外滩8-1地块简介与概念方案设计

外滩8-1地块简介与概念方案设计

最近上海外滩国际金融服务中心的几个设计概念图出来了

给大家分享

请各位能从专业的角度分析

首先要说说这个地块，外滩8-1地块，在十六里铺，今年的地王，成交价92.2亿

位置更是堪称黄金，往北是百年外滩，往西是城隍庙，堪称门户

它与潘石屹前不久拿下的外滩204地块相邻，是百年外滩两块仅有的可新建建筑的地块。

这个区位之重要是不言而喻的。

拿地的是证大集团，真是黑马，开发有大拇指广场、九间堂、喜马拉雅中心（矶崎新）等，

应该讲老板在地产界算有品位的。

这次方案设计据说是国内动用了最多设计资源的一次，众多国际知名工作室参与，现有7个方案供参考，大家看看。

本人出于对上海和外滩的特殊感情，及其关注这个项目，及其与他相邻的潘石屹项目（据说已着手让赫尔佐格设计），而且这次证大老板明确表示要与外滩洋房唱对台戏，要将中国古典山水画“高山流水”的意境应该融入设计方案，其将被打造成一个“现代立体的江南水乡”城市综合体。

“江南山水”、“高山流水”的方向非常明确。

RTKL方案

荷兰MVRDV事务所（空中之城）

托马斯·海瑟维克Heatherwick studio（高山流水）

矶崎新（立体城市）

KPF方案

上海俞挺（东山?起）

库哈斯OMA事务所（都会风光）

十六铺“外金服项目”设计方案即将出炉戴志康称土地款全额付清

今年2月由证大置业（00755ＨＫ）以92．2亿元摘得的上海外滩金融服务区8－1地块是迄今为止上海乃至全国的单幅地块总价“地王”。对于这幅地块如何开发，证大置业的董事长戴志康已经胸有成竹。商报记者采访戴志康时，他明确表示“证大外滩地王项目”将一反毗邻的上海百年外滩“万国建筑博览”的大型洋房

风格，而坚持“东方文化特色的古典路线”，打造成“中国江南水乡”。戴志康宣称，“外金服项目”的设计方案最快将于今年12月中旬出炉。

与外滩洋房唱对台戏

按照证大集团董事长戴志康的设想，中国古典山水画“高山流水”的意境应该融入外滩金融服务区8－1地块项目的设计方案，其将被打造成一个“现代立体的江南水乡”城市综合体。

外滩项目是我国本土动用设计资源最大的一个项目。世界上规模最大的前5家设

计公司，及综合排名前5名的设计师事务所，都参与了这个项目。据商报记者了解，成功摘得此幅“地王”后，证大集团随即邀请多家享誉国际的著名建筑师和事务所参与项目的建筑方案概念设计，其中包括世界上最前卫最具创意的矶崎新、库哈斯等10家建筑师事务所，他们共为证大的“外金服”项目提供了数十个各具特点的原创性概念方案。

“外滩是上海近代大都市的最初轮廓线，荟萃着世界各国重要的建筑样式，是百年上海的一个影子，但不容忽视的是，在这个盛世中国的时代，有这么好的机会，（我们）为何不创作中国人自己的东西呢？”戴志康说道，“高山流水”这一灵感来源于他自己经常把玩的书画作品。与临江而立、巍峨参差的“万国建筑博览”

的刚健、雄浑、雍容、华贵等风格不同，证大的外滩项目将体现东方文化包容、刚柔并济的精华。

“光做金融中心还不够，这个项目还要塑造成文化中心。”戴志康解释道，“美术馆、剧场、演艺中心、广场等各种各样的文化设施应该一应俱全。大型室外剧场，可以容纳几万人同时观看。以黄浦江为背景，要打造出张艺谋的《印象丽江》的感觉。”戴志康说，外滩项目既要成为世界著名金融公司、投资公司的总部，又可以成为抽雪茄、玩收藏、品艺术的“美学空间”，成为游客们体验花园里购物、“栈道”中穿行、“爬山”中朝圣的旅游目的地，让白领们在休闲惬意的环境中工作生活。

“目前已收拢了3家顶尖设计公司，正在做最后的设计方案。”戴志康称，“外金服项目”的具体细节最快即将于12月中旬出炉，“这个项目如果顺利，明年6月即可开工，3年后的2014年将竣工。”

开发商称资金没有问题

相较于项目设计方案上的侃侃而谈，证大置业对“外金服项目”的土地款的支付问题、后续开发资金来源等问题的回答，则显得谨慎一些。

今年9月以来，上海房地产业内一直盛传因为证大置业无法支付土地款，“外金服地块”将不得不面临“退地”或被收回的境地。甚至，受该地块之累，标准普尔今年上半年给予证大置业“Ｂ”级的长期企业信用评级，其信用展望为负面。对此，戴志康明确回复：上海“外金服”8－1地块的土地款和相应利息已全额付清，目前正在办理土地（使用权）证。基于此，证大置业将在最新的标普信用评级报告中脱离“负面名单”。不过在面对“证大方面是否曾为避免地块被政府收回而让渡了部分项目的股权”的传闻时，戴志康并未回应，仅称“几家股东一起分摊了土地款。”

然而，即使证大置业已经跨过了土地出让金这个门槛，其后期开发资金的来源也让业界心生疑窦。

“像‘外金服’这样的大型综合体项目，回报周期一般要5年以上，在这期间对开发商的资金要求相当高。”某不动产投资管理方面的分析师告诉商报记者，“更何

况，证大目前有多个项目需要开发资金。”商报记者搜集证大全国各地的开发项目的进展情况时发现，其目前在上海青浦区拥有一块约14万平方米的土地综合项目，今年将开工；此外，证大还在青岛、扬州、海口、南通、廊坊、内蒙古等地有在建的商业及住宅项目，这些项目无一不需要大量的资金投入。

戴志康对此坚称：“外滩项目最大的压力已经过去，剩下的都是一些‘皮毛’了。”虽然“外金服项目”的开发投资将不会少于50亿元，但戴志康说他并不担心后期的资金问题。证大置业的董事局副主席王辅捷告诉商报记者，由于属于上海市的重点项目，“外金服项目”的投资前景一片光明，“现在已经有多家国内外的投资公司表示愿意在项目开发中提供资金支持，其中不乏一些想进入商业房地产领域的保险资金。”他说，“对我们来说，现在资产已经达到约105亿元，增长了约一倍。”

“获得土地证后，我们就可以从银行获得开发贷款，也可以通过其他渠道融资。”“外金服项目”的现任负责人吴洋也告诉商报记者，“外滩项目中除了酒店、商场、写字楼，还会有一部分酒店式公寓。而开发商除了可以销售公寓来获得回款外，也会灵活地考虑出售部分写字楼以回笼资金。上海目前最贵的（出售型）写字楼售价达到7万元／平方米，外滩项目的建造成本加土地成本已经接近7

万元／平方米，预计售价应该超过10万元／平方米，这样就要把出售的写字楼体量打散。”

吴洋说，“外金服项目”不会考虑出售冠名权，因而不会向同一家企业售出多个楼面。“可能会卖给20－30户，每家千把平方米，让每家都有分享的机会。”

周边或将地王频出

凭借沪版“勾地”制的第一单以及接近百亿元的成交地价，外滩8－1地块的影响力不言而喻。该地块占据百年外滩的南端，攸关上海地产和金融两大领域的高峰。

商报记者曾经仔细探访该地块，其东临十六铺水上旅游中心及黄浦江，与陆家嘴隔江相望，西接传统的豫园商业区。公开资料显示，其总用地面积约5．73万平方米，除部分公共配套外，该地块规划为商业、金融、办公、文化综合用地，规划总建筑面积达37万平方米。按照土地出让方的要求，“外金服”项目中，金融办公功能的面积占70％，零售商业部分则占30％。

回顾出让进程，商报记者发现，该地块曾吸引香港的地产大鳄新鸿基地产、和黄、丽丰控股、上海置业和新加坡仁恒、爱美高以及本土的领军开发商绿地、复地等巨头企业的关注。而在地块出让的开标当天，经过9个小时的鏖战，证大置业才以92．2亿元摘得地块，折合楼板价34148元／平方米。

该地块接近百亿元的成交总价，不但刷新了之前上海乃至全国的总价“地王”纪录，且该总价的金额也相当于证大置业截至2009年6月30日合并报表后总资产的1．2倍以及其公司手头现金的19倍。迫于资金压力，证大今年4月份宣布将联合复地、绿城及磐石基金，共同对该外滩项目进行投资。

值得注意的是，地王周边，上海外滩的土地市场闸门正在徐徐打开，商报记者了解到，近半年内，“外滩金融服务集聚区”虽然通过公开市场正式推出的土地仅163街坊地块及外滩金融8－1地块这两幅，但正在“运作”推出的地块却众多，接下来或将推出的是同样堪称“地王”的新和平地块、596地块、复兴地块、董家渡13号及15号地块等。