瑞丽市房地产市场调研
瑞丽市房地产市场调查报告
嘉福地产
2011-8-24
目录
一、瑞丽城市发展状况 (3)
（一）瑞丽市基本情况 (3)
（二）瑞丽市人口规模 (3)
（三）瑞丽市经济发展情况 (4)
二、瑞丽房地产市场情况 (6)
（一）房地产市场发展情况 (6)
（二）瑞丽城市规划 (7)
（三）市场项目 (8)
（四）个案分析 (9)
（五）小结 (13)
三、瑞丽房地产市场分析 (13)
（一）市场供量分析 (13)
（二）物业分析 (14)
（三）业态分析 (14)
（四）价格分析 (15)
（五）客户分析 (15)
（六）户型分析 (18)
一、瑞丽城市发展状况
（一）瑞丽市基本情况
瑞丽市地处云南省西部，德宏州西南部。为东起上海西达瑞丽的320国道终点，是昆（明）瑞（丽）公路与中印公路（史迪威公路）的交汇处。其东连潞西，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连，村寨向望。在这里，中国瑞丽与缅甸木姐共同构成1坝（勐卯坝），2国（中国、缅甸），3省邦（云南省、克钦邦、掸邦）交汇，4区（瑞丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷）的边境地理特色，以及一桥两国、一寨两国、一院两国、一岛两国的特殊地理景观。瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里，距缅甸旅游城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八莫138公里，距缅甸首都仰光981公里。其间有瑞（丽）木（姐）、瑞（丽）南（坎）、瑞（丽）八（莫）、畹（町）九（谷）4条跨境公路相通。
瑞丽市是中国对缅甸的最大口岸，是通向东南亚、南亚的重要门户。瑞丽拥有2个国家及口岸、2个经国家批准的经济合作区，是西南沿边对外开放的国际贸易旅游城市。是开通中缅陆水联运大通道及泛亚铁路西线的内陆港。全市总面积1020平方公里。
（二）瑞丽市人口规模
2009年末，瑞丽市总人口169854人，其中农业人口84757人，城镇人口85097人。
瑞丽市总人口
农业人口50%
城镇人口50%农业人口城镇人口
（三） 瑞丽市经济发展情况
2009年城乡居民收入不断增加。事业单位增资以及城镇居民最低生活保障收入提高的拉动，城镇居民人均可支配收入为13544元，同比增加1256元，增长10.2%。部分农产品价格上涨、政策性补助收入的增多，农村居民人均纯收入为3766元，同比增加394元，增长11.7%。
城镇居民收入
11500
12288
13544
10000
110001200013000140002007年
2008年2009年
城镇居民收入
2009年全市实现生产总值24.71亿元，按可比价计算，比上年增长12%。其中：第一、二、三产业分别完成增加值5.14亿元、5.53
亿元、14.14亿元，分别增长9.0%、10.4%、13.6%。三次产业对经济增长的贡献率为16.2%、16.7%、67.1%，分别拉动经济增长2.0、2.0和8.0个百分点。
50000
1000001500002000002500002009
2008
生产总值第一产业第二产业第三产业
2009年产业结构比
第一产业21%
第二产业22%
第三产业57%
第一产业第二产业第三产业
2009年以来，金融危机对相关行业的影响及政策性减收因素的作用，财政收入来源减少，随着经济的逐步好转，6月份后财政收入逐月回升，至年末同比基本持平。事业单位调资以及财政支出更多向社会保障、医疗卫生等民生方面的投入，刚性支出增大。2009年，财政一般预算收入2.21亿元，同比基本持平；财政一般预算支出7.12亿元，增长27.5%。
金融机构存款余额快速增长，信贷规模大幅扩张。2009年末，
金融机构各项存款余额为76.09亿元，比年初新增18.38亿元，为2008年全年新增存款的1.94倍；金融机构各项贷款余额27.31亿元，比年初新增5.25亿元，为2008年全年新增贷款的4.28倍。
小结：目前瑞丽市作为国家大力扶持的经济特区，各方面的发展迅速，GDP、人均可支配收入都得到了极大的提高，瑞丽不仅人口层次丰富，而且具备强劲的消费潜力，加之其特殊的资源优势与优惠政策，这里必将形成以个经济快速发展、消费日益活跃的经济体。
二、瑞丽房地产市场情况
（一）房地产市场发展情况
2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡翠园”面市，正式迈出了当地房地产开发具有象征性的一步。当时的翡翠园（住宅）项目的均价只是1300元/㎡，而于当年面市的商业项目腾隆国际商业广场的价格也才是3000元出头。当时市场的楼盘项目还寥寥无几，转眼至2010年累计动工的项目，总计已经有25个。短短四年的时间开发项目的数量翻了7倍。
2010年年初，瑞丽市房地产的发展情况进入了瓶颈期，因前期市场供量过大，导致了2010年上半年市场发展几乎停滞，消费者对市场抱以一种消极的态度，而开发商面对价格的调整更是相当敏感。
2010年的6-7月份是当地产房地产市场的一个转折点，年初中央政府提及将云南瑞丽、广西东兴、新疆喀什、内蒙古满洲里建设经济特区，到了6-7月份整个经济特区的工作有了新一步的动向，短短
两个月的时间，无论是消费者还是开发企业都看到了市场发展将进入一个火热的阶段，期间瑞丽江花园尾盘20多套住宅3天全部售完，国际花园二期开盘3天销售一空。
2011年瑞丽市从“沿边开发开放试验区”到“桥头堡建设突破口”，一年之内，以县域经济罕见地两次进入国家层面视野。虽然“大礼包”内的政策尚未明确，但其华丽的外包装已足够吸引眼球。
（二）瑞丽城市规划
中心区目前已经形成整个瑞丽市的行政、金融核心区，从某种程度上来讲也就是瑞丽的CBD。目前中心区已经启动“旧城”改造项目，从整个瑞丽市中心区的规划来看，片区下一步的发展是将现有行政、金融体系升级，以及改善片区的市容市貌。
（规划图示）
南部商圈目前已经形成瑞丽的“商贸集中区”，“南亚四城”项目的建设为该区域的发展奠定了扎实的基础，以及后续发展的平台。
目前南亚四城已经竣工，其中金星商贸城与泛亚国际分别以红木家具与小商品经营业态为主，已经开始营业。德龙国际珠宝城与南亚汽配综合城也逐渐有商家入驻。随着政府引导与支持，商贸集中区繁荣的景象将会很快展现在我们眼前。
（三）市场项目
中心项目
项目名称占地面积
（亩）
建筑面积（㎡）物业类型户数
销售均价
（元/㎡）
备注
景成新城452亩
694701.84
335876.84（住宅）
30层高层
17层高层
5层多层
360
204
80
未定
未售
9月开工
盛世利民50000 29层高层
商业
未定未定未售
勐卯古镇172.7亩110000 别墅
多层
110
500
售完
周期三年
祥瑞家园 6.2亩高层
商业
5400 已售50%
星河蓝湾60亩110000 28层高层
别墅
未定
未开盘
已在做展示
华盛商业广
场35886.34
高层
商住
未定
2011年9月8
日开盘
国际花园多层400
售完2011年底交房
锦福园200000 多层
高层
200多
900多
未定
未开盘
已在做展示
鑫盛时代佳
园41亩100000
高层
多层
4幢
3幢
未定
未开盘
已在做展示
海外旅游大
厦24158.56
十二层小高
层
恒泰锦园
城南项目
项目名称占地面
积（亩）
建筑面积（㎡）物业类型户数
销售均价
（元）
备注
德龙国际珠
宝城120亩商住500多10000
09年底销售
已售80%
泛亚国际边
贸城100多
亩
33300,在建17268.8
商住
700左右
住宅4000
商业10000
清盘期
金星商城商住
南亚汽配综合商城商住
多层
3500 已售50%
边民互市3000亩商住1000多未定已售90%
目前瑞丽市中心区域在（将）售项目总计11个，其中在售项目2个，分别为祥瑞家园、恒泰锦园，未开盘项目6个分别为华盛商业
广场、景成新城、盛世利民、星河蓝湾、锦福园、鑫盛时代佳园。城
南区域在售项目总计5个，分别为德龙国际珠宝城、泛亚国际边贸城、
金星商城、南亚汽配综合商城、边民互市。
（四）个案分析
1、祥瑞家园
项目名称祥瑞家园开发公司祥成房地产开发有限公司
占地面积 6.2亩总户数330套容积率8.98 物业类型高层建筑面积40065.69㎡预售量330套绿化率20% 发证日期装修情况毛坯楼高19层
建筑密度60%
开盘时间2010年10月12日
项目地址瑞丽市麓川路东侧103号
售楼地址项目现场
销售电话0692—4128666
建筑结构框架
户型情况
户型 面积 套数 均价
项目共3栋，每栋19层，其中1-2层为商业，3-19层为住宅。商业面积为
4960.02㎡ 两房 78㎡ 110套 5400元/㎡
三房 80㎡—145㎡ 200套 跃层
130㎡—270㎡
20套
项目点评：
项目优势：市政配套优越，社区周围就有瑞丽一中，勐卯小学，九州医院、菜场、邮局、电信等，交通便利。
项目劣势：体量较小；靠近市区，比较吵闹，居住品质较差。但销售
价格定位不能准确把握，导致大批客户流失和观望。户型单一、卖点不足、溢价功能小。
主要客户群：（住宅）附近学校的教师，为了子女上学便利的家庭，以及附近珠宝街商户。今年以来主要以外地经商客户较多。 营销解析：之前销售价格定位不能准确把握，导致大批客户流失和观望，现在政策支持下，通过按揭与一次性付款3%的优惠策略，销售形势良好。
2、勐卯古镇
项目名称勐卯古镇开发公司瑞丽市宏基房地产开发有限公司
占地面积172.7亩总户数610套容积率0.67 物业类型别墅、多层、商住建筑面积111100㎡预售量售罄绿化率50% 发证日期装修情况毛坯建筑风格欧式建筑风格
主要客户
开盘时间2008年
交房时间2012年底
项目地址瑞丽姐岗路西侧、联检大楼东侧
售楼地址卯喊路中段
销售电话0692—4104888/4104999
建筑结构框架
户型情况
户型户型面积区间套数均价备注项目分四期开发，无广告推广，全靠主
动上门客户，销售周期达三年。多层别墅361㎡—482㎡110套9000元/㎡
140㎡为热销户型。
多层80㎡、140㎡、160㎡500套
项目点评：
项目因地制宜，运用“透景式”开发理念，轻松将丽江广场景观揽入怀中。
样板间、7.2米挑高大堂、独立私家花园树立起了产品独特的市场差异化。
主要客户来源：外地来瑞经商的富商、华侨、姐告做外贸业务的公司高层人士。
3、星河蓝湾
项目名称星河蓝湾开发公司瑞丽融腾房地产开发有限责任公司
占地面积60亩总户数507套容积率
物业类型多层建筑面积110000㎡预售量
绿化率41% 发证日期装修情况毛坯
建筑密度35.35%
开盘时间2010年年初
项目地址瑞丽市宏瑞宏路3中段
售楼地址瑞丽市瑞宏路33号
建筑结构框架
别墅200㎡-1100㎡7 与7套高档独栋别墅。3室2厅户型受到的关注度较高
高层84㎡-280㎡500
项目优势：紧邻瑞丽市水上娱乐园，地处瑞宏路，交通便利，是瑞丽东部扩张的必经之地；社区配套完善；推广力度较高，瑞宏路段路牌广告位全部占用。
项目劣势：高层项目接受度相对不足，推广手段单一；
4、泛亚国际
项目名称泛亚国际开发公司恩红地产
占地面积103亩总户数330套容积率 1.52 物业类型商住多层建筑面积33300㎡预售量330套绿化率33% 发证日期装修情况毛坯开盘时间2010年12月28日
项目地址瑞江路89号
售楼地址项目现场
销售电话0692—4128666
建筑结构框架
户型情况
类型面积区间价格备注一次性付款优惠2% 住宅79—130㎡3200—3580元
商住360㎡5500—6500元
纯商铺89—93㎡8500—10000元
项目点评：
项目优势：地处瑞丽南部商圈之内，有较好的商业氛围，前景看好；和专业的商业管理公司合作，利于吸引当地有余钱的投资客；总价不高，利于产品销售、加快资金回笼。
项目劣势：楼盘品质一般（外形、户型），市政配套欠缺、人气不足；社区配套基本没有；
主要客户群：缅甸华侨、附近村寨靠卖地发财的农民、外地来瑞经商的商户。
小结：
商住楼为瑞丽市已开发房地产项目的主要物业； 建筑风格雷同，同质化现象较为严重； 销售普遍懒散、不专业，精神面貌较差；
推广方面不足，没有树立起项目自身的特色形象，主题思路不明确； 户型面积大，产品单一，总价较高，性价比低； 2010年下半年后以小户型产品销售速度较快； 现有楼盘还处于普通建筑产品的开发阶段；
目前瑞丽地产项目均价：别墅8000-10000元/平方米，多层3500-4000元/平方米，电梯公寓4000-5500元/平方米；
瑞丽市房地产市场正处于住宅产品初级消化阶段，目前逐渐上升到对品质追求的高度。
三、 瑞丽房地产市场分析 （一） 市场供量分析 1、 总供量
2007年至今，瑞丽市已售、在（将）售房地产项目：
2007年瑞丽市房地产开发量
100000
200000300000400000开发量（㎡）
开发量（㎡）
56646.18
313616.71
164551.06
238658.51
2007年2008年2009年2010年
● 总占地面积约：1455.22亩地； ● 项目开发总面积约：737227.88平方米； ● 市场已消耗面积约：501824.9平方米； ● 市场现期供应面积约：235402.98平方米 （二） 物业分析
据统计目前市场上已售在售项目中，各物业类型所占个数比例如下：
物业类型
35%
41%
18%
6%商住多层住宅高层、小高层别墅
从各建筑类型的区域分布来看，高层住宅项目集中于城区中央，而多层住宅项目与商住项目则位于城区外围地带。 （三） 业态分析
据了解2007年至今瑞丽市主要项目中，纯商业项目仅一个，为云南煤化集团的“翡翠大道”（建筑面积28718㎡）。
商业比重占总项目较大比例的项目有祥瑞家园4960.02㎡，华盛商业广场8832.04㎡。将商业部分纳入商住项目，按建筑面积统计，其比例如下：
商住、住宅物业比
商住, 48.10%
住宅, 51.90%商住
住宅
（四） 价格分析
2000
400060008000100002007年
2008年
2009年
2010年
多层
电梯房别墅商业多层电梯房别墅商业
随着2010年瑞丽特区地位的确立，瑞丽房价一路飙升，多层价格由07年的1300飙升至10年的3200元，别墅由当初的滞销到10年8000的均价。
（五） 客户分析 1、 客户来源
从目前市场上已售罄项目的客户成交情况来看，客户主要有以下3类： ● 外来经商人士
从多个项目的客户来源方面来看，外来经商人士均占有较大的比例。09年之前经商人士普遍青睐商住楼，主要是因为商住楼的可经营与自住功能，更看重经济型。而从目前来看，经商人士收入逐步提高，开始注重生活品质，住房消费已经倾向于普通住宅。而且经商人士的商业嗅觉极其敏锐，多数经商人士已经形成投资房地产的习惯。目前多数外来经商人士并无舒适性居所，多数仍居住于自有的商住楼。 ● 瑞丽当地消费者
目前当地消费者主要以年轻人（年龄27-28岁，公务员、教师）为主，多数是因为自身住房需求，而且也开始出现投资需求。
瑞丽当地人一般有1~2套住所，目前一些有闲余资金的消费者，已经开始倾向于购房投资。
华侨
据统计数据显示缅甸拥有华侨200万（2008年），且多数华侨最终的选择都会回到国内。其原因为很难进入缅甸主流社会、政治动乱无安全感、禁止中缅通婚等。其中有许多生意人士选择留在瑞丽，但从购房方面来看，比例日益增长，且多数采用由国内的亲戚代购，代购的原因是因为户籍关系。
2、客户比例
从近期销售的楼盘客户比例来看，外来经商人士与当地人仍就是住房消费的主力军。以下为瑞丽江花园与竹林雅苑先期的客户比例。
瑞丽江花园
普通住宅别墅商业
华侨------ 5% 27%
瑞丽当地人32% 48% 21%
外来经商人士57% 42% 52%
其他11% 5% -----
祥瑞家园
华侨5%
瑞丽当地人42%
外来经商人士48%
其他5%
泛亚国际边贸城/边民互市
缅甸华侨10%
瑞丽当地人30%
外来经商人士60%
从投资-消费比例：
投资消费
瑞丽江花园38% 62%
祥瑞家园30% 70%
3、消费心理
●区位不敏感
瑞丽市房地产市场从近3年来才有了明显的发展，而城区面积较小，当地人普遍使用摩托车（很多）与电动车等交通工具，从而使得对区位偏远感受较低。
●对品质关注度低
瑞丽市房地产市场正处于住宅产品初级消化阶段，目前并未上升到对品质追求的高度。
●预期看涨
国际花园2期3天售罄，德龙国际珠宝城均价10000元/㎡依旧热销，整个住房消费群体的消费积极性已经全面提升。
4、消费习惯
①消费偏好及特点
外来经商人士：注重户型、价格敏感度低、投资意识强，一次性付款与按揭均有。
瑞丽当地人：对电梯房接受度较低，偏好多层尤其1- 4层，价格敏感度高，按揭居多，已经有住房投资意识。
华侨：注重安全、偏好住在瑞丽江内围（瑞丽市内），一次性付款居多。
②总价承受能力
普通住宅商业
外来经商人士30 – 50万元200 – 300万元
瑞丽当地人≤30万≤110万元
华侨60 – 90万元300-500万元
5、消费发展趋势
●外来经商人士在改善自身居住环境的基础上，亦热衷于投资房产；
瑞丽拥有约6万外来人口，且多数以经商为住，其住所目前分为两类，一类是居住于租用的商住楼，一类是租用普通单元房；该部分人群有很强的消费能力，若以4口之家计算，约需要1.5万套住房。
●当地消费者上升到第二主力购房群体，投资潜力巨大；
瑞丽当地人当地人基本拥有1~2套住房，在当地人群中中产阶级居多，多数投资玉石生意，随着当地房地产市场的蓬勃发展，当地人群开始趋向投资房产。
●在住房总价的制约下随着房价的逐渐走高，开始压缩户型面积；
随着房价的逐渐走高，目前已经出现由于总价制约而压缩户型面积的现象。
6、潜在客户（问卷调查）分析
购房用途：自住82.24%
购房区域：不敏感
喜欢建筑风格：现代、欧美风格
喜欢小区环境：大面积植物绿化
接受总价：31-40万27.62% ，41-50万24.76%
接受单价：3500-6500，其中3501-4000元/㎡40.19%，4001-6500元/㎡55%
室内空间：平层65.98%，跃层18.56%
房间数及面积：80-90㎡的二房7.45% ，91-100㎡的三房8.51%，100-110㎡的三房10.11%
付款方式：银行按揭45.28%，分期付款43.4%
车位比例：1：1占38.14%，1：0.9占25.77%
要求的智能功能：宽带上网、自动报警、红外线监控装置
要求配套：医疗设施、普通餐厅、健身房、游泳池等
购房三个最重要的因素：价格、配套
对区域未来发展的关注度：关注度一般的为20.59%，认为发展潜力大的为74.51% 潜在客户问卷调查，在产品要求上带有一定的“理想色彩”，但就其在户型面积以及总价承受能力等方面，均具有一定的可参考性。
（六）户型分析
以下三个项目的户型，在市场具有很大的代表性，特选以下三个项目的户型做分析。
项目名称户型面积（㎡）套数面积比例
国际花园85.03-88.83 58 5060 15.2% 104.93-121.94 141 15834 47.3% 138.34-159.28 50 7505 22.4% 185.72-198.97 26 5025 15.1%
祥瑞家园 78.12—87.11 102 8364 25.1% 109.38—132.36 187 22440 67.4 145.90 17 2480 7.5%
竹林雅苑
83.43--88.37 6 498 4% 109.09--134.87 66 7986 66.7 141.44-149.77
24
3480
29.3
从以上三个项目来看，户型比例如下：
从调查方面得出的户型面积意向为：
80㎡以下的二房 7.05%；
80-90㎡的二房 8.3%； 91-100㎡的三房 11.7%； 100-130㎡的三房 62.62%。
总述：
未来市场供量偏大；
中心区位高层项目逐渐增量，但多层、商住项目为主导物业； 价格攀升速度较快；
当地客户与外来经商人士为主要购房力量；
投资客比例占购房消费群体的40%左右，投资客比例较大； 消费者预期看涨；
受总价制约，消费者将压缩需求面积。
针对该市场，必须得有准确的客户定位，否则在销售上将存在很大问题。
嘉福地产 胡勇 2011年8月26日
面积（㎡） 比例 78-88 15%-25% 104-134 47%-67% 138-159 22%-29% 180-190
0-15%
房地产市场调研报告
房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热
点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段
2018最新的关于房地产市场的调研报告
2018最新的关于房地产市场的调研报告根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 (一)房地产市场发展形势分析 近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房
地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。 总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计
中国武汉房地产最新调研及市场投资前景战略预测报告(2012-2016年)
中国武汉房地产最新调研及市场投资前景战略预测报告（2012-2016年） 报告简介 在国家密集出台新政的宏观调控下，2010年武汉楼市整体平稳，商品房销量小幅下降，但成交均价、房地产开发投资、土地交易等多项指标依然“坚挺”。2010年，武汉房价跨过6000元大关，均价为6561.91元㎡，同比上涨19.38%。其中，商品住房均价为6184.49元㎡，同比上涨17.44%。在价格上涨的同时，楼市的销量在下滑。2010年，武汉销售商品住房11.3万余套，同比减少6.13%。 2011年，武汉房地产市场总体将处于健康平稳发展态势，但目前武汉经济持续增长，城市化、工业化进程加快，特别是中部崛起战略的实施和“两型社会”建设的深入，推动武汉楼市保持较快增长，市场预期不断加强，住房需求持续旺盛，房价上涨的压力较大。 目前，武汉楼市处于调控的关键期，调控面临复杂形势。据悉，武汉将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，特别是严格执行限购令。此外，2010年武汉商品住房新开工面积增幅超过50%，土地供应量增幅也超过一倍，按照开发周期计算，2011年能够逐步形成有效供给。预计随着政策的不断深入和供应量的增加，购房者观望气氛可能重现，住房消费和投资将继续向非中心城区、二手房和非住房转移，住房价格将保持平稳。另外，武汉市2011年在保障性住房上的建设力度明显增强，计划建设总量在2010年的基础上翻一番，形成以公共租赁住房为主的保障性住房体系。 本市场分析报告主要依据国家统计局、中国指数研究院、武汉市国土资源局、武汉市建委、武汉市统计局等部门以及国内外相关刊物的基础信息、房地产行业权威调查机构公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、武汉房地产业的发展环境以及武汉房地产业的运行情况；然后分别介绍了武汉土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对武汉房地产市场做了重点企业运营状况分析、部分区域分析、市场营销分析、投融资分析和政策背景分析，最后分析了武汉房地产市场的未来前景及发展趋势。 报告目录 第一部分武汉房地产行业发展分析 第一章房地产行业相关概述 第一节房地产概念阐释 一、房地产的定义 二、房地产的特征 三、房地产的自然形态 四、房地产的类别 第二节房地产行业概述 一、房地产行业的定义 二、房地产行业的主要领域 三、房地产行业的特点 四、房地产行业的地位
县房地产市场调研报告
县房地产市场调研报告 导语：随着城市化的推进，城镇住房制度改革的不断深入，乡 县住宅市场不断发展。下面是搜集的关于乡县房地产市场的调研报告，欢迎大家阅读了解。 新乡县房地产市场调研报告 一、新乡县小冀镇宏观市场分析篇 1.1 新乡县小冀镇概况 新乡县小冀镇位于新乡市西南16公里处，地处豫北平原，京广铁路、京深高速公路、新荷铁路交汇的三角地带，镇区青年路、青龙路直通107国道，距郑州机场60公里，区位优势明显。 全镇总面积37.3平方公里，辖27个行政区，人口5.2万，其 中农业人口3.3万，非农业人口1.9万，镇区建成面积8平方公里，常住人口3.14万人，占全镇人口的60%。 1.2 历史沿革 小冀镇是从唐代起就以商贸著称的千年古镇，是新乡县的经济、文化、教育中心。 小冀镇紧紧抓住国家“小城镇大战略”的历史机遇，各项事业 特别是城镇建设得到了长足的发展。 1990年，小冀镇被河南省 * 命名为“中州名镇”;1995年被 * 列为“全国小城镇建设试点镇”;同年被原国家体改委等11部委列为“全国小城镇综合改革试点”;被省体改委等11厅局委列为“河南省改革发展建设综合试点镇”;1996年被中国农村小康建设促进会命名
为“小康示范镇”;1997年被农业部确定为“全国东西部合作示范区”;1999年10月被财政部列为全国20家，河南省惟一的“小城镇财政改革试点”;2000年4月又被河南省人民政府列为决定加强建设的100家“省重点镇”之一。 xx年2月在争创文明村镇活动中被评为“市级文明镇”，xx年6月被河南省委评为“先进基层党组织”,xx年7月被新乡市委评为“六好先进党委”。 1.3 经济概况 小冀镇是“中州名镇”，经贸发达，一直是辐射周边县的商品集散重地。 乡镇工业企业达72家，生产门类齐全，形成了医药、化工、机械、建材等多种工业行业，工业产品达200余种，曾连续3年被省委、* 评为“发展乡镇企业先进单位”。 常住镇区的高科技人员39名，其中享受 * 特殊津贴的专家5名、博士生导师2名、研究生30余名，明显的人才优势为该镇乡镇企业向高科技发展提供了有力保证。 该镇工业辐射到全国二十多个省市;太行振动机械总公司生产的振动设备是全国冶金行业的排头兵，该企业的三个项目分别列入国家“863”计划、火炬计划、省高新技术产业化项目;中联公司投资2500万元引进 * “一步炼铅法”新技术，属世界领先水平，可 * 解决炼铅带来的污染问题。 以旅游业为龙头带动第三产业的迅猛发展。
榆林市房地产市场调研报告
榆林市房地产市场调研报告 一、市情简介与国民经济运行情况 （一）市情简介 榆林位于陕西之北，东临黄河与山西相望，西连宁甘，北邻内蒙，南接延安。全市总面积43578平方公里，总人口356万，辖1区11县222个乡镇。地貌大体以长城为界，北为风沙草滩区，占比42%，南为黄土丘陵沟壑区，占比58%。该市市情主要特点： 首先，资源丰富。全市已发现8大类48种矿产，潜在价值超过46万亿元人民币，特别是煤、气、油、盐资源富集一地，其中煤炭预测储量2800亿吨，天然气预测储量5万亿立方米，岩盐预测储量6万亿吨，石油预测储量6亿吨，发展潜力巨大，形势喜人。 其次，地缘突出。榆林地处中西部结合带，位于陕甘宁蒙晋五省区交界之处，承接东西南北。先后建成神延铁路、包神铁路和神朔复线铁路，境内铁路总里程达388公里，铁路年外运能力突破1亿吨；公路总里程2.55万公里，其中高速公路576公里，国道673公里，省道680公里，基本建成“两横两纵”公路主骨架和十条公路次骨架。民航新4C 级机场已建成投用，目前开通北京、上海、西安的航班，成为陕西第二大航空港。 再次，县域经济成绩喜人。在2010年8月发布的第十届全国县域经济基本竞争力排行中，榆林市辖的神木、府谷、
靖边三县进入“全国百强县”，其中神木县位居44位、府谷县位居91位、靖边县位居95位。第十届全国县域经济基本竞争力评价“西部百强”中，榆林市4个县名列其中，分别是神木县（第5名）、府谷县（第6名）、靖边县（第7名）、定边县（第45名）。无论是“全国百强”还是“西部百强”，榆林县域均呈现出逐年增多、位次前移的喜人景象。 今后一段时期，榆林将深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕为实现“中国经济强市、西部文化大市、塞上生态名市”三大奋斗目标，强力推进能源化工基地、现代特色农业基地、陕蒙晋结合部中心城市三大建设，打造书香榆林，实现富民强市，努力构建魅力、和谐、强盛新榆林。 （二）经济运行情况 2009年榆林市GDP达到1302亿元，连续7年保持了13%以上的增长速度，经济总量居全省第二，人均生产总值达到3.89万元，跃居全省第一；固定资产投资达到850亿元，连续5年年均增长40%左右；社会消费品零售总额165.2亿元，比上年增长7.2%；规模以上工业企业完成总产值1415.59亿元，增长9.6%，实现增加值824.81亿元，增长11.4%；财政总收入实现300亿元，其中地方财政收入91亿元；城镇居民可支配收入14856元，农民人均纯收入4127元。 今年上半年，国民经济运行良好，经济回升势头强劲，累计实现GDP753.37亿元，同比增长21%；完成全社会固定资产投资355.55亿元，同比增长15.4%；社会消费品零售总额87.9亿元，同比增长18.9%；实现财政总收入186.6亿元，
市房地产市场调研报告
市房地产市场调研 报告
泰州市房地产市场调研报告 目录 序言 第一部分市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分地块环境调查 第四部分项目SWOT研究 第五部分产品建议 序言 泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着
泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区
宝鸡市房地产市场分析
宝鸡市房地产市场分析 目录： 一、宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 二、区域楼市研究
三、市场总结及项目建议 第一部分宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 1.宝鸡作为西部老工业基地，地区生产总值自2009年以来保持快速发展势头，GDP增速始终稳定在13%以上，为房地产市场的进一步发展提供了基础支撑，根据GDP增速与房地产发展情况，宝鸡房地产市场处于高速发展期；
2.宝鸡2013年城镇人均可支配收入达到28509元，较上年增长10.60%，城镇人均可支配收入在陕西省属于较高水平，随着居民收入的提高，为进一步置业提供了可能，但宝鸡农民纯收入水平偏低，直接影响了随着城镇化发展带来的人口红利购买力； 806.54 976.09 1175.75 1409.87 1545.91 15% 14.40%14.50%15.10%13% 12% 12%13%13%14%14%15%15%16%0 200400600800100012001400160018002009 2010 2011 2012 2013 2009-2013年宝鸡市GDP 增长情况 GDP(亿） 增速
3.宝鸡市近四年住宅年去化量维持在205万㎡，结合市场调查整个市场库存量400万㎡左右库存来看，市场呈现供大于求现象，楼市竞争压力大；
0.9万人，考虑宝鸡为人口净流出区域，扣除宝鸡每年人口净 流出量0.47万人，宝鸡实际增加人口仅为0.43万人，按2013 年宝鸡城镇人口人均住房31㎡计算，人口增加对房地产需求 面积仅为13.3万㎡；房地产需求主要靠城镇化来实现，宝鸡每 年城镇化提高1.5%左右，入市人口达到5.6万人，住房面积需 求180万㎡；两者合计193.3万㎡左右（2010-2013年年均住宅 销售面积205万㎡），市场将延续目前平稳增长态势； 根据第六次人口普查情况显示，宝鸡在流动人口总量中，流入人口34.13万人，其中来自省内29.88万人，来自省外4.25万人；流出人口为38.86万人，其中户籍在本市流向省外14.53万人，在省内24.33万人。由此可见，宝鸡市流出人口大于流入人口4.73万人，宝鸡市人口迁移流动呈现流出型，年均净流出0.47万人； 资料显示：十年来，宝鸡市人口分布与城市发展同步，人口从乡村到城镇、从欠发达地区向经济较发达地区集中的趋势更加明显，经济较发达的三个区人口增加，平原和山区县加大农村劳动力转移力度，外出打工者较多，净流出人口增加。从地域分布看，渭滨、金台、陈仓三个区常住人口占38.69％，同2000年相比比重上升了1.39个百分点， 成为宝鸡市吸纳流动人口的主要地区；凤翔、岐山、扶风、眉县四个平原县常住人口占44.63％，同2000年相比比
洛阳商业地产调查报告
洛阳商业地产调查报告 自2004年以来一场商业地产开发、投资、消费热潮，开始在洛阳这片古老的土地上展开，王府井、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头相继相中洛阳，在洛阳落地生根，预示洛阳商业发展的良好空间，同时也迎来了洛阳商业蓬勃发展的最好机遇，但机遇背后也蕴藏着极大的投资风险。 一、洛阳商业地产发展概况： 1、宏观基本情况： 自2004年以来，洛阳的商业地产开发如火如荼，大型购物中心、商业步行街、专业市场如雨后春笋般崛起，宝龙城市广场特大型商业群体在洛阳新区破茧而出，王府井、丹尼斯、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头先后进驻，对洛阳传统的商业中心以及本土的商业形成极大的冲击，就此洛阳商业地产进入群雄并起、诸侯割据的年代，与此同时洛阳商业残酷的竞争也揭开序幕。 诸多知名商业巨头进入洛阳，说明洛阳的商业具备良好的发展潜力，在未来有较大的发展空间。洛阳市的目标是将洛阳打造成为中西部地区的商业
中心城市，洛阳商业一直就辐射豫西地区，政策扶持加上洛阳在中西部城市的商业地位，使洛阳具备发展成中西部地区商业中心城市的潜力。新商业体进入洛阳，对洛阳传统商业业态造成强烈冲击，洛阳市百货大楼，这个洛阳商业昔日繁荣的代表，经营惨淡，被迫与南京中央百货重组；涧西的润峰广场、广州市场百货大楼等，也不得不进行业态调整与寻求重组机会。不仅是他们自身管理的问题，更多的体现了在现阶段及未来相当长的一段时间内，洛阳商业地产在经历了无序发展之后，必须经历的阵痛，同时也拉开了洛阳传统商业中心重组的序幕。在外来商业巨头的冲击下，洛阳的商业发展将逐步走向良性的发展轨道，继续帝都的繁荣。 2、洛阳商业整体格局： 洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群，市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线——中州路分布的格局。 （1）、专业市场群： 城南关林市场群，以小商品、建材、塑料产品等为主，关林市场起源于明朝万历年间，至今已经有400年历史，从80年代至今得到了长足的发展。依托关林客运站以批发为主导，兼顾市内零售。城北道北路以及道南路市场群以建材、石材、家电、图书等为主，依托汽车站、火车站为中心，形成物流配送的市场集群。 （2）、中州路商业中轴线：
县房地产管理局关于房地产市场的调研报告
县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 根据县政府近期调研工作的安排,我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研,现将情况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 （一）房地产市场发展形势分析 近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25％左右。 总体看,我县房地产需求增长速度将低于,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于水平。全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。 全县房地产开发完成投资2.05亿元,比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%,拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。,房地产销售收入1.3亿元,按拉动消费系数1.4计算,拉动其他消费
武汉市房地产发展的特点和趋势
武汉市房地产发展的特点和趋势 摘要 我国经济的快速发展带来了房地产行业的繁荣,中国房地产行业实现了高速发展和规模化扩张,武汉房地产也不例外。武汉市作为二线城市,房地产业发展起步较晚,房地产价格也偏低、,有场价值被低估。然而随着武汉市区位优势的明显提升,武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。房地产价格不断攀升,对武汉市的经济发展也起到了一定的拉动作用。但鉴于外围市场如北京、广州、深圳等地房价的变动,武汉市房价是否有虚高的危险,面对这个问题,迫切需要在新形势下深度分析当前武汉市房地产业的发展。机遇与挑战是共存的,当前的武汉市房地产市场,应该充分利用中部崛起战略的优势,充分发挥城市价值,完善和优化房地产市场,调整房地产结构,做到理性协调稳定地发展,这也将是本文需要研究的原因所在。因此,本文首先从武汉市的经济以及房产、地产的背景着手,运用房地产市场与预测相关理论,分析武汉市房地产市场的现状,然后通过对武汉市房地产市场的运行特征,即成熟渐进性、发展不均衡性、自住需求主导性以及城区中心带动性四个方面进行详细分析,再结合武汉市房地产市场发展的影响因素,以此对武汉市房地产市场发展前景进行了展望,把握武汉市房地产业发展趋势,给予武汉市住房消费者和开发商一定的借鉴。 具体而言,本文认为武汉市的房地产市场有以下发展趋势： 1、由于武汉市经济良好的发展态势,人口红利的因素以及自住需求仍然占据主导地位等因素,武汉市的房地产市场会继续保持姿态有着良
好的发展态势。 2、因为武汉市政府的规划布局,武汉市的楼市发展的区域带动性凸显,各中心城区相互带动,不止是中心城区,近郊区甚至是远郊区的楼盘都受到带动,“回归郊区”的呼声也越演越烈,住房向郊区发展是武汉市房地产市场发展的必然趋势。 3、政府保障工作更加到位,着力解决房地产供应结构问题。因为住房供应结构层次不多,且经济适用房的供应不充足,使得政府会更加大监管及投资力度,武汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作用将更加明显,而长期处于经济适用房与廉租住房、经济适用房和商品房供应对象之间的缺口的“夹心层”的住房问题将会得到解决,未来几年可以通过经济适用房出租、限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构将产生变化,经济适用房的比例大幅度增加,起到解决中低收入人群住房的重要途径之一,而限价房则会真正使得处于“夹心层”的居民从尴尬中走出来。武汉市的房地产供应结构将更加健全,房地产市场将更加繁荣。 一、武汉市房地产业的发展历史 武汉市房地产业从起步到现在,已经走过了多年的发展之路,如今也不断的壮大起来,并成为武汉的支柱产业,对于全市的经济发展的作用也日益重要。武汉市房地产的发展概括起来主要经历了以下几个阶段。第一个阶段1981一1985年,1980年推行的住房化试点改革在深圳、广州等城市开始后,'年经全国第六届人大代表大会通过的《政府工作
洛阳市场调查报告20061021
洛阳房地产市场调查分析报告 第一部分前言 ☆调查时间:2006年10月11日至2006年10月15日。 ☆调查范围:西工区、涧西区、洛南新区、老城区、瀍河区和高新技术开发区。 ☆调查目的:首先对在销楼盘实地调查，收集产品销售信息；然后对收集的资料进行整理，研究先进楼盘的可借鉴之处，为公司新项目的开发提供建议；最后通过踩盘，不断提高销售人员素质及对房地产知识的了解。 ☆本次调查参与人员:张秀娟、李兆源、闫静丽、李娟、王瑞芳、刘爱红。 ☆调查方法:采用实地查看、问卷调查与网上搜索相结合。 ☆资料统计及分析方法:本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼书资料加以整理，分析方法力求全面、客观。因时间有限，资料收集还欠齐全，对象了解深度也不够，但报告各资料来源能保证调查报告的真实性。 ☆消费者问卷调查: 第二部分洛阳市概况 一、地理位臵 洛阳市位于河南省西部，是中国历史文化名城和七大古都之一。它地处亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”素有“九州腹地”之称。洛阳地理条件优越。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里，南北宽约168公里。 二、行政区划及人口情况 洛阳现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等1市8县和涧西区、西工区、老城区、瀍河区、洛龙区、吉利区6个城市区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。 三、交通 铁路:两大铁路干线陇海、焦枝在此交汇，同时又是第二条欧亚大陆桥（连云港--鹿特丹）的重要一站，可直接发货运往中亚、东欧、中欧等国家及世界其他地区。 公路:区域内公路网健全，横贯东西的310道和纵贯南北的207国道交汇与此，郑汴洛高速公路、洛三高速公路（建设中）使公路运输更加快捷。
XX县房地产市场调研报告
房地产调研报告 当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。20__年，全国房地产开发投资7XX.X亿元，占固定资产投资的17.9，占gdp的7.6。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。 我县的房地产业从19XX年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。20__年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，20XX年全县房地产投资2.0XXX亿元，比上年增长162.7，占当年固定资产投资的24.7。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。 为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下： 一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。20__年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20__年底已发展成有XXX家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业XXX家；国有企业仅有1家，民营企业XXX家。20__年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。 2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20__年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20__年完成房地产开发投资额7XXX 万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20__年完成房地产开发投资额20XXX万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，20__年为3.32,20__猛增至13.25，20__年再创新高达为24.71，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
邓州房地产市场调研报告
目录一、邓州市房地产市场特征二、项目SWOT分析三、区域竞争个案分析Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.360docs.net/doc/1616559353.html, For evaluation only. 1.1邓州市概况邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”、“豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县（市）和对外开放重点县（市）。全市辖28 个乡镇（办、区），户籍人口157万人，总面积2369 平方公里，总耕地面积244 万亩。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.360docs.net/doc/1616559353.html, For evaluation only. 1.2宏观经济持续向好，人均收入和消费不断提高历年GDP走势对比图历年人均可支配收入对比300 250 200 150 100 50 亿元16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2007年GDP 165.25 2008年205.48 2009年225 2010年250 元0 0 2007年10217 2008年11823 2009年12988 2010年14302 人均可支配收入2010年，邓州市国民生产总值突破250亿元大关，较2007年增长了51.29%，年均增幅12.81%，产业结构于2009年首次实现“二、三、一”的局面，第三产业发展势头强劲，产业结构的占比首次超过农业产值比重位居第二。2010年，人均可支配性收入为14302元，较2007年增长了39.98%，年均增幅近10%。2010年邓州市消费品市场实现快速增长，全年实现社会消费品零售总额70.4亿元，较09年增长18.9%。随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展，行业规模和经营领域日益扩大，发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。持续向好的宏观经济，人均收入和消费的不断提高，为房地产市场的发展奠定市场基础。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.360docs.net/doc/1616559353.html, For evaluation only. 1.3城市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环，人民路，北京大道，北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大。2010年，邓州市中心城区建成面积达到35平方公里，城镇人口53.89万人，其中城区人口35万人。根据发展规划，到2020年，邓州市建成区面积将拉大至50平方公里，城区人口将超过50万人。按照2009年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来十年邓州市建成区15万人新增理论住房需求面积将达537万平方米。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.360docs.net/doc/1616559353.html, For evaluation only. 1.4城市建设用地供应不足，房地产开发建设秩序混乱250 200 150 100 50 亩0 2007年194.95 2008年35.35 2009年22.55 2010年128.32 商品房建设用地2007年至2010年年底，邓州市商品房建设用地投放总面积381.17亩，年均投放土地面积只有95.29 亩。而从上表实际投放量分析，2008年和2009年连续两年不足40亩，2008年邓州市商品房建设用地供应面积35.35亩，2009年全年商品房建设用地投放面积更是跌至22.55亩。根据中国土地市场网公布的成交数据显示，2007年至2010年年底，邓州市共计成交商品房建设用地22 宗，成交平均宗地面积17.33亩，其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗，成交宗地面积合计26.88亩，分别占比36.36%和7.05%，成交时间主要集中于2008-2009年。土地市场连续两年供应不足，供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设秩序混乱：私人开发项目增多，建设规模小，建筑质量参差不齐，缺乏统一规划，商品房交易秩序极不规范。一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software https://www.360docs.net/doc/1616559353.html, For evaluation only. 1.5小高层，高层项目成为新城区住宅主要物业形态项目名称财富名家名门盛世和谐广场物业形态小高层高层小高层高层高层楼层数11,16,17, 20 12,16,18, 26 28 项目名称书香华府财富世家半岛帝城物业形态多层高层高层多层高层楼层数7,13,16 15,17,18, 23 6.5,19，30 根据我司连续两天的市场摸排调研，邓州市新城区，特别是东一环沿线，北京大道沿线，北环路线沿线已开工或即将开工的项目均为高层，小
万载县房地产调研报告
万载县房地产市场调研报告 ◆地理位置 万载县地处赣中西北边陲，锦江上游，峰顶山以北，东邻上高县、宜丰县，南接袁州区，西连湖南省的浏阳市，北毗铜鼓县。县境东西长61公里，南北宽52公里，总面积1719.63平方公里，其中城区面积10.6平方千米。 ◆行政区划 现辖黄茅、株潭、潭埠、双桥、三兴、罗城、高村、高城、白良9个镇和鹅峰、马步、赤兴、白水、仙源、岭东、茭湖7个乡及康乐街道，181个行政村，19个居委会，335个村民小组。
◆人口 据公安年报统计，2014年年末全县总人口为557974人，其中，农业人口459128人，非农业人口98846人；年平均人口为548711人；年末总户数155537户，其中乡村户116996户。 现有汉族和壮族、满族、瑶族、回族、苗族、蒙古族、藏族、维吾尔族、彝族、侗族、土家族、哈尼族、畲族等13个少数民族。 ◆经济 2014年，万载县实现生产总值(GDP)1039046万元，按
可比价格计算，比上年增长10.2％，其中：第一产业增加值135864万元，第二产业增加值639812万元，第三产业增加值263370万元，按可比价格计算，分别比上年增长4.6%、11.7%、9.7%。年人均GDP达到18936元。 全县在岗职工年平均工资37089元，比上年增长3.75%，城镇居民人均可支配收入为20364元，比上年增加2124元，增长11.64％，农村居民人均可支配收入8395元（调查队数），比上年增加1144元，增长15.78％，农村居民人均生活费支出9133元，农村居民家庭恩格尔系数为41.37%。 2014年万载县实现财政总收入为200036万元，比上年增长17.51％，其中公共财政预算收入121886万元，增长18.16％。万载县有9乡镇（街道）财政收入超过五千万元，其中财政收入超亿元的乡镇达5个（康乐街办、黄茅镇、株潭镇、鹅峰乡、潭埠镇）。公共财政预算支出245983万元，增长10.9%。 ◆交通 万载交通便利。县城距江西省南昌170公里，距湖南省黄花飞机场168公里，距“浙赣线”的宜春39公里，距“昌金”高速26公里。320国道和“湘赣”、“芳万”两条省道穿境而过。 ◆产业 万载物产丰饶，是著名的花爆之乡和百合产地，花爆、夏布、表芯纸和百合、辣椒、三黄鸡为万载历史上三大特产和三大名产，花爆企业在全县已发展到500多家，出口创汇
房地产市场调研报告
房地产市场调研报告 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
房地产市场调研报告 南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额亿元，同比增长27%，2008年1-2月房地产开发完成投资额亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。 07年南京商品房销售均价平稳增长，08年初售价同比增长%，环比略有下降。2007年，南京市商品房全年销售均价为元/平方米。 08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长%，相比07年全年销售均价增长%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显着放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。 08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。 南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。 二，07年以来南京商品房销售情况 2007年，南京市商品房全年销售额为亿元，销售面积万平方米，销售均价为元/平方米，其中住宅全年销售额亿元，销售面积为万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为亿元，销售面积为万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为亿元，销售面积为万平方米，销售均价为5214元/平方米。 08年1-2月份南京市商品房销售额为亿元，销售面积万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长%，相比07年全年销售均价增长%。其中住宅销售额为亿元，销售
2008年洛阳房地产市场状况综合调查报告
洛阳房地产市场状况综合调查报告 据为期一周的当地调查，洛阳这座千年古都经济发展已经步入了快车轨道，而房地产开发正处于起步后的初级阶段，市场潜力有进一步激发的巨大空间。本项目的开发也面临诸多困难，喜忧参半，详报于后。 一、洛阳宏观经济对房地产市场的影响（本节为洛阳辖区的宏观调查与分析） 1.1、从洛阳的生产总值及产业结构来看，洛阳房地产已经积蓄了快速发展的潜力。 洛阳自2001年至2008年的八年中，GDP增长速度年均高达22.4%。于2008年年底已经达到1919.6亿元。洛阳全境人均GDP高达30080元人民币（近4000美元），已经达到了沿海发达地区的水平，按联合国发展总署的说法，已经进入了高速发展时期。下面是近八年的GDP发展数据。
按GDP计算洛阳应有的房地产销售额理论值 这几年中洛阳房地产的实际销售额 洛阳历史（近八年来）沉淀的房地产购买力约155.9亿元。 形成这种现象的原因是以国企为主的地方经济结构，导致高额GDP不能有效地转化了民间消费力。（为党做出了巨大贡献）
1.2、当地市民收入状况和收结构 洛阳2008年的城镇人均可支配收入是14672元。户均可支配收入约51352元，按理论计算有30%的家庭年收入可达119821元，这部分购房者可承担的均价水平为5501元/平米、总价约605000元的住宅。事实上洛阳当前的总价在60万左右的住宅也相当热销，只是由于产品设计上的缺陷，使得住宅单价潜力没有得到充分发挥。 1.3、社会消费品零售总额、人均消费额及银行存款余额 洛阳2008年的零销总额为317.7亿元，城镇人均消费额为9957元。户均年度消费余额为16500元。城镇居民存款余额为840亿元。可见洛阳百姓有节俭储蓄的良好习惯，这也为房地产等大额消费提供了强大的支撑后劲。 二、洛阳房地产市场概况 2.1、房地产市场总体供求现状 除2008年例外，自2001年以来，洛阳的房地产供需状况基本上呈平衡增长的态势。八年中洛阳共竣工商品房1790万平方米，销售商品房1743万平方米，库存量47万平方米，约占2007年以来年竣工量的15%。由于洛阳市区目前以开发高层住宅为主流，工期相对较长，因此，此库量相对偏低仅供一个半月的净销售量。市场处于产销两旺的良好状态。 下面是2001到2008年洛阳（含辖区）房地产的产销数据：