在线访谈——【江苏地税(徐州)】土地增值税清算相关政策解读

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在线访谈——【江苏地税（徐州）】土地增值税清算相关政策解

读

【标 签】土地增值税政策,土地增值税清算

【业务主题】税款征收

【来 源】

[ 主持人]

江苏省徐州地方税务局今天在地税网站举办关于“土地增值税清算相关政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省徐州地方税务局税政管理一处谢强副处长为嘉宾，他将就土地增值税清算相关政策进行解读，并就相关问题与网友进行在线交流，欢迎广大纳税人朋友积极参与。谢强副处长，您好！

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

主持人好，各位网友大家好！

[ 主持人]

谢强副处长，能向大家简要介绍一下什么是土地增值税清算吗？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

好的。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

[ 主持人]

土地增值税清算单位是什么？

根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

[ 主持人]

谢强副处长，纳税人符合什么条件，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治

区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

[ 主持人]

现在已经有网友参与进来了，我们来看看他们都有哪些问题吧！

[网友 网友1]

谢强副处长您好，我公司近期开发一个项目十栋楼，其中有一栋楼集中卖给了一家企业，可是地税局在进行土地增值税清算过程中认为我们卖的那一栋楼价格明显偏低，提出要按评估价征收，我就想问问你们是如何确认收入明显偏低的？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

[网友 网友123]

请问，我公司在建造小区时按照当地政府要求将小区周边的道路及花园进行了改造，目前这个小区项目正进行土地增值税清算，请问改造小区外道路及花园的支出可不可以作为这个小区的的扣除项目进行扣除啊？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

不可以扣。根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定房地产开发企业建造的各项公共配套设施凡属项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

[网友 网友]

谢强副处长，我们是搞房地产开发的，请问逾期开发土地缴纳的土地闲置费，是否可以扣除？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

[网友 网友5]

想问一下，我们房地产开发企业开发的楼盘有个地下车库，而且两证齐全,在土地增值税清算时,相关成本是否可以扣除啊?

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

已转让的两证齐全的地下车库在清算时应计算收入，并准予扣除成本、费用。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。　

[网友 网友00]

谢强副处长，请问一下普通标准住宅和普通住宅的认定标准是不是相同的啊？

不相同。普通标准住宅的认定标准目前仍按苏[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

地税发[1995]103号文件规定执行,具体规定为:我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门

规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。普通住宅的认定标准：根据财税[2006]21号的规定，“普通住宅”的认定，一律按各省人民政府根据国办发[2005]26号制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。国办发[2005]26号规定享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

[网友 网友6]

谢强副处长，我公司开发的一个房地产项目，现在已经销售了80%，剩

余5%的是我们自已用，另外还有15%已经出租了，这样的话，我们应该怎么做土地增值税清算？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

你公司符合可清算的条件。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3)直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销登记前进行土地增值税清算)；(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。无论是应清算还是可清算，纳税人应当在满足条件之日起90日内或在收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

[网友 网友111]

想咨询一下，我公司开发的项目已经卖了85%，但仍有部分房屋没有卖出去，前期已完成了土地增值税清算，那么后期卖的房屋应如何缴纳土地增值税？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

[网友 新沂网友888]

去年省里发的1号公告里面的普通标准住宅是指经济适用房吗？谢谢！

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

不仅仅指经济适用房。普通标准住宅的认定标准目前仍按苏地税发[1995]103号文件规定执行,具体规定为:我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁

安置房、落实私改房等。

[网友 网友3]

谢强副处长，我是一家房地产开发公司，我公司向另外一家企业借款1000万进行项目开发，现该开发项目完成竣工验收，且已全部销售，我公司的借款利息支出在土地增值税清算时可不可以扣除啊？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

你单位向金融机构以外的单位借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自由资金，没有利息支出的，按照上述方法扣除。3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两条办法。4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

[网友 网友55]

请问谢强副处长，我公司开发经济适用房和其它商品房，其中经济适用房属于普通标准住宅，请问我公司放弃经济适用房享受纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税的税收优惠可否将经济适用房和其它商品房一并计算增值额啊？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

不可以。根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

[网友 网友]

苏地税函【2007】194号文《江苏省地方税务局关于个人转让非住宅旧房涉及土地增值税问题的批复》，对个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供发票的，按转让收入的80%-95%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定。这个文件还执行吗？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

已废止。目前按苏财税〔2011〕36号《江苏省财政厅 江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》执行。

[网友 网友]

请问两证齐全的地下车库，土地成本如何分摊？ 单独占地的会所等公共配套土地成本如何让分摊？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

已转让的两证齐全的地下车库在清算时应计算收入，并准予扣除成本、费用。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管

理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。　

[网友 网友000]

请问一下，我公司是设计院与另一房地产开发公司签订合作建房协议，共同开发一房地产项目，房地产公司负责投入资金及全部开发活动，我公司将拥有的土地使用权投入该项目，建成后我公司分得其中约一半的房产。近期，我公司将分得房产以1200万元卖予另一地产公司。合作建房行为还需要缴纳土地增值税吗？

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应按照规定征收土地增值税。由于设计院将分得的房产转让给了另一房地产公司，属于建成后转让，因此应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税，以分得的房产当时的公允价值作为转让土地使用权的收入；再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。

[ 主持人]

由于时间关系，今天的访谈就进行到这里了。网友如果还有纳税方面的问题，可登录江苏省徐州地方税务局网站（https://www.360docs.net/doc/1d9548959.html,）政策解读、纳税咨询、政策法规等栏目进行查询或拨打徐州纳税服务热线12366-2进行咨询。谢谢大家，再见！

[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]

感谢各位网友的积极参与和对地税事业的关心和支持，再见！