浅析社区管理与物业管理的关系

浅析社区管理与物业管理的关系与

发展现状

一、社区管理与物业管理的概念

１、社区管理的概念

“社区”是社会学中的基本概念，一般认为：社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。其基本构成要素有四个方面：

（一）、相对稳定的人文区位意义上的地域。特定的区域不仅是社区成员活动的基本空间场所，而且社区成员的活动方式乃至思想感情也都被打上区域的烙印和特征。

（二）、是一定规模和具有同质性的人口。社区人口主要表现为人口的数量规模和分布，以及人口的素质构成。以职业因素等为主的同质性的人口素质构成很大程度上决定了社区的类型。

（三）、是以横向分布和联系为主要特征的组织结构。社区作为一个社会实体，是由一些群体和组织构成的。社区结构既体现了社区内各种群体、组织的分布状况及其相互之间的关系水平，并且在很大程度上反映出社区发展的水平。

（四）、是有一定程度共同性的文化心理和生活方式。基于社区的共同利益、面临的共同问题和共同需要，每一个社区都会形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。

正因为社区的这些特征，决定了社区管理的特性及其重要的意义。所谓社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。在我国，社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期，伴随着改革的不断深化，社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。其具体的背景：一是我国社会发展战略的调整。即由经济增长转向社会全面进步的发展观的形成；由国家工业化转向社会现代化的发展战略的确立。二是市场经济体制改革的深化，对重铸新型社区结构，加强社区管理有着迫切的需求。三是社会管理体制的转轨和城市管理重心的下移，赋予了社区管理以充分的条件。

２、物业管理的概念

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业区域内的房屋、设施、场地等进行的统一的、专业化的管理活动，并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿服务。在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：一是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。二是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管

理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。三是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。四是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。

二、当前社区管理与物业管理的矛盾

在我国经济体制改革过程中，随着住房制度改革的推进，单位房的逐步减少和社会住宅区的迅速增加，居民逐渐地由原来的依靠单位转变为依赖物业管理，原来的“单位人”也开始向“社区人”转化。物业管理应运而生，并迅速成为城市经济中的一个新兴产业。

而与此同时，原有的社区管理模式则属于政府导向型的管理模式，它主要是以各街道、社区居委会为主体，其他社区组织共同参与配合下对社区的公共事务、社会事务等进行管理。由于社区管理与物业管理都是对与城市居民日常生活相关的诸多方面的日常管理，两者之间存在着很多共同或相似之处，如地域重合、硬件共享、宗旨和目标相近、管理的人员相近等，而且在相关的规定中，社区管理组织的某些职责与物业管理公司的服务内容有所交叉；又由于传统体制的惯

性和经济利益的驱动，两者经常出现很多磨擦和碰撞。以我市为例，目前实行物业管理的小区社区居委会与物业管理公司之间普遍存在着各种各样的矛盾，如有的社区居委会想将空臵的物业管理用房作为社区活动场所，但物业管理公司不予支持，双方矛盾尖锐；创建文明社区，社区居委要物业公司服从其安排，但相互之间不相隶属，物业公司可以配合也可以不配合。同样，原有的社区管理模式属于自上而下的管理，政府行为偏多，不利于社区居民的主动参与意识和民主意识的培养，而物业管理的发展恰恰需要具有这种意识的业主，因此，原有的社区管理模式也往往会给物业管理的实施带来种种的障碍。

三、如何解决社区管理与物业管理之间的矛盾

１、必须正确认识社区管理与物业管理的关系。

社区管理是一个大的系统，涉及到文化教育、市容秩序管理、市政设施管理、社会治安管理、环境保护管理、计划生育管理、流动人口管理、邻里关系以及房屋管理等内容。而物业管理则是对小区内的房屋、设备、设施、场地等进行日常的维护保养，为社区内的居民创造安全、整洁、舒适、优美、方便的生活和工作环境。从这个意义上来说，物业管理应当包含在社区管理的内容之中。但两者之间又有着许多的区别：

首先是实施管理的主体不同。参与社区管理的主体包括社区范围内的政府组织、企事业单位、社团组织和居民委员会等。从我市来看，社区管理主要是在街道的组织领导下由社区居委会来具体实施管理。而参与物业管理的主体则是物业的业主，以及接受业主委托的专业化

物业管理服务企业，由业主构成的业主大会行使决策权，而具体事务由物业管理公司来管理。

其次是管理的性质不同。社区管理是国家管理社会生活、群众管理社会生活和社会管理社会生活相互交融的基础性社会管理。具体而言，社区管理就是在街道办事处组织领导下由社区居委会实际承担的行政性管理以及在街道办事处、社区居委会组织下由社区内有关单位和居民共同参与的围绕人的社会生活而实施的管理。政府行为在社区管理中起着主导作用，因而社区管理具有明显的行政性。而物业管理是社会化、企业化、专业化管理，它是在业主的委托下围绕“人的居住环境”而实施的管理，是一种由现代化的物业管理企业实施的完全市场化、商业化的活动。

第三是管理的内容不同。社区管理与物业管理在管理内容上均具有综合性，但综合性的内涵却不同。社区管理包括了更为广泛的内容，不仅包括“人的居住环境”，而且包括“人的社会生活”的内容，如计划生育、婚姻家庭、邻里关系、卫生保健等等。而物业管理以“人的居住环境”的管理为主要内容，即以物业为核心的各类专业化管理与服务内容为主，如各类房屋及附属设备、设施的维修养护，物业环境的治安保卫、消防管理；清扫保洁、绿化管理；停车场管理等。在条件允许的情况下，也开展一些专项服务和特约服务。

第四是管理资金的来源不同。社区管理需要配备相应的机构与人员，需要在社区范围内开展工作，因而必须要有充足的资金来源保障。社区管理的资金主要依靠政府拨款，同时也可以开辟多元化的资金筹

集渠道，如社区创收、社会和企事业单位捐款等。而物业管理是一种商业化的服务活动，其资金来源主要是业主所支付的物业管理服务费。

也正是由于以上这些不同，决定了在社区管理过程中物业管理的独立性，任何试图在现有的社区行政性管理的框架下消解这种独立性的行为都是错误的。

２、要合理定位街道、社区居委与物业管理企业的职能。

对一个社区来讲，管理和服务的事务大致可以分为四块，即行政、法律、市场和自治。在这四大块中，街道、社区居委主要承担行政和法律职能，对于自治性的事务，街道、居委要给予引导，发动居民自行组织和运作。至于其他事务则应交给物业管理公司去完成。在职能的划分上，街道、居委一定要把握好自身的职能范围，不能出于自身利益的考虑而多管、少管或不管。

在这种职能划分的情况下，物业管理公司其实是一个“局外人”，它仅仅是一个为业主提供服务的企业；而对于这类企业的管理权和监督权并不属于街道办事处或居委会，而应属于工商部门和物业管理的主管部门。这类企业与业主之间属纯粹的商业合同关系，这种合同关系并不涉及街道办事处或居委会。

３、要在自觉、自助、自治的原则下积极促进社区群众自治组织的发育与成熟。

由于长期实行计划经济体制，我国城市居民自我管理的意识和能力相对较弱。从目前我市的情况看，一方面是政府正在大力推进社区

建设，致力于社区整合，以及行政、治安等管理的完善。而另一方面，随着《物业管理条例》的出台，物业管理的进一步规范化与法制化也已是必然的趋势。然而，无论是社区管理还是物业管理，其基础则是社区群众的自治，包括社区自治组织的建设和群众自治能力的培育。因为，社区群众自治水平的提高可以从以下几个方面来促进社区管理和物业管理工作：

首先，可以较容易地对社区事务进行决策。例如在物业管理活动中，因为物业管理公司的服务质量而产生的各种纠纷，就可以通过业主大会这样的自治组织来解决和决策。

其次，可以更好地协调社区内不同阶层之间的关系。由于目前社区成员之间在经济能力、教育程度、宗教信仰以及职业、年龄、婚姻状况等方面往往存在着较大的差异，异质化程度比较高，造成了相互之间在沟通交流上的困难。而良好的群众自治组织则可以使不同阶层的人群加强沟通和交往，互相帮助，从而有利于社区的治安和稳定。

第三，可以通过组织各种类型的活动增强社区成员的归属感。社区群众的自治组织因为来自于社区居民，对居民情况和社区资源非常了解，有条件将居民组织起来，参加各种类型的活动。例如组建各种类型的俱乐部、社区的联欢活动、捐助活动等，在活动过程中增进社区成员的相互了解，培养对于社区的感情，从而形成家园归属感。

那么，在社区自治组织的建设过程中，政府的作用又如何呢？笔者认为：第一，在社区自治组织没有发育成熟的情况下，政府的各级基层组织可以通过职能转换和服务延伸，在某种程度上起到辅助甚或

暂时性替代的作用。在这一过程中，与社区建设有关的政府行为应体现为由管理向服务、由突出权力主体向突出义务主体的方向转变。第二，在社区自治组织已经建立，但还没有形成社区深层自治结构的条件下，这时，政府的作用主要是帮助和引导，但决不是替代。这种帮助将促使社区建设从环境设施的外部推动，逐步进入内在的心理建设。而政府能够给予社区的最大的支持，则是由于政府处于规划和调控地区资源的主导地位，有能力促使一定地域的资源配臵与当地的社区建设更有力地结合起来，使社区原住居民和新住居民都能在社区建设中获得实惠，由此形成深层自治结构的基础，进而从内在要求而不是从外在强化上提升社区意识，改变社区自治受表层化社区结构局限的状态。

总之，社区管理与物业管理是依据着不同的机制来管理和服务于社区，在明确了其不同的特点、方式和侧重之后，作为政府及有关部门应能区别对待，充分利用这两条途径更好地服务于社区居民，从整体上提高社区建设的档次和水平。