浙江湖州商业地产投资机会分析报告

湖州篇一、湖州城市概况：

湖州市地处浙江省北部，东邻上

海，南接杭州，西依天目山，北濒太

湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太

湖地区唯一因湖而得名的城市。湖州

东部为水乡平原，西部以山地、丘陵

为主，是长江三角洲地区重要的对外

开放城市，是国务院确定的接轨浦东

先行规划、先行发展的十四个重点城

市之一。

、人口构成

年末户籍人口万人，其中男性万人、女性万人；非农人口万人，比上年增加万人；岁及以上人口万人，占总人口的，同比提高个百分点。全年出生人口万人，出生率为‰；死亡人口万人，死亡率为‰；人口自然增长率为‰；计划生育率为。、行政区划

湖州市下辖吴兴、南浔两个建制区和德清、长兴、安吉三个县以及个街道、个镇、个乡。全市总面积平方千米，其中市区面积平方千米。

、经济概况

年实现地区生产总值（）亿元，按可比价格计算，比上年增长。年人均为元，人均可支配收入为元。

、区位优势

湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的个重点城市之一，具有较好的区位条件。距杭州公里、上海公里、南京公里。南北走向的国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。

二、湖州城市经济发展概况:

年实现地区生产总值（）亿元，按可比价格计算，比上年增长。分产业看，第一产业增加值亿元，增长；第二产业增加值亿元，增长；第三产业增加值亿元，均实现了不同程度的增长，其中工业增加值增长最多，为亿元，增长。三次产业比例为。

年，全市实现财政总收入亿元，比年增长。市区城镇居民人均可支配收入为

元，增长，农村居民人均纯收入为元，增长。经济快速发展还促进了投资规模的迅速扩张，年，全市限额以上固定资产投资亿元，比年增长，新开工的项目达个。同时，年，全市社会消费品零售总额亿元，增长，汽车、电器、金银珠宝、化妆品等成为消费热点。

湖州具备优厚的地域资源优势，又有政策扶持，所以近年来经济高速发展，其经济产业结构已经形成从原有的丝绸、建材业为主向新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电、电子信息和环保产业快速发展的格局。另外，农业、交通、邮电、商贸、金融、科技等也都欣欣向荣，社会各项事业成绩显著。

附表：湖州市各项指标及数据同新城市发展评价标准对比

三、湖州市房地产发展现状

年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长。按产业划分，第一产业投资亿元，下降；第二产业投资亿元，增长，其中工业投资亿元，增长；第三产业投资亿元，增长。全年限额以上固定资产投资项目个，完成投资

额亿元，增长。其中，基础设施投资亿元，增长；非国有投资亿元，增长，占全部限额以上投资的。

全年完成房地产开发投资亿元，增长。全年房屋施工面积万平方米，增长；房屋竣工面积万平方米，增长；商品房销售面积万平方米，增长，其中住宅万平方米，增长；商品房销售额亿元，增长，其中住宅亿元，增长。

一直以来，湖州的住宅地产和商业地产存在明显的倒挂现象，这也是民间资本不愿意流入商业领域的主要原因。前几年，湖州的商业地产增速缓于住宅地产，背后有着多重原因。首先，商业地产和实体经济紧密相连，在其他行业萎缩的情况下，投资者变得更加谨慎，投资实力也受到影响；其次，由于对未来的通胀预期，住宅被渲染了投资保值、规避风险的功能，所以很多人认为投资住宅更安全；再次，不少人都认为湖州的商业地产供大于求，而且思维定式中觉得湖州商业地产的消费力限于湖州本地企业。最后是优惠政策原因，不少政策推动了住宅地产的发展，但是对商业地产而言，却没有太多的优惠。

这几年来，湖州商业地产品质逐渐提升，商业格局逐步拉开，湖州经济高速增长，目前出现的“商住倒挂”只是短暂现象，随着湖州经济不断上升，其他行业的经济复苏，必将刺激商业地产价格再次提升。目前商业地产价格相对较低，而建设以及销售成本偏高，因而从理性角度看，商业地产价值应该被低估了。从长远来看，湖州的商业还将持续快速发展，会吸引长三角范围内其他周边城市企业及投资人的目光，那时，湖州商业地产的需求量将不能从往年的数字中估值。

从年宏观经济形势来看，今年整个经济持续稳定发展的势头非常明显，按经济增长态势和动力格局分析来看，情况会稳健转好，而这样的经济形式也有利于实体经济和商贸流动领域的发展和回升。据统计，今年湖州出现不少吸引视线的新型商业地产，比如：嘉年华国际商务广场、织里童装城、南浔国际建材城、悦文·铂宫、湖州国际小商品城、湖州红星美凯龙家居生活广场、东吴国际广场、新城国际广场等，即将开盘的丽阳商务大厦

等等，都采用了多重高端配置，颠覆了传统的模式，商业地产的开发及销售沉稳而有序地进行。

四、湖州市商业地产投资机会分析

、湖州市城市发展规划

根据湖州市新一轮城市总体规划方案，湖州城市规划分为：市域、市区及城市总体规划工地范围三个层次，其中，市区是指吴兴区、南浔区所管辖的行政范围，重点处理中心城市与周边城镇及农村地区的协调发展关系。在年间做好重点项目实施布局后，年期间重点协调好城市功能、空间、基础设施等关系，预留城市未来发展的空间和通道。在经济发展战略上，湖州市确立“接轨上海进而接轨国际”的大思路，与上海建立稳定的协作配套关系，拓展湖沪合作的广度和深度，形成独特的，具有市场竞争力的产业群，优化湖州市经济产业结构，融入长三角区域经济大循环，并把苏锡常地区、皖南地区及杭州湾地区作为湖州区域合作与协调的重点，推进湖州经济快速发展。

在空间结构上，按照“中心聚集、轴线拓展”的发展策略，形成“一带一圈层四轴线”的网络化空间布局结构，环太湖城市带在空间布局上形成“一主二次”城市中心区、两条产业带、三个物流园区、四个居住片区以及一条沿太湖生态控制带和两大城市生态协调区。

在旅游资源开发利用方面，湖州市重点开发南浔水乡古镇旅游区、南浔善琏文化旅游区、安吉天荒坪风景名胜区、龙王山生态旅游区、中国大竹海景区、德清下渚湖吴越风情旅游区、大莫干山山地休闲度假区、长兴古生态旅游区、菱湖浮霞郡水上人家旅游区、湖州南郊风景名胜区、南太湖休闲运动旅游中心和湖州西山漾景区等个旅游区，同时重视湖州历史文化名城的保护开发。

湖州总体规划图

城镇体系规划

湖州市商业地产投资机会分析

）湖州发展布局

湖州发展总目标是建设成为南太湖地区最宜人居住和创业的山水园林城市与生态旅游城市，中心城区的城市用地发展方向为：以向东为主、向北为辅、向西补充完善、南部保护和控制。湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。

居住用地按照居住区——居住小区两级分布，并依据城市的个分区，形成个居住区。中心城市主要形成四大公共设施用地，分别为：湖州老城和仁皇山城市公共设施用地、西山漾城市公共设施用地、织里城市公共设施用地和南浔城市公共设施用地。规划保留仁皇山行政中心，同时在西山漾中心区内预留一定的市级行政办公用地。

市级商业中心布置在老城区和西山漾公共设施集中区内，西山漾商业中心重点布置大型商业购物超市、宾馆、金融、贸易、咨询、信息等功能，老城区商业区继续发挥地方性传统商业主导功能。市级文化中心位于仁皇山中心区与西山漾中心区内，老城片区级文化设施要求完善设施配套、改善环境。

）投资机会

自房地产市场调控以来，短线投资房产获利的行为受到了沉重的打击，不少投资者将投资房产的方式转为中长线，投资商业地产是首选。投资商业地产，由住宅地产转向商业地产，在制度上也着意改变商住倒挂的格局，对于平抑房价和规范市场也具有积极的现实意义。

湖州市商业地产的价格较合理，投资潜力较大，商业地产受政策调控影响小，政策风险小，长三角是目前经济增长引擎，其背后有着巨大的商业规模和经济占比，而湖州也地处长三角，相对一线城市发展空间还很大，今后也会继续吸引投资者的目光。综合来看，在湖州这个经济活跃、旅游资源丰富的地域，商业地产发展前景不言而喻，在未来几年内将存在一定的新市区综合服务业载体及旅游服

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