广超物业商业物业招商方案

广州广超物业管理有限公司

商业物业招商方案

一．项目分析：

1、优势

（1）地段——紧邻市区，即将规划的汽配商贸区域，对于大型的汽配市场来说地段优越、位置显赫。

（2）交通——项目内有公交8条线，间隔不到10分钟一班就有公交车，14号地铁线在建，北邻北二环高速，南邻华南快速，离项目地址不到10分钟的路程。

（3）口碑——专注物业服务工作十一年，多次获得政府奖励，消费者信得过企业。

（4）物业——项目占地面积十万平方，建筑面积近70000多平方米用于厂房、仓储出租。是东平最大的物业出租企业。

（5）配套——配置自动客货电梯10部、专用客梯3部，专用电梯2部、内部配置大型停车场，配套设施较为完备。

（6）用电充足——完全满足客户用电需求。

2、劣势

（1）由于物业部前期对工业区的管理方式不足，导致广超物业品牌受损严重，在业内造成了恶劣的影响，给很多客户带来了心理忧虑，致使很多客户在上半年搬走，甚至于影响到一部分客户在下半年搬厂。

（2）厂房内部间隔不好，柱子较多，实用面积小，公摊面积大。

（3）项目临国道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成，对人员招工有不少的阻碍。

（4）项目坤和街电梯太小，无法满足工厂使用，招商范围缩小，整体商业氛围不足。

（5）项目区域内停车位不足，许多客户不好停车，经常为停车位发生纠纷，致使客户心情不好，情绪激动将不满发泄到物业工作人员身上。

3、机会

（1）经济因素——市场整体经济环境不好，市内外正在上演工厂、仓库外迁循环闹剧，体现在部分客户因生意难做，资金周转困难，整日纠结租金太贵，递增减免等怪圈内，寻求公司给予解决。

（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成国内经济不景气，促使一些商人破产，同时也给商人带来了商机。

（3）市场因素——随着经济复苏，地铁14号线的投入使用，东平的经济发展势不可当，商、住、行将促使东平商圈的兴旺。

（4）区域发展——做为紧邻城市的待开发区域，未来将建设大型的汽配商城，本项目正符合本区域发展，为未来汽配城的发展所需仓库以及厂房提供强有力的保证。

（5）现行的部分建筑物的格局，已经为未来十年做了准备，预计在五年左右厂房或仓库的出租将发展至瓶颈，后期可将具有阳台功能的建筑，改造成商住楼。

4、威胁

（1）未来五年内，公司物业的发展将需要定性，特别是14号地铁开通前，公司物业的发展需要有一个方向，例如是打造行业一条街，还是教育一条街，对行业内的企业给予扶持，尽快形成产业链。

（2）由于传统的加工企业目前还占据者广超物业的半壁江山，目前由于国家的管控加强，导致这些加工厂生存空间越来越困难，公司要打破僵局，拼弃保姆式服务，引进一批行业内合法的企业，以增强企业的生命力。

（3）市场竞争激烈、招商难度大，周边的厂房仓库接二连三的跳水，价格低迷，严重影响了本公司的招商进度。

（4）物业需要改革，若不能调整战略，将难以摆脱厂房仓库的传统出租方式的制约。

二、招商工作的开展及相关措施

针对目前产业园空租率达到35%的严重情况，招商工作做的不好，将直接影响到公司全年的总收入，为此，为做好招商工作的长效管理机制，促进产业园的招商工作，具体措施如下：

1、开拓招商渠道，狠抓对外宣传为主要内容，打造“广超产业园”物业公司知名品牌；

（1）成立专业的招商团队、明确工作职责；

( 2 ) 拟订园区规划图、效果图、平面图；

（3）制定招商手册、招商宣传资料以及横额；

（4）利用户外广告牌（园区现场）招商；

（5）通过58同城、房管网等网络平台进行信息发布；

（6）通过客户招商，采取以客招客的方式；

（7）通过“走出去、请进来“的方式，充分了解周边市场的厂房仓库招租动向，寻找机遇，有选择性的招进一批有实力的客户，到我们园区经营。

2、突出亮点，专显“广超物业管理全方位的专业服务，提高公司知名度

（1）帮助客户代理办理各类执照服务；

（2）帮助客户提供专业的保洁物务；

（3）帮助客户提供专业的物业管理服务；

（4）帮助客户提供专业的安保服务；

（5）帮助客户提供商品销售渠道；

（6）帮助客户提供专业的水电安装及装修服务；

三、招商优惠政策

（1）厂房空置就是损失，建议公司，对招租厂房仓库免装修期视情况而定一个星期、半个月或一个月，（此项可根据厂房、仓库ABC划分确定）；

（2）递增可否调整为一年一递增的方式调整为“二二”递增或“二三”递增；

（3）为经营户代办各种经营证照，可适当收取代办费；

（4）厂房仓库出租单价的调整：

A类厂房或仓库租金15元/平米（不变）

B类厂房或仓库租金调整为13元/平米

C类厂房或仓库租金调整为12元/平米

四、实施全员招商奖励机制

招商的业务提成是招商工作中不可分割的一部分，是招商工作中的一个重要环节，公司现有约36000方厂房仓库空置，下半年出租了约5%，结果又退场的6%,结果公司物业出租面积达到了36%的空置，比上半年的空置面积还多了1%，目前公司的招商提成只占新租赁物业当月租金的10%，无法提高招商人员和其它介绍人员的积极性；

建议公司在低于部出租面积80%以下的时候，将提成奖励调整为当月租金的100%，其中70%奖励招商主体或介绍人，30%奖励物业公司做为活动经费；当租赁物业出租率达到公司总物业80%时，提成奖励调整为70%，其中50%用以奖励招商团队或介绍人，20%奖励物业公司做为活动经费。当租赁物业出租率达到公司总物业90%时，提成奖励调整为50%，其中35%用以奖励招商团队或介绍人，15%奖励物业公司做为活动经费。以上物业公司所有的奖励提成均扣除50%，用于年终奖发放。招商提成奖奖金均由物业公司支付。

招商主体与物业公司提成奖励调整对照表：

招商主体奖励

序号物业出租率总提成

物业公司提成

提成

注：1、物业公司在每次提成中将抽出50%用于活动经费，另50%用于年终奖发放；

2、招商主体指：招商团队、个人、现有客户、自来客户等；

3、新入客户签订合同后，招商奖金在当月对招商主体进行发放。

4、此对照表为所有奖励主体发放奖金时提供发放依据。

（1）公司全员招商，客户引进新客户或提供招商信息，引进新客户成功者根据物业出租率均给予奖励；

（2）招商团队成功引进客户者，根据物业出租率均给予奖励；

（3）自来客户承租，成功签订合同者，招商主体提成奖归属公司所有，物业提成根据物业出租率均给予奖励分配；

五、待公司物业整体出租率达到95%以后，对经营规模较小，稳定性不够，抗风险性较差。交租不及时，信誉度不高的客户，进行逐步淘汰。为优质企业入场经营提供条件。

所有改革都会面临有一些阻碍，会伴随一些阵痛，咬牙坚持就好了，挻过就会柳岸花明；一个市场的招商工作也是这样，商家会让出一些好处或率先改造一些

功能性的投资，先迈出一步，才能吸引客户，待得那一天吸引到一只金凤凰来，自然会引来一些家雀，那时候老板你就偷着乐吧。

广超物业管理有限公司

二〇一六年十一月二十日

信你自己罢！只有你自己是真实的，也只有你能够创造你自己

赢商网房地产大型商业物业招商策略

房地产大型商业物业招商策略第一部：招商原则和准备过程招商目标的选择企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：项目自身的市场定位；项目所在地的消费状况；投资商和发展商的自身资金情况；拟引进商家的市场定位、发展战略；招商谈判原则的确定招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到这一目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。一、招商谈判的特点 1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求企业的谈判人员要围绕本企业的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。 2、谈判条件的原则性与灵活性企业招商的目标要具体体现在谈判条件上。这些条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，这一界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了企业谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。 3、谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要

反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。二、招商谈判的原则根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则： 1、坚持平等互利的原则平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。 2、坚持信用原则信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。 3、坚持相容原则相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。招商谈判的准备所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：（一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是企业招商的基本宣传资料，关系到企业的形象，该手册突出如下关键点： 1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。 2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。第一承租户的选择确保租金的来源。

商铺招商方案.doc

商铺招商方案商铺销售及招商方案第一部分：项目商业经营规划一、整体商业定位商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定！最好先做一个详细的市场调研！！二、项目主题概念提炼商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。商铺招商方案主题一：“城市客厅”——人气业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为惠州市的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道，是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧的“城市客厅”，并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。商铺招商方案主题二：“城市休闲生活广场”——氛围城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。商铺招商方案主题三：核心区的时尚中心——活力三、商业功能定位打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：功能内容百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子超市日常生活用品餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆娱乐小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球休闲书店、音乐城、文化廊、水族馆服务美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健修理家电维修商务商务服务中心、银行、证券、基金对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。四、商铺布局及销售方式建议方法一：规定业态分布 1）布局方式对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。业态分布表楼层业态一楼眼镜、珠宝、皮装、电子专卖

广超物业商业物业招商方案

广州广超物业管理有限公司商业物业招商方案一．项目分析： 1、优势（1）地段——紧邻市区，即将规划的汽配商贸区域，对于大型的汽配市场来说地段优越、位置显赫。（2）交通——项目内有公交8条线，间隔不到10分钟一班就有公交车，14号地铁线在建，北邻北二环高速，南邻华南快速，离项目地址不到10分钟的路程。（3）口碑——专注物业服务工作十一年，多次获得政府奖励，消费者信得过企业。（4）物业——项目占地面积十万平方，建筑面积近70000多平方米用于厂房、仓储出租。是东平最大的物业出租企业。（5）配套——配置自动客货电梯10部、专用客梯3部，专用电梯2部、内部配置大型停车场，配套设施较为完备。（6）用电充足——完全满足客户用电需求。 2、劣势

（1）由于物业部前期对工业区的管理方式不足，导致广超物业品牌受损严重，在业内造成了恶劣的影响，给很多客户带来了心理忧虑，致使很多客户在上半年搬走，甚至于影响到一部分客户在下半年搬厂。（2）厂房内部间隔不好，柱子较多，实用面积小，公摊面积大。（3）项目临国道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成，对人员招工有不少的阻碍。（4）项目坤和街电梯太小，无法满足工厂使用，招商范围缩小，整体商业氛围不足。（5）项目区域内停车位不足，许多客户不好停车，经常为停车位发生纠纷，致使客户心情不好，情绪激动将不满发泄到物业工作人员身上。 3、机会（1）经济因素——市场整体经济环境不好，市内外正在上演工厂、仓库外迁循环闹剧，体现在部分客户因生意难做，资金周转困难，整日纠结租金太贵，递增减免等怪圈内，寻求公司给予解决。（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成国内经济不景气，促使一些商人破产，同时也给商人带来了商机。（3）市场因素——随着经济复苏，地铁14号线的投入使用，东平的经济发展势不可当，商、住、行将促使东平商圈的兴旺。

商业地产招商方案

商业地产招商方案一.正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二.业态规划与商业布局招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三.招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

某某商业街招商策划方案

龙湖花园商业街推广简案目录一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况二、主题式或特色经营类商业街的考虑三、项目商业街的SWOT分析四、项目商业街的市场定位五、项目商业街招租与销售的初步定价六、项目商业街的整合包装与推广七、项目商业街的招商工作流程及招商计划八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响九、项目商业街的客户资源名册一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况

（暂略）周边商业物业情况分析龙湖社区消费中心商业数据研究龙湖花园商业业种业态分布餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。龙湖花园商铺面积比例图 8% 21㎡—50㎡ 51㎡—80㎡ 81㎡—120㎡ 121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。

龙湖花园商铺租金比例图 55% 30元以下31元—40元41元—50元说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。二、主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件（1）功能需求： ※商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。（2）配套条件： ※便捷的交通条件 ※金融网点及休闲设施配置

某商业项目定位及招商策略

某商业项目定位及招商策略第一部分项目定位第一章项目总体定位一、前期沟通总结本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了成都市的商业发展格局，并创造性的提出了“新都物流中心商务区”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“新都物流中心商务区”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。由于成都市物流中心总体竞争环境已实现战略格局化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在

原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。项目的总体定位本项目立足于服务周边市场，集批发、商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。三、商务区的功能定位 1、功能组合（1）展示、交易功能区该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托成都对于西南极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。同当前成都专属商务区差异化表现在： ●集中主题规划，导购便利（吸收商业/商务的优点）； ●增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）； ●经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）； ●销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大销售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境） ●对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能

商业地产招商策略

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。商业地产招商策略商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。一、招商工作过程中的操作要点１、市场调查市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。２、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

商业地块招商策略建议

商业地块招商策略建议对于整体开发商而言，无论商业业态和量体如何规划，开发时程和模式如何进行，到最终是要落实到招商来实现。招商策略和招商绩效是整个土地开发投资中最关键的环节之一。除了地块本身的开发规划及高科技园区整体的发展前景将吸引潜在投资商商争取参与目标地块之开发之外，优惠的奖励投资条件的完善、有效率的行政服务也将可提高投资者对开发目标地块的信心与兴趣。以下从为整体开发商的拟订地块招商策略的角度出发提出商业地块招商策略的预期目标、策略建议、招商方式建议和配套措施建议等。一、预期目标确保目标定位之达成性高科技园区目标地块的商业目标定位为“国际商务中心区”。这个根据宏微观经济态势、高科技园区整体现况与未来发展以及结合目标地块自身条件，特别是对周边环境的大胆预测下做出的基本结论，是一切规划、开发和招商引资动作的基础。因此，确保达成此目标是为招商的工作主轴。确保整体开发进度之时效性无论目标地块开发是分期开发抑或一次性开发，从时间和效度看，招商的另一个重要目标是为了

配合整体开发进度的需要，及时让合适的投资商进来进行后续开发动作，以便掌握整个高科技园区发展的契机，确保高科技园区发展公司作为一个整体开发商的经济利益。所谓“机不可失，失不再来”，招商如果不能完成这样一个时间和效度上的目标，无疑会损害整体土地开发商的社会收益和形象效益。确保商业服务之完整性目标地块的商业服务是为整个高科技园区，特别是为在临近区域生活和工作以及往来商务人员提供的。招商的首要目标应该确保投资商具备为基地周边持续增加的消费群体提供完整性的商业服务的能力。二、策略建议以高起点规划创造市场策略 1．商业设施的生存和持续经营需要足够的人潮来支撑。目前目标地块的商业设施主要是以往来高科技园区的商务、参展及赛事之人潮的需求为主要考量，开发策略上首先要满足目前可以带动的商业消费（购物中心和餐饮娱乐）和商务（酒店）需求，而后才是考量这些规划对邻近地区人口的吸引。 2．利用具有亮点和特色的娱乐设施以及目标地块本身的鲜明建筑景观设计（如周边的唯一地标

大型商业物业招商流程与招商策略

大型商业物业招商流程与招商策略一、商业招商概括完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。 5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面： 1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。 2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。 3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。 4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招

招商的七大策略

招商的七大策略商业地产招商之商业招商七大策略现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功，是开业前最重要的工作，为此结合项目的实际情况，特提出以下招商策略：一、招商先行、销售跟进招商的目的在于实现销售。招商成功是实现顺利销售的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力，成为项目的重大卖点，从而促进项目销售的顺利进行；注意在招商过程中的控制，吸引部分经营商户购铺经营，从而为项目的销售加力。二、大户先行、散户跟进大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，基本

就意味着项目招商工作的成功，其他散户必然群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成；尽早进行主力商家的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利其他商家进场定位；主力店是项目的核心，主力店的性质影响决定着项目的性质，是项目的客源的锚固点，是项目后期经营能力的保证，一个大型超市或百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。总之，主力店的招商对后期商业铺位销售的价格提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。大户优惠政策：优先选位：大户（主力、次主力、旗舰品牌）优先在我们给定的范围内选铺；优惠套餐：给予大户一整套优惠政策（如租金、免租期）；优化组合：计划性合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，以有利于带旺其他中小品牌，利于整个市场的长远经营。小户扶持政策：引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户；给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力；三、同业差异、异业互补

社区商业的招商与租售策略

社区商业的招商与租售策略 2013年07月30日10:07 一、社区商业的招商策略 1. 差异化经营社区商铺要想获得成功必须考虑错位经营，这是保证商铺经营者本身获利的一个不可忽视的考虑因素。经营效应是商业项目的生存之本，从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。（1）差别销售从入市的出发点来看商铺更加注重项目入市后的经营状况和物业升值，因此发展商应该对所经营的业态以及经营环境、经营档次有所选择，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。在社区商铺的经营初期由于受益颇高，投资者可能会忽视错位经营的重要性，但是随着社区逐步走向成熟，商铺租金进入调整期，一些经营能力差，业态重复的商铺经营将难以为继。也就是说如果商铺的经营本身没有盈利的话，商铺的商业价值提升也就算是纸上谈兵。因此只有在销售或租赁的时候适当的规划“差别销售”，避免同业竞争，才有可能避免买家受益下降。当然也不排除随着周边商业氛围的培育和经营特色的创造，导致业态、业种的适度重复反而有利于经营竞争和优惠价格情况的出现，从而让社区居民受惠，但适度重复经营的前提必须是消费者的客流量能够维持这些商铺的经营。在销售或租赁中要告诫消费者，首先要熟悉与社区商业经营有关的内容和常识，而不能简单的在店铺门面上帖出一张出租启示，标明联系电话和价格了事。只要有人来租而不顾经营的种类，谁给的价格高就租给谁，显然这里存在投资误区，那就是经营难以为继的商铺就会频繁的更换承租者，在更换期间也就无可避免的出现空置期、装修免租金期，这对商铺投资者来说这段时间是没有受益的。不仅如此，频繁的更换承租人还得消耗投资者大量的时间和精力，甚至有的时候因为适合在社区经营的业种和业态已经被别人抢先，业种和业态趋于饱和的状况经会进一步增加招商困难，而导致难以获取高租金和连续稳定的投资回报。（2）“放水养鱼”法事实上，发展商、业主与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。成功开业、持续经营才是各方共同的根本利益所在。市场培育也即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家

精编【物业管理】大型商业物业招商方案

【物业管理】大型商业物业招商方案

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桃源居大型商业物业招商方案深圳中原物业顾问有限公司 2006年3月

目录第一部分宝安商业概况.....................................................3 二、大型商业物业概况.. (14) 一、宝安宏观经济状况.......................................................3 1、物业基本资料.. (15) 1、宝安简介.....................................................................3 2、各物业技术参数.. (16) 2、主要经济数据分析.........................................................4 三、商业前景分析.. (17) 3、小结..........................................................................6 1、商业现状分析. (17) 二、宝安城市基础设施规划.................................................7 2、概述. (18) 1、路网建设概况................................................................7 第三部分招商定位... .. (19) 2、宝安未来城市发展规划..................................................9 一、前期分析. (19) 3、小结...........................................................................11 1、项目周边未来规划及商业现状分布. (19) 第二部分桃源居商业简介.................................................12 2、社区现有商业业态汇总 (20) 一、桃源居介绍...............................................................12 二、招商分析.......................................................... (21)

大型商业物业招商方案.doc

桃源居大型商业物业招商方案深圳中原物业顾问有限公司 2006年3月

社区商业的招商策略

一、社区商业的招商策略 1. 差异化经营社区商铺要想获得成功必须考虑错位经营，这是保证商铺经营者本身获利的一个不可忽视的考虑因素。经营效应是商业项目的生存之本，从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。（1）差别销售从入市的出发点来看商铺更加注重项目入市后的经营状况和物业升值，因此发展商应该对所经营的业态以及经营环境、经营档次有所选择，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。在社区商铺的经营初期由于受益颇高，投资者可能会忽视错位经营的重要性，但是随着社区逐步走向成熟，商铺租金进入调整期，一些经营能力差，业态重复的商铺经营将难以为继。也就是说如果商铺的经营本身没有盈利的话，商铺的商业价值提升也就算是纸上谈兵。因此只有在销售或租赁的时候适当的规划“差别销售”，避免同业竞争，才有可能避免买家受益下降。当然也不排除随着周边商业氛围的培育和经营特色的创造，导致业态、业种的适度重复反而有利于经营竞争和优惠价格情况的出现，从而让社区居民受惠，但适度重复经营的前提必须是消费者的客流量能够维持这些商铺的经营。在销售或租赁中要告诫消费者，首先要熟悉与社区商业经营有关的内容和常识，而不能简单的在店铺门面上帖出一张出租启示，标明联系电话和价格了事。只要有人来租而不顾经营的种类，谁给的价格高就租给谁，显然这里存在投资误区，那就是经营难以为继的商铺就会频繁的更换承租者，在更换期间也就无可避免的出现空置期、装修免租金期，这对商铺投资者来说这段时间是没有受益的。不仅如此，频繁的更换承租人还得消耗投资者大量的时间和精力，甚至有的时候因为适合在社区经营的业种和业态已经被别人抢先，业种和业态趋于饱和的状况经会进一步增加招商困难，而导致难以获取高租金和连续稳定的投资回报。（2）“放水养鱼”法事实上，发展商、业主与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。成功开业、持续经营才是各方共同的根本利益所在。市场培育也即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围成熟，经营业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢的结果。例如杭州坤和建设率先发起“优质社区商业联盟”，把有益于发展社区商业的商家（包括投资者与品牌商）组织起来，就有这种味道。据了解，其山水楼盘一期的22 间商铺，吸引了500 多个投资商、品牌经营商预约，其中不少是上档次的连锁店与品牌，如意大利伊尔

房地产大型商业物业招商策略

房地产大型商业物业招商策略 Ting Bao was revised on January 6, 20021

在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。二、招商谈判的原则根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则： 1、坚持平等互利的原则平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。 2、坚持信用原则信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。 3、坚持相容原则相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。招商谈判的准备所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：（一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是企业招商的基本宣传资料，关系到企业的形象，该手册突出如下关键点： 1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。 2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要

商业写字楼招商策略

目录商业招商概括 2 招商策略 5 大型商业物业招商策略 5 本案场分析（飞洲国际广场） 11 优势 13 弱势 14 机遇 14 本案招商策划方案 15 一、招商原则 15 二、招商策略 15 三、品牌形象定位 15 四、实施方案（分割出租） 16 五、商场布局 17 六、人员配备计划： 18 七、招商人员岗位职责 18 八、商场租金预测 20 周边租金调查 20 本公司推荐方案 26 后续：商场招商管理 27 招商管理原则 27 商业招商概括完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。 5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解

大型商业物业招商流程与招商策略

以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。 5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。

商业街招商策略方案

XXXX项目招商设计案 XX项目筹备期间经营准备工作指南背景分析-------------------------1 商业街定位-----------------------2 经营规模定位---------------------3 公司战略规划---------------------4 招商战略规划与原则---------------5 招商战术规划---------------------6 招商设计-------------------------7 招商条件及政策-------------------8 招商工作程序---------------------9

一、背景分析； 2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。重庆市成立直辖市后经济高速增长,经济环境不断优化,商业和地产业蓬勃，建立新业态,打造新商圈,引入新理念。XXXX项目是XX地产公司打造的主城区商业街，商业地产部针对南坪区域的市场特点，通过精准的市场分析和超前意识的商业策划，以休闲、娱乐、生活的定位模式打造一条特色商业街（商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体，商业街不同于商业区，也不同于商业圈，即各类商店群集）顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。目标消费群体以重庆本地中高档收入人群为主；以中高档消费为市场定位；以休闲、娱乐、生活观念为购物消费导向,并通过引进先进的管理理念，带动整个商业街的进步和提高。优势：本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营不同规模的经营业态，有较强的满足力。交通优势：项目位于南坪汽车总站马路对面,交通便利,车流人流强. 商圈优势：南岸区常住人口数55万。项目所在地是时尚小资住宅区，本案距南坪步行街商圈10分钟路程，离解放碑CBD中心15分钟车程、江北区CBD15分钟车程。物业管理优势：发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进经营理念，展现新型商业气象。发展优势：本项目比邻南坪商圈中心，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。招商：价格有优势。弱势：处于非成熟商圈位置。停车场交通不便。商业街乃是一个步行内街，商业出入口只有二处。商业临街展示面较少。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟,必然面对激烈竞争。

商业街招商策略方案《新》111讲课稿

XXXX项目招商及策划提案XX项目筹备期间经营准备工作指南（内部资料未经许可请勿传阅）背景分析---------------- 1 商业街定位---------------- 2 经营规模定位-------------- 3 公司战略规划-------------- 4 招商战略规划与原则---------- 5 招商战术规戈U ------------------ 6 招商设计---------------- 7 招商条件及政策------------- 8 招商工作程序-------------- 9

背景分析； 2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10 年的沉寂中走出，并快速升温。重庆市成立直辖市后经济高速增长,经济环境不断优化,商业和地产业蓬勃，建立新业态,打造新商圈，引入新理念。XXXX项目是XX地产公司打造的主城区商业街，商业地产部针对南坪区域的市场特点，通过精准的市场分析和超前意识的商业策划，以休闲、娱乐、生活的定位模式打造一条特色商业街（商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体，商业街不同于商业区，也不同于商业圈，即各类商店群集）顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。目标消费群体以重庆本地中高档收入人群为主；以中高档消费为市场定位；以休闲、娱乐、生活观念为购物消费导向,并通过引进先进的管理理念，带动整个商业街的进步和提高。优势：本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营不同规模的经营业态，有较强的满足力。交通优势：项目位于南坪汽车总站马路对面,交通便利,车流人流强. 商圈优势：南岸区常住人口数55 万。项目所在地是时尚小资住宅区，本案距南坪步行街商圈10分钟路程，离解放碑CBD 中心15分钟车程、江北区CBD15 分钟车程。物业管理优势：发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进经营理念，展现新型商业气象。发展优势：本项目比邻南坪商圈中心，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。招商：价格有优势。弱势：处于非成熟商圈位置。停车场交通不便。商业街乃是一个步行内街，商业出入口只有二处。商业临街展示面较少。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟,必然面对激烈竞争。机遇：足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始对南岸区商业经济的大力发展计划。XX 商业街邻近南坪步行街商圈，消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济（政府规划5 年内实施完善）的资源优势。二、XX商业街；