地产项目结算总结及成本分析报告
地产项目结算总结及成
本分析报告
Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
2016年04月
结算总结及成本分析报告
紧张忙碌的2002年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程，可以说收获巨大、成绩显著。
第一部分某项目结算总结
“某项目”作为本公司的第一个项目，她的成功是有目共睹的。当她奇迹般地完成验收和入伙后，结算就成为预算部的头等大事，同时也是公司的重大事件之一，因为它直接关系到公司和某项目项目的利润水平和成本控制水平。但是，由于某项目项目是公司开发的第一个项目，规模较大，周期长，变化多，分包和甲供材内容多，加上设计、合同、现场管理和成本控制方面经验均不足，使得建设过程中隐藏和遗留下来的种种问题最终不可避免地在结算中暴露出来，未曾化解的矛盾焦点也纷纷转移到预算部。工作量大、工作难度高、工作责任重，是某项目结算的特点，如何把好这道成本控制的最后一关，是预算部面临的一个重大课题。
通过半年来艰苦细致的工作，我们终于以辛勤的努力换来令人满意的成果。
一是如期完成结算任务，基本实现公司下达的成本指标。截至2003年4月30日，除少量配合营销的项目（如样板房和送装修）和极个别乙方未报送项目外，某项目结算已基本全部完成，仅余若干存在分歧的项目有待进一步消化处理。据初步统计，某项目结算工程总成本为2.57亿元~2.69亿元，由于与中建二局等单位分歧未消化，存在分歧1152万元（详见附表二），按消除一半分歧的保守估计，结算成本应为2.626亿元，对照预算部2001年7月上报公司领导的包含相同成本项目的工程总造价，此结算结果已达到2.63亿元以内的成本控制指标。完成总包、分包和甲供材结算项
目约 90项，涉及合同约 150 份，合同金额约 29000 万元，实现核减额
4000 万元以上。（详细数据请见附表一《“某项目”工程成本明细表》）
二是锻炼了团队和每个成员，使预算部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。
三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进与提高奠定了基础。
这次结算的经验包括专业上、管理上、配合上等诸方面，具体总结如下。
的进展而深入、细化。但某项目项目前期控制工作薄弱，早期
缺乏正确的指标。好在结算开始时，成本指标已非常明确，且
包含两层含义，一是公司给预算部下达的总成本指标，二是部
门内部将总指标分配到每个结算子项，使每项结算工作均有具
体的核减指标。而且这个指标是一个要求较高的指标，是所谓
“跳一跳才能达到的目标”。
人，并在安排结算任务时，就将成本指标同时落实到具体预算
人员头上。结算任务的分派既按专业分工，又考虑每个预算人
员结算内容的关联性，并基本维持工作量均匀，以保证结算的
整体进度。
严格把关的指导思想，主张“只要我们有1条理由，哪怕对方
有99条理由，我们也可以不付100%的钱”。公司于2002年
月日又下发了《关于加强合约预算部工作的通知》，充分体
现了公司领导对结算工作的高度重视和支持，这使每位预算工
程师在审核中都可以坚持不放过一丝一毫对我方有利的因素，
采取先尽可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使结算结果向我方倾斜。
为了某项目结算，我部专门制订了《某项目结算管理制度》，经部门内部和相关部门的讨论和调整，由公司审批后成为指导某项目结算工作的管理制度，使预算部在结算审核过程中，统一了思想，明确了工作职责，规范了工作流程和采用了标准化的工作文件。
由于时间紧、任务重，预算部对某项目结算的计划管理很重视，通过每周的部门例会，由部门经理安排任务，检查和督促完成情况。同时对各项结算中发现的问题在部门内部及时沟通，审核人、复核人及时向经理汇报，使问题得到及早解决。
招聘，补充了人员的不足，设立了副经理和园林专业预算师等岗位。部门还通过组织外出活动和给员工过生日，使大家加深了解，加强凝聚力，活跃了部门气氛，结算工作虽然艰苦，但也充满乐趣。
能有不同结果的计算方法、套价方法均做计算和分析，多个口径比较，以期得到对我方最有利的结算结果，特别是对合同条文可以有不同理解或含义不清时。如，在4、5#楼结算中，对外墙面砖和装修砖（均为甲供材）的套定额（纸皮砖或块料）、采用单价（信息价或采购价）和如何计取费用、扣除超领货款等因素综合考虑，共比较了12种方案，使我方在就此分歧与乙方洽谈的过程中处于主动地位，争取到了有利的解决
方案。尤其对于甲供材，全部进行合同量、订货量、定额定用
量与实际领用量的对比，超领部分从结算中扣减。
了可视化工程量计算软件，通过使用，熟悉和掌握其功能，以
提高工作效率。同时，为记录和查询结算审核情况，充分发挥
计算机辅助管理的效力，我部建立了结算数据库，其中包含了
合同目录、承包单位、结算审核的人员、进度、合同价、结算
报价和审定的价格、归档情况、以及索赔情况等，使领导能随
时掌握结算进度和人员工作情况，特别是能全面记录交叉费用
和应索赔的事项，防止出现漏洞。
现场管理人员对每份结算进行会签，并通过与项目部、设计人
员和档案管理人员的沟通，使预算部能更全面地掌握建设过程
中遗留的问题，在结算中加以处理和解决。
由于某项目项目资料不完善，许多结算必须的依据不够充分，我们只有多下现场掌握实际情况，如采
用的材料、施工具体内容、部位等情况，必要时进行现场测
量，以保证结算的真实性、合理性。
总之，某项目的结算对预算部来说是一次真正的考验，现在可以说这是一次成功的事后控制经验。但成绩之后也有不足。通过这次结算，我们充分体会到成本控制需要通过严密的控制体系和完整的控制过程（事前、事中和事后控制）实现。某项目项目前期缺乏控制而产生的不良后果是明显的，其中值得吸取的教训很多，我们一直在总结和提炼，并在朗园项目的成本控制上加以改进。目前，我们正在配合工程中心新工作思路，进行制度化和规范化建设，以期通过公司推行的规范化管理制度，实现各部门
默契配合、协调运作，把朗园项目的造价控制好。同时，更重要的是以朗园为起点，逐步摸索出一套行之有效的、适合本公司具体情况的成本控制机制，适应公司今后的发展大计。
第二部分某项目成本分析
一、总成本指标
某项目的总成本指标，从不同的角度统计有以下几方面的统计结果。1，如前文所述，按我部2001年7月确认的分项工程和费用内容，某项目工程总成本2.626亿，按建筑面积为123233平方
米计算，每平方米建筑面积成本2131元；按销售面积为
96102平方米计算，每平方米销售面积成本2733元（详见附
表一）。
2，由于工程建设后期产生了一些事前没有考虑到的新增项目，从而增加了工程成本，共计182万元（详见附表三）；
3，除上述工程成本之外，为配合营销而发生的工程费用，如样板房、售楼处、广告工程、绿化等约1360万元，此部分费用发
生因随营销需要，产生较多增加（详见附表四）；
4，根据公司计财部近期明确的关于工程费用明细内容，样板房、售楼处的费用属营销费，灯光、园林、绿化等属工程费，按此
划分标准，某项目工程成本应增加919万元。
5，由于缺乏前期控制，在某项目结算过程中不得不采用了一些特殊办法，获得部分额外的核减额。经分析，若按规范的方法、
100%符合规定地计算，某项目的结算造价应增加1000万元左
右。由于在大大小小各个分项上均存在这样的核减额，无法详
尽统计，这里只统计了几个大项，见下表。
6，
业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%
高出约10.5%，高出部分的造价为1592万元。
综上所述，按目前的成本类别划分，某项目的“真实”建安工程成
1，总体水平
中海地产在其项目建设中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的优势将各类合同定价维持在较低水平，同时，由于中海的前期造价控制工作十分充分，在施工中变更和签证很少，以至中海地产的成本水平在业界公认是偏低的，低于万科地产。工程造价水平的高低，在造价管理行业普遍采用每平方米建筑面积的造价指标来考察。据我部初步了解，中海地产的同类工程造价指标控制在每平方米建筑面积2300元，其中不包括勘察、设计和监理费，而某项目工程造价中包含勘察设计和监理费共500万元。若按2300元/M2计，某项目的工程成本将达到2.834亿元；更何况，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现实深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%。由此可见，某项目的结算成本处于较低水平。
2，各项造价指标
《深圳建设工程价格信息》是由深圳市建设工程造价管理站编印、每月定期发布、用以提供建筑市场信息和发布建设行业政策法规为主的内部
刊物。现将某项目工程造价指标与信息价上发布的参考指标列表对比，以考察某项目各专业的造价指标。
①各专业工程综合指标（每m2指建筑面积）
上表对比结果显示，仅1-3#楼土建工程指标偏高，主要原因是1-3#楼大部分户型是带装修的，而信息价指标中室内仅含粗装修（乳胶漆）。
用工较多，主要原因是其中多数户型含室内装修。
2，土建工程成本构成分析
3，项目建安成本构成分析
第三部分几个典型事例的回顾和总结
1, 三算单办理
由于小业主办理房产证需要定额站核准的三算单，为了实现房产证的及时办理（按规定应在入伙后150天之内），我部根据公司部署，在结算未完的情况下着手办理三算单。同时，为了配合财务成本核算方面的需要，三算单的审定造价越大越好，但是，三算单是建设主管部门出具的合法文件，是施工单位向建设单位要求付款的合法依据。因此，既要使施工单位配合及早办理，又要达到造价偏高的要求，还要防范公司的风险，这的确是一项难度较大的工作。我们先后三次办理三算单，前两次均因南京三建的不配合而搁浅，后经多方努力才终于完成任务。一方面基本保证了房产证办理的时间，另一方面核准造价中加入总包单位承包范围之外的工
时间、内容（如在其承包总造价中包括分包和甲供部分的造价）、数额的要求；
②为防范风险，一方面在双方盖章的相关结算书上注明只作为三算单办理的文件不是双方付款依据，另一方面，设法使施工单位在甲乙双方确认真正的结算数据之前拿不到定额站出具的三算单；
③做好咨询公司的工作，保证在造价的数额上和时间上满足我们的需要，并不会做不利于我方而利于施工单位的事；
④通过我们自己的关系或咨询公司的关系做好定额站的工作，使之不会节外生枝；
⑤公司作好两手准备，由开发部尽量做通国土局的工作，万一三算单不能及时办理，也不致严重影响房产证的办理；
⑥我们必需全面而深入地掌握三算单办理的所有细节要求，保证所需资料的完备，在办理中争取主动。
总之，三算单的办理，是我部配合公司项目建设过程的一个重大事项，各个项目的背景和情况不同（如投资主体的比例，施工单位的具体情况），可能出现不同的问题，需采用不同的办理方式。不论怎样，我们都要认清情况，明确目的，在解决问题的过程中积累经验。
4#楼电梯大堂原经过招标确定由广东鹏达施工，后因照顾某种特殊关系而转由深圳市建筑装饰（集团）有限公司，具体负责人是李大荣（此人与土地合作方有亲戚关系）。合同于2002年3月6日签定，合同价定为15.6万元，略低于与广东鹏达所签合同的15.96万元，（计算公式：177688.278*370000/411828.3=159640.95元）。工程竣工时间为2002年8月20日。
8月23日，收到李大荣报来的结算书，结算申报总价￥767564.17元，超出合同价￥611564.17元。当时正是总包工程结算压力很大，时间极为紧张的时期，但此事因关系到朗园项目的合作方，公司某位副总督促我们尽快完成，于是部门经理安排预算人员在周末加班审核此项结算，一周内完成了初审和复核。由于结算资料中没有竣工图作为工程量计算依据，仅有7份经项目部签署的《增加工程现场签证单》，结算只能以合同加签证的方式进行。鉴于造价增加较大，且签证内容只有增加，没有减
少，为确保施工内容的真实性和工程量的准确性，我们办理了会签表，请项目部确认①是否签证内容全是新增项目，与原承包合同内容有无重复；
②是否签证中有对原承包内容做更改，需扣减原合同造价的情况。十多天后，项目部将会签表反馈回来，对我们的提问没有做任何正面答复。此时，预算部一再被要求尽快完成结算，我们只好先做出审核结果（51.2万元），并特别就其中问题做了情况说明。随后，主管工程的副总专门召集预算部、项目部和原设计部的有关人员共同核实其施工内容和数量，发现签证单中确实包含较多原合同内的施工内容，存在应扣减的部分未扣减的问题。但是，由于时间关系，这时已经无法详细核对每条签证并实地测量具体数量了；而且，李大荣认为甲方已经签证，说明甲方已经认可施工内容和工程量，不能出耳反尔，加上他已经在与我部核对过程中知道了51.2万元的初审结果，所以不同意再作调整。于是部门经理亲自与李大荣洽谈，商定结算价为49万元。
另一方面，我部审核的单价在会签过程中被某同事看后认为有些价格偏高，并直接向公司领导汇报。对此，我们在结算办理完成后，重新复查了原审核结果，严格按合同价、定额价和经确认的市场价计算。复查结果表明，合理的总价应为50.48万元，略低于原审核的51.2万元，但高于结算审定的49万元（详见下表）。原审核单价中存在未严格执行合同价和定额价的现象，有的偏高，有的偏低，总体来说，土建施工内容单价高于定额，装饰施工内容单价低于定额。