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浅谈新旧物业管理公司之间的交接工作

一直以来，新旧物业管理公司在物业项目中的交接是物业管理行业中的“棘手”问题。自《物业管理条例》颁布以后，随着业主大会的召开、业主委员会的成立、业主自治权利意识的不断增强，业主通过召开业主大会选聘新物业管理公司而解聘原物业管理公司的事情不断增多，新旧物业管理公司之间的交接纠纷也日益突出。从新旧物业管理公司的交接过程来看，交接工作主要涉及三方 :业主委员会、原物业管理公司、新物业管理公司。

一、业主委员会

业主委员会在整个物业管理交接工作中占据着主导地位。从相关的法律

和《物业管理条例》上看，业主委员会是业主大会的执行机关，担负着选聘新物业管理公司和解聘原物业管理公司的任务。在顺利的物业管理交接过程中，业主委员会是承接验收和资料接收工作的中间环节；在不顺利的物业管理交接过程中，业主委员会要承担起协调或解除旧的物业管理公司、安排新的物业管理公司入住进行前期的管理。业主委员会的工作在新旧物业管理公司交接过程中起到桥梁的作用。纵观业主大会重新选择新的物业管理公司，大部分是因为业主对原物业管理公司的服务不满意，或者是为提升所在物业的服务水平。业主大会召开后，业主委员会可以依据业主大会的授权，要求被解聘的原物业管理公司在规定时间内退出小区，并完整地移交相关物业资料。因此业主委员会在物业管理交接工作中责任重大，要做到以下几点：

1. 业主委员会行使权利时应当符合法律的要求，以防为日后埋下隐患。按照《物业管理条例》的相关规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，不能越俎代庖行使业主大会的权利 ; 采用招投标方式选聘新物业管理公司要符合

有关招标投标的法律程序。

2. 业主委员会应当鼓励通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司，允许原物业管理公司同等参加竞标。业主委员会在新旧物业管理公司交接的过程中，可以聘请专家拟定详细的物业管理交接计划，并主动地与新旧物业管理公司进行沟通，争取达成一致的交接程序。交接计划中应给原物业管理公司预留一段时间，以处理交接事务和“遗留”问题。

3 ．业主委员会在交接过程中处于重要地位，应当仔细检查各项资料是否详实、完备、真实，并逐项进行签收和物业的承接验收，但应当注意的是资料移交的程序 : 首先原物业管理公司向业主委员会移交，然后由业主委员会向新物业管理公司移交，而不是新旧物业管理公司之间直接移交。

4 ．业主委员会应当掌握物业小区内公共设施设备的基本情况，并记录下来。如果物业管理公司在撤离小区前进行违法的破坏活动，业主委员会可据此要求其赔偿；如果原物业管理公司有“遗留”问题，业主委员会应积极协助原物业管理公司解决好有关问题，如督促欠缴物业管理费的业主及时缴纳所欠费用。

5 ．业主委员会应主动将更换物业管理公司的意见上报有关政府主管部门，以取得政府部门的指导和支持。当原物业管理公司逾期不移交资料时，业主委员会应当及时向政府主管部门反映，寻求帮助。当无法通过正常方式解决纠纷时，业主委员会应及时向法院提起侵权诉讼，由法院依法做出判决。

二、原物业管理公司

一般情况下，当发生业主解聘物业管理公司的情形时，原物业管理公司往往出于经济利益的原因而不愿退出物业管理小区。这一方面是因为原物业管理公司在接管物业小区后，经过了一段时间的运行，已经投入了一定量的资金和管理成本，在没有很多营利的情况下绝对不肯轻易退出；另一方面是存在着部分业主不缴纳物业费的现象，在没有完全收缴到物业费的情况下，物业管理公司不甘心退出。但是，原物业管理公司在碰到被业主解聘的事情时应当理性地采取措施，以避免产生交接纠纷。

1 ．增强物业管理市场的“服务意识”。原物业管理公司应按照物业服务合同的约定做到规范管理、严格管理，并保存好物业服务项目的详细资料，分清房屋质量、配套设施设备等问题的维修养护责任。

2 ．加强与业主委员会的沟通。在出现解聘“苗头”时，原物业管理公司应及时发现和采取措施解决可能蔓延的问题，将纠纷制止在萌芽状态。

3 ．依法维护自身的合法权益。如解聘是因为业主委员会滥用职权或程序不合法，物业管理公司可以依法拒绝退出，并及时向有关物业管理政府主管部门反映。必要时，可以向人民法院提起诉讼。

4 ．若业主和业主大会基于合法理由解聘物业管理公司的，物业管理公司应当理智对待。此时，物业管理公司应当积极地采取应对策略将损失和纠纷减少到最小。如物业管理公司可以要求欠缴物业管理费的业主及时补缴欠费，并要求业主委员会予以配合，而不是无理地要求高额补偿；物业管理公司应当“和平”退出，而不能故意刁难和“砸摊子”；物业管理公司应当积极做好与业主委员会的各项资料交接工作，并做好相关资料移交的签字记录等。

三、新的物业管理公司

新物业管理公司进驻小区进行管理时，往往会遭到原物业管理公司的抵制，如果新物业管理公司不理智和冷静，就会引发火药味十足的冲突。现实生活中，不止一次地发生新旧两个物业管理公司同时管理物业小区、相互对峙的情况，这需要新物业管理公司注意以下几点：

1 ．应当主动加强与业主委员会和原物业管理公司的沟通和协商，争取达成彼此都能接受的解决方案和移交计划。

2 ．不要和原物业管理公司发生正面冲突，因为新物业管理公司是与业主委员会签订物业服务合同，与原物业管理公司无任何直接关系，新物业管理公司应当基于物业服务合同的约定直接向业主委员会主张权利，而不是向原物业管理公司主张权利。

3 ．积极配合并参与业主委员会与原物业管理公司的物业承接验收和资料移交工作，及时发现问题并进行解决，将以后可能发生的纠纷消灭于无形 ; 做好与业主委员会的物业承接验收和资料移交工作，并做好签字记录。

4 ．由于新物业管理公司承担的服务合同是以物业服务合同的生效时间为准，并非以原物业管理公司退出并完成了交接工作为准。如果新物业服务合同生效时间到了，而业主委员会还不能移交物业，新物业管理公司因此而提供服务不到位

可以免责。

业主委员会代表着全体业主的根本利益，对原物业管理公司的服务过程起到监督的作用，但应指导其提高服务意识，不要动辄以换物业管理公司相威胁，造

成双方矛盾无法化解 ; 新的物业管理公司在承接过程中应该吸取经验和教训，不要走原物业管理公司的老路，以做好沟通、做好服务为立足之本。□

参考文献：

①《物业管理条例》

②《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》