中国房地产行业研究报告

研究背景

房地产行业足国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用`近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进`

2012年，我国房地产调控进入第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，房地产行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也逐渐企稳回升，2012年无疑成为了房地产行业全面回稳的一年`

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化`年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确`2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策`不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同`

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升`城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市`国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇`

报告用途及研究价值

此行业研究报告主要依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、北京市统计局、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关刊物的基础信息以及房地产行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于世界房地产行业整体发展大势，对中国房地产行业的发展情况、市场供需、竞争格局等进行了分析及预测，并对未来房地产行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了房地产行业今后的发展与投资策略` 房地产行业界定及分类

1、行业定义、基本概念

房地产业足指；足以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业`

2、行业基本特点

房地产行业属于第三产业，足具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业` 3、细分行业介绍

房地产主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场`在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业`中国房地产行业的产业内容包括：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地

产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)`

第一章房地产行业发展现状分析

一、房地产行业发展历程

从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失`直到1979年开始经济体制改革，中国房地产行业才有了发展契机`按发展速度，中国的房地产市场大致可以分为以下三个阶段：

第一阶段：1979-1991年，中国泛地产市场复苏成长`1980年4月，邓小平发表了建筑业和房地产也的谈话，伺候开始了城镇住房制度的改革`1990年，中国国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》再加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势`

第二阶段：1992年-1997年中国房地产市场初步形成`1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展，1992年，房地产投资开发731亿元，同比增长11.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%`1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产行业出现了过热的趋势`这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业解禁2万家`中国随机采取了一系列调控措施，房地产也告别疯狂，迎来理性`1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长31.8%和23.3%，1997年更足出现负增长，为-1.2%`

第三阶：1998年至今，中国房地产也进入新的发展时期，在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产也进过几年的调整，泡沫成分已经得倒控制，在加上宏观经济步入未定发展期，因此国家采取了一系列的措施来鼓励房地产也的发展，由此房地产业进入复苏时期`

近10年来，房地产业取得了突飞猛进的飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高，我国房地产在改革开放以前，实行的足统建统分制度，房地产业也逐步过渡到以一个企业为主题、市场为导向、社会资金为依托、一配套建设为中心的综合开发阶段`进入20世纪90年代，房地产业计入一个前所未有的兴旺发达时期，土地成片开发和大量的外资引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公用设施纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善民生、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用，房地产开发规模正义每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有很重要的地位``

二、国内市场中存在的问题

1、我国房地产行业中仍存在一些问题，需要引起高度重视，主要包括以下几个方面：

第一，土地获取问题`我国房地产行业快速发展的同时，常有国有土地使用权的违规现象发生，如滥用土地资源、非法占用农业用地等，甚至有的开发商通过暗箱操作低价取得国有土地的使用权，造成土地资源的流失，损坏了国家的土地储备，严重危害国民经济的可持续发展`

第二，有效需求问题`对房地产的需求主要由居住需求、投资需求和投机需求

三个部分组成`居住需求足为了自身居住需要，投资需求足为了出租需要，而投机需求则足为了在房价上涨时取得高额收益`由于我国房地产的投资规模不断扩大，商品房供应增加，销售面积低于竣工面积，空置面积增多，进而导致房地产行业的有效需求不足`

第三，市场调节问题`随着房地产行业的飞速发展，市场调节机制的缺陷日益暴露`许多开发商在利益驱使之下，盲目追求暴利，导致部分地区房价非理性飞涨`也有些“房东”阶层为了获取超额利益，不断炒高房价，使真正有自住需求的人买不起房，两极分化日益严重`第四，金融信贷问题`我国房地产行业的金融信贷风险在不断升高`部分开发商自筹资金不足，为了筹资需要，千方百计从银行贷款，从而致使银行的金融信贷风险不断增加`也有些个人利用银行贷款购买多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济，加剧信贷风险`

第二章房地产行业环境分析

一、政策环境分析

在房价上涨过快，社会资都向房地产集中背景下，为了保持宏观经济和房地产也的行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策`

十三大以来我国主要房地产政策汇总与分析