上海房地产开发模式

上海房地产开发管理模式

上海市场传统模式

目前上海的土地一级开发市场主要存在两种方式：一种是由市区两级政府操控的国有房地产开发企业持有大量土地储备，这种传统的开发模式在上海最为典型。由区一级政府掌控的地产公司也有很多，例如，由嘉定区政府控制的嘉宝集团下属公司拥有上海嘉定区土地储备开发中心2100多亩土地资源；卢湾区政府下面的永业企业在卢湾区亦堪称“地主”。而由市政府直接掌控的几大地产集团更是拥有上海土地储备资格，如：上海地产集团、城投集团、陆家嘴集团等。

上海市一些区政府不但以各级土地中心为依托，全面介入土地一级市场，大量“卖地”获取巨额土地出让收入，还争相成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司。这些公司从各区政府的土地中心手中，以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、从房产开发到销售的一系列产业环节，左右逢源，获取了巨额垄断利润。而具体的利润分配方式，外界很难了解。

这种方式在外省也很常见。比如，1月16日，绿景地产发布公告，与广西壮族自治区桂林市永福县人民政府就福龙工业园B区开发事项签订了《福龙工业园B区开发建设意向书》，合作开发苏桥新区工业园内5300亩(约353.51万平方米)工业用地。根据协议，永福县政府负责工业园土地征收、农用地转用报批手续等具体事项，绿景地产则负责筹措资金、编制工业园规划、基础设施建设等前期开发事项，待工业园内地块公开出让时，绿景地产将根据双方约定方式收回开发成本，实现投资回报。

另一种方式则是由政府组建项目公司进行土地一级开发，再通过项目公司转让等方式将已经完成一级开发的土地投向二级开发市场。通过这种方式，可以很方便地定制受让对象的条件，又不引人注意，以达到定向转让的目的。

例如，本报曾连续报道过的上海嘉通建设开发有限公司在产权交易所将下属4个项目公司100%股权挂牌转让，采用的就是这种方式。嘉通建设是嘉定区人民政府和申通集团共同投资组建的国有控股型企业，也是上海市轨道交通11号线嘉定段沿线站点综合开发的建设开发主体。该公司转让的4个项目公司是为轨道交通11号线嘉定城北站地块的一级开发

所专门成立的。随着这4个项目公司股权转让的成交，他们共同持有的轨道交通11号线嘉定城北站地块也已易主。由此达到地块完成一级开发后转入二级开发市场的目的。

1月8日，上海证大(0755.HK)宣布，斥资2.06亿元，以股权收购的方式，将海南省西北部澄迈县一幅占地130.96万平方米地块的60%股份收入囊中。目前，该幅土地已取得所有相关土地使用权证，尚未展开任何项目开发。上海证大计划将其发展为“休闲相关的商业物业及住宅物业项目，包括但不限于酒店、别墅及其它相关设施”。

创新型：

（一）大地产小房产——上海城投

上海城投公司在新江湾城的开发中摈弃了原有的生地出让，并由开发商从生地开发至房地产商品销售一揽到底的模式，采取了大地产小房产的做法（所谓大地产就是生地的综合开发，小房产就是熟地转让后的房屋建造与销售），取得了很好的示范效应。

城市房地产开发是一项系统工程，同时包含着方方面面的利益，其中有政府的公共利益、开发商的企业利益、消费者的个人利益等。为了协调这些利益，采用什么样的开发模式就十分重要。通行的先进做法是“大地产小房产”。

按专业化分工形成开发链，以土地的综合开发引导控制房产开发，土地的综合开发提高其增值潜力，使有限的城市土地资源得到更有效的利用，土地的综合开发可以蕴育大地产商的生成，促进房地产市场主体结构的完善。

大地产小房产的城市开发模式符合现代经济的专业化分工趋势，有利于公共利益和私人利益、整体利益和局部利益的协调，同时可以通过这种模式的推广催生若干大地产商，促进房地产市场主体结构的调整，政府也可以通过大地产商来贯彻对该市场的宏观调控措施。另外，这个模式的实施和推广过程，也是城市房地产开发的粗放式→集约式的转换过程。只有在集约开发的条件下，空间才可以得到集约利用，资源可以得到共享，成本可以降到最低点，景观整体形象可以达到最和谐。

案例：推进新江湾城土地综合开发模式的实践

现行的新江湾城土地综合开发模式，是一个由政府进行理念和定位主导，一级投资开发商编制高水平规划，建设高水平基础设施将生地变成熟地，二级投资开发商通过投标取得土

地使用权并按照规划的要求建造地上建筑物的开发模式。其中的核心，就是科学的定位，规划的统一与高水准，以及基础设施的综合开发。因此，一级投资开发商在这个模式的运行中发挥着核心作用。

根据现有情况分析，新江湾城土地综合开发模式的运行是正常的。这得益于其以下特点的支撑：

（1）对特殊的动迁对象采取了特殊的运作方式；（2）创新了一个开发范式，即对房地实行分离式开发，土地由一级开发商进行综合开发，然后在规划指导下切块搞房产开发，从而提升土地的市场价值；（3）正确把握土地的供给时机，在上海房地产市场的繁荣阶段推地上市，使其产生最大的经济效益；（4）选择了一个强有力的一级投资开发商，并且建立起新型的政府与企业的合作关系；（5）科学定位，高起点规划为新江湾城土地综合开发的全面展开奠定了坚实的基础；（6）塑造开发品牌，培育新江湾城土地综合开发的软实力；

推新新江湾城土地综合开发模式的思路框架：

（1）必须由一个城市政府垄断管理全部土地资源；（2）必须各方共利多赢；（3）必须培育起若干个大型一级地产开发商；（4）必须适应一个以一级地产商为操作核心的工程项目实施机制。

推广新江湾城土地综合开发模式的要点措施：

新江湾城土地综合开发模式的成功运作是在特定地域、特定时期和特定条件下取得的。这个模式要提高其普遍的适用性并在上海成片土地开发中推广，必须对其作适当的修正和对支持政策加以完善。

建立政府同一级开发商等的利益分享机制，进行特殊的制度安排，完善相关支持政策，以新江湾城为示范，在全市经济适用房和世博会场所的开发中推广大地产小房产的做法。（二）全程代开发模式：上海中凯企业集团

一种房地产经营管理的新模式——房地产全程代开发正在崛起。经过四年前期运行这一模式的上海中凯房地产开发管理有限公司，日前在由中国住宅产业化建设促进会等四家权威机构举办的“2010中国房地产最具品牌价值企业”的评选中，跻身十强。这标志着中国首家房地产代开发企业，其倡导的房地产投资、开发分离的模式已得到市场认可。

房地产投资开发分离，在美国等许多国家已运行十分普遍，随着中国房地产业发展的日趋成熟，众多规模小、品牌弱、资金缺乏的房地产企业面临着生存挑战。不少专家一直呼吁探索投资、开发分离的模式，来整理、推进资源型开发、技术型开发的全新的房地产开发管理，以此推动量大面广的房地产企业总体行业水准的提高，虽然近年来房地产业专业技术的分工开始推行，设计、施工、营销、管理等已进行了专业细化，但房地产业全程代开发、全链资源整合型的运行模式，对中国房地产业来说还是新鲜事。

上海中凯企业集团依靠近二十年房地产开发的经验和人才优势，在国内率先进行代开发研究及实施筹备。2006年，上海中凯开发管理有限公司在中国首次进行了全程代开发模式的探索，四年来已经积累了一整套代开发管理的运用技术。四年来，中凯房地产开发管理已在江苏、安徽、河南、江西、陕西五个省市的八个地区代开发管理项目12个，合同面积约150万平方米，并推出了“中凯城市之光”系列作品，实现了全程资源整合、全程质量控制、全程市场营销、全程成本管理、全程技术嫁接及全程品牌运用的六大特色，其代开发管理的技术已得到不同地区的市场验证，并逐步积聚了人才扩容、管理提级、资源完善、模式清晰的四大优势，这一代开发管理模式得到了中国三、四线城市的普遍认可。近期，山东、江苏、湖南等地的二十多家投资商，纷纷与中凯开发管理公司洽谈并达成了代开发管理意向。（三）捆绑（订单式）商业地产开发模式——绿地

绿地集团于11年6月27日与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等国内外知名商企宣布建立全面战略合作关系，将携手践行紧密型、捆绑型等崭新合作模式，就绿地集团在全国各地开发的现代服务业项目引入一流商业资源，进一步完善绿地商业地产全产业链，提升商业运营价值和水平，从而在当前宏观调控背景下，为绿地集团调结构、促转型提供有力支撑。

捆绑式商业地产开发模式指的是商业地产开发商选择同质性较强、可复制性较高的一批商业项目，建立长期战略合作关系。在商业地产类项目的开发初期，使这批合作商家提前介入项目的整体设计，提供标准化设计图纸；项目拿地之后，即与一揽子品牌商家集体签约，进行订单式合作。对捆绑型合作品牌商家，开发企业承诺给予最大程度的支持与协作，从而节约合约谈判的成本和时间，并最终通过全程技术对接和协作做到“竣工即开业”。

（四）代建——绿城

所谓“代建”，就是把投资商、投资部门和开发部门相剥离。从严格角度讲，绿城代建是目前中国房地产行业里面第一家真正的专业开发商的代建，是一种全新的商业模式，开中国房地产代建之先河。这条路，这种开发模式，不是绿城独创的，因为在欧美以及日本的一些西方发达国家里面，这条路早就走出来了。

投资商和开发商相分离，今天我们这个项目就是非常鲜活的案例，绿城这次来到洛阳，是与龙海置业公司合作。绿城集团以代建的形式承担项目的开发任务，全面导入绿城的管理经验与开发理念，为洛阳人民原汁原味地呈现出绿城精致完美的高端品质房产。

上海房地产经营模式——渐趋活跃的四大房地产开发经营新模式

（一）创意产业惹火创意地产

前不久，上海创意产业中心落户海上海和上海国际创意产业活动周的举行，拉开了本市创意产业大发展的序幕。据悉，在“十一五”期间，创意产业是上海产业发展的重点，占GDP 的比重将由过去的6.6％增加到10％左右。而作为创意产业重要载体的创意地产，正面临前所未有的发展机遇。而2007年深圳也将创意产业定位支柱产业，作为国民经济的一个新的经济增长点。

创意产业这一概念最先始于英国，目前已经成为英国继金融业之外的第二大产业。在新经济时代，具有创意性质的工作种类适应了数字时代的创作方式，极大地推动了创意产业在全球的发展。“创意城市”或“文化立市”，已成为众多国际性城市提高城市竞争力的重要战略。据联合国教科文组织统计，美国每1美元的创意产品消费，将为地方经济带来1.7美元的收益，其中，有来自旅游、餐饮、旅馆等相关产业的收益。在房地产领域，这种将房产与创新文化相结合的优势，实现了产业结构的优化升级。

在我国，创意地产概念则起源于对市中心地区老工业厂房的利用，在盘活这些工业房产的方向中，创意产业的经验被提了出来。在上海市首批推出的18个创意产业集聚区中，大多由空置厂房变身而来，其中比较知名的有8号桥、田子坊、四行仓库等。第二批18个创意产业集聚区将在黄浦、虹口、卢湾、浦东、闸北、杨浦、徐汇、普陀等区开发，总建筑面积超过86万平方米。

除了老厂房改造外，创意地产在新建项目方面正焕发出勃勃生机。以杨浦区为例，建筑面积8万多平方米的海上海办公项目已声名在外；而一个占地82万平方米的大型创意产业园区创智天地也已浮出水面。据悉，该项目由香港瑞安集团与杨浦区ZF联合开发，是迄今为止上海最大规模的创意地产项目，包括公寓式办公区、公共活动中心和科技产业园区三部分。其中，一期商住项目已经建成，目前正在研究入市的具体时间和价位，一部分已经开始运营。（二）住宅建设呼唤绿色地产

绿色地产又称生态地产，其内涵是在保护生态环境和节约各类资源的基础上，以“以人为本”的理念开发建设与周围生态环境相融合的绿色住宅，即实施绿色规划、绿色设计、绿色施工、绿色建材，推行绿色管理、绿色文化，在住宅全寿命的各个环节体现节约资源、减少污染，创造健康、舒适的居住环境。建设绿色地产，从推进节地、节能、节水、节材做起，成为2006年住宅建设的主旋律。

目前，上海市住宅建设已经历了第一代重居住面积、追求空间数量、讲究基本适用性和第二代重生态环境、注重生活质量和生活方式。今后建设的第三代住宅，将充分体现对自然资源的节约使用和公平利用，体现当地的历史文化，努力构筑适宜人们生活和交往的建筑空间和生态环境。而对于第一、第二代住宅，采取“拆、改、留、修”的方式，逐步将其改造成绿色住宅，成为了2006年本市住宅改造的主题。这样做，既避免了大兴土木，节约了大量能源、资源，还保护了传统建筑，并改善了居住条件。

（三）产业联合催生复合地产

将其他产业与房地产业实现资源共享与互动发展，提升房地产的品质与内涵，是当前复合地产的主要表现形式。而在2006年，这种产业联合的房地产开发模式得到更多企业的推崇。以“运动就在家门口”为口号的上海奥林匹克花园，就是将体育产业与房地产业有机结合的范例。它通过对中心绿地中体育精神的导入，把体育生活和居住区日常生活融为一体，力图使居民在休闲运动中实现人与人平等交流的氛围，形成新型居住区的显著特色，即生机勃勃、和谐共融、自然健康。而在中国其他城市，奥林匹克花园均贯彻房地产业+体育产业的标准化连锁经营管理模式，为同行们诠释了复合地产的开发理念。

除此以外，房地产业与建材业、装潢业、服务业等产业的联合，正成为一种新的发展趋势。集中采购可以降低成本，让利于购房者；建设全装修住宅，可以避免交房后不统一装修带来的影响；引入相关服务品牌，不但可以提升小区的生活品质，还能方便业主的日常生活和消费购物。

（四）城市发展提倡公益地产

网球“大师杯”在上海的成功举办，使得闵行马桥地区的旗忠森林网球中心一夜成名，“大师杯”让人们知道了旗忠，同时也知道了马桥这个别墅云集的区域。在这背后，其实是旗忠森林别墅生活区开发公益地产所取得的良好社会效果

据了解，总规划面积20平方公里的旗忠森林体育城，正在塑造成一个以体育产业为主题，拥有丰富的体育设施资源，能满足热爱健康、热爱生活的人们对新兴休闲方式追求的需求，除了国际网球中心外，还有高尔夫球场及相关高档休闲设施将相继建成，不仅面对社区内的业主，更多的是面向全市、全国乃至全球的运动爱好者。难怪有很多人现在会慕名来到旗忠森林网球中心，体会和感受“大师杯”所带来的那种网球气氛和情调。

随着上海城市发展的不断推进和房地产业的不断成熟，相信会有更多的开发商将建设公益地产作为己任，以此来回报大众、回报社会。