房地产泡沫_金融危机与中国宏观经济政策的调整

基金项目：国家社科基金项目（09BJY096）资助

一、引言

国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为房价收入比在3—6倍之间为合理区间。2009年12月7日，

中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》指出，2009年城镇居民房价收入比达到8.3倍，

农民工的房价收入比则达22倍，中国85%的家庭没有购买住房的能力。王家春[1]认为，在整个世界经济发展史上，没有比目前中国更高的房价收入比，中国的房地产泡沫已经处于巅峰状态。以北京为例，2007年北京城市家庭

的平均可支配收入约为66000元。奥运会之前，

四环以内的均价约为每平米18400元，对应的房价收入比为27.8倍（按每套房100平方米计算）。即使是六环以外的房价，

也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。上海的情形与北京相似。在区域经济中心城市和省会城市中，房价收入比普遍超过10倍。如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的中国香港和次贷危机爆发前的美国。按单位面积的价格计算，北京四环以内和四、五环之间的房价泡沫度分别比美国高出

6.7倍和5.9倍。值得强调的是，

美国的住宅价格中包含了装修成本，而中国的住宅价格一般是毛坯价格；美国住宅带有永久的土地使用权，而中国住宅只有50—70年的土地使用权；美国的社会保障体系也比中国完善得多。考虑到这些因素，中国房地产泡沫更加严重。

(中央财经大学财经研究院，北京100081)

□房地产泡沫、金融危机与

中国宏观经济政策的调整

昌忠泽

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1：300—1：200。如果租售比低于1：300，意味着房地产投资价值相对变小，房地产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房地产投资潜力相对较大，后市看好。中国指数研究院指数研究中心的统计显示，2009年1至10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418，远高于国际警戒线。这意味着房产的投资价值相对变小，楼市泡沫有不断积聚的趋势。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在5%—10%为合理区，在10%—20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。有专家认为，中国很多城市的商品房空置率不低于30%，北京、上海和深圳不少商品房的空置率则高达50%以上。对此，SOHO中国首席执行官张欣不无担心地指出，“在曼哈顿空置率达到10%到15%的时候人们就感觉到天要塌下来了，但是在浦东空置率高达50%，他们还在建造新的摩天大楼”[2]。

美国金融危机有许多地方值得我们反思：房地产业并不是美国的支柱产业，相反，中国近些年来一直将房地产业作为支柱产业发展，面对全国愈演愈烈的房地产泡沫，当房价持续上涨的动力减弱并逐步逼近房价调头向下的拐点时，中国有可能爆发金融危机吗？一般认为，美国的房地产泡沫源于美联储的错误政策和联邦政府的不当干预，与美国相比，中国房地产泡沫的形成除了源于信贷扩张这一共同因素之外，又存在哪些特殊因素呢？房地产业应该长期作为中国经济的支柱产业发展吗？为避免房地产泡沫破灭给我国经济带来灾难性后果，中国宏观经济政策应该做出哪些调整？本文试图回答这些问题。

二、中国房地产泡沫的形成根源及其隐藏的双重风险

与美国相比，中国房地产泡沫的形成除了源于信贷扩张这一共同因素之外，还存在一些特殊因素。信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险。

1.信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源

（1）信贷扩张

商业银行的贷款之所以大量向房地产业集中，就在于房地产业的高预期收益。商业银行自身所拥有的房地产价值提高，使得银行愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。同时，以房地产为抵押贷款的抵押市价的上涨，使得银行现有贷款组合中的损失风险下降，这样就增加了银行向房地产贷款的激励[3]。张铭[4]认为，商业银行之所以过于乐观地向房地产业提供大量信贷资金，除了房贷资产的高预期收益、较低的房贷违约率外，最为重要的原因是商业银行的灾难性近视（Disaster Myopia）和市场主体面临的不当激励，从而导致房地产泡沫的形成及破灭。

在当前以国有银行为主导的银行体系下，银行的信贷风险管理及风险定价基本上是由总部负责，基层分行的业绩考核往往会放在信贷扩张的规模上。努力扩大信贷规模，是基层银行的主要激励方式。特别是这种信贷规模扩张对银行的短期风险管理影响不大，基层银行更有信贷快速扩张的冲动。这就是最近几年来银行信用快速扩张的主要动力。

除了海南、广州、深圳等部分地区之外，中国的房地产市场1998年才开始起步。从没有市场到有市场，银行信贷出现了快速的扩张。1998年，全国房地产开发贷款仅有1053亿元，到2007年增加到

7256亿元，增长了近6倍。1998年，个人按揭贷款余额仅456亿元，2007年已达3万多亿元，增长70多倍[5]。

中国房地产市场的信用扩张过度基本上是区域性的。由于房地产市场的分割性及金融市场的统一性，使得全国大量的金融资源向少数地区聚集[5]。2005年以前，房地产开发投资东部地区所占的比重达到75%以上，个人住房按揭贷款所占比重达76%以上。这种格局直到2006年后才有所改进。正因为金融资源短期内可以在部分地区聚集，从而使部分地区的房价在信用扩张过度下快速飙升。①（2）土地财政

近些年来，我国房地产业得到迅猛发展，房地产业也成为地方财政收入的重要来源。以住房价格过高为主要特征的房地产泡沫已成为当前突出的社会问题。房价过高的重要原因之一在于，地方政府的土地财政政策推动了土地价格的上涨，开发商将相应成本转嫁给购房者，房价随之攀升。

“土地财政”是对当前地方政府在面临财政困境时利用土地换取财政收入这种短期行为的一种形象比喻，包括地方政府通过土地税收、土地使用权出让、土地融资、土地金融等方式获得收益来直接或间接增加财政支出能力的行为[6]。土地出让收入和土地抵押的银行贷款，已经成为城市和其他基础设施投资的主要资金来源[7]。

自2002年国有土地使用权出让实施“招、拍、挂”以来，我国的土地价格每年以8.9%的速度快速上涨，高地价给地方政府带来了可观的财政收入。资料表明，2001—2003年间，土地出让金收入为9100亿元，约占同期地方财政收入的35%；2004年，全国土地出让金高达5894亿元，占地方财政收入的49.5%；2005年，国家开始紧缩“地根”，土地出让金收入为5505亿元；2006年为7677亿元，2007年高达1.2万亿元。2008年，尽管有近50%的土地出让以底价收场，有10%的土地流标，导致地方政府地价款收入有所下降，但仍获得了9000多亿元不菲的收入[8]。土地收入已名副其实地成为地方政府的“第二财政”。

我国土地财政的形成与分税制改革和以GDP及财政收入为核心的政绩考核体制有关[9]。1994年分税制改革以后，中央上收了大量财权，特别是将增值税的75%归为中央政府，2002年以后又将地方税种中增长较快的所得税改为中央、地方共享税。但在财权向上集中的同时，地方财政支出责任不仅没有相应减少，反而有所增加。在这种财权向中央集中，事权向地方政府下放的非对称财政体制下，财权上收后地方政府缺乏足够的能稳定增长的地方税种（如财产税和土地增值税），于是地方政府的财政收支平衡很容易被打破，从而诱导地方政府以土地出让相关收入作为补充财政收入的重要来源。

在财政分权、政治集中的体制下，地方政府官员具有通过做大GDP和上缴财政收入来显示政绩，以此获得晋升（或保住职位）的激励，这种以GDP和财政收入为核心的政绩考核体制便成为地方政府追求土地财政的内在动力。

（3）住房预售制度

住房预售制度是房地产泡沫的制度性根源。最初，设置住房预售制度的本来目的是为了降低房地产业的进入门槛，鼓励更多的企业进入房地产业，以促进中国住房制度改革的顺利进行。但是，由于没有一套健全的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，使得住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用扩张过度和风险转移的工具[5]。中国的住房预售制度是一种单边的风险承担机制，更多的是考虑房

①一个可以证明北京楼市泡沫风险的数字是，2009年11月北京的楼市租售比首次突破了1?500，部分区域甚至达到了1?700。参见《迪拜危机致财富缩水，温州投资客抛售京城房产》，中国广播网2009年12月4日。

地产开发商的利益，防范的是房地产开发商的风险，而较少考虑购房者及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险由购房者或商业银行来承担。

住房预售制度不仅降低了房地产开发商进入市场的融资成本，也减轻了开发商的融资压力。房地产开发商可以利用房地产交易信息的非对称状态，大肆制造房地产市场供求紧张关系，以未来房价会暴涨的诱导性信息，通过各种手段抬高房价，牟取暴利。

除了上述因素之外，中国房地产泡沫形成还有一个重要的制度原因，那就是土地供应不足。表面上看，推动房价上涨的因素是房地产的供不应求，其深层次的原因之一就是土地供应不足，土地供应不足导致房地产的供不应求。造成土地供应不足的重要原因就是为确保粮食安全战略的实施，18亿亩耕地面积的红线不得越过[10]。

2.房地产泡沫的双重风险：中国爆发金融危机的可能性分析

有一种观点认为，中央政府应该采取“救市”策略来提振房地产市场，理由是：美国政府之所以会采取救市行动，是因为美国房地产市场价格下跌导致了这场波及全球的金融危机。因此，中国要防止出现美国式的金融危机，政府就必须采取相应的救市政策以稳定国内房地产市场价格。这实际上颠倒了房地产泡沫与金融危机之间的关系。美国金融危机的直接诱因就是越吹越大的房地产泡沫难以为继，导致泡沫最终破灭。

2008年底至2009年初，在金融危机席卷全球的“寒冬”中，中央和地方政府密集出台了一些旨在支持购房、促进房地产市场稳定发展的政策。其中，尤以首套房贷7折利率、二手房交易营业税减免以及改善型二套房房贷放松对房地产市场的影响最大。

美国金融危机带给我们的教训之一是，如果政府采取“救市”策略来提振房地产市场，那实际上是在为下次危机的爆发埋下种子，也即用更大的房地产泡沫来取代另一个泡沫。表面上看，这样做使得房地产市场波动问题暂时得以解决，地方政府土地财政收入增加，GDP也增长了。但是，房地产市场发展的历史表明，吹大的泡沫最终是会破灭的。

—财政风险和金融风险，存在着引发金融危机的可能性，中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险——

这可以从以下两个方面来理解：

（1）财政风险加剧——

—土地财政难以为继

首先，土地财政具有不稳定性和不可持续性。土地一级市场（征地）和二级市场（建设用地）“一口进一口出”政策，给了地方政府土地垄断经营权，而招、拍、挂则为地方政府从低价征地和高价拍卖中获得暴利，增加了地方政府对房地产的依赖。即使我们不考虑13亿人口的吃饭问题，也不考虑可征用农地、不可再生资源的有限性，但市场有冷暖，房地产市场也有周期性变动，这意味着土地价格不可能天天都有“面粉比面包贵”的火爆行情，当市场发生变化，原来的供不应求就会转化为供过于求，土地流拍、降价就不可避免，土地生财难以为继[8]。

其次，土地财政是导致我国耕地数量减少的重要因素。杜雪君、黄忠华[11]的实证分析表明，土地财政对耕地数量存在负影响，其影响的弹性系数为－0.01，即土地财政每增加1个百分点，耕地数量将减少0.01个百分点。根据国土资源部的有关数据，仅在2001—2008年的8年间，我国耕地数量就减少了1.25亿亩。如果不加以控制，按照每年平均减少的数字，2年就会突破“红线”。

第三，土地财政严重损害了国民的利益。根据现行法律规定，我国实行土地公有制，按理土地出让

收益的分配和使用应代表全民的利益。然而资料表明，全国多数地方征地款的分配比例为：农民仅能拿到10%—15%，集体拿25%—30%，政府及其他机构拿60%—65%[8]。征地中各产权主体地位不平等、交易不公平使得农民失去了分享土地增值收益的权利，越来越多的农民成为失地又失业的弱势群体。显然，这种“取之无方、用之失当”的土地财政是与中国的城市化相悖的，因为中国的城市化不能以牺牲农民的利益为代价。不解决5亿多农民的问题，不解决全体国民的住房、医疗、养老等基本社会保障问题，中国这个全球少有的消费市场就难以启动，中国的现代化就难以实现。

第四，土地财政还可能会引发金融风险。在土地财政中，有相当一部分城市建设资金是以政府信用为担保取得银行贷款的间接财政。这些贷款一般不超过2年，如果土地出让顺利且价格较高，地方政府可以通过丰厚的土地出让金收入来偿还贷款，但如果土地出让价格不高，用于偿还贷款的能力有限，地方政府就必须用其他方式取得财政收入来还款。实际上，以政府信用为依托的贷款规模往往会超过地方政府财政收入规模，金融风险也就出现了。

（2）金融风险集中——

—房地产泡沫隐藏着巨大的金融风险

由于银行业自身的经营特点使其具有先天的脆弱性，而房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合使金融风险高度集中于商业银行体系。

房地产泡沫对一国经济造成的危害，很大程度上取决于房地产市场发展对银行体系的依赖程度。在房地产市场和金融体系发展成熟的国家，房地产融资渠道很多，除银行贷款外，还包括各种房地产信托投资基金、企业上市融资、企业债券等多种融资方式，银行贷款最多不超过房地产融资总额的40%。但在银行体系在整个金融体系中处于主导地位的国家，如“大萧条”前的美国(银行持有65%的金融资产)，或日本、东南亚国家(银行持有75%以上的金融资产)，房地产泡沫及其崩溃对经济造成的不利影响则要严重得多[12]。

由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资有限，基本上只有银行信贷一条途径，开发资金的信贷依赖银行、物业抵押的信贷依赖银行、购房的消费信贷依赖银行、建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行，房地产开发对银行资金的依赖性极大。大量资金涌入房地产业增加了房地产开发的盲目性，造成房地产行业投资过热，市场供求失衡。况且我国银行业是在金融基础设施尚不完善和自身抗风险能力相对较弱的情况下涉足房地产信贷的，中国的房地产业刚刚走向市场化，还没有经受过市场大起大落的严峻考验。一旦房地产经济发生大幅波动，企业的经营风险将转变成银行风险，大量信贷资金无法收回，必将形成大量银行呆帐、坏帐等不良款项，使得银行系统承担了巨大的金融风险。

房地产泡沫越大，中国居民的购房还款压力越大，住房抵押贷款的质量就越令人担心，特别是当居民以较高的价格购买住房时，这种担心一点都不为过。近两年来，随着房地产价格的调整，中国局部地区（尤以深圳为典型）的房地产市场出现了断供现象。2008年上半年，随着深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去购买的住房其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了住房当时能卖出的市场价，也就是说，这些住房在当时实际上已经变成了负资产，于是一些房主便选择将住房扔给银行，不再偿还银行贷款。深圳房地产市场出现的断供现象尽管只是一些个案，但是这些个案已经向房地产企业、商业银行甚至政府敲响了警钟。当更大的房地产泡沫出现并最终破灭时，中国爆发美国式的次贷危机绝非是一件不可能发生的事情。

3.房地产业能长期作为中国经济的支柱产业发展吗？

中国的房地产业发展至今，如果再不考虑民生的实际情况，不重视房地产自身存在的问题及其所带来的系列民生问题，将给中国社会带来极大的危害。中国应该重新审视房地产业是否应该继续作为国民经济的支柱产业来发展的问题了。

不可否认，房地产业作为国民经济的重要组成部分，改革开放以来，在推动我国经济发展方面曾发挥过重要作用。特别是在本轮国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的政策措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更是起到了积极作用。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业来发展。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%，个别地区这一比例更高，有些地方甚至把房地产当做地方政府的经济命脉[13]。那么，房地产能长期作为我国经济的支柱产业发展吗？

首先，支柱产业应该具有相当的独立性，但房地产需要依附于其他产业之上才能发展。比如，设计由设计单位完成，工程建设由建筑施工企业完成，需要大量的银行贷款，等等。

中国房地产业的现状是“水泥砌的笼子”，本质上是一个低技术含量的依附型行业，是一种被动性产业，这就注定它难以长期担负起国民经济支柱性产业的角色。因为一个国家的竞争力不是体现在盖了多少高楼大厦，而是体现在科技创新、制度创新。

其次，房地产作为支柱产业不符合我国的基本国情。众所周知，人多地少是我国面临的基本国情，如何解决13亿人口的吃饭问题始终是摆在我国政府面前的一项重要课题。正是出于对粮食安全的考虑，我国确定了不可突破的18亿亩耕地红线。从目前的情况看，面对经济建设和工业化、城市化对土地需求的不断增长，这一耕地红线的维持面临着越来越大的压力。在土地资源十分有限、粮食安全又不容忽视的情况下，将房地产业作为我国的支柱产业显然不具有长期的可持续性，不顾中国的这一特殊国情而普遍把房地产作为支柱产业无异于饮鸩止渴，并贻害子孙[13]。

第三，房地产业作为支柱产业不利于我国产业结构的调整和升级。一方面，房地产业虽然具有产业链条较长、带动经济增长效果较为明显的特点，但其所带动的大多是生产低附加值产品的行业，尤其是普通的建材行业，对高科技行业的带动作用并不明显；另一方面，正是由于房地产业的短期效益较为显著，因而也使地方政府为了追求短期利益而不愿投入较大人力、物力和财力去发展研发周期长、短期效益不明显的高科技产业。显然，将房地产业作为支柱产业不仅无助于我国产业结构的调整和升级，而且还会进一步造成经济资源的错配和产业结构的失衡。

第四，依靠房地产业拉动经济增长本身不具有可持续性。房地产投资的主体是住宅投资，经验研究表明，住宅投资占GDP的比重会随人均GDP的增长而呈“倒U形”变化。世界银行的研究也认为，当人均收入很低、住房尚不能成为大众消费品时，房地产业拉动经济的作用很小；只有当人均收入达到中等收入国家水平、大众对住房改善的需求快速增长时，房地产业对经济的拉动作用才比较明显；而当一国经济进入更高发展水平、住房需求得到充分满足后，房地产业对经济的拉动作用将大大降低。特别是由于中国计划生育政策带来的人口结构特征变化，中国将很快步入老龄化社会，这将大大降低我国对住房的需求。

三、国际金融危机与中国房地产泡沫双重背景下中国宏观经济政策的调整

1.加大公共财政体制改革，严格土地管理制度，改变地方政府对土地财政的依赖关系

当前，失地农民的生存、发展问题以及房地产泡沫问题是社会广泛关注的民生问题，这些都与地方政府普遍推行的土地财政政策有关。地方政府必须放弃土地财政，必须放弃对土地一级市场的控制。没有任何一个大国是靠土地财政来支撑政府支出、提供公共物品的，唯一的办法是通过产业振兴、税收进行公共财政运作。政府必须摆脱对土地财政和房地产市场的依赖。

（1）改革国家公共财政体制，完善土地收益分配制度。财权上收、事权下放以及“政绩逼人”是造成地方政府依赖土地财政的一个重要原因。要降低地方政府谋求预算外收入的动机，就必须建立多元化的城市公共投资机制，地方政府不能再作为城市投资的主导者，而应该成为地方公共物品和服务的提供者。在财政负担上，中央政府要适当增加事权，如义务教育经费由中央政府承担，这样既减轻了地方政府的财政负担，又能减少因经济发展差异带来的教育投入差异[6]。

可考虑将地方土地预算外收入纳入预算内，并直接由中央财政进行监督。

（2）通过综合性的配套改革，降低地方政府经营土地财政的激励。在政绩考核上要改变GDP和财政收入至上的考核体制，在财政体制上通过引入土地财产税补充地方财源，以解决地方政府事权与财力不对称问题。

改革土地出让制度，变土地出让为开征土地财产税，包括土地交易税、土地使用税和土地保有税三个税种，贯穿土地交易、使用和保有各个环节。土地使用者在土地使用和保有环节无须集中一次性付费，而是根据土地所处地段等级、土地用途及所占面积进行评估后由地方税务部门按年度征税，并使其成为地方政府的主体税源。这有助于抑制高房价，开发商无须支付高额的土地出让金，普通购房者无须一次性缴纳70年的土地使用费，以缓解居民的购房压力。

（3）严格土地管理制度，积极防范土地融资风险。地方政府通过政府性公司以土地为抵押，贷款进行城市发展建设，抵押的土地往往是政府储备的土地，这样容易带来政府的财政风险和金融风险，无论是地方政府还是中央政府都应该采取积极的防范措施：严格将政府储备土地限定为存量土地，禁止将征用的农村集体土地纳入土地储备范围；对抵押的土地进行评估，放款数量依据土地的价值而非政府信用。

2.将控制资产价格膨胀纳入中国货币政策调控目标

美国金融危机的教训之一就是，在住宅市场繁荣之前采取较为从紧的货币政策本可以抑制住宅市场的过度繁荣，抵押贷款标准的放松也本应该是有能力被制止的，特别是当市场中弥漫着对房地产泡沫的担忧时[14]。

在住宅市场繁荣之前和当市场中弥漫着对房地产泡沫的担忧时，中央银行之所以没有采取较为从紧的货币政策，是因为中央银行往往只是将货币政策目标集中在控制一般意义上的通货膨胀，而没有充分意识到资产价格膨胀的危害。尽管危机前有部分中央银行官员表示要关注资产价格，但如何关注以及关注程度是否足够并不十分明确。美国金融危机的教训告诉我们，应该对传统的货币政策目标及其实现途径进行重新审视，以适应国内外形势的变化。

中国的货币政策应该将控制资产价格膨胀作为其重要的调控目标。美国金融危机的教训表明，资产价格波动很可能对实体经济产生巨大影响，资产价格特别是房地产价格由膨胀到崩溃的急剧变化很可能会引发长期的经济衰退和通货紧缩。因此，中央银行除了要控制一般意义上的通货膨胀即物价水平的上涨之外，还应将控制资产价格膨胀作为其重要的宏观调控目标。一个更深层次的问题是，中央银

行应该在事前去阻止和预防资产价格泡沫破灭，还是在事后采取一些应急的补救措施。从此次金融危机来看，各国中央银行似乎更倾向于采取被动型的货币政策，但这种做法的成本可能过大，中央银行也许应该事前对资产价格做出一些反应，尤其是对于那些抵押贷款以及各类资产市场较为发达的国家[15]。

3.开征物业税和住宅空置税，抑制房地产市场的过度投机行为

目前，我国房地产领域存在的突出问题还集中体现在：旺盛的投机型或投资型需求（表现为非自住型房产数量的增加或住宅空置率较高）导致住宅价格快速上涨，而以“住有所居”为目标的自住型需求却难以得到满足。因而住宅市场税收政策的调控目标应该是降低住宅空置率，抑制房地产市场的过度投机现象，增加住宅市场的有效供给，保障自住型需求的满足。

为抑制房地产市场的过度投机或炒作行为，建议适时开征物业税和住宅空置税。

实证研究表明，住宅流转环节税的调控效果不如物业税、住宅空置税。自住需求占住宅总需求的比重越高，住宅流转环节税的调控效果越差。与住宅空置税相比，物业税对住宅价格的调控作用虽然非常大，但也较明显地抑制了自住者的住宅需求[16]。

考虑到物业税可能会抑制自住者的住宅需求，因此在物业税的征收过程中应甄别出自住者与其它参与者，做到区别对待；为了避免逃税行为，住宅空置税税率也不宜定得太高（以不超过5%为宜）。

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(收稿日期：2010—04—19责任编辑：李俭国)