泛的客户网络，因为代理公司在长期的楼盘销售过程中建立了广泛的客户网络和客户档案，拥有训练有素的营销人员，这些客户档案是开发商短时间内无法建立起来的，没有客户网络，仅仅靠广告做大海捞针式的销售，面对竞争日益激烈、有效需求日趋饱和、以及越来越规范的房地产市场，其时效比之低、销售难度之高是可以想象的。自建队伍组成的部门叫营销部，而营销部通常是开发公司的一个下属部门，直接隶属于开发公司。对于公司决策层的一些个人观点，营销部门的负责人在潜意识里有一种“顺从”的心态，基本上是以“执行”和“服从”为主，很少能“据理力争”。另一方面，有些开发公司的营销部门因服务对象单一（本开发公司）、服务项目单一（开发公司自己的项目）、服务区域单一（本公司的项目所在区域），不同于专业代理公司具有多元的服务范畴（服务对象、服务区域、服务项目、服务时间等的非单一性），其对市场的把握往往是一个“点”，而缺少一个“层”、“面”上的认识。这种单一性对销售的影响是更为直接的。专业的代理公司有足够的专业人才和丰富的市场经验，他们能够站在市场的高度、从整体与全局上来把握销售，实行“理性销控”。对项目的优劣分析客观，很少受“情感因素”支配。但事实上真正负责的代理公司太少了，那如果这个代理公司接盘过多的话，那肯定会有中间轻两头重，很难兼顾过来，容易顾此失彼。下面我就自建队伍销售和委托代理销售的利弊作如下分析. 1．自己组建销售队伍直销模式顾客直接从开发商销售部门取得所需物业的营销渠道方式，称为直销或自销。由于房地产产品不经过任何中介直接从开发商流向消费顾客，实际运作中体现诸多

房地产行业财务管理计划

【最新】房地产行业财务管理计划一.主要经营指标 1.主营业务收入全年净增万元,其中每月均增加万元;其它业务收入全年净增万元,每月均增加万元. 2.客户流失率为总客户的％,其中:人为客户流失力争降低为零.坏帐回收率为总客户的％. 3.全年完成业务总收入万元,占应收款％. 4.实现净利润万元. 5.委托银行扣款成功率达％.二.指导思想加强管理,研究创新,扩大营业额,控制成本,创造利润;加强业务学习,坚持员工技能培训,采取多样化形式,把学业务与交流技能相结合,开拓视野,丰富知识,全面提升整体素质.管理水平;建立办事高效,运作协调,行为规范的管理机制,开拓新业务,再上新水平,努力开创各项工作的新局面. 三.工作措施 1.捕捉信息,开拓市场,争当业绩顶尖人.面向市场,扩展团队队伍,广泛招纳能人之志为我所用.让安居的业务铺遍全国,独占熬头. 2.抓好基础工作,实行规范管理,全面提高工作质量.搞好各类客户分类细划,摸底排查工作.对客户进行分类细化管理,是行之有效的工作方法.3月份由分公司经理分别按照〝分类排队.区别对待.上门清收〞等管理措施,对所属客户进行分类,确定清收方案,落实任务层层分解,明确目标及责任人,以确保全年既定目标任务的全面完成 3.加强坏帐清收组织管理工作,继续做好呆帐回收及核销工作. 4.适应营销新形势,构建新型的客户管理模式.一是要实行客户分类管理,提供差别化.个性化服务;二是对重点客户进行重点管理,尤其要做好重点客户的后续服务工作. 5.努力加大中间业务和新业务开拓力度,实现跨越式发展.企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域,务必在认识.机制.措施和组织推动等方面下真功夫,花大力气,力争使中间业务在较短时间内有较快发展,走在同业前面,占领市场.加强中间业务的组织领导和推动工作.

房地产自销和代理利弊

房地产自销和代理利弊分析 ------------房地产讲师何明一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下: 一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。六、费用的对比 1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%- 1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。

2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。 3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。自主销售成本控制好的话，相对代理销售来讲，营销费用相对节约，但对操盘人的专业和团队的要求较高，项目增值部份无法保证。委托代理销售重点在于代理公司的正确选择，选择到了适合的代理团队，不仅能节省企业管理精力，同时还能提高项目的价格增值空间，故代理公司的专业度和诚信度的考查尤为重要。而作为专业的代理公司，具备了如下优势： 1.将传统的营销部扩张为一间专业的公司，分工更细，人员配备齐全，规模庞大。正规的房地产代理公司都设有专业的产品策划部门、市场调研部门、平面设计部门、销售执行部门以及后勤部门。 2.一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。

房地产自销和代理利弊

房地产自销和代理利弊分析 ------------房地产讲师何明一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下:一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。六、费用的对比 1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%-1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。 2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。

(财务知识)房地产行业财务管理最全版

（财务知识）房地产行业财务管理

房地产行业财务管理壹、房地产X公司的会计核算本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。可是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统壹财务会计报告的前提下，企业能够根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这壹些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设专门核算房地产开发的会计科目，不可是需要的，也是符合会计制度规定的。推荐阅读： 1、对房地产X公司会计核算问题的探讨 2、房地产开发企业会计制度的改革和发展 3、房地产开发企业的会计核算二、房地产X公司的税务管理房地产开发项目周期长、工程结算复杂，会计制度和税法对房地产开发收入成本的确认也存在着差异。这给企业理解税收政策，规范纳税、科学纳税带来了难度，可是随着国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》等壹系列政策的出台，房地产X公司的各项税款的征收将会越来越严谨、规范。推荐阅读： 1、房地产企业广告费和业务招待费如何扣除 2、房地产土地使用税问题集锦 3、房地产开发十大税务问题 4、房地产所得税汇算清缴和土地增值税清算差异比较 5、房地产企业开发产品视同销售行为的税务处理

三、房地产企业各税种的会计核算因国家的财务制度和税法规定上的差异，引起了企业在账务处理过程中的种种问题，我们将房地产企业各税种的会计处理文章进行了收集整理，为企业在涉税问题上进行正确的账务处理提供帮助。推荐阅读： 1、房地产开发企业企业所得税及会计核算 2、房地产开发企业土地增值税及会计核算 3、房地产开发企业营业税及会计核算 4、房地产开发企业其他税收及会计核算【问题】房地产开发企业的广告费和业务招待费如何扣除？【解答】根据《国家税务总局关于印发<房地产开发运营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十四条规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。综上，房地产企业的广告费和业务招待费在发生的当期按不超过当年销售收入15%的部分扣除，超过部分准予结转以后年度扣除。房地产土地使用税问题集锦 1、城镇土地使用税的税额幅度有什么变化？

房地产自销和代理利弊教学内容

房地产自销和代理利弊

房地产财务管理流程

房地产财务管理流程房地产企业的账务是怎样结算的呢?一般有哪些管理流程呢?以下是我为您搜集带来的资料，欢迎参考! 一、关于房地产账务处理方面： (一)、审核从出纳转过来的各种现金收款，现金付款，银行收款、现金付款凭证进行审核。 (1)凭证是否编号，编号是否正确。 (2)经济业务摘要是否正确地反映了经济业务的基本内容。 (3)会计科目的使用是否正确;会计科目是账户的名称，正确使用会计科目是进行账务处理的基础环节。总账科目和明细科目是否填列齐全。 (4)记账凭证所列金额计算是否准确，书写是否清楚、符合要求。 (5)所附原始凭证的张数与记账凭证上填写的所附原始凭证的张数是否相符。 (二)、根据记账凭证登记各种明细分类账。 (三)、月末作计提、摊销、结转记账凭证，对所有记账凭证进行汇总，编制记账凭证汇总表，根据记账凭证汇总表登记总帐。 (四)、结账、对帐。做到帐证相符、帐帐相符、帐实相符。 (1)账实相符。是账簿记录与实物、款项实有数核对相符的简称。保证账实相符，是会计核算的基本要求。由于会计账簿记录是实物款项使用情况的价值量反映，实物款项的增减变化情况，必须在会计账簿记录上如实记录、登记。因此，通过会计账簿记录的正确性，发现财产物资和现金管理中存在的问

题，有利于查明原因、明确责任，有利于改进管理、提高效益，有利于保证会计资料真实、完整。 (2)账证相符。是会计账簿记录与会计凭证有关内容核对相符的简称。保证账证相符，也是会计核算的基本要求。由于会计账簿记录是根据会计凭证等资料编制的，两者之间存在逻辑联系。因此，通过账证核对，可以检查、验证会计账簿和会计凭证的内容是否正确无误，以保证会计资料真实、完整。各单位应当定期将会计账簿记录与其相应的会计凭证(包括时间、编号、内容、金额、记账方向等)逐项核对，检查是否一致。如果发现有不一致之处，应当及时查明原因，并按照规定予以更正。 (3)账账相符。是会计账簿之间相对应记录核对相符的简称。保证账账相符，同样是会计核算的基本要求。由于会计账簿之间，包括总账各账户之间、总账与明细账之间、总账与日记账之间、会计机构的财产物资明细账与保管部门、使用部门的有关财产物资明细账之间等相对应的记录存在着内在联系，通过定期核对，可以检查、验证会计账簿记录的正确性，便于发现问题，纠正错误，保证会计资料的真实、完整和准确无误。 (4)账表相符。是会计账簿记录与会计报表有关内容核对相符的简称。保证账表相符，同样也是会计核算的基本要求。由于会计报表是根据会计账簿记录及有关资料编制的，两者之间存在着相对应的关系。因此，通过检查会计报表各项目的数据与会计账簿有关数据是否一致，确保会计信息的质量。 (五)、编制会计报表，做到数字准确、内容完整。 (六)、将记账凭证装订成册，妥善保管。二、负责我公司及关联单位税收核算与纳税申报、缴纳工作、税务登记、变更注销等事项。及协同有关部门审计及汇算

房地产企业的财务流程和内部控制

新疆新亚房地产开发有限责任公司财务流程和内部控制新疆新亚房地产开发有限公司的财务严格遵循集团公司财务部统一领导、统一核算、统一财务流程，以提高公司整体财务管理水平。一、财务流程图： (一)、业务付款流程图（二）、日常报销流程图：流程责任人申请人填写付款申请单，包括姓名、部门、申请内容、金额及付款单位、帐户申请人 ↓ ↓ 部门负责人审核内容并签署所属部门部门负责人 ↓ ↓ 主管领导审阅内容，批准申请主管领导 ↓ ↓ 集团财务部审核相关内容及财务付款手续，签字批准。集团财务部 ↓ ↓ 公司领导审阅内容，签字批准申请公司领导 ↓ ↓ 出纳开具支票，并在支票上填写日期、付款单位、帐户及金额（或限额）出纳 ↓ ↓ 财务会计签字，支票生效财务会计 ↓ ↓ 申请人领取支票并在财务登记签字申请人 ↓ ↓ 财务部会计收回发票，根据支票申请单做财务处理财务会计流程责任人

（三）、借款流程图：填制“报销凭单” 经手人或报帐人 ↓ ↓ 部门负责人签批所属部门负责人 ↓ ↓ 主管领导签批审批相关费用 ↓ ↓ 主管会计核准按相关规定审核原始凭证的合规性 ↓ ↓ 集团财务部审核审核并监督款项是否属报销之列 ↓ ↓ 公司领导审批签字审批各种费用 ↓ ↓ 出纳付款，汇总“报销单”盘点备用金流程责任人借款人凭已经批准的购物申请单、借款单，应酬费费用预借单请写明借款事由、金额、使用日期等内容借款人 ↓ ↓ 所属部门负责人签字批准所属部门负责人 ↓ ↓ 主管领导审批、签字主管领导 ↓ ↓ 集团财务部领导签字财务部部长 ↓ ↓ 公司领导审批、签字公司领导 ↓ ↓ 财务会计签字，出纳支付款项财务会计

房地产联合代理利与弊

*********项目 ——销售模式优劣分析一、选择销售代理带来的好处： 1、销售代理有庞大的市场信息销售代理在操盘时，会成立专门的策划团队去调查商业市场竞品楼盘，做调查问卷，成立信息库，通过信息库比较准确的分析潜在客户的购房意向，对商铺的面积划分、市场定位、定价等有很大作用。 2、销售代理有较丰富的销售管理经验和专业的销售团队成熟的销售代理对销售团队有一套系统的执行标准，从而保证销售团队的专业性。其代理楼盘的业务量也相对稳定，以确保其公司员工工作内容充实，收入稳定，销售团队才得以稳定。 3、销售代理有广泛的合作单位和社会关系销售代理的实际操盘经验越多，也就有越多的社会关系。在操盘过程中会跟政府相关部门、广告商、媒体资源等多个行业打交道，可以通过这些资源为****寻找更好的合作伙伴，减少各项费用开支，提升销售代理自己的附加值。 4、销售代理拥有庞大的客户资源。销售代理在以往的操盘和正在操盘的项目，沉淀庞大的数据库，有大量未成交的购房者信息，如代理一个新项目有效运用此资源，会加速销售速度，我方也就加快了资金回笼，降低管理成本，减少利息支出，时间成本，时间就是金钱! 开发商选择和销售代理合作，就是基于争取时间成本。二、目前业内管用的方式分为几种： 1、独家代理模式 2、联合销售代理 3、开发商自产自销模式 4、开发商和销售代理联合

三、各种代理销售模式之间的优、劣势分析比较：一、销售代理的独家全程代理模式这种销售模式是目前房地产市场的主流模式，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的一半以上。它的优势在于：分工明确，各展所长销售代理在操盘过程中有丰富的经验，每一个环节到每一个细节都有深入的了解，可以较准确地把握当地市场的客户品味、心理、消费习惯等，可以避免或减少开发商盲目揣测市场，从而偏离市场需求。开发商则可集中精力做好产品的控制工作。此种开发商和销售代理合作的模式，可以优势互补，分工明确，各展所长，有利于避开操作风险。它的劣势主要表现在：独家包揽反客为主独家全程代理模式，缺乏的就是竞争，销售代理的生存环境是较为安逸的。实际上大部分销售代理还不成熟且没有责任感，除完成开发商的销售任务之外，没有在追求销售业绩的层面上给自己一个压力。如销售任务完不成，会找各种原因、理由、借口躲避开发商的指责。因为在同等条件下没有竞争对手，没有可比性，所以可以掩饰自己的不足。最重要的是独家代理，不成熟的销售代理会以自己的利益为出发点，建议开发商做一些对开发商无益的事情，依据销售代理以往的市场经验，往往会被销售代理反客为主，最终造成自身利益受损，但使销售代理得益。同时，独家代理模式会给开发商带来一定的风险，这个问题已在目前销售工作中出现，若销售代理团队中途出现问题，拖延销售排期，将给开发商带来不可预知的损失。二、联合代理销售模式这种代理模式在房地产市场中比较少见，是一种新兴的代理模式，目前正逐渐被发展商所引用。它的优势主要表现在：充分竞争推动销售联合销售代理模式带来竞争，销售代理必然全力以赴，跟对手火拼，以免遭淘汰。对项目的销售带来很大的推动作用。销售代理为取得和开发商继续合作的机会，发展商可以

关于房地产公司财务管理制度

关于房地产公司财务管理制度审核人：编制人：制定日期：年月日

第一章总则 1、1为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。 1、2公司财务管理的基本任务是：做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作；规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果；依法合理筹集资金，有效控制和合理配置公司的财务资源；实现公司价值的最大化。 1、3本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。第二章财务管理组织机构 2、1公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设置独立的财务机构即财务部。 2、2公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定，结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。 2、3财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：（1）负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定；（2）参与公司筹资方案的拟定和实施；

（3）参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见；（4）参与公司经营决策，统一调度资金；（5）负责公司财务预算管理、会计核算；（6）负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作；（7）监督财务收支，依法计缴税收；（8）负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作；（9）监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；（10）参与对子公司的财务管理。（11）协调处理与各单位的关系。 2、4财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。 2、5公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。第三章会计核算 3、1公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。 3、2公司采用借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币为记账本位币，按照《企业会计制度》的规定并结合公司的

开发商自营与代理机构销售的利弊谈

开发商自营与代理机构销售的利弊谈(2012-3-16 9:15:21)[发送到微博] 分类：未分类标签：开发商自营代理机构销售 | 开发商自营与代理机构销售的利弊谈房地产的发展在几年间经历了启动、发展、鼎盛、调控等不同的阶段，在市场经济的作用下，在供需关系的平衡中，开发商与代理商之间的联系越来越多，合作的方式越来越灵活多样而有效；而同时，在彼此的合作中，不可避免地也发生了一些矛盾、冲突和隔膜，使一些行为背离了良好的初衷。在太原这个二三线城市的房地产市场上，楼盘林立，销售模式也是多种多样，有开发商自营的，也有专业代理机构介入的。房地产代理商就像一队机智勇猛的轻骑兵，在楼盘销售环节上凭借准、快、活的特点，迅速分食着房地产市场这块大蛋糕。而开发商就像职能齐全、实力雄厚的正规部队，尽管有打胜仗的可能，但也逐步认识到轻骑兵的优势而加以利用。本文就开发商自营和代理机构销售的利弊进行一个初步的探讨。一、开发商自营与代理机构销售的概念 1、开发商自营：开发商对楼盘进行开发后，自己组建销售团队，对市场进行分析、判断并进行销售，由公司内部的工作人员或者置业顾问来完成楼盘的销售及推广。 2、代理机构销售：开发商对楼盘进行开发的过程中，由专业的代理机构参与到前期策划、规划设计、项目定位、工程建议等环节，并负责楼盘后期的销售及市场推广。二、开发商自营的利弊 ◆开发商自营的利： 1、直接面对客户，掌握客户需求点，并能做出及时的应变措施及调整策略。一般情况下，一个开发企业是要永续经营与长期存在的，项目也是要连续开发的，并非一个楼盘做完就了事，因此需要长久地掌握客户资料，不断提高开发商对市场的敏感度。并且自行销售能够使房地产开发企业直接面对消费者，掌握客户的第一手资料，根据市场动态随时做出应变的决策或及时调整楼盘定位。

如何进行房地产项目财务管理

财务项目管理的目的：财务管理的目标是“利润最大化”，针对项目的财务管理应该是“项目利润最大化”。而项目目标的成功要受工作范围、项目成本、进度计划及客户满意四个因素制约。即财务管理及项目管理的目标都是要让客户满意。所以财务部的项目管理是通过在实现成本、进度及质量三者平衡的基础上而进行计划控制等的系列管理工作来达到收益最大化目标的管理过程。项目管理是细化财务管理的重要环节，对于提高项目的财务管理水平和质量，强化项目的财务控制力具有重要的意义。项目各阶段财务对应的管理工作：项目管理不只是项目经理部，而是所有部门都在配合、执行、记录、分析项目进程，保障项目顺利进行。财务部管理工作也渗透到项目准备、计划，执行与控制，收尾四大阶段，体现了其反映及监督、控制和管理的职能：序号项目各阶段名称对应的管理工作标准依据搜集和制作的资料 1.1 项目准备阶段，项目可行性分析对项目可行性论证经济指标的测算（核心指标：内部收益率及销售净利率）投入少、回报高、见效快（公司内部财务制度）项目的基本概况，项目开发计划、估算成本，项目销售计划，合作方承诺等 1.2 项目听证会准备将项目可行性分析阶段成果形成文字形式：项目的成本测算、税收分析、经济效益分析及资金运用预测内部收益率≥？；销售净利率≥？ 1.3 项目土地合同谈判、签订有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。风险最小化、利益最大化（公司内部财务制度） 2.1 项目计划，设立项目经理部根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划项目投资回报，利润、费用指标（公司内部财务制度）按开发销售计划编制的固定资产购置计划、人员配置计划、营销费用计划 2.2 目标成本确定会同成本管理部编制目标成本可控，符合经营计划（公司内部财务制度）项目规划设计指标确定，项目施工图完成 3.1 项目执行与控制，项目招标、签订施工、甲供材料合同施工、甲供材料合同的审核在目标成本范围内，付款条款合理目标成本目标成本确定 3.2 项目施工，合同款及进度款的支付合同款及进度款支付的审核按合同付款对应的合同对应的合同已签订 3.3 项目动态成本情况每月会同成本管理人员编制项目动态成本，分析成本变动原因与目标成本比较（公司内部财务制度）目标成本确定 3.4 项目前期销售推广营销合同及付款的审核在计划范围内营销费用计划营销费用计划确定 3.5 项目开盘预售财务收银员收取房款，换退房审核，应收帐款管理，销售合同抽查等应收帐款最少化（公司内部财务制度）预售许可证

(财务知识)房地产财务管理最全版

（财务知识）房地产财务管理

房地产财务管理（8058）自学考试大纲壹、课程性质和设置目的房地产财务管理是高等教育自学考试物业管理专业的壹门专业课，是专业性和应用性很强的壹门经济管理学科。本课程以房地产企业资金运动为中心内容，以资金的筹集、投放、耗费、收入和分配为框架，阐述房地产企业财务管理的基本概念、管理原则、管理制度等理论问题以及预测、计划、控制、分析等业务方法。房地产财务管理和企业财务管理既有联系又有区别。壹方面，房地产财务管理是在充分结合了房地产经济活动特殊性的前提下，阐述房地产开发和物业管理企业财务管理工作的具体内容，突出了房地产企业不同于壹般企业的特定理财要求；另壹方面，房地产财务管理的研究框架、逻辑思路、基本理论和方法又和企业财务管理具有壹致性，是企业财务管理的基本理论和基本方法在房地产经济领域中的具体应用。房地产财务管理仍涉及到房地产经济学、房地产开发、物业管理等多门课程的相关知识，学习和熟悉这些相关课程的内容，才能为学好本课程打下坚实的知识基础。自学应考者学习本课程的目的是：明确房地产企业财务管理的含义、目标和特点，认识做好财务管理工作对于促进房地产企业生产运营、提高经济效益的重要意义；理解房地产财务管理的基本内容，懂得各种财务活动的联系以及财务活动同其他各种经济活动的联系；掌握房地产财务管理的各种业务方法，学习运用财务管理的知识和技能为房地产企业的运营决策服务。通过本课程的学习，要求自学者掌握财务管理的基本理论和房地产财务管理的特殊要求，具有从事房地产领域的财务管理工作所必须的业务知识和工作能力，培养和形成房地产经济领域从业人员应具备的专业素质。房地产财务管理课程既有较强的实用性，又有较强的理论性。学习本课程要紧密联系实际来理解有关的理论问题，且以有关理论问题为指导研究各种业务方法问题，要虚实结合，

房地产代理公司利与弊

房地产代理公司利与弊肁可以从代理商自身的优势说起，代理商的优势是：莅1、代理商拥有庞大的市场信息及资源膄代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。莃2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队聿一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。羈3、代理商有广泛的合作单位和社会关系螄代理商在以往有越多的操盘经验，他们的社会关系就越广泛，因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道，社会资源丰富，代理商可以通过这些资源为开发商寻找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。肀4、代理商拥有庞大的客户资源一一代理商的核心优势螁市场上的代理商一般都会有房地产中介营业网点，他们同时为地产的二级、三级市场服务。中介网点往往能收集到大量的求购信息，这些信息包括购买一手和二手楼的求购者，这些都是现实的购买者。此外，代理商在以往操作的楼盘中，

也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者，同时保留下大量的购房者信息，而其中很大一部分购房者，可能未必在以往的楼盘中成交，这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源。这些客户资源就是代理商手上最有力的筹码，也就是代理商的核心优势！蚇代理商在代理一个新项目时，如果能有效运用手上的客户资源，必然使新项目销售进度加快。销售速度快，项目资金回收自然就快，开发商可以运用快速回收的资金，或提高项目的服务和品质；或快速偿还银行借贷，减少利息支出；或开发新项目；或转投向其他投资。这对开发商来说是时间成本！其实做房地产的都知道，时间就是金钱，你能早一个月完成项目销售，你就少花一个月的管理成本和利息，钱尽快收回来投到下一个项目，就能更快地生出钱来，这是投资学的黄金定理。袄所以说，代理商的核心优势是客户资源，开发商选择和代理商合作为的是争取时间成本。蒁各种销售模式之间的优、劣势分析比较：膈一、代理商的独家销售代理模式蒆独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的50%以上。袄它的优势主要表现在：分工明确，各展所长袁代理商在楼盘销售环节中有丰富的市场经验和操作经验，对楼盘的整个营销过程中的每一个环节到每一个细节都有深入的了解，经验越多的代理商对掌握整个楼盘的营销全过程就越有把握。羀由楼盘所在地的当地代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。

合格房地产财务人员的六大要素

合格房地产财务人员的六大要素众多的房地产企业对房地产财务人员的基本要求似乎都有：本科会计学历；三年及以上工作经验；中级会计职称。在你满足上述要求的前提下，从事房地产工作还需要有良好的心理素质，要知道，这是个流动性很强的行业。在入职要求高，行业经验丰富，稳定性得不到保障，待遇普通的情况下，你还得做一名称职的财务人员。难吧？合格、称职我想至少应该满足以下几个方面：一、行业知识。在房地产领域，分工比较细，开发里面可以分报建、拆迁、办证，设计部可以分景观设计、建筑设计，营销分类就更多了，有客服、销售、策划推广等，即便是合同预算或者工程都有明细分类，但是财务没有，经理加会计加出纳，一个简单而又可行的模式（当然这里不包括国企和大型开发企业）。财务工作的特殊性就要求财务人员要熟悉房地产开发的相关专业知识，当然不是精，而是要通。否则，你就很难

独立的分清成本核算的对象以及相应的明细核算科目，因而也不能算不上合格了。二、内控制度。既然说房地产行业是高风险行业，那么规避风险当然就很重要哦，怎么规避？科学、缜密的内部控制制度是重要手段之一，财务管理和财务控制所以就首当其冲了。制订、执行，总结、完善、提高内部控制制度及其水平是财务人员要贯穿于整个财务工作始末的重点。三、会计核算。房地产会计专业知识在学校里没有专门的学科（不知道现在学校具体施教情况），这就要求财务人员后天在实践中摸索，将会计专业知识与房地产实际情况结合。逐步懂得什么叫建安、什么叫配套，什么叫规划、什么叫三通一平。当然，核算是基础，也是最简单的，但至少有一点，要求财务人员不厌其烦的教育、教育、再教育。四、财务管理。从核算到管理是一个升华，也是财务工作者的必经之路。财务工作的核心也是一项系统的财务管理工作。从内容上看，有销售管理、成本管理，从流程上看，分为设计阶段、项目管理阶段、营销阶段。项目的成败，关键在

关于联合代理的利弊分析(1)

关于“联合代理”的利弊分析联合销售模式由于存在管理复杂、操作流程中容易产生合同隐患和法律纠纷等问题，间接造成开发商利益的损失，在内地市场上不是企业品牌和楼盘信誉非常成熟的开发商一般不宜采用。 “联合代理”流行于香港，香港市场是一个成熟的炒家天堂，开发商品牌业成熟。所谓“联合代理”，通俗地说是一个项目选择两家或更多家代理商同时代理，为开发商卖楼。这种代理模式首先出现在港澳等地区，但在现今内地的房地产市场中还是比较少见的。几十年前的香港房地产市场上，“联合代理”就大行其道。——所有楼盘开始发售前，开发商即整合多家代理公司资源，为楼盘即将发售制造人气。楼盘开始发售时，随处可见黑压压的人群，他们全是各大代理公司的售楼人员。售楼人员一般集结在商场、停车场、工交车站等要地，为所代理的楼盘截客。客户被哪个代理公司的售楼人员截住，就属于哪个代理公司，成交了就给该代理公司提成。这种类似武侠小说里“广发英雄帖”的模式就是香港的“联合代理”。香港的房地产市场之所以能流行这种毫无秩序、宛如蝗虫掠食般的“联合代理”销售，是因为香港是一个经过百年市场经济洗礼的特殊市场，是一个炒家天堂，其交易规则非常灵活，对楼盘转让几乎没有限制。更为重要的是，香港的开发商相对集中，实力都很雄厚，楼盘品质和企业素质十分接近，并且品牌业已成熟，楼盘信誉和品牌已经不在营销的考虑之内，因此不再需要代理公司提供策划和协同树立企业品牌，代理公司只要有能拉来客户就行。内地市场与香港

市场相差甚大，开发商品牌与楼盘形象对消费者购买行为的影响越来越大。内地市场与香港市场不同。内地市场不但开发商队伍庞大，而且开发商队伍的素质严重参差不齐，所开发的产品质量及售后服务，也是差之千里。消费者对开发商品牌知名度与楼盘形象的关注越来越大，要打造企业品牌与楼盘形象，开发一个项目就不能以一场“战斗”的思路来对待，而是要以一场“战争”的想法来进行宏观布局。所以，一个项目无论小区规划、园林设计、产品、推广主题、价格体系、售后服务标准等，都需要有一个统一的定位，都必须统一完成。这个挈纲引领式的全程策划，毫无疑问决定着项目的成败与生死。面对这样不争的现实，开发商只能聘请那些有着丰富从业经验丰富、专业敬业勤奋、能与开发商同心同德把项目做好的代理商实行全程代理，从最初产品定位再到销售推广定位，完整、连贯、高超、一气呵成进行谋思规划，从而确定项目的全程开发调性，并分解成不同节点，逐一按节点施行。“联合代理”造成恶性内部竞争，管理困难，影响楼盘形象，不利于企业品牌的打造，且影响信息的传递，不利于地盘管理与客户盘点。 1、造成恶性内部竞争，没有很好整合资源，而是陷于解决问题当中“联合代理”虽然能使代理商之间充分竞争，给各代理商施加压力，但代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡，形成楼盘内部竞争，对外的“战争”则无法进行宏观布局。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。

几种代理模式的优劣势分析

一、自建设营销团队销售和选择营销代理公司的优劣势对比自销的优势： 1、掌握客户需求，灵活决策，维护品牌：亲力亲为，省去代理商的沟通环节，能够直接面对客户，根据市场动态灵活调整营销策略，并且能够亲自对客户和自身品牌进行维护。 2、能够有效控制销售节奏和价格：销售策略和推广策略是营销过程中最关键的两个环节。有利于销售策略调整，可以及时调整销售节奏，使节奏有条不紊、灵活应对市场变化，使销售单位合理搭配。同时销售价格也做到灵活多样、及时到位，防止大的失误。 3、便于管理：利于沟通，提高工作效率； 4、降低成本：自行销售可以节省0.5%的营销费用，减掉溢价分成部分，利润最大化；这笔开支虽然不多，但可以克服消费者的心里障碍，为消费者省钱。 5、为以后项目开发储备人才和团队，积累销售经验；自销的劣势 1、公司目前组建自销团队不现实：公司目前缺乏房地产开发、销售经验和人才，企业组织构架不够完备，难以对营销团队进行有效管理和培训，会造成营销团队执行力差，销售策略失误、管理成本高，可能严重影响项目的销售目标的实现； 2、如果请顾问公司，对顾问服务方案的恐难执行到位：由于缺乏专业团队和经验及团队管理能力，对顾问公司的方案难以执行到位，将影响销售业绩；

3、销售团队管理成本高，管理能力差，造成公司机构和人员臃肿：特别在公司项目不多的情况下，后期开销大、收益低； 4、缺乏动力，自我监管效率低：由于自己销售，管理较为松散，缺乏斗志与激励，降低效率，提高成本；选择营销代理的优势 1、便于聚集力量做好资源整合与开发：发展商的主要社会责任是整合和项目开发管控，一个地产项目涉及专业相当多，比如有建筑设计、园林设计、建筑施工、楼盘销售、市场调研、广告包装、物业管理等等，但不可能样样事情都亲力亲为，只能做好项目综合管理和及时调控，请中介代理不仅可能达到“无为而治”，省力、省心，“不必为了销售而养一个销售团队“。 2、请代理公司能够将收益最大化，并降低成本： A：专业营销公司操作实力强，能够有效解决前期定位、规划设计落地，并在后期销售过程中承担前期顾问质量的责任，有效将产品进行销售策划，并制定高效低成本的销售策略和推广策略； B：专业营销公司能够保障合理的销售速度与价格：提高客户的服务质量，精确项目把控销售的速度，并且能因应市场动态及时做出应对措施； C：运用专业营销策划能力，对项目进行定位、包装、推广等，使项目实际收益超出期望收益； D:可以充分利用中介公司的客户资料，一般的中介公司都有自己的客户网络，这些资料不是发展商短时间能积累起来的。 3、降低开发与销售的风险，提高成功率：

房地产代理公司利与弊

房地产代理公司利与弊可以从代理商自身的优势说起，代理商的优势是： 1、代理商拥有庞大的市场信息及资源代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。 2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。 3、代理商有广泛的合作单位和社会关系代理商在以往有越多的操盘经验，他们的社会关系就越广泛，因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道，社会资源丰富，代理商可以通过这些资源为开发商寻找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。 4、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势。市场上的代理商一般都会有房地产中介营业网点，他们同时为地产的二级、三级市场服务。中介网点往往能收集到大量的求购信息，这些信息包括购买一手和二手楼的求购者，这些都是现实的购买者。此外，代理商在以往操作的楼盘中，也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者，同时保留下大量的购房者信息，而其中很大一部分购房者，可能未必在以往的楼盘中成交，这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源。这些客户资源就是代理商手上最有力的筹码，也就是代理商的核心优势！代理商在代理一个新项目时，如果能有效运用手上的客户资源，必然使新项目销售进度加快。销售速度快，项目资金回收自然就快，开发商可以运用快速回收的资金，或提高项目的服务和品质；或快速偿还银行借贷，减少利息支出；或开发新项目；或转投向其他投资。这对开发商来说是时间成本！其实做房地产的都知道，时间就是金钱，你能早一个