住宅工业化：万科沉重的翅膀

住宅工业化：万科沉重的翅膀

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欢迎发表评论2013年03月11日11:51来源：证券市场周刊

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“2013年后，住宅工业化是万科的重点，我们将在三年左右的时间内在工厂化方面取得长足进步。”2013年2月，万科A（000002.SZ）董秘谭华杰在2012年业绩推介会上表示。

令人疑惑的是，尽管“住宅工业化”已跃居万科最核心的战略地位，但《证券市场周刊》采访发现，机构分析师却很少关注公司此块业务。未来两年，万科的目标是将住宅工业化率从18.5%提升到主流产品100%，但业内却有人质疑这个目标能否实现。

从契合走向主动，从零星试点走向规模化生产，历经13年孤独前行，万科的住宅工业化要真正突围，显然仍面临不少桎梏。

住宅工业化率远低于王石设想

在2012年年报中，万科首次将“住宅工业化”放在经营策略首位，其住宅工业化由装修房、工厂化和绿色建筑共同组成。

所谓住宅工业化，即标准化、批量化生产楼梯、墙体、外墙面砖、窗框、浴室等部件，将部件运输到项目现场后拼装组建成整体住宅。据万科内部人员介绍，以1-8层的小高层住宅为例，使用工业化的生产方式，可提高生产效率40%-55%，提高设备周转率60%，还能最大程度地节省能源，改善结构精度，减少渗漏、墙体开裂等质量通病。

基于长远发展战略目标下的管理压力、成本削减以及效率和质量提升需求，加上国家宏观政策的引导，万科自1999年开始探索工业化生产模式。2007年，万科住宅工业化研究基地落成，并获批成为“国家住宅工业化基地”，开始了技术成果向实践转化的推广应用阶段。截至2012年底，公司累计交付工厂化住宅701万平米，2012年新开工住宅工业化面积272.29万平米，占比为18.5%。

18.5%，不仅离万科董事会主席王石的预想目标差距甚远，也远远赶不上同行业的长沙远大住宅

工业有限公司(下称“远大住工”)。

王石2007年底曾透露，未来五年内（至2012年底）公司工厂化生产比例将提高至50%。而早在2005年，远大住工的工业化率就达到60%，2009年就达到85%。

从衡量住宅工业化水平的另一指标——预制率来看，2007年万科住宅工业化技术在上海第一次运用，预制率30%，到2012年，万科南京上坊保障房项目预制率超75%，接近日本同行水平。从公开信息来看，万科住宅工业化项目的预制率从11%到75%不等。

万科建筑研究中心一位内部人士告诉记者，每个项目的预制率与市场定位、国家规范、专家评审等多种因素相关，但按现阶段的产业链情况，预制率越高，成本越高，但像日本这种住宅产业体系完善的国家，预制率越高，平均成本越低。

2007年至2012年底，万科建筑研究中心累计投入约6亿元，先后开发了上海新里程、北京假日风景等多个住宅工业化楼盘，但并未公布各个项目的盈利情况。根据万科2012年报中的数据，金色雅筑至2012年底累计投入7亿元，累计实现效益2.63亿元，投入产出比约37.57%。

另据万科上述内部人员介绍，住宅工业化各个项目的利润率不一，不过工业化的利润率比现浇产品低，但总体来看，住宅工业化项目没有亏损。万科财报显示，2007年至2012年，万科房地产开发与经营业务的毛利率从41.87%降至36.44%。

尽管万科非常重视自身的住宅工业化战略，但一位业内知名的房地产证券分析师却表示，目前并未对住宅工业化进行深入研究，因为现阶段住宅工业化只是一个概念，对公司业绩影响不是很大。

内外制约

2009年6月，深圳市专家经济技术服务中心丁成章在撰写的《万科在搞“住宅工业化”吗？》中称，“万科目前所做的‘住宅工业化’工作，与它以前所开发的楼盘，在程序上没有太大的差异。只是所谓的‘住宅工业化’楼盘或项目中的某些建筑构件是采用OEM（俗称“贴牌生产”）的方式从OEM厂商那里采购来的。”

时隔三年多，丁成章仍坚持认为，万科的住宅工业化还是贴牌生产。他对《证券市场周刊》记者表示，万科没有自己的住宅工业化生产线。万科上述内部人士印证了此说法，他表示，在过去的住宅工业化项目中，万科都是与各地的构件厂合作，采购部件造房。

记者从一位投行人士处获悉，国内现有预制构件生产线14条，其中13条由某家公司提供核心设备，万科要大规模地做住宅工业化，必须要建自己的生产线。

万科上述内部人士透露，2012年，公司在佛山跟一些单位合作建设了一条生产线，投资金额尚不清楚。据上述投行人员测算，一个住宅工业化工厂投资约需2亿-3亿元。

年收入上千亿的万科为何不尽早建设住宅工业化生产线？丁成章认为，万科向来运营稳健，投资风险控制意识很好，而投资住宅工业化生产线耗费大量资金，且在市场需求未开发的情况下，难言真正的投资回报率。

与之相对应的是远大住工，作为国内首家综合性的住宅整体解决方案制造商，远大住工在长沙、沈阳等十余个城市共拥有8家住宅工业化工厂。但据业内人士分析，远大住工技术理念太超前、步子迈得太快，如果未来几年住宅工业化不能成事，难免成为“先烈”。

外部则是不完善的产业链

住宅工业化未形成规模化之前，成本居高不下是必然。万科副总裁王文金称，从长期看，随着工业化施工规模扩大，采购成本和技术人工将逐步降低，工业化工期短、人工少、能耗低等优点将得到体现。不幸的是，对追求物美价廉的中国消费者而言，工业化方式生产的住宅好处都体现在内部构造里，肉眼难以看到，长时间才能显现的优点难以成为消费诱因。

有专家认为，住宅工业化美国模式的前提是其建筑部件早就完成了工厂化制造，在统一的技术标准下，部件制造、部件销售、施工安装、营销等各个环节存在大量中小型企业，专业化分工明确，而万科显然没有这样的产业条件。

对万科而言，就近解决构件生产、运输是工业化链条重要的一环，需要在合理的运输半径内多培育具有资质的厂家。

住宅工业化能否提速？

王石最早确立的目标是到2014年万科的住宅工业化率达到100%。

“100%的工业化，那是梦话。”丁成章对此深表怀疑。

2012年，万科将2014年的目标修正为：PC、装配式内墙和内外墙免抹灰目标分别为20%、60%

和50%，力争2015年基本实现工业化主流产品装配式内墙100%、内外墙免抹灰100%，PC40%。

“从2016年开始，万科会进入一个新的发展阶段。”1月23日，王石在接受媒体采访时表示，经历了绿色化、住宅工业化的转型，“万科真正持续的增长2016年才开始”。“按照最保守估计的10%增长率，万科在2020年成为3000亿房企是可望可及的事。”

万科能否实现目标？这成为悬宕在每位投资者心中的疑问，它取决于万科的住宅工业化战略能否顺利推进，更取决于整个中国的住宅工业化市场能否到来。

AMT咨询认为，中国住宅工业化时代的到来需要三个方面的前提条件：一是地产暴利模式的终结；二是政府的大力推动，其手段主要包括标准制定、技术认证、财政金融方面的经济政策；三是人工成本、原材料等生产要素价格变动迫使住宅工业化提速。

当前，住宅工业化已经得到了众多政府部门的重视，虽然国家还没有统一的标准规范，不过北京、上海、江苏、深圳相继出台了一些设计、施工验收规范。保障性住房建设材料部品采购信息平台已经有1917家注册企业，总入库产品4025件。此外，上海将于2015年内实现本市装配整体式住宅面积占住宅开工总量的20%左右；北京提出在“十二五”期间，以保障性住房为重点，到2015年工业化建造方式的住宅达到当年开工建筑面积的30%以上。

郁亮认为，运用工业化的方式建设保障房有许多优势。“保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于标准化，同时节能环保要求较高，适合工业化方式建造。”

万科期待在保障房工业化上拔得头筹，2012年万科在12个城市投入保障房项目30个，自2006年万科参与保障房建设以来累计为社会提供447万平方米住房。据远大住工内部人士透露，他们目前主要争取的也是保障房等政府客户。

据正略均策测算，当万科工业化规模达到一定层次后，可以比现在的工业化建造成本低20%。但如果售价低于1万元/平米，如保障性住房，以工业化的方式进行大体量建设，虽然建筑面积增加3%，但实际上却不划算。