小户型设计研究
前言
2006年建设部发布了关于控制住宅结构性供应的政策，简称为“7090”政策，2010年
4月国务院再次出台新的房地产政策，明确中小户型普通商品住房和保障性住房、棚户区改
造用地不低于住房建设用地供应总量的7 0 0}a。正是基于这样的背景，我们在本文中通过研究
发达国家及地区90平米户型的经典案例，以及我国长三角地区90平米户型的建设经验，指
出90平米户型设计中的各种技术性问题，并将通过该政策影响和指导今后90平米户型设计
的发展方向。
我们针对90平米户型住宅的特』点分析了住宅内部各功能空间的合理极限尺度，强调紧
凑设计，以真正做到经济、合理，达到90平米户型的高舒适度。我们在本文中同时对90
平米户型的人性化设计、高效空间设计的发展趋势，以后90平米户型户型的适应性设计进
行了初步研究，并且通过国内外的一些优秀案例的研究，为中国90平米户型的开发和设计
提供有益的参考和借鉴。
提纲
一、设计背景
1、房产政策对户型面积的影响
2, 90平米户型产品的策略和实质
二、90平米户型设计的可行性手法探讨
1、住宅区规划层面上节地措施和提高容积率方法((8种方法)
2、住栋单元层面上的90平米户型设计手法探讨
3、户型层面上的90平米户型设计手法探讨:紧揍性、实用性
三、90平米户型设计要点
1、整体设计:套内空问、功能分区、人行动线等
2,细部设计:公共交通空问、客厅、卧室、厨房、卫生问等
3、无障碍设计
四、优秀案例分析
1、日本集合住宅借鉴
2、韩国集合住宅借鉴
3、国内90平米户型分析
五、对于90平米设计户型的趋势分析
1、适用性
2、对于90平米户型设计结论
一、设计背景
1、房产政策对户型面积的影响
1998年10月7日，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其核心内容就是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，而为了进一步鼓励购房，各地都相继推出了一系列措施。由此，全国房地产渐次进入市场化的高速发展期，许多人的住房轨迹发生了根本性的改变。10多年来，政策调控一直伴随着房地产市场的发展进程。经过2001年的红火时代、2004年的宏观调控、2008年国际金融危机、2009年央企追逐“地王”、2010年一线城市房价疯涨等一系列情节发展，今年4月，市场终于遭遇了“史上最严厉”的调控政策。政策风云突变，先是2008年制定的税费优惠政策到期、土地付款方式收紧，再是二套房再次收紧，加强房地产市场风险防范和市场监管，时隔18个月后再次上调存款准备
金率。市场上一时风声鹤唳，行业政策环境骤然收紧。
14日的国务院常务会议要求“各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小户型通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、户型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小户型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经
济适用住房和限价商品住房供应。”并且对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且户型建筑面积在90平米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30％。这条是07年9.27政策的变本加厉版。此番延续使用并加强，产品线仅90平米以下为豁免区，其他产品线买单成本均大幅上扬。
2、90平米户型产品的策略和实质
“住”是人类日常生活的四大要素之一，人的三分之二的时间都在住宅及周围的居住环境中度过，只有安居才能乐业，那么如何让项目的规划设计方案适应新政要求？特别是，如何在住宅设计中，做出开发商满意、设计师满意、用户满意的八九十平米的中小户型，成为广大房地产工作者谈论的热门话题。
我们认为如今住宅面临的根本问题不仅住宅本身，也不仅仅是一个技术问题，而是一个社会问题。从消费需求的角度来看，90平米户型适用的人群广泛，不仅是刚到城市不久积蓄有限的白领，小家庭，单身人士，商务人员，还是高级白领、bobo族、驻外地机构人员、老板阶层等都有90平米户型的消费市场。除此之外90平米户型适应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动等多种用。所以90平米户型，不再是过去理解的单纯安置型物业，实际也可以做出不同的档次。
通过上述分析90平米户型既然占有如此重要的地位，有如此高的关注度，那么90平米能够设计出精品户型来满足市场的需求么？首先我们说明，90平米户型是肯定能做出精品户型的。目前市场上也有做得比较出色的90平米户型，而且户型设计已经相当成熟。主流媒体一直对90平米户型评价不高的原因，其实并不单纯在户型设计这一个方面，而是在竞争激烈的市场中，开发商追求高容积率的限制下，规划、景观、建筑体形（塔楼和板楼的区别）都不尽如人意造成的。同样是做两居，90平米没有120平米舒适，这是肯定的。一梯多户的塔楼没有一梯两户的板楼舒适，也是肯定的。我们所说的舒适只是一个相对的概念。设计的创新和发展也是针对“相对”这两个字展开。或者换一个说法更明确，90平米的两居完全可以做到舒适，120平米的两居已经相当奢侈，这是违背我们作为一个发展中国家的现状的。如果从住宅的舒适角度来说，可以有多重定义，包括景观环境、户型设计、施工工艺、设计精细度等多个方面。
改革开放以来，我国一直处于高速的城市化进程中，土地资源越来越紧张，近几年在一些大中型城市中，“豪宅”的比例不断增加，普通商品住宅也逐渐出现户型变大变奢的趋势，造成住宅结构失调。这些大而不当的商品住宅的存在不仅降低了城市土地的利用率，与可持续发展的长远目标更是背道而驰。纵观国际上许多发达国家的普通住宅情况，其户均居住面积都在90平米上下，因此，在高速发展和建设大潮中的我们也应保持冷静的头脑，从具体国情出发，从全民享有居住权利的大局出发，推进节能省地型住宅的研究和建设工作。
但是，只一味的缩小户型面积，也会出现很多社会问题。要在容积率不变的条件下,户均建筑面积的降低，将导致户数增加，人口密度增加，社区配套会增加，典型指标是停车数的增加，会导致成本上升。户数增加，销售相关部分的工作量会增加，会加大公司包括物业的管理难度，最终反映也为成本增加。
研究住宅节能省地，就必须考虑建筑容积率，并结合规划优化间布局，提高户型设计水平，减少对土地和空间的占用。要研究适合我国国情的住宅户型面积和建筑能耗等指标，制定普通住宅的标准，引导住宅建筑和消费，鼓励小户型住宅建筑和消费，按照可持续发展的要求，大力推进住宅产业化，发展“节能省地型”住宅，使住宅建设尽快步入资源节约的可持续发展道路。
我门认为总户数的增加,进而所有与户数有关的规划指标一般也随之增加。其中,车位数的增加就是设计需要解决的最大问题。小区内地面过多的停车位与优越的人居环境是一对难以融合的矛盾。现在苏州的设计自平
江府开始已经进入人车完全立体式分流时代了，地下停车，地面步行完全分开。地下车道出入口应结合考虑并尽量沿小区周边分散、均衡布置,既满足停车便达性,方便车辆出行与管理,也最大限度地降低车辆对小区内居住环境的影响。户数的增加还意味着居住人口的增加,更需突出“低建筑密度,高绿化率”的居住环境。在建筑密度也已确定的情况下,可考虑底层部分架空,以营造连绵不断的绿化体系和流动的景观空间,缓解百米高层建筑给人的压迫感。此外,底层架空部分还可做为邻里交往空间,在强调和谐社会的今天,这点显得尤为重要。
所以在本文中我们针对长三角地区核心家庭以建筑面积在90平米以内的中小户型城市住宅为研究对象，从建筑学的基本理论出发，在分析、研究了大量国内外相关文献资料并进行一定实际调研的基础上，结合其他相关理论和已有的研究成果，来阐述当前核心家庭的生活方式、生活周期和居住需求，重点探讨了居住空间的设计依据、量化标准，对户型空间的面积指标、组合形式进行了分析探讨，总结出户型设计要点，强调了居住空间的经济性、适用性，列举目前我国长三角地区一些较有代表性的90平米户型住宅典型户型平面及标准层平面实例，进行分析比较，针对90平米户型住宅发展过程中出现的一些问题，探讨适合90平米户型住宅的设计模式，提出关于90平米户型住宅建筑设计的建设性意见。
二．90平米设计的可行性探讨
本章主要从住宅设计的角度出发，围绕节能省地的目标进行探讨，分住宅区规划、住栋设计和户型设计三个层面进行研究，结合我们自身的设计经验，尝试在各个层面给出一些较为详细的设计办法和建议，旨在抛砖引玉。
1、住宅区规划层面上节地措施和提高容积率方法：
（1）合理确定日照间距系数，在满足卫生条件的前提下，尽量采用较小的间距系数，对于节地和提高容积率是很有意义的；
（2）适当布置商业体量，尽可能加大局部商业比例，尤其北面底商比例。
商业不需要计算入日照，而商住楼的住宅日照计算应从底商上面一层的住宅窗台面开始计算。底层增加的商业面积可以带来容积率和总销的增加；因为南排住宅对北排的日照遮挡，图中L2 （3）适当布置高层塔式住宅，可显著提高土地利用率。 （4）尽可能在地块南部适当降低建筑高度，在最北侧将建筑限高做足。 一般情况下（地块北邻城市道路或其它不考虑日照间距的地块），将做足规划条件中建筑限高的住宅 规划在地块最北侧，靠近城市道路。将最北面最高住宅的日照间距用地纳入道路用地，不计入地块用地范围内，为地块容积率做出贡献。 （5）北退台和斜屋面可以缩小建筑间距。 北露台对相邻的北侧建筑没有了遮挡，有利于减小建筑间距，调节视觉尺度。所以顶层做成复式，上 层设计北露台或斜屋面，可以在建筑间距不变的情况下，增加容积率。但北露台在背阴面缺少日照，使用舒适度较低。 （6）将物管用房、消防控制室和配套活动中心等公共用房放置在地下室（不计容），考虑地下室结合下 沉广场设计。 （7）总图布置适当偏角，日照间距系数可以折减，可以节约用地。 利用地块优势，结合方向角度的间距说销量，提高地块住宅容积率。看图可知30°<α<45°时（α为正向南偏东、偏西的方位角），住宅前后间距最短。但是在江苏省由于所处的地域和气候，为了保证居住舒适，α尽量在15°以内。 （8）利用住栋端头户型 因端头户型外墙较中间单元多，户型的日照、通风条件好，应充分利用其有利条件。同时也要注意解 决好开窗时与近处楼栋之间的对视问题。常见的户型处理手法有增大户型面积和增加户数两种。增大户型面积：在用地范围和日照间距许可的条件下，充分利用端头户型良好的采光通风视野条件，适当加大尽端户型面积，增加房间个数。如：标准单元为两室，尽端户型可变为三室，同时适当加大进深，提高土地利用率。在传统兵营式住区里，山墙林立，确实破坏整体景观。通过加大端单元进深，在山墙上增加开窗，放大端单元来加以解决。在行列式布局中，这种做法很好地解决了围合问题。而且端单元放大后，对朝向城市街道的一侧，也有利于保证城市景观。 增加户数：利用优越条件，增加户数，设计小户型，不仅可以使每户都有较好的朝向和通风，而且可以提高楼梯和电梯的使用率，降低公摊的公共交通面积。此外，这样的位置条件还特别适合“老少居”的设计，通过对户型的灵活性设计，使其形成2个独立的小户型，合则为两代居，满足老年人和子女分而不离的居住要求。 2、住栋单元层面上的90平米设计探讨 （1）单体设计中的节地措施 1）控制层高可适当降低住宅总高度，住宅的日照间距用地也相应减少； 设计合理、经济的层高，可以降低住宅单栋高度，使得南北日照间距减少，或最大化利用规划条件中的建筑限高，规划条件的建筑限高范围内做到最多的层数，从而提高容积率。 在《江苏省住宅设计标准》（DGJ32/J 26-2006）中规定住宅层高不应低于2.80米，且不应高于3.00米。2）适当加大进深、缩小面宽对节约用地有相当显著的作用。 因受到用地紧张和地价昂贵的制约，以及日照间距等规划条件的限制，住宅单体一般采取适当缩小面宽、加大进深的作法。但是面临的主要设计难度是： a)交通和通风难以组织 由于进深较大且空间形式复杂，组织各房间之间的交通动线和通风流线都存在一定的困难。如何能有效、有序地组织交通动线，同时获得良好的通风效果，这是大进深户型设计中需要重点解决的一大设计难题。b)中部空间过暗，处理难度大 大进深的户型在住宅中部空间容易出现采光不足、通风不良等问题。而中部空间往往是门厅入口，属于通行路线高度集中的区域，若完全将其作为通行空间使用则未免浪费，若作为其他功能区域又显得光线过暗、且易受交通流线的干扰，故而中部空间的合理设计和利用成为此类户型在空间设计上的又一大难题。 在90平米户型面积的限制下，面宽与进深，节地与舒适的相对关系像一把双刃剑，需要很好的平衡。 以下我们从宜居和节地两方面进行了比较研究： （2）控制交通核公摊区面积，提高住宅实用率 交通核的组成要素主要有：楼梯间、电梯、电梯厅、公共走道和管道井等。根据住宅消防等级划分，随着住宅层数增加，组成要素极其设计要求也相应变化。 由于住宅建筑面积需要控制，使得公摊面积紧凑化变的更为重要，要压缩多余的走道，合理布置管井，稍有浪费就可能影响或减少户内的某项功能，需要精打细算。 住宅交通核户公摊面积应合理确定。对于不同类型（高层、小高层、多层等）的住宅，同样90平米的户型建筑面积，在使用面积上会产生数平米的差距。主要是：高层住宅由于消防上要求设置剪刀梯和防烟前室等，交通核的分摊面积远大于多层及小高层住宅，多出来的公摊压缩了套内的使用面积。 根据现行防火及住宅设计的规范对于交通核的要求，可按不同的层数大致将交通核分为四类：一般一梯两户的多层住宅交通核在14平米左右（户均分摊在7平米以下）；9-11层一梯两户的小高层住宅交通核在18平米左右（户均分摊在9平米以下），12-18层住宅可以通过将标准单元户数增加至3-4户的方法，使每户在交通核上的分摊面积维持在9-10平米左右。但18层以上的住宅通过再加大标准单元户数的方法来减少分摊已不太可能。 由于90平米住宅中要求公摊面积要尽量小，因此交通核更需要权衡各种相关因素，进行综合设计。总结住宅楼栋交通核的布置方式，主要可以归纳为3点：交通核在楼栋平面中的位置（如设置在中部、北部等），交通核各要素的组织形式（如楼电梯横向布置或竖向布置等），交通核占用外面宽的大小。这3个方面的差异将会影响楼栋的单元面宽、各套的均好性、公摊面积的大小、交通核的通风采光效果等，需要在设计时事先考虑。 在实际设计中，由于设计任务的差异性与复杂性，交通核设计很难有统一的标准和模式。任何一种交通核的组织形式可行与否，取决与该组织形式是否有利于解决设计中的主要矛盾以及是否符合设计规范，同时也取决于使用者、开发者和设计者的价值取舍。