地铁商业案例分析上海南站94094469
地铁商业案例调研
克而瑞（中国）信息技术有限公司
上海机构
2008年01月
交通枢纽站点：
上海南站地铁商业调研
一、选择标准
站点类型——交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大，针对流动换乘客户
该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。
二、区位环境分析——陆路交通枢纽
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通1、3号线的汇聚点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流保障，商业潜力巨大。
2、交通环境
区域内交通十分便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。
公交南、北广场共计40多条公交线终点站，集中分布在南北出口
轨道交通地铁1号线，轻轨3号线
道路交通沪闵路，沪闵路高架
长途客运日均发送班次700班以上
高架靠近沪闵路高架，到中环线5分钟，到外环线约6分钟
3、区域商业——商业缺乏，新兴商业即将形成。
上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机，商业发展迅速，规模巨大，同时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低，环境脏乱差的特点。南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费。
除专业市场外，整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比例基本在5%以内不规则分布。（以经营面积计算）
区域商业业态分布
●上海南站目前最主力的商业体是位于南广场和北广场地下一层、二层的百利时尚中心。
●百利时尚中心于去年年底开业，较高比例的餐饮业态对过往人流有很大的吸引效果，同时
零售业引入OUTLETS模式，以低价加折扣吸引除了交通过往客流以外更大范围内的客群。
4、主要客流——外来旅客、本地交通换乘和该区域居住人群
上海南站区域的客流量是上海最集中的区域之一，区域内轨道交通、公交车站、火车站、长途客运站形成数近百万的客流，过往人流量大、客流来源众多、人员结构复杂，多以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，而该区域商业构成不但在加大餐饮业态比例的同时满足了过往客流的消费需求，同时引入的OUTLETS商场也加强了目的性消费人群，两者有机结合可以达到很好的效果，也可
以带动该区域商业更好地成长。
三、空间特征分析
1、空间布局
上海南站站点地下商业规模相当庞大，地下商业的营业面积在70000平方米左右，目前营业部分分别分布在南北广场的地下一二层。其中南广场的地下二层部分全为餐饮业态。
楼层主力店营业面积
南广场地下一层
Jack&Jones，nike360，adidas 三
叶草，G-2000，TONY WEAR，工商银
行，星巴克
13600 地下二层
棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾绿
寿司，麦当劳，肯德基
10000
北广场地下一层
ONLY，Teenie Weenie，Ochirly，
麦当劳，肯德基，DQ冰激凌
12000 地下二层
VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，
Etam
10000
2、面积分割
地铁商业主要为地下一二层部分：
●地下零售部分：由于地下商业体量巨大，所以空间限制较小，一般营业面积在50-200平方
米左右。
●地下餐饮部分：该处的商业较为集中，主要在南广场地下二层，营业面积一般在80-300平
米左右。
3、业态业种分布——流行服饰和快捷餐饮为主
站点商业经营面积分布
目前上海南站商业业态以服饰和餐饮为主，其中服装所在比重最大（经营面积计算），其他各还有美容、银行等服务型商业。上海南站的地下商场位于南北广场的地下一二层。
●商业场南广场地下二层全为餐饮业态，南广场地下一层主力店为3000平方米左右的运动折
扣店，北广场地下一二层商场以品牌服饰为主；
●服饰以折扣店为其经营的终点，吸引目的性消费人群；
●餐饮消费人群主要是交通换乘人群。
通过地铁出口处连接到地上商业多以快捷、便利的品牌餐饮为主，其中包括了百盛集团旗下的
4、5个品牌餐饮，其中站点周边光肯德基店就有4家。地铁站沿街商铺的业态分布具有以下特点：
●迎合火车站这一人群特点较为鲜明的消费，以餐饮为主流经营业态，经营门类相对较全；
●餐饮面积两级分化较为明显，既有一些品牌类的餐饮，又有大排档一样的小吃店。满足了
不同层次客户的需要，基本都集中在沿街的一些铺面上。
物业业种分布品牌店
南广场地下一层
运动服饰，休闲服饰，家居，
银行Jack&Jones，nike360，adidas 三叶草，G-2000，TONY WEAR，工商
银行，星巴克
南广场地下二层餐饮
棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾
绿寿司，麦当劳，肯德基
北广场地下一层女装，珠宝首饰，家居，餐饮
ONLY，Teenie Weenie，Ochirly，
麦当劳，肯德基，DQ冰激凌
北广场地下二层女装，美容，饰品
VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，
Etam
四、经营效果分析——换乘客流和目的性客流相辅相成
1、消费客流结构——目前以外来乘车和轨道交通换乘客流为主，未来目的性消费人群数量会上升
上海南站人流量较大，过往人流仍以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，消费者大多为旅客、上班族和周围的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为50万以及6万人次。交通的绝好优势，使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点相对高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消费人群的吸引力会逐渐增大。
●由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除
了夜间和清晨，无明显大幅度差异。
●地下商城经营的餐饮业态主要针对交通换乘人群及火车站旅客。
●服饰零售采用OUTLETS模式，折扣店的形式可以吸引到整个徐汇区甚至整个浦西区域内的
目的性消费人群，目标消费者是白领和喜欢新鲜潮流的年轻人。
2、业态经营分析
从上海南站现有商业经营看，方便、快捷类餐饮以及各种专业市场经营状况较好，其中餐饮类出租率基本上都达到了90%，服装零售类出租率也在80%左右。
不同于传统火车站，上海南站凭借其中高端的规划以及良好的招商管理，商业起步虽然较晚，但是起点高，摆脱了传统火车站商业低档，环境混乱的局面，对未来以南站为中心的区域商业发展将相当有利。
餐饮——品牌餐饮为主，档次中等
由于上海南站多为快速流通客流，在旅客候车这段时间里，对快速、方便的餐饮需求量较大，这也是站点餐饮业经营好的一个主要因素。这里的几个知名餐饮品牌如肯德基、真功夫、棒约翰以及味千拉面、大娘水饺占据南广场地下二层，档次中高，能较好地满足了来往外地客的餐饮需求，同时也能吸引了一些周边区域以及本地交通换乘人群。餐饮也是目前南站商业中经营最好的。
服饰——流行品牌折扣服饰为主
这类服饰店铺分别位于南广场的地下一层和北广场的地下一二层，占到了整个地下商业街经营面积的50%左右。经营品牌的档次中高，再加上品牌折扣店的模式，对目的性消费者有相当的吸引力。以OUTLETS的经营模式可以很好地提升商圈的氛围以及周边区域的商业价值，为该区域的发展起到强有力的推动作用。
3、租金及出租率——开业初期就有较高出租率，租金相对较低
上海南站作为两大火车站之一，迎接来自全国各地的乘客，同时作为轨道交通换乘枢纽站点，其商业物业升值相比周边的商铺更胜一筹。火车站人流消费多集中在地下，商铺的租金较高，基本在5-10元/平方米.天左右。
上海南站周边沿街商铺的租金调查显示，目前沿街位置较好商铺的租金约为8元/平方米.天，一般市口的商铺租金约在5元～6元/平方米.天之间，总体租金比南站地下商业租金低。
空间位置出租率租金
南广场地下一层75% 7-8元/平方米.天
南广场地下二层90% 7-10元/平方米.天
北广场地下一层80% 7-10元/平方米.天
北广场地下二层80% 5-7元/平方米.天
五、小结
火车陆路交通枢纽的功能带来了巨大的人流，适合各种方便快捷餐饮商业的发展，同时折扣型品牌百货类等中高档商业会对该区域的目的性消费人群进行补充，提升整个商圈的商业氛围和档次，带动周边商业发展。
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上海南站地铁商业调研 一、选择标准 站点类型——交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大，针对流动换乘客户 该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。 二、区位环境分析——陆路交通枢纽 1、区位概况 上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通1、3号线的汇聚点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流保障，商业潜力巨大。
2、交通环境 区域内交通十分便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。 公交南、北广场共计40多条公交线终点站，集中分布在南北出口 轨道交通地铁1号线，轻轨3号线 道路交通沪闵路，沪闵路高架 长途客运日均发送班次700班以上 高架靠近沪闵路高架，到中环线5分钟，到外环线约6分钟 3、区域商业——商业缺乏，新兴商业即将形成。 上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机，商业发展迅速，规模巨大，同时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低，环境脏乱差的特点。南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费。 除专业市场外，整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比例基本在5%以内不规则分布。（以经营面积计算） 区域商业业态分布
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上海机构 2008 年 01 月
交通枢纽站点：
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上海南站地铁商业调研
一、选择标准 站点类型——交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大，针对流动换乘客户 该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中
长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。 二、区位环境分析——陆路交通枢纽
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通 1、3 号线的汇聚 点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流 保障，商业潜力巨大。
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2、交通环境
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区域内交通十分便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西
分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、
枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。
交通类型
分布
公交
南、北广场共计 40 多条公交线终点站，集中分布在南北出口
轨道交通 道路交通 长途客运
高架
地铁 1 号线，轻轨 3 号线 沪闵路，沪闵路高架
日均发送班次 700 班以上 靠近沪闵路高架，到中环线 5 分钟，到外环线约 6 分钟
3、区域商业——商业缺乏，新兴商业即将形成。 上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机，商业发展迅速，规模巨大，同 时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低， 环境脏乱差的特点。南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费。 除专业市场外，整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比 例基本在 5%以内不规则分布。（以经营面积计算）
区域商业业态分布
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国内10个经典商业模式案例分析
国内10个经典商业模式案例分析 1.思维革命的天娱模式对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。如果要评选出最成功的商业策划，非上海天娱公司策划的《超级女声》节目莫属。超女播出之日，万人空巷，堪比春晚，但与春晚大把烧钱不同，天娱整个策划几乎没花一分钱，而且让所有的媒体都为其做免费的狂热宣传。 仅仅靠这一个策划，天娱公司迅速跨入财富之林，成长之快，令人瞠目结舌。以往人们大都认为，越好的节目、越精致的节目越容易引人注目，《超级女声》告诉我们，这些都没错，但是真正引人注目的是那些观众参与率高、互动性强的节目，从这个意义上说，《超级女声》堪称一场革命。“超女”为何影响深远，还应该归功于创意化的学习。《超级女声》的创意是直接“拷贝”自美国的娱乐节目《美国偶像》，这是拿来主义。但是《超级女声》的成功，很大程度在于本土化，这包括：废除年龄门槛，提出想唱就唱;将短信投票和PK淘汰联系起来，加强与观众的互动性等。从2004年的门庭冷落，到如今的热火，天娱公司与湖南卫视始终在根据市场反馈调整创意，这也就是鲁迅说的“运用脑髓，放出眼光，自己来拿”的过程。《超级女声》是一个文化现象，但是对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都
是商机无限的。2.得势不饶人的盛大模式企业的发展不应止步于增长和盈利，应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化，是否可以取得更大的增长。盛大活生生的就是一部“传奇”，它的发家有相当大的偶然性。 在取得《传奇》代理权的时候，并不存在陈天桥慧眼识宝这类的故事，他只是被动而且好运的被人挑上。但是《传奇》站住脚以后，陈天桥的商业天才有了发挥的舞台。购买服务器改为租用服务器，是他利用游戏玩家的增长对运营商取得主动;拖欠韩国人分成费，成立恒康网络来做销售渠道总代理这些灰色的手段是他对上游资源的占用;《传奇世界》的开发是他对知识产权束缚的挣脱。陈天桥的精明在于，所有这些成果都被用于加大投资，每一步议价的成功都成为了下一步议价的筹码。这种得势不饶人的扩张，取得了丰硕的成果，如今《传奇》注册用户已有1.2亿，同时在线人数超过100万，运营它需要至少6000台以上服务器。掌握着巨大的用户群和极高的投资壁垒，成为《传奇》这个价值链中议价能力最强者，最后，吃了亏的韩国人只能反过来求陈天桥继续做《传奇》。新兴的网游市场是一块风水宝地，盛大的成功很大程度上的确有赖于此。但是，尽管网游是一个暴利行业，受挫甚至倒闭的厂商仍如过江之鲫，聚友网络、海虹控股即是一鉴，即使同样成功的网游公司，如九城、蜗牛等公司，分量也与盛大有相当差距。盛大之所以能够占据天王山，和
上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议
上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议
崔霁
在寸土寸金的大都市里， 地铁已经成为占用土地和空间最少、 运输能量最大、 运行速度最快、环境污染最小、乘客最安全舒适的理想交通方式，因此越来越被 国际大都市所选用。30 多年来中国的地铁建设取得了卓越的成绩，在缓解城市 交通压力方面发挥了巨大的作用。 “十一五”后期，为应对金融风暴，扩大内需， 中国进一步扩大地铁建设规模， 地铁建设的发展迎来黄金时代。伴随地铁建设而 发展起来的地铁商业以人流量大、涵盖面广、购买力较强的三大特点使其未来前 景被投资者普遍看好，未来蕴含着巨大的发展潜力。
一、上海地铁商业现状及存在问题
1、上海地铁发展速度最快，地铁商业发展潜力巨大 与国外发达城市相比，我国地铁建设起步较晚，但发展速度却是最快的，目 前上海、北京地铁运营里程数均进入了世界前十行列，其中上海市只有 15 年的 发展历程，就已经成为世界地铁运营里程排名第二，可见发展速度之快。
表 1：全球地铁运营里程十大城市排行榜（截止 2010 年 6 月） 排序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 城市 伦敦 上海 纽约 东京 北京 莫斯科 首尔 马德里 巴黎 墨西哥城 总计 里程数(km) 439 410 370 320 300 292.2 286.9 284 213.5 201.5 3127.1 线路条 12 11 26 13 8 12 10 13 16 11 132 站数 275 267 501 285 123 176 266 280 384 175 2697 运行时间 1863 年 1 月 10 日 1995 年 4 月 10 日 1904 年 10 月 27 日 1927 年 12 月 30 日 1969 年 10 月 1 日 1935 年 5 月 15 日 1974 年 8 月 5 日 1919 年 10 月 17 日 1900 年 7 月 19 日 1969 年 9 月 4 日
综观国际大都市，伦敦地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到 2000 万人次， 地铁商铺年营业总收入目前已超过 120 亿美元；东京地铁仅便利店的年
1
开放式商业街区案例分析
商业案例分析 成都锦里 锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的休闲街区，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。
商业案例分析 成都锦里锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第 客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休 闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展 示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、 川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活 动，再现蜀地民俗文化。 锦里古街建筑形态以川西民俗为主，采用上住下商的模式，使 游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌 有更深入的了解。 茶楼&戏 台 旅游景点 特色工艺品 风味小吃
商业案例分析 成都宽窄巷子
商业案例分析 成都宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素， 充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都” 街道宽巷子窄巷子井巷子 功能定位 “闲生活”区 以旅游休闲为主题 “慢生活”区 以品牌商业为主题 “新生活”区 以时尚年轻为主题 业态业种 以精品酒店、私房餐饮、特色民俗 餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒 馆、特色客栈、特色企业会所、 SPA为主题的情景消费游憩区 打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、 轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特 色文化主题店为主的精致生活品味区 以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、 小型特色零售、轻便餐饮、创意 时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群
地铁站商业空间的利用
地铁站地下商业空间的利用 一地铁站地下商业空间的意义 （1）节约资源：土地资源是一个国家最重要的资源之一，特别是城市土地资源。城市人口急剧增加，人均土地占有面积越来越小。房价、地价不断上涨，形成了城市土地资源寸土寸金的现状。为了拓展城市人口的生存空间，很多国家把对城市地下空间的开发利用作为解决城市土地资源的一项重要举措。其中就包括了地铁、地下步行道、地下停车场等等。特别是地铁及跟地铁相关的地下商业空间的规划利用，成为节约城市土地资源一个有效的途径。除土地资源以外，城市的各种能源、水资源也极为珍贵。一般来说普通商业空间的能源消耗是比较大的，有人统计用于普通商业空间的照明、通风、采暖等等能耗几乎占到了全国总能耗的百分之十九点五。如果把这类商业空间放到地下，充分利用地下岩土良好的保温、隔热性，这就无疑为节约城市的自然资源做出了巨大的贡献。 （2）缓解城市发展中的各种矛盾：制约城市发展的一个很重要的因素是城市 交通。城市交通就像人体中的血脉，血脉不通人就活动不了。同样，一个城市如果交通阻塞的问题不解决，那么这个城市势必得不到发展。国外的城市交通发展经验表明建设城市地铁交通网与地下通道、停车场等综合体系是解决城市交通拥堵的重要方法之一。其次城市的生态环境也日益恶化：大气污染严重，绿地景观越来越少。充斥我们眼球的是无数带有商业目的的办公大楼、大型百货商场等高层建筑物。与其让这些商业建筑占用我们的城市土地资源、破坏城市景观环境，不如把这些商业建筑放到地下，节约我们城市宝贵的地面建筑用地，消除城市生态污染。 （3）地铁商业促进城市地铁交通长期有效的发展：地铁巨大的商业价值不在 于地铁本身，而在于随着地铁的出现带来的庞大人流。把人流成功的转化为客流促进地铁商业空间的发展，最终支撑起整个地铁交通长期稳定的运营，形成一个互利互补的有效机制，香港地铁商业空间在这方面就为我们做出了成功的榜样。对于一个城市各项矛盾日益突出、土地和能源紧缺、城市地铁交通还不十分 发达、政府投入有限、服务设施缺乏、商业空间亟待开发的国家来说，以上三点正是本文研究的意义所在。 二地铁站地下商业空间的特征 地铁站地下商业空间，是以城市地铁车站为依托，在一个地铁换乘枢纽站辐 射范围内的所有商业空间类型，主要是指地表以下以土壤或者岩体为主要介质的公共空间领域。地铁站地下商业空间在城市或者城市群中是相对开放的空间体，博物馆、展览馆、商场、步行街、写字楼、宾馆、餐饮店、专卖店、美容美发店等空间均可以包含在内，它的发展指标与许多城市活动指标相关。地铁站地下商业空间把地面建筑跟地下空间相结合，使其具有城市公共服务设施的功能。 地铁商业空间是个新兴的商业空间类型，这个新兴空间类型所具有的交通便 利的独有优势是传统商业空间所无法比拟的。在繁华的大都市中，地铁无疑是最便利的交通工具。地铁运行后，会吸引大批乘客，许多乘客也会变成地铁商业的顾客。而对于传统商圈来说，交通不便现在已成为许多商业设施无法吸引客源的最主要原因之一。地铁商圈还能够扩大辐射范围，如果地铁站周围有好的商业空间，即使几站地以外的顾客也有可能到此来消费。而传统商铺只能吸引一个区域的顾客。 地铁站商业空间一般分为三大类：地铁站过道商铺、地铁站地下商业街、地 面商业中心。地铁站过道商铺是指建造在地铁站公共通道或地铁售票站附近的商
10大经典商业模式案例分析
1.思维革命的天娱模式 对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。 如果要评选出最成功的商业策划，非上海天娱公司策划的《超级女声》节目莫属。超女播出之日，万人空巷，堪比春晚，但与春晚大把烧钱不同，天娱整个策划几乎没花一分钱，而且让所有的媒体都为其做免费的狂热宣传。 仅仅靠这一个策划，天娱公司迅速跨入财富之林，成长之快，令人瞠目结舌。以往人们大都认为，越好的节目、越精致的节目越容易引人注目，《超级女声》告诉我们，这些都没错，但是真正引人注目的是那些观众参与率高、互动性强的节目，从这个意义上说，《超级女声》堪称一场革命。 “超女”为何影响深远，还应该归功于创意化的学习。《超级女声》的创意是直接“拷贝”自美国的娱乐节目《美国偶像》，这是拿来主义。但是《超级女声》的成功，很大程度在于本土化，这包括：废除年龄门槛，提出想唱就唱;将短信投票和PK淘汰联系起来，加强与观众的互动性等。 从2004年的门庭冷落，到如今的热火，天娱公司与湖南卫视始终在根据市场反馈调整创意，这也就是鲁迅说的“运用脑髓，放出眼光，自己来拿”的过程。 《超级女声》是一个文化现象，但是对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。 2.得势不饶人的盛大模式企业的发展不应止步于增长和盈利，应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化，是否可以取得更大的增长。 盛大活生生的就是一部“传奇”，它的发家有相当大的偶然性。 在取得《传奇》代理权的时候，并不存在陈天桥慧眼识宝这类的故事，他只是被动而且好运的被人挑上。但是《传奇》站住脚以后，陈天桥的商业天才有了发挥的舞台。 购买服务器改为租用服务器，是他利用游戏玩家的增长对运营商取得主动;拖欠韩国人分成费，成立恒康网络来做销售渠道总代理这些灰色的手段是他对上游资源的占用;《传奇世界》的开发是他对知识产权束缚的挣脱。陈天桥的精明在于，所有这些成果都被用于加大投资，每一步议价的成功都成为了下一步议价的筹码。 这种得势不饶人的扩张，取得了丰硕的成果，如今《传奇》注册用户已有1.2亿，同时在线人数超过100万，运营它需要至少6000台以上服务器。掌握着巨大的用户群和极高的投资壁垒，成为《传奇》这个价值链中议价能力最强者，最后，吃了亏的韩国人只能反过来求陈天桥继续做《传奇》。 新兴的网游市场是一块风水宝地，盛大的成功很大程度上的确有赖于此。但是，尽管网游是一个暴利行业，受挫甚至倒闭的厂商仍如过江之鲫，聚友网络、海虹控股即是一鉴，即使同样成功的网游公司，如九城、蜗牛等公司，分量也与盛大有相当差距。 盛大之所以能够占据天王山，和其得势不饶人的扩张战略有关，这就和打仗一样，历代的战争，最大的战果往往不是在决战中取得，而是存在于战胜后的扫荡与追击中。 企业的发展不应止步于增长和盈利，应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化，是否可以取得更大的增长。 3.概念为王的分众模式分众传媒不是面向客户卖广告，而是面向资本市场卖网络，这里面需要的是传统的企业没有的资本经营的眼光。 与盛大不同，分众传媒在纳斯达克完完全全地是一个中国“概念股”。盛大上市前，其主营业务--网络游戏已经为其持续的带来巨大的利润与现金流，而2002年才开始冒头的分众传媒能在如此短的时间内名扬海外，因为它一开始就是瞄准上市去的。
上海广州地铁商业发展现状及经营模式
地铁商业发展现状及经营模式 对地下商业的经营方式上，北京地铁商贸中心以租赁为主，大部份经营项目是引进合适商户(主要是在全市有相当知名度的连锁企业，如北京百万庄园公司)，但对商家经营的商品品种进行限制，以防止对乘客不良干扰和商家之间恶性竞争；地铁公司实行多种经营方式，有选择参与部份项目的经营，如进行冲印、影像超市(还未开业)等经营项目合作，但通常不承担经营风险；在管理架构上设立专门部门(如设立西单商场部)对大型网点进行管理。 目前，站内商铺的租金平均是每月500-800元/平方米。地铁公司商铺租金收入加上自动售卖机的租金收入，一年租金收入总计可以超过1000万元。 主要经验是尽量引进实力强的连锁企业，使乘客在地铁可以获得优质的延伸服务，同时减少地铁公司的管理压力，保障地铁公司收益。但是整体上北京地铁的较大规模的地下商业发展比较滞后。 B)：上海地铁商业发展现状及经营模式 目前上海运营的两条地铁线路全长约40公里，日均客运量89万人次。 地铁各站站台通常没有或仅仅配少量即时、便捷的自动售货机和报刊杂志销售点。地铁站厅设置较多主要经营书报、洗衣、数码快照等面积小、服务即时、经营专业的商铺。商铺主要采用各站连锁套餐的经营方式。但经营状况因分布不规范、经营单一、缺乏吸引力而不尽人意。 地下商场或商业街主要多建于客流量较大的站点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年男女。如上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等，特色化经营的香港名店街，引进追求时尚潮流的“香港”概念和香港零售业先进的经营管理理念，主要经营中档名牌礼品、饰品和化妆品；目标顾客瞄准18——26岁追求时尚的年轻族。 地铁商业招商方式的选择是根据地下商业物业的具体特点来进行的，主要有三种：委托商业公司(中介)负责招商；招标商业投资公司总承包方式；公司自己负责招商、负责管理。上海地铁运营有限公司商贸公司在拥有经营管理权的二号线上实行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出租，规模经营。 地铁公司在运营初期对于商铺出租主要采用招商的方式，随着地下商业的发展，竞争比较激烈的条件下，改而采用议标的方式。 地铁商场中商铺的租金最贵价格为5000元/月(8-9平方米)，再加上物业管理费350元/月，有税金、工商管理费也列在其中。较早运营的徐家汇地下商城内的一般商铺平均租金是7—12元/每天，在各类地铁商铺的租金中是比较低的。站厅内零星商铺租金价格一般在每月200-350元/平方米，租金递增率：每年5%-10%。
国内外著名商业街案例分析规划要点及成功规律总结
商业街按照定位不同可分为以下3种类型: 1、综合商业街(专题阅读):集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体,注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井(专题阅读)步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街:集中在一起反映一个主题,并根据这个主题设置衍生类商铺,每个业态均为主题的一个部分,以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街:具有深厚历史文化或地域风情的商业街区,为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。 商业街发展趋势 商业街成功的关键因素
商业街规划要素 规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间,以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张与疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题,提升其价值。小尺度共享空间一方面就是聚客点,另一方面也就是商业街的活力空间。
规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构与业态的分布为:购物占30-35%,餐饮占20-25%,休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行商业街(专题阅读)业态结构调查结果,购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来,商业步行街功能分布中,购物所占的比例呈下降趋势。 规划——尺度(长) →商业街的长度一般在500-700米较合适,最多为1000-1500米。 →从商业街的发展规律瞧,非步行街长度可稍长些,步行街必须短些 ,具体长度视功能定位而定。 →专家测试,一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累,走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路,行走距离就是直线距离的四倍。
国内外著名商业街案例分析：规划要点及成功规律总结
商业街按照定位不同可分为以下3种类型： 1、综合商业街（专题阅读）：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井（专题阅读）步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街：集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。 商业街发展趋势 商业街成功的关键因素
商业街规划要素 规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。
规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构和业态的分布为：购物占30-35%，餐饮占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行商业街（专题阅读）业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势。
规划——尺度(长) →商业街的长度一般在500-700米较合适，最多为1000-1500米。 →从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定。 →专家测试，一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍。 规划——尺度(宽) →商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素。 →商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系。 →经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华。 →专家认为，商业街适宜的宽度在20-30米左右，小型步行街在20米左右为宜，特色小街在10米左右。
几个典型商业体案例分析
几个典型商业体案例研究 如果把商业地产比作一条河流，三五年前，各路人马顺流而下，速度之快，气势之猛，令围观者眼红，相继而入。 时至今日，随着电商黑马横空而至，移动终端广泛普及，同业操戈者数量急速上升，社会消费模式骤然巨变，商业地产出现反转，既要面对自身仍然是“摸着石头过河”的迷茫探索局面，又要面对逆流而上的市场阻力。 基于此，现今的从业者，更应从多个维度参照比较，多观察，多学习，多总结，多借鉴，才能够在高手林立的市场博杀中寻找到最适合自己的路数，成为优胜劣态后的笑到最后的幸存者。 纵观近十年来商业地产的各种案例，它们之中，有成功如上海新天地、北京王府井、广州天河城这样的“高大上”一族，也有半死不活的常熟印象城，半途而废的地一大道以及无数刚刚起步就消失于商海中的失败者。而在近一两年内，更多带着明确个体风格、差异指向的综合体、商业街，也在以剑走偏锋的方式让人们发现，想要在资金背景雄厚如万达一类的对手碗里抢蛋糕，必须有更精准的市场分析、更精确的自身定位、更精良的前期准备。 都说他乡之石，可以攻玉。世界上没有成功的经验可以被完全复制，橘生淮南则为桔，生于淮北则为枳，有时成功具有时势造英雄的偶然性。但前事不忘，后事之师。学习与分析他人的长处，更多的是为了站在前人肩膀之上，有则改之，无则加勉，有效避免前人所犯下的错误，躲过不必要的牺牲。 PART1 定位造就成功，但成功无可复制。 ——上海新天地 新天地之所以成为上海的商业地标之所在，最核心之处应该得益于选址上的天时地利，促成人和。 上海新天地的前身是破旧的石库门居住区，被创新性地改造后，注入了诸多时尚商业元素，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，变成了一个集餐饮、购物、娱乐、旅游、休闲等功能于一身，并具有浓郁“海派”风味的著名商业街，并被纳入了上海旅游景点清单中，还成了国内城市改造的经典案例。下面简要探讨上海新天地在定位、选址、盈利模式等方面的经验。 1、定位——因地制宜 上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实在开发商瑞安集团眼里，新天地就是一个
地铁商业案例分析上海南站94094469
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地铁商业案例调研
克而瑞（中国）信息技术有限公司 上海机构
2008 年 01 月
交通枢纽站点：
1
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上海南站地铁商业调研
一、选择标准 站点类型——交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大，针对流动换乘客户 该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中
长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。 二、区位环境分析——陆路交通枢纽
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通 1、3 号线的汇聚 点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流 保障，商业潜力巨大。
2
2、交通环境
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区域内交通十分便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西
分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、
枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。
交通类型
分布
公交
南、北广场共计 40 多条公交线终点站，集中分布在南北出口
轨道交通 道路交通 长途客运
高架
地铁 1 号线，轻轨 3 号线 沪闵路，沪闵路高架
日均发送班次 700 班以上 靠近沪闵路高架，到中环线 5 分钟，到外环线约 6 分钟
3、区域商业——商业缺乏，新兴商业即将形成。 上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机，商业发展迅速，规模巨大，同 时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低， 环境脏乱差的特点。南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费。 除专业市场外，整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比 例基本在 5%以内不规则分布。（以经营面积计算）
区域商业业态分布
3
大学生创业成功案例及分析DOC
大学生创业成功案例及分析 案例一 陈生毕业于北京大学，十多年前放弃了自己在政府中让人羡慕的公务员职务毅然下海，倒腾过白酒和房地产，打造了“天地壹号”苹果醋,在悄悄进入养猪行业后，在不到两年的时间在广州开设了近100家猪肉连锁店，营业额达到2个亿，被人称为广州千万富翁级的“猪肉大王”。 不完全统计数字显示，目前我国大学生创业成功率则只有2％~3％，有97%~98%的大学生创业失败，专业人士分析，缺乏相关的创业教育和实战经验、缺乏“第一桶金”等都是其中的重要原因之一。然而，对于成功创业的大学生来说极为重要的实战经验及“第一桶金”都是“天上掉下来的”吗？为什么陈生也在不到两年的时间里进入养猪行业，就能在广州开设近100家猪肉连锁店，营业额达到2个亿？这个问题，的确值得好好追问。 实际上，之所以能在养猪行业里很短时间就能取得骄人成绩，成为拥有数千名员工的集团的董事长，还在于陈生此前就经历的几次创业的“实战经验”：陈生卖过菜，卖过白酒，卖过房子，卖过饮料。这使得陈生有着这样的独到的见解：很多事情不是具备条件、做好了调查才去做就能做好，而是在条件不充分的时候就要开始做，这样才能抓住机会。 然而，“条件不充分”时到底怎么才能“抓住机会”呢？我们来看一下陈生的做法：他卖白酒时，根本没有能力投资数千万设立厂房，可是他直接从农户那里收购散装米酒，不需要在固定设施上投入一分钱便可以通过广大的农民帮他生产，产能却可以达到投资5000万的工厂的数倍。此后，他才利用积累起来的资金开始租用厂房和设施，打造自己的品牌。迅速的进入和占领市场，让他在白酒市场上打了个漂亮仗。而当许多人“跟风”学习一位到南方视察的国家领导人用陈醋兑雪碧当饮料的饮食方法时，善于“抓住机会”的陈生想到了如何将这种饮料生产出来。经过多次尝试，著名的“天地壹号”苹果醋就此诞生。 当然，资金积累到一定程度时，陈生成功的秘诀更让人难忘：在经济飞速发展的年代，无数企业“抓破脑袋”寻求发展良机，在这样的情况下，只有技高一筹者才能够取得成功。而一些企业运用精细化营销，就是一种技高一筹的做法。于是，从传统的中国猪肉行业里，陈生分析到了其中的巨大商机，因为中国每年的猪肉消费约500亿公斤，按每公斤20元算，年销售额就高达上万亿。而与其他行业相比，猪肉这个行业一直没有得到很好的整合，基本上没有形成像样的产业化，竞争不强，档次不高，机会很多。更重要的是，进入这一行业的陈生，机智地率先推出了绿色环保猪肉“壹号土猪”，开始经营自己的品牌猪肉。 虽然走的还是“公司+农户合作”的路子，但针对学生、部队等不同人群，却能够选择不同的农户，提出不同的饲养要求，比如，为部队定制的猪可肥一点，学生吃的可瘦一点，为精英人士定制的肉猪，据传每天吃中草药甚至冬虫夏草，使公司的生猪产品质量与普通猪肉“和而不同”。在这样的“精细化营销”战略下，陈生终于在很短的时间内叫响了“壹号土猪”品牌，成为广州知名的“猪肉大王”。 案例二
上海新天地经营模式案例分析(doc10)(1)
XX新天地经营模式案例分析 XX新天地是XX具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是XX近代建筑的标志之一———破旧的XX石库门居住区。改造之后，XX新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 XX的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了XX旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成的“XX新天地”；另一个的著名房地产开发商X宝全也有意参照XX新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“XX新天地”热持续高温。可以这样说，XX新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。本报驻XX 记者站记者通过采访，分析总结了XX新天地的定位、规模、选址、盈利等方面的经验。请看本期“XX新天地经营模式分析案例”。 定位 XX新天地是一个“Mall”
★XX新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方XX瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什么？……去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”)。 ★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall 无疑是最热门的业蚨艿娇⑸痰淖放酢?/P> Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。 ★专家认为，中国的Mall市场只是刚刚起步，多种资本正在角力Mall市场，现状很混乱。业界流行一句话“Mall是个筐，什么都往里装”，很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等(非真正的Mall)，也纷纷改名叫Mall。★什么是Mall？国内的一些学者认为：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。