物业资格证分类
物业的证书目前有三种：
1.劳动部颁发的：物业管理员、助理物业管理师、物业管理师，属于职业资格证书
2.建设部的物业上岗证：分为企业经理，部门经理及一般人员，共两种。
由于国家改革，目前这2个部门都已经取消，因为他们的证书已经没有实际意义。
3.目前物业管理的唯一证书为注册物业管理师，通用于全国，属于本行业的执业资格证书。2005年颁布实施。
由住建部（原建设部）和人事部（原劳动部合并）联合颁发的。
作为物业管理职业经理人的注册证书，并且与物业企业资质直接挂钩。
但由于注册物业管理师考试难度大，因此部分地方仍使用原先的证书或者协会自己颁发的证书。
根据《物业管理条例》规定，国家人事部和建设部于2005 年11月16 日制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。根据《暂行规定》第三条的规定，“物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》( 以下简称《资格证书》) ，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》( 以下简称《注册证》) ，从事物业管理工作的专业管理人员。”
根据国务院《物业管理条例》第三十三条和第六十一条规定:从事物业管理的人员按照国家有关规定,必须取得职业资格证书。为适应劳动力市场对物业管理人员的需求,规范从业人员的职业行为，劳动和社会保障部下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》（劳社鉴发[2002]3号），对物业管理人员统一鉴定作了详细规定，决定在全国展开物业管理师统一培训及考核工作。
资质证书介绍：
资格证书是国际上通行的技术技能人才的认证制度。共分五个等级。国家目前的人力资源政策是推行学业文凭和职业资格两种证书并重的制度。物业管理职业共设三个等级，分别为：物业管理员（国家职业资格四级）、助理物业管理师（国家职业资格三级）、物业管理师（国家职业资格二级）。
物业维修分类管理制度
物业维修管理制度 为了加强物业维修管理，更好地为员工提供服务，根据本公司的实际情况，特制定本制度： 一、维修分类 1、公共部位维修，是指住户共用的住房主体承重结构部位（包括屋顶、楼板、梁、柱内外承重墙体、基础）、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾箱、烟道、排气孔道、公用大厅、内天井和设备层等。共用设施设备，是指住户共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、公用天视天线、供电线路、照明设施，锅炉、暖气管道、消防设施，以及绿地、道路、公共厕所、沟、渠、池、井、车场、车库、霓虹灯、路灯、小区广播、门禁、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，排污管淤塞发生的费用，由淤塞层起以上共同使用各户按户平均分担。 2、自用部位维修，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、表及其以内的管线、器具，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等，自用部位维修一律填写维修工作单，费用由用户自行承担，窗户玻璃、坐便器、门锁等价格较高的设备，由用户向物业提出申请，物业报月计划，材料到齐后组织相关人员进行维修，费用在物业费中扣除。 二、职责及考核 1、电器修理由物业开维修工作单并提供材料，通知工程人员负
责维修并填好维修工作单，停电检修时要提前做好业户通知工作；其他的小维修由物业维修人员负责，不能维修修及大的维修由物业以书面形式通知工程设备处，尽量按排本公司人员维修，还得不到解决的再外委专业技术人员进行维修，为公司节约成本。 2、通讯系统维修。 3、有线电视系统维修。 4、维修人员要遵守公司规章制度，认真填写维修工作单，上岗时不准喝酒，不得进行与工作无关的任何活动。 5、维修工作要及时，在接到报修信息后要及时赶到现场，出现重大情况应采取应急措施并及时向上级报告。 6、维修人员要严格执行各工种安全操作规程。 7、维修人员要爱所工具、设备，节约材料，坚持领料手续，专料专用，余料、旧料及悍上缴，不得私自处理。 8、坚持原则，秉公办事，不得以工作之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。
现代物业管理的几个阶段
现代物业管理的几个阶段 物业管理在国外有百年历史，在中国只有十几二十年，发展到今天，现代化的物业管理有着这样一个流程：房企或投资方作为甲方，聘请了戴德梁行物业管理为其服务，第一阶段，前期沟通，项目刚开始设计，物业就已经进驻了；当方案渐定时，物业管理将开始定物业管理费、选定设备的选型，比如这样类型的写字楼应该配备什么样的电梯、设计多少停车位合理、选用哪些环保节能灯等；接下来进入启动前，物业会代表甲方与不同的供货根据之前的合同来做验收，检验产品在房屋使用中的实际效果；业主逐渐入住后进入磨合期，业主反映的一些问题不是能够直接反映到开发商那的，这时物业就会用物业管理费等予以解决。 标准化实现房屋的保值增值 物业管理是一项很细致的工作，在实际操作中又有很多的不可控性，林华恩举例子说明了标准化：小区的一个保安，他有可能根据自己的理念判断一件事情是否合理，比如保安觉得巡楼到5楼就足够了，而标准化将这些行为予以规范，巡楼要求你必须走到顶层、遇到哪些情况应该予以警惕等。这样就能达到一个好的物业管理效果。 小区大环境的卫生和美化状况以及外墙外观的清洁和保养，都会直接影响到整个小区房屋的价值。如果一个小区的房屋寿命原设计能力是70年，但由于常年失修失养，设备运转不良，不仅不会增值，还会加速物业及其设备的损耗速度，可能刚过二三十年就已破烂不堪，不仅谈不上增值，很可能连当初的投资都无法收回了；相反，如
果在好的物业管理下，设备及时得到更新和维护，内外环境整洁舒适安全优雅，小区居民邻里关系融洽，那么这个小区房屋的寿命可能会远远超过70年。从投资回报来看，可能已有两倍、三倍的收益了，这就是由于物业管理的作用促进房屋保值增值的道理所在。 物业管理还有很大提升空间 物业管理在一线城市有了很多的进步了，2003年温家宝总理签署国务院令《物业管理条例》，将物业管理正式列入政府工作的范畴，也使这个“原本不被人看到的行业”逐渐被大众所了解。目前个别城市对物业管理费的上限，对物业管理的服务的提升造成了一些制约。“物业管理的成本，根据提供服务的异同而有所差异，比如保洁6小时收一次垃圾和3小时收一次垃圾在人力成本上是不同的，因此物业管理费的高低与服务也是成正比的。如果有更多的投入，就会有更好的物业管理，而管理费的上限决定了物业管理的水平。”林华恩表示，“期待在未来能有这样的情形：我们建造了硬件设施、外观条件、装修设计等都很精良的房子，能够给它配上高质量、细致入微的与房屋所匹配的物业服务。”因此物业管理还有很大的提升空间。 车库收益归业主所有 【案例】2006年8月18日，上海静安法院对天鼎花园业委会诉上海赛福莱物业发展公司物业管理服务合同纠纷案，判决由上海赛福莱物业发展公司返还天鼎花园业主委员会地面停车费9.89余万元。
小区物业共有部分的分类
小区物业共有部分的分 类 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
住宅小区物业共有部分的分类 造成我国城市商品房价格居高不下的主要原因是成本构成不合理（商品房住宅小区的开发成本，负担了太多的小区公共配套设施和城市基础设施的建设费用）。 高昂的住房价格，也给住宅区域带来了庞大的物业共有部分。 目前，我国城市商品房住宅小区几乎都实行了物业管理，只要开发商开始售房，一定会指定一家物业公司管理、经营本住宅区域内的物业共有部分。 由于物业管理服务公司先于业主入驻小区，所以，城市商品房住宅小区物业共有部分的经营管理大权，都被开发商委托给自己指定的物业服务公司，无一例外。 近年来，由于相关法律的缺失，造成住宅区域内物业共有部分产权界定模糊，加之多方监管力度不够，致使房地产开发商、物业服务公司的不自律和贪婪行为越演越烈，他们擅自处分业主依法享有所有权或者使用权的小区物业共有部分，随意改变这些物业共有部分的用途（有时甚至是破坏性的），侵占属于住宅小区业主的共有财产，剥夺小区业主对物业共有部分经营管理的知情权和收益的处分权，由于小区物业共有部分是属于小区全体业主共同所有的，对于单一业主的维权行为，物业管理服务公司一般都不予理睬。 怎样才能管理好这些属于所有权人共有的不动产，使之正常运行、延长使用寿命，在很好的服务于业主居住生活的前提下，还能给该居住区域的全体业主创造一定的经济效益，降低业主们的居住成本，使业主在住房上的投资一石二鸟，是城市商品房住宅区域内广大业主们普遍关心的问题。 从《物业管理条例》规定的业主大会六项职责来看，通过各住宅小区业主自主制定的业主公约和议事规则，已经把作为业主个人享有的权利和义务很好地组织到小区业主大会的范畴中，小区内有关物业共有部分的一切管理事项，都通过业主大会进行决议，由业主委员会具体实施，把业主分散的所有权或者使用权及义务等统一起来。 以组织的力量才能够维护小区全体业主的共同权益，各小区业主大会要针对开发商遗留的侵权问题和物业管理服务企业存在的经营管理问题，授权业主委员会开展工作，监督和规范开发商和物业管理服务企业在小区中的经营行为，协助做好小区物业共有部分的使用维护和经营管理工作。 1、住宅小区物业共有部分的分类
现代物业标准化文档新管理之物业管理方案
现代物业标准化管理手册大全第一章物业管理方案
电子文档：GLFA001 物业管理方案 目录 GLFA001.目录 GLFA002.前言 GLFA003.物业管理要点 (1)一种模式 (2)二项承诺 (3)三个重点 (4)四项措施 GLFA004.拟采用的管理模式 (1)物业管理架构 (2)物业管理岗位编制 GLFA005.员工招聘 (1)高层物业管理人员 (2)物业管理部 (3)工程管理部 (4)安全管理部 (5)财务管理部 GLFA006.物业管理人员培训
(1)新员工上岗培训 (2)在岗员工循环培训 GLFA007.物业管理所需物质条件 (1)办公及员工住宿用房计划 (2)物业管理工具与装备价格参照表 GLFA008.物业管理工作岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)物业经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责 (7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通技工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 GLFA009.物业管理预算 (1)物业管理开支分类预算表 (2)物业管理处开支预算明细表
GLFA010.物业管理规章制度和档案的建立与管理 (1)管理规章制度 (2)物业档案建立与管理 GLFA011.各项专业管理工作方案 (1)公共设施设备管理 (2)安全管理 (3)装修管理 (4)消防管理 (5)车辆管理 (6)清洁管理 电子文档：GLFA002 前言 一、物业简介 （略） 二、服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 三、追求目标 以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。
物业管理风险防控分类
物业管理风险防控分类 物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策，将物 业管理风险进行了分类。 1.按风险产生的原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险 (1)自然风险 所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险，例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的，是处在自然状况和客观条件下的风险。 (2)社会风险 社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所造成的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户(使用人)造成人身损害、财产损失。这类风险造成的影响面极大，也是物业管理企业最为关注的。 2.按照风险的变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 (1)静态风险 静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误 所导致的风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生的结果，它只有损失的机会而无获利的机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失，有的称之纯粹风险。静态风险一般有：企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 (2)动态风险
动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、 组织等变动而产生的风险。例如：物业管理企业服务流程再造， 国家颁布的服务质量标准和收费指导价， 以及国家机关法律的颁 布等。这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的 结果，除了使企业有损失的机会，同时也存在获利的机会。所以 动态风险属于投机风险。物业管理企业动态风险一般有：管理服 务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 3. 按照风险形成的时间划分， 物业管理风险可分为早期介 入风险、前期管理风险、日常管理风险 (1) 早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研 究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。 风险主要包括介入的风险、 项目接管的不确定带来的风 险、 咨询的风险等。 (2) 前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召 开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委 托合同这段时间内，物业管理企业所承担的风险。 前期物业管理 风险主要包括：物业管理服务合同订立、执行的风险，承接查验 阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善 工作中所遇到的风险等。 (3) 日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委 员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所 承担的风险。日常物业管理风险主要包括：业主(物业使用人) 违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业 及配套使用中带早期介入 专业
浅谈现代物业管理服务理念(知识分享)
浅谈现代物业管理服务理念 ————山西晋牌物业李树公 物业管理是作为房地产投资、开发、建设、流通的自然延续,也是房地产业开发的必然产物。它关系到业主安居生活的方方面面，它关系到区域和谐与稳定。因此，在实行的企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行过程中，既要依法经营，适应市场经济环境；又要具有较高的服务枝能展现效率和效果。这就要求物业企业具有现代物业管理理念，运用现代物业管理与物业服务的手段和技能实施运营，那么充分体现“依法管理、以人为本、诚信服务”的现代物业管理服务理念尤为重要。它是创造优美环境、温馨的环境，提高人居生活品位、建设和谐风尚社区之魂。为此重点就现代管理服务理念作简要论述。 在依法治国、经济高速发展、产业结构日逐优化、人们生活水平稳步提高的新时期，国家正在为实现“中国梦”而努力。物业企业与民众幸福指数息息相关，同样要与时俱进，发挥自身贡献，创新理念、依法行事、一流服务、创建文明、促进和谐。 首先，作为物业管理公司一定要搞清楚管理与服务是相辅相承的，不是对立的，更是不可分割的。只管理不服务社区事务得不到完善，只服务不管理社区事务得不到有序解决。因此物业管理公司员工都要有“依法管理、以人为本、诚信服务、专业化服务”的现代理念，企业要真正具备专业化管理与专业化服务能力和水平。其次，业主物业管理服务知识的普及也非常重要，只有了解才能理解，最终达到包容和支持。 一是业主要明确自己的所有权和使用权的范围与性质，它是区分专属与共有
共用的基础，也是承担义务的依据； 二是业主要明白维护权益时同样需要履行义务，而且应当遵循“谁所有、该维护；谁使用、谁消费；谁受益、谁消费。”原则； 三是业主要关心所在社区的物业事务与业主自身权利之间关系；服务合同内容；物业管理公司该做什么事，如何做，业主应有的知情权和监督权怎么行使；出现因物业管理服务费用纠纷影响服务质量的问题的解决办法等。这其实是企业与业主共同面临的中心问题、核心内容，也是社区和谐稳定的关键。最终实现四满意管理目标：业主满意，企业满意，政府满意，员工满意。 四是业主要清楚地认识到“物业的管理”是确保大家不同层次需要、不同行为习惯、不同行动方式能够统一到有利于物业资产的保值增值上来。“物业的服务”是为了满足生活需要、居住需要、岀行需要、设施设备的运行需要。要有体谅包容的心态，也要积极主动参与和监督，促进完善和提升管理与服务水平。五是业主要知道业主具有所有权的公共场所在物业管理与服务的过程中岀现盈利时除去相关成本的净收益归共有业主所有或者纳入业主公共维护资金帐户。最后，现代物业企业的经营需要现代理念的指引，而所谓现代企业理念，是指企业在长期经营管理实践中逐步建立起来的新的思想、新的价值体系。它是企业经营管理的最高准则，是企业文化建设的核心，是企业品牌战略的灵魂，是满足业主日增需求和物业资产经营管理的前提。 作为服务行业的物业管理企业，如果要使自己真正成为一个优秀的品牌企业。一定要立足现实，着眼未来，依法经营、创新管理、提高服务水平，成为业主、发展商、相关专业公司以及行政主管部门等各方面都认可和都满意的企业。就必
现代物业管理行业发展的思考
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謔安 荟Y 。矣 奋去包甜迦 手尋￡ 訂脚 坦。一11応 :< 炽 .B s - §s ￡ M F 在巨寿￥ Z &W 芯盜秘M +g A —,f c ?払手奪 。虫安* ?s 幵>1—.区 w f e W M 冬症E n H e ，涅逐規正崩与s = 《 i .^^s 。舂 -t E w b g 官：一言e 案 MY 宅f f i 空理 尋 ■ 珏宕幽蝦S E 云E S 」过 3^s §^s s ^.s y s f s 慈v e 斐治H 缥WW 主段 ?钮4一， 尽定宮 D W " s i 0E 。国启昙翠贸 *E 各类型物业的管理服务内容分类标准 （一）物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物 业的类别、物业的性质等标准分类。 按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。 按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。 对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。 应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。 现代物业管理模式及发展 随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。本文研究了传统房屋管理与物业管理的区别，分析了现代物业管理模式及发展，提出现代物业管理作为一种全方位、多功能的房屋管理形式是实现物业管理企业化，专业服务社会化，管理手段现代化的必由之路。 长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理，这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着城市住房制度的改革，住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。同时，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。这就必然会出现一种现象，在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面，原来彼此之间既是邻居又是同事，现在大家是邻居很可能不是同事。正是这一复杂的物权定势，呼唤着对现代物业管理模式的迫切需求，推动着物业管理行业的蓬勃发展。 一、传统房屋管理与物业管理的区别现在我国还存在着传统的房屋管理，而且在很长时间内将会继续存在。物业管理与传统的房屋管理有很大的区别。物业管理作为对旧管理体制的一种革新。物业管理与传统的房屋无论在观念上、内容上、模式上、管理的深度上都有很大的区别。 1、管理体制上看，传统的房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理；物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。 2、从管理内容来看，传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，实际上收了租也养不了房，仍需要国家大量财政补贴；物业管理是对物业进行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两方面的服务，企业通过自身的经营机制，实现造血功能，国家不给补贴。 3、从管理机制上看，传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业可以接受也可以不接受选聘，双方在完全平等的条件下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。 4、从管理对象的产权关系看，传统的房屋管理，其房屋产权都是国家所有；物业管理对象的产权，已形成国家、集体、个人包括港、澳、台、外国人等多元化格局。 5、从管理单位与住户的关系看，传统房屋管理其管理单位与住户的关系是管理与被管理的关系；物业管理其管理企业与住户的关系是服务与被服务的关系，并且寓管理于服务之中，凡是住户需要的服务，物业管理公司都尽量给予满 浅谈现代物业管理服务理念 ————晋牌物业树公 物业管理是作为房地产投资、开发、建设、流通的自然延续,也是房地产业开发的必然产物。它关系到业主安居生活的方方面面，它关系到区域和谐与稳定。因此，在实行的企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行过程中，既要依法经营，适应市场经济环境；又要具有较高的服务枝能展现效率和效果。这就要求物业企业具有现代物业管理理念，运用现代物业管理与物业服务的手段和技能实施运营，那么充分体现“依法管理、以人为本、诚信服务”的现代物业管理服务理念尤为重要。它是创造优美环境、温馨的环境，提高人居生活品位、建设和谐风尚社区之魂。为此重点就现代管理服务理念作简要论述。 在依法治国、经济高速发展、产业结构日逐优化、人们生活水平稳步提高的新时期，国家正在为实现“中国梦”而努力。物业企业与民众幸福指数息息相关，同样要与时俱进，发挥自身贡献，创新理念、依法行事、一流服务、创建文明、促进和谐。 首先，作为物业管理公司一定要搞清楚管理与服务是相辅相承的，不是对立的，更是不可分割的。只管理不服务社区事务得不到完善，只服务不管理社区事务得不到有序解决。因此物业管理公司员工都要有“依法管理、以人为本、诚信服务、专业化服务”的现代理念，企业要真正具备专业化管理与专业化服务能力和水平。其次，业主物业管理服务知识的普及也非常重要，只有了解才能理解，最终达到包容和支持。 一是业主要明确自己的所有权和使用权的围与性质，它是区分专属与共有共用的基础，也是承担义务的依据； 二是业主要明白维护权益时同样需要履行义务，而且应当遵循“谁所有、该维护；谁使用、谁消费；谁受益、谁消费。”原则； 三是业主要关心所在社区的物业事务与业主自身权利之间关系；服务合同容；物业管理公司该做什么事，如何做，业主应有的知情权和监督权怎么行使；出现因物业管理服务费用纠纷影响服务质量的问题的解决办法等。这其实是企业与业主共同面临的中心问题、核心容，也是社区和谐稳定的关键。最终实现四满意管理目标：业主满意，企业满意，政府满意，员工满意。 四是业主要清楚地认识到“物业的管理”是确保大家不同层次需要、不同行为习惯、不同行动方式能够统一到有利于物业资产的保值增值上来。“物业的服务”是为了满足生活需要、居住需要、岀行需要、设施设备的运行需要。要有体谅包容的心态，也要积极主动参与和监督，促进完善和提升管理与服务水平。五是业主要知道业主具有所有权的公共场所在物业管理与服务的过程中岀现盈利时除去相关成本的净收益归共有业主所有或者纳入业主公共维护资金。 最后，现代物业企业的经营需要现代理念的指引，而所谓现代企业理念，是指企业在长期经营管理实践中逐步建立起来的新的思想、新的价值体系。它是企业经营管理的最高准则，是企业文化建设的核心，是企业品牌战略的灵魂，是满足业主日增需求和物业资产经营管理的前提。 作为服务行业的物业管理企业，如果要使自己真正成为一个优秀的品牌企业。一定要立足现实，着眼未来，依法经营、创新管理、提高服务水平，成为业主、发展商、相关专业公司以及行政主管部门等各方面都认可和都满意的企业。就必须有现代物业管理服务的思想价值体系和最高行为准则作为指导，即现代企业的管理服务理念。 物业管理风险防控分类文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256） 物业管理风险防控分类物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策，将物业管理风险进行了分类。 １．按风险产生的原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险 （１）自然风险 所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险，例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的，是处在自然状况和客观条件下的风险。 （２）社会风险 社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所造成的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户（使用人）造成人身损害、财产损失。这类风险造成的影响面极大，也是物业管理企业最为关注的。 ２．按照风险的变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险 （１）静态风险 静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误所导致的风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故（地震、火灾、车祸等）发生的结果，它只有损失的机会而无获利的机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失，有的称之纯粹风险。静态风险一般有：企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。 （２）动态风险 动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、组织等变动而产生的风险。例如：物业管理企业服务流程再造，国家颁布的服务质量标准和收费指导价，以及国家机关法律的颁布等。这种风险将 使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的结果，除了使企业有损失的机会，同时也存在获利的机会。所以动态风险属于投机风险。物业管理企业动态风险一般有：管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。 ３．按照风险形成的时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险 （１）早期介入风险 早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。早期介入风险主要包括介入的风险、项目接管的不确定带来的风险、专业咨询的风险等。 （２）前期物业管理风险 前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内，物业管理企业所承担的风险。前期物业管理风险主要包括：物业管理服务合同订立、执行的风险，承接查验阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到的风险等。 （３）日常物业管理风险 日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所承担的风险。日常物业管理风险主要包括：业主（物业使用人）违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业及配套使用中带来的风险、管理项目外包存在的风险以及法律概念不清导致的风险等。 ４．按损失的形态不同而划分，物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险 （１）财产风险 财产风险系指财产发生毁损、灭失和贬值的风险，如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。 现代物业管理公司盈利模式初探 [摘要]：本文在对我国传统物业管理的盈利模式进行概括及评价的基础上，通过构建现代物业管理服务体系，提出了现代物业管理公司盈利模式，并且较为全面地论证了现代物业管理公司盈利模式在实践中实施的可行性。 我国物业管理产生于上世纪80年代初，是在借鉴和吸收国外及香港房屋管理的基础上逐步发展起来的，从管理模式的发展过程看，我国物业管理经历了三个阶段：房管式的物业管理封闭运作式的物业管理通过招标获得物业管理权的物业管理。建设部已经明确提出要在2000年前彻底改变“谁开发、谁管理”的垄断经营局面[1]，目前我国物业管理已经进入了“双向选择”的市场化运作时代。因此，在新的竞争环境中，物业管理公司如何组织和利用资源，开展多种经营，拓宽盈利空间，从而创造最大化的利润，增强市场竞争力，是值得我们研究的。 本文所定义的盈利模式是指：物业管理公司如何组织和利用资源，通过哪些途径，提供什么样的服务来创造利润。 一、对我国传统物业管理公司的盈利模式概括及评价 1、传统物业管理服务体系 公司都是通过经营某些价值业务来获取利润的，物业管理公司是通过向业主提供某些服务，满足业主的需求来获取利润的。目前我国物业管理公司提供的服务主要有两个基本大类：[2]（1）基本服务：房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理。（2）增值服务：代送牛奶、报纸，小孩接送，室内装修，电器修理，商务服务等。这两类服务有一个共同的特点：都是强“机能性”的，即服务结果是有形的、具有 某种功能的，如：基本服务为业主创造的价值在于：房屋的保值、增值，设备的正常运行，业主安全感的获得，优美环境的创造；增值服务为业主创造的价值在于：为业主提供方便，给业主提供信息，节约业主的时间等。传统物业管理公司提供的服务体系可以用如下示意图表示： 图1 传统物业管理服务体系 2、传统物业管理公司盈利模式的特点 由上述物业管理服务体系可以总结出传统的物业管理服务公司盈利模式具有以下几个特点：（1）物业管理公司创造利润的途径有两条：一是通过提供基本服务向业主收取物业管理费，二是通过提供增值服务向业主收取劳务费。（2）物业管理公司提供服务所利用和组织的资源主要是本公司自己的资源：如公司的专业技术、设备、管理人员等。 3、对传统物业管理服务公司盈利模式的评价 目前我国绝大数物业管理公司都是根据这种盈利模式来开展经营的，相对于最初的单靠“管房、养房”来收取较低的租金是一大进步；其中的通过提供增值服务向业主收取劳务费来获取利润这在国外的物业管理中是比较少见的，是我国物业管理实践中一个创新。 现代物业标准化管理手 册大全 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT- 现代物业标准化管理手册大全第三章接管验收手册 电子文档：JGYS001 物业验收程序 一、目的 规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。 二、适用范围 适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。 三、职责 1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。 四、工作程序 1.验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 2.验收的实施 (1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 (2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。 (3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 (4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5)设备的实物验收,要做到符合以下几点： ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 ②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 ③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。 (6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。 (7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料 物业管理的类型与内容 （一）物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分类。按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。 按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。 对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。 应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。 （二）物业管理的内容物业管理是一种综合性、全方位的管理和服务，其具体业务内容跨度大，而且比较琐碎繁杂。同时，不同类型、不同档次的物业管理的具体内容又会有所差异，因此若想非常全面地总结物业管理的内容并非易事。这里，我们根据国内外现行物业管理的内容，对其简单地进行归纳。 1．管理方面的内容： （1）物业开发建设的协调与管理； （2）公共设施及设备的运行管理。” （3）物业产权、产籍及业主、使用者管理； （4）绿化环卫管理； （5）车辆、道路、停车等方面的管理； （6）房屋租赁管理； （7）物业装修管理。 2．服务方面的内容： （l）房屋及附属设备的维修养护； （2）治安保卫及消防； （3）清扫保洁； （4）委托性服务。 3．经营方面的内容： （1）物业租赁、销售及购置； （2）场区停车场、空地广告及招牌的经营； （3）场区康乐及其相关设施的经营； （4）其它经营活动。 上述三方面的内容，在实践中是相宜融合三位一体的。一般还可根据物业项目规模及特点，在内容上做适当的增减。 物业管理公司资质等级分类国家对从事物业管理活动的企业实行资质制度。物业管理企业的资质是企业实力、规模、业绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理市场准入管理的重要标志。物业管理企业从事物业管理业务的条件包括：有符合国家规定的注册资本；有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员；有一定的从事物业管理的业绩。物业管理企业划分为一级、二极、三级资质等级和临时资质。 一）资质一级企业 1、注册资本500万元以上； 2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书； 3、管理两种类型以上的物业； 4、管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。计算基数是： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。 5、20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号； 6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 7、建立了维修基金管理与使用制度。 （二）资质二级企业 1、注册资本300万元以上； 2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书； 3、管理两种类型以上的物业； 4、管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100％。计算基数是： （1）多层住宅80万平方米； （2）高层住宅40万平方米； （3）独立式住宅（别墅）6万平方米； （4）办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。 5、10％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号； 6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 7、建立了维修基金管理与使用制度。 （三）资质三级企业 1、注册资本50万元以上； 2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书； 3、有委托的物业管理项目； 4、具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 现代物业标准化治理手册大全第一章物业治理方案 电子文档：GLFA001 物业治理方案 目录 GLFA001.目录 GLFA002.前言 GLFA003.物业治理要点 (1)一种模式 (2)二项承诺 (3)三个重点 (4)四项措施 GLFA004.拟采纳的治理模式 (1)物业治理架构 (2)物业治理岗位编制 GLFA005.职员招聘 (1)高层物业治理人员 (2)物业治理部 (3)工程治理部 (4)安全治理部 (5)财务治理部 GLFA006.物业治理人员培训 (1)新职员上岗培训 (2)在岗职员循环培训 GLFA007.物业治理所需物质条件 (1)办公及职员住宿用房打算 (2)物业治理工具与装备价格参照表 GLFA008.物业治理工作岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)物业经理助理岗位职责 (3)物业治理部经理岗位职责 (4)物业治理文员岗位职责 (5)物业治理员岗位职责 (6)物业商务治理员岗位职责 (7)物业清洁员岗位职责 (8)工程治理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通技工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全治理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 GLFA009.物业治理预算 (1)物业治理开支分类预算表 (2)物业治理处开支预算明细表 GLFA010.物业治理规章制度和档案的建立与治理 (1)治理规章制度 (2)物业档案建立与治理 GLFA011.各项专业治理工作方案 (1)公共设施设备治理 (2)安全治理 （物业管理）物业分类管理 概论 第一章物业分类管理概论 一、名词解释题： 1．物业分类管理：就是物业管理企业为了实现物业管理活动的满意目标，根据物业的性能、特点及其变化，业主和物业使用人的需要，以及物业管理工作的资源条件情况，运用现代物业管理方法、手段开展工作的针对性的、专门化的物业管理活动。 2．职业经理人：所谓职业经理人是指以企业行政为第一要务，接受投资者聘用，根据合同条款，运用杰出的管理和经营手段，使企业发展和获取利润的专门人才。 二、填空题： 1．物业分类管理是一个相对的范畴，物业服务管理从一开始就具有综合性和专业性，必须有专业人员和专门机构来施行。 2．在国外物业分类管理是随着物业管理市场的发展和社会分工的需要而发展的。 3．在英国，微观上，19世纪60年代伯明翰市的奥克维娅·希尔（OctaviaHill）最早为其出租物业制定了一套规范。在宏观上，伯明翰市政府为适应当时的工业发展的需要，从城市建设的角度出发，开创了由政府出面主持房地产即物业的成片开发、租赁、管理的先例。4．英国政府对物业管理行业实行社会化管理，一般不干涉，而由住宅中介机构——住宅管理协会负责协调。 5．1868年英国皇家测量师协会（半官、半民性质）成立，它实际上是“准”全国性物业管理协会。其所辖的7个技术专业小组成员，除履行各自的与房地产有关的专业技术职能外，均要同时承担物业管理职能。 6．物业管理起源于英国，但真正的现代的专业性物业管理却是于19世纪末至20世纪30年代在美国形成和出现。 7．在美国，对物业管理公司来说，每一个物业均是其盈利中心。但作为一个公司来讲，处于战略考虑，他的管理模式、管理制度、管理程序都是统一的，都实行标准化管理。各类型物业的管理服务内容分类标准
现代物业管理模式及发展
浅析现代物业管理服务理念
物业管理风险防控分类精编版
现代物业管理公司盈利模式
现代物业标准化管理手册大全
物业管理的类型与内容
物业管理公司资质等级分类
现代物业标准化的管理模式
(物业管理)物业分类管理概论