房地产宏观经济环境分析

中国房地产宏观经济环境分析

宏观经济环境包括：经济、政策、技术、社会、自然环境。所以本文将中国房地产从这五个方面进行分析。

一、房地产经济环境分析：

（一）、什么是经济发展

一个国家摆脱贫困落后状态，走向经济和社会生活现代化的过程即称为经济发展。经济发展不仅意味着国民经济规模的扩大，更意味着经济和社会生活素质的提高。

就当代经济而言，发展的含义相当丰富复杂。发展总是与发达、与工业化、与现代化、与增长之间交替使用。一般所指的经济发展包含四种含义：（1）、经济增长。即一个地区在一定时期内的产品和服务的实际产量的增加，经济增长的实质是规模不断扩大的社会再生产过程和社会财富的增殖过程。测量指标一般用国民生产总值来衡量经济增长水平和速度。

（2）、结构变迁，即指产业结构的变化，这是广义的产业结构变化，包括分配结构，职业结构，技术结构，产品结构等，以及各个层次上的经济结构的变化。

（3）、福利的改善，即社会成员生活水平的提高。发达地区与欠发达地区居民收入水平存在巨大差异，政府必须采取有力的政策措施使欠发达地区的教育、医疗、文化、营养、健康、公益事业等有基本的保障。

（4）、环境与经济可持续发展，即经济发展不能以危害环境为代价，可持续发展要求一个国家或地区的发展不应影响其他国家或地区的发展，可持续性意味着维持乃至全人类福利的自然资源基础，使生态环境和经济社会协调发展。

（二）、什么是对外贸易

对外贸易亦称“国外贸易”或“进出口贸易”，简称“外贸”，是指一个国家（地区）与另一个国家（地区）之间的商品、劳务和技术的交换活动。这种贸易由进口和出口两个部分组成。对运进商品或劳务的国家（地区）来说，就是进口；对运出商品或劳务的国家（地区）来说，就是出口。这在奴隶社会和封建社会就开始产生和发展，到资本主义社会，发展更加迅速。其性质和作用由不同的社会制度所决定。

对外贸易不仅把商品生产发展很高的国家互相联系起来，而且通过对外贸易使生产发展水平低的国家和地区也加入到交换领域中来，使作为一般等价物的货币深入到他们的经济生活中，使这些国家和民族的劳动产品日益具有商品和交换价值的性质，价值规律逐渐支配了他们的生产。随着各国的商品流通发展成为普遍的、全世界的商品流通，作为世界货币的黄金和白银的职能增长了。黄金和白银除去具有货币一般购买手段之外，还被用来作为国际支付、国际结算与国际信用的手段。随着黄金、白银变成世界货币，产生了形成商品世界价格的可能性。世界价格的形成，表示价值规律的作用扩大到世界市场，为各国商品的生产和交换条件进行比较建立了基础，促进了世界生产和贸易的发展。通过对外贸易，参与国际分工，节约社会劳动，不但使各国的资源得到最充分的利用。而且还可以保证社会再生产顺利进行，加速社会扩大再生产的实现。

（三）、什么是通货膨胀

通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之市值或购买力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值，而后者用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学上的争议之一。纸币流通规律表明，纸币发行量不能超过它象征地代表的金银货币量，一旦超过了这个量，纸币就要贬值，物价就要上涨，从而出现通货膨胀。通货膨胀只有在纸币流通的条件下才会出现，在金银货币流通的条件下不会出现此种现象。因为金银货币本身具有价值，作为贮藏手段的职能，可以自发地调节

流通中的货币量，使它同商品流通所需要的货币量相适应。而在纸币流通的条件下，因为纸币本身不具有价值，它只是代表金银货币的符号，不能作为贮藏手段，因此，纸币的发行量如果超过了商品流通所需要的数量，就会贬值。例如：商品流通中所需要的金银货币量不变，而纸币发行量超过了金银货币量的一倍，单位纸币就只能代表单位金银货币价值量的1/2，在这种情况下，如果用纸币来计量物价，物价就上涨了一倍，这就是通常所说的货币贬值。此时，流通中的纸币量比流通中所需要的金银货币量增加了一倍，这就是通货膨胀。在宏观经济学中，通货膨胀主要是指价格和工资的普遍上涨。通货膨胀之反义为通货紧缩。无通货膨胀或极低度通货膨胀称之为稳定性物价。（在若干场合中，通货膨胀一词意为提高货币供给。因之，若干观察家将美国1920年代的情况称之为“通货膨胀”，即使当时的物价完全没有上涨。以下所述，除非特别指明，否则“通货膨胀”一词意指一般性的物价上涨。）通货膨胀，是指经济运行中出现的全面、持续上涨的物价上涨的现象。纸币发行量超过流通中实际需要的货币量，是导致通货膨胀的主要原因之一。

（四）、中国经济，房价和通货膨胀的关系

中国的房地产已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。价格和价值严重的背离。相反，房价持续攀升不下，各个行业和人们无法再承受高昂的房价成本了，人们要求加薪应对高昂的生活成本，各个行业提高产品价格应对高昂的生产成本，高昂的房价开始推动各个行业产品价格上涨，再加上货币流动过剩，通货膨胀无法拒绝的来临了。

实际上房地产的崩盘受害最大的并不是中国的商业银行，而是整个中国经济体系。为什么政府迟迟没有把房价降下来，不是降不下来，如果真想降房价，只需要一道政令，房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是后果谁能承担，严重通货膨胀谁来负责？房地产业已经绑架了中国的经济，是无可置疑的，是客观实在的，没有人能改变。不管谁是总理，廉洁也好，贪污也好，都希望社会和谐，可这是一个棘手的问题。可更棘手的问题还不仅仅在这里。如果降房价，面对的

是马上的通货膨胀，可不降房价，那么面对的就是更严重的通货膨胀，何去何从？所以最可靠的办法就是稳定房价，然后在社会产品增加时，减少货币的投放量，加上其他政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段，来使中国经济软着陆，这是最好的办法，我们看到的一切政令也是这个逻辑。不信的话，可以查阅一下近年来政府发布的一系列调控房地产业的措施。可是为什么房价不稳定而且更加的疯长呢？

※剖析高房价

1、以土地高额拍卖方式作为增加财政收入的手段，高额的土地价格推高了房价。

2、采用了扩张性的货币政策来刺激整个经济，银行大量贷款，货币流动过剩推高了房价。

3、没有及时出台有效抑制房价上涨措施，失去了较好的控制机会。

4、房地产公示的数据上作假，致使人们无法找到对房地产准确评估的数据，市场自我调节失控。

5、囤积土地，捂盘惜售，推高了房价。

6、内部认购高价抛售，投机炒卖，推高了房价。

7、少部分购房人的刚性需求，被说成房产需求旺盛，造成恐慌抢购房产，推高了房价。

8、恶意炒作，跟风攀比，推高了房价。

二、房地产政策环境分析：

近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革的不断深化,中国的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻

影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。

中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段:

（一）、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2)

2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。

总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。2004年全国房地产开发投资额持续增长,地价和商品房价格也双双走高。据国家统计局资料显示,2004年房地产开发投资13,158亿元,比上年增长

28.1%;商品房销售额10,376亿元,增长30.0%,土地购置费同比增长19.9%,全国商品房价格同比增长15.2%。2005年初,房价同比增速超过了20%,房地产价格上涨过快。

（二）、重点抑制房地产价格阶段(2005.3～2006.4)

根据前面的分析,第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上,温家宝第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑,这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后,国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨,其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开,政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨,调控住房需求总量。具体包括:提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期,将房地产市场引入理性发展的轨道,特别提出打击土地炒作;利用税收政策,打击投机性购房等房地产交易行为。

本阶段政策推出初期,中国房地产价格继续快速上涨。2005年全国商品房销售价格同比增长幅度达到12.6%,比同期GDP增速高出2.2个百分点,全国商品房销售量同比增长24.8%,增速与1998～2004年年均增速(26%)基本持平。这种状况一直持续到2006年下半年,控制需求总量的政策效应开始显露,上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降,宏观调控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全国房价同比分别下降8.1%和0.6%。2006年末住房销量同比增长11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了将近14个百分点,滞后期约18个月。

（三）、全面治理房地产市场阶段(2006.5～2008.8)

2006年以来,中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”,被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议,提出了促进房地产业健康发展的六项措施(国六条),新的房地产宏观调控由此拉开序

幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开,主要目的在于抑制房价过快上涨,调控住房结构,促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比,本次宏观调控政策有了很大的改进,政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括:通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨,同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构,增加小户型供给比例,来降低当套住房的价格,以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题;通过住房分类供应机制,兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

本阶段的宏观调控政策密集出台,政府从各个方面采取措施全面整治房地产市场,但对房地产价格的抑制作用不大,效果不太明显。一直到2008年初,效果方才显现。据资料显示,2008年1月全国住房成交量首次出现负增长(10年来第一次负增长),2008年7月全国住房价格开始下降。

（四）、紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段(2008年9月至今)

由于受国际、国内经济环境的影响,2008年1月,全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月,全国住房价格开始下降,各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场,国家暂时放松信贷,降低居民购房成本,紧缩性的宏观调控政策开始松动。2008年9月16日和10月8日,央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题,2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费。自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂时统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时,为加强税收优惠政策管理,要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具;二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点;三是加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设,

加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造,多渠道改善居民住房条件;四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》;五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境,减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担,扩大住房消费需求。

根据前面的分析我们可以看出,中国政府针对房地产领域出台的一系列措施,对房地产市场的健康发展起到了一定的作用,房价上涨速度有所减缓,房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是,由于经济社会形势的快速变化,政府在制定房地产宏观调控政策时,相关决策存在着一些误区,政策执行中发生了一些偏差,客观上导致调控政策并没有达到预想的效果,城市土地价格持续攀升,房价偏高的问题也没有得到真正解决,房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。因此,政府要加强政策舆论导向,引导消费者树立合理的住房消费观念;进一步完善房地产市场的信息披露制度,建设信息透明化的房地产市场;改善地方政府的绩效考核体系,提高地方政府落实宏观调控政策的积极性;针对不同的对象,实施有差别的调控政策,避免“一刀切”。

※中国房地产政策的分析和理解

2007年注定是一个不平静的年份，对于房地产行业来说也许更为喧嚣， 1月16日国家税务总局关于清算土地增值税的消息一经宣布，便在所有购房者和房地产商中间甚至所有关注房产行业的人之间掀起了一层轩然大波，究竟国家政策能否抑制一直以来不断攀升的房价？而很多人亦在怀疑土地增值税所引起的房产成本是否会转嫁至购房者身上？

清算土地增值税政策的出台，标志着税费政策成为2007年国家加强和改善房地产市场调控的重要工具，而土地则成为政府调控市场的利器，在国家加大对房产市场规范力度的形势下，房地产商将不敢贸然提高房价。

针对土地增值税会直接加升房地产成本的说法，业内人士分析，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，它只会压缩房地产的高利润空间。况且，现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除

项目金额20%的，可免征土地增值税。土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击？暂时还不能加以论断。

有望出台的物业税，最直接的结果便是降低房产开发成本。物业税，就是向房产的拥有者进行征税，将土地增值税、土地使用税、房产税、土地出让金等现行的税种合并统一。使得房产的购买者在买房阶段税费降低，在拥有房产后则要逐年缴纳物业税，即将原来间接向房产消费者一次性征收的有关税种变为逐年向消费者直接征收。从理论上说，购买新房这一环节消费者支付的购房成本自然降低。但房价的变化还要受市场供求的影响，在目前房产需求但与供应的情况下，物业税的开征，有可能会刺激消费者的购房心理膨胀。这是房价将会呈什么样的变化，也许还有待于时间来说明。

国家建设部“90平方米70%导向”，该政策规定在新审批、新开工建设的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用住房)，面积所占比例要达到总面积的70％以上。这个消息对广大消费者无异于一剂强心针。加之国家对大量经济适用房和廉租房的开发，使越来越多的中低收入阶层能够买得起房，在一定程度上将有效抑制房价的上涨。这也使得更多的高价商品房面临销售的淡季，在这种情形下房地产商应当不会贸然涨价，以免产生房产泡沫，促使房产空置率增长。

土地增值税打击的是囤积土地，一些手中囤积土地过多的房产商将面临巨税恐慌，引起资金供应链上的紧张，并将促成房地产行业内的行业调整，一些中小房地产商由于资金链条出现危机，管理不够科学规范，加之其抗风险能力有限，必将急于出售的空置的房产，实现销售率的上升，这将可能会对房价产生一定的影响。

对一些人所说的市场供应量不足的观点，我认为近年来由于房价的不断攀升，人们在购房时也是慎之又慎，充分考虑还贷能力，以免成为更多的房奴。加之国家对房地产行业的宏观调控，以及目前房产行业大量的房产空置，短期内房产供应应与所需基本持平，因此并不会对房价有影响。

2006年岁末召开的中央经济会议提出，2007年国家经济工作的主要任务之一是“要注重加强对房地产市场的合理引导和有效调控”，并保证经济运行质量。由此我们可以预测，“政策调控”，国家对房地产行业的政策调控力度将会

进一步加强，主要目标为调整住房供应结构和稳定住房价格，限制房地产投资过快和短期房产炒作。

三、房地产技术环境分析：

技术环境是影响企业发展诸因素中的活跃因素，对房地产经营业的影响也颇大。技术进步是企业发展的强大动力。新技术的产生和应用，往往会带动新的产业形成。当前，一个以电子、新材料、新能源、海洋开发、生物及空间技术等六大新技术为基础的新技术革命浪潮正在兴起，大大拓展了人类的生产经营领域，对生产经营结构的调整提出了新的要求。因此，房地产经营企业要密切注视科技前沿的动向和发展趋势，关心与本行业相关的技术发展状况及其成果，充分估计到可能给企业带来的影响，不断推动企业的技术进步。

四、房地产社会环境分析：

房地产企业的社会环境，是指房地产业以外的诸因素所构成的一般环境，主要包括政治环境、经济环境、人文环境和技术环境、地理环境等，还包括那些能影响企业但联系尚不清楚的条件。例如，1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过《新合同法》，这就是社会环境中政治因素的新变化，它对房地产企业的影响并不是直接的，因为它并非是专门针对房地产企业，但它的潜在作用将会是非常大的。新合同法中对免责条款的限制、对格式条款的规定、以及新法所提出的不安抗辨权等对房地产企业同顾客的购买合同、同施工企业的建设工程合同等都有相当大的影响，一些过去的常用条款今后将是得不到法律支持的，甚至是违法的。随着文本的调整，企业的行为也将随之改变。这种影响是深层次的、长远而又广泛的，它将影响企业的整个行为的过程以及企业所处的整个社会环境的每个角落。

（一）、房地产企业社会环境的构成

任何一个企业都具有社会性，其组织外的各种因素，对企业构成环境。而企业的特点又形成其独立性，构成行业或产业。每个房地产企业就是房地产业中的一分子。这里我们所讲的房地产企业的社会环境是指房地产产业以外的作用、影响、制约房地产企业的宏观因素称之为社会环境，其主要包括：

1、政治环境。

虽然一定的政治是一定的经济的反映，但政治的反作用是强大的。尤其是在我国的社会主义市场经济体制下，土地归国家所有，且房地产是关系到国计民生的重要产业，政治环境对房地产经营的影响是巨大的。政治环境主要是指影响房地产企业经营思想和方针的重要因素，在国内主要是指党和政府的有关路线、方针、政策、法律和规定等；在国际交往中则涉及各国的体制，如不同政党的政策及政权的更选及其趋势。

2、经济环境。

经济环境是左右房地产经营企业规模、发展方向和速度的主要因素。主要指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局和战略重点，以及国民经济发展的速度；价格变动状况及其幅度，银行贷款利率、货币投放量、各种税率的变动情况等。对于国际经济因素，则要考虑到国际金融贸易政策、工业结构类型和国民收入水平等。

3、技术环境。

技术环境是影响企业发展诸因素中的活跃因素，对房地产经营业的影响也颇大。技术进步是企业发展的强大动力。新技术的产生和应用，往往会带动新的产业形成。当前，一个以电子、新材料、新能源、海洋开发、生物及空间技术等六大新技术为基础的新技术革命浪潮正在兴起，大大拓展了人类的生产经营领域，对生产经营结构的调整提出了新的要求。因此，房地产经营企业要密切注视科技前沿的动向和发展趋势，关心与本行业相关的技术发展状况及其成果，充分估计到可能给企业带来的影响，不断推动企业的技术进步。

4、人文环境。

人文环境对经营企业的微观因素，特别是对市场因素有不可低估的作用。因为人口、购买力和购买动机这三要素是构成商品经营领域-----市场的主要因素。人文环境主要包括人口因素和文化因素。人口因素是指人口的数量和质量水平、

人口布局、年龄结构等；文化因素则包括人们在特定的社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等。

5、地理环境。

地理环境是指客观存在的自然环境。它是房地产经营的“硬”环境，房地产经营都离不开土地。我们在利用和改造自然界的同时，自然界亦反作用于人类。因此，从地理环境出发来调节房地产经营活动，是企业发展的关键因素之一。房地产经营要考虑的地理因素主要是从两方面着手：一是要考虑地理环境对房地产经营的制约；二是要考虑房地产经营活动对周围自然环境的影响。

※房地产企业研究社会环境的重要性

以往许多房地产企业往往只对产业环境下大力气研究，而认为社会环境离自己比较远，研究与否意义不大。这种作法根本原因是企业管理层眼光大过短浅，缺少长远发展的计划，如同治病只治表一样，很难深入地了解问题的根源所在。许多优秀的企业都认真研究社会环境的变化，从而制定企业长远的发展计划和战略。日本的松下公司的创始人松下幸之助曾对外界讲，松下公司的发展规划最长的时间跨度是250年，如果没有深刻的社会研究和发展趋势分析，他们是很难作出这样长远的发展规划的，日本企业名列世界前茅，与此也是有一定关系的。因此，房地产企业应该也必须认真研究其所处的社会环境，社会环境对企业有着不同凡响的重要性：

1、广泛性。

前面我们曾论述过社会环境与产业环境的层次不同。一个企业的外部环境因素的变化，会给这一企业带来或正面或负面的影响，而一个产业所面临的社会环境因素发生变化，所影响的将是这一产业内所有的企业，而且会影响与之相关的其他产业中的企业，这种影响的广泛性是产业环境所无法比拟的。

2、深刻性。

我们知道环境变化本身只是一种外在表现，其内在的动因是国家、社会生活中深层次的本质性的东西。因此，这种变化带来的往往是重大的、有一定深远意义的影响。社会环境变化正是这样一种环境变化，对企业的基本生存和发展有举

足轻重的影响。研究社会环境变化，不仅是从表面上认知事物的外部体现，而且从其发生根源来分析内在的实质。由于房地产企业投资规模大、投资期长、流动性较差等特点，对于外界环境变化的适应能力较弱，因此，房地产企业更应注重日积月累地研究社会宏观环境，以免事到临头，作出错误的决策。举个例子，当中英两国就香港回归问题缔结中英联合公报后的一段时期，许多香港人士认为香港的房地产市场将随九七的临近而跌入谷底，于是纷纷低价抛售手中的房地产，造成人心恐慌。而以李嘉诚为首的长江集团认为此时的人心恐慌只是暂时的现象，随着中、港双方回归工作的稳定进行，香港的房市将不再下跌，而且会恢复原来的市道。由于对香港顺利回归的信心，长江集团大举低价收购别人抛出的房产。果然，不久以后香港局势稳定，房产大幅回升，在许多人大叫上当时，长江集团却赢得丰厚的回报。对于房地产企业来讲，分析环境变化的深层次的实质性的原因有助于正确预测变化趋势，从而掌握商机，先发制人。

五、房地产自然环境分析：

（一）、人类与自然环境

人类的自私行为是一种天性，地球的所有物种可能都有一种生存竞争的压力，所以保护自身的生存是生态竞争的唯一，是任何生物本能。人这种高级生物自我保护的意识和能力是地球上所有生物的强者，所以经过数万年的进化与发展，也就成了地球的主宰者。

人类的聪明才智及其的探索学习能力与日俱增，保持着人类科技文化的速猛发展。但人性的本能却也在不断退化，特别是随着科学技术与现代化产品的广乏推广与应用，人类与自然的直接接触也就越来越少，人与人之间的协作和交往更为广泛与密切。伴随物质财富的不断丰富，人的生活环境，经济条件也越来越优越，人类的贪婪与享乐欲望也不断上升，其生理惰性也就会不断提升，从而人的肢体器官，各种神经感觉都会发生变化，除了大脑的发达外，可能大部份会走向一个退化。而大脑可能会因为人类的教育模式造成记忆能力的提高，而对自然环

境的思维判断能力会下降。人与人的交往与协作能力在提高，人与自然的直接接触的能力在减弱。人类可以通过各种科技手段了解掌握各类自然状态，但人自身对自然的判断感悟能力却在下降。

（二）、人类经济发展与房地产

面对现今的经济发展，在泡沫经济和经济强政的主导下，盲目乐观，以单方面经济指标来衡量一切的现状，也相对的使得人们对自然状态产生忽略，对自然环境与地质形态的研究探索也更为不加重视。甚至为了经济而牺牲自然生态环境和地质形态。

近年来，我国正快速发展房地产产业，并使之成为了中国经济的主业。但这种快速发展的房地产业对自然生态环境和地质形态有没有影响呢？会不会给人类自身带来自然与地质灾害呢？

※房地产与自然环境分析

为了人类未来的生存发展，我认为我们十分有必要研究房地产（工民建筑的开发）对地球自然环境与地质状态的影响。

在此，我特发表如下猜想：

（1）、房地产（工民建筑的开发）对地球自然环境与地质状态的影响是非常巨大的，其对生态环境及地质变化比起对森林砍伐应该更为严重。

（2）、房地产的快速发展会造成全球气温快速上升。

（3）、加快陆地干旱进度，使人类快速进入缺水危机。

（4）、造成陆地面积增大，海洋及淡水湖泊河流水量快速减少。

（5）、造成地球的自转与公转速度有所改变，使得地球的运行轨迹会发生改变。造成地球的生存环境发生恶化。

（6）、由于过多的挖掘地层，地质状况将受到影响，地层分裂状况加大，地震、干涝、水灾、沙尘暴等将更为频繁，对人类的危害加大。

（7）、由于建筑物不断加高，造成地球整个球体的体积发生变化，造成大气

层发生改变，风、雨、雷、电等自然灾害就加大。

猜想思维来源球体运动规律及人体学。任何球体的体积、形态、质地发生变化，球体的运行轨迹和速度也会有不同的改变。地球也应该是个生物体，也正如人体一样，各类器官的生物长进化是有一定规律的。人体的每一次手术，都会造成对人体的一定伤害。地球与人类是相同的反应。

我们过去由于受到科技能力有限的影响，对地球的研究与探索仅从表层及外围环境着手。正如人体医学的发展一样，过去仅是问诊、把脉，现在可以通过各种高科技工具，可以快速对人体任何部位进行快速诊断。

所以，对于地球，我们应该用现代高科技手段进行更为全面体检和普查分析，为地球变化获取更多的数据。