第五章 房地产市场与市场分析

第五章房地产市场与市场分析

第一节房地产市场概述

1、简述影响房地产市场转变的社会经济力量？

答：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：

（1）金融业的发展。

（2）信息、通信技术水平的提高。

（3）生产和工作方式的转变。

（4）人文环境的变化。

（5）自然环境的变化。

（6）政治制度的变迁。

第二节房地产市场的供求关系

1、简述影响房地产市场的需求因素？

答：（1）价格

需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如下图所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，及对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。

（2）收入变化

一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而导致曲线向右平移。

（3）其他商品价格的变化。

（4）对未来的预期。

（5）政府政策的变化。

2、简述影响房地产市场的供给因数？

答：（1）价格

价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系，由于价格上升或下降会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条右上方倾斜的一条曲线。因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会是可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求与价格的关系相反，为正相关关系。

0 1某类物业的单位价格 单位时间需求数量

（2）房地产开发成本

（3）政府政策的变化

（4）对未来的预期 第三节 房地产市场结构与市场指标

1、简述房地产市场的结构？

答：从宏观上说，房地产结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

（1）总量结构：

从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。

（2）区域结构：

分析在全国不同地区之间，

房地产市场发育情况的差异和特点，P 0 Q Q 1 Q 2 S 2 新建住宅供应量

考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

（3）产品结构：

从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

（4）供求结构：

针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

（5）投资结构：

根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。

2、简述房地产市场的细分？

答：从认识和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式、目标市场等标准对房地产市场进行划分。

（1）按地域细分

房地产的不可移动性、表明其手地区性需求的依赖性程度很大，这决定了房地产市场是地区市场。按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。按地域细分最常见的是按城市划分。对于比较大的城市，常常还要按照城市内的某一具体区域划分。

市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也越小。

（2）按房地产的用途细分

按房地产的用途，可以分为居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。

（3）按存量增量细分

通常将房地产市场分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场（土地出让市场）和二级土地市场（土地转让市场），将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场和二手房市场）。

（4）按交易形式细分

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。其中，土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场。

（5）按目标市场细分

通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，

细分为抵挡、中低档、中档、中高档和高档物业市场。

3简述房地产市场的指标包括哪几种类型？

答：反应和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

4、简述房地产市场的供给指标？

答：房地产市场的供给指标包括以下几方面：

（1）存量

指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑物面积或套数；在数值上，

报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量。

（２）新竣工量

指报告期内新竣工房屋的数量。

（３）灭失量

指房屋存量在报告期内由于各种原因（损毁、拆迁等）灭失掉的部分。

（４）空置量

是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转等不可销售或出租的房屋面积。

（５）空置率

指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

（６）可供租售量

是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供销售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量（７）房屋施工面积

是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期以停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建援建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑面积应填各层建筑面积之和。

（８）房屋新开工面积

是指在报告期内新开工建设的房屋面积。

（９）平均建设周期

是指某种类型的房地产项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。报告期平均建设周期＝房屋施工面积／新竣工面积（１０）竣工房屋价值

是指在报告期内竣工房屋的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，同时一般按结算价格计算。

５、房地产市场的需求指标？

答：（1）国内生产总值（ＧDP）：

（2）人口数

（3）城市家庭人口

（4）就业人口数量

（5）就业分布

（6）城镇登记失业率

是指城镇登记失业人员占城镇中应就业人员总数的比例。

（7）城市家庭可支配收入

指居民家庭可以用来自由支配的收入，是家庭总收入扣除应纳税款、社会保障费以及记账补贴后的收入。

（8）城镇家庭总支出

（9）房屋空间使用数量

指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。

（10）商品零售价格指数

是指反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供求的平衡，影响到消费与积累的比例关系。

（11）城市居民消费价格指数

是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。

6、简述房地产市场的交易指标？

答：（1）销售量

指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。

（2）出租量

指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。

（3）吸纳量

指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

（4）吸纳率

指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，有季度吸纳率、年吸纳率等。

（5）吸纳周期

指按报告期内的吸纳速度（单位时间内吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需花费的时间。吸纳周期＝可供租售量／吸纳量，在数值上等于吸纳率的倒数。吸纳周期又称销售周期。

（6）预售面积

指报告期末仍未交付使用，但以签订预售合同的商品房屋面积。

（7）房地产价格指数

是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。理想的价格指数，应该是基于同质物业的价格指数我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。

（8）房地产价格

指报告期房地产市场中的价格水平，用不同类型房屋中位数价格表示。

（９）房地产租金

指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋中的中位数表示。

第四节房地产市场的特定和功能

1、简述房地产市场的特性？

答：房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特征。（１）市场供给的特点

①市场供给缺乏弹性；

②市场供给具有非同质性；

③市场供给具有高度的垄断性。

（2）市场需求的特点

①广泛性；

②多样性；

③购房开支巨大。

（3）市场交易的特点

①交易是房地产产权的流转及其在界定；

②通常需要经过复杂和严密的法律程序；

③耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；

④通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。

（4）市场几个的特点

①房地产价格与其所处的地理位置关系极大；

②房地产价格总体呈向上波动的趋势；

③现实价格是在长期考虑下而个别形成的，不容忽视涉及交易

主体的个别因素的影响。

2、简述房地产市场的功能？

答：房地产的功能可以分为以下几方面：

（1）配置存量房地产资源和利益；

（2）显示房地产市场需求变化；

（3）指导供给以适应需求的变化；

（4）指导政府制定科学的土地供给计划；

（5）引导需求适应供给条件的变化。

通常情况下房地产需要一年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程。

3、简述政府干预房地产市场的手段？

答：政府干预房地产市场的政策有：

（1）土地供应政策

政府是唯一的土地供给者，土地供应政策的核心，是土地供应计划。

（2）金融政策

政府干预房地产市场的手段中，金融政策是对供需双方进行影响和控制。

（3）住房政策

目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。

（4）城市规划

（5）地价政策

（6）税收政策

（7）租金和价格控制

政府调控住房价格的目的：一是避免住房价格泡沫的形成，二是要保证中低收入家庭住房需求能够得到适当的满足。

第五节物业经营管理计划

1、简述制定物业管理计划的基本原则是什么？

答:制定物业管理计划的进本原则是：

第一，物业管理师必须参加和主持；

第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；

第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定

2、简述物业管理计划的表现形式？

答：物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。

（1）年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；

（2）中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与企业签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为3~5年；

（3）长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。

3、编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有哪些？

答：编制物业经营管理计划的基础工作内容包括：

（1）区域宏观市场环境分析

（2）房地产市场分析

1）评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：

①市政公用和公共建筑配套设施完备的程度；

②环境因素；

③公共交通便捷程度；

④居住人口与收入；

⑤社区文化氛围即人身与财产安全状况。

2）商业零售物业区位的优劣主要取决于：

①周围人口密度；

②交通、通信的方便程度；

③居民的购买力水平和消费习惯。

3）写字楼区位物业的优劣主要取决于：

①与其他商业设施接近的程度；

②周围土地利用的情况和环境；

③易接近性。

（3）邻里分析

（4）物业现状分析

（5）明确业主目标

明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。

4、简述物业经营管理计划的主要内容？答：物业管理计划的主要内容包括以下方面：（1）建筑物管理计划

（2）租赁计划

（3）财务收支计划

（4）物业运行绩效评估及与业主沟通计划

第五章房地产市场与市场分析

第一节房地产市场概述

1、简述影响房地产市场转变的社会经济力量？第二节房地产市场的供求关系

1、简述影响房地产市场的需求因素？

2、简述影响房地产市场的供给因数？

第三节房地产市场结构与市场指标

1、简述房地产市场的结构？

2、简述房地产市场的细分？

3简述房地产市场的指标包括哪几种类型？4、简述房地产市场的供给指标？

５、房地产市场的需求指标？

6、简述房地产市场的交易指标？

第四节房地产市场的特定和功能

1、简述房地产市场的特性？

2、简述房地产市场的功能？

3、简述政府干预房地产市场的手段？

第五节物业经营管理计划

1、简述制定物业管理计划的基本原则是什么？

2、简述物业管理计划的表现形式？

3、编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有哪些？

4、简述物业经营管理计划的主要内容？