成都大邑区域房地产市场分析报告

大邑县房地产市场分析

010203

住宅市场

区域概括土地市场目录 Contents

一、区域概况

大邑

p大邑县位于成都市以西、第二绕城高速以外，距离成都市区65KM。

p地理位置属于泛龙门山脉区域，是成都的天然生态屏障城市。

p在成都最新城市发展规划中，大邑位于成都西控区域，规划为成都高端绿色科技产业的重要载体。

-5.00%

20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%01

3固定资产投

4增速

表二：近五年大邑固定资产投资及增速

0.00%

14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0

250200150100502013

2014

2017

2015经济总量

2016增速

表一：近五年大邑GDP 增速情况表p 2017年，大邑实现GDP 总产值230.67亿元，同比2016年增长10.5%，固定资产投资257亿，同比2016年增长11.3%，城镇人均可支配收入31552元，同比2016年增长9.1%。

p七大产业生态圈：文化创意、通信设备、机器人、大旅游、果蔬、中药材、粮经产业生态圈。

p“一心两轴四板块”：1个旅游服务中心，2条旅游发展轴，4大旅游主题板块，13个旅游核心单元。p“三三二”产业空间布局：3个现代服务业、3个现代农业产业园、2个绿色智造产业园。

二、土地市场

编号时间位置

用地性质容积率建筑高度

用地面积成交楼面价竞得者

12019-01-31大邑县晋原街道邑新大道纯住宅2/543225成都城投置地（集团）有限公司22019-01-10大邑县安仁镇集镇区商兼住 1.20不大于20米842000 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司32019-01-09大邑县安仁镇集镇区住宅用地 1.20不大于18米863250 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司42018-12-18大邑县安仁镇集镇区商兼住 1.10不大于12米1192181 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司52018-11-21大邑县晋原街道邑邛故道住兼商 2.00不大于60米263225 成都城投置地（集团）有限公司62018-09-14大邑县晋原街道北街住兼商 3.00不超过60米172250 成都捷特思科技有限公司72018-09-14大邑县晋原街道北街住兼商 3.00不超过60米212249 成都捷特思科技有限公司82018-05-17大邑县晋原街道雪山大道住兼商 2.00不大于60米573224 成都人居兴邑置业有限公司92018-01-09大邑县安仁镇集镇区商兼住 1.20不大于15米961237 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司102018-01-09大邑县安仁镇集镇区住宅用地 1.50不大于18米，临迎宾大道一排建筑不大于15米

661600 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司

112017-12-21大邑县晋原街道雪山大道住兼商 2.00不大于60米743225 成都人居置业有限公司122016-05-11大邑县晋原街道北街与围城路交

汇处住兼商 4.00不大于100米14562 成都邑信合创房地产开发有限公司13

2016-05-11

大邑县晋原街道滨河路与北街交

汇处

住兼商

4.00

不大于100米

600

成都邑信合创房地产开发有限公司

p 大邑县自2016年至2019年合计成交土地13宗，用地面积总计733亩，成交楼面均价约为：2133元/㎡，溢价率为零。

p 城市区位等因素影响，土地成交率高，地价近几年在持续攀升，2019年安仁地快成交价已攀升至3250元/㎡。

备注：成交土地选择：住兼商、商兼住以及住宅用地

市场分析—土地市场成交地块分布一览

5/城投地块

11/人居地块

8/人居地块

6、7/捷思特地块

12、13/邑信地块

2、3/安仁华侨地块

4/安仁华侨地块

9、10/安仁华侨地块

p 2019年1月共计土地成交三宗，成交楼面均价为2825元/㎡，其中安仁地块成交

楼面价最高，达3250元/㎡。

1/城投地块

二、土地市场小结

p从地块成交总价看，大邑相对成都一、二圈层仍处于低水平区间，但2017年后土地成交均价已经出现攀升情况，尤其以2017年人居置业地块，成本价已经高于目前该区域市场房价，折合楼面价3225元/㎡，接近本区域清水房市场均价。

p大邑政府限价政策“预售价格申报，将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报。预售、现售价格，不得明显高于周边和前期成交价格。不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。（维持清水均价5000-5500元/㎡），房企的利润空间被进一步被压缩。

三、市场分析—住宅市场/供销存价表现

大邑住宅市场处于供需平衡状态，截止至10月底，销售均价约为5200元/㎡

销售端：近一年住宅总销售量63万方，月均去化5万方；

供应端：近一年住宅总供应量54万方，月均新增供应4万方；

存量端：截止10月底住宅总存量为60万方，去化周期约为12个月；

价格端：截止10月底，大邑成交均价为5317元/㎡，相比同期涨幅为7%。

数据来源：锐理数据平台

内生型市场，以旧城客户换房改善为主，少量周边乡镇客户进城首置为辅。

片区片区解析

晋北组团大邑老城核心区，配套丰富，生活成熟，居住价值高整体规划为大邑未来的CBD区域，核心发展高端商务、商贸及居住功能

桃源组团大邑新城集中发展区，都市意向浓厚，城市风貌

最好区域之一,大邑主要政府机关所在地，主要发展政务、商务、高端居住等功能

高铁组团大邑未来的城市门户区域，是大邑对外形象展示的窗口,以高铁站点为核心驱动，主要发展交通枢纽、旅游接待、商务、商业、居住等功能

晋东组团大邑职教文化中心，人文气质属性浓厚，以高职教育为核心驱动，主要发展教育、居住、科研等功能

大邑市场住宅产品以清水高层为主，主力面积区间90-120㎡套三，销售均价5200元/㎡，月均去化90套/月；

板块项目名称容积率建筑面积

（万

㎡）

总户数

（套）面积段/套型成交均价（元/㎡）状态

月均走量

（套）是否装修

桃源组团保利中央公园 2.350197795-120㎡高层

110㎡洋房

高层：预计5200

洋房：预计6500待售/清水山水华府 4.1231275108-165㎡高层高层：5000-6300在售150清水春熙江岸3201468123-169㎡高层高层：6000在售70清水力扬时代名苑 3.1576600068-120㎡高层高层：4900-5200售罄100清水祥荣城市绿洲 3.5171275116-140㎡高层高层：4800-5200在售90清水锦绣宸府3550682-213㎡高层高层：4500-5500在售130清水

晋北组团大邑惠山公馆 1.14 6.850093-136㎡高层高层：5500售罄65清水晋东组团香槟大道 2.324178084-115㎡高层高层：4500在售30清水高铁组团西岭香槟国际31080276-118㎡高层高层：4200售罄80清水

三、市场分析—竞品市场/保利中央公园

p项目在售以高层产品为主，产品面积区间为90-120㎡，现阶段高层清水销售均价5150元/㎡；

p 目前项目周边商业配套相对单一，仅依靠自身项目商业，后期有待配套提升，规划的发展。

项目概况

项目位置雪山大道777号

占地面积248亩

规划总建

筑面积50万㎡

容积率 2.3

绿化率35%

车位信息1581

总户数1977

建筑形态高层+洋房+别墅（已售罄）配套资源

社区巴士、自带1万方风情商

业街，周边

500米范围内，配套资源较少。

三、市场分析—竞品市场/春熙江岸

项目概况

项目位置内蒙古大道大邑新商业广场395号

占地面积100亩

规划总建筑

面积20万㎡容积率3绿化率30%车位信息1248总户数1475建筑形态高层+底商

配套资源

处于核心地段，周边配套成熟

p 项目2018年共计推售4次，推出700套，中签率均在100%以上。

p 项目属于大邑县核心位置，周边配套相对成熟，均价在6000元/㎡，属于大邑高层产品的标杆价格；

p 项目目前剩余3栋楼未推售，约350套，存量较少；

二、住宅市场小结

p住宅市场库存压力相对较小，政府限价，价格平稳，就现库存量计预计去化周期为12个月，18年新增地块土地供应量，受大邑自身人口的有限，未来房地产住宅市场去化速度将持续放缓；

p区域销售以清水高层为主，为内生型市场，置业目的多为旧城客户换房改善为主，少量周边乡镇客户进城首置为辅，客户基数有限；

p在售项目月均走量较高，单盘月均走量约为90套/月，多以低价抢夺市场，以前期成交土地项目为主，土地成本较低；

p大邑住宅房地产市场销售均价约为5200元/㎡，（受大政策限价影响）而地价已攀升在3225元/㎡，项目成本把控更严，房企拿地更为谨慎。

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