摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点

摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点

对笼统的购物中心的具体分类：

一、按开发商背景及购物中心经营治理的模式（包括自营的比例）分类：

1、物业型购物中心：又分Ａ、物业型购物广场SHOPPING

PLAZA/SQUARE/CENTER、Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL。

Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，因此入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。

Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称一般摩尔购物中心MALL，一般摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，托付专业治理公司进行治理，实行所有者、治理者与经营者的分离。

优势互补，既可保证和提高治理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分不经营自己的产品，能够充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时刻。一般摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。

但建购物中心容易，治理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的治理。治理主体可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业治理顾问公司。把购物中心治理简单地视为物业治理或是商业治理差不多上错误的。它几乎是一门边缘学科，物业治理与商业治理的交错。购物中心治理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的

促销活动，负责把顾客引进店中来。购物中心不是集贸市场，治理者也绝不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象，从而保证他们能赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！故专门多物业型购物中心的经营治理方面由专业购物中心治理公司负责。如台湾的多家购物中心（如京华城）确实是聘请新加坡的专业购物中心治理公司治理的。

物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地进展的专门多，其代表有：香港时代广场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广场（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场（Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门"SM都市广场"。海外的闻名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持购物中心自身的品牌形象和治理力度。

国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。

国内的物业型购物中心除少数较成功外，专门多面临着三个困境。困境之一：客流不旺。诸多大都市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感受，顾客象看画展一样扫瞄各个专卖店，真正掏钞票购物的人不多，稳定的回头客就更少了。困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采纳招租方式经营，确实是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。然而，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些尽管适应了，但在中国又不一定有营业执照。困境之三：治理乏力。购物中内心常有上百个所有权独立的零售商，应通过

统一治理来树立购物中心的整体形象。然而，购物中心的治理比百货店治理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否同意统一收银，是否同意统一营业时刻，是否同意进行统一的促销行动等。假如协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。

2、百货公司型购物中心：

由大型连锁百货公司进展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般专门齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，尽管百货公司自身的超市一般也专门大专门有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/不馆等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，差不多称得上真正的摩尔购物中心MALL了。

百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销治理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。其代表有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。

3、连锁摩尔购物中心MALL：

由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且治理促销的力