上海虹口龙之梦项目考察报告

虹口龙之梦案例分析

虹口龙之梦主入口位于上海西江湾路号。紧邻虹口公园及虹口体育场。目前正在打造成为虹口区的商业中心之一。现已成为汇聚有办公楼，酒店、公寓、商场的综合建筑群。

一、交通、主力商户物业及仃车场简介

本项目交通

立体交通便捷，相对辐射区域较广

虹口龙之梦处于上海市中心东北部，是北上海规模最大商业综合体，本项目紧邻轨道交通号线与号线换乘枢纽站、公交枢纽站，虹口龙之梦项目周边道路上的上下匝道可与內坏高架方便连接。

轨道交通能为本项目带来大客流，亦使本项目的商业综合体通透性减弱。

物业及主力商户

虹口龙之梦项目设计建筑面积万平方米，其中商业面积万平方米，欲打造成了集超市、百货公司、购物中心、餐饮、会议、会展中心为一体的大型购物中心。

主楼分为两栋塔楼，一栋办公楼，另一栋五星级酒店。虹口龙之梦项目已将地铁站、轻轨站、公交车终点站、出租车站集合成一个大型公共交通换乘枢纽。

商场是由座、座两幢楼组成的，这两幢楼之间由漂亮的连廊串起来，在座和座之间的地面有大型公交枢纽站，商场里设公交站”的模

式在沪上尚属首次。方便宾客换乘公共交通。

仃车场仃车位

目前，商场的停车位由原来的多个增加至多个，停车难得到了极大缓解。

二、虹口龙之梦商业模式研究可复制商业的模式

凯德从年进入中国，次年开设了首家购物中心，来福士广场，年开始与长峰房产合作开始“龙之梦”品牌的合作，塑造了“凯德龙之梦”又一商业旗舰品牌。

凯德多年的商业经验，从初进中国的来福士广场，再到凯德，到现在的凯德龙之梦，所做项目越来越成熟，建筑形态基本符会商业需求，业态配置更完善，凯德经历了年的积累，应该说，虹口凯德龙之梦是新一代的代表作。

凯德商用的购物中心档次一般，地段一般，盈利中等。加上凯德不卖铺，靠什么赚钱与发展？就是基金对回报的主要要求是稳定，回报比银行高。”一位商业地产人士在微博上评论，凯德在海外有十多只基金，另外他们还是上市公司，只要能达到回报率，商场就可以滚动发展。从某种程度来说，凯德商用的商业项目就是一种不动产基金化。

上述商业地产人士认为，目前就中国的商业地产投资企业来说，万达购物中心现在的价值，是作为拿地时的筹码，它无论是设计、规划、营运都可快速克隆，口诀就是“模块”，然后通过销售部分商铺快

速回笼资金。凯德把主要精力放在研究动线、商场设计、区域小品设计研究，招商追求品牌与形象等，不把租金放在第一位。这种模式需要耗费大笔资金，但其“放水养鱼”的模式有可能令其成为商业地产最大的赢家。

对内地商业地产开发商而言，万达模式风险较大，复制相对风险太大；华润模式投资回报期太长。比较来说，凯德模式容易学习模仿。第三、虹口龙之梦的商业定位

龙之梦定位时，充分考虑了业态组合因素，先后引进了主力商户家乐福，次主力商户国美电器、银乐迪、金逸影院等，零售时尚品牌、，连锁餐饮品牌外婆家，港丽，绿茶，西贝西北菜等，其他如鞋类箱包、美容个人护理、生活服务、特色小食等数百家商户入驻。

虹口龙之梦在业态规划时，充分考虑了人流的动线及习惯，在、设置了餐饮，可充分集聚地铁及轻轨的人气，是以零售为主，提升了购物中心的品牌和时尚度，有大量特色餐饮，打破人们的消费及逛街习惯，层以上不愿上去，将特色餐饮放到，可吸引固定的消费人群。零售和餐饮相互配合，带动整个商场的人气与顾客流动。

第三、浦东嘉里城的商业定位清晰：

、餐饮业态比重大，定位清晰：项目依托自身地理位置位置以及项目周边人口优势，做出了以餐饮客户为主的清晰定位。目前，项目中平米的休憩型餐饮种类充足包括星巴克、太平洋咖啡、、香啡缤、酷圣石等）。同时，项目又引进了沪上大型高端商务餐饮（小南国、俏江南）为该区域特有的高端商务客服务。考虑到休闲小食所需的面积都不大，但需要大量同业态品牌入驻形成集合形态才能生存，所以项目将此类业态安排在层，充分考虑到层与地铁号线直接连通的特性。

、零售业态中各类别占比平均，同比服饰占比较高，服饰特点鲜明：项目并

未参照百货公司的布局，安排大量服饰品牌，而是根据自身特点，以大型服饰品牌为主（如、等），同时配以个性潮牌增加小众客户的购买意愿（如、等）。

第四、浦东嘉里城的招商亮点：

、品牌众多，知名品牌为主，小众品牌突出：除了年轻人趋之若鹜的、、热风、、朴坊等以外，商场内还收纳了上班一族热衷的的佰草集、鸥美药妆、双妹、亮视点、、、等；品质人士推崇的、、–、、茶米家、、等。与零售品牌同样丰富多彩的是餐饮品牌，星巴克、酷圣石冰淇淋、、蓝蛙、新元素、俏江南、小南国、逸谷、和民、融合马来西亚餐厅、釜山料理等符合老百姓“民以食为天”的习惯。

、健身房与众不同：项目特设了一个平方米的健身会所，除了面积较大之外，这个健身房共占据三个楼面，其中有一层设置在楼顶的露天层。与其他设置在商场内的健身房不同，除了常规的游泳池等设施，它还拥有露天篮球网球场、跑道、攀登练习墙，给城市中希望寻找自由的人群提供了一个更好的健身方式。

、四川北路等交通要道。周边五公里区域内拥有大量新建中高档住宅社区，辐射近万人口，人口呈现高收入化、家庭化、时尚化。

多元化复合租户组合，提升四川北路商业整体形象

凯德龙之梦虹口千余车位免费开放年日：－上海稿件来源：新闻晨报作者：李欣欣记者李欣欣

晨报讯“车位还能再多一点吗？”不少曾在高峰时段到凯德龙之梦虹口停车的顾客都有过这样的感叹。该商场开业个多以来，每到晚餐高峰时段和双休日期间，车库入口总是排着长长的等候队伍，一定程度上也加剧了周边道路的拥堵。为缓解这一新商业地标停车难的问题，在虹口区相关部门与商场的共同努力下，商场地下层的多个停车位提前开放。目前，商场的停车位由原来的多个增加至多个，停车难得到了极大缓解。

昨日下午，记者来到凯德龙之梦虹口地下车库，发现商场地下－层的停车位已全部开放了。在晚餐高峰时段，停车场入口处不再像以往那样排着长队，而花园路的拥堵状况也得到了一定改善。

目前，商场地下千余个车位均可小时免费停车。不过，这一措施在为商场顾客带来实惠的同时，也吸引了大量非顾客车辆。有些车主将这里当作“”停车场，一些周边居民、出租车也把车停在这里。虹口区有关方面表示，为控制周边道路的车流量，不久后商场地下车库可能就会改成收费式的。

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