江西省萍乡市项目市场调研报告

江西萍乡项目市场调研报告目录

第一部分萍乡国民经济和社会发展

一萍乡市城市概况

1 自然地理

2 历史沿革

3 人口就业

4 工业情况

5 城市建设

6 交通情况

7 商贸情况

8 萍乡十大工程

二萍乡宏观经济发展态势

1 国内生产总值（GDP）

2 产业结构分布

3 全社会固定资产投资完成额

4 城市居民人均可支配收入与人均实际消费性支出

5 萍乡宏观经济发展对本项目影响的预计

6 综述

三萍乡房地产发展简述

1 2003年全社会房屋建筑面积比较

2 房地产市场供给分析

3 房地产交易市场

4 土地状况

5 2004年房地产市场情况简述第二部分住宅篇

一萍乡住宅市场研究

1 热点板块

2 项目规模

3 建筑类型

4 规划布局

5 房型和面积

6 售价分析

7 客源分析

二萍乡主要住宅楼盘列表第三部分萍乡市商业市场研究篇一萍乡零售业业态演变

1 百货商店

2 餐饮

3 零售品牌需求

4 专业市场

二萍乡商业圈

1 八一路商圈

2 北桥商圈

3 跃进路商圈

4 金富利文化路步行街商圈

第四部分办公楼物业篇

一萍乡市办公楼简介

二恒隆国际

1 地理位置

2 项目概况

3 面积分隔

4 租售情况

5 客源分析

6 车位配置

第六部分立地分析

一地块评估

安源新区13号地块二地块四至

安源新区13号地块三交通

1 概况

2 路网系统规划

3 道路经济技术指标

4 广场、停车及加油站规划

5 公交系统

四市政公用设施规划

五地块分析

市场前景分析

1 所处地段分析

2 周边市场前景分析第七部分市场建议

第一部分萍乡国民经济和社会发展

一.萍乡市城市概况

1.自然地理：

萍乡市位于江西省西部，省会南昌市的正西方，东靠宜春市和安福县，南邻湖南省攸县，西接湖南省醴陵市，北连湖南省长沙市浏阳县。

萍乡市地处东经113°35′-114°17′，北纬27°20′-28°0′之间，总面积3827平方公里，市中心城区面积35平方公里。

萍乡市下辖三区三县，安源、湘东两区及省级安源经济开发区和上栗、芦溪、莲花三县。

萍乡属亚热带季风气候区，光热充足，雨量充沛，四季分明，气候温和，年平均气温17.2℃，年平均降雨量1600毫米。全年日照时数约1600小时，无霜期270天。

萍乡矿产资源丰富。全市耕地面积5.27万公顷，主要矿产资源有煤、铁、锰、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花岗岩、矿泉水等36种，炭储量8.52亿吨，100年前，萍乡已大规模开采煤炭，现已成为江西最大的煤炭生产基地，有“江南煤都”之称；石灰石储量56亿吨，粉石英储量4080万吨，适宜生产高标号水泥和优质碳酸钙；铁矿储量6760万吨；各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。

全市森林覆盖率达55.4%，植物物种1200余种。水资源十分丰富，有袁水、萍水、草水、莲江五条河流，地表水径流量为26.46亿立方米/年，水能源可开发量4万千瓦，地下水储量为4亿立方米。

萍乡自然风光秀丽、人文景观众多。江南三大名山之一的武功山，风光瑰丽，高山草甸更是独特迷人；佛教胜地杨歧山是我国佛教五家七宗之一的杨岐宗发祥地“地下艺术长廊”孽龙洞被誉为“天下第一洞”；还有孔庙、宝积寺、横龙洞等诸多名胜古迹。

2.历史沿革：

远在5000多年前的新石器时代，就有三苗族在萍乡生产劳动和繁衍生息。西周时，萍乡属扬州，春秋属吴国，战国为楚地，汉高祖刘邦时属豫章郡宜春县地，三国吴帝孙皓于宝鼎二年（267）设立萍乡县，县治设芦溪古岗。唐武德二年（619），县治从芦溪古岗迁至萍乡凤凰池（今市治所）。唐贞观元年属江南西道袁州府，元元贞元年（1295）萍乡由县升格为州。明洪武二年（1369）由州改为县。清属江西省袁州府。民国3年（1914）属庐陵道。民国15年直隶于省。民国20年，属第八行政区。民国24年属第二行政区。建国后属南昌专区，1959年1月，南昌专区改名为宜春专区，萍乡属之。1960年9月撤县设市，由宜春专区代管。1970年3月萍乡为省辖市。1971年经江西省革命委员会批准设立4个区。萍乡市现辖芦溪、上栗、莲花三县（经国务院批准，莲花县于1992年8月从吉安地区划归萍乡市管辖），安源、湘东二区，还有省级安源经济开发区，28个建制镇、18个乡、7个街道办事处、641个村民委员会、128个居委会。

3.人口就业：

全市总人口180.02万，非农业人口52.48万，全市人口密度为每平方公里470人。

全市计划生育率为95.45%，人口出生率为13.28‰，死亡率5.95‰，自然增长率7.30‰ 。

全市从业人员92.78万人，其中城镇从业人员29.52万人,农村从业人员63.26万人。

全市在岗职工合计12.83万人，在岗职工年平均工资10345元，其中：国有单位在岗职工9.47万人，年平均工资11647元。

4.工业情况

萍乡市是江西省重要工业城市，形成了以煤炭、机械、冶金、化工、建材、陶瓷等较为完备的工业体系，钢材、电瓷、工业瓷、烟花鞭炮等产品畅销国内外市场。目前，煤炭产量占全省的40%；钢材占全省的30%以上；化工填料产销量占全国70%；电瓷生产在全国占有重要地位，低压电瓷在全国市场占有率60%以上，电瓷出口占全省的85%；建材工业发展迅速，已成为全省重要建材生产基地，水泥年生产能力为500多万

吨；浮法玻璃2001年产量达555万重量箱，全国排名第八。

轻工业产品获各类名优产品奖达300多项（次），其中15项获国家奖。获新产品成果奖100多项（次）。

改革开放以来，萍乡经济以前所未有的速度向前发展。1978年至2003年国内生产总值平均每年增长10.2%。经济结构不断优化，第一、二、三产业增加值在国内生产总值中构成的比例由1978年的33.3：43.8：22.9变为2001年的13.6：54.8：31.6，经济实力不断增强。2003年,全市工业企业单位12 243个,其中:国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业155个;年产品销售收入500万元以下的非国有工业企业12 088个。2003年,全市工业总产值275.60亿元。2002年,主要工业产品产量:原煤654.47万吨,发电量21.02亿千瓦小时,钢185.28万吨,水泥373.58万吨,平板玻璃583.52万重量箱。2003年,全市国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业现价工业总产值85.21亿元;工业增加值27.60亿元;产品销售收入86.28亿元;实现利税12.10亿元,其中利润总额6.59亿元。

萍乡将坚定不移地推进工业化，实施“工业强市”的战略，努力增大工业经济总量。以改造传统产业和发展新兴产业并举，加速产业结构调整，以加速建设工业园，构筑工业发展载体，以深化企业改革，加快建立现代企业制度。市委、市政府高度重视优化环境，改善招资环境，全面实施大开放战略，进一步搞好观念创新和体制创新，全方位开展招商引资。“十五”期间，工业经济定会实现跨越式发展。

5.城市建设

萍乡的城市设施较为完善，2001年全市公路网密度为每百平方公里59.54公里，形成四通八达的道路网络，交通便捷。沪瑞高速及320、319国道经过全境，浙赣铁路贯穿境内76公里。市区距湖南长沙黄花机场130公里，距省会南昌285公里。全市拥有完善的通讯设施，以光缆为主的大容量、高效率传输网实现了城乡无缝隙覆盖，市区还建成了宽带多媒体通信网。全市变电站37座，输变电容量84万MVA，每小时供电能力23万千瓦。形成了城市煤气和市镇供水网络。医疗设施完善，形成了辐射面广、服务功能强的医疗保健网络。环境卫生日益改善，基本实现城市“无黑烟”目标。拥有投资近3000万元的市体育中心，可容纳2.5万观众的田径场和室外50米标准游泳池，篮球场（馆）、网球场、各式训练馆等体育设施完备。文化、娱乐设施齐全，较好地满足了人们对精神文化生活的需要。

近年来，萍乡以加强中心城区建设为重点，大规模开展城市环境改造。“九五”期间萍乡城区投入的旧城改造和新建城区建设资金近11亿元，建成了秋收起义广场，完成了萍水河治理一期工程，改造了绿茵广场和八一东路、跃进路，修建了建设路、安源大道、萍安大道等城市主干道。建成住宅面积130多万平方米。城区面积由建国初的1.1平方公里扩展为35平方公里，城区人口增加12万。2005年末，中心城面积将拓展至50平方公里左右，人口力争达到50万。全面完成萍水河治理工程，建成投资1.2亿元的人工湖，完成安源新区建设，加快安源经济开发区和工业园建设，使工业园成为萍乡新城区的主要组成部分。“十五”期间还将加快以县区政府所在地为主的小城镇建设。在市委、市政府的正确领导下，萍乡正在以“高标准规划城市，高质量建设城市、高效益经营城市”的理念，努力扩大城市规模，加快城市化进程。

6.交通情况

萍乡交通发达，通讯便利。境内浙赣铁路横贯东西，319、320国道十字交叉通过萍乡，沪瑞高速公路正在建设中。

萍乡市现有19条公交线路，可方便到达城区和近郊区各处。

萍乡市现有出租车600辆，出租车起步价5元/2公里，超过起步价1.6元/公里。

7.商贸情况

萍乡商贸落后，传统商贸经营理念仍占据主导地位，市区没有一家大型商场和购物中心，街铺和市场占据了商贸业的主导地位；并且萍乡品牌观念落后，以服装为例，经营以中低档品牌为主，并且品牌极少。

萍乡市场较多，发展较快，现已有家俱市场、建材市场、电器市场、电脑市场、小商品市场和农贸市场。

萍乡市近年来大力引进和发展物流业，近几年兴建了金碧辉煌时尚广场、金三角商贸城以及爱家、富森、心连心、雅天等一批大型超级市场

等，增强了萍乡在湘赣边界地区的影响和辐射力，繁荣了城市商贸业。

萍乡市消费水平超前，物价和娱乐消费较高，在江西省排在第二位，仅次于省会南昌。

8.萍乡十大工程

十大工业项目:

为安钢及其配套项目提供良好环境，确保其顺利生产。

扶持武冠集团做大做强，力争年总产值达3亿元。

解决资金问题，扶助腾飞塑胶发展壮大。

扶持杨梅岭建材有限公司做大做强，力争年产值达到1.5亿元。

确保投资2亿元的青山特钢厂年产钢锭20万吨。

确保投资1.5亿元的华源钢铁有限公司年产钢锭15万吨。

投资1.5亿元的萍乡焦化厂正式投产，年产焦煤30万吨。

协助解决资金问题，确保和令集团公司投资2亿元的旋窑水泥项目竣工投产。

确保安源旅游客车厂年产1500辆各类客车，总产值达1.2亿元。

支持安源化工填料有限公司新上投资3000万元的二期工程，使其年总产值达1亿元。十大亮点工程：

投资2亿元的雅典世纪花园，确保3月份首期竣工。

投资3亿元的东方巴黎商住房项目，确保4月份完成建筑面积4.5万平方米。

投资8000万元的裕龙商务中心，建成安源新区大型农贸市场和休闲广场。

投资3000万元的天利园大酒店，确保10月份竣工营业。

一期投资8000万元的安源学院专升本扩建工程，全力做好征拆工作，确保扩建顺利。

投资2000万元的安源新区学校，一期工程小学部3月竣工。

投资2亿元的云南路桥别墅区，争取3月份全面动工。

投资2000万元的市公交汽车总站，争取10月份竣工。

投资2.2亿元的塞纳名城。

总投资7000万元的市规划勘察设计中心、区法院、安源土地信息中心等十座楼院。十大旅游景点

安源影视城二期工程。

投资1000万元的后山将军纪念园。

投资1500万元的安源外广场。

投资1000万元的学院广场。

安源后山“状元泉”。

“红色之旅”纪念墙。

投资1500万元的五陂民俗文化广场。

投资1500万元的五陂河风景带和安源至五陂319国道沿线风光带。

投资1500万元的市农科所生态农业科研示范园。

投资5000万元的五陂双河口森林湖。

十大民心工程

大力实施阳光工程，培训农民工3000人，确保90%的农民得到就业。

积极协助建设好高坑、安源、城西的采煤沉陷安置小区。

加快建设略下生态示范村和王家源小康示范村。

完善各拆迁安置小区的硬化、绿化、亮化。

支持有条件的村修建农民文化广场，恢复农村文化站。

加强社区基础设施建设，确保34个社区居委会到2007年全部拥有办公用房。

深入开展文明村镇创建活动，改善农村人居环境。

逐步建立失地农民过度性生活保障体系。

为贫困村民提供生活保障，力争2007年前全区所有困难村民都能享受到最低生活保障。

加大农村水利和公路建设投入，争取2005年消除病险水库，2007年在全省率先实现村级公路网络化。

二.萍乡宏观经济发展态势

1．国内生产总值（GDP） 2.产业结构分布

2002年国内生产总值达到1204051万元，比2001年增长11.8％， 2003年全年实现国内生产总值1428645万元，按可比价格计算（下同），2003年达到1428645万元，比2002年同比增长18.2％，国民经济比2002年增长18.2%。其中，第一产业实现增加值160352万元，增长4.6%；继续保持良好发展态势，经济进一步优化，全市经济增长基本保持第二产业实现增加值839540亿元，增长24.0%；第三产业实现增加值

和实现了2位数的增长态势。 428753亿元，增长13.3%，人均国内生产总值7936元，比2002年增长17.9%。

经济结构调整步伐加快。第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的

比重分别由2002年的12.7%、56.1%、31.2%，调整为11.2%、58.8%、30.0%。

（数据来源:萍乡市统计局）

3.全社会固定资产投资完成额(万元)

从统计部门获悉，固定资产投资显现成高速增长的态势。2003全年完成全社会固定资产投资523370万元，比2002年增长130.2%。其中，基本建设投资完成223939万元，比2002年增长131.3%；更新改造投资完成143368万元，增长159.1%；房地产开发投资68074万元，比2002年增长59.8%；城镇镇集体投资完成17321万元，比2002年增长71.1%；私营、个体经营投资完成投资37119万元。

100000

2000003000004000005000006000002000200120022003

全社会固定资产投资（万元）

4.城市居民人均可支配收入与人均实际消费性支出（元）

据调查:

2003年，萍乡市居民可支配收入为7130.4元，比2002年增长1２.1％。

2003年，萍乡市居民平均消费支出为5780.64元，比2002年增长了12.１％，和居民人均可支配收入增幅相同。

数据来源：萍乡市年鉴

5.萍乡规民约宏观经济发展对本项目影响的预计

从总体上来说，萍乡市经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的影响：

有利影响：

随着宏观经济环境不断趋好，萍乡土房地产市场面临着众多有利于发展的因素：

?萍乡市城市居民可支配收入近几年增长较快，这对于消费是一个利好的因素。

?为促进安源新区的发展，安源区政府兴建了世纪广场，并且将世纪广场周围土地让萍乡及外地有实力的开发商开发大规模的住宅小区。

?由于城市建设速度加快，居民收入的提高，政府信贷和拆迁安置政策的优惠，房地产业发展强劲。旧区改造意味着将有许多居民需要购置新的居所，萍乡安源新区的居住人口会增多，安源新区近年将开发出大量的商业设施，以满足在安源新区购房居民的消费需

求，市场需求的大幅增加将对本案产生直接有利的影响。

?房地产业的发展将会加快，萍乡未来房地产在全市经济中的地位由现在的“重要产业”发展成为“支柱产业”，从现在起到2007年，全市房地产业保持每年18%增幅，在GDP中比重超过8%。

?由于萍乡的城市综合竞争不断增强，投资环境不断改善，作为江西西部枢纽城市，具有巨大的优势，将吸引更多的省内外资金、企业和人才进入萍乡，有利于房地产投资和消费的进一步扩张。

?萍乡都市圈构利于萍用城市发展。形成以萍乡为中心，由安源、湘东、安源新区等组成的萍乡都市圈构架，将会提高萍乡作为江西省经济中心城市的地位和作用，并对周边城镇产生强烈的集聚和辐射功能。

?萍乡城市建设面临新一轮大发展的契机。将以旧城环境整治、秋收起义广场、世纪广场等重大基础设施建设为重点启动的新一轮城市建设，为房地产市场的发展提供了很好的机遇。

不利影响：

?萍乡市人均可支配收入和一些开放成市，还存在一定差距，市民投资商铺的消费受到能力限制。

?2004年国家宏观调控后，萍乡市民普遍处于持币观望阶段。

?央行贷款政策的改变，对购买商铺及二次置业的首付比例上升。

?老城区商业楼盘过多，投资者选择过多。

6.综述

房地产作为拉动国民经济的强大动力，对萍乡地方经济作用是相当明显。2002年以来萍乡房地产业保持了良好的发展形势，全年房地产投资占固定资产投资达到20%以上，占萍乡市GDP的4.6%。萍乡市房地产业对经济增长的拉动已由单纯投资拉动转变为投资和消费双向拉动，房地产业的发展，从而扩大了投资乘数效应，全年房地产业带动相关产业投资。

三.萍乡市房地产发展简述

1.2003年全社会房屋建筑面积比较

数据来源:萍乡市年鉴

综合情况

?2003年萍乡市房地产开发投资68074万元，与2002年相比下跌了。

?萍乡市房地产发展平稳，还未进入高峰期，2003年新开工面积为528086平方米，与2002年相比上跌了17.8%，其中住宅面积为322632平方米，同比增长12.3%。营业房面积为171111平方米，与2002年相比下跌了37.1%。2003年竣工面积为416077平方米，与2002年相比增加100.3%。

2.房地产市场供给分析

?房地产投资快速增长，供给结构保持合理状态。

?市场需求持续旺盛，供求关系基本平衡。

?存量房交易兴旺，朝着交易主体的方向前进。

?商品住宅消费结果平稳，带动供给机构进一步改善。

?商品住宅价格合理，与居民消费结构基本相符。

?楼盘规模日趋扩大。

?旧城改造和“一城三区”开发互动发展，开发热点地区转向。

?住宅形式日趋多样。

?环境理念深入人心。

3.房地产交易市场

?2004年的萍乡房价，中档楼盘房价均突破了1000元的界限，市内几个已开盘的大盘每个平方米都在1200元以上，基本上没有太大的销售阻力。至去年11月，萍乡市区商品房交易均价为1000元/平方米，比增3.08%，其中住宅交易均价为880元/平方米，比增3.3%。

?2004年，萍乡市商品房开发面积为180.6万平方米，其中住宅面积为160.3万平方米，占80％。这表明萍乡市商品房住宅消费结构平稳。

?2004年萍乡市房地产市场进入历史上最佳“黄金期”，在房地产开发投资、商品房销售、存量房交易等方面均呈现整体突破、全面发展的态势。

4.土地状况

从1999年起,短短五年时间,萍乡出让土地的身价已经抬高了14倍.高地价给开发商带来的只是开发的风险，购房一族却要实实在在地为之掏出更多的钞票。

2002年经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况

?供应地块：市安源区后埠街朝阳旁，原权属单位：市第二汽车修配厂部分用地，土地面积：3135.8平方米，挂牌时间：7月5日至7月31日，竞得时间：7月31日。

?供应地块：市跃进北路191号，原权属单位：市汽车工业贸易、配件总公司部分用地，土地面积：2371平方米，挂牌时间：7月29日至8月9日，竞得时间：8月14日。

?供应地块：市跃进北路322号，原权属单位：市总工会，土地面积：9865.23平方米，挂牌时间：8月12日至8月23日，竞得时间：8月23日。

?供应地块：市广场路路与昭萍东路相交处，原权属单位：北桥电影院、汽车连杆厂、印刷厂、伞厂、几户私房，土地面积：5612平方米，挂牌时间：9月19日至9月30日，竞得时间：9月30日。

?供应地块：市滨河西路江湾段，原权属单位：市科学技术局，土地面积：5844.94平方米，挂牌时间：10月17日至10月30日，竞得时间：10月30日。

?市东大街南塘里交警直属大队后，原权属单位：收购储备土地，土地面积：14311平方米，挂牌时间：11月14日至11月27日，竞得时间：11月27日。

?市安源区后埠街朝阳路边（联通公司旁），原权属单位：收购储备土地，土地面积：715平方米，挂牌时间：12月9日至12月20日，竞得时间：12月20日

2003年度经营性土地使用权出让情况

?土地位置：安源区后埠街朝阳路边（大有市场对面）；土地出让面积：4496平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：822万元；竞得时间：2003-3-11；竞得人：市百乐房地产开发有限公司。

?土地位置：安源区凤凰街八一东路81号；土地出让面积：1734平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌交易；成交价：1710万元；竞得时间：2003-4-25；竞得人：市华雅房地产开发有限公司。

?土地位置：安源区凤凰街（粮食大厦后面）；土地出让面积：30802平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌交易；成交价：2600万元；竞得时间：2003-4-25；竞得人：市永盛房地产开发有限公司。

?土地位置：安源区凤凰街中山居委会；土地出让面积：1196.54平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：75.0万元（有附加补偿条件）；竞得时间：2003-8-8；竞得人：市亚普科技开发公司。

?土地位置：北桥广场南面；土地出让面积：3320平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：邀请招标；成交价：51.0万元（标书即为拆迁安置方案）；竞得时间：2003-8-22；竞得人：萍乡市房地产综合开发公司。

?土地位置：安源区八一街跃进南路128号（原百货商场）；入股出让土地面积：2019.68平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；成交价：3480.0万元（百货商场以出让土地2019.68平方米作为总股权的51％，其余49％股权为拍卖标的）；竞得时间：2003-9-16；

竞得人：市百乐房地产开发有限公司。

?土地位置：安源区后埠街跃进北路（原广播电视局办公楼）；土地出让面积：2084平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；

成交价：474.0万元；竞得时间：2003-9-16；竞得人：市鑫乐园房地产开发有限公司。

?土地位置：安源区后埠街跃进北路（原再生资源公司综合楼）；土地出让面积：614平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；

成交价：426.0 万元；竞得时间：2003-9-16；竞得人：市宏达建筑装璜工程公司。