一级二级三级土地开发全流程详解

土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需

求的经济活动。土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。

一、一级土地开发

一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发，

使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。

首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性，

确定适宜的开发方式和规模。

接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。土地规划是指

根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和

布局。设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设

施等各种基础设施的设计。

然后，进行土地开垦和整地。开垦是指清理土地上的杂草和树木，并

进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。

最后，进行基础设施建设和种植或养殖。基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。种植或养殖是指根

据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。

二、二级土地开发

二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的

开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。

首先，进行精细化规划和设计。在一级土地开发的基础上，对土地进

行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。包括确定建筑物的

位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。

接下来，进行土地复垦。土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理

和整治，使其适合于工业或城市建设的需要。包括清理废弃物、填充和平

整土地、恢复土地的肥力等。

然后，进行工业或城市建设。工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼

等工业设施。城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。同时，还需要建设相应的基础设施，如供水、供电、通讯等。

最后，进行工作区域的划分和分配。根据工业或城市的需求，将土地

划分为不同的区域，如工业区、商业区、居民区等，并根据需要将土地分

配给不同的使用者。

三、三级土地开发

三级土地开发是指在一级和二级土地开发的基础上，进行更高级别和

更综合的开发，包括对整个地区的开发和建设。

首先，进行区域规划和设计。区域规划是指对整个地区的土地进行综

合规划和设计，确定各种用途和功能区域的位置和规模。设计是指具体规

划和设计各种基础设施和建筑物。

接下来，进行区域建设。区域建设包括建设各种基础设施和建筑物，

如道路、铁路、机场、港口、水利设施、大型工厂、商业中心等。同时，

还需要建设相应的公共设施，如学校、医院、体育场所等。

然后，进行环境保护和生态恢复。在区域开发过程中，需要注意保护

和恢复地区的自然环境和生态系统。包括植树造林、保护水资源、治理污

染等措施，以确保可持续发展。

最后，进行区域管理和维护。在区域开发完成后，需要进行管理和维护，确保各种设施和设备的正常运行，保持地区的良好状态。同时，还需

要进行规划调整和更新，以适应不断变化的需求和环境。

总结而言，土地开发从一级到三级是一个由粗到细、由简到繁的过程，涉及土地勘察、规划与设计、开垦与整地、基础设施建设、种植与养殖、

复垦与建设、划分与分配、区域规划与设计、区域建设、环境保护与生态

恢复、管理与维护等多个环节。这些环节相互关联、相互作用，共同构成

了土地开发的全流程。

土地一级开发流程收益模式

土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式 ―、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“城投”是省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域围的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“五通一平” 或“七通一平”

的建设条件（熟地）再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下：㈠策划及前期准备阶段 1.土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 2.城市专项规划与土地一级开发计划城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 3.土地一级开发实施方案国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 4.土地一级开发招投标国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 5.土地一级开发主体土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。（二）行政审批阶段发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请。

一级二级三级土地开发全流程详解

一级二级三级土地开发全流程详解土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需求的经济活动。土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。一、一级土地开发一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发，使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性，确定适宜的开发方式和规模。接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。土地规划是指根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和布局。设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设施等各种基础设施的设计。然后，进行土地开垦和整地。开垦是指清理土地上的杂草和树木，并进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。最后，进行基础设施建设和种植或养殖。基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。种植或养殖是指根据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。二、二级土地开发二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。

首先，进行精细化规划和设计。在一级土地开发的基础上，对土地进行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。包括确定建筑物的位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。接下来，进行土地复垦。土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理和整治，使其适合于工业或城市建设的需要。包括清理废弃物、填充和平整土地、恢复土地的肥力等。然后，进行工业或城市建设。工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼等工业设施。城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。同时，还需要建设相应的基础设施，如供水、供电、通讯等。最后，进行工作区域的划分和分配。根据工业或城市的需求，将土地划分为不同的区域，如工业区、商业区、居民区等，并根据需要将土地分配给不同的使用者。三、三级土地开发三级土地开发是指在一级和二级土地开发的基础上，进行更高级别和更综合的开发，包括对整个地区的开发和建设。首先，进行区域规划和设计。区域规划是指对整个地区的土地进行综合规划和设计，确定各种用途和功能区域的位置和规模。设计是指具体规划和设计各种基础设施和建筑物。接下来，进行区域建设。区域建设包括建设各种基础设施和建筑物，如道路、铁路、机场、港口、水利设施、大型工厂、商业中心等。同时，还需要建设相应的公共设施，如学校、医院、体育场所等。

房地产开发全套流程大全(完整版)

目录第一章房地产开发程序简介 ................................................................................................. 第二章房地产开发公司的设立 ............................................................................................. 第一步房地产开发公司设立的法律程序........................................................................ 第一项房地产开发公司设立的相关税费........................................................................ 第三章土地使用权取得流程 ................................................................................................. 第二步取得开发土地使用权的法律程序........................................................................ 第二项取得开发土地使用权的相关税费........................................................................ 第三步拆迁安置阶段的法律程序.................................................................................... 第三项拆迁安置阶段的相关税费.................................................................................... 第四章房地产开发阶段 ......................................................................................................... 第四步立项和可行性研究的法律程序............................................................................ 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费.................................................................... 第五步规划设计和市政配套法律程序............................................................................ 第五项规划设计和市政配套的相关税费........................................................................ 第五章项目建设阶段 ............................................................................................................. 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程........................................................................ 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费............................................................ 第六章销售经营阶段 ............................................................................................................. 第七步销售经营阶段的法律程序.................................................................................... 第七项销售经营阶段的相关税费.................................................................................... 第七章物业管理 ..................................................................................................................... 第八步物业管理阶段的法律程序.................................................................................... 第八项物业管理阶段的相关税费.................................................................................... 附录：房地产开发专业术语 ................................................................................................... 第一节面积类 ................................................................................................................... 第二节价格类 ................................................................................................................... 第三节实务类 ................................................................................................................... 第四节管理政策类............................................................................................................

一级土地开发流程

一级土地开发流程一级土地开发流程是指对全国范围内的土地进行开发利用的过程，包括土地的规划、征地拆迁、设计施工、项目推广等多个环节。下面将以一个假设过程为例，简要介绍一级土地开发流程。第一步：土地规划土地规划是一级土地开发的基础，由政府部门负责完成。首先，根据国家的发展方向和市场需求，确定区域性的土地开发计划。然后，将规划的土地划分为不同的用途，例如住宅用地、商业用地、工业用地等。最后，制定详细的规划方案和设计图纸，为后续的征地拆迁提供依据。第二步：征地拆迁征地拆迁是一级土地开发中最为复杂的环节之一，也是整个过程中最容易引发纠纷的环节。政府部门需要和拆迁户进行协商，确定征地的面积和价格，并签订征地协议。然后，进行土地的拆迁工作，将现有建筑物进行清除。在此过程中，需要确保拆迁户的合法权益得到妥善解决，以避免不必要的纠纷。第三步：设计施工在完成征地拆迁之后，可以开始进行设计施工的工作。首先，根据土地规划图纸，确定土地的开发设计方案。然后，进行工程施工的准备工作，包括将施工材料运输到工地、建立施工队伍等。最后，进行具体的施工工作，例如修建道路、搭建楼房等。在整个设计施工的过程中，需要确保施工质量和安全，以达到规划要求。

第四步：项目推广在完成设计施工之后，需要进行项目推广的工作，以吸引投资者和用户。首先，制作宣传材料，包括项目介绍、规划图纸等。然后，通过各种渠道进行推广，例如举办开放日、参加展览会等。同时，政府部门可以提供相关的优惠政策，吸引投资者和用户。最后，与相关方面进行合作，实现项目的落地。总结起来，一级土地开发流程包括土地规划、征地拆迁、设计施工和项目推广等多个环节，每个环节都需要各方的合作和支持，才能顺利完成。在整个过程中，需要政府部门的指导和协调，以确保土地的合理利用和社会经济的可持续发展。

土地一二三级开发

土地一级二级三级开发概念一、土地二级开发土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一:确定土地一级开发项目程序二:确定一级开发单位程序三：办理建设意见(根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六：办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七：办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八：办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复（实施征地）程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁) 程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备一、土地一级开发 1.1 土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并

进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地）,按期达到土地出让标准的土地开发行为。 “三通一平"是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整； “五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整; “七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 1.2 土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 (一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等. （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见. （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方

土地开发流程完整版

土地开发流程 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

土地开发流程；（一）参加土地竞拍。（国土资源局） 1、购买土地招标文件。 2、准备相关材料后，至土地局地藉股报名。（二）取得土地中标通知书、土地使用权，签订土地出让合同。（国土资源局）（三）办理建设项目选址意见书及建设用地规划许可证。（建设局）需提供材料：授权委托书；土地中标通知书；建设单位申请报告。取得建设局规划办公室出具的项目选址意见书，用地规划红线图，建设用地规划许可证。（四）办理国有土地使用权证（国土资源局）需提供的材料：土地出让合同；营业执照复印件；土地出让金发票复印件；契税完税证明；计委立项批文；规划红线图；环评报告；法人代表身份证复印件；委托书；委托人身份证复印件。取得国有土地使用权证。（五）总平面布置图报批。（规划办）（六）地质勘察、建筑方案设计、报批、施工图设计。人防报批。（七）施工图审查需提供材料：申请表，地质勘察报告，总平（已批），设计合同，审查合同。（八）、办理建设工程规划许可证。（建设局）需提供材料：申请报告；规划同意建施总平；计委立项批文；土地使用权证复印件；施工图审查合格书复印件；施工图纸；授权委托书；身份证复印件。（九）消防设计审核（公安消防大队）需提供材料：申报表；建设单位营业执照；建设工程规划许可证；设计单位资质证书；消防给水总平，水、电、建筑施工图；建设单位申请报告；规划红线图（需加盖规划办公章）；法人、委托人身份证；委托书。（十）办理建设工程施工许可证（建设局）（十一）取得建设工程用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％（1/5层数），方可申请商品房预售许可证。差不多就是这些了，也就是平时我们常说的五证齐全。不知每个地方办理流程是不是一样的。供你参考，望能帮到你！为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，天津房地产律师现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。注意：本流程只作为参考，具体要求与规定与当地相关部门要求为准。天津房地产法律网不承担任何法律责任。一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分

房地产开发全套流程大全完整版)

目录第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)

第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

房地产开发流程,一级二级开发

地产人必知的项目开发全流程及关键节点作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。 1 房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！

前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。 1、企业视角的房地产流程 2、客户视角的房地产流程

3、案例：佳兆业项目整体开发流程

2 项目全流程7大关键节点 1、土地获取（一）企业获得土地的方式 1、行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。 2、资本市场: （1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税

费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 1、市场未来预期； 2、项目或区域发展预期； 3、规划条件的市场实现及经济实现； 4、企业发展战略和机会成本； 5、竞争对手的情况分析。案例：佳兆业拿地原则

最全房地产开发全流程图解

最全房地产开发全流程图解 1998年前，农村土地征后无偿划拨给城市的用地者，而后则有偿和招拍挂出让，1978年后仅城市建成区和县建成区就从1050万亩扩大到了8500万亩，仅城市建设就从农村征用了7500万亩左右的土地，地方政府累积获得了43万亿元之巨的土地出让金，分配给了农民多少？房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为

房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程 18个关键节点——里程碑计划（一级计划）签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；

拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；

北京土地一级开发流程程序[1]

北京房地产一级开发程序流程目录一、土地一级开发的概念 3 二、土地一级开发的实施方式 3 三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发的土地范围 4 五、一级开发涉及政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 5 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 7 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 7 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 9 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 9 程序八:办理规划意见书 10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 11 程序十：取得征地批复(实施征地) 12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 13 程序十二：编制市政基础设施实施方案 14 程序十三：组织验收，评估土地成本 14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 14 八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2） 15 程序一：确定土地一级开发项目 15

程序二：取得市土地储备联席会意见 16 程序三：签订土地一级开发合同 16 程序四：办理建设项目用地预审 16 九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） 17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 18 程序二：办理建设项目用地预审 18 一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。二、土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级

房地产土地一级开发概念及流程图

土地一级开发一、土地一级开发观点：是指对经赞同地区范围内归入贮备的土地，由确立的土地一级开发整理单位依法筹备资本，配合辖区政府实行规划编制报批、土地征转、回收收买、拆迁布置等工作，依照赞同的规划要求组织实 0 施道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平坦等为完美和提高土地使用功能的配套设备建设和城市基础设备建设，使该地区范围内土地具备规定的供给条件。二、土地贮备开发项目的要求土地一级开发项目一定切合市政府的社会发展计划、城市整体规划、土地利用整体规划、年度土地利用计划、年度土地供给计划、土地贮备开发计划，以及有关法律、法例和规章的要求。三、土地一级开发的程序（一）原土地全部者或使用者在征得区县和乡镇政府或上司主管部门得赞同后向市领土局提出土地一级开发申请。（二）市领土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）经过土地预审的项目，依据项目的性质，拜托市、区县土地贮备机构负责组织编制土地贮备开发实行方案，开发实行方案主要包含：待贮备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、贮备开发成本、土地利润、开发计划、实行方式等。（四）编制了开发实行方案的项目上由市领土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，经过会审，对建设项目土地一级开发的实行方案中土地、家产政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则建议。（五）经过联审会的项目确立土地开发主体

1、土地贮备机构负责实行土地开发的，由土地贮备机构负责筹备资本、办理规划、项目赞同、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实行。以招标方式确立开发公司后，土地贮备机构应该与中标开发公司签署土地一级开发管理拜托协议。 2、经过招标方式选择开发公司实行土地开发的，由开发公司负责筹备资金、办理规划、项目赞同、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实行。经过招标方式确立开发公司后，土地贮备机构应该与中标开发公司签署土地一级开发拜托协议。（六）土地贮备开发实行单位向市规划部门办理规划建议，向市领土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理赞同手续，波及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应依照有关规定办理相应手续。 (七)假如开发项目波及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收归国有土地使用权的，土地贮备开发实行单位依法办理有关手续，并获取市人民政府的赞同。（八）在获得市人民政府的赞同文件后由土地贮备开发实行单位到有关委办局办理征地、拆迁、市政基础设备建设等有关手续。组织实行征地、拆迁和市政基础设备建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定肩负回迁房建设。（九）组织查收建设项目的土地一级开发达成后由市领土局组织有关委办局进行查收，查收审察的内容： 1、审察土地一级开发成本 2、组织查收土地开发程度能否达到合同的要求 3、依据拜托合同支付相应土地开发费或管理费 4、归入市土地贮备库

土地一二三级开发概述

土地一二三级开发概述土地开发是指对土地进行综合利用和开发利用的行为，根据开发难度和价值划分为一、二、三级开发。一级开发是指对具备基本设施和用地条件的土地进行改造和开发利用；二级开发是在一级开发的基础上改造和改进，利用土地进行更高水平的开发；三级开发是对土地进行进一步升级和改造，实现更大程度的综合利用和价值提升。一级开发是土地开发的最基本阶段，主要侧重于对土地基础设施的建设和完善。这包括道路、排水、供水、电力、通讯等基本设施的规划和建设。一级开发可以说是将原本处于自然状态的土地进行连通和改造，使其具备了基本的功能和条件，能够满足人们的基本需求。一级开发还需要对土地进行土地平整、排水设施布置等工作，为后续的利用打下基础。二级开发是在一级开发的基础上进行的进一步完善和改进。主要包括土地改造、功能升级和增值开发。二级开发侧重于提升土地的使用效益和价值，通过土地分割、规划和布局进行土地利用的优化和提升。例如通过将一块土地分割成多个小块，并在小块土地上建设公寓楼、商业中心等，实现土地的高效利用和更高水平的开发。三级开发是在二级开发的基础上进行的更深入的改造和利用。三级开发侧重于发掘土地的潜力，通过土地再开发、重构和综合利用，实现土地的更大程度的增值和综合效益的提升。例如，在已经开发的商业中心建设高层住宅，将商业和住宅进行有机结合，从而实现土地的多功能和综合利用。三级开发还可以包括土地复垦和生态保护等方面的工作，通过绿化和环保措施，提升土地的环境价值和生态效益。

总结来说，土地一、二、三级开发是土地开发的不同阶段，每个阶段都有不同的重点和目标。一级开发侧重于基础设施的建设和土地的改造，二级开发侧重于土地利用的优化和提升，三级开发侧重于土地潜力的发掘和综合利用。土地开发的不同阶段相互衔接，共同推动土地的综合利用和价值提升。

一级开发流程

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程一．土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。二．土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

土地一二三级开发全流程基本知识汇总

土地一二三级开发全流程基本知识汇总土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言，规范的土地一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地

验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。实际操作中，这些节点在时间上存在交（一）前期手续阶段关键事项 1. 授权批复

2. 规划条件 3. 用地预审

4. 立项核准需关注事项： a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；自然资源主管部门——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权是在早期，此时土地核验、规划等条件还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才能基本确定。（二）组织实施阶段关键事项 1. 征地征地工作的报批与审批流程可以简单概括为：

区县自然资源主管部门—报区县政府出具征地请示或函—报市自然资源主管部门审核—市建设用地审查小组会审议—报市政府审批理论上来说，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了。严格来说，拆迁行为要等到立项核准之后。征地需要经过一系列审批流程，要上报到省自然资源主管部门，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市自然资源主管部门上报市长签字，同意后才有可能下发征地批复。 2. 拆迁

天津市土地二级开发流程

天津市土地二级开发流程一、引言土地二级开发是指对已经具备基本开发条件的土地进行进一步的开发利用，以提高土地的利用效益和经济价值。天津市土地资源丰富，土地二级开发成为推动经济发展的重要手段。本文将详细介绍天津市土地二级开发的流程，以期为相关从业人员提供参考。二、土地二级开发流程概述土地二级开发的流程包括前期准备、规划设计、审批程序、工程建设和后期管理等多个阶段。下面将对每个阶段进行详细介绍。 2.1 前期准备前期准备是土地二级开发的基础，包括项目立项、可行性研究和土地调查等工作。 2.1.1 项目立项项目立项是土地二级开发的第一步，主要包括确定项目的目标、规模、投资和效益等内容，并编制项目立项报告。 2.1.2 可行性研究可行性研究是对土地二级开发项目进行全面评估的过程，包括市场调研、技术可行性分析、经济效益评估等内容。 2.1.3 土地调查土地调查是为了了解土地的基本情况和开发潜力，包括土地所有权、用途规划、地质地貌等方面的调查工作。 2.2 规划设计规划设计是土地二级开发的重要环节，包括总体规划、详细规划和设计方案的编制。 2.2.1 总体规划总体规划是对土地二级开发项目整体布局和发展方向进行规划，包括用地分区、道路交通、绿化环境等内容。 2.2.2 详细规划详细规划是在总体规划的基础上，对具体地块进行详细规划，确定土地的具体用途和建设标准等内容。

2.2.3 设计方案设计方案是根据规划要求，对土地二级开发项目进行具体设计，包括建筑设计、景观设计等方面的内容。 2.3 审批程序审批程序是土地二级开发的法律程序，包括项目报批、环境评估和土地出让等环节。 2.3.1 项目报批项目报批是将土地二级开发项目提交给相关部门审批，包括建设部门、规划部门和环保部门等。 2.3.2 环境评估环境评估是对土地二级开发项目对环境影响进行评估和预测的过程，根据评估结果制定环境保护措施。 2.3.3 土地出让土地出让是将土地的使用权出让给开发商的过程，需要通过招标、竞价等方式确定土地的出让价格和开发条件。 2.4 工程建设工程建设是土地二级开发的实施阶段，包括土地平整、基础设施建设和建筑施工等工作。 2.4.1 土地平整土地平整是将土地进行整理和平整的过程，包括清理垃圾、填土、夯实等工作。 2.4.2 基础设施建设基础设施建设是为土地二级开发项目提供必要的基础设施，包括道路、供水、供电等设施的建设。 2.4.3 建筑施工建筑施工是根据设计方案进行建筑物的施工，包括主体结构、装修和设备安装等工作。 2.5 后期管理后期管理是土地二级开发的重要环节，包括项目交付、运营管理和维护保养等工作。

土地开发流程

土地开发流程；一参加土地竞拍;国土资源局 1、购买土地招标文件; 2、准备相关材料后,至土地局地藉股报名; 二取得土地中标通知书、土地使用权,签订土地出让合同;国土资源局三办理建设项目选址意见书及建设用地规划许可证;建设局需提供材料：授权委托书；土地中标通知书；建设单位申请报告; 取得建设局规划办公室出具的项目选址意见书,用地规划红线图,建设用地规划许可证; 四办理国有土地使用权证国土资源局需提供的材料：土地出让合同；营业执照复印件；土地出让金发票复印件；契税完税证明；计委立项批文；规划红线图；环评报告；法人代表身份证复印件；委托书；委托人身份证复印件; 取得国有土地使用权证; 五总平面布置图报批;规划办六地质勘察、建筑方案设计、报批、施工图设计;人防报批; 七施工图审查需提供材料：申请表,地质勘察报告,总平已批,设计合同,审查合同; 八、办理建设工程规划许可证;建设局需提供材料：申请报告；规划同意建施总平；计委立项批文；土地使用权证复印件；施工图审查合格书复印件；施工图纸；授权委托书；身份证复印件; 九消防设计审核公安消防大队需提供材料：申报表；建设单位营业执照；建设工程规划许可证；设计单位资质证书；消防给水总平,水、电、建筑施工图；建设单位申请报告；规划红线图需加盖规划办公章；法人、委托人身份证；委托书; 十办理建设工程施工许可证建设局十一取得建设工程用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％1/5层数,方可申请商品房预售许可证; 差不多就是这些了,也就是平时我们常说的五证齐全;不知每个地方办理流程是不是一样的;供你参考,望能帮到你为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解,天津房地产律师现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下; 注意：本流程只作为参考,具体要求与规定与当地相关部门要求为准;天津房地产法律网不承担任何法律责任; 一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分; 第一部分,房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金; 第二部分,行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1选址定点；2规划总图审查及确定规划设计条件；3初步设计及施工图审查；4规划报建图审查；5施工报建；6建设工程竣工综合验收备案; 一、选址定点阶段;此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项; 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查; 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书;