青岛写字楼报告
青岛市写字楼市场调研报告
第一部分、项目宗地分析
第二部分、青岛写字楼市场分析
青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。
一、崂山商务区
崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。
崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩。
崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩。
1.1商务一区
从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07年以后。数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06年年底。
●在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣
传。其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。
●崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超
过半数的项目为大型企业自建办公大厦。因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。
1.3区域内重点项目：
●青岛数码科技中心
项目概况：
位臵：位于崂山区商务一区，东临海尔路。
规模：占地面积16593.6平方米，总建筑面积为77111.56平方米。共有A、B两座，其中A楼为18层商务楼，B楼为27层公寓。共有579户，车
位有359个。
面积范围：写字楼面积在500㎡左右，公寓面积范围为40-140㎡，最大的是200㎡左右的户型。
价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000元/㎡，写字楼售价在12000元/㎡左右，楼层差价150元左右。
定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心
销售情况：从05年12月开始销售，到目前为止去化率达到70%。从统计数据客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。
物业特征：
建筑建材
结构:框架剪力墙结构
外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶
设备设施
电梯:SOV采用原装进口品牌电梯，LOFT及SOHO采用中外合资品牌电梯，
24小时运行，豪华装饰轿厢
供暖空调系统：LOFT及SOHO预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，采用高档优质散热器；SVO以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设新风组机，独立供给
水电系统：LOFT及SOHO每户均设独立水、电、燃气表（敞开式厨房不设燃气系统），采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电
通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速的综合布线系统通信通道。有线电视入户，卫星电视接收系统。
智能化配臵：
a)安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视对讲
门禁系统、离线式巡更系统。
b)消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、可燃
气体报警系统。
c)停车库：停车及车库智能管理系统
d)楼宇控制系统
e)室内自动抄表系统
f)高档广播音响系统
g)楼宇网络传媒系统
装修标准
室内部分
a)户门：SVO为高档钢化玻璃门LOFT及SOHO为安全门
b)室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮耐
水腻子，SVO顶棚为白色涂料。
c)厨卫：SVO及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台面、
高档地砖、墙砖、吊顶处理。LOFT及SOHO卫生间地面做闭水试验，
水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装修层，顶棚、墙
面为毛面。预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴。
公共部分
a)首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰
b)电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯厅
为精装修，高级电梯门套
c)走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶
d)消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料
项目分析：
1、位于商务区中心地带，车行方便。
2、立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。
3、商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。
4、内部物业标准，还没有明确的说明（无品牌及费用说明），仅从现有资料
来看，配套可能在中档以上。
财富大厦
项目概况：
位臵：位于商务二区，电业西路西侧；
规模：占地59000㎡，建筑面积32444㎡，大厦共23层，地下为3层，地上为20层；
其它指标：建筑密度19%，绿化率46%；
面积范围：100㎡-200㎡之间，层高3.6米，LOFT户型层高7.2米；
定位：“专业的纯写字楼大厦”；
价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计起价6700元左右；
物业特征：
建筑建材
结构:框架剪力墙结构
外墙：干挂花岗岩石材，聚苯板保温
外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃
设备设施
电梯:八部芬兰通力电梯
楼宇自动化系统：中央空调智能自控系统、国际品牌风冷热泵冷水机组、标准户型预留4个出风口，单独控制
新风系统：每层设新风组机，独立供给
安防消防系统：闭路电视监控系统、电子巡更、消防自动喷淋系统、消防排烟系统、消防广播
办公通讯自动化系统：六类综合布线标准，每户预留电话和数据点口，预留足够容量电话和信息点位、配备千兆入楼，百兆到桌面，高速网络接入设备，预留光纤和大对数电缆接入移动通讯设备增强系统
供电系统：双回路供电
一卡通系统：停车场管理系统和POS消费系统实现一卡管理
装修标准
室内部分
1.地面—水泥地面
2.墙面—刮腻子
3.分户门—高档进户门
4.顶棚—提供多种吊顶装修方案由客户自由选择
5.宽带、有线、电话三线入户、预留接口
公共部分
1.大堂—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶
2.电梯厅—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶
3.卫生间—精装修，配备高档卫生洁具
4.公共过道—高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶
项目分析：
1、项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况可
能会有好转。
2、总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。
3、较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预热
时间过长，可能会对销售产生不利影响。
4、周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。
5、从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水平，
与香港中路大部分项目相同。
6、与本案宗地相比，交通、景观稍差，但商务氛围及发展前景好于本案。
●莱钢大厦
项目概况：
位臵：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心，
规模：占地20.03亩，建筑面积81528.13平方米，370个停车位，绿化率30％。
是一座以28层五星级酒店为主，辅以16层高档酒店式商务楼及相应配
套商业的综合物业项目。
施工进度：2005年3月开工建设，计划2007年底完工。
●滢海大厦
项目概况：
位臵：位于商务二区，青岛奥运迎宾景观大道——李山东路，南临啤酒城，东临崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站，规模：由青岛滢海臵业有限投资建设，为22层的板式高屋大厦。
物业特征：滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外墙采用保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北通透，一
梯两户。房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度大。
除去商务一区、二区的在售写字楼项目外，海尔路附近现有其它的办公楼基本都是商住一体，而且配套水平低，完全无法与在建项目竞争。
小结：
●崂山区土地开阔，环境资源丰富，开发成本低，有利于整体规划的形成和开
发。
●原有办公写字楼，配套水平低，入住企业以中小企业为主。
●目前海尔路办公氛围还没有形成，人流、财流、信息流没有汇到此。
●崂山商务区规划明确，拟建项目起点高、规模大，至07年将有70万㎡左
右的写字楼推出市场。
●崂山商务区倡导的是总部经济，在建项目中大部分为大企业的自用办公写字
楼，用大型企业来带动商务区办公氛围的形成。
项目宗地所在区域－崂山区目前还没有形成很好商务办公氛围。写字楼项目基本都在07年之后才能交付使用，商务氛围形成需要一段时间。而本案还未动工兴建，从现在开始着手项目开发，最快也要二年时间才能投入使用。介时商务一区、二区的办公氛围将会有所改变，对于本案运作一定会起到促进作用。
崂山商务区的发展前景在一定程度上决定着本案的区域认可度。崂山区作为新规划的商务区，企业入住情况必然会受市南CBD影响。
二、市南CBD
市南区是青岛市高档楼房以及高档写字楼最为集中的区域，目前已建成并投入使用的高档写字楼数量超过50家。总建筑面积500万平方米，各种档次的楼宇齐全，满足不同层次的现代办公和商务活动需求。其中日租金在每平方米7元以上的高档写字楼总面积为300万平方米左右；日租金为每平方米5元的中档写字楼总面积约为150万平方米；中低档写字楼总面积约为100万平方米。
2005年，市南中央商务区新增楼宇企业1300家，总数达到5800多家，
同比增长29%；新增楼宇税收5.7亿元，楼宇总税收22.3亿元，占区域总税收的44%，其中过亿元、过5000万元楼宇分别达到4座、11座。新增写字楼2座，区内投入使用写字楼达到97座，面积303万平方米。
市南CBD写字楼分布图
下面从这几个方面对CBD内的部分写字楼项目进行分析：
1.1租金/售价/物业费分析
在市南CBD内的写字楼项目均价最高达到了13000元/㎡，每平方米比同区域的住宅项目高出3000-4000元；
●租金平均都在2.00元/㎡〃天左右，租金最高的是国际金融中心，达到了
3.50元/㎡〃天；
●写字楼的物业管理费用明显高于住宅，收费最高的数码港项目，每月每平方米12.00元，普通高档的项目物业费用在5.00元-7.00元不等。
1.2入住率分析
●市南区CBD内的写字楼项目入住率基本都在80％以上，可见在这片区域内
的办公需求很旺盛。同时也看到几个最高档的写字楼项目的入住情况，还不如其它项目。
●入住写字楼的公司基本都是三次产业企业。这也从另一个方面佐证了，三次
产业对写字楼市场具有重大的影响。
●办公企业的入住具有集中性，银行、证券、物流、货代都集中在一些高档次
的写字楼里，有些大企业占用写字楼半数以上的房间。
●市南区还有很多的商住楼项目，档次和配套水平都很低，入住的企业以中小
型为主，这也为纯写字楼项目的开发提供了契机。
1.3物业特征分析
从总体来看，项目大多采用了玻璃幕墙，而很少采用干挂石材。在内部装修上很多项目仅在大堂采用了精装修，写字间内还是毛坯交付。青岛的写字楼市场紧跟国内领先水平，基本每一个项目都采用了中央智能控制系统。做的高档次的项目，如国际金融中心，配备了23部电梯，采用了美国江森楼宇自控系统和特灵中央空调，基本上代表了市南CBD的最高水平。
重点项目分析：
青岛新世界数码港
项目概况：
位臵：位于青岛市香港中路与南京路交界处，北侧隔香港路为家乐福名达店
规模：占地面积16637平方米，总建筑面积108000平方米。由一个2000平米3层的大型高级名牌百货店——阳光百货、两栋智能西字楼——旗舰
写字楼、招银写字楼、一栋产权式酒店——三度空间组成。其中旗舰楼
36层，高度为124.8米；招银楼与酒店均为28层，高度为97.2米。价格：租金：2.5元-3元/m.天，大厦物业费12元/㎡〃月，中央空调4.50元/㎡〃月。
物业配套：
6000平米的空中花园，在裙楼三层顶，可进行户外活动。3000平米的商务会所，提供电子图书馆、咖啡厅、多功能商务中心、多媒体会议室、健身房、桑拿浴室等。
物业特征：
建筑建材
结构: 框架剪力墙结构
外墙、外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃
设备设施
空调：主机、风机盘管、新风机组及变风管空调器采用国际最领先的空调厂商特灵（TRANE）公司的产品，而且还采用了特灵公司的三级离心
式制冷机组和集成舒适自控系统。
电梯：采用国际一流的日本三菱GPSⅢ型高速电梯。其中主楼“旗舰”的六部客梯采用最新的神经网络群控系统。
通讯系统：数码港光缆连接各广域网结点，其中包括CHINAPAC（分组交换网）、DDN、ISDN（综合业务数据网）CHINANET-INTERNET。
办公区域8-10㎡部两个点。并设有8000门直拨外线。
卫星天线闭路电视系统：日本百合3#、亚卫2#、亚卫3#、泛美8#卫星天线（CATV）接收系统。
楼宇自控系统：自控系统由美国JOHNSON CONTROLS（江森）公司设计，选用世界顶尖产品，对整个楼宇的中央空调系统、消防系统、
车库、电梯、保安监控、照明、背景广播、一卡通门禁等进行综合调
控。
安全系统：楼内设有130多个摄像机，对数码港的各出入口，电梯轿厢、侯梯厅、室内外车库、大厅进行监控。
车库管理系统：设有地下两层约400个车位的大型停车场及地上约200个临时车位。停车场的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌
号统计及停车计费等均在车辆行进中完成。
给排水系统：采用双路进水以满足不间断供水要求，除盥洗用水及为节约资源而配臵的中水系统外，同时提供纯净饮用水系统，对三度空间公
寓楼还配有24小时热水供应系统。
供电系统：三路独立10kv电源供电，并配备EPS不间断供电系统自备进
口名牌柴油发电机组。
一卡通系统：其中旗舰和招银大厦大堂设刷卡机，为写字楼业主提供考勤服务
项目分析：
1、优越的地理位臵，所处市南区东部商圈以及才CBD商务区内。
2、外立面新颖独特，内部选材高档，现代化程度高。
3、较早地推出市场，抢占了先机，占领市场。
4、项目自身商务配套设施齐全。
TOP颐和国际
项目概况：
位臵：项目位于山东路与香港中路的交汇处。
规模：建筑面积12万，总高156米，包括31层酒店式商务公寓和40层五星级写字楼，地下1—3层三百余个车位，地面40—50个车位。
物业特征：
建筑建材
结构:框架剪力墙结构
外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶
设备设施
幕墙：采用六面防护，以提高安全系数。结构墙体厚度达到40㎜，确保冬暖夏凉，而且北向窗户采用断热式保温窗，用以提高保温效果。
电梯:采用日本三菱原装电梯NexWay，最高速度为3米/秒。
强电弱点：户内配电箱开关、微型断路器、漏电保护开关均采用全球低压配电领域产品---选用德国穆勒MOELLER产品。
空调及新风系统：此系统由易斯豪公司提供，主要功能是在关闭门窗的条件下，将室外新鲜空气吸入室内，保障室内的空气流通。
供水系统：单元直饮水，降低二次污染。
装修标准
A栋装饰、设备标准
1.外墙：花岗岩石材幕墙和中空玻璃幕墙
2.内墙：茶水间、卫生间为墙转、其余为壁纸
3.顶棚：部分吊顶
4.地面：茶水间、卫生间为石材或抛光砖、其余主要为地毯
5.门窗：铝合金中空玻璃窗和玻璃幕墙开启窗、高档门
6.茶水间：高档橱柜、水槽、电陶炉、抽油烟机、冰箱、直饮净水器
7.卫生间：洗手盆、座便器、淋浴房、五金配件、镜子
8.电梯：进口高速电梯及合资电梯
9.其他：窗帘
B栋装饰、设备标准
1.外墙：花岗岩石材幕墙和中空玻璃幕墙
2.内墙：茶水间、卫生间为墙转、其余为壁纸
3.顶棚：部分吊顶
4.地面：厨房、卫生间为石材或抛光砖、其余主要为实木复合地板
5.门窗：铝合金中空玻璃窗和玻璃幕墙开启窗、高档门
6.茶水间：高档橱柜、水槽、电陶炉、抽油烟机、冰箱、直饮净水器
7.卫生间：洗手盆、座便器、淋浴房、五金配件、镜子、洗衣机
8.电梯：进口高速电梯及合资电梯
其他：等离子电视、可分控式空调、餐台、椅、沙发、茶几、床、床头柜、床垫、衣柜、窗帘
项目分析：
1、采用了3维立体的视频广告宣传方式，从内部、外部、路边、大堂、室
内等角度真实再现了从项目开工建设，到建成后的居住品质、感观享受。
2、将酒店式公寓与写字楼完美结合，统一物业管理。采用了一卡通的方式，
有效的将办公人员与公寓住户分离。即实现了办公与住宅的统一，又不
会互相干扰。
3、项目地处CBD中心地带，配套齐全。但是项目地块较小，导致停车位
不足、进出不便、与南侧建筑距离近、采光不好等等问题。
价格：
写字楼整层面积1800平方米，最小可分割130平方米。
起价10800元/平方米，最高价20000元/平方米，
均价在13000元/平方米。
华欧英德隆大厦
项目概况：
位臵：东海路15号；
开发商：青岛建设房地产开发有限公司，青岛英德隆投资集团；
代理商：凯诚地产机构；
规模：总建筑面积51764㎡，楼高99米，360度全海景，地上29层，地下3层；
层高：首层5.2米，二层4.8米，其余3.3米；
楼层划分：1—10层1672㎡整层办公，16—23层可划分为150—200㎡；
面积范围：标准层建筑面积1672㎡；
产品定位：“东海路、全海景、CBD顶级商务基地”；
客户定位：“商界上层、商业游戏规则制定者
物业特征：
设备设施
电梯:帝森牌，共7部
中央空调：三菱重工海尔VRV分户中央空调，独立温控。
安防消防系统：自动消防报警系统，通过烟感、温感、消防监控等方式报警；
智能化系统：有线电视、电话、智能监控、综合布线、楼宇自控、自动消防报警系统、地下车库智能收费系统；
装修标准
1.中空玻璃带型窗，铝板幕墙；
2.首层高级玻璃旋转门；
3.首层高级进口大理石装修；
4.公共通道及电梯大堂采用高级大理石墙面、花岗岩地砖；
5.精装修卫生间，配臵高级名牌洁具；
项目分析：
1、项目拥有无敌的海景资源，号称“360度可观海景”
2、处于闹市中的“静区”，接近繁华，但远离喧嚣。
3、是东海路上近两年内推出的最高档次的写字楼项目。
华仁国际大厦
项目概况：
位臵：山东路一号，山东路与东海路交汇处
规模：占地6800平方米，建筑面积65000平方米。建筑高度160米，共35层，地下两层，
其它指标：框架剪力墙结构；270度看海；使用率71.6%
面积范围：主楼二层1100平米，三层1500平米，四五楼1600平米，之上自由分割
物业配套：4部电梯，1部货梯
租售价格：
物业费用6.72元/月〃㎡；
销售均价在12000元/㎡；
租金在2.50元/天〃㎡左右
入住情况：
目前入住率达到了90％，有30％企业为进出口公司、中型的物流公司、品牌代理商、保险公司，共有20多家物流企业和34家外资企业。
项目分析：
物业不尽如人意，中间空调开放时间固定为公司办公带来不便；
电梯配套不足，出入等候时间过长；
停车位不足，停车困难
国际金融中心
项目概况：
位臵：位于香港中路与福州路交界处，原名青岛中银大厦
规模：总建筑面积10万平方米，共58层，高249米，是青岛第一座超高层智能化商务大厦
物业配套：
电梯：采用世界著名品牌日本三菱原装GPM高速电梯，共23部。其中垂直运送客梯17部，观光梯、货梯、消防梯各2部自控系统：美国江森（JOHNSONCONTROLS）公司的楼宇自控系统，对中心的中央空调系统、消防系统、车库管理系统、电梯运行系
统、安防监控、照明及背景广播系统等进行综合调控停车：地下大型停车场，出入口安臵智能化识别管理系统
面积范围：地下四层为设备房及停车场，1-4层（含裙楼）为银行、证券、保险营业大厅及展示厅、展览厅，7-31层为写字楼层，33-46
层为商住公寓，48-49为高级会所，顶层为旋转观光大厅，单
层面积约为1650平方米左右，
写字间自由分割
销售价格：
东南向租价为3.5元/天/㎡；东北向租价3.2元/天/㎡；
物业费为8.88元/㎡/月
入住情况：
目前入住率达到70%；
仅有43、44、46层有可整体或以半层出租的房源；
20层以下(含20层)为中国银行山东省分行的营业大厅和办公场所
项目分析：
位臵优越，价格适中，目前出租情况良好，业主满意度高。
凯旋大厦
项目概况：
位臵：香港东路43号（东海路与南京路交汇处）
规模：总高99.99米，28层，单层面积709㎡；
其它指标：东楼位写字楼，西楼为商住楼；
面积范围：95—710㎡；
定位：“为创业者壮行，为胜利者庆功”；
价格：9965元/㎡,物业费9.5元/㎡；
物业特征：
设备设施
安防消防系统：红外线探测器及其CCTV监控系统、图像存储式可视对讲门铃系统、活体指纹门禁识别系统
办公通讯自动化系统：家电远程遥控监控系统、中央空调家庭化、24小时卫生热水
一卡通系统：停车场IC卡识别系统；
小结：
市南发展楼宇经济的短短几年内，CBD区内写字楼达到90多座。现有最高档次的项目均价达到了13000元/平方米,租金在3.50元/平方米〃天左右。这些写字楼代表着青岛现有写字楼的最高水平，在物业配套方面均受了进口原装电梯，并注重在物业服务和公共空间的的档次营造方面。
在近几年兴建的写字楼项目中都采用了进口或者中外合资的品牌电梯，分户中央空调，一卡通系统，中央控制系统等等，基本的功能需求都能够得到满足。项目间档次的差别主要体现在所用的材料、设备的品牌。
入住写字楼的企业以三产所占比重最大，而且以大型企业为主；中小型企业大多集中在商住楼内办公。随着企业的不断发展，对于办公条件的要求，写字楼市场还将不断发展。青岛近几年的经济发展飞速，一定会对写字楼市场的需求起到促进作用。
第三部分、写字楼市场的需求
青岛是中国东部重要的海滨城市，是山东省的龙头城市。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市相接。与日本、韩国、朝鲜隔海相望，是中国五大外贸口岸之一。拥有国家批准设立的经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、旅游度假区。青岛市国内生产总值在全国15个副省级城市主要经济指标中居第九。先后被评为“中国最具经济活力的城市”、“帆船之都”、“最具投资潜力城市”、“中国品牌之都”、“全国文明城市”、“全国卫生城市”、“国家级旅游城市”等荣誉称号。
一、经济发展情况
2005年，青岛市GDP达到2695.5亿元人民币，年均增长速度16.9%以上；其中,第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%，第二产业增加值1399.75亿元，增长20.0%，第三产业增加值1121.11亿元，增长16.0%。三次产业的比例关系调整为6.5：51.9：41.6。从下表可以看出，青岛的二三产业在城市经济中所占比重不断增加，从02年第三产业出现小幅下降后，05年再度出现了上涨。调查中发现，写字楼中办公企业有80％以上为三产企业，因此随着
展望：谁说青岛只有七大商圈未来或将可能出现第十个!.doc
展望：谁说青岛只有七大商圈未来或将可能出现第十个! 12 月 18 日，地铁 3 号线全线通车了！ 3 号线一通车立 即串联起中山路、香港中路、新都心与李村四大商圈，这让 网友以后去这些地方“买买买”更方便了！下面就让我们一 起来看看吧—— 中山路商圈是青岛商业的发源地，商圈内的“老字号”一 直保留至今，比如春和楼饭店、亨得利眼镜手表店、劈柴院小 吃街、盛锡福鞋帽店、宏仁堂大药房、福生德茶庄等。这几 年，中山路也新建了一些商业项目，像悦喜客来购物中 心、百盛购物中心、国货购物中心、华联商厦、前海利群等。 很多网友之前一直感慨：中山路在衰落啊！繁华不在啊！其实小编觉得现在中山路反而有一种繁华过后的沉淀感，一 直发展旅游商业，也是游客到青岛的首选之地，在这里逛逛 很容易找到老青岛的感觉，能让人不知不觉就慢下来，这样 独特的气质，在青岛各大商圈中一直保持着“独树一帜”！ 香港中路是政府东迁以后，发展起来的，佳世客、家乐 福、麦凯乐、海信广场、百丽广场、银座、华润万象城、青 岛中心等大型购物中心先后进驻，把香港路商圈不断丰富并
“高大上”起来。青岛市政府、诸多的高档写字楼，以及泰 国驻青岛总领事馆、日本驻青岛总领事馆都位于香港中路。 小编还特意回顾了一下香港路的历史，香港中路是香港 路的中段，另有香港西路自延安三路至中山公园于文登路连 接，香港东路自麦岛路至石老人与崂山路连接。香港中路、 香港东路乃至崂山路，原来是青岛早期修建的公路湛流干 路，西起湛山村（现在的延安三路附近），东至流清河村（现在属于崂山景区）。上世纪末，中国恢复对香港行使主权后，湛流干路的一部分改称香港路，一部分改称崂山路。 新都心商圈是地铁 3 号线通车后的“重头戏” ，地铁只在新都心商圈就规划有清江路站、双山站和长沙路站三个站 点，总投资 300 个亿的区域，所建设的大型商业综合体相继 开业，购物环境都是不错的！ 根据小编的了解，目前商圈内开业的凯德mall 已签约了 77家口味丰富的餐饮品牌。海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、北李妈妈菜、胖哥俩、滇草香、东古来、拐棍冰淇淋、上 上仙菓、翠元港式餐厅、 so dam won、鑫燕坊、必胜客、肯德基、亚惠美食公园、星巴克等中西料理、各地特色餐饮
某地写字楼市场分析
2０0６年第二季度北京写字楼市场分析 一、市场表现供需两旺 20０６年第二季度，北京优质写字楼租赁市场供需两旺,成交活跃,在供应量增加的同时,吸纳量也呈现出明显的上升势头，本季度市场吸纳量较上季度升幅达１15%,同时，需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是北京外资公司最集中的区域，除制造业、能源等传统行业外，金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好，本季度Bｏston ｃonsulting、Callup Resｅarch、Ｓheａｒmａn&Sterｌing 等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中关村作为中国的硅谷,仍然吸引了众多高科技公司,本季度NeｔEaｓｅ、ＢEA等都在该地区承租了大面积办公室。 二、整体租金走势平稳 本季度,北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升,但供应量急剧放大,租赁市场仍承受一定压力，发展商在这个阶段多采取稳定价格策略,静待市场变化，现北京优质写字楼租金报价为每月每平方米２1.４美元。 １.ＣBD区域租金走势微升 本季度，CBD整体市场租金较上季度微升了1．1％，报价为每月每平方米24．7美元。CＢD区域市场需求旺盛，交易活跃,在这个阶段,原有项目整体空置率很低,且新增供应项目有限，供租户选择的余地较小,租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。 2.金融街区域租金走势走高
而金融街租赁市场在本季度表现相对平静,在新落成项目报价较高的带动下，该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬,本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米２３．8美元，较上季度上升2.2%。 3.中关村区域租金走势小幅上扬 在持续三个季度时间里，中关村区域没有优质写字楼项目落成,该区域写字楼平均空置率逐渐走低,市场压力也渐缓,同时，IT等高科技产业逐渐复苏使此类客户对写字楼的需求量稳步上升，这对中关村写字楼市场无疑是利好，本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17.８美元，较上季度上升了1.２％。 ?三、区域需求特征明显 北京优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征，如东部地区需求主要来自跨国公司，以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多
2016年青岛房地产市场分析
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
昆明写字楼市场调查报告
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
写字楼市场分析
中国写字楼市场研判 一城市布局和建筑属性 城市布局 城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。 城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态 在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。 为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。
2017-2021年青岛房地产市场调研及前景分析报告
2017-2021年青岛房地产市场市场 调研及前景分析报告
▄核心内容提要 产业链（Industry Chain） 狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节； 广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延 伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。 市场规模（Market Size） 市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。 消费结构（consumption structure） 消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。
深圳写字楼市场调研报告
进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录 进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现
青岛商业地产市场研究
1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述 数据来源：国家统计局 对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。 从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。
数据来源：国家统计局 从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。
青岛写字楼报告
青岛市写字楼市场调研报告 第一部分、项目宗地分析 第二部分、青岛写字楼市场分析 青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。 一、崂山商务区 崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。 崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩。 崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩。 1.1商务一区
从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07年以后。数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06年年底。
●在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣 传。其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。 ●崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超 过半数的项目为大型企业自建办公大厦。因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。 1.3区域内重点项目： ●青岛数码科技中心 项目概况： 位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。 规模：占地面积16593.6平方米，总建筑面积为77111.56平方米。共有A、B两座，其中A楼为18层商务楼，B楼为27层公寓。共有579户，车 位有359个。 面积范围：写字楼面积在500㎡左右，公寓面积范围为40-140㎡，最大的是200㎡左右的户型。 价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000元/㎡，写字楼售价在12000元/㎡左右，楼层差价150元左右。 定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心 销售情况：从05年12月开始销售，到目前为止去化率达到70%。从统计数据客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。 物业特征： 建筑建材 结构:框架剪力墙结构 外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶 设备设施 电梯:SOV采用原装进口品牌电梯，LOFT及SOHO采用中外合资品牌电梯，
胶州房地产项目区域宏观市场分析(doc 35页)
青岛胶州商业市场调研报告 前言 华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析
一、胶州房地产市场发展概况 1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮 近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。 胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。 同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。 据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地
某区域写字楼市场分析报告
目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.４工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，
准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场简况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 分析： ※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：
青岛市商业地产供求状况及特点
青岛市商业地产供求状况及特点 （一）写字楼市场 1.整体供求状况 青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，在青岛的贸易、物流企业以及为其服务的金融业客户构成写字楼的核心需求，此外，青岛在山东半岛的经济中心地位，也吸引了国际、国内企业来此设立办事机构。因此，写字楼市场需求量大，具有较好的发展前景。但与此同时，市场的供应量也显著上升。 从2005年开始，办公物业面积持续快速增长，在建项目规模不断增大。09年青岛市新增写字楼供应量11658平方米，甲级写字楼市场的总存量增至455283平方米，市场消化压力增加。2010年上半年，青岛优质写字楼市场存量扩大至942,869平方米，环比增长10.6%，并且未来供应量仍会大幅增长。据权威部门预测，青岛市优质写字楼市场的新增供应在2010年下半年及2011年将分别达到200,000平方米和145,000平方米左右。 2.分布 目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布：香港路核心CBD区域、崂山海尔路区域、延安三路、山东路、福州路及周边、中山路、团岛及周边、辽宁路及周边以及尚待市场培育未来有一定发展潜力的市北中央商务区、西部经济开发区和北部城阳区等新兴区域。其中：香港路核心区域由于靠近政府办公区，集中了物流、贸易、金融等行业，是不容置疑的城市商务中心区，地位不断强化。目前写字楼、商务楼超过100栋、面积400万平方米，租售价格和出租率较高，平均出租率为85%以上。
山东路两侧也是最成“气候”的写字楼聚集区，从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列的写字楼有TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等，该区域的写字楼价格和出租率也属于较高区域。 崂山海尔路区域为总部经济区，该区域的产业基地多、规模大、产值高，是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因，“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点，目前商业氛围正逐步培养。由于该区域物业大多为新建，配套设施较好，不少写字楼配有较多停车位，交通方便，随着颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共项目的建设，优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力，使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。。 其他地域如经济开发区香江路和长江路区域、市北区中央商务区以及北部城阳区为写字楼新兴聚集区，商业氛围尚有待培养。 3.租金和空置率状况 2009年青岛市写字楼市场成交面积为315014平方米，其中，市内四区的成交面积为148604平方米。甲级写字楼平均售价达到19000元/平方米，但租金和空置率仍然较高。2009年四季度，甲级写字楼的有效租金下降至108元每平方米每月，较上季度下跌了8.5%；而乙级写字楼的平均有效租金略涨至76.4元每平方米每月，相对三季度增长了2.7%，乙级写字楼空置率保持在20%左右。 2010年，受益于活跃的本地经济，青岛优质写字楼租赁市场吸纳能力增加，空置率小幅下降。据戴德梁行发布的一季度数据：青岛甲级写字楼市场共完成吸纳量15,769 平方米，整体空置率为26.1%，环比下降了 3.5 个百分点。但由于整体空置面积仍然较大，业主迫
写字楼市场调查分析报告
第1章市场分析 1.1写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 1.1.1区域特征 1.1.1.1 CBD核心区域 2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路
以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 1.1.1.2 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。 从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字
青岛市房地产市场交易情况分
青岛市市内四区2005年房地产市场 交易情况分析 一、增量房地产市场情况 （一）商品房、商品住宅批准预售情况。 2005年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为221.56万平方M，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积为178.31万平方M,同比增长18.77%。 2005年，批准预售的商品住宅户型结构以每套80-100平方M的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的29.84%，其次是每套100-120平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的28.29%。 2005年，批准预售的商品住宅价位结构以6000-7000元/平方M的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的22.39%，其次是4000-5000元/平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的17.74%。 （二）商品房交易情况 2005年，商品房销售13546起，同比减少0.21%；面积141.36万平方M，同比减少10.97%；成交金额74.36亿元，同比减少5.80%；平均价格为5260元/平方M，同比增长6.48%。
（三）商品住房交易情况 2005年,商品住房销售13248套，同比增长2.91%；面积137.39万平方M,同比减少2.12%；金额714624.57万元，同比增长6.42%，平均价格5201元/平方M,同比增长8.73%。 2005年，商品住宅的户型结构以每套80-100平方M成交套数最多，占总成交套数的43.66%，其次是每套100-120平方M，占总量的23.95%。 2005年，商品住宅的价位结构以3000-4000元/平方M(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，其次是4000-5000元/平方M，占总量的20.52%，再次是5000-6000元/平方M，占总量的18.99%。 2005年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的92.32%。
深圳市写字楼市场调研报告
深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析
写字楼市场分析
写字楼市场分析 北京是中国的政治、文化中心，政府机构云集，各大企事业单位的总部和办事机构众多；在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平；产品竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。但是，比起住宅市场，写字楼市场在成熟度、产品种类、服务等方面还无法和住宅市场相比。北京的房地产市场向来重视概念炒作，轻视产品和服务。但随着市场竞争格局的变化，以及消费市场进入理性消费时代开发商越来越重视产品的性价比和服务。 １
1、市场供给分析 北京传统的写字楼聚集在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字可能会达到240平米和160万平米。 CBD区域2004年的市场供应量约为100万平米，占到总量的三分之一以上。该区域由于交通便捷、路网发达、涉外资源丰富、距机场近等众多利好因素而成为北京高档写字楼市场的发源地。到目前为止，该区域内聚集了北京70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所,资源众多、产业链完整、企业间合作密切、商务氛围良好,已经初步具备了国际商务中心所要求的办公条件,是外资公司进京后首选办公地点。 金融街商圈目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有40万平米左右。从目前状况看来，基本上每个写字楼的租售率都在85%以上（有些甚至更高），空置面积少，市场成交不活跃。除远洋大厦在2000年入住，国际金融大厦在2001年7月入住外，其他楼盘均在1997、1998年交付使用，产品在设计理念、功能结构安排、建筑材料、硬件设备等方面，都要较前者略逊一筹，显得档次要低一些。这样，就出现了体量有限和物业品质不高的现象。金融街前期的开发重点是写字楼，作为配套的酒店、会议中心、展览中心等商务配套及其他商业、服务业配套设施明显不足，在整体上降低了该地区的商务形象和物业档次。 中0关村的前身是“电子一条街”，底子薄、发展快、规划大。原有写字楼极少，在建项目较多，目前已经入住的只有67万平米（如果包括乙级楼的话，入住面积可达到120万平米），以售为主。早期物业也出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为80万平米，仅在中关村西区就占了40万平米。 2004年预计将有100万平米的写字楼项目竣工并投入使用，而未来包括财富中心、华茂中心、伊斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平米。中关村写字楼2004年还将有80万万平米的供应量。金融街核心区（金融街二期）将为市场提供近100万平米的写字楼。一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量也在40万平米左右。 综合以上分析，2004年北京写字楼市场的供给总量将在300万平米到400万平米之间。预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。 ２
青岛市房地产市场分析报告
2004年青岛市房地产市场分析报告 一、青岛市的地理环境和人口 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日
数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。 二、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心
青岛市写字楼物业服务管理规范
注： DB 青岛市服务业标准规范 DB 3702/ FW GTFG 003—2013 青岛市写字楼物业服务管理规范 2014-11-03发布2015-01-01实施 青岛市国土资源和房屋管理局 青岛市发展和改革委员会发布
目次 前言................................................................................ II 1 范围 (1) 2 规范性引用文件 (1) 3 基本要求 (1) 4 服务质量分级 (3) 5 一级 (3) 6 二级 (11) 7 三级 (19) 8 投诉处理 (28) 参考文献 (29)
前言 本标准是按GB/T 1.1-2009《标准化工作导则第1部分:标准的结构和编写》的规则起草。 本标准由青岛市国土资源和房屋管理局提出并归口。 本标准起草单位：青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市物业管理办公室、青岛市技术监督科技信息所（青岛市技术标准科学研究所）。 本标准主要起草人：王咸宁、于守贤、崔静、刘毅、杨绍刚、王丽、邵会丛、王红卫、陈进举、薛雅南。
青岛市写字楼物业服务管理规范 1 范围 本规范规定了写字楼物业服务的基本要求、顾客服务、房屋维修与管理、共用设备设施维修与管理、秩序维护服务、突发事件处理、消防安全管理、保洁服务、绿化服务、监督与投诉。 本部分适用于青岛市行政区域内写字楼物业服务。 注：在物业服务实践中，物业服务企业与业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容，增减服务项目。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 DL 408 电业安全工作规程 DB37/T 1997.5-2011 物业服务规范第5部分：写字楼物业 3 基本要求 3.1 服务机构 应符合以下要求： ——取得相应的物业服务企业资质证书； ——具备满足服务需要的设备设施； ——根据业主或物业使用人的物业服务需求设置相应的职能部门； ——服务窗口公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等； ——建立规章制度，包括内部管理制度、工作流程、岗位职责、服务标准等。 3.2 人员 物业服务企业的人员应符合以下要求： ——具有良好的职业道德； ——管理人员、专业技术操作人员应按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书； ——人员应经岗前培训，合格后上岗；工作中应定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训； ——应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁； ——服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话。 3.3 财务管理 应建立健全财务管理制度，并符合以下要求： ——规范操作，账目清晰；
国内写字楼市场研究
市场调查篇结论： 中高档酒店式服务写字楼是现在以及未来一段时间内鼓楼地区写字楼市场的空白点。 健康办公与景观将会是有利卖点。 该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。 在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为主要目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。 如果建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的发展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。建一幢中高档写字楼，符合地块的基本条件，填补了市场空白点，避免了激烈的市场竞争，可以创造最大的市场价值。 产品定位篇： 中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境, 低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，控制成本，形成成本优势和销售价格优势。 客户定位： 成长型知识类中小型企业，对于办公环境档次与物业管理有较高要求，对于面积的要求主要为90 - 130平方米之间。 价格定位： 进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000 兀/平方米，整体均价控制在5500兀/平方米左右。 物业管理： 24小时酒店式服务，国内著名写字楼物业管理单位。 推广策略： 少放多提，低开咼走，咼位宣传，特色经营，定点攻关。 付款策略： 针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，但是重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。 媒体策略： 取得销售许可证之前软文报道+预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报, 现代快报，金陵晚报加户外广告； 预订达到30%，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软 文报道，提高关注度、知名度； 开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的继续销售。持续期，基本依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。