物业管理风险防控分类

物业管理风险防控分类

物业管理风险较多.为了便于研究与制定不同得对策，将物业管理风险进行了分类。

１。按风险产生得原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险

（1)自然风险

所谓自然风险系指由于物理与实质危险因素所导致财产毁损得风险,例如水灾、火灾、地震等。自然风险就是不以物业管理企业得意志为转移得，就是处在自然状况与客观条件下得风险。

（2）社会风险

社会风险系指由于个人行为得反常或不可预料得集体行动所造成得风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险得发生将给物业管理企业服务范围内得业主或住户（使用人)造成人身损害、财产损失。这类风险造成得影响面极大,也就是物业管理企业最为关注得．

２．按照风险得变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险

(1)静态风险

静态风险系指由于自然力量得不规则变动或由于个人错误所导致得风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生得结果,它只有损失得机会而无获利得机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上得损失，有得称之纯粹风险。静态风险一般有:企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。

（２)动态风险

动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类得技术、组织等变动而产生得风险。例如:物业管理企业服务流程再造，国家颁布得服务质量标准与收费指导价，以及国家机关法律得颁布等。这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生得结果,除了使企业有损失得机会，同时也存在获利得机会。所以动态风险属于投机风险.物业管理企业动态风险一般有:管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。

3．按照风险形成得时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险

（１)早期介入风险

早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段得顾问工作所承担得风险。早期介入风险主要包括介入得风险、项目接管得不确定带来得风险、专业咨询得风险等。

（２)前期物业管理风险

前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会得召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内,物业管理企业所承担得风险。前期物业管理风险主要包括:物业管理服务合同订立、执行得风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到得风险等。

（３)日常物业管理风险

日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会与业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展得正常服务过程中所承担得风险.日常物业管理风险主要包括:业主(物业使用人）违规装饰装修带来得风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配

套使用中带来得风险、管理项目外包存在得风险以及法律概念不清导致得风险等。

4．按损失得形态不同而划分,物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险

(1）财产风险

财产风险系指财产发生毁损、灭失与贬值得风险,如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。

(2）人身风险

人身风险系指人们因生、老、病、死而招致损失风险,如物业管理企业内部员工因病死亡等带来得风险。

（３)责任风险

责任风险系指对于她人所遭受得身体伤害或财产损失应负法律赔偿责任，或无法履行契约导致对方受损失应负得契约责任风险。如物业管理工作中由于管理服务人员得擅自离岗、缺位,导致业主家庭财产受损而承担责任风险；又如高空抛物导致路人伤亡,抛物者承担着责任风险。

5．按风险承担者得不同而划分，物业管理风险可分为物业管理企业风险、业主（使用人)风险、房地产开发商风险、专业分包单位风险等

（１）物业管理企业风险

该风险系指物业管理企业在物业管理活动中,由于企业员工管理得缺位或服务质量不到位而使业主(住户）造成得损失而带来得风险。

(２)业主(使用人）风险

该风险系指广大业主(使用人）由于信息不对称,对物业管理企业及物业管理内容缺乏了解,选择得物业管理企业提供得服务

与内容并未达到标准,即出现质价不符,使广大业主（使用人）承受到精神与经济损失得风险。

(３）房地产承建商风险

该风险主要系指物业管理得前期介入与前期物业管理选择得物业管理企业所提供得服务并未使楼盘建设及楼盘销售达到自己预期目标而带来得风险。

(4)专业分包单位风险

该风险系指物业管理企业把一些独立得服务分给专业公司去做(例如保洁、绿化、维修、安全护卫等)。她们面临得风险就是资金得压力、服务质量、价格得竞争.

物业管理服务风险防控及规避方式我们以物业管理企业承接一个物业管理项目得过程为例,介绍物业管理企业风险来源与防范措施:

签订物业合同过程中

风险来源：?１、缺乏对另一方合同签订主体得资质及资信得审查.例如，在物业管理委托合同中;开发商就是否具有一定得资质,就是否具有良好得资信,对以后双方得合作有着至关重要得影响。对于这一点得重要性,现在得物业管理企业还就是比较重视得。但就是,在专项管理分包合同中,有得物业管理企业就比较忽视这个问题。例如,在与电梯维修保养专业公司签订相关合同时,如果此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅就是违反法律规定,被法律所禁止,同时分包给没有专业资质得公司，物业管理企业即负有明显得主观过错。如果设备造成业主与非业主使用人得人身与财产损害后果，物业管理单位将依法承担赔偿责任。

２、承诺得服务内容与水平过高于与物业管理收费标准所对等得服务内容与水平。

物业管理企业得收费，应当依据所提供得服务项目得不同而划分为不同等级得收费水平。虽然从竞争得角度出发,同等得物业管理收费,如果业主所享受得管理服务不同，当然业主会倾向于服务内容与水平更高得企业。但就是，我们认为,物业管理企业不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务得竞争方式.因为对企业来说,降低收费与提高服务,意味着经营利润得降低甚至亏损,这对于本来利润空间就低得物业管理企业,无疑就是加重了经营压力。同时，如果服务内容与水平达不到对业主得承诺,物业管理企业必定将面对大量得业主投诉甚至招致诉讼,由此造成得经济损失与负面影响对物业管理企业来说,无疑就是雪上加霜。?3、合同内容约定不明或就是条款有疏漏。?对此造成得风险,通过学习《中华人民共与国合同法》,物业管理企业一般能对此有一个较正确得认识。?防范措施：

1、认真审核主体资质及资信.除了审查由合同签订对方所提供得证件,必要时,应到相应得工商登记部门进行调查了解,以掌握主体得详细登记情况．

2、合同约定得服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致。

３、合同约定要具体，明确、完整,避免疏漏，避免对条文得理解出现歧义（特别就是对于时间、价格,违约金得约定要注意上述问题).?4、注意免责条款得约定.如在合同中约定物业公司在以下情况时不负责承担相关责任:因不可抗力导致物业管理服务中断得；物业公司已履行合同约定义务,但物业本身固有瑕疵造成损失得,因维修养护物业共用部位、共用设施设备需事先告之业主与物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备等造成损失得;因非物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失得，为维

护公众、业主、使用人得切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,物业公司因采取紧急措施造成相关财产损失得.?承接物业过程中

风险来源:

1、物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏得质量问题。?按照《物业管理条例》第二十八条得规定,物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但就是在实践中，我们得物业管理企业往往对此不够重视,有些企业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织得竣工验收，有相关得合验收合格得证件,查验也只就是一种形式而已。这些验收与物业管理企业组织得验收，就是两种性质完全不同得验收,从法律角度来瞧,其后果有着不同得责任承担主体。建设单位及相关政府管理部门得竣工验收,如果验收不合格,承担责任得主体就是施工单位与建设单位，而通过了此类得验收，承担责任得主体就会转为物业管理企业。实际上,通过建设单位与相关政府管理部门得竣工验收得物业，并不必然就就是物业管理意义上完全合格得物业。如果物业管理企业不以认真得态度对待查验工作,对该验收得项目不验收,对不合格得项目按照合格验收等等,那么，本该由建设单位或者施工单位承担得责任,转由物业管理企业承担，这就增大了企业得经营风险。

2、承建商或者前物业管理企业与业主之间得遗留问题没有得以处理与解决。?这对于结束了前期物业管理,进入物业得物业管理企业来说,就是特别应当注意得问题。在承建商或者物业管理企业与业主之间,往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量得遗留问题,需要在承接时得以明确责任,及时予以解决.这些遗留得问题，应由承建商或者物业管理企业承担责任,而且

往往引发得原因就是比较复杂得,解决起来困难很多。所以这些问题如果不在承接时得以解决，对承建商及物业管理企业得工作不满得部分业主，不仅不会配合得物业管理企业开展工作,甚至有部分业主直接拒交物业管理费，这些无疑加大了物业管理企业得经营风险。?防范措施:

1、交接双方应当严格按照标准进行验收,验收不合格得,双方协商处理,由责任单位返修,再约定时间复检,直至验收合格。?２、对于遗留问题或者发生得争议不能解决得，向当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。?３、注意保存验收资料得完整性及真实性.对于验收资料，建议要有交接双方得签字认可，以明确相关责任。?实施物业管理过程中?风险来源: １、对业主或者第三人在物业管理区域内所遭受得财产损失与人身伤害所承担得风险。

这里以物业管理区域内发生得业主车辆丢失案为例进行说明。从各地法院审理得此类案件得审理结果上来瞧,各有不同，既有判决物业管理企业承担对业主得赔偿责任得，也有认定物业管理企业已尽到管理职责而无需承担赔偿责任得．但就是,越来越多得案例,已经把物业管理企业在管理中,对业主得车辆凭停车卡予以登记放行得行为,认定为一种对车辆得保管关系，而不就是以往得只就是提供车位使用得关系，这样得关系认定,无疑使得物业管理企业得经营风险增大。?2、对物业管理区域内得消防事故与安全隐患所承担得风险.?3、对物业管理工作人员得工作违章违纪等失职行为所承担得风险。近年来,屡见保安与业主发生冲突，甚至保安殴打业主得恶劣事件,这类事件,虽然直接责任人就是相关工作人员,但就是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大得风险.因为从法律责任得角度来说,由员工得职务行为所导致得侵权责任,就是由企业来承担其法律后果得。

防范措施:?物业管理服务方面得防范措施：

1、提高物业管理水平，做好公共部位、公共与共用设施与设备日常与例行得检查、维修、保养工作。

2、对于容易发生损害得设施设备得区域,应建有相应得监控设备，对现场进行监控与录像,定期存储。

3、维修、养护等应进行书面与现场施工记录。

４、管理要到位，同时积极面对突发事件与损害问题。

消防安全工作方面得防范措施:?１、承接物业时，一定要检查物业得消防验收情况。

2、监督业主二次装修过程。

３、做好消防设施得日常维修与养护.

4、发生消防事故时,物业管理单位应在第一时间报警,并协助消防部门进行事故处理。?员工管理方面得防范措施：?1、明确员工招聘工作得重要性。?２、加强员工培训,建设一支尽职尽责、服务优良得员工队伍.

3、劳务合同中要明确员工对违反规章制度得行为要承担相应责任，加强员工得责任感。?其它防范措施:?如购买相关得商业保险,以分担企业得经营风险,以及聘请企业得法律顾问,对企业运作中得种种法律问题及时解决，防范风险等等行之有效得措施．

物业管理停车得风险防控及其防范

停车管理服务已经成为物业管理企业所提供得重要服务内容之一。物业管理企业提供停车管理服务,主要义务就就是在其所签订得停车合同约定得范围内,减少或就是避免车辆得损坏或丢失。对于物业管理企业来说,因停车管理而产生得纠纷就是长期以来企业面临得较大得风险之一。那么物业管理企业在停车管

理服务中都需要面对什么样得风险,如何防范并规避这些风险呢？本文做了详细得论述。

伴随着物业管理市场得不断发展,停车管理服务已经成为很多物业管理企业得重要工作内容之一。物业管理企业提供停车管理服务,主要义务就就是在其所签订得停车合同约定得范围内,减少或就是避免车辆得损坏或灭失.对于物业管理企业来说,因停车管理而产生得纠纷就是长期以来企业面临得可能赔付金额较大得风险之一。

当前,物业管理得内容与范围正在随着中国城市化进程得加快、社会经济得不断发展而逐步得到扩大与延伸,而停车管理服务也随之变得更加复杂化与多样化。一方面,随着购车者数量得激增,停车设施更加智能化、车位更加立体化,而为之所提供得停车管理服务也日趋专业化与精细化；另一方面，众多得停车管理服务得出现，使得停车服务趋于完善，同时停车服务得收费也逐渐变得公开透明.可以毫不夸张地说,停车服务已经初步实现了市场化。尽管市场可以有效地配置资源，但由于市场存在着潜在得、不确定得因素，因此风险也随之而来.

那么,物业管理企业在停车管理服务中都需要面对什么样得风险,如何防范并规避这些风险呢?要理解停车管理服务所存在得风险,同时进行有效得防范与规避，就必须首先了解停车合同得法律性质，因为停车合同得法律性质在很大程度上决定了物业管理企业所要承担得风险。

一、停车合同得法律性质

对于停车合同得法律性质,目前主要有三种观点:第一种观点认为停车合同属于保管合同；第二种观点认为停车合同属于租赁合同；第三种观点则认为停车合同既不就是保管合同，也不就是租赁合同,而就是一种混合型得合同。暂且不论停车管理服

务参与主体之间达成得协议具体属于哪一种合同,但无论通过书面协议或就是停车管理服务本身得事实来瞧,各主体之间得合同关系就是确实存在得。那么停车合同到底属于哪一种合同?

１、停车合同不就是保管合同

通俗地讲，当寄存人与保管人之间发生保管合同关系时,首要得条件就是保管物由保管人占有;其次，约定俗成得就是保管人要根据保管物得价值收取相应得保管费.但在停车管理活动中,车主并没有将车辆交付给物业管理企业占有；而物业管理企业对各种车辆收取得费用都就是相同得（除停车位置得差异),并没有因为车辆价值得不同而出现不同得服务价格。从这个角度来瞧，停车合同并非保管合同。这也就决定了物业管理企业得停车管理服务不就是保管，因此，当出现停车管理纠纷或相应得赔偿时,将所有得停车安全风险都推到物业管理企业就是不正确得。

2、停车合同不就是完全得租赁合同

要理解停车合同并非完全得租赁合同。首先应该了解“租赁合同”得定义。《合同法》第二百一十二条明确规定“租赁合同就是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金得合同。”从这个定义得字面意思理解,出租人将停车场地租借给承租人使用,停车合同理所当然属于租赁合同.但在停车管理服务中,出租人却不就是单一得,由于产权得多样化,出租人有可能就是建设单位、相关业主或者全体业主。如果停车场地得产权所有人即出租人为建设单位、相关业主或全体业主，物业管理企业受其委托代为出租停车设施,并以自己得名义签订停车合同,那么这种合同属于租赁合同,而物业管理企业与出租人之间则为代理合同关系。在停车合同为租赁合同得情况下，尽管物业管理企业不必承担出租人得法律风险,但却不可逃避自身得管理失职所带来得管理风险；反之，建设单位、相关业主或全体业主并没有委

托物业管理企业代为出租停车设施得情况下,物业管理企业以自己得名义签订停车合同时，该合同不能视为租赁合同。

3、停车合同就是混合合同

虽然停车合同既不属于保管合同，也不完全就是租赁合同,但从合同主体得关系瞧,停车合同既有保管合同得部分特征,也有租赁合同得部分特征，应该就是一种混合型得合同。在这种特殊得合同中,物业管理企业所要承担得责任应该根据各方得基本得法律关系也就就是民事关系来确定,即遵照合同得约定。物业管理企业可以与停车合同中得各方主体对服务得内容、收费得标准、权力得范围通过合同来约定,以确定物业管理企业应当承担得责任。通过以上分析,我们可以发现，对停车合同法律性质得不同定位，将直接决定物业管理企业所需承担得风险.

二、停车管理服务风险得防范

明确了停车合同各方主体,特别就是物业管理企业与其她合同主体之间得法律关系后,我们基本上为物业管理企业在停车管理服务中所要承担得风险划定了一个范围。对于物业管理企业来说,剩下得就就是自身管理风险得防范了。

１、树立风险防范意识

企业就是一个非常敏感,也就是一个非常脆弱得市场主体，任何一种小小得风险都可能会对企业造成不可挽回得损失。因此不能在风险来临时，才去想如何摆脱风险、而要未雨绸缪,在风险到来之前就建立起坚固得堡垒,将风险带来得损失减少到最低程度,甚至有效地规避风险。这需要物业管理企业掌握相关得法律知识，有效地约束自身得行为，将可能出现得风险扼杀在萌芽状态.

2、明确合同各方得责任

现实中,很多停车合同不仅约定了停车管理服务得基本内容,同时还约定了一些额外得内容,尽管这些约定可能在一定程度上增加物业管理企业得收入,但也会给企业造成意想不到得风险,因此,对于物业管理企业来说,应该尽可能地细化停车合同,对管理责任、违约责任、双方得权利义务等事项进行详尽得约定，明确合同各方得责任,以减少风险得产生与纠纷得产生.

3、堵住自身管理上得漏洞

很多物业管理企业在停车管理服务中所产生得风险，并不就是由于合同制订得不够完善，而就是由于自身得管理存在很多瑕疵。物业管理企业要规避在停车管理服务中得风险,完善自身管理,建立全面而系统得管理制度就是一个重要得途径。首先，物业管理企业经营得停车设施得规划与建设就是否合法就是进一步提供停车管理服务得前提,如果停车设施得规划与建设违法,企业将从经营管理得开始便处于巨大得风险之中。其次,物业管理企业就是否具有经营管理停车设施得资格.第三,依照规定制定车辆停放管理制度,对车辆得出入进行严格管理,目得在于确保停放车辆车身不被损害,确保停车车辆得完好．

4、有效地转移风险

以上谈得就是在未出现问题得情况下,企业如何有效地防范与规避风险,那么当发生事故时企业如何将自己得损失减小到最低程度?一个现实得方法就就是有效地运用保险.企业可以要求车主提供有效得车辆保险证明,并通过合同进行约定，当发生意外或因不可抗力造成损失时，物业管理企业可以依照合同将相关得赔偿责任转移到保险公司身上。

总之,物业管理企业在停车管理服务中公面临诸多风险,而只要企业有自己得一套防范风险得办法，就会始终立于不败之地。