王荣洲：二手房买卖中的户口问题

二手房买卖中的户口问题

王荣洲律师

二手房买卖中有一个非常棘手的问题就是户口问题。有些人买了房子以后自己要落户时才发现户口问题；有些人没有按照合同的约定迁出户口；还有一些人在卖房子的时候才发现户口问题等等不一而足。出现上述种种问题怎么办？起诉到法院要求法院处理，法院答复不属于法院受理范围。要求公安机关处理，公安机关答复不能强迁，你只能找卖家沟通。这时候你肠子都悔青了。

一、户口问题可能带来的麻烦

买房子的时候户口问题处理不好，会带来三个方面的麻烦。

1. 会不会影响自己落户

上海现在的规定是不影响落户。

以前根据相关规定，出卖人房屋上有户口，如果不迁出，买受人是不能落户的。这对买受人是极不公平的。如：我买房子就是为了落户的，以便更好的工作、求学的，但却因为出卖人拒绝迁出户口，我就不能落户了。为了维护买受人的利益，现在上海的规定是即使出卖人没有迁出户口，买受人也可以落户。外地的一定要到房屋所在地的公安派出机构去落实清楚房屋上已经有户口了，买受人还能否落户。

2. 会不会影响房屋再转让

答案是肯定的，会影响。

你卖房子的时候，如果房子里面只有你自己家的户口，那还好办，

你迁出就可以了。如果房子里还有上家的户口，甚至上上家的户口，懂行的人一般是不敢买这种房子的。即使你承诺你能把所有的户口都迁出，买受人也不一定敢买。因为虽然你承诺把所有户口都迁出，但有时候不是你的能力能做到的，如：上家因为种种原因主观上就不愿意迁；上家客观上没有落户的房子而不能迁；上家人都找不到了等等。所以如果你的房子上还有上家的户口，一般人是不敢买的，除非你在出卖前就把户口问题都解决了。

这里有一个问题需要提醒注意：

如果你购买的房子比市场价格低了很多，这时候你一定要警惕，不是你走大运了，你没那种命，没有天上掉馅饼的事，极有可能掉的不是馅饼而是陷阱。他这房子里面极可能有解决不了的户口问题。我们处理过一件事情，客户看上了一套房子，非常满意，这套房子市场价要250万，但房东借口说急需用钱最后谈下来190万就愿意卖掉，客户以为捡了个大便宜，问了一下中介房子上有没有户口问题，中介拍胸脯说上面绝对没有户口问题。客户怕这么好的房子被别人买走，急于想签合同。律师做久了，形成一个思维习惯，没看到证据，很难相信别人说的话。我们当时就到派出所去落实户口问题，一查吓一跳，幸亏没签合同，这个房子里上家还有四个户口没有迁走。后来一了解才知道原来就是因为户口问题没法解决才这么便宜的。尼玛坑人啊！

3. 会不会影响房屋征收补偿

对房屋征收补偿款没什么影响，但对购买拆迁安置房可能会产生一定的影响。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定房屋征收补偿款是补偿给房屋所有人的。出卖人的房子已经过户给买受人了，这时候房屋的所有权已经属于买受人了。即使出卖人没有将户口迁出，也不影响房屋所有权的归属。所以即使购买的房屋上还有上家的户口，也不影响房屋征收补偿款的归属。但被征收人在购买安置房时涉及到户口问题。被征收人能申请购买几套安置房，跟常住户口和常住人口有关。如果上家还有户口没有迁出，就会比较麻烦。总之，如果遇到房屋征收，如果上家还有户口没有迁出，虽然最后对你的权利没有产生什么影响，但就怕上家倒腾事情，一旦上家倒腾事情，你就会很烦。买房子当然希望买一个干干净净的房子了，不要买一个屁股没擦干净的房子。

二、如果遇到户口迁移纠纷怎么办

遇到户口纠纷，协商解决不了的，自然就会想到找法院、找派出所解决。结果又会怎样呢？

1. 找法院解决

法院不予受理，就是说这个事情不归法院管。

二手房买卖中，当事人因户口迁移问题发生争执，诉至法院，法院是否受理？答案是肯定的，不予受理。因为户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。上海高院在2003年第3期《民事法律适用问答》及上海高院在2005年《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中对这一问题都做出了明确的答复。其他地方也会有类似的规定，这种纠纷本身就不

属于法院的主管，而是应该由行政机关主管。

2. 找派出所解决

派出所答复是我们也没办法，你只能找出卖人沟通，让出卖人主动迁出，我们又不能强迁。

你到法院起诉，法院说这个事情不归我们管，你找派出所吧。你还以为派出所能解决这个问题。你到派出所一问就傻眼了，派出所说，我们也管不了，我们又不能强制他迁走，你只能找卖家让他主动迁走。如果卖家愿意主动迁，我还找你们干嘛？这时候你就后悔了，当初买房子的时候，这个问题没有处理好，导致现在这么麻烦。

三、如何解决户口难题

一旦出现户口纠纷，想事后解决，很难解决。司法的、行政的路子都走不通，所以要事先做好预防，尽量不让纠纷出现，即使出现了也要有解决的途径。具体如何操作？

1. 看房、选房

你买房，首先得看房选房。你提出你的要求，中介就根据你的要求，不断的提供房源，然后你就不断的看房。当你看上基本满意的房源时，就开始到房地产交易中心调取房产的登记信息，如果没有什么问题，就要开始下一步：落实户口问题。

2. 如何调取户口信息

如果是一般自然人或单位调取，需要出具房地产权证或购房合同或出具中介的居间合同。如果委托律师调取，需要出具律师证和律师事务所的介绍信。委托律师调取是肯定没问题的。如果是你自己去调

取就会有问题，你需要出具房地产权证或购房合同或出具中介的居间合同才能调取。你还没签合同房东一般不会把房地产权证给你的。如果你是拿着合同去调查户口的，那说明已经晚了。你应该是落实好户口问题再去签合同的，就是说你在落实户口问题时，手里是不应该有合同的。最好是委托律师去调取。你都不敢想象，买房子这么大的事情，居然不委托律师去处理，甚至都不找个律师咨询一下。难道就是为了省那两个钱，你知道一旦出现纠纷有多麻烦吗！

3. 约定详备的户口迁移条款

调取了户口，如果上面只有出卖人家的户口还好办，如果上面还有上家的户口，就如上文分析的，这种情况你得谨慎。户口迁移问题虽不属于法院受理范围，但因户口迁移而约定的违约责任纠纷诉至法院时就属于法院的受理范围了。所以我们要约定完备的户口迁移条款，逼着出卖人必须把户口迁出，否则要承担很重的违约责任。并且在合同中我们还要约定留有购房尾款，以确保户口迁出。

二手房买卖签订的都是标准的示范合同文本。上海二手房买卖要到房地产交易中心购买专门的《上海市房地产买卖合同》。这份示范合同的主文中是没有户口条款的，所以要在补充条款中约定完备的户口迁移条款。

户口迁移条款范例：

下面介绍一种完备的户口迁移条款。主要包括两方面：留有购房尾款及约定违约责任。

买受人暂扣出卖人购房尾款5万元，在出卖人将出售房屋的全部

户口迁出后3日内无息退还。出卖人承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥全部户口的迁出手续。若出卖人未及时迁出全部户口的，则由出卖人按照总购房款的日万分之五支付违约金给买受人。

通过上文的分析，你就知道在购房二手房时，户口问题有多重要了。所以在购买二手房前一定要做好户口调查，评估好风险，签合同时设计好防线，约定完备的房屋户口迁移条款，即使出现了纠纷，我们也有解决的途径。这样可进可退才能更好的维护自己的合法权益。

【作者简介】

王荣洲，上海峰京律师事务所副主任，复旦大学法律硕士。

作者博客：王荣洲的思维田地