别墅、旅游用地和容积率专题研究143409631

别墅、旅游用地和容积率

自从2003年国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国发[2003]45号）要求“（今后5年内）停止别墅类用地供应”以来，别墅项目不降反增的局面让监管部门终下决心出台全面的界定及监管措施。

2010年5月，国土资源部调研全国别墅、大户型项目供地用地情况，“下一步将具体给别墅做一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面”，“不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。

1、别墅及其容积率

开发商将其中的一些地块用来造高层建筑，容积率很高；另一些用来建成了容积率低的上百栋别墅，这样高低搭配，使得整个项目容积率既高于政府要求的容积率下限，也提供了别墅产品。低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。

事实上，市场上的别墅与政府定义的别墅不是一回事，由于别墅用地限制，目前很多别墅产品实际上多数不是别墅用地，开发商只能做成联排、双拼、叠拼等别墅类产品，容积率一般都在0．8以下。相比之下，高层公寓的容积率一般都在1．5以上，二者均衡下来，地块的总容积率恰好在1－1．6之间。以低密度住宅、产权式公寓等名义报批，以别墅产品营销。

为应对别墅禁令，“类别墅”被开发出来，这种“类别墅”由几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥或廊道连接，似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅，从而规避了所谓“独门独院”的别墅特征。

另外，政策对容积率的最低限制主要针对的是住宅用地（70年产权），而对工业用地（50年产权）、旅游用地（40年产权）则没有设置。开发商常以旅游用地（商服用地）立项获取土地，开发酒店、房产等旅游度假设施。（详见下文专节论述），或以工业用地立项，建设低密度研发和办公楼。

2、容积率(Plot Ratio/Volume Fraction)：

容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。目前多省市要求住宅建设用地最低容积率为不低于1.0。

容积率=总建筑面积÷总用地面积

（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）；

容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间关系可表示为：R＝C*H。

建筑层数与容积率成正比例关系；建筑密度（building density）是指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费；楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率。

提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的：

（1）不改变容积率，但改变物业类型

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在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，

层数的增加，表现为建筑密度的降低。

有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产

品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用

于江景、湖景、海景等观景项目。

（2）降低容积率

由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润

最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售

价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。例如玉山城项目。

（3）改变物业类型配比，提高容积率，规避容积率最低要求

国家对住宅项目的容积率上限政策对别墅类项目不会有影响；但是《国务院

关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号) 要求对于供应住宅用地，

要求将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条

件，写入出让合同或划拨决定书。通知的发布，从容积率的技术层面上加大了对

别墅类项目建设的限制。

对此，许多别墅类项目开发商都采取了改变物业类型配比、提高容积率的方

法规避容积率下限规定。具体做法是：

①报批上规避独栋概念，但以独栋产品营销；

②加大联排、叠拼、双拼等“类别墅”建设规模；

③调整项目规划，在规划区内一些地块建造高容积率的小高层或高层建筑;

④以旅游用地立项，建设旅游度假配套设施;

⑤以工业用地立项，建设低密度研发和办公楼。

3、旅游用地与别墅

旅游房地产包含两个概念。一个是指旅游地产，包括旅游景点开发和休闲娱乐等设施的建设；另一个是指旅游房产，围绕旅游活动所需要的，以住宿业开发为主，包括旅游酒店、宾馆、服务式公寓、旅店、经济型酒店、度假村和休闲度假住所等。从住宿业的角度来考虑，只有旅游星级酒店属于旅游商业用地；从房地产开发角度分析，国内房地产开发包括商业（含旅游商业用地）用地、住宅用地、综合用地和工业用地等。

旅游星级酒店在通过国土管理部门和旅游部门审批后，可以以旅游商业用地性质立项。而其它住宿业设施，如服务式公寓、社会旅馆、产权式酒店等的用地性质，政府并没有明确作出规定，可以是商业用地、住宅用地、综合用地等。

按照现有的相关政府规定，国内可用于旅游房产开发的土地用地性质如下：

(1)商业用地：

传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地批租年限为40 年，该类项目不属于房地产开发行为，一般不允许按照商品房模式进行分割销售。

国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地批租年限为40或50 年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可以按照房地产开发模式，按照商品房模式分割销售。

城市商业用地，土地批租年限为40 年，允许以房地产开发模式进行销售，但受到相关法规的约束。

商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为。

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(2)综合类用地，商住两用，即商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓

或写字楼，土地批租年限为 50 年，该类用地性质本身就属于房地产开发，可

以按照商品房模式分割销售。

商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星

级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设。

国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假

公寓等旅游房产建设。

（3）住宅用地，纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为 70 年，本

身属于房地产开发性质，可以按照商品房模式分割销售。住宅用地性质，一般适

合于服务式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设

旅游用地严格意义上是属于商业形式的，可参照上述商业用地考虑用地方

案。而综合用地因其灵活性更优于商业用地，建议协调以综合用地替代商服用地

开发项目。

开发商可以在旅游用地或综合用地上，以产权式公寓、酒店等名义开发别墅

类旅游配套房产，项目建成后先按商业性质或综合性质整体办一个房产证明（产

权属于开发商），再把40或50的经营使用权分割销售，权属于商品房不同。

三种常见产权式旅游配套房产比较：

附1：××市建筑密度和容积率控制指标表：

注：1、D为建筑密度，FAR为容积率；

2、商住综合建筑中住宅建筑的容积率和建筑密度按纯住宅建筑的容积率和建筑密度指标进行

控制。

——《××市城市规划管理技术暂行规定（2009）》

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附2： 70年相对于40年产权房产的优点：

(1)70年产权房产政策优势

◆ 土地使用年限

70年产权房产，土地使用性质为住宅，土地使用年限为70年

（物权法明确规定，土地使用年限到期后自动续期）；

40年产权房产，土地使用性质为非住宅（商服等用地），土地使用年限为40年。（国家无明确的规定，存在不确定因素的投资风险）

◆ 产权

70年产权房产，产权属于购房者；

40年产权房产，整体产权属于开发商，购房者获得分割后的经营使用权；

(2)70年产权公寓 贷款优势

◆ 银行按揭贷款首付比例

70年产权公寓为首付30%起，40年产权公寓为首付的50%起

◆ 银行按揭贷款年限 ◆公积金贷款

70年产权公寓，最长按揭年限20年； 公积金可以贷款 40年产权公寓，最长按揭年限15年 不可以办理公积金 ◆按揭贷款利率： 40年产权贷款利率：较高，不享受房贷利率优惠政策

(3)70年产权公寓 税费优势

◆70年产权公寓 ◆40年产权公寓

个人所得税：按成交价的1%（符合条件可申请减免）按成交价的2%

营业税： 全免（5年后） 成交价差的5.6%（5年后）

契税：总房款的1.5%；总房款的3% 产权登记费：80元/套；200元/宗

土地登记费：33元/套；120元/宗（4）70年产权公寓生活成本优势：

70年产权的水电费、物业费：民用标准（较低）；

40年产权的水电费、物业费：商业标准（较高）

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