第三章 城市地租与土地区位
第三章城市地租与土地区位
第一节城市地租
一、地租和地租理论
（一）地租的含义
地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异
（二）地租理论的产生和发展过程
1、古典政治经济学的地租理论
威廉·配第
弗朗索瓦·魁奈
亚当·斯密
大卫·李嘉图
2、庸俗政治经济学的地租理论
萨伊
托马斯·马尔萨斯
3、现代西方经济学的地租理论
阿尔弗雷德·马歇尔
保罗·萨缪尔森
雷利·巴洛维
（三）马克思主义的地租理论
马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉
马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。
1、级差地租
级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租
造成土地等级差异大致有三个原因：
一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性
二是不同地块的地理位置即区位存在差异性
三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性
马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。
（1）级差地租I
（2）级差地租II
2、绝对地租
马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租
绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：
一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额
二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额
3、垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品
这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定
二、城市地租及其形态
（一）城市地租的含义
所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租
（二）城市级差地租
城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面
城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小
商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的
城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租I。
城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II
（三）城市绝对地租和垄断地租
1、城市绝对地租
城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。
城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立
足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定
2、城市垄断地租
城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租
垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定
三、地租与城市房地产
（一）地租与房地产价格
1、地租与土地价格
土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化
2、地租和房地产价格
地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降
（二）地租与城市房地产开发
地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素
地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标
第二节城市土地区位
一、土地区位和区位理论
（一）区位概念及区位理论的发展
关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法
狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系
广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系
区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说屠能
韦伯
克里斯塔勒
奥古斯特·勒施
（二）农业区位理论
中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离
（三）工业区位理论
韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。
工业区位理论是以现代运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点
区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素
区位因素的特性分为自然－技术方面的区位因素和社会－文化方面的区位因素工业的区位选择主要涉及三个因素：运输费用、劳动成本和集聚因素
1、运费因素。韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点
运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料
原料指数＝稀有性原料总重量/制成品总重量
当原料指数小于l时，即采用稀有纯粹原料，其运进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量，为节约运费，生产工厂应设在消费中心区
当原料指数大于1时，即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总重量，如金属冶炼、食品加工等，为节省运费，生产工厂应设在稀有性原料产区附近
当原料指数等于l时，即采用纯原料，其运进工厂的物质总重量与运出工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之间的任何一点
2、工资成本
假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运输成本和节约的工资对比
如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本，不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区
3、集聚因素
当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开运输成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工业选址由集聚因素决定
集聚经济效益的产生原因有：
由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能节约的成本
几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益
集聚因素带来了外部经济利益的增长
（四）城市区位理论
克里斯塔勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型。
人口规模
交通
行政管理
（五）市场区位理论
奥古斯特·勒施提出了市场区位理论。他把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围即同市场区位联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向
勒施的市场区位理论，是通过对整个企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示区位的分布和选择问题。勒施从最大利润原则出发，对市场价格、需求、人口分布等多种因素进行分析
“市场圈”概念
区域集聚和点集聚问题
垄断和自由竞争
最大利润原则
二、决定城市土地区位的主要因素
1、自然条件和环境
大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)
2、交通和通讯
城市内部的交通和通讯
城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯
4、人口和经济集聚
人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口
经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度
居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况
5、社会文化
居民消费水平、结构和习惯
居民文化道德水平、劳动力素质
文化教育和科学研究机构发展状况
上述五方面区位因素中，第二、三、四、五是经济区位因素，是长期社会经济发展的结果
这些因素可以归结为：
(1)运输距离(原材料、燃料采购、产品销售)、运输时间、运输成本
(2)市场容量及其发展潜力
(3)信息资源利用
(4)先进管理经验和科学技术的吸纳采用
(5)谈判交易的方便
最终可归结为成本、交易费用和利润
三、城市土地利用的原则和功能分区
（一）城市土地利用的原则
在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。竞争性用途分配的结果形成了特定的城市功能分区和结构
现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“最高最佳利用原则”
（二）城市土地利用的功能分区
1、商业区
商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围
2、工业区
根据各种工业的特点、污染状况、占地面积等，可以分成内圈工业区、外围工业区和远郊工业区
3、居住区
居住区一般在中央商业区与内圈工业区之间，也可以设在内圈工业区与外围工业区之间
第三节土地区位与房地产业发展
一、区位理论在房地产业发展中的作用
区位理论为房地产业的发展提供了理论指导，房地产业的发展必须遵循土地区位规律
区位理论在房地产业发展中的作用，主要表现在两个方面：
能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作
能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益
二、土地区位和城市规划
（一）土地区位与城市土地利用规划的相互关系
城市土地利用规划的实质就是人类自觉地运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，以获取最大的效益。因为：
土地的稀缺性
土地的区位可变性
土地的报酬递减性
土地经营的垄断性
保护、优化生态环境
从城市土地规划角度看，必须要重视土地区位的地域差异。土地的自然特性决定了自然条件和包括土地在内的自然资源的差异性，也就是不同地区的自然条件和资源条件是存在差异的，只有充分和合理地运用当地的各种资源条件才会使土地配置达到最佳状态
区位经济差异是由自然条件和社会经济条件即人们社会经济活动中的一系列因素造成的，城市土地规划只有符合土地区位规律，才会符合土地最优利用的原则
（二）住宅区位与城市规划
城市住宅建设的区位选择要服从城市土地利用总体规划和功能分区规划
各经济主体、居民户对距离市中心远近不同的地段、愿意或能够支付的地租数额是不一样的
在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地的区位选择有一定的向外移动的特性
（三）非住宅区位与城市规划
城市非居住用房发展规划要服从城市土地利用规划和城市发展总体规划的基本
要求
城市非居住用房规划必须体现综合开发的原则
城市非居住用房发展规划要突出公共建筑设施配套功能
三、土地区位与房地产投资
（一）工业用房地产宏观区位的选择
宏观区位一般只涉及工业用房地产，工业用房地产又是由全国范围内工业的宏观空间布局决定的
工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等
通常根据区位因素影响的程度不同可以分为：
原料指向
能源指向
市场指向
原料与市场双重指向
科技指向
（二）城市房地产微观区位选择
城市房地产微观区位是指每一个商业企业、工业企业、事业机构、机关、居民户等选择自己所用房地产的区位或用地区位的问题
房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有：
房屋本身
要处于商业区，以获得大量的外部经济
一面或二面要面临街道或道路
要交通及通讯方便；人口流量要大
增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划
而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括：
房屋本身的结构
周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好
交通、通讯和人间交往是否方便
社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好
购物出行买卖是否方便
增值潜力是否大
（三）区位选择中应注意的几个问题
房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重
房地产的发展有赖于地方经济的依托
在一个城市中，必须对影响区位的环境进行研究
当前，在我国城市房地产区位选择过程中特别要重视三个问题
注意区位升值潜力的分析
选择区位具有超前意识
选择区位要运用定量定性相结合的办法
国家第三次土地调查
一、目标 依据《土地调查条例》 利用更高分辨率的遥感影像 计划将于2017年启动，2019年12月31日完成。 开展第三次全国土地调查，全面查清全国城乡范围内的每块土地的利用现状和权属状况 获取国土资源管理专题数据，专题分析自然生态状况、建设用地等，调查评价耕地质量等 别。 二、主要任务 1．土地利用现状调查（含城镇土地利用现状调查） 2．不动产权籍调查 3．基本农田调查 4．专项调查 5．土地调查数据库建设 其中：国家部署地方开展不动产权籍调查，其它四项工作由国家组织地方开展，建设四级 数据库，并全国汇总。 1．土地利用现状调查（城镇以外） 分辨率：采用优于1米和2米的卫星影像 比例尺：以不小于1:5000比例尺为主 （林区或牧区采用1：10000比例尺、沙漠无人区采用1：50000比例尺） 调查分类标准:按照《土地利用现状分类》(二调标准) 实地调查城镇以外的每块土地的利用类型、范围、面积、分布等状况。 同时，开展耕地细化调查，查清蓄滞洪区内耕地、内陆滩涂上耕地、林区内开垦耕地的位置、范围、面积和分布等状况。 （城镇土地利用现状调查） 分辨率：采用优于0.2米的航空影像， 比例尺：以1:2000比例尺为主， 结合城镇地籍调查成果，调查城镇内部的土地利用状况，查清全国城镇内部商服用地、住 宅用地、工矿仓储用地、空闲地等各类土地的利用和分布等状况。 2．不动产权籍调查（部署地方开展） 利用集体土地所有权确权登记、土地征收等成果资料，查清集体土地所有权的权利人、界线、面积等信息，建立集体土地所有权调查数据库； 以不动产权籍调查相关技术规范为依据，充分利用已有不动产权籍成果，以宗地、宗海为 基础，组织开展土地、林地、草原、海域等不动产权籍调查，为不动产登记提供基础和依 据。 3．基本农田调查 依据土地利用总体规划，按照基本农田划定、永久基本农田划定、高标准基本农田建设等 资料，将基本农田、永久基本农田、高标准基本农田的范围界线落实到土地利用现状图上。
城市规划与土地利用总体规划的关系【最新】
城市规划与土地利用总体规划的关系： 相同之处：1、都有相关的法律依据，土地利用总体规划依据的是《土地管理法》城市规划依据的是《城乡规划法》 2、组织领导，都由各级人民政府负责组织 3、规划审批，都是分级审批 4、两规关系的法律规定，两规法律均规定 规划的不同之处： 1、规划的范围不同《土地管理法》第四条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。说明土地利用总体规划范围是相应行政级别辖区内全部土地资源，是从整体上把握区域内全部土地资源的合理利用、开发和整治。《城乡规划法》第三条规定，城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。 2、关于规划思路。两规的规划思路是不同的，这两规之间重要的相异之处。《土地管理法》第十八条明确规定，下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。应当确保省、自治区、直辖市行政区域内耕地总量不减少。由此可知，土地利用总体规划编制思路是依据上一级下达的建设占用耕地、新增耕地面积和净增耕地面积三项控制指标，本着“从供给制约和引导需求”，重在“控制”，而且是刚性的。城市总体规划编制时，没有自上下达的规划控制指标，城市的发展思路和城市规模是建立在对城市的社会、经济、历史、地理、资源、产业政策、人文背景等多因素综合分析，按照市场经济条件下城市发展的客观规律，提出城市发展目标和发展规模的设想，很少考虑耕地和基本农田保护的问题，是从需要出发，着眼于“发展”。 3、两个规划的行政主管部门不同 4、两个规划编制的工作路线不一样 5、从微观上来说，两大规划的统计口径和范围存在差异 6、规划期限不一样 土地利用总体规划和城乡总体规划（以下简称“两规”）同为指导地区经济发展的重要空间性规划，两规的充分衔接对城乡建设顺利进行和可持续发展都有巨大的促进作用。然而在两规的编制过程中，由于出发点、规划对象、范围等方面存在不同，导致两规无法充分衔接，如城镇用地规模和布局难以协调一致、城镇形态难以保持一致及基础设施规划布局不同等。两规内容的不一致使部分建设项目无法同时符合两个规划，从而不能实现用地。这样不仅降低了土地利用效率、浪费了两规的建设用地指标，而且让土地使用者无所适从，损害了政府职能部门的公信力。两规不能充分衔接与目前规划编制实施的制度方法有很大关系，系统地分析两规编制中存在的问题，并从制度的角度研究解决方案，是促使两规协调的关键。一、两规协调的基础 土地利用总体规划和城乡总体规划都是地方政府为了城市可持续发展、土地可持续利用而编制的，最终目标也都是为了合理利用土地资源，促进经济、社会与环境的协调、可持续发展，从根本上不存在矛盾。随着城市规划和土地利用规划两门学科的不断进步和完善，两规在编制中有越来越多的共通点，两规的方案更需要共同研究、相互衔接来确定，两规在前期研究、
城市区位因素
【易错雷区，步步为赢】 下表是我国不同时期的城市用地年均增长率与城市人口年均增长率统计表。据表回答1～2题。 1.1985～2011年我国城市人口人均城市用地总体变化趋势为() A．先增后减B．先减后增 C．不断增加D．逐渐减少 2．据表并结合相关知识可以判断，1985年以来我国() A．城市新增用地以商业用地为主 B．乡村人口数量持续增长 C．城市人口增长以自然增长为主 D．农业用地面积有所减少 【答案】 1.C 2.D 下图为“我国长三角地区某城市土地利用和功能分区图”。读图完成3～4题。
3．根据图示信息判断，该地PM2.5的污染源主要有() A．汽车尾气，建设施工扬尘 B．工业燃煤，土壤扬尘 C．工业燃煤，汽车尾气 D．生活燃煤，汽车尾气 4．下列关于图中用地的说法，正确的是() A．高新技术开发区交通不便，布局不合理 B．商贸区位于城市中心，占地广，交通便利 C．重工业区位于盛行风的下风向，对城区污染小 D．仓储区靠近港口和过境干线，便于货物集散 【答案】 3.C 4.D 完成5～6题。
5．图中曲线能表示城市地租由市中心向外变化特点的是() A．①B．② C．③D．④ 6．近年来，一些城市的大型综合商场从市中心向二环路以外迁移，主要原因是() A．二环路以外地租上升 B．二环路以外人流量更大 C．市中心人口不断减少 D．城市交通网络不断完善 【答案】 5.C 6.D 下图为我国某特大城市略图，读图完成7～8题。 7．该城市的主要地域形态是()
A．组合式B．条带式 C．集中式D．分散式 8．该城市功能区() A．大型批发市场的建设符合交通最优原则 B．商业园区位于城市的几何中心处 C．造纸厂可以布局在F处工业区 D．服装厂最适宜布局在E处 【答案】7.C8.A 【名师点睛，易错起源】 易错起源1、城市功能区的区分方法及影响城市功能分区的因素 例1．2013年，北京市在优先保证高端、高效、高辐射力优势产业用地供应的原则下，制定了城市建设土地供应计划(如下图所示)。读图完成(1)～(2)题。 (1)商业服务用地较少的原因是() A．公用事业的发展 B．该市服务范围覆盖全国 C．金融业和工矿业的发展 D．商业服务业高度集聚 (2)该土地供应计划最有利于该市()
城市土地性质分类
土地性质如何分类 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表行使。 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。 住宅用地就是土地用途为住宅建设，出让的使用年限为70年。 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式取得的国有土地使用权即为出让土地使用权。 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权即为划拨土地使用权。 建筑密度计算公式为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积 住宅面积净密度也称住宅容积率,是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积平方米/公顷或以住宅建筑总面积(万平方米)与住宅用地(万平方米)的比值表示。建筑面积毛密度也称容积率,是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积平方。 绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 五证两书:根据我国有关法律的规定，房屋上市销售必须持有“五证两书”。
如何做好城市规划与土地规划衔接
如何做好城市规划与土地规划衔接（ 在城镇化的快速发展进程中，面对越来越尖锐的土地矛盾，实现城市规划与土地规划两个规划的相互渗透、有机结合，已经成为加快城市化进程、推进城市经济快速发展的当务之急。本文就如何加强城市规划和土地管理，谈谈如何实现城市总体规划和土地利用总体规划的有效衔接。 、两个规划不协调的主要表现 1、地方政府以及相当多的规划编制单位，在编制总体规划时单一强调目标导向，有些目标过高过远。 2、地方政府急功近利，盲目扩大地盘，致使土地管理失控。而土地利用规划也没有实现预期目标：由于土地利用规划的目标太单一，在保护耕地的单一目标和发展经济的综合目标之间，地方政府往往更偏向于发展；信息不对称，用地指标一刀切，致使真正需要耕地用来发展的地区因为远远不够只有犯规，发展机会较少的地区因地多而浪费。 3、从根本上说是体制问题。科学性不够、实施不好、规划之间不衔接等，是各种规划共同的问题，从根本上说是体制问题。土地规划和城市规划衔接不好，反映了中央和地方的关系。土地规划是5级规划，有一个指标控制，所以地方规划首先要反映中央的意图。 但是就城市规划而言，由各个城市按照国家法律政策的要求编制，不排除很多地方单位完全按照地方政府的意图去编制规划。 二、两个规划不协调的原因分析 一是编制历史不同。城市规划在我国产生较早，在长期的实践中，积累了丰富的经验, 吸收借鉴了古今中外许多优秀的规划理论和方法，规划的科学性、可操作性比较强。土地利用规划20世纪80年代才在全国范围内开展编制工作，规划中主要用地指标由上至下分解，对实际发展用地的需求考虑不充分，造成土地利用总体规划滞后于城市总体规划。 二是考虑问题的出发点不同。城市规划是综合研究分析城市的性质、规模和空间发展形态，按照市场经济条件下城市发展的客观规律编制，从城市需要出发，着眼于发展，重在解决城市空间布局问题，统筹安排城市各项建设用地。土地利用规划从土地供给出发, | 考试 以上级下达的非农业建设用地控制指标为前提，切块用于城市建设，重在“控制” 大| ，在 各方面都对城市建设用地给予严格限制，不得突破上级下达的指标。 三是规划范围不同。土地利用总体规划范围比城市规划的范围大，它要对规划区内包括城市用地）全部土地的利用结构及其空间布局（包括城镇体系的用地布局）做出安排，而城市总体规划则着重对城市建设用地做出安排。在土地利用上，城市规划和土地利用总体规划是点和面的关系、局部和整体的关系。 四是规划统计口径不同。人口和用地规模都是两个规划最基本的规划依据和指标。两项最基本指
地租理论、区位理论
地租理论、区位理论 (一)判断题A对B错 1. 孤立国唯一的城市位于其中心，是孤立国内农产品的唯一销售市场，但不是商品的唯一销售市场。其余均是农村和农业土地，农村只与该城市发生联系，靠其供给工业品。______ 答案：B [解答] 孤立国唯一的城市位于其中心，是孤立国内商品、农产品的唯一销售市场。其余均是农村和农业土地，农村只与该城市发生联系，靠其供给工业品。 2. 土地作为商品的一种，可以依生产成本定价。______ 答案：B 3. 绝对地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。______ 答案：B [解答] 资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。 4. 绝对地租的来源是农产品的价值与生产价格之间的差额所形成的超额利润。______ 答案：A 5. 新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。______ 答案：A [解答] 对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。
6. 人口素质高的住宅区通常社会秩序较为安定，环境整洁优雅，更适宜人们选择居住，引起该类住宅区需求增加，促使地价上涨。______ 答案：A 7. 某一时点的土地使用权价格，是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，这一时点就是基准地价评估的基准日。______ 答案：A 8. 商业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。______ 答案：B [解答] 工业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。 (二)单项选择题 1. 对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租，称为______。 A.级差地租Ⅰ B.级差地租Ⅰ C.绝对地租 D.垄断地租 答案：B [解答] 对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租，称为级差地租Ⅰ。
城市规划与土地利用总体规划的关系
城市规划与土地利用总体规划的关系
城市规划与土地利用总体规划的关系： 相同之处：1、都有相关的法律依据，土地利用总体规划依据的是《土地管理法》城市规划依据的是《城乡规划法》 2、组织领导，都由各级人民政府负责组织 3、规划审批，都是分级审批 4、两规关系的法律规定，两规法律均规定 规划的不同之处： 1、规划的范围不同《土地管理法》第四条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。说明土地利用总体规划范围是相应行政级别辖区内全部土地资源，是从整体上把握区域内全部土地资源的合理利用、开发和整治。《城乡规划法》第三条规定，城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市 总体规划中划定。 2、关于规划思路。两规的规划思路是不同的，这两规之间重要的相异之处。《土地管理法》第十八条明确规定，下级土地利用总体规划应当依
土地利用总体规划和城乡总体规划（以下简称“两规”）同为指导地区经济发展的重要空间性规划，两规的充分衔接对城乡建设顺利进行和可持续发展都有巨大的促进作用。然而在两规的编制过程中，由于出发点、规划对象、范围等方面存在不同，导致两规无法充分衔接，如城镇用地规模和布局难以协调一致、城镇形态难以保持一致及基础设施规划布局不同等。两规内容的不一致使部分建设项目无法同时符合两个规划，从而不能实现用地。这样不仅降低了土地利用效率、浪费了两规的建设用地指标，而且让土地使用者无所适从，损害了政府职能部门的公信力。两规不能充分衔接与目前规划编制实施的制度方法有很大关系，系统地分析两规编制中存在的问题，并从制度的角度研究解决方案，是促使两规协调的关键。 一、两规协调的基础 土地利用总体规划和城乡总体规划都是地方政
第三章 城市地租与土地区位
第三章城市地租与土地区位 第一节城市地租 一、地租和地租理论 （一）地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异 （二）地租理论的产生和发展过程 1、古典政治经济学的地租理论 威廉·配第 弗朗索瓦·魁奈 亚当·斯密 大卫·李嘉图 2、庸俗政治经济学的地租理论 萨伊 托马斯·马尔萨斯 3、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德·马歇尔 保罗·萨缪尔森 雷利·巴洛维 （三）马克思主义的地租理论 马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉 马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。 1、级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租 造成土地等级差异大致有三个原因： 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性 马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。 （1）级差地租I
第三次国土调查流程
次全国国土 调查流程 目录 一、技术路线 (1) 二、前期准备 (2) 1、制定方案................................... - 2 - 2、人员培训................................... - 2 - 3、资料收集................................... - 2 - 4、资料分析................................... - 2 - 5、仪器和设备准备............................. - 3 - 三、内业数据处理 (3) 1、权属界线调查及上图......................... - 3 - 2、城镇村范围界限划定......................... - 3
- 3、城镇内部土地利用现状调查................... - 4 - 4、农村内部土地利用现状调查................... - 5 - 5、土地利用现状调查........................... - 5 - 6、属性完善................................... - 7 - 7、调查底图制作............................... - 8 - 8、数据检查................................... - 8 - 四、外业调查 (9) 1、实地举证................................... - 9 - 2、标注核实................................... - 9 - 3、地类核实.................................. -10 - 4、图斑边界核实.............................. -10 - 5、数据检查.................................. -10 - 五、专项用地调查 (10) 1、耕地细化调查.............................. -10 - 2、批准未建设的建设用地调查.................. -10 - 3、永久基本农田调查.......................... -11 -
土地利用规划与城市规划的关系如何协调两规
土地利用规划与城市规划的关系，如何协调两规 土地利用总体规划的目的与任务 1.土地利用总体规划的目的。土地利用总体规划是依据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境 保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，对一定时期内一定行政区划范围的土地开发、利用和保护所制定的目标和计划，是对区域内的土地利用进行的总体战略部署。土地利用总体规划的目的是协调区域社会经济发展和环境保护对土地的需求，以取得最佳的社会、经济和环境效益。 2.土地利用总体规划的任务。国家、省、地级土地利用总体规划的主要任务是在对辖区内土地资源 的利用现状、潜力及各种用地需求量进行综合分析研究的基础上，确定规划期内土地利用的目标和方法； 协调部门用地矛盾，统筹安排各业用地；逐级分解规划的各类用地控制指标，重点确定城镇用地规模控制指标，落实重点建设项目用地和农田保护区等重要土地用途区的布局；提出实施规划的政策措施。省级规划要实现省域内耕地总量动态平衡；地级规划要重点安排好城乡结合部的土地利用，确定城镇建设用地的范围。县级土地利用总体规划的主要任务是根据上级规划的要求和本地土地资源的特点，分解落实土地利用的各项指标，划分土地用途区，重点划定城镇、村镇建设用地区、独立工矿区、农业用地区等，为土地用途转用规划许可提供依据。 城市总体规划的目的与任务 1.城市总体规划的目的。城市总体规划是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、 空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施，是根据城市经济、社会发展的要求，在研究城市密度的前期下，对城市空间布局和城市形态的总体设计。城市总体规划在很大程度上影响着城市的发展方向和建设安排。 2.城市总体规划的主要任务。综合研究和确定城市性质和空间发展状态，统筹安排城市各项建设用 地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。 分析土地利用规划与城市规划两者的目的和任务可以得出两者的内在联系： 1.核心内容和根本目标的一致性。城市总体规划是一种区域性、综合性规划，它是以城市建设和经 济发展为出发点和归宿。土地利用总体规划是一种专业性规划，是以合理安排现有的土地资源，确保土地资源的可持续利用为目的。两项规划的侧重点虽有不同，但从城市发展的角度看，“两规”都是在对现状进行充分的分析和研究的基础上，以国民经济和社会发展计划为依据，都是将土地作为主要规划对象，核心内容都是土地资源的合理开发、利用和保护，在实现土地资源的可持续利用和城市的可持续发展这一根本目标上是一致的。 2.规划空间的从属性。从“两规”的空间范围来看，城市规划区并非整个行政辖区范围，只是其中 的一部分，而土地利用总体规划的规划范围是整个行政辖区内的全部土地，其规划范围比城市规划范围大。因此，城市总体规划是土地利用总体规划的一个专项规划，两者是点和面的关系，是局部和整体的关系。所以，城市规划中有关城镇体系布局、城市用地规模、用地选择、城市区域的土地利用和各项建设用地指标，应当和土地利用总体规划相协调。同时，土地利用总体规划也应为城镇的发展建设等创造较好的条件。 3.土地需求与土地供给的关系。从规划的内容、手法和成果看，城市总体规划和土地利用总体规划 是建设与规划、土地供给与土地需求的关系。城市总体规划是以建设为中心，展开城市各项建设的总体规划。而土地利用总体规划是以土地利用为中心，优化土地利用结构，促进各业健康发展。土地利用总体规划在内容上更全面、更具体地体现了一个地区土地资源的合理利用与配置、土地利用结构的综合调整与优化、土地利用的宏观调控与微观管理机制。城市总体规划和土地利用总体规划的关系是建设与规划、土地需求与土地供给的关系。而且，两者在城镇和村镇发展用地的规模、方向和范围等方面又必须
土地利用与管理知识点
1、土地的涵义是地球表层的陆地部分。公认：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、 气候和植被等要素组成的自然历史集合体，包括人类过去和现在的种种活动规律。 2、城市城市是一个巨大的系统整体。人口较稠密且具有较完善的基础设施配套的地区称为 城市，包括住宅区、工业区和商业区等功能分区，具备行政管辖功能。 3、狭义的城市土地是指城市市区，即城市建设用地。城市土地属于国家所有，城郊土地除 有法律规定为国家所有外，多数属于集体所有。 4、广义的城市土地是指城市行政区内陆和水域及其地上、地下的空间总称。行政区域上划 分三个层次：是建成区土地，即城市建设用地；是城市规划区范围内，除去城市建成区外的外延扩建区域，大部分为村镇占用的土地；是指城市行政区内的全部土地。 5、市域是指城市行政上所管辖的区域，包括下辖的县及县级市； 6、市区是指实际的城市区域，包括城市近郊区和建成区，但不包括所辖的外围县、乡。 7、建成区是指城市建筑物外沿的范围； 8、中心城区和中心市区概念相同，是依繁华程度单独划出的一个区域，一般指城市核心的 城市商业和城市设施密集的地区。 9、城市土地利用特性1、城市土地的固定性2、扩展性3、利用的区位性4、利用的空间性 5、用途逆转的困难性 6、永续利用性 7、供应的稀缺性 8、资产性 9、生态的脆弱性10、 利用的社会性 11、城市土地利用是在城市规划和土地利用规划的指导下所开展的各项开发与建设活动。 12、城市土地管理是城市政府依据国家有关土地管理的法律法规，对城市土地的占有、分配、 使用而进行的规划、组织、控制和监督等一系列活动。 13、土地利用管理是土地管理最基本的组成部分，是指从国家利益的全局出发，根据国家经济和社会发展需要，依据土地的自然特点和地域条件，对土地资源的配置、开发、利用、整治和保护等所进行的计划、组织、控制等工作的总称。 14、城市土地利用管理的原则1、规划计划管理原则2、节约集约利用原则3、优化结构布局原则4、经济、社会、生态三效益统一原则5、保护耕地原则6、依法利用管理原则 15、城市土地利用管理的内容 1、城市土地利用基本理论（1）租 理论（2）区位理论（3）可持续利用理论（4）土地报酬递减理论 2、城市土地制度 （1）土地所有制 （2）土地使用制 （3）土地国家管理制度3、城市土地利用 （1）城市土地整理 （2）城市土地开发 （3）城市土地利用 （4）城市土地保护 4、城市土地管理 （1）城市土地地籍管理 （2）城市土地利用规划与计划管理 （3）城市建设土地审批管理（4）城市土地市场与价格理（5）城市土地税收管理 1、地租的概念及分类 ●是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分 ●是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映 2、广义与传统地租的概念 ●广义：泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人 使用所获取的报酬。 ●传统：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。
土地利用总体规划与城市总体规划存在的问题及建议
摘要：随着社会的发展与进步，重视土地利用总体规划与城市总体规划对于现实生活中具有重要的意义。本文主要介绍土地利用总体规划与城市总体规划存在的问题及建议的有关内容。 关键词：土地；利用；规划；城市；建议；理论 引言对于城市总体规划及其土地利用规划的讨论，近些年在规划界就从来没有停止过。大家不断地发现问题，又不断地提出对策建议，但是，多年来城市总体规划并没有产生很大的变革，规划的编制.审批以及规划师在认识方法上都没有太大的变化。虽然城市总体规划问题多多早已是不争的事实。但是改革一直未能以强有力的姿态开始。 1.土地利用总体规划与城市总体规划的理论基础 1．1规划的基本原则——可持续发展 1 9 9 4年中国制定并发布了《中国21世纪议程——中国2 1世纪人口.环境与发展白皮书》，这是世界上第一部国家级21世纪议程，它的核心思想是提出在中国实现可持续发展战略。中国政府为了在各级地方政府各部门贯彻执行中国21世纪议程，采取了一系列重大行动和措施，其中包括把可持续发展作为我国的发展战略之一，以推动地方实施中国21世纪议程《我们共同的未来》中提出可持续发展定义：“可持续发展既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成威胁”。 1．2 城市与区域发展的整体性——要求规划之间的融合城市是非农业人口集中.以从事工业.第三产业等非农活动的地域，是一定地域范围内社会经济和文化活动的集中点，是区别于比较单一而分散的农村居民的社会空间结构形式。与自然系统相比，城市是一个社会.经济活动高度密集的综合体，是一个以人为主体的较为脆弱的生态系统。城市以其紧密联系的区域为依托。与城市紧密联系区域的资源.大气.水.生物.经济和社会发展等因素是城市发展的基础，它们既起着为城市发展提供能源.水.粮食.劳动力等，又是城市产品的主要市场。同时起着消化.吸收和降解城市的废物。特别是随着城市化进程的逐步加速，城市与乡村之间逐渐融合，城市与区域日益成为一个发展的整体。按照霍华德的田园城市理论，城市与乡村之间应该避免利益相互冲突，力求建立一种城市与乡村融合的协调发展形式，城市与乡村统一规划@。城市规划与区域规划必须相结合，而我国现阶段所进行的土地利用总体规划的主要内容是区域规划与城市规划的一个部分。在国际规划界流行的一种观点：“真正的城市规划必须是区域规划(ture city planning must be regional planing)ⅲ。在中国城镇密集的高城市化地区，尤其应该加强区域规划。城市规划应该逐步拓展到大都市地区范围的规划。 1．3整体规划的原则要求根据著名规划专家萨伦巴教授所述，整体规划需要四个方面的结合：@①功能上的结合，是指物质规划.经济规划与社会规划之间的结合，将三者作为一个整体；②不同层次地域空间的结合，是指国土规划.区域规划.城市规划之间的结合，表明城市与乡村的规划必须结合起来，形成协调的有机整体；③地域规划与部门规划的结合，是将来自农业.工业.交通等各个部门上下级的纵向计划和建议与横向的地域空间规划联系起来，与地域的空间需求和发展可能结合起来。④时间上的结合，主要是考虑规划的动态性.时间和空间的结合性.规划的弹性等问题。规划的整体性原则要求城市总体规划.土地利用总体规划作为一个规划的整体，统一于区域与城市规划为主体的综合空间规划体系之中。 2.对城市总体规划现存问题的剖析 2．1城市总体规划历史的回顾在我国所有的城市规划类型中，城市总体规划无疑是法律地位.权威性.受重视程度和期望值最高的。从改革开放至今，我国的城市普遍经历过两轮总体规划。总体规划的期限一般为近期5年，远期15～2o年，并且重点放在远期，即期望总体规划能对城市未来20年的各项开发建设在统筹安排.合理布局的基础上做出综合的部署。但是现实往往并没有期望的那么完美，实践表明：第一轮的总体规划平均发挥了不到10年的作用。第二轮的刚过5年就已经与实际建设相去甚远。在当前我国“发展是硬道理”的大背景下．城市总体规划的处境十分尴尬。回顾我
城市土地利用
第十章城市土地利用 第一节城市土地的特征与土地利用类型 一、城市土地的概念 城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。它包括三个层次：城市市区(建成区)的土地→城市规划区的土地→城市行政区的土地。 二、城市土地的特征 (一)自然特征 位置固定性 不可再生性和面积有限性 质量差异性 功能永久性 (二)经济特征 土地资源的稀缺性 区位的效益性 边际效益递减性 土地利用方式变更的困难性 市场交易的低效性 (三)法律特征 其主要表现为一块土地在其所有权的基础上通过立法可以衍生出他项权利，包括占有权、使用权、租赁权、经营权、处置权等等，并且各他项权利可以分别在市场上流通，也可以组成权利束一并上市流通，以取得合法的收益。 三、城市土地利用类型 在西方国家，城市土地利用一般划分为7种类型： ①商业用地：特别是零售商业用地多位于交通便利、人流密集的地段，约占城市用地的4%。 ②工业用地：约占城市用地的9%，可分为小型工场和大型工业。 ③政府机关用地：所占的比重不大。交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素。 ④住宅用地：约占50%左右。 ⑤休憩用地及绿化地带：约占15%，随着对城市生活素质和美化环境的重视，这种用地也在城市的土地利用中占有重要地位。 ⑥交通用地和其它公用事业用地：要占20%左右。 ⑦农业用地和水面上述比例仅为概数，具体某一城市，由于规模不同，发展阶段不同，用地比例差别很大。 我国的城市用地分类，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，分为8大类、35种类、42小类：居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A(行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文物古迹用地、外事用地、宗教用地)、商业服务业设施用地B(商业用地、商务用地、娱乐康体用地、公用设施营业网点用地、其他服务设施用地)、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U(供应设施用地、环境设施用地、安全设施用地、其他公用设施用地)、绿地与广场用地G。其中工业用地一般占15～30%，居住用地大致占25～40%，绿地与广场用地占10～15%，说明我国城市的工业用地比例偏高，而居住用地的比例偏低。 第二节地租、土地制度与城市土地利用 一、地租的基本理论 地租是土地商品化和土地产权分化的产物，是现代经济的重要范畴。地租理论对于土地的分等、定级、估价、合理规划利用，对于制定土地价格、制定地税制度与政策、完善土地有偿使用管理制度，对于实现国民经济的合理分配、促进经济社会发展，均有重大指导意义。 (一)西方经济学的地租理论
第三次全国土地调查总体方案
第三次全国土地调查总体方案 根据《土地调查条例》和《国务院关于开展第三次全国土地调查的通知》（国发〔2017〕48号，以下简称《通知》)的要求，为保证第三次全国土地调查（以下简称“第三次土地调查”）顺利开展，制定本方案。 一、第三次土地调查的目的和意义 土地调查是我国法定的一项重要制度，是全面查实查清土地资源的重要手段。第三次土地调查作为一项重大的国情国力调查，目的是在第二次全国土地调查成果基础上，全面细化和完善全国土地利用基础数据，国家直接掌握翔实准确的全国土地利用现状和土地资源变化情况，进一步完善土地调查、监测和统计制度，实现成果信息化管理与共享，满足生态文明建设、空间规划编制、供给侧结构性改革、宏观调控、自然资源管理体制改革和统一确权登记、国土空间用途管制等各项工作的需要。开展第三次土地调查，对贯彻落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，提升国土资源管理精准化水平，支撑和促进经济社会可持续发展等均具有重要意义。 （一）开展第三次土地调查，是服务供给侧结构性改革，适应经济发展新常态，保障国民经济平稳健康发展的重要基础。 当前我国经济发展进入新常态，不动产统一登记、生态文明建设和自然资源资产管理体制改革等工作提上了重要议事日程，
这些都对土地基础数据提出了更高、更精、更准的需求。开展第三次土地调查，全面掌握各行各业用地的数量、质量、结构、分布和利用状况，是实施土地供给侧结构性改革的重要依据；是合理确定土地供应总量、结构和时序，围绕“三去一降一补”精准发力的必要前提；是优先保障战略性新兴产业发展用地，促进产业转型和优化升级，推进实体经济振兴和制造业迈向中高端的现实需要。 （二）开展第三次土地调查，是促进耕地数量、质量、生态“三位一体”保护，确保国家粮食安全，实现尽职尽责保护耕地资源的重要支撑。 耕地是我国最为宝贵的资源和粮食生产最重要的物质基础，也是农民最基本的生产资料和最基础的生活保障。我国人均耕地不到世界平均水平的1/2，中低产田约占72%，粮食生产保障能力不够稳定。随着人口持续增长，我国人均耕地还将下降，耕地资源紧约束态势仍将进一步加剧。这一基本国情决定我们要多措并举，要像保护大熊猫一样保护耕地。开展第三次土地调查，全面掌握全国耕地的数量、质量、分布和构成，是实施耕地质量提
城市土地利用规划
第五讲城市土地利用规划 提要：城市土地利用规划基本原理 工业仓储用地的规划布局 城市公共设施用地的规划布局 居住用地的规划布局 城市对外交通设施用地的规划布局 城市郊区规划 §1. 城市土地利用规划基本原理 ?城市土地利用规划的地位、职能与内容 ?城市规划与城市土地利用规划 城市土地利用规划是城市规划的重要组成部分 广义土地利用：包括道路、市政基础设施用地等的所有城市建设用地 狭义土地利用：除上述设施外的土地，按城市活动类型主要分为：工业（产业）、商务·商业、居住、以及公园绿地四大部分 城市土地利用规划的特点：与以土地所有权为代表的社会制度、社会经济运行模式密切相关。 ?城市土地利用规划的职能 城市外部：通过城市规划区、规划建成区的划定，确定城市的空间发展方向，促进、保障城市建设的有序发展。协调城市建设用地与非城市建设用地的关系。 城市内部：为各种城市活动安排必要的空间（工作、居住、游憩、交通）?城市土地利用规划的内容 各种城市功能，及其相互关系的空间安排——土地利用规划方案 实施土地利用规划的手段——项目审批，Zoning，城市重点地区开发 ?影响城市土地利用规划的因素 土地利用规划通过规划师、以及当权者的价值判断的已确定，并通过对开发活动的限制和积极建设得以实施。其中影响土地利用决策的因素有： ?经济因素 市场经济环境下，最重要的因素。 土地利用的分布由土地市场中的供给——需求关系所决定（商务商业、工厂、居住）城市发展与具体项目布局预测的学说：土地经济学 从计划经济（并非不考虑经济因素）走向市场经济（切实的压力）的过程?社会因素 经济因素并非决定城市土地利用的唯一因素 城市生态学：社会学者将生态学的原理引入城市领域，集中与分散、向心与离心、入侵与迁移等（以多种族社会的美国为主） 社会组织论：构成城市社会的个人以及团体的价值观、行动、及其相互的影响——价值观对土地利用形成的影响（例：旧城改造） 经济因素与社会因素的相互影响（例：居民不愿迁出旧成区的原因） 规划中对社会集团价值观的关注 ?公共利益 城市规划制定者——政府的出发点 公共利益的要素：安全、健康、便利、宜人、经济（对公共而言）
区域土地利用变化分析
区域土地利用变化分析 ——以吉林省镇赉县为例 摘要：利用遥感专题地图及自然与社会经济统计等数据，在GIS技术的支持下，建立了吉林省镇赉县土地利用变化专题数据库；利用SPSS软件，对引起镇赉县土地利用变化的驱动力因子进行分析，建立因子分析模型，分析该区域土地利用变化的驱动因素；提出土地优化利用策略，为区域土地可持续利用及环境保护提供科学依据。 关键词：土地利用因子分析主成分分析 一、前言 吉林省镇赉县生态环境脆弱，属于土地利用变化敏感地区，也是全球变化响应比较突出的区域运用遥感和GIS技术，完成了1958-1999年镇赉县土地利用动态变化调查，建立了土地利用动态数据库；利用SPSS进行统计分析，对镇赉县的土地利用变化的驱动力进行了因子分析，提出了区域土地利用优化措施，对提高土地利用，增加土地的集约化程度，实施土地持续利用有一定的借鉴意义。 二、研究方法介绍 通过对不同时相遥感数据的组合或融合，提取土地变化信息，并利用实地调查与变更详查数据对监测变化信息进行检查；采用Arc/Info的数据处理模块进行录入和编辑，提取各类变化信息；在GIS空间分析基础上，运用SPSS强大的数据分析功能分析处理空间数据，对镇赉县的土地时空变化进行分析研究。 1、数据来源 （1）Landsat TM图像。选取1999年9月16日镇赉县TM卫星图像（TM3 TM4 TM5波段假彩色合成，进行几何精纠正）。 （2）专题地图。1981年和1990年1：10万镇赉县农业土地利用现状图、农作物分布图、优质农产品分布图、水资源分布图、植被分布图、行政区划图、地形图。 （3）文献资料。1958年和1962年土地利用调查信息的文字和统计数据等。 2、数据处理 （1）遥感影像数据处理。使用ERDAS图像处理软件对TM3、TM4、TM5波段进行假彩色合成和增强；以1：10万地形图和Landsat图像上选取多个典型目标作为控制点重采样采用三次卷积算法，配准精度尽量小于0.5个像元，以确保影像的高精度叠加分析，将遥感图像与地形图配准。 根据研究需要，用Arc/Info对镇赉县不同时期的土地利用现状图进行数字化输入，建立图形库及相应属性库；在Arc/Info软件环境下，根据影像特征建立判读标志，通过目视判读，运用地学知识进行遥感影像的解译，提取遥感土地利用信息；对提取的信息进行输入和编辑，运用Arc/Info空间分析功能，将多期土地利用矢量数据进行“Intersect”两两叠加，并用“Eliminate”去除掉因叠加而产生的碎屑多边形，可大范围内地发现土地利用的变化区域，得到土地利用动态变化的数据，确定土地利用发生变化的区域，提取出土地利用的变化信息，并采用“重点地区”逐个图斑对照的检查方法，对变化信息提取技术和监测结果反复修改，直至满足精度要求。（2）因子分析方法。根据国家制定的土地利用分类系统，结合镇赉县实际情况，选取耕地林地、草地、居民地、水域、盐碱地和沙地几个因子，用SPSS软件进行研究区的结果分析。其表达式为 =+ X BZε 式中，X为原始变量向量；B为负荷系数矩阵；Z为公因子向量；ε为残差向量。 针对研究区的情况，数据变量分别为耕地、林地、草地、居民地、水域、盐碱地、沙地。
城市规划与土地规划若干问题的探讨
城市规划与土地规划若干问题的探讨 近年来引起我国规划学术界争议的问题之一就是城市总体规划与土地利用总体规划的协调问题。在现行的体制下，土地利用规划与城市规划分别由国土（土地）管理部门与规划（建设）部门编制，由于在法律、体系、技术、方法等方面的差异，造成两种规划在许多方面难以协调。但两者都是以土地资源合理利用为基本目标，两种规划的衔接是非常必要的，本文在此就两种规划的衔接提出一点建议和措施。 1 两种规划的关系 1.1 土地规划 土地利用规划是为了合理开发、利用、整治、保护土地采取经济、技术、工程等综合措施而进行长期土地组织的布局与配置。它由各级人民政府组织编制。包括土地利用总体规划和各类专项规划。土地利用总体规划的基本任务是从国家全局和长远利用出发，在保护耕地的前提下，协调各类用地需求，统筹安排各类用地规模和布局，合理安排土地开发和整理，以促进土地资源的充分、高效利用，保障社会经济的可持续发展。 1.2 城市规划 城市规划是指城市人民政府为了实现一定时期内城市经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。城市规划的任务是：根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。城市规划的根本作用是作为建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合手段。 1.3 两者的关系 由规划范围来看，两者的关系是整体与局部，面与点的系。土地利用总体规划是整个区域的规划，城市规划只是其的一部分。 2 两种规划协调存在的主要问题 2.1 两种规划的规划思路不同 土地利用总体规划编制思路是依据上一级下达的耕地有量、基本农田保护面