经营性基础设施用地

经营性基础设施用地（供暖）思路

一、估价项目名称:

二、委托估价方：

三、估计目的:拟出让国有土地使用权评估

四、估价基准日：X年X月X日

五、估价日期:

六、地价定义：宗地的实际用途，宗地内外的开发程度。估价基准日及土地权

属。

七、估价对象:

土地登记状况

估价对象土地登记状况一览表

土地权利状况

估价对象土地权利状况一览表

土地利用状况

估价对象土地利用状况一览表

八、影响地价的因素

搜集资料：现场搜集，网上搜集。

现场搜集:拍照，宗地的基本情况。了解四至，周围的实际建筑情况。搜集《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，勘测定界技术报告等

农村的集体经营性建设用地入市交易规则

文昌市农村集体经营性建设用地入市交易规则第一条为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本规则。第二条本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。第四条文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，

并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招

基础设施建设论文基础设施投资论文

基础设施建设论文基础设施投资论文基础设施建设投资决策分析【摘要】长期以来我国基础设施建设投资相对滞后，缺乏统一的投资决策分析方法，严重制约了我国经济的进一步发展，文章在归结基础设施内涵的基础上按照其所属的经济特性统一划分为经营性基础设施、准经营性基础设施和非经营性基础设施，分别针对不同类型的基础设施提出了不同的投资决策分析方法，构建了相应的投资决策模型，并辅之以具体的案例进行分析，全面的论述了相应投资决策的分析过程及其具体应用。【关键词】基础设施；投资决策；案例分析引言随着我国经济的快速发展，对基础设施建设的需求越来越大，使得基础设施建设的投资缺口日益凸显，究其原因主要是基础设施建设的初始投资额巨大、投资回收期长、投资收益少、缺乏统一的投资决策分析方法，鉴于以上原因，本文从现阶段尚存在一定争议的基础设施内涵入手，归结了基础设施的内涵和分类，并在此基础上提出了不同类型基础设施的投资决策方法，构建相应的投资决策模型，建立了相关的投资决策分析方法，以解决现阶段基础设施建设缺乏统一的投资决策分析标准的问题。本文的核心思想在于修正传统的财务盈亏平衡点，考虑了各项收入、支出的货币时间价值，并将其引入经营性基础设施建设的投资决策；另外，将弹性系数法引入非经营性基础设施建设的投资决策，以测定对非经营性基础设施建设的需求量。

基础设施建设在财务、经济学领域的研究始于20世纪40年代，至今许多专家、学者对基础设施的内涵还存在一定的争议和分歧，其中对现代基础设施建设的研究有重要影响的主要是以下观点：1994年世界银行召开“为发展提供基础设施”的主题会议，会议上提出“基础设施是永久性的工程构筑、设备、设施以及它们提供的为居民所用和用于经济生产的服务。这些基础设施主要包括公用事业（电力、管道煤气、电信、供水、环境卫生设施和排污系统、固体废弃物的收集和处理系统），公共工程（大坝、道路、灌溉及排水用渠功能）以及交通设施（城市交通铁路、海港、水运和机场）”。我国基础设施建设研究的问题始于20世纪80年代，著名学者钱家俊、毛立本将“基础结构”引入经济、财务等研究领域，指出基础设施建设是“向社会上所有商业部门生产提供基础服务的那些部门，如运输、通信、动力、供水、以及教育、科研、卫生等部门”，并提出基础设施建设有广义和狭义之分，广义主要是指运输、通信、动力、供水等部门，狭义主要是指为以上部门提供服务的教育、科研、卫生等部门。本文将基础设施的内涵归结为：基础设施是为经济建设、人民生活提供有形的物质基础和无形的公共服务的总称，其主要包括交通、电力、水利、市政等有形基础以及教育、信息、科研等无形服务。本文从投资决策的角度研究基础设施建设，按照其所属的经济特性主要划分为：经营性基础设施、准经营性基础设施和非经营性基础

广西壮族自治区政府投资非经营性建设项目代建制管理办法

广西壮族自治区政府投资非经营性建设项目代建制管理办法 (试行) 第一章总则第一条为进一步深化投资体制改革，提高政府投资建设项目的管理水平，发挥政府投资效益，规范建设程序，依据国家有关法律、法规及《国务院关于投资体制改革的决定》(国发(2004)20号)，制定本办法。第二条本办法所称代建制，是指对政府投资非经营性建设项目，通过招标等方式，选择专业化的工程项目管理单位(以下简称代建单位)，委托其负责项目的组织实施，严格控制项目投资、质量和工期，建成后再移交给使用单位的制度。实行代建制的项目，原有的建设程序和要求不变。本办法所称政府投资，具体为自治区本级财政预算内基本建设资金、国债资金。其他各类政府性资金待代建制试行完善后再纳入代建的范围。第三条政府非经营性建设项目总投资超过200万元(含200万元)的，且政府投资占项目总投资50％以上(含50％)的，应实行代建制。对政府投资占项目总投资比例不足50％的，经使用单位申请，也可实行代建制。政府投资非经营性建设项目在本办法试行期间，主要选择下列社会性公益项目作试点。 (一)党的机关、人大、行政、政协、审判、检察、各民主党派机关，以及工会、共青团、妇联和残联等人民团体的办公用房、业务用房、培训教育中心及其它相关设施项目； (二)教育、文化、卫生、广电、计生、体育、科研和社会福利等社会事业设施项目； (三)监狱、劳教所、治安拘留所、戒毒所和消防设施等公安政法设施项目。涉及到国家安全、机密工程项目的，按国家有关部门制定的相关规定执行。第四条自治区发展和改革委员会(以下简称自治区发改委)是代建制的综合管理部门，牵头负责代建制的组织协调工作。自治区财政、建设、国土资源、环保、审计、监察等部门按照各自职责对代建项目实施过程进行管理和监督。第五条政府投资非经营性建设项目代建方式包括前期工作阶段代建和建设实施阶段代建两种类型。根据项目具体情况，也可委托一个单位进行全过程代建。 (一)项目前期工作代建，是指中标的项目前期工作代建单位负责根据批准的项目建议书，对工程可行性研究报告、勘察、直至初步设计实行阶段性代理。 (二)建设实施代建，是指中标的建设实施代建单位负责根据批准的初步设计，对项目施工图编制、施工、监理直至竣工验收实行阶段性代理。第六条自治区发改委在批复项目建议书时，应对项目是否实行代建及具体代建方式予以明确。

市农村集体经营性建设用地入市管理办法【模板】

XX市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）目录第一章总则第二章一级市场交易规则第三章二级市场交易规则第四章服务与监管第五章土地增值收益调节金第六章入市收益分配和管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）和《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）的精神和有关要求，依据《土地管理法》和《XX 市统筹推进农村土地制度改革“1+3”实施方案》，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划中确定为商业、旅游、工业、住宅等经营性用途的农村集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人将其集体经营性建设用地通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定年限内使用，并通过书面合同约定双方权利义务的行为。本办法所称的农村集体经营性建设用地使用权再流转，是指通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权再行转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押等行为。本市农村土地制度改革试点区域的农村集体经营性建设用地入市和使用权再流转行为，适用本办法。第三条中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权，进行开发利用和经营。第四条依照本规定取得的集体经营性建设用地使用权，与国有建设用地使用权享受同等权能，受到法律的同等保护。依照本规定开展的集体经营性建设用地入市和再流转交易，应依法依规履行税费缴纳义务。

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条 “土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点 “四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。” 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

城市非经营性公益性基础设施工程项

公路,城际(市)轨道交通,公共租赁住房,水利建设工程项目投融资建设(EPC+BT)方式和市政公用事业投资经营(BOT)方式政策介绍和运用(2013年版第5版) xxxx律师 1,囯务院鼓励和支持吸引社会资金进入政府投资的公益性基础设施,市政公用事业和政策性住房建设等领域 1.1,国务院《关于投资体制改革的决定》（2004年） 1.1.1界定公益性基础设施建设,属于政府（包括其部门,机构,事业单位）的投资范围 1.1.2,鼓励吸引社会资金参与有合理回报和一定投资能力的公益性基础设施项目的投资建设 1.1.3规范政府投资资金管理,包括预算资金,各类专项建设资金,统借国外贷款(近年又批准地方政府建设债券发行),表现为直接投资,资本金注入,投资补助,转贷和贴息等方式 1.2国务院《关于加强地方政府融资平台工作管理有关问题的通知》（国发「2010」19号）清理整顿融资平台同时,可以吸收社会资金投资建设基础设施项目 1.3,国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见》(2010年5月13日),又称“新36条” 细化2005年国务院“非公36条”,鼓励民间资本进入基础产业和基础设施,市政公用事业和政策性住房建设,社会事业,金融服务,通信和交通运输等领域 1.4,财政部,发改委,人民银行,银监会《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预［2012］463号） 1.4.1,地方性政府债务规模过大,为有效防范财政金融风险,必须规范地方政府的融资借债行为,

1.4.2,地方政府及所属机构原则上不得承做BT,不得承担逐年回购责任方式举借政府性债务 1.4.3,但是,可以承做BT的属于政府性债务的项目,仅局限在公路,公共租赁住房项目 1.4.4,重申地方政府不能承担政府融资平台的债务,包括平台公司BT债务,不能承担任何承诺,担保, 1.5,国务院《关于加强城市基础设施建设的意见》（国发［2013］36号）推进城市基础设施建设投融资体制和运营机制改革 1.5.1,建立政府与市场合理分工的城市基础设施投融资体制 1.5.1.1,政府应集中财力建设非经营性基础设施项目, 1.5.1.2,通过特许经营,投资补助,政府购买服务等多种形式,吸引包括民间资本在内的社会资金,参与投资,建设和运营有合理回报或一定回收能力的可经营性城市基础设施项目,在市场准入和扶持政策方面对各类投资主体同等对待, 1.5.2,创新基础设施投资项目的运营管理方式,实行投资,建设,运营和监管分开,形成权责明确,制约有效,管理专业的市场化管理体制和运行机制, 1.5.3,改革现行城市基础设施建设事业单位管理模式,向独立核算,自主经营的企业化管理模式转变, 1.5.4,完善城市公用事业服务价格形成,调整和补偿机制， 1.5.5,创新金融产品和业务,出台财政扶持政策,落实税收优惠政策。 2,全面清理整顿地方政府融资平台,坚持维持,压缩,退出,改制政策 2.1,国务院《关于加强地方政府融资平台工作管理有关问题的通知》（国发［2010］19号） 2.2,财政部,发改委,人行,银监会《关于贯彻落实〈国务院关于加强地方政府融资平台管理有关问题的通知〉有关事项的通知》（财预［2010］412号）

四川省政府投资非经营性项目实行代建管理的暂行办法

四川省政府投资非经营性项目实行代建管理的暂行办法 This manuscript was revised on November 28, 2020

四川省人民政府办公厅关于印发《四川省政府投资非经营性项目实行代建管理的暂行办法》的通知川办发〔2006〕16号《四川省政府投资非经营性项目实行代建管理的暂行办法》已经省政府同意，现印发你们，请遵照执行。二○○六年四月十日四川省政府投资非经营性项目实行代建管理的暂行办法为加强政府投资工程项目管理，确保工程质量、建设工期和控制投资规模，提高投资效益．促进廉政建设，根据《国务院关于投资体制改革的决定》(国发[2004]20号)和有关法律、法规，结合四川实际制定四川省政府投资非经营性项目实行代建管理的暂行办法。一、省政府投资非经营性项目实行代建管理的范围 (一)凡政府投资在500万元以上的非经营性建设项目必须实行代建管理。涉及国家安全、保密或其他不宜实行代建管理的项目须报经省政府批准同意。 (二)省政府投资是指省政府财政投入或财政担保的贷款投入，包括： 1、省级财政预算安排的基本建设支出(含预算内外资金)。 2、国债专项资金。 3、纳入省级财政预算管理，用于基本建设的政府性基金。 4、使用国家对外借款或者担保所筹资金。 5、使用国际组织和外国政府援助资金。 6、贷款合同中无特别规定的国际金融组织和外因政府贷款。 7、省级机关及其直属企事业单位使用的国有资产变现后投入新的非经营性项目。 (三)非经营性项目是指不以菅利为目的的各类房屋建筑、市政基础设施和其他建筑物。严格区分非经营性项目与经营性项目，严禁以非经营性项目的名义或使用非经营性项目的土地搞经营性项目建设。 (四)代建管理是指由省政府授权的专门管理机构通过招标或委托等方式选择专业化的项目管理公司负责项目的建设管理，竣工验收合格后移交给使用单位的工程建设管理制度。二、代建管理的原则省政府投资非经营性项目实行代建管理坚持政府投资职能与项目管理职能分开、市场竞争和部门相互监督的原则。三、组织机构和工作职责 (一)省政府成立四川省政府投资非经营性项目代建领导小组(以下简称省代建领导小组，名单附后)负责协调、解决代建工作中的重大问题。领导小组下设办公室(以下简称省代建办)具体负责项目代建管理的日常工作。 (二)省代建办是省政府授权具有法人资格的专门管理机构，工作经费由财政全额拨款。其主要工作职责是：

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议 ——以重庆市大足区为例重庆市大足区国土房管局童强当前，农地制度改革具备了政策条件和实践基础，应把农村集体经营性建设用地流转入市作为农村土地制度改革的突破口和着力点，坚持城乡土地资源要素双向流动的市场化改革导向，尽快释放农村集体经营性建设用地流转利用的巨大潜能。2014年，重庆市国土资源和房屋管理局确定在大足、永川两区开展非公益性用地项目取得农村集体建设用地方式的探索试点。本文结合大足区智凤镇缩小征地范围改革试点工作，为农村集体经营性建设用地入市后制度建设提出相关建议。一、缩小征地范围改革试点工作情况 1.试点区基本情况大足区位于重庆市西部，属长江上游地区，是重庆一小时经济圈的组成部分,智凤镇位于大足区中部，距大足城区5公里，渝蓉高速1.5公里，面积87.7平方公里，辖3个行政村、9个社区居委会，总人口45155人。全镇着力打造“城乡统筹示范镇、民营经济强镇和海棠新城建设重镇”。智凤镇现有民营企业70家，其中规模企业15家，解决农村劳动力就业4000余人。2012年全镇被重庆市中小企业局命名为市级小企业创业基地，规划占地1500亩，计划入住企业300家，目前已占地300亩，建成标准化厂房15万平方米，入驻企业65家。 2.试点基本原则重点探索农村集体经营性建设用地使用权流转试点，实行局部试点、封闭运行、风险可控、结果运用的总体原则，确保农民利益，尊重农民意愿为基本前提，严格保护耕地，提高土地节约集约利用水平，把土地资源市场化配置作为改革的方向。 3.试点主要内容按照中央“严守耕地保护红线，严格土地用途管制”的总体要求，在符合土地利用总体规划和用途管制的前提下改革创新，开展拆旧区建设用地复垦和建新区土地整治工作。农村集体经济组织委托有资质的施工单位或组织村民自行开展

经营性基础设施用地

经营性基础设施用地（供暖）思路一、估价项目名称: 二、委托估价方：三、估计目的:拟出让国有土地使用权评估四、估价基准日：X年X月X日五、估价日期: 六、地价定义：宗地的实际用途，宗地内外的开发程度。估价基准日及土地权属。七、估价对象: 土地登记状况估价对象土地登记状况一览表土地权利状况估价对象土地权利状况一览表土地利用状况估价对象土地利用状况一览表八、影响地价的因素搜集资料：现场搜集，网上搜集。现场搜集:拍照，宗地的基本情况。了解四至，周围的实际建筑情况。搜集《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，勘测定界技术报告等

相关资料复印件。网上搜集一般因素城市资源状况地理位置（所属区域及地理特征，地势，地貌）水文气候条件（气候是否符合人类居住，居住的舒适度）矿产资源（大背景下的资源，了解资源优势）占地面积及概况(对总面积类型的分类，了解土地资源状况) 城市人口（分析城市人口的类型，规模，结构及发展趋势）房产政策（房地产市场的现状及分析）行政区划交通概况（主要的交通干道，于外界的港口，码头，车站通达程度）经济状况（经济的增长点，财政金融状况，产业特色）产业政策（产业结构，产业特色，创新新型企业，相关的税收政策）城市发展与规划（发展目标，发展理念，对经济建设的规划，民生问题的解决，公共设施建设的方案）城市经济发展状况（产业结构现状的分析，运行情况，发展趋势）区域因素区域位置（地理位置，四至，地势，地貌，水文，气候）行政区划 (所属区域的行政级别，规模，人口情况，产业发展的特色) 交通（对外交通的便捷度，交通管制，道路构造，级别和体系。距火车站，飞机场，货物集散地的距离等。）经济建设与发展（针对供暖行业的发展状况，趋势，和国家相关政策的扶持的）基础设施状况(电力、供水、排水、电讯等状况) 资源优势（我省是产煤大省，建设采暖厂，减低了运输成本）环境状况（污染的排放状况及治理程序，周围的自然环境）。产业聚集度（相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等）居民分布（该区域的居民分布情况，不可在其周围，以免影响生活，分布状况，了解运营之后提高工作的效率）个别因素估价对象个别因素说明表 1.宗地基础设施状

内蒙古自治区本级政府投资非经营性项目代建制财政财务管理暂行办法(试行)

内蒙古自治区本级政府投资非经营性项目代建制财政财务管理暂行办法（试行）第一章总则第一条为了加强自治区本级政府投资非经营性项目代建制财政财务管理，规范政府投资非经营性项目代建单位和机构的财务以及资金管理行为，根据财政部《基本建设财务管理规定》、《关于切实加强政府投资项目代建制财政财务管理有关问题的指导意见》和《内蒙古自治区本级政府投资非经营性项目代建制管理办法（试行）》，结合我区实际，制定本暂行办法。第二条凡按照《自治区本级政府投资非经营性项目代建制管理办法（试行）》实行代建制的自治区本级政府投资非经营性项目，其财政财务管理均按照本办法的规定执行。第三条本办法所指资金，是指用于自治区本级政府投资非经营性代建项目（以下简称“代建制项目”）的各项建设资金。包括：中央财政补助的专项资金；自治区本级财政预算资金、各类专项建设基金（资金）安排的投资资金、非税收入中用于建设投资的资金；金融机构贷款、项目单位的自筹资金以及其他资金。第四条本办法所指项目，均属于政府采购、国库集中支付范围，须按照《政府采购法》、《内蒙古自治区政府采购工程管理暂行办法》、《内蒙古自治区财政性资金国库集中支付管理办法》和《内蒙古自治区财政性资金国库集中支付实施细则》有关规定执行。

第二章支出预算申报、编制、下达第五条对项目资金支出预算，财政部门实行“先审核，后下达预算”的方法。财政部门委托财政投资评审机构或有资质的中介机构对项目的概预算进行审核，评审机构在规定的时限内提出评审意见。财政部门根据评审结论和预算管理程序下达资金支出预算。第六条政府设立（或授权）的代建单位，由代建单位根据代建协议，负责代为编制年度投资计划和年度基建支出预算，并交由项目使用单位按规定程序上报投资计划主管部门、财政部门。投资计划主管部门在下达的年度投资计划中应注明代建单位和使用单位名称；财政部门按照投资来源，将列入当年预算的项目资金和年度预算追加基本建设资金分为工程预算和代建管理费分别下达支出预算。即：工程预算下达给代建单位，抄送给使用单位；代建管理费按照实际发生情况下达，即使用单位发生的项目前期费用预算下达给使用单位，抄送代建单位；前期工作由代建单位完成的，前期费用预算下达给代建单位。第七条政府通过政府招标产生或使用单位自行委托的代建单位的，项目投资计划，基建支出预算申报、编制由使用单位负责，项目支出预算下达给使用单位。第八条实行政府采购的工程，在组织实施前，要编制政府采购计划，报送自治区财政厅审核，办理政府采购项目审批手续。政府设立代建单位管理的代建项目，政府采购预算由代建单位代为编制，按规定程序上报财政部门；政府授权或自行委托代建单位管理的

什么是农村集体经营性建设用地

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2未利用地分类包括未利用土地、其他未利用地两个二级地类。未利用土地又分为：①荒草地。树木郁闭度<10%，表层为土质，生长杂草，不包括盐碱地、沼泽地和裸土地。②盐碱地。表层盐碱聚集，只生长天然耐盐植物的土地。③沙地。表层为沙覆盖，基本无植被的土地，包括沙漠，不包括水系中的沙滩。④裸土地。表层为土质，基本无植被覆盖的土地。⑤裸岩石砾地。表层为岩石或石砾，其覆盖面积>50%的土地。其他未利用土地又分为：①其他土地。未列入农用地、建设用地的其它水域地。②河流水面。天然形成或人工开挖河流常水位岸线以下的土地。③湖泊水面。天然形成的积水区常水位岸线以下的土地。④苇地。生长芦苇的土地，包括滩涂上的苇地。⑤冰川与永久积雪。表层被冰雪常年覆盖的土地。国有（集体）未利用地转为建设用地的审核

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除处。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

市区经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定

XX市区经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定为进一步规范经营性用地建筑密度、容积率的计算及建筑层高的规划管理，根据《浙江省城乡规划条例》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《XX市区城市规划管理技术规定》等规定，结合XX市区实际，制定本规定。一、适用范围本规定适用于XX市区经营性用地以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商务、商业类建设项目。二、建筑密度计算 1、建筑密度系指在规划建设用地内，建筑基底面积的总和与规划建设用地面积的比值。 2、建筑基底面积按接触地面的建筑外墙或结构外围计算。 3、建筑物底层的走廊、门廊、门厅、架空层按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 4、有立柱或墙体落地的阳台按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 5、有顶盖（包括可开启式顶盖）的中庭、采光厅、采光井、内廊等设施按水平投影计入建筑基底面积。 6、室外楼梯计入建筑基底面积。但与室外地坪高差小于1.5米且无顶盖的室外楼梯不计入建筑基底面积。三、建筑层高控制及容积率计算容积率系指在规划建设用地内，计入容积率的建筑面积总和与规划建设用地面积的比值。 1、住宅建筑多层、高层住宅建筑层高控制在3.4米（含）以内（建筑面积大于200平方米的大户型层高可适当增加，但不得大于3.6米），低层住宅层高控制在3.9米（含）以内。跃层式或低层住宅允许起居室（厅）单一空间在户内通高，当起居室（厅）单一空间在户内通高部分的投影面积不超过该户该层建筑面积的20%时，可按其实际建筑面积计入容积率；当户内通高部分投影面积超过该户该层建筑面积的20%，超出部分按1.5倍计入容积率。 2、商务建筑商务建筑首层层高控制在4.8米（含）以内，二层及以上层高控制在4.2米（含）以内。二层及以上层高超出以上标准，不论层内是否有隔层，大于4.2米小于7.2米时，按该层建筑面积的2倍计入容积率；大于等于7.2米时，按该层建筑面积的3倍计入容积率。 3、商业建筑商业建筑层高控制在5米（含）以内。层高超出以上标准，不论层内是否有隔层，大于5米小于8.4米时，按该层建筑面积的2倍计入容积率；大于等于8.4米时，按该层建筑面积的3倍计入容积率。单一空间1000平方米以上且进深超过15米的大型商业用房，建筑层高可根据使用要求适当提高，但首层层高不宜超过6米，二层及以上层高不宜超过5.4米。 4、电影院、大型展示厅、大型报告厅、门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因建筑设计规范要求或功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计入容积率。 5、阳台、设备平台等附属设施（1）阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。单个阳台投影面积超过10平方米或短边大于2.1米(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)，按其水平投影面

(整理)基础设施投融资模式.

基础设施产业投资模式 1、BOT及其变种 BOT是“建设—经营—转让”的英文缩写，指的是政府或政府授权项目业主，将拟建设的某个基础设施项目，通过合同约定并授权另一投资企业来融资、投资、建设、经营、维护该项目，该投资企业在协议规定的时期内通过经营来获取收益，并承担风险。政府或授权项目业主在此期间保留对该项目的监督调控权。协议期满根据协议由授权的投资企业将该项目转交给政府或政府授权项目业主的一种模式。适用于对现在不能盈利而未来却有较好或一定的盈利潜力的项目，其运作结构如下图所示。在BOT模式的基础上，又衍生出了BOOT、BOO等相近似的模式，这些一般被看作是BOT 的变种，它们之间的区别主要在于私人拥有项目产权的完整性程度不同：BOOT、BOO与BOT的比较

2、BT融资模式 BT（建设—转让）是BOT的一种演化模式，其特点是协议授权的投资者只负责该项目的投融资和建设，项目竣工经验收合格后，即由政府或授权项目业主按合同规定赎回。适用于建设资金来源计划比较明确，而短期资金短缺经营收益小或完全没有收益的基础设施项目。（1）适用范围根据政府面临的任务目标和项目特点，涉及的适用范围总体上讲是前期工作成熟到位、急需投资建设，建设资金回收有保障，但回收时间较长（一般10年以上），资金筹措中长期较好可行，银行融资当前较困难。使用范围内容包括：土地储备整治及开发（BT）；城镇供水项目(BT或BOT)；污水处理项目(BT或BOT)；水电，特别是小水电开发(BT或BOT)；河堤整治开发建设(BT)；部分水源建设项目(BT)。（2）采用BOT、BT要注意的主要问题和对策措施采用BOT、BT有助于缓解水利建设项目业主一段时间特别是当前资金困难。但具体操作中存在项目确定、招标选代理业主、与中标者

某经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定(doc 8页)

威海市市区经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定第一条为贯彻落实国家有关房地产市场宏观调控政策，进一步规范经营性建设用地管理，完善国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度，根据国家有关法律法规和规定，结合我市实际，制定本规定。第二条凡在威海市市区（包括环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管辖区域，以下简称市区）范围内，以招标、拍卖或者挂牌方式出让经营性建设用地使用权的，适用本规定。第三条本规定所称经营性建设用地，是指以赢利为目的，用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等开发建设用地。本规定所称招标出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加经营性建设用地使用权投标，根据投标结果确定经营性建设用地使用权人的行为。本规定所称拍卖出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。本规定所称挂牌出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。第四条招标、拍卖、挂牌出让经营性建设用地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。第五条市国土资源行政主管部门（以下称出让人）负责市区经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动的组织实施工作。出让人可以指定或授权下属事业单位具体承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作，也可以委托具有相应资质的交易代理中介机构承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作。第六条监察部门对经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动进行全程监督。第七条出让人应当根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、城市规划和土地市场状况，编制经营性建设用地出让年度计划，报市政府批准后向社会公布实施。编制经营性建设用地出让年度计划应当确保保障性住房、棚户区改造和自

农村集体经营性建设用地入市交易规则

农村集体经营性建设用地入市交易规则（征求意见稿）第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，规范农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，改革完善土地制度，根据《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本县实际，制定本规则。第二条本规则适用于在行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本县农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。第四条农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条县自然资源和规划主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发

布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。对未按照本规则规定公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农村集体经济组织与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。特殊情况经人民政府批准，可以采取协议方式交

经营性基础设施用地地价评估探讨

经营性基础设施用地地价评估探讨根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)第十七条推进土地资源的市场化配置规定。严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。国土资源部部长孙文盛在纪念《土地管理法》颁布20周年座谈会上的发言说到，依法合理用地，促进科学发展，必须积极培育和发展土地市场。要深化土地市场体系建设，充分发挥市场配置资源的基础性作用。扩大国有土地有偿使用范围。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，一律以招标、拍卖、挂牌方式出让。稳步推进工业用地的招标、拍卖、挂牌出让和经营性基础设施用地有偿使用。经营性基础设施用地逐步从过去的划拨模式转变为现在的招标、拍卖、挂牌或出让，在这种情况下，经营性基础设施用地地价的评估首当其冲。一、经营性基础设施用地价格及其影响因素（一）经营性基础设施用地与经营性基础设施用地价格 1．经营性基础设施用地含义

根据中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)，经营性基础设施用地可以理解为08类公共管理与公共服务用地中086小项公共设施用地，指用于城乡基础设施的用地，包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。 2．经营性基础设施用地价格含义经营性基础设施用地价格是指在正常市场条件下，经营性基础设施用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日经营性基础设施用地所能够实现的价格。经营性基础设施用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。（1）从价格产生的根本原因上看：经营性基础设施用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。（2）从价格形成的过程看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。（3）从价格的本质看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地权利及其预期收益的价格，经营性基础设施用地价格的本质是经营性基础设施用地地租的资本化 3．经营性基础设施用地估价的含义所谓经营性基础设施用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响经营性基础设施用地价格因素的基础上，对经营性基础设施用地在估价期日客观合理价格的评定过程。

非经营性政府投资项目的代建制管理研究

非经营性政府投资项目的代建制管理研究发表时间：2020-02-28T15:37:37.040Z 来源：《建筑学研究前沿》2019年21期作者：靳彪余晓钟邹涛喻均成 [导读] 为了能够更好地研究非经营性政府投资项目的代建制管理，本文对非经营性投资项目的代建制概念进行深入的分析。西南石油大学四川成都 610500 摘要：为了能够更好地研究非经营性政府投资项目的代建制管理，本文对非经营性投资项目的代建制概念进行深入的分析。并结合我国代建制产生的背景以及其发展的历程，通过对目前代建制的管理模式展开系统性的研究，从而找出我国非经营性政府投资项目代建制管理中存在的主要问题，就这些问题找出相关解决对策，促使我国投资项目代建制管理达到一定的水平。有效地解决好管理问题才能够使我国投资项目能够取得巨大的收益。对于非经营性政府投资项目进行仔细的研究，能够为我国建设工程管理体制的改革提供光明的方向。关键词：非经营性；投资项目；管理模式；代建制一、代建制的发展历程 1.1代建制的背景我国在对非经营性政府投资项目进行管理的时候，通常将管理、建设、投资、使用四个模块居为一体。由使用单位提出项目需求，发展改革部门审批，财政部门负责资金保障，然后由使用单位临时组建项目管理组织（基建科）负责实施。这种模式的弊端显而易见：一是项目超概。项目实施单位和使用单位一体化，使用单位在实施过程中尽可能多的为自己争取利益，随意改变立项批复内容，擅自提高建设标准，然后追加概算投资，建设“三超”（超规模，超标准，超概算）的现象屡见不鲜。二是管理不规范。项目管理团队为使用单位临时组建，很多人员缺乏工程管理专业知识，更缺少项目管理经验，对工程建设领域的技术指标和法律法规知之甚少，项目变更成为必然结果，更有甚者会严重威胁到工程质量。三是经验无累积。传统的管理模式下，当项目完成后，意味着项目管理组织面临解散，项目管理经验没能得到很好的总结和传承发扬，对以后的项目管理不能起到很好的指导作用，导致项目经验成效的浪费。在这种背景下，由专业化工程管理单位代项目业主开展项目管理工作成为优选方案，即为代建制。 1.2代建制的发展代建制的发展起源于我国的厦门，其发展的历程是一个自下而上的过程。将厦门市的一个工程项目作为代建制的试点，委托专业的管理单位进行现场工程的施工。后来代建制被广泛运用到其他市政项目中。直到2004年7月国家颁布了有关投资体制改革的决定，将代建制作为重要的非经营性政府投资项目管理的模式。经过十余年左右的发展，代建制已经取得了许多重要的经验。我国目前的代建制主要有两种模式：第一种是有限选定代建机构的模式。政府部门赋予投资项目的公司较大的权力，让投资项目的公司能够对项目的实施运行经营进行全过程的管理，并且还可以选择项目的承包施工公司。投资公司作为项目的主要负责方，保证工程项目的管理达到专业化的水平。第二，公开招标选定代建单位的模式。政府不经过投资公司而是自行开始招标项目，选择专业化的项目管理单位对工程项目进行施工管理，项目建成后的交付给使用单位。政府投资代建项目主要实行合同管理模式，保证项目在建设过程中合理、合法，具有科学意见。二、代建制中存在的问题代建制主要是由小部分试点取得了突出的效果后，由国家有关部门将带建设作为主要的非政府性投资项目管理的模式。由于我国各地方差异较大，而且代建制发展时间较短，因此在发展的过程中，所以出现了许多问题。本文主要将代建制发展过程中存在的主要问题列举出来，以方便未来非经营性政府投资项目在管理方面的研究。 2.1能够承担代建的建设单位较少由于带建设在我国的发展时间较短，且承包非经营性政府投资项目的主要单位是工程管理咨询公司。这种公司其注册的资金较少，很难承担高额的投资节约奖励以及超支惩罚，有些地方还需要代建单位，在建设项目开始之前需要提供百分之十到百分之二十的工程投资金额作为合同的担保资金，加大了企业在项目中的投资风险系数较大。我国的相关工程管理咨询公司缺乏专业的人才专业的管理模式，非经营性政府投资项目所能获得的利润较少，不能够吸引高素质高质量的人才加入到其中。 2.2代建制的管理权责不对等代建制一般是由重点城市的非经营性政府投资项目作为试点而总结出来的项目建设经验。由于各地区的代建项目管理水平不一，且各工程项目存在着巨大的差异。因此不能一概而论采取代建制的管理模式，而应当考虑每个项目的特殊性，根据项目的技术难度、规模和范围来选择合适的代建制管理模式。在代建制管理下的非经营性政府投资项目施工中，经常会出现超过业务和责任范围的事情。法律上业主对项目负责，代建中是代建单位对项目负责，由于制度管理的不明确，双方经常会出现权利与责任混乱的现象，导致管理中的风险不可控。 2.3代建制的配套制度有待完善由于代建制所涉及的范围较广代建制在运行和发展的过程中与水利、税务、交通等部门有着密切的合作，在施工的过程中需要各部门之间的协调才能够减少意外事故的发生，减少彼此之间的矛盾。在出现不可抗拒矛盾时，应当根据相关配套制度来进行解决。政府部门需要完善代建制的配套制度，保证各方利益使得建设市场能够有序的发展。三、关于代建制管理的研究在建设在开展和实施的过程中出现的诸多问题主要是由于代建单位对管理的相关内容不明确，在建单位缺乏完善的管理制度。在代建制管理中要注重协调好工程咨询、工程承包、设备供应等施工模块之间的工作。本文根据以上三点问题提出针对性解决内容：第一，培育代建市场。政府方面应当适当的降低工程投资金额的担保资金，让代建企业能够将更多的资金用于政府投资项目的建设过程。降低代建企业存在的风险，从而有利于我国代建单位的发展，充分培育代建市场。第二，明确代建制管理的权利和责任。非经营性政府投资项目的代建制管理在项目的开展之前，需要对管理的职责和权利进行明确，保证业主方和代建单位各自的权利和责任，避免双方在权利上的冲突，导致投资项目的管理方面出现问题。有利于投资项目的正常运行，保证投资项目的工程质量以及效率，降低在管理中存在的风险。第三，完善代建制的相关制度。政府部门需要对代建制的配套制度进行完善，从而明确在代建制的管理模式下与政府投资项目有关的各行业之间