关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见
关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见
为规范业主大会解聘、选聘物业服务企业行为，维护物业管理市场秩序，保障广大业主和物业服务企业的合法权益，根据《沈阳市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，现就此项工作提出如下指导意见：
一、解聘、选聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意（以下简称“多数业主同意”），业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。
二、尚未选举产生业主委员会的物业管理区域，经过多数业主书面同意，街道办事处（乡镇人民政府）可以指定物业所在地的社区居委会代行业主委员会职责。
三、20%以上业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报告。街道办事处（乡镇人民政府）在接到报告后7日内，应当召开物业管理联席会议，决定是否启动解聘物业服务企业程序。街道办事处（乡镇人民政府）应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务；调解未果的，应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决。
四、业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，组织业主召开业主大会会议就解聘物业服务企业进行表决的，应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知》（示范文本见附件1）。业主大会会议一般以书面表决的方式进行，《解聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件2）应当由业主委员会成员或业主委员会委托的楼长、单元长发放。业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员监督下统计表决结果，并于统计结束后将会议通知、表决票等资料移交社区居委会保管。
五、解聘或选聘物业服务企业表决票应当由业主本人填写。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主由其监护人填写。业主本人不能亲自填写的，可以委托他人填写，但受托人应当出具《业主大会会议表决票委托书》（示范文本见附件3），并作为表决票的附件。
六、发生下列情况之一的，业主委员会应当组织业主召开业主大会会议，启动选聘物业服务企业程序：
1.业主大会作出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的；
2.物业服务合同期限届满前3个月的；
3.物业服务企业在履行物业服务合同期间终止服务的；
4.法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情况。
七、业主委员会启动选聘物业服务企业程序时，应当根据国家、省、市有关规定，结合物业管理区域的实际情况，在广泛征求业主意见的基础上，参照同类小区（大厦）的服务标准和收费标准，
起草《选聘物业服务企业工作方案》（以下简称《选聘方案》），并提前15日通知全体业主召开业主大会会议就《选聘方案》进行表决。
八、《选聘方案》应当经过业主大会表决，其主要内容应当包括选聘标准和选聘方式。选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质等级、信用情况，物业服务合同的期限，物业服务事项和质量标准，物业服务收费标准，物业服务履约保证金等内容。选聘方式可以采取直接选聘，即业主委员会根据选聘标准，邀请1-3家符合条件的物业服务企业投标，全体业主根据投标企业的综合情况，填写《选聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件4），多数业主同意且得票数最高者入选；也可以采取间接选聘，即业主大会以招投标方式选聘物业服务企业。
九、同一次业主大会会议，可以将选举业主委员会、解聘物业服务企业以及讨论《选聘方案》等重大事项一并讨论。《选聘方案》经业主大会多数业主表决同意后，业主委员会应当按照《选聘方案》组织选聘。为增加选聘工作的透明度，减少召开业主大会会议次数，业主委员会在起草《选聘方案》时，提倡选择以招投标方式选聘物业服务企业。
十、采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当持业主大会决议，按照我市有关物业管理招投标规定组织招投标活动。物业管理招投标开标、评标等活动统一在市物业管理招投标服务大厅进行，由业主委员会委员代表和市物业管理招投标评标专家共同组成评标委员会。评标委员会采用7委制的，业主委员会代表占2席、评标专家占5席；采用5委制的，业主委员会代表占1席、评标专家占4席。
十一、选聘物业服务企业工作结束后，业主委员会应于3日内与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并将中标结果及物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会或物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，持物业服务合同到物业所在地区、县（市）房产主管部门备案。
十二、物业服务企业收到业主大会决定终止物业服务合同或物业服务合同期限届满后不再续约的通知后，应当继续按照物业服务合同约定提供服务，直至物业服务合同终止，同时做好预收物业费清点、业主共有财产查验等交接准备工作，并在合同终止前向业主委员会办理移交。业主大会于物业服务合同期限届满前终止物业服务合同造成物业服务企业经济损失的，物业服务企业可以依法维护自身合法权益，但不得以与业主大会存在经济纠纷或以部分业主拖欠物业费为由拒不撤出管理项目。
附件1
关于召开业主大会会议的通知（示范文本）各位业主：
根据《沈阳市物业管理条例》、《印发〈关于业主大会解聘选聘物业服务企业指导意见〉的通知》等有关规定，结合本小区（大厦）实际情况，决定从月日起至月日止，以书面征求意见的形式，组织全体业主就是否解聘物业服务企业进行表决。
届时，本会委员或业主代表将携带表决票，登门征求您的意见，请予配合。同时，请各位业主以对本小区（大厦）整体利益高度负责的态度，就表决事宜提前酝酿，做好准备。
小区（大厦）业主委员会
年月日
附件2
各位业主：
经20%以上业主提议（根据业主委员会日常掌握情况），我们决定组织全体业主就是否解
聘物业服务公司进行表决。请配合我们填写好表决票和表决人情况，并确认已提前15天以上收到此次表决通知。
小区（大厦）业主委员会
年月日
解聘物业服务企业表决票（示范文本）
表决人情况
说明：1．请用墨水笔填写，出现填写错误的，须重新填写；
2．送达表决票的业主委员会委员或业主代表负责核实填票人身份，业主、监护人或代理人应予配合，出具相关证明；
3. 表决票及表决人情况以及送达人、送达身份、送达时间等须填写完整，否则按废票处理。
送达人姓名：
送达人身份：
送达时间：年月日
附件3
业主大会会议表决票委托书（示范文本）
本人为市区小区（大厦）号楼单元层号业主（产权证号：建筑面积：平方米）。兹委托代表本人参加本小区（大厦）业主大会会议。
委托时限：年月日至年月日
委托事项：代表本人参加业主大会会议，并在业主大会会议上反馈本人的意见
本人对此次业主大会会议表决事项的意见如下：
2019中国物业服务百强企业研究报告(最终版)
目录 第一部分研究背景与目的 (1) 第二部分百强企业研究方法体系 (2) 第三部分 2019中国物业服务百强企业名单 (4) 第四部分 2019中国物业服务百强企业发展特点分析 (7) 一、管理规模：管理面积均值达3718万平米，市场份额提升至38.85% (7) 1.扩张加速：管理面积均值同比增长17.52%，各层级企业分化明显 (7) 2.扩张有道：兄弟开发企业支持为基础，市场化拓展成趋势 (9) 3.精耕深拓：业务继续聚焦主流城市群，单城市管理面积均值128.21万平方米 (13) 二、经营绩效：营收均值实现8.86亿元，增值服务拓宽盈利空间 (15) 1.营业收入增长19.41%，多种经营收入增幅显著 (15) 2.技术创新与适度加大外包并举，营业成本率下降1.25个百分点 (20) 3.净利润均值超7200万元，多种经营净利润占比超四成，TOP10盈利规模增速最快 (23) 三、服务质量：重点企业满意度80.40分，收缴率、续约率维持高位 (24) 1.绿化养护、客户服务与入户维修满意度高，人员素质、安全管理受关注 (24) 2.升级建筑物维护和业主服务，助力资产保值增值 (25) 3.优质服务获认可，收缴率与续约率连续四年保持在90%以上 (26) 四、发展潜力：万亿级市场容量，资本、技术、人才协同推动企业成长 (28) 1.市场空间巨大，百强企业储备面积均值破千万平方米，马太效应显著 (28) 2.龙头企业加速进入资本市场，金融资本助推企业规模化扩张 (30) 3.20余家企业智能化建设费用超千万，但整体投入不足致效应难显 (32) 4.员工结构持续优化，人均产值、人均利润均提升 (33) 五、社会责任：提供就业岗位逾百万，依法纳税总额超百亿 (34) 1.解决就业促进社会和谐稳定，积极承接保障房服务践行社会责任 (34) 2.纳税额均值4937.27万元，投身公益事业，为业主和基层奋斗者营造美好生活 (35) 第五部分 2019中国物业服务百强企业专项研究分析 (37) 第六部分结语 (51) 专题：做有价值的物业服务企业 (52)
浅谈物业服务行业的发展方向
浅谈物业服务行业的发 展方向 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
中国物业服务的发展经历了从无到有、从小到大的渐变历程，但随着《物权法》、《物业管理条例》以及《劳动合同法》的施行，给整个物业服务行业带来了政策风险、自然风险和用人风险等一系列风险，对行业生存和发展提出了前所未有的挑战。物业服务企业正面临着不进则退的尴尬境地。如何在困境中求得生存发展，是摆在每一位物业服务企业经营者面前不能回避的课题。物业服务企业在加强专业化建设，经营思路领先，在横向联合、广结同盟，创造模式品牌等方面，如何探索出一条发展之路。现结合工作实际，试图进行一些现状分析，探索物业服务的未来发展方向。 延伸业务范围，开展创新服务。从现实情况来看，物业服务行业始终属于一个微利行业，而且在今后很长一段时间内，这一特点无法改变。但是，通过不断创新服务内容和延伸业务范围，物业服务行业会出现自己新的经济增长点。延伸产业链是物业管理行业增加经济增长点的有效方式，物业服务企业不仅可以提供体力劳动服务，而且还可以提供脑力服务。物业服务行业上线可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品，具体来讲就是可以为房地产企业做市场调查或市场调研。物业服务公司有条件和能力开展这方面的业务，物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业管理公司还可以为业主或开发商销售或出租楼盘，获取佣金，增加收入。下线物业服务企业可以创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点。很多物业管理公司正在探索、实践新的服务模式，提出了很有见地的创意和服务理念，为业主提供一站式的服务、宾馆式的服务，将传统的物业管理内容，如保洁、秩序维护、绿化、维修等服务项目加以拓展，提供商务服务、个性化服务和预约服务。物业管理公司要在确保高质量完成基本服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，增进友谊，增强互信，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益。 应对政策调整，联合抵御风险。近几年，各地劳动者最低工资线及社会保障标准反复上调，物价节节攀高均难以遏制，而等级收费不可能随风飘动而一再滞后限制了物管价格根据市场调节的权利。物业服务产
2018董事长元旦致辞与2018董事长新年致辞汇编
2018董事长元旦致辞 新年的钟声即将响起，时代的步伐永不停息，XX年即将来临，XX渐渐远去。在这辞旧迎新的重要时刻，公司董事会向全体员工致以新年的祝福!并衷心地说一声：大家辛苦啦! XX 年是“xx人”不平凡的一年。欧洲金融危机不断蔓延，中东地区局势动荡不安， 传统消费市场比较低迷， 房地产行业受到很大影响。面对风云变幻的市场形势，我们练内功，强自身， 业务虽未取得好成绩，但我们继续不放弃努力。一年来，我们不仅做到了业务量常年不断，而且服务质量不断提高，这就是我们“xx人”对社会最好的奉献和回报。 回顾即将过去的一年，我们团结一致，努力拼搏。大家虽然来自五湖四海，情同兄弟姐妹。共同的追求，构建了我们企业的宗旨和经营理念，也塑造了xx人“激情、创新、合作、负责、高效”的工作作风。这是我们共同的宝贵财富，是公司的软实力，我们要倍加珍惜。 XX年即将来临，展望新的一年，机遇和挑战同在，困难和成功同行。逆水行舟，不进则退，我们要有充分的思想准备。对此，公司领导已经提前做了部署和安排，业务部门和业务人员也已提前行动。明年在继续狠抓质量的同时，重点做好改造和维护市场的开发，外部市场招商同步发展。员工队伍还要进一步扩大，业务素质要进一步提高。公司还要在市内建一些窗口形象店和加大外宣，进一步提升我们公司的知名度。总之，公司业务还要进一步拓展，效益要进一步提高，我们对明年充满信心，对大家充满期待。 祝愿各位新老客户、关心支持沁弘消防发展的各位朋友及xx消防全体员工新年快乐!身体健康! 董事长 第1 页共6 页
2018董事长新年致辞 XX董事长新年致辞1 骏马贺岁福满门，快乐相伴庆新春; 大家新年好! 在这欢乐祥和、充满希望的美好时刻，我谨代表深圳市鸿杰利环保科技有限公司，向广大新老客户及公司全体员工致以诚挚的问候和衷心的祝福! 20XX年，我们鸿杰利防滑公司在您及广大朋友同仁的关心、理解、支持和帮助下，鸿杰利防滑公司跨越了一座又一座的高峰，成长为今天国内地面防滑行业领域最专业的公司。让我引以为自豪的是深圳市鸿杰利环保科技有限公司成立以来，在全体员工的共同努力下取得了长足的发展。这一切和广大的客户及朋友长期的关注与支持是密不可分的!在这里我代表我们这个大家庭对广大的客户及朋友表示感谢。在公司的经营方针下，公司上下同心协力，取得了一定的成绩，对外形象得到大幅的提升，在行业内得到了充分的肯定。我们深知，这一切成绩的取得都离不开客户的信任与支持，所以我们丝毫不敢懈怠，始终努力追求更好的服务品质，努力承担更多的社会责任，努力体现更大的社会价值。 回顾一年来的工作，我们有过艰辛，也有过坎坷，天灾、经济不确定的因素，物价上涨等影响导致项目盈利空间进一步缩小;债权催讨难度大，资金压力加大。尽管我们历经风雨、道路坎坷、困难重重，但公司在各方面都有了进步与发展，取得了令人鼓舞的成绩，这些成绩的取得凝聚着公司每个员工的心血和汗水，是全体员工众志成城一心、团结奋斗工作、尽心竭力拼搏的结果。机遇蕴含精彩，创新成就伟业，新的一年开启新的希望，新的历程承载新的梦想。20XX年，正是我们创造梦想、扬帆启航的关键之年，我们将紧密依托行业的优势，以提高经济效益为重心，以改革改制为动力，迎难而上，锐意进取，团结协作，大胆创新，力争尽快实现运营结构的全面优化，共创XX事业辉煌!
中国物业服务企业发展研究报告.doc
中国物业服务企业发展研究报告 1、研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。 近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。 为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。开展中国物业服务企业发展研究的目的是： （1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业
的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行 业指导提供参考和依据； （2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业； （3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。2、研究方法体系 2.1.标准和门槛值 中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准备、全面、自愿的研究原则。研究组按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，确定现阶段纳入研究范围企业的门槛值： （1）依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；（2）具有政府行政主管部门审定的一级资质的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业； （3）凡符合入选门槛值的物业服务企业，须按要求提供相应的数据报表，方可参与此次研究； （4）为了指导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。 2.2.评价指标体系 2.2.1.评价指标体系的设立原则 “2008中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，
业主大会书面征求意见表决书(业主委员会连任)
工作行为规范系列 业主大会书面征求意见表决书（业主委员会连任） （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-39888业主大会书面征求意见表决书（业 主委员会连任） Owner's Assembly Written Request for Opinion Owner's Committee Re- elected 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 20xx年E科技大厦业主大会 编号: 书面征求意见表决书 尊敬的各位业主: 根据《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及我大厦《业主大会议事规则》的相关规定，结合本物业管理区域内的实际情况，我大厦现定于20xx年3月13日至20xx 年4月12日，以书面征求意见方式召开业主大会会议，请您就下列事项进行表决: 一、您是否同意本届业主委员会连任一届
同意□不同意□ 二、您是否同意解除与北京市E兴旺物业管理有限公司的物业服务关系，并授权业主委员会委托招标代理机构在不高于目前物业费的基础上，通过公开招标的方式并以得分最高者为中标企业与之签订新《物业服务合同》 同意□不同意□ 表决人房间号房间面积业主(签名): 北京市海淀区E科技大厦业主委员会 20xx年3月13日 备注:1、本表决书由业主本人填写，如业主不便填写，请出示业主授权委托书。 2、本表决书请业主用钢笔、签字笔填写。 3、如同意上述事项，请在同意栏内划√，如不同意上述事项在不同意栏内划×。 4、本表决书涂改、复印无效。 请输入您公司的名字 Foonshion Design Co., Ltd
物业公司发展规划书
物业公司发展思路 一、发展前景 1、公司将始终努力为广大业主和物业使用人提供贴心、便捷、周到、细致的物业服务，创建优秀物业服务品牌，使人性化的服务理念深入人心，努力为公司所服务的各个项目创造安全、文明、舒适的生活和工作环境。 2、公司将不断创新、完善物业服务，接轨先进的物业管理模式，完善管理制度，精益求精，不断提高物业服务品质，提高业主满意率。 3、公司确定未来发展目标，迎合市场需求，积累企业实力，取得良好的社会和经济效益。公司将不断发展拓展服务外延，努力把公司发展成为本地区实力强、品质高的物业行业知名企业。 二、实施要点 （一）做好人才的选拔和培训工作 物业管理是一个多元化的职业，做物业管理不但要懂得本岗位的专业知识，还要对其他岗位的专业知识有一定程度的了解。在人才招聘时不但要有过硬的技术，更要有好的品德。好品德是物业从业人员必备的素质。在人员的选拔上唯才是举，德才兼备应成为选拔员工的唯一标准。在企业的发展中必须有一群稳定的高素质的人才为企业服务。 公司的任何制度与目标的实施都要靠人去执行。对员工进行长期的不间断的培训是公司不断发展的要求。对员工的培训内容应包括技术、意识、公司制度、企业规划、行业发展状况等，使员工清晰的认识到本职岗位在全局的作用、了解本行业的最新动态，寻找差距弥补不足，做到知己知彼。加强员工的责任感、使命感，使企业的发展具有足够的动力。
（二）可行的工作制度 制度要具有针对性、可行性。健全的制度使公司管理程序化，集约化。杜绝了管理中的随意性和主观性。一个制度不健全的企业会使企业疲于管理而无暇顾及战略的实现。有了严格制度，没有严格的执行就成了没用的摆设。制度出台以后，毋论在公司哪个层面都必须遵守，以保证制度的严肃性。 （三）塑造企业文化 企业的健康发展需要两种纽带：一种是物质、利益的纽带；另一种是文化、精神的纽带。企业如果只有前一种纽带而没有后一种纽带，是不能得到健康发展的。优良的公司文化能够创造出一个良好的企业环境，提高员工的精神道德素质和技术文化素质，对内形成企业凝聚力，对外提高企业竞争力，形成企业发展不可缺少的精神纽带和道德纽带，并从各个环节调动并合理配置有助于企业发展的积极因素。所以，公司文化是企业持久竞争优势的来源，是企业发展的内在驱动力。企业文化的建设是一个不断积累、提炼、升华的过程，包括制度文化和理念文化。在制度上形成一个规范、系统、可操作的准则，在理念上以服务、创新、超越为核心价值。 三、实施步骤 （一）具体实施步骤 1、从内部着手，抓好公司内部的管理工作。严格规章制度，统一质量体系标准，做到有章可循，整齐划一； 2、对员工严格要求狠抓工作的落实，各项工作明确时间节点，强化执行力； 3、对日常工作要积极、及时、准确的给予解决，关注好细节，做好回访，各项工作要留有痕迹； 4、公司上下认识，发挥每名员工的主观能动性，加强其责任感、
物业公司年度经营分析及管理总结
物业公司年度经营分析及管理总结 一、经营情况讨论与分析 “创百年卓越服务企业”不仅是公司的美好发展愿景，更是公司对服务品质的要求。报告期内，公司提出了“客户第一”、“市场第一”、“业务第一”的经营管理准则，各项工作紧紧围绕“为业主创造美好生活”而展开，并成功实现在经营规模、品牌价值等多方面的突破。 1、三品牌融合并进，主营业务规模再创新高 2018年，公司在“3+X”战略指引下，深耕江浙沪地区，并大步拓进国内其他重要城市群，成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场，全国化业务版图进一步扩大。 2018年6月，公司完成江苏金枫物业服务有限责任公司70%股权的收购工作，夯实公司在江浙沪地区的市场根基，并强化了公司在该地区的市场开拓能力。报告期内，南都物业、采林物业、金枫物业三品牌融合发展，各具经营特色。 截止2018年12月31日，公司累计总签约项目433个（包含金枫物业），比上年同期增加158个，增长率57.45%，公司累计总签约面积5,542.56万平方米，比上年同期增长1,657.61万平方米，增长率42.67%。 2、深挖客户需求，多品类综合服务能力提升 公司的商办服务在2018年实现了新突破。在阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目中，公司除了全面覆盖开业基础筹备、商家各类前沿技术对接、
装修管控、先进设施设备管理等服务，更深挖客户需求，向前端作延伸，承接了该项目的招商运营、营销策划、运营管理等工作，为公司推进和拓展商业运营奠定了良好的基础。 此外，在服务对象方面，公司跨出了传统物业的大业主、小业主服务圈，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发。通过目前对各类场馆、城市道路、河道水系、旅游景点等的服务提供，积累并升华城市物业服务产品设计，为广大客户打造一个完整的美好生活圈。 3、规范管理、殷勤服务，获广大业主认可 针对广大业主对美好生活的追求，公司不断提高自身对服务标准、服务品质的要求。2018年，公司加大技术投入和标准化建设，新设施设备投入使用与服务标准梳理双管齐下，实现人员优化配置和服务效率提升。同时，将释放出的人力投入到有温度的人性化服务中，一系列丰富业主精神生活的传统文化活动相继推出。在年度多方满意度调查中，公司整体满意度、满意率取得双提升，其中社区文化、秩序管理、安全管控、公共设施设备维护的满意度提升幅度较大 4、品牌知名度、美誉度进一步提升 中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的2018中国物业服务百强企业研究及评选中，公司再次荣登榜单，获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第19名殊荣；公司旗下金枫物业获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第63名。 同时，在各市级优秀物业服务企业的评选中，公司服务的多个项目获得“物业管理示范住宅小区”、“五星项目”、“优秀物业项目”等荣誉称号。
【物业品牌百强】2017中国物业服务品牌百强企业名单
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业主大会议事规则示范文本
业主大会议事规则示范文本 （征求意见稿） 第一章总则 第一条为维护小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会议事活动，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定，制定本小区业主大会议事规则。 第二条业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。 第三条业主大会的决定对物业管理小区内的全体业主具有约束力。 第四条业主大会由物业管理小区内的全体业主组成，一个物业管理小区只能成立一个业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 第五条小区300户及以上的可采用代表大会制，代表以单体楼或单元为单位，每位代表须经所代表的业主过半数的面积及人数同意，代表所代表的全部面积及人数行使表决权。 第二章业主大会成立程序 第六条成立首次业主大会提议。召开业主大会的提议有如下情形： （一）业主委员会成立前，由业主代表组成筹备组，筹备组作为召集人提议召开业主大会。 （二）业主委员会成立后，由业主委员会作为召集人提议召开业主大会。 （三）20%以上的业主提议，向全体业主发出召开首次业主大会的的倡议，第七条大会筹备工作。筹备组按照《物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》作好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟业主大会议事规则和业主公约，制定选票、核实业主情况，并将组织召开业主大会的会议通知和有关材料告知所在街道办事处，区、县级市国土房管局。 第八条发布公告。业主大会召开会议前15日筹备组应当将召开会议的内容以书面形式向物业管理区域内业主公告。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知
浅谈物业服务行业的发展方向
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司有条件和能力开展这方面的业务，物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业管理公司还可以为业主或开发商销售或出租楼盘，获取佣金，增加收入。下线物业服务企业可以创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点。很多物业管理公司正在探索、实践新的服务模式，提出了很有见地的创意和服务理念，为业主提供一站式的服务、宾馆式的服务，将传统的物业管理内容，如保洁、秩序维护、绿化、维修等服务项目加以拓展，提供商务服务、个性化服务和预约服务。物业管理公司要在确保高质量完成基本服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，增进友谊，增强互信，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益。 应对政策调整，联合抵御风险。近几年，各地劳动者最低工资线及社会保障标准反复上调，物价节节攀高均难以遏制，而等级收费不可能随风飘动而一再滞后限制了物管价格根据市场调 节的权利。物业服务产品的非市场化价格，违背了质价相符、等
物业管理公司员工辞职辞退开除制度
河南中诚嘉盛物业管理有限公司员工辞职、辞退、开除制度 第一条公司有权辞退不合格的员工或员工申请辞职的均须按本制度规定履行手续。 第二条试用人员在试用期内辞职的，按《员工离职程序》办理辞职手续。 第三条用人部门辞退试用期人员，须经本部门经理批准后到综合办办理辞退手续，按离职手续办理。 第四条员工与公司签订聘（雇）用合同后，双方都必须严格履行合同。员工不得随便辞职，用人单位不准无故辞退员工。 第五条员工未经批准而自行离职的，工资不予结算；给公司造成损失的，应负赔偿责任。 第六条员工或用人单位认为其现工作不适合的，可向管理部人事专员申请在公司内部调换另一种工作。在调换新工作一个月内仍不能胜任工作的，公司有权予以解聘、辞退。 第七条员工必须服从组织安排，遵守各项规章制度，凡有违反并经教育不改者，公司有权予以解聘、辞退。 第八条公司对辞退员工持慎重态度。用人部门无正当理由不得辞退合同期未满的员工。确需辞退的，必须以书面形式提报辞退原因，经本部门经理及公司总经理批准方可到管理部人事专员处办理相关手续。 第九条合同期满，合同即告终止。员工或公司不续签聘（雇）用合同的，到管理部人事专员处办理终止合同手续。 第十条员工严重违反规章制度、后果严重或者违法犯罪的，公司有权予以开除。第十一条员工辞职、被辞退、被开除或终止聘（雇）用，在离开公司以前，必须交还公司的一切财物、文件及业务资料。否则，管理部不予办理任何手续，给公司造成损失的，由本人负赔偿责任。 ? 河南中诚嘉盛物业管理有限公司员工离职管理制度 ? 第一条离职形式
离职形式一般分为自然离职与中途离职两种形式： （一）自然离职：《劳动合同》期满且用人单位不同意续签合同、签订合同人死亡或公司破产，自然解除双方劳动关系而形成的离职。 （二）中途离职：分为如下三种形式： 1.辞职 （1）辞职是指员工因本人原因离开公司或部门领导认为其不适应现任工作岗位而劝其离开公司，并与公司解除工作关系。 （2）辞职人员应按公司规定提前30日向公司管理部递交书面辞职申请。（3）员工有下列情形之一的，不准或暂时不准辞职。 ①公司重要工作尚未处理完毕，须由该员工继续处理，或该员工辞职将对工作造成较大损失或不良影响的。 ②由公司出资培训、进修或由公司负担学费参加业余学习，服务期限未满的。 ③正在接受公司审查，在经济或其他问题上未做结论的。 ④其他原因暂不宜辞职的。 2.辞退 辞退是根据国家有关规定、公司相关的规章制度或协议，决定终止与员工的聘用关系的行为。 （1）符合下列条件之一的员工，公司可随时辞退且不给予任何经济补偿： ①员工在试用期内被证明不符合录用条件的。 ②严重违反劳动纪律或公司规章制度的。 ③严重失职、营私舞弊，对公司利益造成重大损害的。 ④利用职权为个人谋利。 ⑤员工被依法追究刑事责任的。 ⑥员工入职时提供虚假个人情况资料，一经发现的。 ⑦员工在任职期间，未经批准在其它公司兼职的。 ⑧未经公司同意擅自利用公司名义进行个人技术与经济商贸活动，泄露公司重大商业秘密的。 ⑨连续旷工超过5个工作日、一年内累计旷工超过10个工作日或当年事假超过30天之一者。
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告 在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长。物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%，未来在管面积增长具有较强的确定性。除了新委任拓展外，收并购是最为直接的拓展方式，但未来也将更加考验内功。 物业费：分化竞合提升，寻求业态拓展。物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化，中高端收费约为3元/平米/月以上，中等水平在1.8-2.4元/平米/月左右。从提升物业费的潜力来看，存量物业费提价难度高，但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。 成本：智能化投入助力降本增效。目前各家公司纷纷在技术领域加大投入，减轻对人力的依赖。从效果来看，智能化的投入，使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，扩大了管理半径，百强企业人均在管面积2017年提升12.5%至5913平方米，主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。 增值服务：进入2.0时代，共筑美好生活场景。目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成，仍处于高速发展阶段，且增值服务的形式更加多元化。 国际视野：日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司，2017年传统物业服务板块营收达529亿日元，净利润29亿日元，两者近6年的复合增长率分别达4.13%和6.39%，远超同期日本GDP增速。除了单纯的物业服务，公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴，业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。 估值及投资建议：物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，理应拥有比重资产开发更高的估值，我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。我们建议关注：1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业，如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商，如彩生活等。 一、物业管理行业：资本赋能，格局重塑 我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务，2015年《社区O2O：万亿市场空间，得家庭者得天下》和2016年《社区O2O深度系列之二：构建生态圈，分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间，提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路，也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。站在当前时点回顾，整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断，我们社区O2O深度系列的第4篇，也是围绕物业管理行业
2016中国物业服务企业发展分析_
94 《2016中国物业服务百强企业研究报告》以排名前100企业作为固定的样本数据，分别从管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等方面进行全面、客观、真实的分析，为进一步促进产业资源优化整合，推动行业转型升级提供指导。 1 管理规模：加速扩张，市场占有率提升1.1 管理面积复合增长，行业集中度进一步提升 2015年百强企业物业管理面积总值达49.59亿m 2，占全国物业管理面积（174.50亿m 2）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点， 2012—2015年复合增长率达33.90%，管理规模扩张明显（见图1）。 Analy on the Development Characteristics of China’s Property Service Enterprises in 2016 2016中国物业服务企业发展分析 文/中国指数研究院 图1 2012—2015年百强企业管理面积情况 年份 增长率 物业管理面积/万m 2 机构看市 Institute Viewpoint
95 1.2 住宅增长最快 住宅物业管理面积总量达35.45亿m 2，同比增长60.12%，增长迅速；办公物业管理面积总计4.41亿m 2，同比增长32.94%；工业物业管理面积总计2.21亿m 2，同比增长59.57%；商业物业管理面积总计1.98亿m 2，同比下滑 2.07%。住宅物业仍是最主要的物业服务业态（见图2）。1.3 管理项目数量大幅增长 管理项目总计32401个，增速达31.94%；企业进入城市数量均值为27个，区域覆盖更为广泛，其中进入城市超过30个的企业有40家，占比达19.05%，全国性综合布局态势尽显。 1.4 优化行业资源配置 通过兼并收购有效扩大管理规模，2015年总计收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积3.85亿m 2，成为企业管理规模迅速扩大的重要途径。1.5 企业总资产大幅增长 企业2015年资产总额为901.42亿元，同比增长 32.43%，企业资产均值达4.29亿元。其中，资产超过5亿 元的企业有36家；2～5亿元的企业76家；0.5～1.0亿元的企业33家。 2 经营绩效：促营收增长，降本增效 2015年营业收入总值1135.61亿元，均值达54076.96万元，同比增幅27.24%。物业服务收入增长明显，是企业营业收入的主要来源；多种经营收入总值189.94亿元，均值为9044.92万元，增长率为3.94%，占营业收入的16.73%（见图3）。 2015年净利润总值82.26亿元，盈利规模持续扩大；均值为3916.93万元，同比增长48.99%，2012—2015年复合增长率达37.61%。企业盈利能力持续处于上升通道。从盈利结构来看，呈现以物业服务为主体，与多种经营业务相辅相成的盈利模式（见图4）。 2015年经营成本总值为908.04亿元，均值为43239.94万元，同比2014年（37096.84万元）增长16.56%。经营成本虽有所上涨，但由于营业收入的增长更为显著，因此营业成本率整体呈下降趋势。从成本构成来 看，人力成本占比依然过半，是企业营业成本主要构成。 图2 2014—2015年百强企业分业态管理面积情况 图3 2014—2015年百强企业营业收入构成及变化 图4 2012—2015年百强企业净利润均值及变化情况 物业管理面积/亿m 2 增长率 营业收入总值/万元 净利润均值/万元
公司解除物业服务合同范本3篇
公司解除物业服务合同范本3篇 篇一：公司解除物业服务合同范本 甲方：上海××房地产开发有限公司 乙方：××××房地产咨询（上海）有限公司 甲、乙双方于××××年××月××日签订《上海××大厦前期物业管理合同》（以下简称《合同》），现双方经协商一致，就解除该《合同》的相关事宜，达成以下协议： 一、合同解除 双方同意于××××年×月×日该《合同》自动解除，各方无须再通知对方合同解除。双方互不对该《合同》的解除承担任何赔偿责任，各方如有损失各自承担。 二、费用结算 1、甲方于××××年××月××日前一次性支付乙方物业管理顾问费人民币××万元。甲方付款的同时乙方需向甲方开具等额的有效发票。
2、除本协议约定的款项外，甲方无须再向乙方支付任何费用，也无须承担任何责任。 三、交接工作 1、本协议签订生效后三日内，乙方应向甲方或甲方指定的第三方交接完毕并撤出甲方物业。 2、乙方应将甲方无偿提供的物业管理用房恢复原状并退还甲方。 四、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。 五、本协议自双方签字盖章之日起生效。 甲方：上海××房地产开发有限公司乙方：××××房地产咨询（上海）有限公司 签约代表：签约代表： 签署日期：年月日
篇二：公司解除物业服务合同范本 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业服务司法解释》)第八条规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”对于该条规定如何理解，是否只有业主委员会才能行使物业服务合同的解除权 笔者认为，本条规定不能狭隘地理解为业主不能以个人名义起诉，业主有权行使物业服务合同的解除权，但是也要加以一定条件的限制。理由： 1、业主委员会的性质是业主大会的执行机构，由业主会议选举产生并对业主大会负责，其职责是履行业主大会决定的事项。如果业主委员会享有某项权利，而其权利来源的业主反而不享有该项权利，不符合逻辑。 2、国务院《物业管理条例》规定只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意的，可以不成立业主委员会，如果不赋予业主物业服务合同解除权，显然这种情况下，业主的合法权益就不能得到保护。
业主大会议事规则-2016最新版分析
*****业主大会议事规则 第一章总则 第一条、为维护*****物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。 第二条、业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。 任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。 第三条、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第二章业主大会 第四条、业主大会的组成： 本业主大会由*****物业管理区域内的全体业主组成； 本业主大会于2009年5月的第一届业主大会召开之日起成立。 第五条、业主大会宗旨： 本业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、和谐的环境。 第六条、物业管理区域范围及相应的业主大会名称。 （一）物业管理区域范围四至： 东至、南至、西至、北至； （二）业主大会名称： *****业主大会； 物业管理区域范围：*****区域内； 物业管理区域的基本情况： 物业类型：高层住宅、商业用房；物业管理区域概况：占地面积：平方米；住宅用地：平方米。房屋总建筑面积：平方米；其中：住宅建筑面积平方米，住宅户数958套。
第七条、业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）筹集和使用物业专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途； （九）利用共用部位、共用设施设备进行经营； （十）金都华府物业服务中心需要使用经营性收入维修小区共用部位、共用设施设备的； （十一）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度； （十二）改变和撤销业主委员会不当的决定； （十三）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。 决定上述第（六）项的第（七）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上诉其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意第八条、业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开： （一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况； （二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知杭州市上城区北落马营社区居民委员会； （三）发放、回收表决票。按照本议事规则第十六条发放和回收表决票； （四）统计结果。按照本议事规则第十七条统计表决结果； （五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受******社区居民委员会的监督；
延伸服务：物业企业的发展方向
延伸服务：物业企业的发展方向 当前，物业服务企业应转变传统的物业服务模式，在对公共部位的保洁和公共设施的维护、保安、绿化的基础上，逐步开展多方位的物业延伸服务。 一、物业企业开展物业延伸服务的优势与启示 1．物业企业的性质特点决定其提供延伸服务的空间较大 简单地讲，物业延伸服务就是物业企业根据业主的多层次需求，不仅开展常规管理，还提供特约服务，进行多种经营。物业企业提供物业延伸服务的优势可以举例说明：物业企业为业主提供租赁服务，不仅可以通过信息发布为业主找到合适的租客，还能随时随地了解租客在小区的情况和使用物业情况，并及时向业主汇报，这方面恐怕就连最专业的房屋中介也有所不及。我国台湾有的物业企业利用自身的这一优势地位，提出了为业主和使用人提供“专业家事管理服务”的概念。他们认为，业主的需求不仅包括公共部位的保洁、公共秩序维持、设施设备的维修维护，而且还需要更为个性和方便的服务，如租赁服务、代订代购服务等。物业服务的特殊性，使得物业企业更洞悉业主需求的多样性，这正是其优势所在。 2．外资物业公司的发展启示 上海的几家外资物业公司被业内习惯性地称之为“五大行”，他们分别是世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯、高力国际、仲量联行。国内物业企业的服务和这五家公司所从事的不动产管理服务相比，相差甚远。比如世邦魏理仕为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，包括物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。世邦魏理仕是标准普尔500强企业，也是全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算)。 纵观“五大行”，他们无不围绕不动产这一特殊商品，提供全方位、立体式的不动产经营、服务和管理，他们的实践远远超出国内物业企业“对公共部位进行物业管理服务”的定位。可以预见，随着行业的飞速发展和市场的不断成熟，国内的物业企业根据自己的实际情况借鉴他们的做法势在必行。 3．国内物业企业延伸服务探索 事实上国内一些物业企业已经将开发延伸服务项目付诸实践，并取得一定的成绩。 上海仟宸置业发展有限公司是一家具有二级资质的物业企业，以提供物业服务为中心，开展了多元化的不动产服务，如开展建筑装饰、房产置换等方面的业务。目前该公司具有土建，装饰二、三级和消防工程乙级资质。最值得一提的是，该公司在商城的招商管理方面已经进行了一些成功的探索，并在公司业务开展上取得了重大的突破。2006年，上海仟宸提出物业服务与招商管理并举的做法，引起了上海国际鞋城开发商的兴趣，使其成功中标上海国际鞋城的物业服务项目。由于该公司的大胆探索，使其积累了一定经验，成功与昆山一家商城的开发商签约，取得管理权，并已经开始介入前期管理。
解聘选聘物业公司程序
解聘选聘物业公司程序 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
关于解聘选聘物业公司程序 一、解聘物业公司程序 1、公示：在小区内张贴解聘物业公司公告进行公示。 2、征求业主意见：采用召开业主大会或者入户征求意见方式，征求广大业主意见。并将征求意见表或者会议记录及公示内容留存。 3、召开业主代表大会研究解聘物业公司，并将会议记录留存。 职责分工： 1、街道社区负责指导业委会做好解聘物业公司的各项工作。 2、审查业委会做出的各项公示公告和决定。 3、召集和主持相关解聘会议。 业主委员会职责： 1、起草相关解聘公告和文书 2、做好征求业主意见的相关工作。 3、召开业主代表大会审议解聘物业公司。 4、做好会议记录，整理存档。 5、做好解聘物业公司期间的小区和谐稳定工作。 物业公司职责：
1、做好被解聘后的相关交接准备工作。 2、做好被解聘期间小区的日常维护工作。 二、选聘物业公司程序 1、公示：在小区内公示拟选聘物业公司的基本情况：成立时间、法定代表人、承接项目介绍、对小区实行物业管理的具体方案（星级标准、服务标准、服务承诺、人员配备）等相关内容。 2、征求业主意见：采用召开业主大会或者入户征求意见方式，征求广大业主意见。并将征求意见表或者会议记录及公示内容留存。 3、召开业主代表大会审议选聘物业企业，并将会议记录留存。 职责分工： 1、社区居委会负责指导业委会做好选聘物业企业的相关工作。 2、审核业主委员做出的相关决议、决定和相关文书。 3、审核拟选聘物业企业的相关情况。 业委会职责： 1、做好选聘物业公司的公示工作 2、起草相关选聘公告和文书。 3、召开业主代表大会，审议选聘物业公司决定。