德思勤-深圳福田卓越世纪中心深度案例

福田中心区写字楼市场分析

1.1福田中心区写字楼市场分析 1.1.1.福田中心区写字楼市场情况 ——写字楼价格连续三年上涨，租金上涨、空置率下降，随着中心区 的逐渐成熟，及中心区在深圳的地位，后市被看好。 ——福田中心区汇聚了世界500强中超过100家国际著名企业。整体 提升了CBD的品牌价值。 ——随着中心区CBD商务氛围、配套日益成熟，许多大公司改变了往 日对写字楼只租不买的惯例，开始购买物业作投资和自用。而多数实 力开发企业也从全部出售转向为只租不售，或部分持有。 ——从2005年开始至今，中心区推盘的写字楼均为超高层甲级写字 楼，为高端产品，未来两三年内将迎来再一次的推盘高峰，有近50 万平米入市，高端写字楼市场竞争激烈。 ——高端写字楼产品竞争激烈，类甲级、乙级写字楼产品供应是福田 CBD目前的市场空白，存在发展机遇。 1.1. 2.2007年福田中心区1-9月份市场供应情况 07年1-9月份福田中心区只有位于福华路与中心四路交汇处的嘉里建设广场在 5月份以只租不售的姿态入市。嘉里建设广场由嘉里置业（深圳）有限公司开发，项目由二栋高度约100米的塔楼组成，其中地上23层，地下3层，地上建筑面 积约75000平方米，地下约310个停车位。租金定位为160—200元/平米·月。 今年区域内市场上一手写字楼主要是06年入市，今年仍有剩余单位在售的现代 国际和时代财富大厦（见下表）。 以下数据均来自2007年10月份德思勤数据库与市场调研结果 1.1.3.租金与售价调研 中心区写字楼租金售价情况

今年福田中心区写字楼市场表现特点： 片区内甲级写字楼售价基本在35000-40000元/平米，租金在140-180元/㎡·月之间。乙级写字楼平均售价在28000——31000元/平米之间，租金在100-125元/㎡·月之间。 售价上涨幅度远大于租金上涨幅度。1-9月份部分楼盘售价上涨超过70%。租金涨幅约在15%—25%的范围内。 由于今年推盘量较小，去年入市的项目基本入伙，中心区写字楼空置率较去年降低。高端写字楼空置率相对更低。 售价不断上扬，三级市场上写字楼放盘量很小，高端写字楼尤甚，市场观望气氛浓厚。福田中心区写字楼价格大涨主要由三方面原因造成，一是结构性因素，高档次的新盘入市，拉动了区域二手楼均价；二是市场大环境导致价格集体疯狂攀升；三是中心片区商务环境日渐成熟。

京东、亚马逊的物流配送比较

京东和亚马逊的物流配送模式比较？ 1、物流配送成为瓶颈 去年11月22日，一向实行全场免运费的京东商城调整物流策略，宣布对金额不足39元的订单收取5元运费。2012年2月2日，亚马逊中国已在首页显著位置发出“购物满29元免运费”的提示，至此，国内最后一个全场免运费的综合B2C商城，最终也选择提升免费送货门槛。 我们知道物流配送是消费者购物体验中极其重要的一环，免收运费在一定程度上也帮助企业争取到了更多的顾客。但是随着成本的提高，越来越多的企业已经难以替顾客承受物流这块的巨大的支出。另一方面，像京东、亚马逊等企业现有的物流似乎也没有得到消费者的青睐。 相关调查显示，目前我国的网络商城中，90%以上的商家在产品配送上都选择与第三方物流公司合作，如今，我国的物流业年增长已超过20%，然而国内电子商务增长规模超过40%，加上各网站的疯狂促销，物流配送已经不能适应电子商务，物流配送成为电子商务发展的一大瓶颈。 这样的形势下，使得电子商务企业纷纷下决心投资于物流瓶颈的建设。自建物流，成为亚马逊、京东、凡客等电商大佬的一个手段。自建物流，能够提高配送速度和质量，提高用户体验，同时缩短资金的周转速度，提升了企业资金的利用率，但是由于其在现实中诸多的限制，因此只适用于那些规模较大、资金雄厚、物流成本所占比重大、对物流服务要求较高的大型或超大型电商企业。 2、京东和亚马逊的物流配送方式比较 亚马逊京东 A、配送方式快递送货上门、晚间送货上门、预约送货上门 平邮（中国大陆） 加急快递送货上门(北京、上海、广东、天津等） 上门自 提 校园营

邮政特快专递EM S（中国大陆，发货后2-3天，可以在“我的账户”中查询订单的包裹号，根据包裹号拨打EMS客服热线，或登录王章查询订单配送情况） 海外标准服务（DHL 中国香港、中国台湾、中国澳门或海外地区等，发货后5-24天） 海外航空快递（ups，同上，预计2-7天） 亚马逊物流、卖家自行发货业厅自提 快递运输EMS 海外购物 “211限时达”服务指以每日2个11点钟作为时间分割点进行快速投递服务，具体表现为：北京、上海、广州、成都四城市由京东自营配送的区域均可实现上午11：00前提交现货订单（以订单进入出库状态时间点开始计算），当日送达；夜里11：00前提交的现货订单（以订单进入出库状态时间点开始计算）在第二天上午送达（15：00前）。 B、运费： 京东商城： 京东商城在全国30多个省设立了200多个自提点以及若干个校园营业厅自提点，在这些地方顾客可以自行领取货物而无需支付运费。一般的快递运输，对于自营配送地区和非自营配送地区统一使用“金额满39元免运费，不足39元收取5元运费，钻石级别会员享受全场免运费的特别优惠。”的规则。对于EMS和海外运输则有另一套收费体系。 亚马逊中国： 正如上文提出的，一般情况下，购买29元以上（含29元）的合格商品（亚马逊自首级发货、卖家销售亚马逊发货的商品），即可免费配送，若不满29元，需支付5元配送费。而加急快递是10元，EMS和海外快递有其他标准。 C、覆盖范围： 京东配送地区：覆盖全国各大城市 亚马逊配送地区：华北地区、东北地区、华东地区、华中地区、华南地区、西南及西北地区。 对卓越亚马逊来说它大部分顾客都在可以送到的城市范围之内，如果它将整个运送范围覆盖全国的话，所带了的成本会远高于提高顾客服务所带来的利

深圳卓越皇岗世纪中心案例分析

高层建筑：深圳卓越·皇岗世纪中心项目 工程概况： 深圳卓越?皇岗世纪中心位于深圳市商务中心区，是一幢地下3层、地上59层的超高层写字楼，建筑面积15万m2，建筑高度268m，14、25和39层设避难层。外墙装饰主要采用玻璃幕墙、干挂花岗岩和 复合铝板。主楼结构为外 围劲性砼钢管柱与 （1100～700）mm厚核心 筒混凝土结构组合，-3~27 层（局部至39层）外框柱 为22个矩形钢管混凝土 叠合柱、26层～40层2-6 轴/2-C～2-D轴为内包十 字型钢柱，外围柱从51 层到屋面均为斜方钢柱 （倾斜度为5.2°）。型钢 采用Q345B圆形钢管、焊 接H型钢和焊接箱型结构， 混凝土最高强度等级C70， 抗渗等级P12和P8，地下 室底板厚（600~700）mm， 承台最大厚度 6.6m。于 2008年2月15日开工， 2009年5月16日封顶。 外墙构造 卓越皇岗世纪中心1#楼外墙玻璃，全部采用Low-E热反射节能中空钢化安全玻璃幕墙，Low-E夹胶中空钢化安全玻璃,功能主要表现在： a 、节能性：特别是本工程是采用low—E玻璃作为基片，能将k值（即在温差下,单位面积玻璃传导的热量）减低到1.7w/㎡.℃, 同时能将Sc值(遮阳系数) 降到0.4以下，具有阳光控制功能。

b、隔音性能：中空玻璃本身可以将噪音降低32dB左右。 c、防结露性能：单片玻璃由于K值较大,在室内外温差较大的时候,会造成玻璃内表面出现结露现象,影响玻璃的通透性能,造成视线阻隔,中空玻璃空气层绝对干燥,使其露点达到-40℃,确保玻璃表面不出现结露现象。 d、良好的透射性：玻璃幕墙使用的Low-E中空钢化玻璃中,将Low-E膜放在第二面,这样可以使冬天透过玻璃的太阳光更多些，同时可以反射更多的室内红外线波，减少冬天室内的能耗。夏天它可以限制更多的太阳热能进入。选用的玻璃可见光透射比为0.5，有非常良好的透射性能。 层间位置采用埃特板800高封挡楼板结构，埃特板背面因节能减排的要求，粘贴挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，满足规范和设计的要求。 结构体系 通过对钢筋混凝土结构体系和钢．混凝土混合结构体系两种方案的经济性和技术性的比较，最终选择了钢筋混凝土框架．核心筒结构体系。钢筋混凝土柱外框架体系将作为有效承重支撑，大部分竖向荷载通过轴力的方式向下传送，而混凝土核心简除了承受竖向荷载外，其主要功能是提供了强大的抗侧力能力。外框架沿竖直方向在建筑结构底部L1～L26层为钢管混凝土叠合柱u J框架，L26层以上则为钢筋混凝土柱框架。在建筑底部若干层采用钢管混凝土叠合柱框架 有利于提高外 框架的刚度和 改善其延性性 能，同时钢管混 凝土叠合柱的 强度高，能有效 降低柱截面尺 寸，发挥了钢管 和混凝土的各 自性能优势。 钢管混凝土叠 合柱具有刚度、 强度均比较大， 耐火性能好的 优点。随着楼层 上升，在建筑中 段往上的外框

项目管理-卓越_深圳CBD世纪中心商业综合体项目介绍和商业概念主力店方案

卓越世纪中心项目及商业概念介绍
卓越集团 深圳，2007年8月
卓越世纪中心项目介绍
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卓越世纪中心项目介绍
项目地 块
4号
2号
3号
1号
会展中心 世纪中心项目地块位置图
?世纪中心项目位于深圳市的CBD商务中心区，毗邻会展中心。项 目紧临两条主要交通干道-福华三路、金田路和两条辅道福华四路 、海田路，且与滨海快速干道一路之隔，交通便利、四通八达
?项目总规划总建面33万平方米，分为四期开发，其中商业4.0万 平米（包括地上3万和地下约1万）。整个项目的主体建筑规划总 高度约60层，未来将是CBD第一高度 ?项目全部建成后将成为汇集商业、写字楼、公寓、星级酒店综合 性多功能项目,打造CBD最大规模的都市综合体，奠定“集约化”商 务模式，充分利用都市综合体效应和资源，充当CBD商务领袖
卓越世纪中心项目介绍
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卓越世纪中心项目周边环境介绍
西北面 是晶岛国际商业项目和 CBD 南中轴景观——城市客 厅；
西边 紧挨着的是金田路连接滨河
大道的高架桥和21米高的会展中
心;
会
展
中
心
北面 临福华三路，对面是正在 建设中的高200米写字楼项目— —财富大厦；
金
福华三路
海 田
田
路
路
辛 城 花 福华四路 园
东面 海田路和多层住宅— —辛城花园，稍远就是 CBD东面边缘——彩田 路；
南面 是小区路——福华四 路，距离滨河大道之间是岗厦 中学
东南面 是高层住宅— —港丽豪园；
卓越世纪中心项目介绍
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卓越亚马逊客户关系分析

卓越亚马逊客户关系分析 一、公司简介 亚马逊公司是一家世界500强公司，总部位于美国华盛顿州的西雅图。它创立于1995年，目前已成为全球商品品种最多的网上零售商和全球第2大互联网公司，在公司名下，也包括了Alexa Internet、a9、lab126、和互联网电影数据库（Internet Movie Database，IMDB）等子公司。亚马逊及其它销售商为客户提供数百万种独特的全新、翻新及二手商品，如图书、影视、音乐和游戏、数码下载、电子和电脑、家居园艺用品、玩具、婴幼儿用品、食品、服饰、鞋类和珠宝、健康和个人护理用品、体育及户外用品、玩具、汽车及工业产品等。 二、卓越亚马逊的CRM实施 作为全球最大、访问人数最多和利润最高的网上书店，亚马逊书店的销售收入至今仍保持着较高的年增长率。面对着越来越多的竞争者，亚马逊书店保持长盛不衰的法宝之一就是其CRM系统，亚马逊书店采用了Oracle的数据库、Internet 技术平台及大量的Oracle电子商务应用程序。亚马逊书店在处理与客户关系时充分利用CRM的客户智能。当客户在亚马逊购买图书以后，其销售系统会记录下你购买和浏览过的书目，当你再次进入该书店时，系统识别出你的身份后就会根据你的喜好推荐有关书目。客户浏览书店信息的次数越多，系统对客户的了解也就越多，也就能更好地为客户服务。显然，这种有针对性的服务对维持客户的忠诚度有极大帮助。CRM在亚马逊书店的成功实施不仅给它带来了65％的回头客，也极大地提高了该书店的声誉和影响力，使其成为公认的网上交易及电子商务的杰出代表。亚马逊书店实施CRM的成功说明：CRM客户智能战略不仅在技术上被证明是完善的，在商业运作上也是完全可行的。统计数字表明，企业发展一个新客户往往要比保留一个老客户多花费5倍的投入；而CRM的客户智能可以给企业带来忠实和稳定的客户群，也必将带来良好的收益。 三、亚马逊的客户管理系统 卓越网是中国典型的B2C商务网站，通过现代网络信息技术为客户提供便利的服务。卓越亚马逊的客户管理信息系统属于网上客户关系管理。其通过网络接触方式，进行客户关系管理活动，简化了业务流程，使企业与客户之间的沟通自动化、快捷化。分析卓越亚马逊的客户管理系统主要从其物流供应系统、客户服务系统和售后服务系统三方面进行。 1卓越亚马逊的物流供应系统的优势 （1）自主配送，物流供应迅速 客户在网上下订单后，经过订单处理中心，集中汇总到库房，然后进行拣货、配货，交由配送公司用金杯车将包装好的货品集中运输到分布全市的8大站点，再根据不同的送货线路分配给相关配送员，骑车将货品送到客户手中。

(发展战略)东莞市主城区城市发展战略规划研究

东莞主城区城市发展战略规划研究

项目背景 香港－深圳－广州－珠海－澳门正在形成一个都市区域，这里将成为21世纪卓越的工业、商业与文化中心。区域核心城市业已完成产业的置换和升级，中小城市产业结构的调整和技术升级也在不断进行。 从1991年至2000年广东省高新技术产品产值以年均50%以上的速度增长。2000年，广东省高新技术产品产值已达2846.81亿元，占全部工业总产值的17.2%。高新技术产业的发展为东莞提供了新的发展空间。 东莞凭籍区位优势成为我国外向型加工产业的重要基地之一，社会经济发展取得了长足进步，在交通沿线形成高度城镇化地域。2000年东莞市国内生产总值493亿，“五普”人口为645万，其中户籍人口153万。但从发展竞争能力上，其城镇社会文化环境，基础设施水平和产业空间构成尚表现出城镇化初级阶段的特征，距现代城市化的要求尚有相当距离。 根据广东省委指示，东莞要抓好城市现代化建设，使它从出口加工基地型城市向区域性经济中心城市转变，并与广州、深圳协调发展，共同构成珠三角组合城市群。在此基础上，东莞市委、市政府提出了“建设以国际制造业名城为特色的中心城市”的战略目标和“一网两区三张牌”、将现有市区－同沙－松山湖科技园区在功能上整合为一个整体，建设东莞“大城区”的构想。 根据市委市政府的部署，东莞市主城区范围为东莞城市总体规划范围273平方公里和寮步、大朗、大岭山三个镇（含松山湖高新技术开发区），土地面积578平方公里，现状总人口153.65万人，其中常住人口47.36万人，暂住人口106.28万人。

一．从“基地”到“名城”——东莞宏观发展战略的重大转变 东莞的的经济虽然发达，但城市化进程远远落后于工业化进程。从80年代到90年代中期，东莞接受了大量香港转移来的加工工业，成为香港的工业区；90年代以来，尤其是经过“九五”期间的努力，东莞已成为全球有影响的制造业基地之一。多年来，市区占全市的经济比重和人口比重不高，且没有提高的趋势。 城区的城市功能和设施水平对行政区域和经济腹地的辐射力不强，造成本市大的城镇经济实力，小的中心城市职能。沿交通干线发展的城镇几乎连成了片，包围着农村。城市与农村，高楼大厦与村民小楼在这里积聚、碰撞。快速蔓延的城市化伴随着的是基础设施短缺、环境恶化和建设布局的混乱。 总而言之，东莞的主城区和沿路连绵发展形成的“大城镇区”，实质上是小城市发展和众多村镇城镇化基础上形成的城镇集合体。所以城市功能不强，与其集合形成的总体城市形态规模（大城市）远不相称。 进入21世纪，东莞市委、市政府将“建设以国际制造业名城为特色的中心城市”作为新时期的发展战略目标，正是适应了时代发展的要求，是东莞宏观发展战略的重大举措。 从东莞实际看，近期在全市全面开展现代化城市建设的条件尚不具备。因此将中心城区、同沙水库区和松山湖高新技术开发区作为大主城区，集中力量进行建设，一定能对全市的城市发展和产业进步起到很好的带动和示范作用。 二．区域竞争态势与城市功能定位 在国内的区域竞争中，珠江三角洲的对手是长江三角洲，东莞所在的珠江三角洲已经受到长江三角洲的有力挑战。上海在亚太地区的中心地位日渐提升，这种“中心优势”与珠江三角洲的“边界优势”形成鲜明对比。东莞面临的区域

中国研究咨询机构经营发展深度分析报告

引言：咨询是以知识为基础的专业化服务行业，在促进经济增长和企业健康发展方面发挥着越来越重要的作用。近年来我国宏观经济持续快速增长，市场竞争日益激烈，国内企业对研究咨询的需求增长迅速，我国咨询服务行业稳步发展。美国咨询业收入占GDP勺 2.16%，我国只占0.32%,我国研究咨询业市场发展空间广阔，其中专业水平较高、知识密集的细分领域成长空间较大。 （一）中国研究咨询行业市场规模 世纪90年代末，当第一批小型合伙制公司试图在中国以“咨询公司”的名义注册时。 自那以来，中国的咨询公司发展得有些过了头。我国咨询业和改革开放同时起步，由中国企业联合会开创了这项工作。由中国企业管理协会牵头，通过学习与引进国外研究咨询的理论与方法，结合中国的国情及企业的实际情况，开展企业研究咨询。中为咨询观察目前我国咨询业发展时间非常短，和西方研究咨询业的发展水平有大的差距。总是不能形成专业化合作化的集团作战行为。西方咨询业已发展到以客户为轴心提供个性化扎实的服务，而国内咨询业的人才结构、知识结构还不能承担国际化复杂的业务，零散资源亟待整合。 近年来我国宏观经济持续快速增长，国家经济总量不断增加，我国企业数量不断增加。经济形势和企业数量的快速增长使得我国企业的咨询研究服务需求也将随之扩大，这为我国研究咨询服务行业的稳步发展奠定了较好基础。2015年我国工商登记注册企业数量规模 为7813.6万家。至2016年底，全国实有各类市场主体8705.4万户，其中，企业2596.1 万户，个体工商户5930万户，农民专业合作社179.4万户。 B70S 4 2011-2016年行业收入由1467.8亿元增加到2026.5亿元，年均增长率达到10.9%。受 到经济危机的影响，2009-2011年研究咨询行业增速有所放缓，但随着经济形式逐渐复苏， 从2012年开始研究咨询业的市场需求出现明显回升，未来步入持续较快发展通道。 2013-2016年中国研究咨询行业收入规模及集中度情况

2010年深圳高楼列表

深圳： 1 深圳平安国际金融中心主体588米 115层总高640米+（2009年8月29日已经奠基，预计2012年底封顶，2014年投入使用）福田中心区CBD 2 深圳京基金融中心 446米（提升后的高度） 98层主体446米（2009年9月1日已经建设到地面20层，预计2010年底封顶，2011年投入使用）位于深圳罗湖区农行大楼后侧 3 深圳地王大厦 384米 69层主体324.8米 1995年建成时为亚洲第一高楼。位于深圳罗湖区深南大道旁 4 深圳赛格广场 355.8米 79层主体 292米位于深圳福田区深南大道与华强路交汇处 5 深圳东海商务2期 A栋 301米 82层建成后为中国最高住宅楼（地基施工中）位于深圳福田区深南大道旁，与招行总部相邻。 6 深圳南山商業文化中心長城項目 300.79米（地基施工中）位于深圳南山区 7 深圳卓越世纪 280米（已经封顶，幕墙内部装修中）位于福田中心区CBD 8 深圳东海商务2期 B 栋 274米（地基施工中） 9 深圳绿景NEO企业大道大厦 273米（已经封顶，幕墙内部装修中）位于深圳福田区深南大道旁 10 深圳皇岗商务中心 268米（已经封顶，幕墙及内部装修中）福田CBD 11 深圳特区报业大厦 262米深圳福田区 12 深圳新证券交易所 260米（2009年9月1日地上10层左右）福田CBD 13 深圳彭年广场 248米深圳罗湖区 14 深圳鸿昌广场 247米福田区 15 深圳中航广场 245米（地面10层位于华强北）建设进度较慢预计2010年底封顶深圳福田区华强北路附近 16 深圳信息枢纽大厦 243米深圳福田区CBD 17 深圳新世界中心 238米深圳福田CBD