当前房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告

2002-09-03中国房地产报

由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。

一、六市一省房地产市场近期发展情况

1、房地产供应量继续呈高位增长态势

首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度

今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。

其次是房地产开发力度继续加大

2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。

再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降

1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

2、商品房销售总体保持快速增长，但六市一省差异大

1至5月，北京商品房销售面积达到212万平方米。北京呈现快速发展的态势，而且销售面积的增长大于销售额的增长比率。

上海商品房销售面积达到450.1万平方米，同比增长8.9％，仍然处于平稳上升的阶段。上海从1999年至2002年5月商品住宅销售量连续3年多超过竣工量。

浙江省近几年商品房销售面积和销售额一直保持在20％左右的增长幅度。今年1至5月，全省商品房销售面积达到341.6万平方米，销售额69亿元，同比增长分别为3.1％和9.6％。杭州今年1至5月，商品房销售面积51.01万平方米，占全省商品房销售面积的15％左右。

广州商品房销售面积达到346.86万平方米，同比增长3.32％，销售金额158.22亿元，同比下降0.24％。在商品房销售方面，现房交易增速大于期房交易。现房交易面积已占总销售面积的40.1％。

天津一季度商品房上市量64万平方米，同比下降18％；商品房销售面积98万平方米，销售额24.9亿元，分别同比下降34％和31％。

重庆1至5月，现房销售面积74.78万平方米，销售额11.52亿元，同比下降分别为20.8％和33.6％，期房销售170.26万平方米，销售额33.81亿元，同比下降分别为17.4％和30.1％。

3、商品房价格总体平稳，不同地区表现不同

上海近年来的商品房价格呈稳中有升的走势。2001年，商品房和商品住宅每平方米的平均价格为3，866元和3，670元，均比上年增长8％。今年一季度，商品房销售价格比去年同期上涨5.7％，其中新建商品住宅上涨5.9％。上海的商品房价格还有上升的空间。

浙江省商品房价格从2001年开始稳步上升，每平方米的平均价格为1，979元，商品住宅的价格为1，820元。今年1至5月，商品房平均价格为2，023元，商品住宅的价格为1，808.6元。

天津2001年陆续出台了一些导致建房成本增加的政策（如土地出让金的提高），今年一季度受这些政策的影响，全市商品房平均销售价格每平方米2，540元，比去年同期上涨120元，涨幅达到5％。

北京2001年商品住宅平均价格每平方米4，716元，仍维持在较高水平，但基本保持平稳态势。近期，商品住宅价格既不会出现人们所期待的大幅度回落，也不会有多大涨幅。

广州近几年商品房价格一直稳中有降，1998年，商品房平均价格每平方米5，100元，1999年4，960元，2000年4，480元，2001年4，183元。

重庆近几年商品房价格一直保持了较为平稳的态势，但今年1至5月，重庆主城区商品房销售价格出现回落。商品房平均销售价格每平方米1，850元，与去年同期相比下降15.6％。

4、房地产投资和消费主体进一步发展变化

从投资主体看，已由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局方向发展。经济发展较快、市场化程度较高的上海、广州、杭州及浙江省，民营和外商企业投资已占全市（省）房地产投资的半壁江山。上海2001年民营和外商房地产投资企业的注册资本已占到全市房地产企业总资本的45.5％；广州2002年1至5月民营企业完成房地产投资71.79亿元，同比增长25.8％。北京、天津、重庆民企业投资的数量也在增加。

从消费主体看，个人购买商品房的比重已达90％以上。今年1至5月，上海个人购买商品房和商品住宅的比重分别为95.9％和98.1％；北京个人购买商品住宅达到92.5％；浙江为98.7％；天津为98.9％；重庆为97.6％。同时，消费主体也在逐步扩大，经济发展较快的地区，外省市和境外人士到本地区购房的数量不断增加。上海2000年外省市和境外人士购房占商品房预售总套数的11.3％，今年1至5月，已达25％左右；浙江外省市和境外人士购房已达到33.3％，广州和北京的数字也在增加。

5、二手房市场日趋活跃，交易量加速增长

上海2001年二手房市场交易突破1，000万平方米，2002年1至5月，超过600万平方米，呈现很强的发展后劲。二手房交易增长速度已超过商品房销售的增长速度。

广州二手房市场交易连年大幅度增长。2001年二手房交易223万平方米，同比增长77.7％，占整个市场比重的29.44％。2002年1至5月，二手房市场交易109.21万平方米，占整个市场比重52.25％。

杭州二手房市场交易量近几年一直呈稳步上升态势，二手房价随新建商品房售价水涨船高。2001年二手房市场交易46.2万平方米，年初成交价每平方米2，838元，今年一季度二手房均价已升至每平方米3，546元。市场上呈现商品房、二手房齐头并进的势头。

重庆主城区二手房成交面积和金额较去年同期均出现大幅度的增长。今年1至5月，二手房市场交易71.81万平方米，交易金额5.9亿元，同比增长30.6％和19.9％。

天津二手房交易和公房置换继续保持增长。今年一季度二手房交易面积35万平方米，成交金额4.1亿元，分别比去年同期增长24％和36％。

二、对房地产市场形势和发展态势的分析

总体上看，近几年我国房地产业正处在一个快速发展的阶段，全国城市房地产市场继续保持供求两旺态势。在我国房地产市场进入买方市场后判断市场形势，研究供求关系时，决定因素是需求。在考察需求时，在投资需求与消费需求之间，消费需求是关键。根据这样的推理，六市一省的房地产市场发展情况分别如下：

（一）上海市房地产市场形势和发展态势

1、上海房地产市场处于高位运行、长平台、稳步发展的态势，其发展是健康的

（1）房地产投资开发的规模适度。2001年上海经济增长速度为10.2％，连续10年保持两位数的增长速度。上海经济健康快速持续发展，是房地产发展的内在动力。2001年房地产开发投资630.73亿元，占全社会固定资产投资的30.3％，拉动固定资产投资增长2.9个百分点。2000年、2001年房地产开发投资增长分别为9.9％和11.4％，这一增长速度与上海经济发展水平是相适应的。（2）住房消费保持较高的增长速度。2001年新建商品房销售面积比去年增长15％，其中商品住宅销售面积同比增长16.3％。今年1至5月，商品房销售面积同比增长7.4％，其中住宅面积同比增长8.9％。（3）房地产市场结构趋于合理。新建商品房供求关系基本平衡，2000年和2001年新建商品房竣工面积与销售面积之比为1.06：1、0.99：1，今年1至5月为0.77：1；新建商品房与存量房市场的联动效应明显。（4）房地产市场的市场化程度不断提高。

投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场的主体。房地产市场已出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局，市场自身的调节能力和抗波动能力增强。

2、总体上看，上海房地产市场还有上升空间

房地产市场当前高位运行、长平台、稳步发展的态势至少可以持续到“十五”期末，不会发生大的波动。

上海房地产市场今后发展的态势是：开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平，投资和消费继续同步增长；存量房交易将会大幅度提高，且在整个房地产交易中的比重不断提高；房屋租赁市场将会进一步活跃和规范，成为住房投资和消费的重要领域。

（二）浙江省房地产市场形势和发展态势

1、浙江省近几年房地产市场呈现快速发展的态势，市场供需两旺，发展基本上是健康的，但大城市商品住宅价格上涨过快，低价位住房供不应求

（1）国民经济的发展、民营经济的带动、人民收入的提高是浙江省房地产市场快速发展的基矗（2）房地产开发投资和开发量持续快速增长，商品房购销两旺，空置率下降并保持在合理区间，商品房为7％，住宅为5％。（3）商品房供应结构基本合理。在已竣工的住宅当中，普通商品住宅占90.1％，经济适用房占

6.9％，别墅占3％。（4）个人购房已占主导地位，商品房价格稳步上升。（5）存量房市场呈现繁荣，存量房交易量快速增长。

2、未来三五年，只要正视问题，政策得当，浙江省房地产市场仍将继续保持稳步发展的趋势

（1）浙江省第十一次党代会决定未来三五年将全面推进全省现代化建设，国民经济将继续保持快速增长，浙江经济将支撑房地产市场的稳步发展。（2）全省城市化进程将继续推进，根据《浙江省城市化发展纲要》规定，城市化水平每年提高1～1.5个百分点，预计每年将增加50万非农业人口，这必将会增加房地产市场的投资和消费需求。（3）民营经济的发展带动了地区收入水平的整体提高，人民富裕，购买力强，城镇居民的消费结构基本达到了小康型，开始向富裕型迈进，呈现住房消费升级的态势，加上遍布全国各地的浙江外出经商人员，住房消费需求还会不断扩大。（4）住房货币补贴将逐步推开，职工购房能力将有所提高，二手房市场日趋活跃，住房梯级消费显现。

（三）杭州市房地产市场形势和发展态势

1、杭州房地产市场呈现一片繁荣，房地产投资、开发、销售及房价全线上扬，商品房供不应求，市场正处于高速发展阶段，市场繁荣的背后存有隐患

（1）杭州房地产市场兴旺，得益于杭州经济快速的发展，得益于一系列开放、搞活市尝调动消费积极性的政策推动以及得天独厚的居住环境和旺盛的住房消费需求及投资需求。

（2）杭州土地供应市场稳步健康发展，杭州从1999年开始，市区内房地产开发项目用地全面以公开招标（或拍卖）方式供给。

（3）商品房开发销售形势一直呈现上升之势，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地产投资、房屋施工面积、竣工面积增长较快，市区住房供不应求。

（4）二手房市场供销两旺，房地产市场结构已由商品房一统天下演变成现在商品房、二手房齐头并进。

（5）个人购房已占主导地位，居民人均居住面积2001年底已上升到11.2平方米。

（6）商品房价格持续上扬，上涨幅度位于全国城市的前列。今年一季度涨幅在7％左右。

（7）市场显现住宅产品供应结构有些失衡。

现杭州市场上高档住宅如市中心高价位住房和远郊别墅增量幅度大，面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏。

（8）经济适用房供求错位，表现在面积过大、价格优势不明显、供求关系相对紧张等方面。

（9）投机者进入市场炒楼花和开发商大量圈地行为有所抬头。

2、杭州房地产市场在全省经济发展的带动下，未来三五年将保持稳步发展的态势，中低价位的住宅供应增加，价格涨幅趋缓

（1）从供应市场看，近两年土地供应量成倍增加，决定了今后二三年内房地产市场上商品房投放量还会不断增加，并直接影响房价持续增势。

（2）从供应结构看，随着市中心地段可供开发住宅的土地资源日趋减少，郊区住宅开发量将迅速增加，房价整体水平会有所下降；政府近一年加大了经济适用房的开发力度，使住房市场结构更趋合理。

（3）从市场需求看，经过长期积累的住房消费需求压力在前几年已获得较为集中的释放，随着二手房市场的日趋活跃，今后商品房供应量将转为平稳发展。

（4）从住房消费者构成看，前几年市场上庞大的外地购房者群体多数来自温州、台州、义乌、东阳、上海等地，在一定程度上支持了房价的走高。近一年这些消费者开始转向进入上海、北京。杭州市场将逐步转为以本地区住房消费为主。

（四）北京市房地产市场形势和发展态势

1、北京房地产市场继续呈现快速发展的态势，以增量房市场为主，商品房供销两旺，商品房价格走势平稳，市场供应结构正在发生变化，市场竞争有所加剧

（1）房地产开发规模继续扩大，房地产投资、新开工面积和竣工面积持续增长。（2）商品房销售稳步上升。今年商品房销售面积首次超过竣工面积、销售势头看好，需求较旺。（3）危旧房改造速度加快。今年1至5月，共拆除危房21.2万平方米，占全年计划的26.9％。危房改造快速发展，带动了城郊区房地产的开发和大量的住房需求。（4）外省市和境外企业的进入及投资数量的增加，加剧了市场的竞争，使开发规模迅速上升，企业面临考验。（5）商品住宅平均价格仍维持在较高水平，但基本保持平稳态势。（6）经济适用房新开工量和竣工量保持在两位数的增长幅度，但占市场总量的份额仍然偏校（7）市场中高价位商品住宅结构性过剩，中低价位的商品住宅结构性短缺现象依然存在。（8）存量房市场运行不畅，已购公房上市量校

2、北京房地产市场未来三五年仍将保持稳定增长的态势，市场不会出现大起大落。市场格局依然以增量房为主，商品房开发和销售稳定增长，市场潜在需求量大

（1）北京经济快速的发展，市政基础设施的不断完善，申奥成功和入世两大利好因素，将继续带动开发规模的扩大和开发投资量的增长。（2）开发热点地区随着市政及道路交通的改善，有望从主要集中的奥运村周边、中关村、CBD中央

商务区逐步扩展到城郊和城南危改地区。（3）房地产开发企业数量快速增长，外省市一些有实力的民营开发企业和上市股份公司大量进入北京房地产市场，对市场影响很大，竞争加剧。

（4）住房消费保持稳定的增长速度，销售面积稳定增长；经济适用房供不应求。（5）市场潜在需求量大。市政拆迁和危旧房改造“十五”期间将继续保持在年均300万平方米的规模，涉及动迁居民34.7万户，年需住房500万平方米左右；城市化进程将继续推进，城镇人口“十五”期间预计年新增15万人，年需住宅230万平方米左右；外省市和外国人在京购房的比例逐年增加。（6）商品房价格仍将保持平稳态势，总体价格会稍有回落。（7）存量房市场有待进一步激活。

（五）广州市房地产市场形势和发展态势

1、广州房地产市场起步早，发展快，市场化程度较高，市场竞争激烈。在连续几年高速发展后，市场出现供大于求，销售增幅下滑，商品房价格回落，房地产市场进入理性发展阶段

（1）房地产开发投资连续多年快速增长，今年以来增幅趋缓。（2）土地供应量和商品房上市量得到较好控制，新开工面积和竣工面积稳步上升。（3）商品房销售面积缓慢增加，销售额略有下降，现房交易增速大于期房交易。（4）商品房总体价格稳中有降。（5）二手房交易连年成倍增加，房改房上市交易量增长最快。

2、广州房地产市场在稳步发展的同时，经过供需调整，将更加理性和成熟

（1）广州经济快速发展，在实施“北优、南拓、东移、西调”的城市发展战略中，将发展一系列知识经济、信息产业及新兴产业区，为房地产的发展提供新的空间，房地产投资和开发还将稳步增长。（2）政府加大土地供应量的调控。房地产市场供需趋于平衡。（3）房地产开发呈现郊区化、大盘化、集中化趋势；楼盘综合素质提高。（4）房地产市场竞争激烈，民营企业投资已占全市房地产总投资的一半以上。（5）房地产开发已告别了“暴利”时代进入“微利”，居民消费日益成熟，商品房价趋于平稳。（6）二手房交易增长加快。

（六）天津市房地产市场形势和发展态势

1、天津市房地产市场在经历了连续3年快速发展后，今年上半年商品房销售的各项指标下降二成以上，房地产市场步入调整期

（1）房地产投资和开发仍保持增长态势，但增幅校（2）土地供应总量比去年同期有所下降。（3）商品房销售总量下降，今年一季度下滑到1999年以来的最低水平。（4）空置房增幅较大，总量达到544万平方米。（5）房价稳中有升，今年一季度同比增长5％，这与出台导致建房成本增加的政策有关。

2、未来10年，天津市房地产市场仍是稳步发展的趋势

（1）据预测，天津在“十五”期间，住房需求总量3，111万平方米。（2）出台鼓励政策，培育市场购买力，扩大市场需求；降低商品房契税，实行购房支出抵扣所得税政策；扩大空置房政策享受范围，帮助开发企业盘活积压商品房；激活住房二级市场，形成梯次消费。（3）改善商品房的供应结构，面向中低收入家庭；继续加快危房改造，创造规模刚性需求。（4）加快小城镇建设步伐，继续对新四区和部分县的城镇建房给予经济适用房的优惠政策，使小城镇开发成为新的增长点。

（七）重庆市房地产市场形势和发展态势

1、经过3年快速发展之后，上半年重庆市房地产市场出现调整态势，商品房竣工量和销售量同比下降明显，但存量房交易量同比上升3成

（1）房地产开发投资仍保持2成增长，但增幅只相当于去年的一半。（2）商品房竣工面积同比下降2成。（3）商品房销售面积总体回落，下降幅度较大的是办公用房，住宅下降14.6％。（4）商品房销售均价同比下降16.1％。（5）存量房交易面积大幅度增加，同比增长30％。（6）商品房空置量有所减少。

2、随着城市化和房地产市场化进程的加速，重庆市房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供需两旺

（1）目前重庆城市化率为33％，2010年的目标为50％，每年增长将近2个百分点，将对重庆房地产业发展带来很大需求空间。（2）土地市场化进程加快，市场透明度增强，将推动房地产市场发展。（3）加速危旧房的改造，将长期拉动房地产业发展。（4）二手房上市门槛进一步降低，中介机构日趋成熟规范，必将进一步活跃房地产市常

三、房地产市场形势总体评价及分析

1、房地产市场是房地产供求关系的总和

分析供求关系，评价市场形势，首先，要看供给与需求之间的关系。

其次，要看供应者与需求者之间的关系，更确切地讲是房地产市场主体之间的关系。产品生产者——开发商的市场行为是否规范；流通领域——中介经纪人是否诚信、活跃；服务管理者——物业管理公司是否服务到位；消费者——广大购房者和租用户是否理性、成熟等等。

2、本次调查的六市一省经济水平有较大差异，但具有一定的代表意义

且六市一省的房地产开发投资占全国房地产总投资的4成多，它们的房地产市场形势及其发展状况，对全国举足轻重，影响极大。六市一省的房地产市场走势很大程度上代表着全国的发展态势。

3、判断今年上半年的全国房地产市场形势，必定要联系自1999年以来新一轮的城镇住房制度改革和近几年的全国宏观经济形势及国家的政策导向

1998年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取得了突破性进展。从1999年到2001年的3年中，全国房地产开发投资分别保持13.8％、19.5％和25.3％增长；商品房销售面积分别实现了23.9％、30％和29.4％的增长。今年上半年，继续保持前3年的好势头，开发投资同比增长32.9％，销售面积同比增长22.5％，销售额同比增长22.4％。

住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。1998年以来，中国房地产市场一直保持着供求两旺的局面。商品房供应量（竣工面积）每年递增16％～28％，今年上半年为20％；商品房需求量（销售面积）每年递增22.3％～27％，今年上半年为22.5％。

4、需要指出的是，中国房地产市场的供求两旺，快速发展是在中国住房体制快速转轨中出现的

快速转轨体现在两个方面，一是集团购房转为个人购房。1998年之前，在商品房的购房者中，个人购房仅占一半左右，而到目前为止，个人购房已占9成以上。二是商品化、市场化的转轨。目前，全国每年新建城镇住宅超过5亿平方米，其余的为集资建房、合作建房和个人建房。商品化、市场化的转轨体现在：从单位建房、无偿分配转轨为向职工筹资集资建房或合作建房等；还体现在从集资建房向购买商品房的转轨。可以预测：这种快速转轨促进的快速发展房地产市场态势还将继续一个阶段。

5、谁都不会否认，中国已经连续三四年出现了房地产业热

房地产业热表现为投资热、新开工热、建造热、销售热。那么这种持续热是否理性呢？

一、这一轮的房地产业热是在我国房地产业在真正意义上进入市场经济的情况下（停止住房实物分配、个人成为买房主体）由销售热带动的，也就是由消费拉动投资，且这种消费是以居民购房自住消费为主；二、这一轮的投资增长和竣工面积的增长，为百分之十几到二十几的快速增长，远不是1992年到1994年的成倍增长（高速、超高速增长），况且，这种增长速度是宏观经济发展所期盼的，在国民经济投资结构中也是合理的。由此，可以认为，最近三四年出现的房地产业热是理性的热。

但要注意的是，从1998年以来，每年全国商品房的竣工面积均多于销售面积六七千万平方米（如：1998年商品房竣工面积1.77亿平方米，2000年竣工2.3

亿平方米，销售1.7亿平方米，2001年竣工2.73亿平方米，销售2.08亿平方米）。因此引起商品房空置面积的逐年增加，由1997年底的空置7，000多万平方米，增加到2001年底的1.1亿平方米。在市场经济下，出现商品房的供大于求是正常现象，没有空置房或周转商品房是不现实的，但在一些城市，过多的空

置房（尤其是一年以上的空置房）应当引起足够的重视，应采取相应的消化、减少措施。

令人注目的是，从今年上半年的统计数字看，商品房竣工面积5，826万平方米，商品房销售面积6，280万平方米，销售面积反超同期竣工面积454万平方米。供求关系正在进一步合理调整。

6、正确分析和判断房地产市场形势，是政策、企业和百姓共同关心的事情

由于房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位和作用，又由于房地产业地域性强的特点，在分析市场形势时，既要注意全国宏观经济发展形势和房地产市场态势，更要注意分析各地、各城市的市场形势。

从六市一省房地产市场发展的情况，可以看出，它们之间有共性，也有较大的差异（个性）。其共性是，六市一省的房地产开发投资、竣工、销售，均持续实现了三四年的快速增长，房地产热是普遍现象。从差异性看，浙江，尤其是杭州表现为最热，今年1至5月，房地产投资同比增长41.6％，房价同比上涨5.9％，甚至出现了“卖得比盖得快”、商品房空置面积明显减少的现象。北京、上海的投资、竣工、销售也持续出现攀升。广州出现平衡增长。但天津、重庆的竣工量和销售量出现了同比明显下降的势头。

城市的房地产市场形势的发展，取决于多方面的因素。一是经济发展因素。上海、北京、广州经济基础好，人均收入高，居民的购买能力较强，房地产市场发展速度就快些，浙江省的民营经济发展很快，大大加快了居民的致富速度，必然支撑较高的购房能力，造成房地产的较快提升。

二是政策因素。上海的房地产市场活跃、有序，政府采取了一系列刺激和鼓励居民住房消费的政策和措施，尤其是二手房市场活跃，住房金融服务到位，因而出现了广大居民的购房热。天津市前三年采取了加快危房改造巨大工程，在这一“刚性需求”拉动下，使天津房地产市场出现连续三年的购销两旺。但今年以来，这一“刚性需求”拉动减弱，便出现了明显的需求滑坡。

三是市场因素。主要指产品的供求情况。以上海为例，1998年之前的几年中，商品房销售量大大低于竣工量，造成空置量的大量增加。1999年、2000年商品房销售量接近竣工量，2001年和2002年，商品房销售量超过竣工量。特别是1999年到2002年6月，商品住宅销售量连续三年半超过竣工量，从而使商品房空置量明显减少，实现了供求的基本平衡，出现了房价的稳步上升。还以广州为例，广州居民的收入年年有增长，广州的楼盘品质一年比一年好，但是从1996年以来，商品房总体价格一直是稳中有降，2001年办公用房成交价同比下降7.67％，商品住宅同比下降3.71％。与此同时，出现了商品房销售下滑，商品房空置量增加。今年1至5月，全市实际销售面积和销售额分别比上年同期下降14.6％和24％，预售面积和预售额分别同比下降1.1％和3.5％。可以认为广州房地产市场在高速增长中步入调整期。造成这种情况的主要原因是前几年增长速度快，基数大，造成多年来的供大于求。

7、研究分析房地产市场的供求关系，还必须深入分析产品的供应结构与消费者的需求结构是否匹配

上面提到广州房地产销售下降的现象，据调查，并非是市民购房意愿不强，而是眼下商品房价未合乎购房者心中的理想价格。调查资料表明，欲购房者中有8

成以上人计划购买每平方米4，500元以下的房屋，购房总价（每套）平均为31.1万元，而市场上这种价位，且品质和地段较好的商品房很少。除广州外，许多城市的房地产市场上存在着供求结构不合理的问题。以北京为例，既存在中、高档价位的商品住宅供大于求，有结构性过剩的问题，更存在中、低档价位的商品住宅供不应求，有结构性短缺的问题。

最近热销的北京“翠城”经济适用房，每平方米售价3，180元，地处东四环外一公里，导致了1000人在三伏天排队三天三夜争购的非凡情景。这说明，中国的房地产市场经过三四年的个人买房，现已进入“大众百姓”——中等收入家庭买房的阶段。据各方面调查，在北京的中等收入家庭的支付能力是每套30万～50万之间。“翠城”经济适用房正适合这种消费能力需求。

中国房地产市场发展到今天，要保持持续发展的态势，必须高度重视产品的结构调整问题。把结构调整作为主线，才能实施房地产业的可持续发展。在市场经济下，只能由产品的供应结构去适应产品的消费结构，而不可能让消费者去购买不适应他们消费水平和爱好的产品。产品结构调整体现在增量交易上，就是要大力发展适合中低收入家庭住房消费支付能力的经济适用房，或者是中等收入家庭能买得起的商品住宅。比如上海市没有专门开发经济适用房，但房价是3000～4000元／平方米的商品住宅，是市场供应的主流产品，一般的工薪阶层通过住房金融的支持均能买得起。结构调整，既需要通过政府部门的引导和安排去实施，更需要开发商通过市场引导，以自我调节去实现。

8、产品结构调整还要体现在存量交易上

在百姓成为房地产市场的买方主体后，由于居民收入和爱好等差异，在住房市场上出现了不同层次、不同档次等差异性需求。产品结构调整必须适应各种不同住房消费者的需求。住房消费者有买新房的，也有买旧房的。因此，必须在发展一手房市场的同时，大力推进二手房的繁荣。上海居民收入水平相对较高，但如果没有十分活跃的二手房市场，不可能满足各种不同收入家庭的购房需求。由于一二手房的联动，近两年，上海的人均住房交易量（一手房交易量＋二手房交易量）达到2平方米左右，几乎等于北京等城市的2倍。

除上海外，浙江省的二手房市场也十分活跃，广州、重庆、天津等市的二手房交易量也出现大幅度增长，北京的二手房市场正在努力发展之中。只要产品结构调整扭住楼市面向普通百姓，一手、二手联动发展不放松，中国的房地产市场就可保持高位运行、长平台的稳定发展。

9、研究分析市场形势，必须关注房价的升降

从全国看，2000年商品住宅房价比上年增长2.5％，2001年比上年增长6％，今年上半年同比增长0.12％。分析房价的走势，需要说明几个前题：一是这二三年全国消费价格指数始终在“零”的上面浮动；二是楼盘的品质在很快提升（即提高品质）；三是各地都在开始调整产品结构。统计显示的房价是全国平均房价，它是通过销售总额除以销售面积得出来的。不同价格档次的楼盘在总销售量中所占的比例不同（即便是每种楼盘售价不变），房价也会不同。据国家统计局称，今年上半年房价提升小，与产品结构调整有关，也就是说，面向中低收入供应的中低价位的楼盘多了，这是件好事。

我们认为，这二三年房价稳中有升是正常的、合理的。

现在有不少城市的居民，甚至领导都说房价太高，希望降低（比如北京），为使更多的居民买得起住房，同时也进一步拓展市场，拉动经济。相反，开发商大多不同意降价，认为房地产已进入微利时代。当然，房价的升和降，不是谁说了算的，而是市场决定。在市场经济下，决定房价升降的主要因素是供求关系。希望降价，有效的办法是增加供应量。

另外，由于产品结构原因，也会出现房价的升降，也会反映出房价的高低。在一个城市的房地产市场里，某个时间段中高档价位的楼盘供应量加大了，就会导致这个时间段平均房价的攀升，如去年上半年北京房价上升25％，主要就是这个原因。而某个时间段，中低档价位的楼盘供应量加大了，经济适用房大量销售了，就会导致该时间段平均房价的跌落。由此分析，最近几年在调整住宅产品结构中，各地城市乃至全国的房价（平均房价）不会出现大的攀升，以稳中有升为发展态势。我们还相信，不少人（主要是中低收入者）认为房价太高，其中一个重要原因，是他们买不到适合其购买力的住房，房价高不可攀。经过结构调整，二手房市场发展，差不多的中等收入者，均能买到房价性能满意的住房，也就不会觉得房价高了。我们发现在上海，居民认为房价太高的呼声比北京少得多。当然，北京的平均房价现在还比上海高出每平方米1200元左右。

10、综上分析，中国房地产市场经过三年多的高位运行，还处在持续发展的热潮中

下一步随着各地政府部门鼓励住房消费的政策措施进一步建立，随着产品供应结构的不断调整，随着住房二级市场的加快全面开放，完全可以实现三至五年、甚至更长时间的持续稳定发展。

但同时，应当引起重视的是，今年上半年房地产开发投资速度进一步加快，同比增长32.9％，远高于前三年增长13.8％、19.5％和25.3％的速度；投资增长速度远高于销售额增长速度（22.4％）10个百分点，这也是过去三年没有的。有的地区土地供应过量，大面积囤积土地现象又有抬头迹象。有的城市投资和新开工面积增幅过大，而销售增长不快甚至出现下降，空置量增长过快，明显出现供大于求的情况，应当引起高度关注。

有的城市例如杭州，房地产市场可以用“火爆”来形容。房地产开发力度大，房价上升快，销售仍然很好，而且二手房市场也供销两旺。分析杭州楼市红火的原

因，一是经济支撑，二是居民需求增长，三是“住在杭州”的居住环境，四是政策推动效应。此外，还有投资者的推动作用。据杭州房管局测算，前几年杭州房地产市场上52％的房地产产品由杭州市以外的“外来购买者”所购买。

我们认为，浙江杭州市场的“火爆”只是局部的，这与杭州市房地产市场及相应的社会经济发展条件密切相关。我们不希望中国楼市出现过热和泡沫。但在分析和判断房地产市场时，我们不能忘记1998年亚洲金融危机给香港及东南亚各地带来的房地产泡沫的教训，也不能忘记1992、1993年海南和北海等地的房地产泡沫经济的发生和带来的巨大影响。房地产市场的发展需要很多的人进入市场，进入消费和投资。

当前，鉴于低利息和股票市场的现实情况，会有越来越多的投资者加入房地产市场，投资房地产有两种目的：一是用于出租获利，一是用于投资等待升值后卖出获利。这种投资房地产购买行为与自用房地产的购买行为是不同的，自用者是实际需求，投资者是虚拟需求。虚拟需求容易使房地产市场摆脱本地区的消费主体，误导市场供应结构。同时，投资需求特别是等待升值后卖出（炒卖）的，最期盼的是房价不断攀升，从而助长房地产泡沫的生成和长大。有朝一日泡沫破灭，后果不堪设想，日本1989年的房地产泡沫破灭，至今还翻不过身，不仅影响房地产业，而且影响金融业和整个国民经济。因此，在欢迎、鼓励人们投资房地产的同时要谨防“炒楼者”的大量入市，要更谨防不要让“炒楼者”主导楼市。

11、前面提到分析供应关系，评价市场形势，还要看供应者与需求者的关系，分析市场主体之间的关系

在一个好的市场经济下，房地产市场各主体间的关系应当是公平、公正、公开和诚信的关系。我国的房地产市场尚处于发育阶段或初始阶段。在体制和市场快速接轨、个人迅速成为购买房地产产品（包括物质产品和服务产品）的过程中，政府部门出台了许多法规和政策，各市场主体的理念和交易也随之发生迅速变化，应当说，中国房地产市场的各主体的行为规范总体上是健康的，是相对理性的。

但是，中国房地产市场也明显地表现出真正在发育中的特点。由于法规不够健全，相应的监督管理机制没能跟上，目前房地产市场发展过程中开发和经营行为不规范的问题比较突出，主要表现在违规开发、广告虚假、面积缩水、质量低劣、中介欺诈和物业管理乱收费用等方面。国家提出要整顿和规范房地产市场秩序，重点将放在对各种违法违纪行为的查处上。整顿市场是手段，规范秩序是目的。因为秩序不好会损害消费者的利益，会影响消费者的投资和消费，缺乏诚信，会妨碍消费，影响房地产市场的繁荣和发展。通过整顿和规范房地产市场，不断规范市场主体的行为，融洽和改善供需者之间的关系，提高房地产市场的运行质量。

由此可以认为，发展中国房地产市场当前主要有两大任务：一是调整结构，扩大和开拓市场容量；二是整顿秩序，规范市场主体行为，改进和提市场运行质量。两手抓、两手都要硬，中国房地产市场才能更兴旺。（本文有删节）

2020年1月23日星期四13:00:30

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