高层写字楼标准层设计指引

甲级写字楼的评价标准

在大街小巷，我们随处可以看见许多写字楼项目的广告牌，其中对我们印象最深的可能不是这些楼盘的名称，而是“甲级写字楼”“5A级写字楼”等名词。通常这些词被用来形容一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？ 其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。 同时甲级写字楼的称谓还有个时间问题，也许过去这个写字楼称得上甲级，但是现在不一定是甲级，将来更不一定就是甲级。 既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中应该满足一定的要求，在这里我凭借多年的行业经验，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供大家参考。具体如下： 区位交通 房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，

高层建筑标准层的形状规模与经济性研究

高层建筑标准层的形状、规模 与经济性研究 摘要：随着国家经济水平和建筑技术的发展，高层办公楼的建设已经成为城市建设的主要内容，甚至是城郊现代化科技型园区常客。本人最近接手深圳市平湖某大型科技集团的园区项目规划设计，甲方便要求以数据说明一般的高层办公楼标准层面积以多少较为合适，就此机会，笔者根据多年设计经验及部分参考资料，特此展开论述一下高层建筑标准层的形状、规模与经济性的关系。 关键词：高层建筑、平面形状、平面规模、经济性 一、标准层形状与规划、经济性之间的关系 1、在标准层面积相当的情况下，结合《高层建筑民用建筑设计防火规范》可知，圆形建筑占地最小，方形其次，矩形次之，异形建筑占地最大；现仅以圆形和L形建筑展开分析，其他建筑可同理类推。

图1 外墙周边长度与占地之间的关系 2、同样由《高层建筑民用建筑设计防火规范》中两栋高层建筑主体之间的最小距离为13米，可以推导出如下不同形体标准层建筑群体之间的占地关系：方形最小。 图2 建筑群与用地之间的关系 二、标准层形状与建筑单体、经济性之间的关系 1、周边系数越小的建筑（如圆形、方形），过道占用的公摊面积就越小。但是在实践过程中，圆形建筑的楼梯等核心筒的布置便捷性较差，且建筑难度比方形建筑大。

图3 标准层平面与面积过道之间的关系 2、在高层建筑标准层平面面积一定的情形下，平面形状的不同（如方形、圆形、矩形、L形、T形等）引起建筑物的周边长不等。为描述这一性质，引入建筑物周边系数/值概念： K=L/A=标准层外墙周长/标准层建筑面积 显然，K（圆形）< K（方形）< K（矩形）< K（L形）< K（T 形） 因此，同样标准层面积条件下，周长系数越大，意味着外墙周边和外墙面积越大，直接导致墙身、基础和装修等方面单造价提高，尤其在当今的高档办公楼中，玻璃幕墙和石材使用较多，价格相差很大。 3、如果仅分析几种矩形平面的建筑物（图1），最优是A（K值最低），最差是E，两者差倍。可见矩形平面作为标准层的高层办公建筑不宜采用长宽比过大的窄条形建筑。否则，将增加外墙面积，提高造价。

办公楼设计要点

一、写字楼的核心筒： 问题出在写字楼的核心筒里。写字楼的使用面积，大致是70%，这是大家知道的。但要做到70%也不是那么容易，尤其是超高层，电梯占用面积比较多，所以，我们要把30%的核心筒设计好，才能保证70%的使用面积。核心筒的内容是什么？除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚：就是要两个防烟楼梯，其前室面积是6平米，每1500平米要一个消防电梯，前室也是6平米，当两种前室合并的话，其合用前室是10平米，这方面大家都知道。但其他内容书上找不到，在审查图纸时就没根据了，尤其是客梯。 二、写字楼的客梯数量： 说到客梯，电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。但人数的根据又是多少?一时查不到根据,而电梯商可以提供你很多假设，人数有10、11、12平米使用面积/每人不等，高峰等候时间40秒，50秒，60秒或者40秒以下的35-30秒等，电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种，再加上电梯速度的变化，所以他们用“电脑计算”来使人们认为是一种很复杂的计算公式，吓唬得使我们的设计人从此就不想去弄懂，我遇到的绝大多数境内外很有名的建筑师都声称需另请电梯专家来咨询，看来大家都被电梯商给唬住了。其实所谓人数,就你自己这一层办公室的人数除以这一层的建筑面积,大体就有数了。我们的一层设计室40多人，700多平米，大体是15平米/人。北京市曾在报纸上公布过一个公务员标准是16.5平米/人。电梯商实际也是根据15平米/人,但他们有时用10平米/人（使用面积），有时用11平米/人（使用面积），实际就是使用系数67%-73%之间，也就是70%这个数。是一个定数。为什么是定数呢？本来一栋建筑物还没有建成，还没有使用，即使使用以后，一栋高层

5A甲级写字楼标准如何划分

5A甲级写字楼标准如何划分？ “甲级”、“5A”“第四代”分别是不同角度界定办公物业等级， “甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 “甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使 用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

高层办公楼交通核设置要求

高层办公楼的垂直交通 ——浅析电梯系统在高层办公建筑的设计 发布时间： 2012-04-12 来源：畅言网 | 作者：冯琪 | CCDI 随着中国经济的持续高速发展，高层办公建筑得到了急速成长，越来越多的高层办公建筑如雨后春笋、拔地而起，在城市街区毗邻而立，尤其在各大城市商务区，由于用地紧张，办公楼的竖向发展已成为必然。一栋栋高层，超高层办公建筑，不但为都市的办公提供舒适高效的场所，同时也往往成为该地域的地标建筑，一道亮丽的风景，例如上海金融环球中心，北京的国贸三期，天津的中钢国际广场等。 从左至右：上海金融环球中心（KPF建筑事务所）、北京国贸三期（SOM建筑事务所)、天津中钢国际 广场（MAD建筑事务所&CCDI中建国际） 在一个大型办公楼项目中，建筑设计师必须面临诸多交通问题。从场地内外的立体交通衔接，到场地内各种功能、性质交通的分流，从地下停车库的出入交通，到地上办公大堂的交通组织等等。这些交通问题解决的好坏，直接影响到整个办公建筑运行的效率及楼宇的品质。在诸多交通课题中，高层、超高层办公楼中的垂直交通，无疑是此类建筑的极其重要的特殊命题之一。如果说建筑结构是高层办公楼的骨骼，那么垂直交通就是让建筑充满活力的血脉，而现代电梯的发明和运用，促成了构筑物向高层建筑物的转变，使人们的活动空间从地面扩展到了高空。高层办公建筑的垂直交通系统—--电梯，无疑是垂直交通的生命线，承载着日常成千上万办公人员及外来访客的出入上下，成为评价现代办公楼宇品质的重要指标之一。 建筑师如果能在办公建筑设计初期，即对电梯交通系统有所了解，可以有助于建筑师尽早对电梯

系统的选择做出正确判断，并为形成高效、便捷的垂直交通创造有利条件。以下将对高层办公建筑，超高层办公建筑设计中面临的电梯系统选择，电梯转换层位置安排，电梯数量的计算等问题作简要的介绍和分析。 1、电梯系统的组织方式： 我们日常乘坐的普通电梯一般都是逐层停靠，但随着高层办公建筑的发展，建筑高度的攀升，楼层数不断增多，如果电梯依然每层都停，那么电梯往返一次的周期将变得极其漫长，乘客不光要在电梯厅等候很久，而且要在拥挤的电梯轿厢里呆上太长的时间（一般不宜长超过90秒）。为此必须采用不同的电梯组织方式来解决这个问题，建筑师将根据项目中办公楼的高度来决定所采用何种电梯系统。 1）分区式：（图表1.a） 当建筑物的高度超过约75米，层数超过25层时，宜采用分区的方式组织电梯，即电梯分成若干组，每组电梯服务50米左右，约8～12层。这样整个办公楼按电梯的服务分区被划分成2-3段，分别为低区、中区和高区等。服务于中区，高区的电梯由于有相当一段距离无需停层，可以保持高速运行，这样就可以大大减少人们候梯的时间。低区电梯因为要不断加速启动，连续密集的停层，所以无须采用高速电梯，即便是采用了高速电梯，也发挥不出其高速的性能。所以，一般低区电梯速度在2.5米/秒以下即可，而中区则要2.5～5.0米/秒，高区5米/秒以上。 2）分段式：（图表1.b） 随着建筑楼层越来越多，电梯的数量会不断增加，电梯井道所占的辅助面积随之增加，导致标准层的有效使用面积严重降低。电梯分区布置虽然通过分组管理电梯，使各组电梯能够更好的服务其负责的楼层，但对减少电梯井道面积并无太大帮助。于是产生了分段的电梯组织方式。其具体的组织方法是：超高层办公建筑在竖向上先划分为若干段，每段约25～35层，各段又包含各自的若干个电梯分区，在每段之间设置电梯转换层。乘客先从大厦底部乘坐快速穿梭电梯到达电梯转换层，再换乘各段内的区域电梯抵达所要到达的楼层。这种组织方式的优势在于：通往转换层的快速穿梭电梯，因没有中间停靠层而能以最快的速度运行；更重要的是，不同分段里面的区域电梯可以上下在同一个垂直投影面上运行，为办公标准层节约了大量的可用面积，当然代价是带来了换乘的麻烦。这种组织方式在超过300米的超高层建筑里被广泛使用，比如上海环球金融中心，它有3个空中转换层，每段中又各有2组区域电梯。

超甲写字楼设计要点

超高层超甲级写字楼设计要点 (2013-04-03 11:28:30)（胡居海） 随着中国许多城市人均GDP迈入1万美元时代，城市化进入加速发展，中国目前已有上百个城市中心区人口达到百万，城市中心区土地的稀缺性日益明显，大部分城市中心区超过万元。跨国企业在中国设立地区总部与研发中心，中国特大企业也普遍跨区域异地化经营，大型企业集团将销售服务体系向下级城市延伸，并推动城市的中介服务业的发展。需求的爆发性增长，推动了超高层超甲级写字楼在中国大地遍地开花式的开发，而政府对大型商业综合体与超高层建筑的喜好与切实的地价与容积率等优惠政策，更是起到推波助澜的作用。 超高层建筑与城市综合体在土地集约化利用方面有着无与伦比的优势，但是超高层的背后，是建筑成本的成倍式增长，是开发与施工周期大幅延长。在美国152米以上建筑叫摩天大楼，而建筑高度超过250米后，除成本与工期不利因素外，超过四个分区的垂直交通布置大大降低了写字楼的实用率，并且需要到建设部进行结构超限审查，建筑消防性能化分析以及风洞与振动台试验，使得设计与报批周期增加半年左右。在上海深圳广州等城市，许多400M+的超高层租金按地毯面积出租才与一些国际顶级写字楼价格相当，因此本文中的超高层仅指152-250M，经过对多个城市超高层超甲级写字楼调研，总结设计要点如下： 一、准确市场定位是设计前提甲级写字楼是市场通俗叫法，并没有严格的技术规范进行区分，但市场通常根据写字楼的规模档次分为国际顶级、超甲级、甲级、乙级、SOHO五类，一般来说，只有北上广深才适合建设国际顶级，超甲级写字楼主要规模大于5万平方米，并有较高的建筑与机电配置。而对于综合体物业，要重点解决写字楼与商业及其它建筑之间关系，对于超甲级写字楼主要问题平衡首层大堂占用商业面积以及单独出入口与门前广场的问题。写字楼在设计之前，需要对城市竞争性项目与北上广深一些代表性写字楼项目进行考察学习，定位主要解决在城市或区域项目之间的竞争性以及行业未来发展的前瞻性，写字楼项目要考虑未来几十年内不落后。写字楼设计一定要选择有多个类似项目的设计单位与团队，如果甲方管理力量不强时，要选择合适的结构、机电与交通顾问公司。福州仓山万达广场是以商业为主，写字楼就不做超甲级，而上海国金中心IFC就是写字楼与商业平衡开发的模式，弄清楚下表就容易对综合体物业进行决策。

甲级写字楼标准

甲级写字楼标准 国内暂时没有统一的行业标准，按照北京、上海、广州等城市对甲级写字楼的标准一般定义在如下几个方面： 一、地理位置及规模 1、地段——位于中央商务区或商业聚集区，交通便利、商务气氛浓厚。 2、规模——周边有强大的综合配套，开成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。 二、硬件设施 1、大厦品质——标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。 注：Lux——照度单位，为距离一个光强为lcd的光源，在1米处接受的照明强度（亦即距离该光源1米处，1平方米面积接受1lm光通量时的照度）。 2、建筑类型——框架或钢结构，抗震在8级地震以上。 3、办公空间——能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间。 4、标准层高——室内净高2.6m以上（楼层吊顶后净高）。 5、标准承重——楼板承重在2500N/m2以上。 注：N——牛，力的单位。N/m2——压强单位，每平方所受的压力。 6、供电系统——双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上。 注：W——瓦，是电功率的单位。 7、空调系统—— a、国际知名品牌中央空调系统。 b、用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力。 c、四管制风机盘管。 d、空气净化装置：具有集尘功能，通过离子反应将空气中尘埃集中较大颗粒，由滤网去除。

e、节能设计：能将回风中的热能回收利用，节约能源。 f、新风系统：变风量（VAV）全空气空调系统，新风量为40立方米/小时·人。 注：变风量（V AV）全空气空调——可通过改变送风量来调节室内温、湿度（冷却、去湿、加热、加湿进入室内的空气）。 g、末端变风量空气调节技术：可根据室内人员的数量自动变换变风量，节能效果超过普通公共建筑25%左右。 8、电梯——国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台，候梯时间不超过30秒钟。电梯承载量，客梯为1350公斤（18人），速度不低于2.5m/s；服务于上部建筑的货梯/消防梯1350公斤或1600公斤，速度不低于2.5m/s；服务于裙房和地下层的货梯不低于1600公斤，速度不低于1.5m/s。轿厢空间不低于2.8米。 9、停车位——至少每200平方米有一个停车位，每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。 10、供水系统——24冷热水供应，并有中水处理系统。 注：中水处理——通过对一次用水进行处理后二次利用。 11、智能化系统——达到5A级标准： a、办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽。 注：V A——伏·安，是电功率的单位。 b、通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。 c、楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制。 d、消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置。 e、保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。 12、通讯网络——综合布/b线光纤到各楼层机柜，提供宽带网络接口；电话装机容量充足，平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯

甲级写字楼有哪些设计要点

甲级写字楼有哪些设计要点？ （一）标准层面积的确定总办公面积和规划限高：对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立：标准层面积≈总办公面积/ [（规划限高-裙房高度）/标准层层高]对于标准层面积的策划有三点值得注意：标准层层高、建筑高度和裙房高度。另外中国建筑规范对防火分区有明确规定，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2 000平米。 （二）标准层单元的划分办公单元预先合理的划分不但会直接影响到建筑结构设计，而且对项目的成本、销售都会产生很大的影响。按照国内目前的办公标准，大约人均10--15平米的办公建筑面积。 （三）办公空间的进深进深一般是指的是从办公楼外墙到走道之间的距离，但最新的国际设计趋势是无管廊的开放式设计，这要根据客户群的明确定位来考虑。 标准层使用率作为衡量进深、标准层面积、核心筒面积的指标，对于建筑策划很有帮助。根据调研，标准层使用率一般维持在70－75％之间较好。另外，要综合考虑项目收益问题。写字楼收益＝总出租规模＊使用率＊出租单价在总体规模确定的情况下，重点是从使用率、出租单价这两项分析。 （四）标准层净高层高净高主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑。设计规范要求净高不得低于2.4米，但作为国际甲级写字楼的标准应在2.8-3.3米之间。层高不仅影响空间大小的感受，也会影响到空气的质量。 在设计时考虑到设备等种种不确定的因素，在策划中一般吊顶高度取1.2米。 （五）电梯电梯是高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；同时，电梯的造价不低，因此确定一个合适的电梯数目对整个写字楼的正常运作和获得良好的综合效益是很重要的。 规范：规范主要是针对消防电梯而定，按服务的标准层面积计算，每部消防梯服务的标准层面积是1500平米。 电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由４个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合。 一般的，每一个客梯位服务的办公部分建筑面积是150平米左右。 （六）核心筒布置方式核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式： 集中在标准层的中央：这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性。 分散在标准层的边缘：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置。综合布置：结合了上述两种方式的优点，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。 （七）卫生间卫生间：数量指标根据规范，男厕每40人设置一个大便器，每30人设置一个小便器；女厕每20人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆。目前很多项

成都商务写字楼等级指导标准(精)

成都商务写字楼等级指导标准 成都市商务局 成都外商投资企业协会 戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司成都分公司仲量联行测量师事物所（上海）有限公司成都分公司 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司广州高力国际物业服务有限公司成都分公司 第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司 高纬环球物业咨询（上海）有限公司成都分公司（注：公司按进入成都注册的时间先后排序） 联合制订 二○○八年三月二十七日

成都商务写字楼等级指导标准 1.顶级写字楼 1.1地理位置：位于商务区相对集中的核心区域,交通便利，周 边交通网络发达，超过5条以上公交线路，配套设施完善，靠近轨道交通进出口 1.2硬件设施： 1.2.1 基本要求：土地性质为商业用地 1.2.2 建筑规模：办公部分超过五万平方米，每层建筑面积1500 - 2000平方米之间 1.2.3 建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院 1.2.4 建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（≥ 15cm），除地台外的层净高2.7米及以上，通道宽2米及 以上，按大厦总建筑面积150平方米配置一个停车位 1.2.5 建筑装饰 a. 具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适 b. 电梯：内有高档装饰，按大厦总建筑面积算每部客梯服务面 积不超过4000平方米,等候时间不超过30秒，载重1600㎏/部，速度4m/s以上；客货分离，货梯至少两部，速度4m/s 以上，合理分区，完善先进的智能控制系统

c. 空调：采用高品质主机,四管制+两管制机房空调，新风量不 低于50立方米/人/小时；优质锅炉 d. 电气：双回路市电,办公区提供不低于120w/㎡的电量，后备 发电设备充足，在停电时能保证正常办公 e. 弱电：完善先进的5A系统，平均每12平方米有一根电话线 并在局部配置专供客户使用的电话线，提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施，并对光纤机站品牌几网络规范说明 f. 承重：办公区活荷载不小于350kg/㎡ g. 公用卫生间舒适方便，设计人性化，高档装饰及配置，配置 行政人员洗手间 h. 专用地上、地下停车场，停车库建筑面积按每车位40平方米 计算。地下停车库应设有自动计费系统和防盗安全系统 1.3 物业管理 1.3.1 产权形式：只租不售，单一产权 1.3.2 物管：提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机 物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理 信息系统，24小时保安服务和维护服务 1.3.3 入住率：在1至2年内入住率不低于70% 1.4人性化

甲级高层写字楼建筑策划的设计规范

甲级高层写字楼建筑策划的设计规范（民间版） 中国写字楼的产品设计越来越显示出精细化的趋势。国际知名的写字楼设计机构纷纷进入中国，国外建筑大师们对于国内房地产开发商所提供的设计任务书要求也越来越高。 因此，作者通过亲身操作的几个甲级写字楼的经验，对于甲级写字楼建筑策划的基本要素结合中国写字楼的设计规范进行了初步的概括： （一）标准层面积的确定总办公面积和规 划限高：对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立：标准层面积≈总办公面积/ [（规划限高-裙房高度）/标准层层高]对于标准层面积的策划有三点值得注意：标准层层高、建筑高度和裙房高度。另外中国建筑规范对防火分区有明确规定，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2000平米。 （二）标准层单元的划分办公单元预先合理的划分不但会直接影响到建筑结构设计，而且对项目的成本、销售都会产生很大的影响。按照国内目前的办公标准，大约人均10--15 平米的办公建筑面积。 （三）办公空间的进深进深一般是指的是从办公楼外墙到走道之间的距离，但最新的国际设计趋势是无管廊的开放式设计，这要根据客户群的明确定位来考虑。 标准层使用率作为衡量进深、标准层面积、核心筒面积的指标，对于建筑策划很有帮助。根据调研，标准层使用率一般维持在70－75％之间较好。另外，要综合考虑项目收益问题。写字楼收益＝总出租规模＊使用率＊出租单价在总体规模确定的情况下，重点是从使用率、出租单价这两项分析。 （四）标准层净高层高净高主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑。设计规范要求净高不得低于2.4米，但作为国际甲级写字楼的标准应在2.8-3.3米之间。层高不仅影响空间大小的感受，也会影响到空气的质量。 在设计时考虑到设备等种种不确定的因素，在策划中一般吊顶高度取1.2米。 （五）电梯电梯是高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；同时，电梯的造价不低，因此确定一个合适的电梯数目对整个写字楼的正常运作和获得良好的综合效益是很重要的。 规范：规范主要是针对消防电梯而定，按服务的标准层面积计算，每部消防梯服务的标准层面积是1500平米。 电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由４个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合。 一般的，每一个客梯位服务的办公部分建筑面积是150平米左右。

甲级写字楼标准

甲级写字楼的评判标准 四大国际测量师行四种说法 记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下： 版本一：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。 目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。关键词：轨道交通 地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。 在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。 关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米。而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。 在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。关键词：只租不售 判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。 版本二：世邦魏理仕办公楼部 该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、

5A甲级写字楼设计任务书

5A甲级写字楼设计任务书 目录 一、项目基本情况 二、设计依据 三、项目技术经济指标 四、设计深度 五、提交设计文件要求 六、各专业具体要求 七、设计进度安排 一、项目基本情况：

项目名称： 项目位置： 二、设计依据 1、项目建筑现状。 2、规划局要求。 3、其他建筑法律法规： 省、市相关的节能、面积测绘等技术规程等规范 4、业主设计任务书 三、项目技术经济指标 1、总地段面积： 5 M2，用地范围见附件，以相关政府部门批准文件为准。 2、总建筑面积（计算容积率）： 50000 M2，包括：地上建筑面积平方米；地下建筑 面积平方米。 3、各种类型的建筑面积：商业面积平方米；写字楼平方米；餐饮服务配套面积 平方米；地下室面积平方米； 4、容积率：≤，建筑高度：裙房≤米，塔楼≤米。 5、机动车停车总数：辆，其中地下停车：辆，地上停车：辆 6、建筑覆盖率：≤％。 7、设计主要指标

四、设计深度 1、初步设计成果及深度必须满足国家建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》的有关要求； 2、图纸目录及每次图纸编号需注明日期（每轮图纸日期应统一），以便新旧图纸查阅、区分； 3、与图纸有关的洽商及设计变更要注明相关图纸的编号及版号。设计院应做到所有系统方案经 济合理，并认真计算。 4、符合已审定的方案设计。 5、各专业应对本专业内容的设计方案或重大技术问题的解决方案进行综合技术经济分析，论证 技术上的适用性、可靠性和经济上的合理性。 6、建筑面积计算应严格按照长春市要求执行。 7、根据实际和可能，应尽量采用技术可靠，经济合理的新材料、新技术、新设备、新工艺。 五、提交设计文件要求： 达到长春市规划国土局，消防局、民防办及相关政府部门对建筑工程设计报批深度的要求。（一）设计方案ppt形式上会提报 （二）详规及报批文本 （三）全套施工图 （四）立面效果图 （五）室内外装饰方案及效果图 （六）室内外装修施工图 （七）综合管网图 （八）景观绿化图 （九）夜景亮化方案效果图及施工图 （十）工程概算书。

写字楼等级详细划分标准

写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。中工写字楼网指出，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。 写字楼等级详细划分标准 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼“超甲”) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为

写字楼及配套建筑设计规范(中)

办公及配套（商业，车库）建筑设计技术细则与措施 1.屋面 1.1. 屋面的防水等级、设防要求及防水材料选用 另详见第9节 1.2. 屋面隔热（保温） 1.2.1.设计要点 1、屋面传热系数K、热惰性指标D应符合节能设计标准要求。屋顶应符合隔热验算要求。 2、保温层应按所在地区的节能标准或建筑热工要求确定其厚度。 3、不上人屋在可采用架空隔热层做法，但隔热层宜采用预制配筋细石混凝土板块，并将隔热层刷成浅色，架空层高度不应低于150mm，且不宜高于200mm. 4、上人屋面宜采用实铺隔热层做法。实铺隔热层宜采用隔热性能好（导热系数小）、轻质（干密度小）、耐压（抗压强度高）、憎水性或吸水率低（≤2%）的材料，并不得采用松散材料，应采用整体浇筑或板块状的隔热材料。 5、屋面构造做法宜首先采用倒置式屋面（即防水层在下、隔热层在上），倒置式屋面的隔热层表面应做保护层（水泥砂浆或地砖等），隔热层与保护层之间应设隔离层。 6、保温屋面在与室内空间贴临的天沟、檐沟内应铺设保温层，天沟、檐沟、檐口与屋面交接处保温层的铺设应伸入墙内，长度≥0.5墙厚。 7、常用隔热保温材料选用另见节能章节的表24.7.5 1.2.2.找坡找平层 1、优先采用结构找坡；平屋面亦可采用轻质材料找坡（如1：8水泥陶粒）。 2、找平层可采用水泥砂浆或细石混凝土。 3、当找平层厚度≥30mm时应采用C20细石混凝土。 4、找平层应设分格缝并嵌填密封材料，纵横间距不宜大于6m. 5、油毡瓦的找平层厚度不应小于30mm.

1.3. 屋面排水 1.3.1.屋面排水坡度 表4.3.1 屋面形式适用坡度 平屋面材料找坡2%，结构找坡3% 坡屋面玻璃屋面≤75% 其他网架结构金属薄板屋面≥4% 单坡跨度大于9m的屋面宜作结构找坡，坡度不应小于3%；当材料找坡时，可用轻质材料或保温层找坡，坡度宜为2%. 1.3. 2.屋面天沟 1、3层及3层以下或檐高小于10m的中、小型建筑物可采用无组织排水；3层以上的建筑，应采用有组织的屋面排雨水；高层建筑宜设天沟排雨水。同时应根据不同的屋面形式和有关要求，确定采用外排水或内排水。 2、倒置式屋面的檐沟，水落口等部位应采用现浇混凝土或砖砌堵头并做好排水处理。 3、天沟的宽度、起始深度、纵向坡度，见表5.3.2 1.3.3.屋面排水 雨水立管内径一般不应小于100mm，一根雨水立管的屋面最大汇水面积宜小于150㎡. 屋面天沟宽度、起始深度与纵向坡度表4.3.3-1 天沟宽度（mm）天沟起始深度 沟底水落差 天沟的纵向坡度天沟、檐沟 排水不得流 经变形缝和 防火墙 外排水内排水 ≥300 ≥100 ≤200 ≥1% ≥1.5% 雨水立管间距表43.3-2 外排水内排水 有天沟无天沟明装或暗装水管 端角部中间端角部中间端角部中间12m 24m 7.5m 15m 7.5m 15m

甲级写字楼服务标准

甲级写字楼服务标准

一、设备、设施维护、维修服务标准 1. 供配电系统、照明系统的管理及定期维护、日常维修标准 序 号 工作标准 1 客户服务中心应对配电系统、照明系统（各照明灯、开关、线路）的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。应严格执行安全用电管理规定，确保总配电系统故障停电次数不超过1次/套.年。总配电系统的任何故障在24小时内解决。公共区域照明灯损坏率不超过2%（根椐实际节电情况除外）、办公室内照明根椐员工的需求而定 2 遇到突发性停电，客户服务中心值班室24小时值班人员接听电话，并将停、送电信息及时通知住户； 3 客户服务中心值班人员按时开启和关闭公共照明。 4 各配电柜柜门开、关灵活无损坏。各开关、断路器工作正常，运行无异常噪音，接线点无发热变色现象。各控制元件及连线点接头无松动无异常现象。

5 安全运行应符合以下要求：（1）分开关：分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象；（2）插座：单指敲击无松动，无破损、接线牢固；（3）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。 6 照明系统完好、安全运行应符合以下要求：（1）照明开关：控制可靠分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象。（2）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。（3）日光灯：不闪烁。无两头发黑、灯管不亮现象。（4）白炽灯：灯口与灯泡接合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡。（5）灯具无损坏，无漏雨进水现象。 2. 物业设施日常维修、保养标准： 日常维修项目包括：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施、周边服务用配套设施。序号工作标准 1 客户服务中心经常对物业设施进行不定期检查，发现问题及时处理。一般性问题当天解决。特殊问题：一般情况应在3天内解决，特殊情况应及时写出情况报告。建筑内、外墙面及屋内地面完好率均达到99％以上。室内门、窗、

建筑防火设计部分毕业设计指导书模板

建筑防火设计部分毕业设计指导书

一、建筑防火设计部分 1、建筑设计 本次设计涉及的建筑使用类型包括: 地下车库、商场及超市、银行、饮食行业、休闲娱乐场所、宾馆、写字楼等。 通用设计规范: 《民用建筑设计通则》, 制图的标准: 《房屋建筑制图统一标准》 相关专业规范: 《汽车库建筑设计规范》、《人民防空地下室设计规定》、《办公建筑设计规范》、《旅馆建筑设计规范》、《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《办公建筑设计规范》 设计时根据建筑的平面形状和使用功能合理进行功能分区。比如地下室, 涉及的功能包括停车场、设备间、人防工程。 建筑设计包括建筑使用部分和交通联系部分的设计。使用部分是指各类建筑物中的主要使用房间和辅助使用房间。主要使用房间是建筑物的核心, 由于它们的使用要求不同, 形成了不同类型的建筑物。如生活用房间: 起居室、卧室, 工作学习用房间: 如办公室、教室; 公共活动房间: 如营业厅、剧院。辅助使用房间是为保证建筑物主要使用要求而设置的, 与主要使用房间相比, 则属于建筑物的次要部分, 如公共建筑中的卫生间及其它服务性房间。交通联系部分是建筑物中各房间之间、楼层之间和室内与室外之间联系的空间, 如各类建筑物中的门厅、走道、楼梯间、电梯间等。( 这部分的设计能够参考上述规范来设计)

这里应注意房间的面积、形状和尺寸的要求; 门窗的大小和位置, 应考虑房间的出入方便, 疏散安全, 采光通风良好; 房间的构成应结构布置合理, 施工方便, 有利于房间之间的组合。 注意布置消防水池和相应的设备间。 2、防火设计( 列出的细节部分请查阅相关规范中的条文规定) 规范: 《高层民用建筑设计防火规范GB50045-95( ) 》、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97》、《人民防空工程设计防火规范 GB50098-98( ) 》 ( 1) 判断建筑分类和耐火等级, 从而确定主要构件的燃烧性能和耐火等级; ( 2) 总平面布局和平面布置 总平面布局, 因为给出的图纸资料未涉及到周围建筑, 故不必进行防火间距的设计, 只需进行消防车道的设计, 在一层平面图上标示出消防车道。已经提供了总平面布置图的可不进行此项设计。 对于建筑的平面布置, 可根据建筑物的各层的使用性质, 采用《高层民用建筑设计防火规范GB50045-95( ) 》中关于平面布置的一般规定来考虑平面布置。 细节注意: 人员密集场所的设计要求; 消防控制室的平面布置及设计要求; 歌舞娱乐放映场所的设计要求; 儿童活动场所的平面布置; ( 3) 防火、防烟分区和建筑构造 根据规范要求设计防火、防烟分区。

高层写字楼设计要点 (精品)

高层办公楼设计要点 办公楼即写字楼,现代写字楼在各城市里，已发展到了100M高的高层建筑乃至100M以上的超高层建筑。 高层写字楼中有关消防的内容，消防规范里规定得比较详细：如防烟楼梯,消防电梯,防烟前室，正压送风、避难层等，在设计方面好像并不困难。但另外一些内容：如客梯的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等，过去不属于建筑专业的内容就不太清楚了，往往方案定了之后，一改再改，业主着急，自己也着急，甚至于认为都是其他专业的事，应该另请顾问，而不是建筑专业的事，让业主哭笑不得。其实，我们稍加研究，这些问题是有可能弄清楚的，至少来一个八、九不离十，才不会被动。此外还有大堂、地下餐厅、地下车库、屋顶冷却塔等也是高层写字楼要考虑的一些问题。 一、写字楼的核心筒： 问题出在写字楼的核心筒里。写字楼的使用面积，大致是70%，这是大家知道的。但要做到70%也不是那么容易，尤其是超高层，电梯占用面积比较多，所以，我们要把30%的核心筒设计好，才能保证70%的使用面积。核心筒的内容是什么？除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚：就是要两个防烟楼梯，其前室面积是6平米，每1500平米要一个消防电梯，前室也是6平米，当两种前室合并的话，其合用前室是10平米，这方面大家都知道。但其他内容书上找不到，在审查图纸时就没根据了，尤其是客梯。 二、写字楼的客梯数量： 说到客梯，电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。但人数的根据又是多少?一时查不到根据,而电梯商可以提供你很多假设，人数有10、11、12平米使用面积/每人不等，高峰等候时间40秒，50秒，60秒或者40秒以下的35-30秒等，电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种，再加上电梯速度的变化，所以他们用“电脑计算”来使人们认为是一种很复杂的计算公式，吓唬得使我们的设计人从此就不想去弄懂，我遇到的绝大多数境内外很有名的建筑师都声称需另请电梯专家来咨询，看来大家都被电梯商给唬住了。其实所谓人数,就你自己这一层办公室的人数除以这一层的建筑面积,大体就有数了。我们的一层设计室40多人，700多平米，大体是15平米/人。北京市曾在报纸上公布过一个公务员标准是16.5平米/人。电梯商实际也是根据15平米/人,但他们有时用10平米/人（使用面积），有时用11平米/人（使用面积），实际就是使用系数67%-73%之间，也就是70%这个数。是一个定数。为什么是定数呢？本来一栋建筑物还没有建成，还没有使用，即使使用以后，一栋高层建筑至少也要用50年，50年里是否会永远人数不变？事实上本来就是一种模糊统计的数字，本身就不是计算出来的，所以不是只有电梯商才能够说出的数据。为此，我问过境外的机电顾问公司：你的使用面积那里来的？他说是根据方案图，而我们的设计图纸还在方案阶段，我又问我们方案不断修改，你是用什么办法跟上的，他答不上来。实际没有方案图，有总面积，有层数，他们就是根据70%的系数来决定的。所以，我们在设计初期时只有建筑面积（平方米），为什么不用平方米自己来推算呢?我工作的办公楼15000平米，两台1000kg客梯，合7500平米/1吨电梯，上下班特别紧张。办公楼是21层，越是紧张越是站站停，十分着急。后来改成单双号停，好了一点，但还是不能承受，于是使用了十多年的大楼，正在想办法加电梯。由此说明合理的话，一定在7500平米/1吨以下才行。 二十多年前，我从当时先进国家的书本、杂志、图纸中，统计出了很多大楼的数据，粗略统计的平均数字是5000平米/1台，但由于书本、杂志的比例不清楚，不知1台是多少重量的。但客梯大多在1000-1600kg之间,而高层写字楼的柱网也大多是8-9M之间。反算的话，是