郑东新区丹尼斯“七天地”

郑东新区丹尼斯“七天地”

一．郑东新区丹尼斯“七天地”店布局调查及分析

2010年9月28日，丹尼斯七天地郑东CBD步行街盛大开业。至此，一个营业面积近30万平方米、包含休闲业态、家具业态、GM S业态和流行Mall共计四大业态的超大型shopping mall 终于揭开神秘面纱，这一全新零售模式预示着丹尼斯将向全方面、复合型的大型综合业态发展。

郑东新区CBD内环“七天地”是丹尼斯在郑州的又一力作。“七天地”，顾名思义就是七个业态各异的大型商场，七大商场在东区CBD内环首尾相连，据说全长有1.5公里，总营业面积达26万平方米，估计能占据郑东新区CBD内环步行街的三分之一以上，其规模之大足可称之为一艘商业航母。新商场的确十分开阔，结构和布局类似于金水路上的曼哈顿商业广场，只是比曼哈顿的营业面积更大。上下三层而且有地下商场，正应了商场“天地”的名分，多出了一块“天、地”。

丹尼斯七天地就是丹尼斯CBD步行街。因为被CBD放射状的道路分割成7段，所以起名叫“丹尼斯七天地”。丹尼斯一天地和二天地，为流行Mall；三、四、五天地为营业面积超过10万平方米的家建材居；六天地为丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态——GMS，这里包含餐饮和名品，电影院、电玩等。

其中，丹尼斯三天地以男士居家为主，以男士居家如何搭配的理念渗透居家馆，一层一分为二，一半为男装，其余的部分为数码、床品。品牌定位和丹尼斯花园店持平。

这些品牌在百货商场最多是占40~60平方米。但在这里，多数可以占到200~400平方米。“可以说，这些品牌在河南最大的店面都在这里。”

拿“wosen名店”来说，这是河南首家代理公司把自己旗下代理的所有品牌聚合在一起。包括，“ELLE”、“金利来”、“STRICH”。据店员介绍，因为进行了资源整合，所以，带来的优势就是“连带销售”。这一个店内囊括了服装、配饰、皮鞋等。对男士来说，购物目的性更强，也更省事。

类似的店不止一家。二楼的新百叶名店把圣大保罗、沙驰、BOSS 聚合在一起。统一形象，统一装修，休闲、商务不同风格的鞋子在这里都可以找到。

除了服装，丹尼斯三馆里的还有家纺、家电、特色家装等旗舰店。家纺类的梦洁等占据了三个楼层，内部设有直梯。梦洁旗下高端产品系列全部会聚其中。

“4天地”﹠“5天地”两个家具商场只有部分店铺开门迎客，多数店铺还在装修布置中，罩在门前的大大的篷布上写有“正在装修，择期开业”的字样。底层的大卖场倒是十分热闹，人们都希望赶在开业头一天能遇上商家打折，买到实惠便宜的东西，有些摊位甚至被围得水泄不通。地下超市的布局不像丹尼斯其他的超市那样把百货和食品分在两层或三层，而是各类商品全部放在地下一层，加之开业头一天顾客对商品摆放位置很不熟悉，很多人在商场内来回穿行寻找自己需要的东西，使得场内更为拥挤。

部分特色区域推荐

A 智能家居馆专门对付科技控

作为时尚潮人的你是否想过，家庭影音娱乐也可变得智能化？

按下按钮，家庭影院自动启动，在欣赏画面的同时，窗帘自动垂下，灯光也合乎时宜地暗下，就连室内的空气温度和湿度也刚刚好地满足欣赏大片的需要。

更为方便的是，在任何房间的任何一部影音设备上，均可实时同步享受视听盛宴，绝无差错和延误。

作为家居智能化的重要环节，娱乐系统的打造并非难事。位于丹尼斯三天地一层的豪威智能家居是河南首家大型智能家居生活馆。李

先生介绍，一部中控主机便可轻松将各种设备统统连接起来。而顾客要做的，就是提前预置所需要的环境参数。

而集成控制，则让你告别遥控器。免去电视、空调、机顶盒、遥控器总是在需要的时候找不到的烦恼；他展示，把这些控制系统设置在IPAD上，就好像一位电器管家，让你轻松搞定一切用电设备。

除了这些之外，还有安全系统。利用报警主机、无线摄像机和红外探测器等智能设备，便能将动作大片中高精尖的安防系统搬回家。系统的另一端，连接着相关安全部门，因此一旦室内遭到陌生人入侵，系统会自动进入紧急模式并自动报警。

要像比尔·盖茨等富豪一样在家里能享受智能家居的乐趣，很多人认为这将是一笔很大的装修投入，事实上，你只需花5万元至数万元不等，就能拥有一个智能化的家。

B 松下家居生活馆生活全渗透

这是松下电器在河南的首家生活馆。松下旗下所有的电器在这里几乎都可以找到。大到家庭影院，小到美妆小家电，非常齐全。与以前家电卖场分区销售不同，松下生活馆涵盖了松下的全线产品。生活馆面积为100平方米左右。

该生活馆内经营了松下全线产品，从剃须刀、电饭煲、微波炉、数码相机等日用小家电到冰洗、空调、彩电等大家电，顾客可以在这

里一站式选购整套松下产品。与家电卖场相比，松下电器生活馆的产品更丰富，也更集中。

在生活馆内，消费者不但可以现场体验松下电器品牌下各式大小家电，而且还可以根据自身的家居布局和个人喜好，请工作人员帮你设计一套完全属于自己的家电解决方案，打造个性化家居环境。此外，消费者还可以在生活馆随时体验松下公司最先进的产品。

按照家庭布局不同分为不同的区域，旨在为消费者提供售前售中售后三种服务，在生活馆，顾客可以体验松下旗下最新产品。还可以根据自己家的特点请店员帮忙设计款式搭配和摆放位置。

另外，丹尼斯七天地加大活动宣传，提高七天地在市民中的知名度，把活动促销力度做大，加大媒体广告投放，把丹尼斯七天地全方位、立体化地宣传出去。

最后，做好内功，提升自我，把品牌质量和服务意识作为一项长期而基本的工作做下去。

二、“七天地”的业态、目标市场和市场定位

丹尼斯七天地简介

丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区，必将成为CBD商业启动引擎，震撼郑州新区商业脉搏。

丹尼斯CBD步行街，总建筑面积265351m2，其中经营面积206172m2，停车场面积54946m2（约1200个停车位），规划有4大业态和5个特色大店。

丹尼斯七天地是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。七大主题街区功能之间的完美组合和丹尼斯百货、家具卖场、精品超市等自营项目的强势进驻，使其拥有无限活力。

（一）业态——大业态，汇聚顶级商业饕餮

● 休闲业态：餐饮、娱乐、休憩（含电影院），店铺数约52家，已达到一定的规模效益，也是基本客流的保证，面积63912m2，占比31%。

● 家具业态：唯一入驻CBD的专业市场，中高档定位，品牌数约180家，达到边际规模的效益，面积65975m2，占比32%。

● GMS业态：丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态，面积达28555m2，占比14%。

● 流行mall：丹尼斯百货既有的经营优势，也是引领CBD的时尚购物，面积达47592m2，占比23%。

其中家具天地又是整个七天地的重中之重，也是丹尼斯又一新业态，包含3,4,5天地。3天地古典家具主要经营:欧美家具、床上用品、餐厨器皿、大小家电、家具配饰、餐饮大店；4天地温馨家具主要经营：布艺沙发、皮艺沙发、户外家具、藤艺家具、家居配饰、餐饮大

店、睡眠中心；5天地时尚家具主要经营：板木家具、实木家具、儿童家具、韩式家具、家居配饰、餐饮大店、橱卫建材。

家具天地引进了国际一流、国内一线家具品牌，例如澳美世家、顾家工艺、芝华仕、MBM、左右沙发、益卡思、邓禄普、泰普尔、莎鲨家纺、前进家具、联邦、楷模、槟榔、华典、柏森、欧克、至白小屋、酷漫居、乐雅轩等。

（二）市场定位——5个特色大店，引领时尚消费潮流

● 新天地酒楼：台湾既有历史渊源，又有影响力的餐饮集团，面积达4800m2。

● 影院：由广东嘉裕集团负责经营，有中原首家最大影厅，并设置高级贵宾厅，面积达4600m2.

● 儿童天地：由昭元集团打造的儿童乐园，面积达7874m2，为会员提供儿童摄影、文化教室、游戏攀爬等服务。

● 健身运动馆：由丹尼斯直营的仁民会所负责，采用连锁经营，面积达2400m2.

● 婚纱影楼：郑州昭元集团经营的两个顶级高端影楼品牌，面积达400m2.

（三）目标市场——5大经营优势，锁定财富未来

● 独立商圈崛起：周边高档住宅、商务办公云集，1公里半径内覆盖30万人口，并可辐射郑州市各行政区与省内各大城市客流，该区

域将成为郑州市又一黄金商圈。

● 典型mall引领风尚：1.5公里长的封顶式步行街，是全省商业mall 化的经典之作。装设空调，四季如春，149部扶梯自由畅达各区域。专业运营商丹尼斯负责经营，业态齐全，家具业态营业时间与百货同步，引领消费时间新观念。

● 造势规模无与伦比：拥有7段超过100米长度的街面可供展销推广，并结合节庆布置及各类技艺演出与选拨比赛，精彩纷呈的造势活动吸引众多客流。此外，丹尼斯还拥有20万人高端VIP客户，团购优势无可比拟。

● CBD亮点备受瞩目：商务中心区，网罗高端消费人群。中部六省最高建筑、国际会展中心、首屈一指的河南歌剧院等地标性建筑，带来滚滚客流资源；便捷的立体交通网络，加之高达9020个充足停车位，为客流到来提供诸多便利。

● 市政配套日臻完善：河南省政府对郑东新区的投资累计达1220亿，省政府、事业机关及各职能部门的入驻，全力推动学校、银行、医院、邮局等配套的建设。

三、商圈调查与分析：

（1）周边家庭与人口数量、年龄构成、职业构成、家庭构成郑东新区ＣＢＤ（中央商务区）占地面积３．４５平方公里，由中央公园、内环和外环三部分组成。截止到２００５年底，ＣＢＤ入驻项目５８个，其中４７个开工建设，内外环正在建设的３９栋高

层中２８栋已结顶，７栋已竣工。三大标志性建筑郑州国际会展中心已投入使用，河南艺术中心正在稳步推进，美术馆、艺术馆主体已封顶。新车站商圈规划中的郑州高速公路客运枢纽站位于新１０７国道与中央大道交叉口东北角。去年９月敲定的郑州铁路新客站的地址则位于金水东路南侧１．５公里。两大车站对邻而居。有人猜想：未来新火车站周围形成的新商圈甚至有可能成为郑东新区最繁华的区域。加州工业城商圈加州工业园位于郑州经济开发区建成区的东南部，距郑东新区ＣＢＤ约５公里，建成后将建立与老城区、郑东新区相连的交通网路。该商圈占地４６平方公里，包括了纺织制品、生物制品、新型建材、航天等高端产业，并加入了金融、教育等辅助产业，将成为一个现代、环保、园林，并拥有西方建筑、文化、科技的国际化城区，也是目前关注的郑东新区衍生商圈之一。

千盛生活广场是大商集团进军郑州东南商业板块的第一家店，也是大商集团在管城区投资开设的第一家店，之所以在此选址，是因为东南商业板块是郑州商业发展的新热点，这里东连郑州新区，南接新郑龙湖，周边大型生活社区密布，具备很强的发展潜力和后劲，大商集团力求在开发这块商业处女地中占得先机。

大商集团千盛生活广场宝龙店盛装启幕，这无疑使大商集团在郑东新区版图上占据了“商圈”经济的核心位置。对于郑东新区的商业来说，千盛生活广场发挥了旗帜性的作用。

目前，郑东新区的入住率不高，是因为周边的商业配套设施不完善，导致相当一部分消费者重新回到市区，从而商家对于进驻郑东新

区产生了顾虑，这种先有鸡生蛋还是蛋生鸡的问题，延误了郑东新区商圈经济形成的进程。

随着郑东新区近年来的快速发展，让人越来越看到这一区域的商业前景。在郑州房价最高的地方是郑东新区，在郑东新区房价最高的地方是丹尼斯七天地的附近的区域。这个地方集中着众多的高档社区，随着交通、教育、医疗等配套设施的健全和完善，附近社区的入住率正在逐日提升。

这区域的居民多为白领或收入很高的年轻人群，他们很注重生活质量，中意这个地区清净幽雅的环境，和便利的购物环境。

（2）客流量数据收集及分析（日客流、周客流，以及高峰与低谷客流）

因为地处郑东新区，客流量不够多，一般上午人不多，晚上人稍微多一点，周末或搞活动时才会出现购物高峰。

（3）周边交通状况

河南省对郑东新区的投资已经累计达到1220亿，全力推动

学校、银行、医院、邮局等配套设施的建设。地铁1号线和4号

线交会在CBD步行街A段入口处，届时30分钟即可由郑州最西

端到达CBD；不远处的高铁站直通洛阳、西安、北京、广州等地。CBD广受诟病的停车问题，也不再是大问题，CBD现有公共停车

场9座，车位7820个，丹尼斯七天地建成后，将新增1200个停

车位，共计9020个公共停车位。

这里原来就是飞机场，现在CBD商业正以飞机起飞的姿态发展。

（4）周边商业集聚状况；

七天地只是CBD商业街中重要的一个项目，根据相关规划，CBD 的商业步行街将分为13段，全长3.6公里，总建筑面积约42万平方米。除丹尼斯七天地外，还有中油名店街、宏信步行街、嘉园步行街等另外三部分，这些商业街再加上正在建设的千玺广场，俨然形成了一个新商圈——CBD商圈。

随着CBD商业排头兵丹尼斯七天地陆续营业，将会刺激其他商业街的建成，我相信，最多3年CBD商圈就将初步形成。

相比之下，相距不远的另一商圈——宝龙城市广场则已初具规模。该广场总建筑面积超过25万平方米，包含时尚区、生活区、摩登区三个区域，现已吸引大商千盛生活广场、苏宁电器、康城·奥特莱斯、横店影视电影城、万花楼夜总会、四季温泉会所等11个主力业态进驻。据悉宝龙的商铺进驻率已经超过80%，预计到明年春节前后将实现100%，各商家经营业绩都超出了预期。

一位行业人士预测说，用不了5年，郑东新区宝龙城市广场和CBD两个商圈都会比较成熟，再加上现在沿商都路形成的商圈，届时郑东新区的商圈数量将达到3个。

“商业设施的完善程度，往往是衡量一个城市经济发展水平的重要考量。但传统的流通业，多依赖于较大的人流量，而现代流通业已

经成为先导性产业，有时会先行一步，反过来促进所在地的经济、社会发展。”河南省商业行业协会会长张慧玉分析说。

她认为，郑东新区正在形成的宝龙城市广场和CBD两个商圈，将便于附近社区居民的购物消费，吸引更多市民入住郑东新区，还将拉升商圈内外围住宅及商业地产的房价，拉动经济增长，“甚至有利于吸引中国500强甚至世界500强投资河南、入驻CBD,带动郑东新区、郑州新区的发展，为争取中原经济区获得国务院支持打下更好基础。”

对于张慧玉的部分说法，王宇予以了证实：“现在宝龙城市广场的人气，相比5月份翻了一番，而周边的房价也在不断上涨。”

据商报记者了解，2009年年底，宝龙城市广场的主力业态尚未完全入驻的时候，附近3公里以内的小区入住率只有不足20%,但今年7月底的调查数据显示，这里的入住率已经达到58%,而房租也水涨船高，比如年前40平方米的精装修小户型的月租金只需要500元左右，如今已经涨到了1200元。

（5）城市规划对商场的影响

目前郑东新区ＣＢＤ虽然还处于招商阶段，但是已经有农业银行、新华人寿、中信银行等一批企业入驻，目前约３０００名员工在这里上班。ＣＢＤ核心区距新车站仅有４公里，交通方便，郑东新区的商务人群也是新车站周围商场百货等零售商业的人气基础之一。

尽管目前新车站及周边还处于规划阶段，但专家分析认为，从新车站规划到车站商圈的形成商业机会一直都存在。对投资者来说应及时把握商机，应充分放开思路。虽然目前车站还没有雏形，但围绕车站工程建设期间的建筑原材料供应、建设者的饮食消费、车站周围环境绿化、弃渣处理甚至包括火车站未来的户外广告位等商机做文章都可以提前介入。

（6）商圈半径分析

ＣＢＤ核心区距新车站仅有４公里，交通方便，郑东新区的商务人群也是新车站周围商场百货等零售商业的人气基础之一。尽管目前新车站及周边还处于规划阶段，但专家分析认为，从新车站规划到车站商圈的形成商业机会一直都存在。

（7）千盛生活广场的SWOT分析

1．优势

郑东新区CBD与传统的CBD，有很大的差别，它不仅仅是一个商务办公区，原因在于黑川纪章在办公区里设计了一条步行街，让这里拥有了购物、休闲等多种功能。步行街让郑东新区CBD成为复合型CBD，成为24小时CBD。

郑东新区丹尼斯七天地中的三、四、五天地为营业面积超过10万平方米的家建材居，它的重点经营项目是家具，力做家具业的“新兵”，丹尼斯计划争取用三年的时间能赶上那些家具行业有影响的企业，成为其中的一员。

传统的家具卖场以专营家具、建材为主，而丹尼斯家具天地是整个MALL的一个组成部分，另外还有百货、餐饮、娱乐等业态。最大的差别是丹尼斯是把家具作为一个业态抓进来，不是在单纯只做家具而做家具，是为了配合整个MALL 的经营，二者的最大区别应该是在经营环境及氛围上。商业的不断发展，单纯的几个业态已经不能满足MALL的需要，丹尼斯七天地在郑东新区的落成预示着河南本土企业向MALL 的进军。在家具天地上，7万多平方米的家居购物环境将加快家居结构、品牌提升和调整，走“精而专”的线路，不比“大而全”，“弱水三千只取一瓢”。

丹尼斯将运用13年在百货上的经验，给经营家具创造品牌运作的优势。与百货不同，家具消费者对品牌的重视程度还不够高，就拿河南来说，丹尼斯之前做过一个调查，本土的消费者对家具品牌的重视程度远远低于对于服饰和化妆品。而未来几年，家具消费的品牌观念将会确立。

丹尼斯要做的，就是对于家具品牌的有效运作。这正是丹尼斯的优势所在。他举例，比如，丹尼斯有一套非常成熟的对“客层”的分析系统，包括年龄、性别、客单价、消费习惯、消费重点，丹尼斯会及时反馈给品牌商，让他们根据数据调整经营方向。

同时，如果其他地方突出家具的分类，而丹尼斯将会突出对“品牌”的宣传。计划两到三年内让家居成为丹尼斯主要的甚至是密不可分的业态。

无疑，丹尼斯七天地中的家居业态将成为检验丹尼“shopping mall”运作的重要一役。

丹尼斯高层领导称目前已经制定了一套完整的企划宣传方案，会通过多种媒体告诉更多的朋友丹尼斯经营的这一新的业态，同时也会举办和推行各式各样的大型活动来为提升人气造势。这是丹尼斯的强项，如何让这个点从“凉”到“热”，还需要时间的检验。

在丹尼斯工作不用考虑背景，公平的用人环境，这些看似离题较远的因素，在他看来，可以使他和他的团队更快进入角色。

2．劣势

郑东新区各大商圈正在逐渐完善与成熟，大商的宝龙生活广场，家乐福也正在进军新区商圈，丹尼斯七天地面临着更大的，未知的挑战，

3．机会

近两年，环境宜人的郑东新区成了许多郑州市民周末休闲的首选去处。而每次到东区都要去看看商业步行街，为他们增添了一处集购物，饮食、娱乐、休闲的新场所。

4．威胁

一位行业人士预测说，用不了5年，郑东新区的宝龙城市广场和CBD两个商圈都会比较成熟，再加上现在沿商都路形成的商圈，届时郑东新区的商圈数量将达到3个。

正在形成的宝龙城市广场和CBD两个商圈，将便于附近社区居民的购物消费，吸引更多市民入住郑东新区，还将拉升商圈内外围住宅及商业地产的房价，拉动经济增长，使各大商场的竞争更加激烈。