《2020中国房地产101-200强企业研究报告》
一、研究背景
2019年中央经济工作会议指出，“我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变”，“坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持以改革开放为动力，推动高质量发展”；重申“房住不炒”，并提出“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。2020年新年伊始，突如其来的新冠病毒疫情给社会经济带来巨大影响，房地产企业在全力抗击疫情的同时，积极恢复投资生产，为行业及经济平稳发展做出贡献。在此背景下，房地产行业机遇与挑战并存，高质量发展成为行业共识，房地产企业应顺应大势，防范各种风险，提升发展质量，实现可持续的规模化发展。为此，中指研究院在百强研究的基础上拓展研究101-200强企业群体，从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，以更加宏大的视角延伸研究边界，扎实中国房地产百强企业研究。
二、研究方法体系
（一）标准和门槛值
中国房地产101-200强企业研究坚持以数据为依据，依照国际惯例设立如下筛选标准和门槛值：
（1）依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次的研究对象；
（2）按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，确定近三年房地产业务销售额均值须达到10亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值；
（3）为了引导房地产开发企业做强做好做大，研究组鼓励以集团的名义参与；
（4）符合上述1～3条，但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。
（二）评价指标体系
2020中国房地产101-200强企业研究以2017-2019年度为研究时间段，评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模。研究组采用销售额、销售回款率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。
成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高行业不确定性风险，增加企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。
盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净利润率、成本费用率等角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同时引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。
融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。
（三）数据来源
（1）房地产开发企业填报数据；
（2）中房指数系统（CREIS）数据库；
（3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）；
（4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；
（四）计量评价方法
（1）在研究方法上，采用因子分析（Factor Analysis）法。通过计算各构成要素的相关矩阵，得到特征值、累计特征值及因子载荷，确定公共因子的具体个数；然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成中国房地产企业综合实力指数。
（2）企业按评价指标体系排序出现并列时，依照慈善捐赠数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、中部、东部排序确定。
三、主要研究成果
（一）2020中国房地产101-200强企业
中指研究院依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等进行深入地分析研究，科学计算出房地产企业综合实力指数，研究产生2020中国房地产101-200强企业。
“2020中国房地产101-200强企业”名单
（二）企业整体发展特点分析
（1）销售总额近1.5万亿元，同比增长10.9%
2019年，国家坚持“房住不炒”定位，全面落实因城施策，房地产行业进入“换挡期”，全国商品房销售额为159725亿元，同比增长6.5%。中国房地产101-200强企业精准把握市场需求，加大城市深耕力度，实现销售总额14340.3亿元，同比增长10.9%，增长率高于全国增幅4.4个百分点；市场份额为9.0%，较上年提高0.4个百分点，成为影响行业发展格局的重要群体。
图1 101-200强企业2018、2019年销售情况
具体来看，2019年101-150强企业、151-200强企业销售额同比增长率为12.6%和7.9%，
分别高于全国商品房销售额增速6.1、1.4个百分点。部分房企凭借高潜力城市深耕、因地制宜的产品特色，销售业绩表现更加亮眼，如2019年力高集团实现销售金额274.1亿元，实现销售面积258.8万平方米，同比分别增长24.7%、4.0%；合生创展实现销售金额212.6亿元，实现销售面积165.2万平方米，同比分别增长42.0%、27.4%。
（2）秉持区域深耕战略，适度进行城市扩张
图2 101-200强企业城市布局情况
从房企城市布局数量来看，中国房地产101-200强企业坚持区域深耕策略，平均布局城市数量为13个，凭借本土优势及对当地市场客户需求的充分了解，在区域内形成一定的规模优势及较强的品牌影响力，推动销售业绩的持续增长。
中国房地产101-200强企业聚焦热点区域或重点城市，主要布局经济相对发达、人口密集的长三角、粤港澳大湾区及成渝城市群等。从房企总部所在地分布情况来看，总部位于长三角城市群的企业数量占比超两成。儒辰集团以区域深耕为战略核心，连续布局落子枣庄、济宁、淄博等周边市场，凭借卓越的品质和服务获得了市场认可；天地源按照“立足于区域深耕”的发展战略定位，通过布局部分核心城市，并围绕核心城市进行区域深耕，初步形成了以西安为中心的西部市场，以苏州为中心的长三角市场，以深圳为中心的珠三角市场，以天津为中心的京津冀市场，以宝鸡、咸阳、榆林为着力点的陕西市场，以重庆为中心的西南市场和以郑州为中心的中原市场的全国性战略布局；恒邦双林集团坚持聚焦城市群战略布局，已布局眉山、乐山、米易、成都、南充、攀枝花、贵阳等城市；天泰地产立足于省域化战略发展路线，深耕山东、布局全省，覆盖济南、青岛、烟台、潍坊、淄博、临沂、滨州、济宁等山东省内城市。
与此同时，部分房企把握核心城市群等高潜力区域发展机遇，以核心区辐射和跨区深耕两种方式，推动未来业绩的快速增长。国鸿新瑞坚持“深耕浙江、立足华东、面向全国”的布局战略，在深耕浙江的基础上、积极拓展布局范围，已布局温州、杭州、台州、宁波、南平、天门、孝感、宿迁、阜阳等十余座城市，遍布浙江、福建、湖北、江苏、安徽等多个省份，布局范围正逐步面向全国；浩创置业集团坚持“深耕中原、布局全国”战略，在深耕中原的基础上、全力推进全国战略格局，重点布局河南、广东、云南、四川、湖南、湖北、海南、福建等20个省市。
（3）资产负债率均值为75.6%，利润率下行压力较大
受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，行业利润率面临较大下行压力。2019年，中国房地产101-200强企业净利润率均值为9.5%，未来房企应强化营销、加大销售回款力度，保证企业经营现金流安全，并继续提升运营能力，合理控制成本支出，保障企业盈利空间。
图3 101-200强代表企业资产负债率情况
中国房地产101-200强企业资产负债率均值为75.6%，但企业间资产负债率水平呈现一定的分化态势。其中，部分企业扩张意愿强烈，为实现规模的快速扩张，投资态度更为积极，负债水平保持在较高水平；部分企业涉足商业、园区及综合运营类企业，负债水平总体较低；部分企业采取审慎的财务策略，为追求长期稳定的现金流，负债水平也相对较低。
（4）因地制宜打造精品，科技创新赋能智慧服务
随着科技进步及居民需求的提升，住宅品质的重要性愈发凸显，中国101-200强企业以客户需求为导向，凭借对深耕区域的充分了解，因地制宜打造满足当地市场需求的产品，同时围绕区域特色、绿色科技及产品美学优化产品力，提供舒适新颖且贴合实际的产品和服务，夯实企业核心竞争力。
结合地域特色及对当地市场的了解，因地制宜匹配客户定制化需求。房企在深入调研的基础上，充分考虑当地气候、文化、生
活习性等因素，并充分利用本地旅游、产业等资源，从目标消费者角度出发精致筑家。汇景控股专注城市更新领域，通过特定开发计划提高地块价值，结合属地旅游、科技资源打造“旅游康养生活”、“科创产业”项目，因地制宜激发区域活力；天福集团践行“盖老百姓买得起的好房子”企业使命，倾力打造美好生活家园，从最初的项目选址、定位都从客户角度出发，因地制宜构建五大中心十大配套，建设宜居宜业宜养宜学宜游“五宜一体”的梦想小镇。
强化产品绿色健康属性，全方位打造安全环保住宅。房企加大绿色建筑研发力度，深入到具体生活场景中，从空气、温度、湿度等细节出发，打造健康环保产品，构建绿色健康的现代生活方式。华地置业在关注建筑品质的基础上，致力于用科技改变生活，打造集“智能社区、水净化、空气滤清、地库自然采光、外墙保温、高性能门窗、雨水收集、太阳能热水”八大系统为一体的绿色科技住宅，为业主带来舒适安心的居住体验。
图4 101-200强企业产品力提升举措
精研产品设计风格，为客户带来全新的审美意趣。房企加强在产品审美风格方面革新，迎合消费者偏好，为产品注入丰富的文化内涵。力高集团发布的新东方健康建筑1.0，通过着重研究适合东方人的、具有东方建筑特色的产品，将建筑形制化繁为简，传承中国传统，结合自然、礼制、仪式、意境、身心、共生、传承等7个方面打造力高新东方美学；广西中鼎集团以建筑彰显人居美学，将人文艺术的理念融入公园文化地产，塑造了“公园家，中鼎造”的品牌价值。
应用科技手段升级服务水平，打造智慧便捷社区。房企借助物联网、大数据和人工智能等技术，根据不同场景特征推出智慧化社区服务，便利业主生活。华远地产大力提升“Hi平台”服务水平，并积极加入互联网、人工智能等高新技术，通过智能家居、智慧社区、新零售等手段与社区精神层面建设相结合，为广大业主带来新颖便捷的社区服务。
（5）精准扶贫践行企业社会责任，抗击疫情贡献房企力量
2020年是全面建成小康社会目标实现之年，年初又面临新冠疫情冲击，在此背景下，中国房地产101-200强企业作为区域重要的经济和就业带动力量，在依法纳税、参与城市建设的同时，积极践行企业社会责任，一方面，持续投身扶贫事业与公益活动，展现企业社会担当与人文关怀；另一方面，多措并举助力疫情防控，与社会各界一道共度难关。
房企积极投身扶贫、公益事业，助力脱贫攻坚。一方面，调动各方资源实现精准扶贫，履行企业社会责任。石榴置业计划与光华科技基金会合作，针对在校大学生返乡的寒暑假期，以全球专家设定专业流程，提供项目津贴，鼓励大学生返乡期间，展开创业资源调研和项目可行性分析，为优秀的项目设计发放专项奖金，并对可实施项目进入辅导孵化阶段，让学子用项目回报家乡，实现精准扶贫。另一方面，聚焦捐资助学等领域，体现企业人文关怀。恒邦双林集团在追求经济发展的同时，始终坚持服务社会、回报社会，积极投身各项社会公益活动，集团创办了“恒邦双林?筑梦公益基金”，助力民族教育事业。
图5 101-200强企业积极承担社会责任
房企全方位投入抗击疫情行动，为打赢疫情防控狙击战贡献力量。一方面，积极捐资捐物，与社会各界共度难关。儒辰集团以公益厚植企业责任，累计向社会捐助1000万元用于疫情防控，购入80万斤新鲜蔬菜、10万余只口罩等物资免费发放业主；汇景控股通过武汉慈善总会向武汉雷神山医院捐赠600万元人民币，主要用于购置防护用品、医疗器械、医药等物资，并支持相关疫情防控及抗击工作，支援奋战在一线的医务工作者。另一方面，发挥自身优势，通过加强社区管理、保障后勤服务等方式助力新冠疫情防控。力高集团旗下优居美家物业成立应急指挥、防控宣传等小组，通过公告栏、业主群、朋友圈、微信公众号等线上线下多种平台，做好疫情防护通知宣传工作，并从社区封闭管理、健康监控、清洁消杀等多个方面，为业主健康保驾护航；天泰出资100万设立“天泰社区防疫专项基金”，用以采购天泰各个社区防疫物资共同抗击疫情。
结语
2019年，国家坚持“房住不炒”的定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，推动房地产市场持续健康发展。中国房地产101-200强企业深耕热点区域或聚焦重点城市，把握当地市场需求，实现了销售业绩的稳步提升；同时积极参与抗击疫情、投身精准扶贫等，多方位践行企业社会责任。
中国房地产市场仍具有较大发展空间，但市场发展的逻辑已变，已从过去高速增长转向高质量发展，行业的竞争从规模性竞争向以产品力、运营力等为核心的企业综合实力的竞争转变，这无疑对企业的发展提出了更高的要求。2020年房企应牢牢把握历史机遇，加大对布局城市的研究，努力打造更契合需求的高品质产品，不断提升自身经营水平，实现企业综合实力的进一步提升。展望未来，我们建议房企应在三方面做好准备，迎接未来的机遇和挑战：
第一，坚持深耕策略：房企应继续发挥自身优势，持续进行城市深耕，不断提升企业品牌的区域影响力，在城市深耕基础上，紧抓其他城市发展机遇，可借助第三方投资决策系统等提升投资准确度，实现精准投资，获取优质发展资源，避免盲目拓展；
第二，坚守产品初心、提供优质服务：房地产行业增速逐步回落，买方市场特征逐步凸显，客户对品质的要求越来越高，房企应坚守产品初心，结合地域特色因地制宜打造产品，以高品质的产品和生活服务赢得市场，走向高质量发展之路；
第三，紧守安全底线：加大销售去化力度，强化销售回款能力；不断拓展融资渠道，优化债务结构，同时量入为出、合理控制投资节奏，密切关注企业偿债指标变化，实现稳健经营。
中国房地产市场已告别了高速增长、正式步入高质量发展阶段，房企间的竞争不再是规模为主导的竞争，而是基于企业运营、管理及产品等的综合能力的竞争。未来，房企应不断提升企业经营能力，打造极致产品，同时维持现金流的稳健充裕，把握市场机遇，才能谋定未来。