不动产登记项目具体操作流程
不动产登记项目操作流程
一、前期入场摸底调查
1、各类数据摸底，包括各类数据的数量、数据格式、坐标系，电子数据和档案数据的具体情况等；
2、甲方的需求，包括软件、硬件、数据等具体需求，工作总体方案的编制，入场人员、设备的数量，项目实施工期等要求；
3、摸清甲方对该项目有实际影响力的人员，联系方式等；
4、如有需要，还需针对甲方的流程，协助设计甲方的中心机房、办公场地布局，硬件设备、办公设备等需求列表；
5、对前期入场的调查情况，编制前期文档，做好与实施组的交接，以及实施组的入场工作；
6、根据现行的标准，结合本地的实际情况，制作切合本地的技术实施方案。
二、不动产项目实施培训
1、针对所有不动产项目实施参与人员进行培训，包括市场部、前期组、项目实施部等所有员工；
2、重点针对项目经理、实施组员工分别进行专门的培训；
3、进行考核，过关的上岗，不过关的继续学习，直至过关上岗。
三、实施组进场
（一）人员及设备
根据甲方提供的场地及入场实际的工作量，核算需要的人员和设备数量，设备包括电脑、高拍仪或速扫机、打印机、办公工具等。（二）整理汇总
针对所有数据进行一个整理汇总，列出数据处理的主次顺序、先后顺序；所需整理的数据包括土地、房产和林业数据，但由于目前各地仍处于职能整合阶段，房产、林业数据仍未提供，故只能做土地数据。
土地数据包括纸质档案数据、电子业务数据、集体调查数据、基础地理数据、影像数据等。全部档案大类分两种，一种是发证档案，一种是地调未发证档案（如二调档案和集调未发证档案）。实际上已发证档案才是具有法律效果的真实成果，所有地调、摸底等过程档案，只是参考之用。所以我们优先做发证档案数据，后做地调未发证档案数据。
（三）倒排工期
根据技术实施方案，结合本地数据的实际情况和数量、投入的人员和设备、甲方的项目工期，制定切合实际的总体倒排工期和详细的工期表，具体到每月、每周和每日。（倒排工期和详细工期表由实施组根据本地实际情况列出）
（四）按步实施
根据以上方案及工期表，项目按部就班进行实施。
四、项目具体实施
我公司参与不动产登记项目，目前最主要的工作就是数据整合关联以及入库，不包括软件、硬件等，但可以协助甲方编制实施方案，设备列表及价格预算等。
（一）技术流程图
（二）数据整合的范围及类型
数据整合的范围包括：土地数据、房产数据和林业数据；类型包括纸质档案数据、电子业务数据。全部档案大类分两种，一种是发证档案，一种是地调未发证档案（如二调档案和集调未发证档案）。（三）工作计划
1、首先完成已发证档案的电子化，这是实施不动产统一登记的基础，避免出现重、错的重要依托，地调档案可以放在后期慢慢补扫。
2、针对不动产发证工作，接件的扫描和档案整理建议公司派两至三人全部管理起来，一是这项目工作一般机关会通过采购服务的形式找公司来办理，二来对于后期新发证的测绘工作、年度汇总上交工作、三调工作等都具有延续性。（该点主要考虑长期合作县，一般短期项目县不考虑拉长战线）
（四）实施步骤
1、原始资料收集
做好对现有不动产登记信息的现状调查，搜集土地、房屋、林地等不动产登记执行的数据库标准、技术规程以及原来的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据，并和《不动产登记数据库标准》做好比对分析；完成不动产登记数据库的空间数据分层和属性结构设计，建立映射关系。
原始资料：土地登记数据、房产登记数据、林权登记数据，包括图形数据和业务数据及相关的数据库标准资料。农村土地调查数据、城镇地籍调查数据、宅基地数据库、地形图数据，参照其中的宗地图数据。收集地籍区、地籍子区、行政区数据（《不动产登记数据整合建库技术规范》中提到，以集体土地所有权中地籍区、地籍子区、行政区为基础，对其他数据中行政区没有涉及到的范围进行扩充，形成不动产登记数据整合建库的地籍区、地籍子区、行政区）。收集遥感影像数据。收集土地、房产、林业的档案资料。收集不动产登记数据整合建库相关的技术规范及标准等资料。了解相关项目业务。空间数据要求提供Arcgis的shape格式。
2、土地数据
（1）录入档案接收清单
甲方提供给我们的是历年地籍档案的历史纸质档案，首先应制定档案接收清单，包括档案归口科室、档案年份、档案号、档案名称、是否有坐标信息等内容。
（2）历史档案扫描
将甲方提供的纸质档案进行电子化扫描，以档案为单元进行存放，按照甲方要求进行档案归类即档案号的命名。由于目前还没有规定好统一的档案号编码规则，所以前期我们对每本档案进行了预编档案号。
（3）历史档案空间数据导入
A、界址点坐标成图
根据历史档案中有界址点坐标的文件进行宗地界址点成图，在查阅档案时，一定不要将档案中的界址点坐标系遗漏。目前我们是利用苍穹权籍调查建库系统中的工具进行的坐标成图工作。档案中坐标点信息包含三种坐标类型，一种是西安1980坐标、一种是北京1954坐标、另一种是山西地方坐标。其中西安1980坐标和北京1954坐标的X、Y值分别为6位、7位或8位、7位（6位、7位是X值未加投影带号的情况），一般默认没有坐标说明的情况下基本上西安1980坐标，有的档案中有坐标系参数说明；山西地方坐标的X、Y值是6位、
6位，所以在录入前一定要了解清楚哪个应对应X值，哪个对应Y值，千万不要录反了，如果录反的话地块形状会发生变化。
在进行坐标成图时，不建议将西安80坐标系、北京54坐标系和山西地方坐标系的地块成图到一个图层中，我们可以建立三个文件夹，分别命名西安80坐标系统坐标点、北京54坐标系统坐标点、山西地方坐标系统坐标点，然后在对应的文件夹内建立每宗地的excel 坐标点文件。成图时先成图一个坐标系统的，然后再成图另外一个坐标系统的，汇总到一个人手里面（合数据时一定不要遗漏），最后分两个shp图层存放。
具体操作步骤：
将档案中的坐标点信息录入到excel表中，利用权籍系统中的【文本生成图形】进行每宗坐标信息的成图。
【数据接收】菜单栏中—【文本生成图形】
选择的点信息文件格式（Excel格式表格）：
点信息文件中的坐标必须是第一个和最后一个保持一致，形成闭合状态下的坐标点。
选择图层：选择要导入到orcl库中的对应图层（默认建设用地使用权的暂时选择“建设用地宗地（地表）”，我们现在只在苍穹权籍建库系统中进行坐标成图，然后转换为shape文件图层在进行属性的挂接等处理）。
在数据库中用【文本生成图形】功能是将每次生成的图形都追加到对应的图层中，也就是说多个excel中的坐标信息都可以成图到“建设用地宗地（地表）”图层中。每次成完图之后要将对应的预编档案号填写到 [档案号] 字段中，将档案年份暂时填写到 [附记] 字段中，方便图形与属性表格的关联。[备注] 字段中暂时填写档案录入时存在的遗留问题。
需注意：直接从苍穹数据库中导出的shp图层数据不稳定，导出shp数据后，打开ArcMap软件，加载从数据库中导出的shp数据，右击图层导出，生成一个新的shp数据，然后在这个新的shp数据中进行操作就不会出现问题了。
利用Arcgis中将在excel表格中录入的属性信息挂接到shp数据中。后面有具体操作步骤。
B、附图匹配成图
根据档案中的带有坐标信息的相关地形图进行地块的成图，此成图方式所生成的宗地精确度不高，可以结合已有的使用权数据库、所有权数据库等进行参考，提取对应的宗地地块。前提是保证这几个数据的坐标系统的统一性。
在Arcgis中加载已有数据库和带有坐标信息的地形图扫描文件，利用Georeferencing工具，依据地形图的四个角点坐标将地形图栅格图片进行图片矫正，使其定位到正确的坐标系统下，然后根据已有数据库中的宗地地块来提供地形图中对应的宗地图形。如果档案中的地块形状与已有数据库中的形状存在差异时，则依据地形图中的形状进行矢量化或者遵循甲方的意思看是否要进行外业测量。
C、无图形档案处理
有坐标的宗地档案直接可以根据坐标录入来成图，有附图（地形图且附带有坐标信息和地块位置）的宗地档案可以根据附图匹配来成图。
没有坐标成图的档案记录下来，由项目经理反馈到国土局确定如何处理（一般情况下需要外业测量，如果不进行外业测量的话，有可能根据已有的二调数据库、城镇地籍数据库、地形库、航拍遥感影像图等为参考，查找坐落地址等进行地块的勾画提取）。
（4）宗地属性录入
根据地籍历年纸质档案进行属性录入。
A、利用office录入属性
根据不动产登记数据库标准制定要录入宗地信息的基本属性字段，以access表格形式为模版建立要录入的属性信息字段名称，制定宗地属性录入表格模版。
根据档案内容录入到access表格中，录入属性格式及填写方式要保持统一。严格尊重历史档案内容，录入信息时原则上以盖国土局或相关国土科室的章为准的审批表优先，如果没有盖章或签字的话则考虑其他相关土地证或批复等。档案上有的信息尽量都要录入到对应的属性字段当中。
a、建设用地使用权、宅基地使用权宗地
需录入的宗地基本属性信息包括：档案年份、预编档案号、档案类型、宗地特征码、原地籍号、权利人、用途、坐落、图幅号、宗地四至、用途期限、使用期限起止时间、权利设定方式、权利类型、权利性质、权属性质、建筑限高、土地价格、面积单位、宗地面积（发证面积/批准面积）、分摊面积、独立使用面积、附记、备注等内容。
在档案录入中，档案录入时一定要按照模板设定标准（根据本地的实际情况制定切合实际的数据字段标准）进行属性录入，多人录入属性时必须保持统一，避免相同属性内容填写杂乱或不统一情况。
如果发现档案中有出现面积、地块形状、权利人不一致，属性内容缺失或档案填写有明显错误的情况时，需填写到备注并以文档形式
记录下来告知项目负责人统一沟通处理、并解决。
b、集体土地所有权宗地
需录入的宗地基本属性信息包括：档案年份、预编档案号、宗地特征码、预编宗地代码、原地籍号、权利人、权利人证件编号、土地所有权人、原宗地编号、耕地面积、林地面积、草地面积、农用地面积、其他农用地面积、建设用地面积、未利用地面积、用途、坐落、图幅号、宗地四至、用途期限、权利设定方式、权利类型、权利性质、权属性质、土地价格、等级、面积单位、宗地面积（发证面积/批准面积）、供地合同号、电子监管号、不动产权证号、附记、备注等内容。
B、属性字段整理
将多人整理好的属性表进行汇总到一个人手里面，统一排查有无不统一或明显的错误情况，进行修改。检查如：宗地特征码、宗地特征码1与权利类型、权利性质是否有冲突，价格是否以万元为单位，备注填写信息是否详细、清楚、明了，面积单位是否填写，使用期限和日期是否填写正确，用途是否不为空，单元格内是否存在空格等其他容易出现错误的情况。
在Access表格中属性检查无误后，将access表格信息导入到excel表格，添加唯一属性字段，将表格中的属性信息挂接到空间图形矢量数据中。
具体方法：
将表格内所有内容粘贴到一个空的excel表格中进行保存。在图形数据和表格数据中分别建立一个唯一字段并赋值上能够关联图形
和表格的唯一值（唯一字段的命名要保持一致），保证属性表的信息能够挂接到对应的宗地图层中。目前我们设定的图形与属性表挂接的唯一字段暂定为：档案年份&“-”&预编档案号（命名“挂接字段”，单元格格式为“常规型”），最后挂接前将“挂接字段”改为文本型，如不修改的话可能挂不上。
在Arcgis中进行图形和属性的挂接工作。因Arcgis中对图层属性字段名称有要求，字段名称最长可设置10个字符也就是5个汉字，所以在把表格挂接到shp图层上之前，应先将表格中大于10个字符的字段名称改为各汉字的首字母，要求不能有重复字段，保证可以将字段内容挂接到图层上且字段名称不会发生变化。
C、Arcgis中挂接属性
a、属性挂接
前面写到的纸质档案坐标在苍穹权籍调查建库系统中进行成图，将档案成图地块数据图层导出为shape文件数据，确保图层数据上有档案号和档案年份属性信息且不能为空，档案年份没有对应字段可以填写到 [附记] 一栏中。空间成图数据分为三个图层，一个是西安80坐标系的，一个是北京54坐标系的，另外一个是山西地方坐标系
成图的。
需注意：直接从苍穹数据库中导出的shp图层数据不稳定，导出shp数据后，打开ArcMap软件，加载从数据库中导出的shp数据，右击图层导出，生成一个新的shp数据，然后在这个新的shp数据中进行操作就不会发生问题了。
在shape格式的图层中添加“挂接字段”，字段长度设置100，赋值内容为 [FJ]&“-”&[DAH]，即用“-”连接档案年份和档案号。利用图形数据与属性表数据的唯一字段“挂接字段”去将属性表信息挂接到shape数据图层中。
右击图层，选择Join进行挂接
choose the field in this layer that the join will be
based on：选择图层的唯一字段，即“挂接字段”；
choose the table to join to this layer ，or load the table
from disk：选择需要挂接的excel表格；
choose the field in the table to base the join on：选
择excel表中的唯一字段，即“挂接字段”。
挂接完成后，如没有问题，结果应该是每个图形都可以挂接到excel中的属性信息，然后将图层右击导出为新的挂接后图层：如建设用地宗地是（山西地方坐标）-挂接后.shp
b、Shape图层属性值规范化
将挂接后的shape数据属性表信息按不动产登记数据整合建库标准进行规范化整理。在shp数据中，前面的字段结构是由苍穹数据库中导出的，后面的字段结构是根据excel表格挂接进去的，要想将图形和属性同时导入到苍穹数据库中的话，必须将后面的属性信息根据数据库标准对应转换到前面的字段内容中，首先保证前后字段的属性内容对应关系一致（在录入档案属性信息时，我们是完全按照档案内容进行录入的，所以存在不规范性即与数据库标准存在不一致现象，入库前首先要将这些不规范的属性内容按照数据库标准给规范化），按照数据库标准规范和苍穹数据库的填写方式（是用代码还是文字填写的）进行前面字段的属性赋值。
（5）Shp数据转换
在宗地数据入库前，首先要解决坐标不统一的情况，将西安1980坐标系、北京1954坐标系与山西地方坐标系转换到统一坐标系统下，最后统一入库。
【数据接收】菜单栏中—【shp数据转换】
主要包括地籍区、地籍子区、行政区、宗地、自然幢等图层。在宗地shp数据转换到数据库之前一定要处理好图形与属性表的挂接与关联。
A、Shp文件模板定制
此功能是针对SHP数据导入到数据库中的对应图层中属性字段
名称不一致的情况下才制定的模板转换功能。此功能可将原shp数据根据数据库中对应图层的属性字段结构进行的属性结构转换形成与
数据库中匹配的shp数据的模板设置。
选择要转换的shp文件
当前层字段匹配：根据数据库中图层的属性字段结构、和
需要从shp数据中获取的字段信息决定，按照数据库中字
段名称来修改shp数据的目标字段名称。
例如地籍区，shp数据中地籍区编号为DJQBH，而数据库却是地
籍区代码DJQDM；地籍区名称两者都是DJQMC，这是一致的，其他的字段则不需要考虑入库。这就要求我们将地籍区编号改为地籍区代码，以保证shp数据图形和属性图形能导入到数据库中。也可以不用这个工具，直接在Arcgis中将字段名称改成与数据库一致的字段名称并赋值上相对应的属性信息（在Arcgis中进行字段名称和属性字段的修改，则不需要进行、的操作）。
数据库中地籍区的属性字段结构：
修改后的模板：
保存转换设置：将转换的模板进行保存。
B、Shp文件字段转换
运用【shp文件模板定制】中设置好的模板进行shp数据的字段转换，保证与数据库的完全匹配。
选择转换模板：选择定制好的shp字段转换模板
选择需要转换的shp
选择shp保存位置
转换后的shp数据即与数据库中对应图层的字段结构保持了统一。需注意：在每次转换时地块最多为10000，如多于10000时，需将shp数据拆分为多个图层并进行多次转换。
C、Shp数据导入到图形数据库中
Shp数据导入到图形数据库中有三种方法：shp单层入库、图块更换层、shp批量入库，其中shp批量入库功能基本上用不到，建议一个图层一个图层的导入到数据库中。
a、Shp单层入库
将整理好属性字段的shp数据导入到数据库的对应图层中，打开导入表图层就可以发现已经在数据库中存在，保存。
b、图块更换层
首先选中要更换层的图块，点击【常用工具】菜单中【图块更换
层】工具，把选中的图块移动或者复制到目标图层。适用于从外部数据导入到数据库图层，即shp数据导入到数据库中。
如果字段名称一致的话，可以选择默认属性继承；如果字段名称不一致则选择转换模板进行设置；如果不考虑属性信息的话，直接选择默认属性继承即可。
具体操作：
在图层视图窗口，打开数据库中的导入目标图层；在标准工
具栏中选择“打开”，将要导入到数据库中的shp数据（即数
据源）加载进来，右击图层，选择属性浏览
在属性表中随便选中一行记录，在选择工具栏中单机“全选”
按钮
打开【常用工具】菜单栏中【图块更换层】，将shp数据转换
到对应的数据库图层中，包括属性信息也同时导入，前提是
两者间的属性字段名称保持一致、属性信息填写与数据库中
的规范一致。然后保存数据库图层。
c、Shp批量入库
重庆市不动产登记办事流程及须知
一、登记类别 存量房买卖 二、工作时限 自受理登记申请次日起3个工作日 三、收取要件 1、《不动产登记申请表》（原件） 2、《重庆市房屋买卖合同》（原件） 3、不动产权属证书（原件） 5、申请人身份证明材料（验原件） 6、涉及军产、宗教产、校产、市有公产应提交有权机关批准文件（原件） 7、卖方系国有企事业单位的，应提交重庆联合产权交易所（重庆国有资产产权交易中心）、其分支机构出具的《成交凭证》或不予鉴证的文书，或由国资管理部门出具的意见（原件）8、其它必要材料。 注：房屋系共有或出租的，还应提交共有人、承租人放弃优先购买的书面证明。 四、收费依据 渝价[2016]242号、发改价格规[2016]2559号 五、收费标准 卖方：土地收益金①基准地价×4%×建筑面积，（个人划拨地上住宅转让的情形）②基准地价×划拨土地收益系数×建筑面积，
（非住宅或单位划拨地上房屋转让的情形）。 买方：不动产登记费，住宅80元/件，非住宅550件/件。 一、登记类别 土地房屋抵押权初始登记 二、工作时限 自受理登记申请次日起1个工作日 三、收取要件 1、《不动产登记申请表》（原件） 2、土地房屋权属证书（原件） 3、主债权合同、抵押合同（原件） 4、申请人身份证明材料（验原件） 5、其它必要材料。 注：同一抵押物顺位设立多个抵押的，还应提交抵押登记的债权人知晓抵押物原已设立抵押状况的书面材料（原件）。 四、收费依据 渝价[2016]242号、发改价格规[2016]2559号 五、收费标准 不动产权利人：不动产登记费，住宅80元/件，非住宅550件/件。 一、登记类别
土地房屋最高额抵押权 二、工作时限 自受理登记申请次日起1个工作日 三、收取要件 1、《不动产登记申请表》（原件） 2、土地房屋权属证书（原件） 3、一定期间内将要连续发生的债权的主债权合同（原件） 4、最高额抵押合同（原件） 5、申请人身份证明材料（验原件） 6、其它必要材料。 注：同一抵押物顺位设立多个抵押的，还应提交抵押登记的债权人知晓抵押物原已设立抵押状况的书面材料（原件）。 四、收费依据 渝价[2016]242号、发改价格规[2016]2559号 五、收费标准 不动产权利人：不动产登记费，住宅80元/件，非住宅550件/件。 一、登记类别 土地房屋抵押权注销登记 二、工作时限 立等可取
不动产登记流程及要件1207
不动产登记办理流程目录 商品房首次登记： 不动产登记：登记调查科（实地查看）——权籍调查（开发商或房管局需提供分户面积明细表，权籍调查服务中心建楼盘表并出具权籍调查报告、宗地图，交权籍调查费用）——房产中心：维修资金——测绘（房屋平面图配图）——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结 商品房转移登记： 房产中心：交易（备案合同）——维修资金——交税——测绘（房屋平面图配图）——交易（出具告知单）——不动产登记：申请权籍调查（出具权籍调查报告或宗地图，交权籍调查费用）——受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结存量（二手）房转移登记： 不动产登记：申请权籍调查（持房产证需开发商或房管局供分户面积明细表，权籍调查服务中心建楼盘表并出具权籍调查报告、宗地图，交权籍调查费用）——房产中心：交易（签买卖协议）——维修资金——交税——测绘（房屋平面图配图）——交易（出具告知单）——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结商品房现房抵押： 房产中心：评估（房屋评估，预评估报告）——银行签合同——不动产登记：申请权籍调查（持房产证抵押需房屋落宗，交权籍调查费用）——房产中心：交易（房产备案, 出具告知单）——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结 自建房现房抵押： 房产中心：评估（房屋、土地评估）——银行签合同——地产中心（实地查看）——不动产登记：申请权籍调查（持房产证和土地证抵押需房屋落宗，交权籍调查费用）——房产中心：交评估费（符合条件交评估费）——交易（房产抵押,出具告知单）——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结 预告登记： 不动产登记：申请权籍调查（开发商或房管局需提供分户面积明细表，权籍调查服务中心建楼盘表并房屋落宗，交权籍调查费用）——房产中心：交易（备案；抵押权预告登记出具告知单，预售卡上加盖“县房屋产权监理办公室”）——维修资金——测绘（配图）——评估
嘉善县不动产统一登记(交易备案)流程
嘉善县不动产统一登记（交易备案）流程 一、宗地 （一）、新增建设用地登记 1、取号（国土窗口A）→签订合同→缴纳规费→权籍调查窗口F； 2、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E； 3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。 （二）、未竣工但符合变更、转让条件登记 1、取号（国土窗口A）→提交相关材料（不动产权属证书、变更转让的申请材料、测绘报告、其他权属材料等）→审核→出具审核报告→符合变更、转让条件的→交易备案窗口B/C； 2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F（房屋尚未登记的除外）； 3、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、变更转让审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；
实地查看→复审→核定→登簿→发证。 （三）、个人、单位、房地产项目竣工验收登记 1、取号（国土窗口A）→提交竣工验收材料（见附件）→审核→出具审核报告→符合竣工条件的→权籍调查窗口F； 2、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、竣工验收审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E； 3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。 （四）、已竣工且符合变更、转让条件的个人、单位、房地产项目登记 1、取号（国土窗口A）→提交相关材料（不动产权属证书、变更转让的申请材料、测绘报告、其他权属材料等）→审核→出具审核报告→符合变更、转让条件的→交易备案窗口B/C； 2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F； 3、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、变更转让审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；
我国不动产登记制度研究一
我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”因此，研究不动产登记制度，对于正确理解物权变动法理，准确适用法律，保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。本文试就我国不动产登记制度的基本问题作一探讨。
农村房地一体不动产确权登记工作流程
农村房地一体不动产确权登记工作流程 一、权属调查 权属调查是不动产权籍调查的核心，是保障不动产确权登记颁证的关键。 根据《山东省国土资源厅、山东省财政厅、山东省住房和城乡建设厅关于做好农村房地一体不动产登记工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕191 号）文件要求，对于已完成登记发证的宅基地和集体建设用地，开展补充房屋调查；对于已完成地籍调查尚未登记发证但符合发证条件的宅基地和集体建设用地，对原有地籍调查成果进行核实，并对地上房屋等建（构）筑物进行补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果;对于宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展房地一体的权籍调查。 ①权属调查主要包括：调查核实宗地和房屋的权属情况、实地指界、设置界标、丈量宗地界址边长和房屋边长相关距离、绘制宗地草图及房屋权界线示意图、填写不动产权籍调查表等。 ②土地权属状况调查 a、宗地状况调查。应根据《不动产权籍调查技术方案》（试行) 要求，借助工作底图和权属来源证明材料，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至。 b、宗地权利人状况调查。包括调查核实权利人或实际使用人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等，属于宅基地的，除了调查记录土地权利人的情况外，还应调查权利人家庭成员情况，复印权利人家庭户口簿等资料。 c、宗地权属状况调查。调查核实确定土地权属性质、使用期限
等，以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况；宗地批准用途和实际用途等。 d、权利人和宗地界址清楚，四邻无争议，因不符合相关政策不能予以确权登记颁证的，可依实际使用情况记录实际使用人和实际使用范围，在《地籍调查表》说明栏中，注明“该权利人为实际使用人，因不符合XX 规定暂不予确权登记。”将调查成果录入不动产权籍调查数据库。 e、存在权属争议的，划为争议宗，填写土地权属争议原由书，待权属争议解决后再进行不动产权籍调查。 ③房屋权属状况调查 a、房屋权属来源调查。应依据房屋产权人提供的房屋建设批准手续、符合规划材料等，以及房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。 b、房屋状况调查。宅基地范围内的房屋，调查主要建筑物的建筑结构、层数、墙体归属、建成年份等。主要建筑物指具有上述合法权属来源材料、主要用于居住的房屋。附属设施如仓库、圈舍、门房等不用作权属界线但为永久建筑结构的，可在不动产权籍调查表中简要记录其相关信息，说明其位置、用途、数量等。 ④界址调查 a、宗地界址调查。按照《地籍调查规程》（TD/T 1001—2012)要求做好宅基地和集体建设用地权属调查指界，实地设置宗地界标并丈量边长和关系距离，确保宗地权属清楚、界址清晰（界址空间相对位置关系准确）。 b、对土地权属来源资料齐全，界址明确，经实地核实界址无变
不动产登记三联办业务流程及所需资料
不动产登记（三联办）业务流程及所需资料 一、受理范围 三联办（交易+税务+登记）业务，主要受理存量房屋转移登记。 二、登记流程 （一）资料准备（预审） l、导服台协助申请人就有关登记事项、所需资料和办理流程提供咨询和引导； 2、不动产登记信息人工查询或自助查询方式向申请人出具《不动产登记信息查询结果证明》，需要以家庭为单位提供住房证明的，由家庭成员分别查询并出具证明； 3、不动产登记信息预审窗口现场办理系统数据对接； 4、房屋测绘窗口负责存量房楼盘表建立及房屋平面图的绘制，向申请人提供业务所需房屋测绘成果； 5、土地测绘窗口负责信息系统房地数据挂接、绘制宗地图、合成业务所需房地平面图； 6、依照登记法定材料目录，由导服台人员协助申请人收集和整理、清点登记所需资料原件及复印件，配发专用资料袋统一收存，为正式登记提供必要准备；
（二）自助取号 在导服台工作人员的协助下按照业务类别实名自助取号； （三）登记受理 1、联办窗口登记人员负责叫号并统一收件，对申请主体和申请材料进行查验与核对； 2、对申请人登记、交易、涉税事项进行询问并制作统一询问笔录； 3、将全部登记资料传递给窗口交易人员办理合同网签，核对权利人身份，现场打印存量房买卖合同交当事人签字确认。（因交易与登记部门系统数据暂时无法推送，对申请人持《不动产权证书》办理房屋转让业务的，由窗口交易人员采用统一模版打印制式合同交当事人签字确认。） 4、窗口交易人员对有关资料建档，并将已经签字确认的存量房转让合同连同其它登记资料传递给窗口税务人员征税； 5、窗口税务人员根据房屋转让信息由系统自动确认交易价格（车库和柴房交易价格可以提前委托评估公司评估确认），现场打印《存量房交易价格申报评估核定通知单》交房屋转让当事人签字确认； 6、窗口税务人员根据纳税资料进行税款征收并开具完税凭证； 7、申请人完税后，由税务复核人员对计税依据、税票、税率、税额进行复核并在有关证明材料上盖章确认；
不动产登记项目具体操作流程
不动产登记项目操作流程
一、前期入场摸底调查 1、各类数据摸底，包括各类数据的数量、数据格式、坐标系，电子数据和档案数据的具体情况等； 2、甲方的需求，包括软件、硬件、数据等具体需求，工作总体方案的编制，入场人员、设备的数量，项目实施工期等要求； 3、摸清甲方对该项目有实际影响力的人员，联系方式等； 4、如有需要，还需针对甲方的流程，协助设计甲方的中心机房、办公场地布局，硬件设备、办公设备等需求列表； 5、对前期入场的调查情况，编制前期文档，做好与实施组的交接，以及实施组的入场工作； 6、根据现行的标准，结合本地的实际情况，制作切合本地的技术实施方案。
二、不动产项目实施培训 1、针对所有不动产项目实施参与人员进行培训，包括市场部、前期组、项目实施部等所有员工； 2、重点针对项目经理、实施组员工分别进行专门的培训； 3、进行考核，过关的上岗，不过关的继续学习，直至过关上岗。
三、实施组进场 （一）人员及设备 根据甲方提供的场地及入场实际的工作量，核算需要的人员和设备数量，设备包括电脑、高拍仪或速扫机、打印机、办公工具等。（二）整理汇总 针对所有数据进行一个整理汇总，列出数据处理的主次顺序、先后顺序；所需整理的数据包括土地、房产和林业数据，但由于目前各地仍处于职能整合阶段，房产、林业数据仍未提供，故只能做土地数据。 土地数据包括纸质档案数据、电子业务数据、集体调查数据、基础地理数据、影像数据等。全部档案大类分两种，一种是发证档案，一种是地调未发证档案（如二调档案和集调未发证档案）。实际上已发证档案才是具有法律效果的真实成果，所有地调、摸底等过程档案，只是参考之用。所以我们优先做发证档案数据，后做地调未发证档案数据。 （三）倒排工期 根据技术实施方案，结合本地数据的实际情况和数量、投入的人员和设备、甲方的项目工期，制定切合实际的总体倒排工期和详细的工期表，具体到每月、每周和每日。（倒排工期和详细工期表由实施组根据本地实际情况列出）
关于加快推进不动产登记相关工作的报告-汇报材料
关于加快推进不动产登记相关工作的报告-汇报材料 XX县不动产登记中心 关于加快推进不动产登记相关工作的报告 县自然资源局： 李克强总理在全国人代十三届一次会议上提出要“深入推进‘互联网+政务服务’，使更多事项在网上办理，必须到现场办的也要力争做到‘只进一扇门’、‘最多跑一次’”。省政府3月17日召开会议明确提出“热点事项‘3550’限时办理”的目标。省国土资源厅要求各地不动产登记机构在2018年5月30日前实现不动产登记5个工作日内办结，让办理不动产登记业务的企业和群众“最多跑一次”。不动产登记中心作为国土部门的窗口单位，在县局的领导下虽然取得了一定的成绩，但是与中央、省、市相关要求差距还很大，还有很多问题亟需解决，现将相关情况汇报如下。 一、基本情况 XX年X月X日，不动产登记中心挂牌成立并发放了全县第一本不动产证书，土地、房产、林权等相关证书停止发放。X年X月，县政府任命了登记中心主任并上任，X年X月，县局任命了中心副主任1名，股长4名。目前中心在岗人员共17人，其中：中心事业编制人员7人，局参公编制人员1人，局事业编制人员3人，房管局划转6人。出台了中心各项管理制度,明确了岗位职能职责;对现有岗位人员进行了调整;积极与林业园林局协调，就林权不动产转移登记流程达成初步共识。截止目前，共受理各类登记事项X件，颁发不动产登记证书X本，不动产登记证明X份，查询X件，查封X件。 二、存在的问题 1、人员结构不合理。按照县编委《关于整合不动产登记职责等有关机构编制事项的通知》文件，登记中心核定事业编制15名，设综合股、受理股、审核股、权证股、信息档案股5个内设机构。目前，登记中心在编人员11人，其中：在编在岗人员7人，驻村扶贫2人，局机关借调2人。中心在岗的17人分别来自国土、林业、房管等多个部门，结构复杂，业务水平和个人素质参差不齐，不动产登记涉及多个部门的分工协作，知识面广，目前大多数人员的政策水平和业务能力还达不到要求，工作主动性和责任心不强，出工不出力现象严重，导致中心人员管理难度大。 2、硬件设施不完备。中心目前配备的电脑全是借用国土局的电脑，配置上较低，不能满足不动产登记业务系统加载不动产空间数据和不动产登记资料扫描数据需求，运行缓慢影响了工作效率。打印机等设备都是以前行政审批股留下来的老旧设备，除大厅外，正、副两个主任，4个股室共用一台激光打印机。用于不动产登记数据存储的设备是借用的“一张图”项目设备，且存储空间小，不能满足日益增长的不动产数据存储需求，数据备份也仅通过手工备份到移动硬盘，信息化程度不高，数据安全得不到保障。 3、窗口设置不优化。按照自然资源部﹝2018﹞7号文件要求，县一级不动产登记大厅受理窗口不低于5个，中心目前共设置了咨询、数据关联、受理、收费、发证等窗口7个，其中受理窗口目前只设置了3个，因大厅场地限制，多个窗口无法设置到大厅，导致群众办事不方便。 4、数据共享不时实。目前房产交易与登记分离，部门之间配合不够顺畅，交易与登记两个系统分别同时运行，系统数据不能及时共享，经常出现数据对接不及时等情况，造成群众办事不便，社会反响大，工作效率低，登记风险大。
不动产登记项目具体操作流程
不动产登记项目具体操作流程
不动产登记项目操作流程
一、前期入场摸底调查 1、各类数据摸底，包括各类数据的数量、数据格式、坐标系，电子数据和档案数据的具体情况等； 2、甲方的需求，包括软件、硬件、数据等具体需求，工作总体方案的编制，入场人员、设备的数量，项目实施工期等要求； 3、摸清甲方对该项目有实际影响力的人员，联系方式等； 4、如有需要，还需针对甲方的流程，协助设计甲方的中心机房、办公场地布局，硬件设备、办公设备等需求列表； 5、对前期入场的调查情况，编制前期文档，做好与实施组的交接，以及实施组的入场工作； 6、根据现行的标准，结合本地的实际情况，制作切合本地的技术实施方案。
二、不动产项目实施培训 1、针对所有不动产项目实施参与人员进行培训，包括市场部、前期组、项目实施部等所有员工； 2、重点针对项目经理、实施组员工分别进行专门的培训； 3、进行考核，过关的上岗，不过关的继续学习，直至过关上岗。
三、实施组进场 （一）人员及设备 根据甲方提供的场地及入场实际的工作量，核算需要的人员和设备数量，设备包括电脑、高拍仪或速扫机、打印机、办公工具等。 （二）整理汇总 针对所有数据进行一个整理汇总，列出数据处理的主次顺序、先后顺序；所需整理的数据包括土地、房产和林业数据，但由于当前各地仍处于职能整合阶段，房产、林业数据仍未提供，故只能做土地数据。 土地数据包括纸质档案数据、电子业务数据、集体调查数据、基础地理数据、影像数据等。全部档案大类分两种，一种是发证档案，一种是地调未发证档案（如二调档案和集调未发证档案）。实际上已发证档案才是具有法律效果的真实成果，所有地调、摸底等过程档案，只是参考之用。因此我们优先做发证档案数据，后做地调未发证档案数据。 （三）倒排工期 根据技术实施方案，结合本地数据的实际情况和数量、投入的人员和设备、甲方的项目工期，制定切合实际的总体倒排工期和详细的工期表，具体到每月、每周和每日。（倒排工期和详细
不动产业务整理手册(问题参考)全解
不动产业务与问题整理手册 （仅供参考） 2016年6月
业务案例整理 1.房产、土地均已办理第一次转移登记，但在房产再次或多次办理转移过程中土地未 随之办理转移登记，要求将土地使用权直接办理到现房产权利人名下的情况。 建议：可以办理。需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，脱节的历次权利人全部到场签字，并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。 如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30日后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。 主要依据：“地随房走”，“房随地走”，《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” 2.房产在第一次转移登记后再次或多次转移登记，土地已预区分但未办理转移登记的， 要求直接办理到现房产权利人名下的情况。 建议：可以办理。需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，历次权利人全部到场签字并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。 如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30天后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。 房产属房改房或集资建房的，需查看出让金缴纳情况，收回协议和出让合同。（最好能查到当地政府关于房改房的处置意见，即政策性文件。） 3.房产在第一次转移登记后再次或多次转移登记，土地未办理预区分的，要求直接办 理到现房产权利人名下的情况。 建议：同时符合以下条件的可以办理：出让土地、土地用途没改变，取得规划竣工验收合格证且无查封、抵押等限制条件。
2020年北京市不动产登记工作规范2篇
Word格式 I A4打印 I 内容可修改 2020年北京市不动产登记工作规范2篇 Beijing real estate registration norms in 2020 编订：JinTai College
2020年北京市不动产登记工作规范2篇 前言：细则也称实施细则，是有关机关或部门为使下级机关或人员更 好地贯彻执行某一法令、条例和规定，结合实际情况，对其所做的详 细的、具体的解释和补充。本文档根据细则内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修 改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：《北京市不动产登记工作规范（试行）》 20xx年实施 2、篇章2：《北京市不动产登记工作规范（试行）》政策解读 从20xx年1月1日起，公证不再成为市民在继承房产或 者接受遗赠房产时的必选项了。下文是关于北京市不动产的登记细则最新消息，仅供参考! 篇章1:《北京市不动产登记工作规范（试行）》20xx年实施20xx年，本报曾经刊发《老人继承遗产难过公证关》一文，60多岁老人想继承90岁驾鹤西去父亲的房产，不仅需要
在公证处、派出所、老家街道办、房屋过户大厅几处来回跑，还要缴纳公证费。 国土资源部就注意到这样的情况。今年5月30日出台的《关于印发〈不动产登记操作规范（试行）〉通知》对继承、受遗赠的不动产登记专门进行了规定。按照这一规定，因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《不动产登记暂行条例》及其实施细则的相关规定办理登记;申请人不提交经公证的材料或者生效的 法律文书的，该通知也专门规定了相应的办理程序。 市规划国土委相关负责人表示，“规范”的出台是既贯 彻落实《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和国土资源部相关政策的重要举措，也是规范全市不动产登记行为、维护交易安全、保护权利人合法权益的重要保障。 记者注意到，新“规范”要求，公证成为继承（受遗赠）不动产登记的可选项。这也就意味着，如果市民愿意走公证程序，还可以按照公证程序来办;如果市民想直接到不动产登记 大厅办手续，省去公证环节和费用，也可以办理。 篇章2:《北京市不动产登记工作规范（试行）》政策解读 【按住Ctrl键点此返回目录】
各种资产办理抵质押登记的部门和流程梳理
各种资产办理抵质押登记的部门和流程梳 理 时间：2015-08-14??|??作者：石陈荣??|??浏览：1249 申请人工商营业执照、组织机构代码证、金融机构许可证(复印件)、法人或负责人有效身份证件(复印件)，如委托他人办理的，还需提 供委托书(原件)、被委托人有效身份证件(复印件)，代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证 或者认证(原件)。 不动产抵押： (一)无地上定着物的国有土地的土地使用权 登记部门：国土资源管理局 法律依据：《城市房地产管理法》第62条、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第5章 办理流程： 1、土地登记申请人向所在辖区国土分局申请土地登记; 2、各区国土分局受理登记，完成初审意见; 3、市局行政审批办公室网上审核; 4、各区国土分局完成注册登记，颁发《土地他项权利证明书》。 所需材料： 划拨国有建设用地使用权抵押登记 1、土地登记申请书; 2、申请人工商营业执照、组织机构代码证、金融机构许可证(复印件)、法人或负责人有效身份证件(复印件)，如委托他人办理的，还需提供委托书(原件)、被委托人有效身份证件(复印件)，代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证(原件); 3、主债权债务合同、抵押合同(含抵押物清单)(原件);申请办理最高额抵押登记，可只提供《最高额抵押合同》。 4、抵押双方对被抵押土地的综合情况确认证明(原件)，内容应当包括①土地使用权人申请的土地抵押登记行为按照企业的《公司章程》规定，履行了法定程序或已取得有批准权的部门同意;②土地证号、土地使用权终止日期、土地用途、土地面积、土地规划条件、地上物的权属情况;③申请土地抵押的面积、市场确认价值及土地抵押担保价值;④双方应保证抵押权实现时按照国家规定补交所获土地收益; 5、《国有土地使用证》(原件); 6、地上建筑物及附着物合法的权属证明(原件); 7、涉及国有资产的应由相应的主管部门出具意见。 出让国有建设用地使用权抵押登记 1、土地登记申请书; 2、申请人工商营业执照、组织机构代码证(复印件)、金融许可证(复印件)、法人或负责人有效身份证件(复印件)，如委托他人办理的，还需提供委托书(原件)、被委托人有效身份证件(复印件)，代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证;
常用不动产登记工作流程
常用不动产登记工作流程 一、国有建设用地使用权初始登记 （一）办事流程 申请-受理-审核-登簿-发证 （二）提交资料及要求 1、不动产登记申请书 2、申请人为单位的提供：组织机构代码证、身份营业执照副本、法人身份证明书、法人代表及委托代理人身份证（核实原件，收复印件）。申请人为个人的，提供身份证（核实原件，收复印件）。 3、土地权属来源证明材料。 （1）出让土地提供：《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让金、契税等缴纳凭证（核实原件，收复印件。） （2）划拨土地提供：政府批复文件、划拨决定书、“一书四方案”（核实原件，收复印件）。 4、地籍调查表、宗地图、界址点成果表。 5、其它相关材料。 以上所提供的资料由公司加盖公章。 （三）收费标准 1、工本费：20元/本 2、登记费：（1）党政机关、团体、全额预算管理事业单位土地使用面积在2000平方米（含2000平方米）以下每宗地收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元； （2）企业、自收自支事业单位及个体工商户，土地面积在1000平方米（含1000平方米）以下每宗地收100元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元； （3）差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含5000平方米）以下每宗地收300元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元； （4）学校、福利院、敬老院、孤儿院、免税残疾人企业，无收入的教堂、寺庙、监狱等用地，免收土地权属、地籍测绘费。 注：新收费标准没出台前，暂按原标准收费。
（四）法定时限 自登记受理之日起30个工作日内。 二、国有建筑物、构筑物所有权初始登记 （一）办事流程 申请-受理-审核-登簿-发证 （二）提交资料及要求 1、不动产登记申请书。 2、申请人身份证明材料： （1）单位：营业执照、组织机构代码证、事业法人证书、法人身份证明书、法人代表及委托代理人身份证等。（核实原件，收复印件） （2）个人：身份证、户口或婚姻证明等相关证件。未成年人需提供监护人身份证明材料。（核实原件，收复印件） 3、土地权属证明（不动产权证书或原国有土地使用证）。 4、建设工程符合规划的证明（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、批准建设文件、建设工程竣工规划验收合格证等原件）。 5、建筑工程施工许可证（原件）。 6、建筑物、构筑物竣工证明。（原件）。 7、不动产地籍调查表、宗地图、房屋测绘报告、房屋平面图 8、其它相关材料。 以上所提供的资料复印件由公司加盖公章。 （三）收费标准 工本费： 1、登记费：住宅：80元/件；非住宅：550元/件 2、工本费：20元/本 注：新收费标准没出台前，暂按原标准收费。 （四）法定时限 自受理之日起30个工作日。
不动产登记中心事业单位招考复习重点整理
不动产登记中心事业单位招考复习重点整理（根据2016年4月份安徽地区事业编不动产登记招聘中考试要点整理） 不动产物权的设立、变更、转让和消灭（多选），经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（考察了判断，注意最后一句话） 1.因继承或受遗赠取得物权的，自继承或遗赠开始时发生效力（单选和案例分析） 2.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（考察了事实行为和法律行为）未经登记，不能取得处分权。 4.农民于宅基地上盖房登记，不收费 经适房、权利人申请变更登记减半收取a（判断要点） 5.物权法第9条规定了一般登记原则，即登记要件主义，不登记不生效 6.房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责整合应于不动产登记。（四大情形）多选 7.异议登记利害关系人认为登记薄记载事项错误，而权利人不同意更正的，申请异议登记。注意和变更登记区别。 登记期间，权利人处分土地或房屋申请登记的，登记机构不予办理。 异议登记后，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 8.物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。多选 9.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。单选考察 10.善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意并且是有偿
的，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。案例分析考察重点10分的大题 11.处分共有财产或作重大修缮的：应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。单选 12.不得抵押： 土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的不动产；所有权、使用权不明或者有争议的不动产；依法被查封、扣押、监管的不动产；多选 13.不动产登记簿应当记载以下事项： （一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况； （二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况； （三）涉及不动产权利限制、提示的事项； （四）其他相关事项 案例分析和多选都有考察 14.工作环节： 申请 受理 查验 登记 发证 查询 必考流程，很多地方都涉及，多选重点
不动产抵押登记制度
不动产抵押登记 （一）承诺时限 3个工作日（不动产抵押权注销登记业务立等可取）（二）业务流程图 （三）应提交的申请材料 1、预购商品房抵押登记应提交的申请材料 （1）不动产登记申请书； （2）申请人身份证明； （3）购房合同和购房发票； （4）主债权合同； （5）抵押合同。 2、一般不动产抵押登记应提交的申请材料 （1）不动产登记申请书； （2）申请人身份证明；
（3）不动产权证书； （4）主债权合同； （5）抵押合同； 属以下特殊情况的，还需提交以下相应材料： （1）属第三人为债务人提供担保的，还须提交担保书和第三人身份证明材料； （2）反担保抵押登记还须另提交《保证合同》、《反担保合同》、担保公司的融资性担保机构经营许可证和债权人的相关材料； （3）抵押权人为典当行的，还须提交《典当经营许可证》和《特种行业许可证》； （4）外商投资企业、股份制企业、有限公司应提供董事会（股东会）决议，董事会（股东会）名单；集体企业应提供职代会决议并报上级主管机关备案；国有企事业单位应当符合国有资产管理的有关规定（以工商行政管理部门认定的公司章程为准）。 3、在建建筑物抵押登记应提交的申请材料 （1）不动产登记申请书； （2）申请人身份证明； （3）不动产权证书； （4）主债权合同； （5）抵押合同； （6）建设工程规划许可证； （7）实地查看报告； 属以下特殊情况的，除以上材料外，需提交以下相应材料： （1）抵押权人为典当行的，还须提交《典当经营许可证》和《特种行业许可证》； （2）外商投资企业、股份制企业、有限公司应提供董事会（股东会）决议，董事会（股东会）名单；集体企业应提供职代会决议并报上级主管机关备案；国有企事业单位应当符合国有资产管理的有关规定（以工商行政管理部门认定的公司章程为准）。 4、最高额抵押登记应提交的申请材料 最高额抵押登记除按相应登记类型提交申请材料外，需另提交申请材料如下： （1）属最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料、提交最高额抵押合同； （2）同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。 5、抵押权变更登记应提交的申请材料 （1）不动产登记申请书; （2）申请人身份证明; （3）不动产权证书和不动产登记证明; （4）抵押权变更的材料，包括： ①抵押权人或者抵押人姓名、名称变更的，提交能够证实其身份变更的材料;
不动产抵押怎么办 不动产抵押登记是什么
不动产抵押怎么办不动产抵押登记是什么 导读:本文介绍在房屋卖房，解抵押的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 最近这两年国家出台了不动产登记制度，即便是将不动产抵押出去的话，也是需要办理登记的，这对将来出台房产税有着很重要的意义。很多人并不清楚不动产抵押登记是怎么一回事儿以及具体的办理流程，那么，不动产抵押怎么办？不动产抵押登记是什么？接下来小编和大家探讨一下。 不动产抵押怎么办？ 把银行需要的资料备齐。包括夫妻双方身份证、户口簿、不动产证、结婚证、购房合同或发票，个人账户最近半年的银行流水帐单。银行会在贷款人提交资料以后进行相应的审查，如果资料有误或者不齐全，会要求贷款人重新提交。审核通过以后贷款人将自己所抵押不动产的产权证交给银行收押。借贷双方签订住房抵押贷款合同并进行公证。公证以后贷款就成功了，银行会开始向贷款人划款。而贷款人需每月按期向银行还款直至还清为止。 不动产抵押登记是什么？ 1、以不动产设定抵押的，应当依法办理抵押登记，办理抵押登记后，抵押权才能设立。未办理抵押登记的，抵押权没有设立，抵押权人不享有优先受偿权。不动产设定抵押
的，应当到相应的不动产管理部门办理。 2、以房产办理抵押的，应当到房屋所在地房地产管理局办理；以土地使用权设定抵押的，应当到土地所在地国土资源局办理；已经成立统一不动产登记局的，可直接到不动产登记局进行办理。 3、《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 4、第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 5、生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 上述便是小编给大家分享的关于不动产抵押怎么办以及不动产抵押登记是什么的相关知识了，希望能够对大家有所帮助。不动产抵押登记应该到房管局进行办理，而且每个地方所规定的流程是不一样的，所以大家在办理之前，最好提前咨询一下工作人员。 本文结束，感谢您的阅读！
不动产抵押业务流程图
不动产抵押业务流程图 ——业务部工作人员将“典当须知”相关要求告之客户 1、洽谈 ——接待人员回答客户提出的问题 ——个人：、户口本、婚姻状况证明、不动产权属证书等2、证件查验 ——公司：营业执照、代码证、税务登记证、章程及修正案、不动产权 属证书等 ——双方到场 3、现场查看——抵押物状况是否与权属证书记载一致 抵押物——工作人员进行调查论证对抵押物预评估——填写勘察登记表 ——与会人员讨论达成共识 4、上会研究 ——评估确定当金，填写抵押借款办理意见表（评估资产质量、分析用款事由、还款能力、评价经营者为人）
——当金50万以下，经业务讨论决定确定能否办理抵押登记；当金50 5、上报审批万以上报董事长审批 ——确定业务办理责任人、协助人、审核人等 ——签订借款合同、抵押合同、当票等 6、签合同——个人需财产共有人签字抵押，公司需股东会决议同意抵押借款 办公证——填写他项权利登记申请书、委托书 ——填写公证表格，交纳公证费，办理公证 ——双方当事人到场 7、办理他项——他项权利登记申请书，委托书，受托人证件，借款合同、抵押合同权证各一份，当票复印件，双方证件复印件及其他要求提供的材料 ——当户交纳抵押登记费用，领取受理单 ——领取房产证、他项权证 ——填写当金发放申请表，财务及领导审核 8、当金发放——当户将当金收据移交给典当行后，发放当金 ——公证书、当票当户联交予客户
——总经理保管：不动产权属证书、他项权利证书原件9、材料归档——业务部保管：公证书，当票保管联，当金收据第二联，不动产权属、证书、他项权证、当金发放申请表、当户资料等复印件，以及其他相关材料原件及复印件 ——财务部保管：当票财务联、当金收据第一联、当金发放申请表 10、业务跟踪——确定客户经理，收取费用，维护客户关系，不定期回访 ——收回当票，结清前期费息 11、续当 ——签订续当凭证及续当合同（办理公证），续当凭证当户联交予当户 ——当户结清当金及相关费息，出示当票或续当凭证当户联，填写赎当12、赎当登记表（退费单） ——典当行交予当户房产证、他项权证、注销函 ——抵押物估价3万以上，通过诉讼或法院强制执行收回当金及费息
不动产登记(二联办)业务流程及[001]
不动产登记（二联办）业务流程及 所需资料 一、受理范围 二联办（税务+登记）业务，主要受理新建商品房、经济适用房、移民搬迁安置房、拆迁安置房、出让国有建设用地使用权首次、转移登记。 二、登记流程 （一）资料准备（预审） 1、导服台协助申请人就有关登记事项、所需资料和办理流程提供咨询和引导； 2、房屋测绘窗口负责系统楼盘表建立及房屋平面图的绘制，向申请人提供业务所需房屋测绘成果； 3、土地测绘窗口负责信息平台房地数据挂接、绘制宗地图、 合成业务办理所需房地平面图； 4、根据业务需要交纳房屋专项维修基金； 5、依照登记法定材料目录，由导服台人员协助申请人收集和整理、清点登记所需资料原件及复印件，配发专用资料袋统一收存，为正式登记提供必要准备； （二）自助取号 在导服台工作人员的协助下按照业务类别实名自助取号；
（三）登记受理 1、联办窗口登记人员负责叫号并统一收件，对申请主体和申请材料进行查验与核对； 2、对申请人登记、涉税事项进行询问并制作统一询问笔录； 3、将全部登记资料传递给联办窗口税务人员进行税款征收并开具完税凭证； 4、申请人完税后，由税务人员将税票连同其他登记资料一并回转至联办窗口登记人员，经查验无误后启动申请，现场扫描各类材料要件，向申请人出具《不动产登记受理通知单》及《不动产登记缴费单》，根据申请人意愿，自主选择《不动产权利证书》领取方式（大厅领取或EMS快递投送），登记受理完成。 （四）登记审核 1、由联办窗口受理人员签署受理意见并向上一级提交； 2、由登记中心科室负责人签署审核意见并向上一级提交； 3、由登记中心主要负责人签署核定意见； （五）登簿、制证 由权证科制证人员进行登簿并制证； （六）收费、发证、归档 三、资料要件 （一）新建商品房转移登记 联办窗口所需资料： 1、商品房买卖合同原件； 2、不动产发票办证联或增值税购房发票原件；
农村不动产登记流程图
农村不动产登记流程图 不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。以下是为大家分享的农村不动产登记流程图，供大家参考借鉴，欢迎浏览! 农村不动产登记流程图在我国当取得房屋的产权后，只有办理了房产证，房屋才真正属于您。根据《房屋登记办法》的规定，农村房屋登记，办理房产证依照以下流程。 根据《房屋登记办法》的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明; (三)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明; (四)申请登记房屋符合城乡规划的证明; (五)房屋测绘报告或者村民住房平面图; (六)其他必要材料。 申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。 所以，想要办理农村房产证的，首先需要准备好以上的材料。对于材料不是很清楚的，可以去当地房屋管理部门简单咨询一下。 农村房屋产权证办理流程如下： (一) 申请人提交下列材料提出申请： (二) 受理，提交农村房产证办理需要提交的材料后，工作人员会受理 (三) 公告; (四) 审核; (五) 收费; (六) 记载于登记簿; 农村房屋宅基地房产证办理的流程非常简单，一般情况下按照工作人员的指示办理即可。在此需要提醒的是，一定要办理农村房屋宅基地证，因为这个房产证不仅仅是你的房屋所有人的证明，当遇到拆迁时，也不会影响到赔偿。不会的办理的，可以多多咨询房屋管理部门的工作人员。 更多相关文章推荐： 1.济南不动产登记流程 2.武汉不动产登记流程 3.北京市不动产登记流程 4.大理市不动产登记流程 5.农村不动产登记流程 6.昆明市不动产登记流程 7.扬州市不动产登记流程 8.按揭房不动产登记流程图 9.荆州不动产登记流程 10.按揭房不动产登记流程